TRIBUNALE DI XXX

Procedura di Esecuzione Immobiliare

E.I. N RG : XX
G.E. : XXX

promossa da :

XXX

c o n tr o

XXX
ST UDI O T ECNI CO XXX

*******

RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO DUFFICIO

A) Premessa

Con ordinanza dellIll.mo Sig. Giudice XXX, in data XXX veniva conferito al
sottoscritto XXX libero professionista iscritto al - della Provincia
di XXX al n. XXX ed allAlbo del Giudice del Tribunale di XXX al n.XXX, l
incarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento di cui in epigrafe.
Lo scrivente dopo aver esaminato la documentazione agli atti, verificata la
completezza dei documenti di cui allart. 567 2 comma c.p.c., in data XXX
(previa notifica mediante racc. a/r alle parti), tentava di eseguire visita
sopralluogo, ma riceveva telefonata dal Legale Rappresentante della Societ
XXX per spostare la data delle operazioni peritali al XXX.
Successivamente in data XXX alle ore 10 in XXX alla presenza del Sig. XXX
quale Legale Rappresentante della Societ XXX stata eseguita visita
sopralluogo allinterno dei locali oggetto di pignoramento, mentre alle ore 15
si proceduto ad eseguire il sopralluogo presso gli immobili in XXX. Dopo

Tribunale di XXX E.I. XXX

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avere visionato gli immobili, il sottoscritto CTU provvedeva ad eseguire un
rilievo generale per verificare la corrispondenza dello stato dei luoghi con le
planimetrie depositate agli atti catastali, e ad effettuare rilievo fotografico
degli immobili stessi. Dopo le suddette operazioni, il sottoscritto nella sua
funzione di consulente, procedeva ad effettuare accertamenti ed a acquisire
elementi utili alla redazione della presente relazione, presso lAgenzia del
Territorio (N.C.T. ed N.C.E.U.), lUfficio del Registro di XXX, lUfficio
Urbanistica del Comune di XXX.

B) Scopo della perizia

La presente relazione viene redatta al fine di rispondere ai quesiti posti nel

verbale di giuramento e cio:

Esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta
necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con
ricevuta di ritorno al debitore, al creditore procedente ed a quelli intervenuti,
nonch ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni di
stima, l esperto:
a)controlli, prima di ogni attivit, la completezza dei documenti di cui
allart.567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice quelli
mancanti o inidonei;
b)rediga, previo accesso, altres, allimmobile, una relazione di stima
fornendo, specificatamente, le informazioni previste dallart. 173 bis disp. att.
c.p.c., come modificato con L. 80/05 e L. 263/05, acquisendo, inoltre, la
documentazione prevista dal n.6, del comma 1 dello stesso art. 173 bis
disp. att. c.p.c., anche quale aggiornamento e segnatamente :

1Proceda alla esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota
di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca
della regolarit o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di propriet

2Indichi il titolo di acquisto della propriet sugli immobili pignorati in capo al

debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex. art. 2650
Tribunale di XXX E.I. XXX
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c.c.; Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa
denuncia di successione o simili) ed i relativi costi

3Verifichi laccatastamento degli immobili pignorati e se la indicazione dei

dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei
venti anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero
detti dati nel periodo predetto; occorrendo provveda alla eventuale
regolarizzazione dellaccatastamento, anche in relazione alla L. 1249/39
acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante

4Provveda, in caso di difformit o mancanza di idonea planimetria del bene,

alla correzione o alla redazione della planimetria medesima

5Accerti se limmobile sia stato costruito previa licenza o concessione

edilizia ed in conformit della stessa, nel caso negativo descriva lillecito e
dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L. 47/85 e della L.
724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici
comunali competenti;

6Nellipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari e se i beni

siano o meno divisibili in natura, indicando la spesa necessaria ed
evidenziando la perdita o lacquisto di valore commerciale

7Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni
ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e
trascrizione, gli estremi di identificazione della formalit (data, numero,
beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo
alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servit attive e passive, il
relativo contenuto

8Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal

proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti

Tribunale di XXX E.I. XXX

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9Precisi, se limmobile occupato a titolo di locazione e se il contratto
relativo stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento
allegando copia del contratto medesimo; dica altres se penda procedura di
rilascio ed i relativi termini

10Indichi, nellipotesi di pluralit di beni, se sia opportuna la vendita

allincanto di un solo lotto o di pi lotti; descriva quindi, per ciascun lotto,
natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative
iscrizioni ipotecarie e quantaltro occorrente per procedere alla redazione del
decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalit pregiudizievoli;
dica se, ai fini del successivo trasferimento, gli immobili necessitino di
frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore
procedente, alleventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti
proposti

11Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti

formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di
essi , comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di
esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso
nel lotto medesimo; riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle
informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun
immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale

12Proceda, ove ci sia opportuno in considerazione della qualit

dellimmobile, a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare
nella pubblicit, sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovr essere
espletata prima della vendita
13Controlli lavvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498
c.p.c.

14Al solo fine del successivo inserimento nellavviso pubblicitario

predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun
lotto, i dati necessari per lordinanza di vendita: ubicazione, natura,

Tribunale di XXX E.I. XXX

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consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servit
attive e passive, diritti reali gravanti sullimmobile e trascritti, occupazione
dellimmobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo,
eventuale presenza di abusi edilizi

15Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due
fotografie interne di ciascun bene nonch la relativa planimetria, due copie
cartacee della bozza della ordinanza e dellavviso di vendita, e le
giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio
etc.);

16Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni

previste dallart. 173 bis, terzo comma, disp. att. c.p.c., nei termini stabiliti,
dandone atto a questo G.E.;

17Provveda a depositare loriginale della relazione, con allegati, presso la

Cancelleria del Giudice dellesecuzione, in uno con una copia su supporto
informatico;

18Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio

delludienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilit di osservanza del
termine di deposito; la mancata osservanza del termine originario, o di quello
prorogato, comporter le conseguenze di legge circa la determinazione delle
vacazioni e degli onorari, nonch lapplicazione delle sanzioni previste dal
c.p.c.;

19Dica lEsperto, inoltre, se limmobile oggetto di pignoramento rientri fra

quelli per cui prevista la certificazione energetica ex D.L.vo 19.8.2005
n.192, come modificato dal D.L.vo 29.12.2006, n.311 ed ulteriori eventuali
modifiche, nonch ex lege Regione Piemonte n.13 del 28.5.2007, ove gi
esistente detta certificazione e relativo attestato acquisendo i relativi
documenti;

Tribunale di XXX E.I. XXX

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20 Verifichi, ancora, lEsperto lo stato dellimmobile in relazione a quanto
previsto dal D.M. 22.1.2008, n.37 Ministero dello sviluppo economico,
pubblicato sulla G.U. n.61 del 12.3.2008, acquisendo, ove gi esistente, la
relativa documentazione.

1) Svolgimento delle operazioni

Lo scrivente, dopo avere preso visione della documentazione allegata agli

atti, aver eseguito visita sopralluogo presso gli immobili oggetto
dellesecuzione siti nel Comune di XXX Via XX n.XX, ha esperito a tutti gli
accertamenti del caso al fine di rispondere ai quesiti del Giudice. Per lo
svolgimento dellincarico ricevuto, lo scrivente ha ritenuto necessario
suddividere la propria relazione secondo il seguente schema :

A. Premessa
B. Scopo della perizia
1. Svolgimento delle operazioni
2. Individuazione dei beni - Descrizione degli immobili
3. Propriet - Dati catastali
4. Planimetrie immobili
5. Certificazione storica ventennale (art.567 2comma c.p.c.)
6. Iscrizioni ipotecarie - Trascrizioni pregiudizievoli
7. Occupazione immobili - Locazioni
8. Concessioni Edilizie - Conformit Urbanistica - Dati P.R.G. terreni edif.
9. Certificazione energetica
10. Conformit degli impianti (D.M. 22.1.2008, n.37)
11. Criteri di stima Valutazione immobili
12. Divisibilit / Valutazione / Formazione lotti
13. Notifiche ai creditori iscritti ex art. 498 c.p.c.
14. Conclusioni

2) Individuazione dei beni - Descrizione degli immobili

Tribunale di XXX E.I. XXX

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I beni immobili oggetto di stima, sono costituiti da una unit ad uso civile
abitazione in XXX n.XX, da due unit immobiliari ad uso civile abitazione in
XXX Via XXX con relativo box auto e sedime pertinenziale, un lotto di terreno
edificabile identificato in Comune di XXX FG. XX mapp.XX, XX.
Lunit in XXX identificata al FG.XX mapp. XX sub. X posta al piano primo
con ascensore ed composta da ingresso, cucina/soggiorno, disimpegno,
ripostiglio, bagno, camera e veranda, oltre locale ad uso cantina al piano
seminterrato. Ledificio principale, un fabbricato costruito nel 1967,
disposto su tre piani fuori terra, un piano mansardato e un piano
seminterrato; la struttura portante in muratura e c.a., il tetto con copertura
a falde, il rivestimento di facciata in mattoni a vista e parti in intonaco
tinteggiato, i serramenti esterni in legno con vetrocamera e tapparelle. La
dotazione di impianti nel fabbricato, comprende limpianto idrico, elettrico,
gas, telefonico, fognario, riscaldamento ad aria con produzione di acqua
calda centralizzato a metano (dalla certificazione energetica prodotta risulta
in classe E con indice di prestazione energetica globale pari a 225,03
kwh/m2). Lunit immobiliare stata risistemata internamente con

tinteggiatura generale e ripristino del bagno. I pavimenti interni dellunit

immobiliare sono in parquet a quadrotti per le camere e piastrelle di ceramica
per il bagno. Il locale cantina al piano interrato di circa 10 mq. presenta
pavimento in battuto di cemento, pareti in mattoni, porta di ingresso in ferro.
Laccesso al fabbricato principale avviene dalla Via XXX e tramite scala
condominiale con ascensore si accede allunit immobiliare al piano primo. Il
fabbricato principale, risulta essere in buone condizioni di manutenzione
generali, ubicato in zona centrale oggetto allo stato attuale del mercato
immobiliare di scarse richieste immobiliari . Lunit in XXX identificata al
FG.XX mapp.XXX sub. XX una villetta a schiera su due piani f.t (pt-p1)
oltre un piano sottotetto ed un piano seminterrato con annesso sedime
pertinenziale recintato di circa 200 mq. Al piano terra composta da
ingresso, soggiorno, disimpegno, cucina, bagno, scala di accesso al piano
S1-1; al piano seminterrato da disimpegno, due cantine, box auto; al piano
primo da disimpegno, tre camere, bagno, tre balconi; al piano sottotetto da
un locale open space con balcone ed avente altezza max. 2.40 mt. Il

Tribunale di XXX E.I. XXX

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fabbricato come il mapp. XX sub. XX risulta edificato con Concessione
Edilizia XX del XXX e D.I.A. Prot.XX del XXX; il certificato di agibilit stato
rilasciato con autorizzazione N.XX del XXX.La struttura portante in
muratura e c.a., il rivestimento di facciata in mattoni faccia a vista, i
serramenti esterni in legno con vetrocamera e persiane ad ante in legno; il
tetto in cls con copertura in cementegole tipo coppi, le discese ed i canali in
rame. Lunit risulta da ultimare mediante fornitura e posa dei pavimenti
interni, pietre o marmi scala interna, porte interne, finitura bagni (piastrelle e
sanitari), caldaia per riscaldamento e acs, finitura impianto elettrico ed
idrosanitario, tinteggiatura interna. Il locale box auto al piano seminterrato
presenta pavimento in piastrelle, pareti rifinite ad intonaco, porta di ingresso
basculante in lamiera. Laccesso allunit immobiliare ed al box al piano
seminterrato avviene dalla via XXX. Il fabbricato ubicato in zona
semicentrale oggetto allo stato attuale del mercato immobiliare di scarse
richieste immobiliari viste anche la tipologia e le opere interne da realizzarsi
per ultimarlo. Lunit in XXX identificata al FG.XX mapp. XX sub. XX
anchessa una villetta a schiera su due piani f.t (pt-p1) oltre un piano
sottotetto ed un piano seminterrato con annesso sedime pertinenziale
recintato di circa 90 mq. Al piano terra composta da ingresso, soggiorno,
disimpegno, cucina, bagno, scala di accesso al piano S1-1; al piano
seminterrato da disimpegno, due cantine, box auto; al piano primo da
disimpegno, tre camere, bagno, due balconi; al piano sottotetto da un locale
open space avente altezza max. 2.40 mt. La struttura portante in muratura
e c.a., il rivestimento di facciata in mattoni faccia a vista, i serramenti esterni
in legno con vetrocamera e persiane ad ante in legno; il tetto in cls con
copertura in cementegole tipo coppi, le discese ed i canali in rame. Lunit
risulta anchessa da ultimare mediante fornitura e posa dei pavimenti interni,
pietre o marmi scala interna, porte interne, finitura bagni (piastrelle e
sanitari), caldaia per riscaldamento e acs, finitura impianto elettrico ed
idrosanitario, tinteggiatura interna. Il locale box auto al piano seminterrato
presenta pavimento in piastrelle, pareti rifinite ad intonaco, porta di ingresso
basculante in lamiera. Laccesso allunit immobiliare ed al box al piano
seminterrato avviene dalla via Frascarolo. Il fabbricato ubicato in zona

Tribunale di XXX E.I. XXX

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semicentrale oggetto allo stato attuale del mercato immobiliare di scarse
richieste immobiliari viste anche la tipologia e le opere interne da realizzarsi
per ultimarlo.

3) Propriet Dati catastali rif. quesiti 3-6

Gli immobili oggetto del pignoramento cui fa riferimento la presente perizia a

tutto il XXX (data di trascrizione del pignoramento) risultavano di propriet
per la quota di 1/1 della Societ XXX con sede in XXX C.F./P.I. XXX; di
seguito vengono illustrati i titoli di propriet e le coerenze catastali :

Catasto Fabbricati N.C.E.U.

Comune di XXX
IDENTIFICATIVI:
Sezione Foglio Particella Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Cens. catastale

X X X X - A/2 1 3 vani - Euro 333,11

Indirizzo VIA XXX n.30 piano : 1- S1

INTESTATI:
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 XXX XXX Propriet per 1/1

Catasto Fabbricati N.C.E.U.

Comune di XXX
IDENTIFICATIVI:
Sezione Foglio Particella Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Cens. catastale

- X X 1 - A/7 1 7,5 vani - Euro 832,79

- X X 2 - C/6 3 41 m2 - Euro 101,64

- X X 1 - A/7 1 7,5 vani - Euro 832,79

- X X 2 - C/6 3 41 m2 - Euro 101,64

Indirizzo VIA XXX piano : S1-T-1-2

INTESTATI:
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 XXX XXX Propriet per 1/1

Catasto Terreni N.C.T.

Comune di XXX

Tribunale di XXX E.I. XXX

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 Descrizione particelle Reddito Reddito Agrario
Dominicale
DATI IDENTIFICATIVI Superficie

Foglio Particella Qualit Classe Ha are ca

X X SEMINATIVO 2 30 41 Euro 25,91 Euro 25,13

X X SEMINATIVO 2 00 50 Euro 0,43 Euro 0,41

X X SEMINATIVO 2 06 28 Euro 5,35 Euro 5,19

X X SEMINATIVO 2 00 65 Euro 0,55 Euro 0,54

X X SEMINATIVO 2 01 46 Euro 1,24 Euro 1,21

X X SEMINATIVO 2 00 72 Euro 0,61 Euro 0,59

X X SEMINATIVO 2 00 35 Euro 0,30 Euro 0,29

INTESTATI:
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 XXX XXX Propriet per 1/1

COERENZE DELLE UNIT IMMOBILIARI :

N.C.E.U. Comune di XXX :

FG. XX mapp.XXsub.6: a Nord altra u.i.u, a Sud altra u.i.u, a Est Strada
alla Collina, a Ovest vano scala.

N.C.E.U. Comune di XXX:

FG. XX mapp.XX sub.1-sub.2: a Nord mapp.462, a Sud Via XX, a Est mapp.
484, a Ovest mapp. 482.

FG. XX mapp.XX sub.1-sub.2: a Nord mapp.462, a Sud Via XXX, a Est

mapp. 485, a Ovest mapp. 483.

N.C.T. XXX :

FG. XX mapp.477: a Nord mapp.479,480,481,482,483,484,485,486, a Sud

Strada da XX, a Est mapp.456, a Ovest mapp. 464,478.

FG. XX mapp.464: a Nord mapp.477, a Sud Strada XX, a Est mapp.477, a

Ovest mapp. 458.

Tribunale di XXX E.I. XXX

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STORICO DELLE UNIT IMMOBILIARI :

N.C.E.U. Comune di XXX :

FG.XX MAPP.XX SUB.X:

- IMPIANTO MECCANOGRAFICO del 30/06/1987;
- VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO del 01/01/1992.
N.CT. Comune di XX :

FG.XX MAPP.X :
- IMPIANTO MECCANOGRAFICO del 20/06/1984.;

4) Planimetrie immobili rif. quesito 4

Le planimetrie attualmente agli atti del Catasto Fabbricati inerenti gli immobili
in Comune di XX FG. XX mapp. XX sub.6 e XX FG. XX17 mapp. 483 sub.1-
2, mapp. 484 sub.1-2 risultano conformi a quanto visionato e rilevato sul
posto in sede di sopralluogo.

5) Certificazione storica ventennale (art.567 2comma c.p.c.) rif. quesiti 1-2

Leseguito controllo della certificazione storica ventennale (ipocatastale) in

atti ha permesso di constatare:
lavvenuta identificazione catastale dei beni pignorati;
la sufficiente e corretta identificazione degli immobili nella trascrizione
dellatto di pignoramento;
la regolarit e completezza della prescritta certificazione ipocatastale.
Precisazioni:
Si precisa che nellAtto di pignoramento trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di XXX in data XXX ai N. XXX, non sono stati cancellati i beni in XXX
Via XXX n. Xcensiti al NCEU FG XX mapp.XX sub. X come da ordinanza del
G.E. del XXX.

PROVENIENZE - TRASCRIZIONI

Tribunale di XXX E.I. XXX

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Gli immobili oggetto di pignoramento sono pervenuti alla Societ XXX
mediante:
- Limmobile in XXX per acquisto con Atto a rogito Notaio XXX in data XXX
Rep. XXX trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di XXX in data XXX
ai N. XXX.
-Gli immobili in XXX con Atto di conferimento in Societ a rogito Notaio XXX
in data XXX Rep. XXX trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di XXX in
data XXX ai N. XXX;

Trasferimenti nel ventennio :

Al ventennio limmobile in XXX censito al FG. XX mapp. XX sub.X risultava

di propriet per 1/1 del Sig. XXX;
-Con Denuncia di Successione in data XXX trascritta presso la
Conservatoria dei RR.II. di XXX in data XXX al N. XXX limmobile veniva
devoluto per legge ai figli Sig. XXX e XXX per la quota di 1/2 ciascuno;
-Con Atto a rogito Notaio XXX di XXX del XXX RepXXX trascritto presso la
Conservatoria dei RR.II. di XXX in data XXX al N. XXX i suddetti Sig. XXX e
XXXX vendevano al Sig. XXX nato a XXX il XXX la piena propriet dell
immobile in XXX FG. XX mapp. XX sub.X;

6) Iscrizioni ipotecarie - Trascrizioni pregiudizievoli rif. quesito 7

TRASCR. N. XXX in data XXX

ATTO GIUDIZIARIO VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI emesso dal
Tribunale di XXX Rep.XXXdel XXX, trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di XXXin data XXX ai N. XXX,
a favore : XXX

contro : XXX
per la quota di 1/1 del diritto di propriet relativamente agli immobili
identificati a Catasto Urbano in Comune di XXX:
N.C.E.U
FG. XX mapp. XX sub.X

Tribunale di XXX E.I. XXX

12
 FG. XX mapp. XX sub.X
FG. XX mapp. XX sub.X

7) Occupazione immobili - Locazioni rif. quesiti 8-9

Gli immobili oggetto di pignoramento risultano in possesso della propriet

Societ XXX. come verificato durante il sopralluogo, e non risultano
pertanto registrati o stipulati contratti di locazioni.

8) Concessioni Edilizie -Conformit Urbanistica- Dati P.R.G. rif. quesito 5

Dagli accertamenti effettuati presso lUfficio Urbanistica del Comune di XXX,

si potuto verificare che limmobile identificato al FG. XX mapp. XX sub.X,
stato edificato mediante Concessione Edilizia N.XXX del XXX per
Costruzione di casa di civile abitazione con annesso laboratorio di oreficeria
e successiva variante N. XX del XXX per piccole modifiche interne; il
certificato di abitabilit stato rilasciato in data XXX. Dai sopralluoghi e dalle
verifiche comunali eseguite, si potuto riscontrare che non sono state
eseguite opere che necessitano di sanatoria edilizia ex L.47/1985 L.724/94.
Dagli accertamenti effettuati presso lUfficio Urbanistica del Comune di XXX,
si potuto verificare che gli immobili identificati al FG. XX mapp. XX sub.X,
mapp. XX subX, sono stati edificati dalla Societ XXX con Concessione
Edilizia XXdel XXX e D.I.A. Prot. XXX del XXX; il certificato di agibilit
stato rilasciato con autorizzazione N.XX del XXX. Dai sopralluoghi e dalle
verifiche comunali eseguite, si potuto riscontrare che non sono state
eseguite opere che necessitano di sanatoria edilizia ex L.47/1985 L.724/94.

DATI P.R.G. Terreni edificabili

Limmobile in XXX censito al N.C.T. FG XX mapp. XX ricade in zona

residenziale di espansione edilizia di tipo C2 - aree libere per nuovi
insediamenti a Piano Esecutivo Convenzionato (P.E.C.) con indice di densit
territoriale 0,80 mc/mq - ; si precisa che tale area era compresa nel P.E.C.
approvato con Determinazione del Commissario Straordinario in data XXX

Tribunale di XXX E.I. XXX

13
n.XX, disciplinato dalla Convenzione Edilizia a rogito Notaio XXX in XXX in
data XXX Rep. XXX scaduta in data XXX. In tale P.E.C. era prevista la
realizzazione di n. 6 villette di cui una tripla e tre singole.
I mapp. XXX risultano opere di urbanizzazione, strada-marciapiede e
parcheggio pubblico, come previsto dal P.E.C. n.XXX del XXX, e sono gi
state ultimate.
I mapp. XXX ricadono in zona di completamento edilizio di tipo B3 -edifici o
complessi situati in zona di recente espansione-, con indice di edificabilit
mc.1,00/mq; si precisa che in sito risultano posti in prossimit della sede
stradale, non utilizzabili per superficie e vincoli dai fabbricati circostanti,
pertanto privi di valore commerciale.

Articolo 7. N.T.A. Zone (C)

Aree libere per nuovi insediamenti
Sono le aree libere per nuove edificazioni, o debolmente edificate, come tali
evidenziate nelle Tavole di Piano sono ammessi interventi di nuovo impianto
con i seguenti limiti e parametri:
- piani fuori terra: n.2;
- altezza massima degli edifici mt.7.40 oltre il seminterrato;
- superficie coperta: 30% max dellarea di pertinenza
- distanze della costruzione dai confini: m. 5.00;
- parcheggio privato: mq.1/mc.10;
-distanze dai confini stradali: - interne al centro abitato m. 6 per strade
inferiori o uguali a m.7, m.10 per strade superiori a m. 7.00 - fuori dal centro
abitato m.20
Nelle Zone C2 lattuazione degli interventi subordinata alla formazione di
Piano Esecutivo (P.E.C.) ed i paramentri sono gli stessi delle zone C1 salvo
quanto specificato nelle schede normative di dettaglio.

Tribunale di XXX E.I. XXX

14
9) Certificazione energetica rif. quesito 19

Limmobile in XXX identificato al FG. XX mapp. XX sub.X essendo unit

immobiliare ad uso civile abitazione risulta assoggettato a certificazione
energetica e la Societ proprietaria XXX ha fornito al sottoscritto CTU copia
dell attestato rilasciato in data XXX(allegato alla presente).

10) Conformit degli impianti (D.M. 22.1.2008, n.37) rif. quesito 20

Gli impianti delle unit immobiliari in oggetto da quanto visionato in sede di

sopralluogo risultano conformi alle normative vigenti; per gli immobili in XXX
specificato nella certificazione di agibilit N.XXX del XXX

11) Criteri di stima Valutazione immobili rif. quesiti 10-11

Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha

tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato
peculiare del bene stesso in relazione a :
Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;
Condizioni di accesso pedonali e veicolari;
Vetust, stato di conservazione e manutenzione;
Esistenze di aree e sedimi di propriet esclusivi, esistenza di servit o
gravami pregiudizievoli;
Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene
(vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc)
Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico
comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di equivalenza
economica tra il bene interessato e altri a questo similari che trovino
espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo
mercato, trattati in termini statistici, attribuendo allimmobile il valore venale
corrente al metro quadrato lordo; sono state inoltre considerate le condizioni
di particolare sofferenza del mercato immobiliare, le quali rendono
particolarmente difficoltosa la ricerca dei pi probabili valori di mercato, si

Tribunale di XXX E.I. XXX

15
quindi utilizzato un prezzo unitario di stima prudenziale. Il sottoscritto ha
inoltre tenuto conto dei valori medi di mercato riportati nellOsservatorio dei
Valori Immobiliari (Ministero delle Finanze II sem. 12). Per le particolari
condizioni del mercato immobiliare il sottoscritto CTU ha inoltre consultato
agenzie immobiliari della zona di XXX e XXX per la consultazione diretta
delle banche dati disponibili in loro possesso e la comparazione con gli altri
parametri ricercati. La comparazione avviene, ovviamente,con beni in regime
di libero mercato non soggetti a vincoli espropriativi.

dove:
P0 = prezzo unitario ordinario;
Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare;
Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare.

da cui Vm = P0 Sb
dove :
Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;
P0 = prezzo unitario ordinario;
Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima.

12) Divisibilit - Valutazione - Formazione Lotti

Osservando ed analizzando gli immobili oggetto di stima, si evince che

lunit immobiliare in XXX e quelle in XXX con annesso box auto sono
indivisibili per tipologia costruttiva dimensioni e caratteristiche, risulta
pertanto tecnicamente impraticabile un frazionamento dei fabbricati stessi; i
terreni in XXX sono accorpati in un solo lotto come disposto dalle tavole di
P.R.G. Il sottoscritto CTU ha provveduto pertanto a formare quattro lotti
come da tabella seguente:

Tribunale di XXX E.I. XXX

16
RIEPILOGO FORMAZIONE LOTTI :

Comune di XXX
Catasto Fabbricati N.C.E.U.
LOTTO NCT/NCEU FOGLIO MAPPALE SUB.
1 NCEU XX X 6

Comune di XXX
Catasto Fabbricati N.C.E.U.
Catasto Terreni N.C.T.
LOTTO NCT/NCEU FOGLIO MAPPALE SUB.
2 NCEU XX X 1
XX X 2

3 NCEU XX X 1
XX X 2

4 NCT XX X
XX X
XX X
XX X
XX X
XX X
XX X

Tribunale di XXX E.I. XXX

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LOTTO 1 : XXX
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)
Abitazione (p.1,S1) 50,52 1.200,00 60.624,00

TOTALE 60.624,00

TOTALE STIMA RETTIFICATA 60.500,00

* I mq. di superficie della veranda e della cantina, sono stati ridotti di al fine di poterli
equiparare ai valori medi di mercato dellabitazione.
** valori medi di mercato prudenziali a mq. Lordo di superficie (in base alle tipologie
costruttive e finiture) dellunit abitativa.
FORMAZIONE LOTTO 1
Valore di stima del LOTTO 1 XXX
(Euro XXX/00)

Tribunale di XXX E.I. XXX

18
LOTTO 2 : XXX
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)
Abitazione (p.S1,T,1,2) 186,30 1.050,00 195.615,00

Box (p.S1) 42,66 950,00 40.527,00

TOTALE 236.142,00

TOTALE STIMA RETTIFICATA 236.000,00

1 1
* I mq. di superficie dei balconi sono stati ridotti di , il sottotetto e la cantina di al
/4 /3
fine di poterli equiparare ai valori medi di mercato dellabitazione.
** valori medi di mercato prudenziali a mq. Lordo di superficie (in base alle tipologie
costruttive e finiture) dellunit abitativa (compreso sedime pertinenziale di circa
mq.200). Lunit risulta da ultimare mediante fornitura e posa dei pavimenti, porte
interne, finitura bagni (piastrelle e sanitari), caldaia , tinteggiatura interni.
FORMAZIONE LOTTO 2
Valore di stima del LOTTO 2 XXX
(Euro XXX/00)

Tribunale di XXX E.I. XXX

19
LOTTO 3 : XXX
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)
Abitazione (p.S1,T,1,2) 179,06 1.000,00 179.060,00

Box (p.S1) 42,12 950,00 40.527,00

TOTALE 219.587,00

TOTALE STIMA RETTIFICATA 219.500,00

1 1
* I mq. di superficie dei balconi sono stati ridotti di , il sottotetto e la cantina di al
/4 /3
fine di poterli equiparare ai valori medi di mercato dellabitazione.
** valori medi di mercato prudenziali a mq. Lordo di superficie (in base alle tipologie
costruttive e finiture) dellunit abitativa (compreso sedime pertinenziale di circa
mq.90). Lunit risulta da ultimare mediante fornitura e posa dei pavimenti, porte
interne, finitura bagni (piastrelle e sanitari), caldaia , tinteggiatura interni.
FORMAZIONE LOTTO 3
Valore di stima del LOTTO 3 XXX
(Euro XXX/00)

Tribunale di XXX E.I. XXX

20
LOTTO 4 : XXX
Descrizione particelle Valore /mq Valore Totale

DATI IDENTIFICATIVI Superficie

FG Mapp. Qualit Classe Ha are ca

XX X seminativo 2 30 41 XX XXX

XX X seminativo 2 00 50 -

XX X seminativo 2 06 28 -

XX X seminativo 2 00 65 -

XX X seminativo 2 01 46 -

XX X seminativo 2 00 72 -

XX X seminativo 2 00 35 -

TOTALE XXX

TOTALE STIMA RETTIFICATA XXX

* Il terreno censito al FG XX mapp. XX ricade in zona residenziale di espansione edilizia di

tipo C2 aree libere per nuovi insediamenti a Piano Esecutivo Convenzionato P.E.C. con
indice di densit territoriale 0,80 mc/mq; si precisa che tale area era compresa nel P.E.C.
approvato in data XXX n.XX disciplinato dalla Convenzione edilizia a rogito Notaio XXX
Rep. XXX
** I terreni censiti al FG XX mapp. XX risultano opere di urbanizzazione, strada-
marciapiede e parcheggio pubblico, come previsto dal P.E.C. approvato in data XXX, i
mapp. XXX ricadono in zona di completamento B3 ma in sito risultano posti in prossimit
della sede stradale, non utilizzabili per superficie e vincoli dai fabbricati circostanti, pertanto
non vengono valutati essendo il valore di stima pari a 0.
FORMAZIONE LOTTO 4
Valore di stima del LOTTO 4 XXX
(Euro XXX/00)

Tribunale di XXX E.I. XXX

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RIEPILOGO DESCRIZIONE LOTTI :

LOTTO 1: Piena propriet

Unit immobiliare in Comune di XXX identificata al N.C.E.U. al Foglio
XX Sez. XX mappale XX subalterno Xad uso civile abitazione posta al
piano primo con ascensore di fabbricato Condominiale in Via XX n.X,
composta al piano primo da ingresso, cucina/soggiorno, disimpegno,
ripostiglio, bagno, camera e veranda, oltre locale ad uso cantina al
piano seminterrato.
Valore attribuito al lotto XXX
diconsi Euro XXX/00

13) Notifiche ai creditori Iscritti (ex art.498 c.p.c.) rif. quesiti 13-16

I creditori iscritti, sono stati avvisati secondo quanto disposto dall ex art. 498
del c.p.c.

14) Conclusioni

Tanto riferisce il sottoscritto, sulla base delle considerazioni sopra esposte,

della documentazione reperita, delle informazioni tecniche ricevute ed
accertate , in evasione dell'incarico ricevuto, restando a disposizione per
eventuali chiarimenti o ulteriori necessit.

XXX, l XXX
Il CTU

(XXX)

Allegati :

XXX

XXX

XXX 22
Tribunale di XXX E.I. XXX