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Per accorciare i tempi dell’esecuzione della stima analitica, possiamo applicare delle percentuali
relative alle voci passive del bilancio analitico. Queste percentuali sono soltanto orientative, in
quanto ciascuna azienda ha caratteristiche proprie, e quindi da ciò dipende la variabilità delle
percentuali applicate.
Ciò che determina la differenza è soprattutto il tipo di conduzione e fondamentale è l’ampiezza
dell’azienda, tenendo presente queste differenze è possibile identificare le seguenti percentuali
relative alle voci passive:
Quote = 18/24 %
Imposte = 4/10 %
Spese Varie = 20/30 %
Salari = 28/35 %
Stipendi = 6/8 %
Imposte + Contributi = 6/10 %
lunedì 9 ottobre 2006
La stima dei fabbricati comunque segue la stessa procedura di sviluppo di quella vista per i fondi
rustici e cioè mette in evidenza dopo aver fatto il confronto, tutte quelle caratteristiche intrinseche
ed estrinseche, utili al fine della valutazione.
Caratteristiche intrinseche:
Esposizione,
Luminosità
Orientamento delle facciate
Panoramicità
Tipologia dell’edificio
Superficie commerciale e cubatura
Esistenza di servitù attiva o passiva
Numero e ampiezza dei vani
Grado di rifiniture
Età del fabbricato
Impiantistica
Accorgimenti tecnici (isolamento termico e acustico)
Caratteristiche statiche
Stato di conservazione e manutenzione
Vincoli giuridici (possibili trasformazioni)
Vincoli legati al piano regolatore (possibilità di esproprio).
Tuttavia è possibile intuire altre caratteristiche.
La valutazione di questi elementi risente di una certa soggettività per tanto è opportuno per
uniformare il giudizio attenersi ad una scala percentuale (3,6,9%) come già fatto per i beni rustici.
Nonostante ciò l’aspetto personalistico rimane e per tanto è opportuno che il perito si riferisca ad
una situazione concreta.
giovedì 2 novembre 2006
STIMA DEI FABBRICATI CIVILI
La valutazine di un fabbricato civile può essere effettuata considerando uno dei seguenti aspetti
economici in funzione dello scopo per cui è richiesta la stima:
1. valore di mercato
2. valore di costo: costruzione o ricostruzione
3. valore di capitalizzazione
4. valore di trasformazione
5. valore complementare
Sono tre i modi per decidere il percorso estimativo da seguire: il committente ci chiede una stima
precisa, non ci viene chiesto niente e dobbiamo valutare lo scopo della stima (scopo economico),
oppure può essere obbligatorio seguire una certa strada.
ESPROPRIO PER PUBBLICA UTILITÀ
L’esproprio è l’unica azione legale che può sottrarre la proprietà privata, è differente dalle servitù in
quanto quest’ultime sono solo momentanee, mentre l’esproprio eccetto casi rari è perenne, ed
avviene (in Europa) quando porta beneficio alla comunità e serve quindi per la società. L’esproprio
per pubblica utilità avviene quando la necessità pubblica sovrasta quella privata. La prima legge fu
emanata nel 1865, poco dopo l’Unità d’Italia, ed è detta Legge Fondamentale, forse è la più equa
mai siglata, le ultime leggi, ma anche a partire dalla seconda, sono penalizzanti per l’espropriario e
favorevoli allo stato. La seconda legge, siglata nel 1884 fu valida sino al 1960.
L’esproprio totale
L’indennità da corrispondere al proprietario è il giusto prezzo che a giudizio dei periti dovrebbe
avere l’immobile espropriato in una libera contrattazione di compravendita (quanto verrebbe pagato
il terreno in un mercato ordinario senza speculazioni).
L’esproprio parziale
L’indennità viene stabilita per differenza tra il valore di mercato che avrebbe l’immobileprima
dell’esproprio e quello che potrà avere dopo l’esproprio della parte mancante.
L’occupazione temporanea
Ha una durata massima di 5 anni e l’indennità deve essere riconosciuta sulla base di 1/12
dell’indennità d’esproprio per ogni anno di occupazione, e per ogni mese 1/12 dell’indennità annua,
questo secondo il Testo Unico al 2003.
Legge per l’acquisizione di aree per l’edilizia pubblica (pubblicata nel 1962)
Legge numero 167 del 1962, e resa celebre per la sua importanza poiché fu la prima legge ad
occuparsi dell’edilizia popolare. L’indennità viene calcolata sulla base del Valore venale espresso
nella legge fondamentale del 1865, calcolato però per i 2 anni prima della delibera del comune sugli
espropri. Questa legge f ritenuta incostituzionale, si stabilì così di determinare l’indennità nel
momento in cui si attuava l’esproprio. Il criterio di calcolo fu poi modificato adottando la formula
relativa alla legge per Napoli con un aggiunta del 2 % sull’indennizzo, per ogni anno compreso tra
la data dell’approvazione del piano d’esproprio e la data relativa effettiva all’esproprio.
Art. 38 Nel caso in cui sull’Area via sia una costruzione legittimamente edificata l’indennità
risulta determinata pari al valore venale, se fosse abusiva la costruzione non verrà presa in
considerazione
Art. 36 Nel caso in cui l’esproprio riguardi opere private di pubblica utilità che non
rientrano nell’ambito dell’edilizia residenziale, l’indennità in questo caso è determinata sulla
base del valore venale (valore di mercato ordinario)
Il geometra in caso di richiesta di stima di una successione di immobili deve seguire la seguente
scala di stime da svolgere:
1. Stima per riunione fittizia
2. Stima per collazione
3. Stima per divisione
4. Stima per accertamento di lesione oltre il quarto
1. Prima di procedere con la divisione, il geometra deve accertarsi che il defunto non abbia
intaccato la quota legittima di qualunque erede. Si ricorre alla riunione fittizia che consiste
nello stimare tutti i beni lasciati detraendo quelli che sono i debiti e tenendo conto delle
donazioni fatte in vita.
2. La collazione fa parte della riunione fittizia. La collazione fa la somma di tutte le donazioni
effettuate in vita da parte del defunto, sia mobili che immobili. Obbligo da parte degli eredi di
conferire tutti i beni ricevuti in donazione dal defunto, in conclusione la collazione quindi è
strumento utile per la formazione della massa ereditaria.
3. La divisione ereditaria prevede tre tempi:
I. Stima dell’asse ereditario (per i singoli beni)
II. Divisione di diritto
III. Divisione di fatto
La divisione di fatto è complessa perché sono stimati dei beni, ed il valore da conferire agli
eredi nella divisione di diritto invece è una monetizzazione ipotizzata. Per questo ci saranno
eventuali problemi.
Stima dell’asse ereditario (per i singoli beni): riguarda beni immobili e mobii
e deve essere effettuata al prezzo di mercato al momento dell’apertura della
successione. Titoli e denaro liquido costituiscono una riserva utile per
eventuali conguagli tra gli eredi. Per il valore di mercato si intende il valore
venale dei beni, cioè nello stato in cui si trovano al momento della
successione.
Divisione di diritto: la formazione delle quote che lo attuano vengono
determinate dalla legge per la divisione legittima, in relazione al testamento
per la successione testamentaria. Al coniuge spetta 1/3 dell’eredità, e al figlio
o eventuali figli toccherà il restante 2/3.
Divisione quote di fatto: segue i seguenti punti che non sono vere e proprie
regole, ma piuttosto consigli:
Evitare di dividere sia terreni agricoli sia terreni edificabili, perché
ciò potrebbe comportare una grave svalutazione del bene stesso. Per
i terreni agricoli potrebbero scendere sotto la minima unità
colturale; per terreni edificabili scendere sotto l’ampiezza
edificabile.
È necessario fare in modo che ciascuna quota entri in parte uguale
nelle varie tipologie di beni (mobili, immobili, denaro, azioni)
Fare in modo che le quote di fatto corrispondano quanto più
possibile a quelle di diritto, riducendo i conguagli in denaro.
Evitare di formare delle servitù, soprattutto quelle prediali.
Si ha la rescissione quando uno degli eredi prova di essere leso oltre il quarto, perciò la rescissione
o l’annullamento può avvenire solo per la successione testamentaria, quando il decuius lascia ai
successori con differenza tra loro superiori ad ¼ del patrimonio totale.
L’azione si prescrive in due anni dal giorno in cui è stata eseguita la divisione, ovvero da quando è
letto il testamento.
I doveri degli eredi si rifanno all’imposta di successione e/o donazione, entro sei mesi dall’apertura
della successione del decuius. L’erede deve presentarsi entro sei mesi all’ufficio del registro della
provincia del defunto e denunciare la sua eredità.
Al valore denunciato (relativo all’asse ereditario) andrebbe aggiunto un importo pari al 10% per i
beni mobili avuti in successione. Le percentuali di imposta di successione possono essere verificate
nel momento in cui si fa la successione.
In un condominio ci sono proprietà esclusive dei singoli condomini e proprietà comuni, per ciò che
riguarda le proprietà comuni è necessaria un’attribuzione delle spese per la manutenzione e gestione
delle stesse proprietà in proporzione alle quote di proprietà di ciascun condomino.
Quando il condominio supera le 10 unità immobiliari è obbligatorio un regolamento condominiale,
il quale stabilisce regole di convivenza tra i condomini, e deve stabilire anche la tabella dei
millesimi di proprietà, indispensabile per stabilire le spese comuni.
Una tabella millesimale si può realizzare utilizzando due procedimenti:
1. si basa sui valori di mercato delle singole unità
2. si basa su alcuni parametri (superficie o cubatura)
1) si determina attraverso una stima a valore di mercato di ciascuna unità
immobiliare e si sommano i valori trovati uguagliando la somma ottenuta a mille
(ecco perché si chiamano millesimali). Quindi avremmo per ciascuna unità
immobiliare la seguente proporzione → Vt : 1000 = V1 : X; ove Vt è la somma dei
singoli valori. Il rapporto 1000/Vt è sempre costante e perciò andrà moltiplicato per
V1, V2, V3, ecc. .
ESTIMO FORESTALE
2) metodo della croce del boscaiolo (resa obsoleta dal Benn Leiss), è costituita da uno
strumento di 2 asticelle di ugual lunghezza inserito ad angolo retto, l’operatore spostandosi
potrà rilevare l’apice e la base dell’albero:
Dendometria
È la scienza che misura il volume dell’albero e dei boschi coetanei e disetanei.
Per la misurazione dei diametri si usa il cavalletto dendometrico, attraverso questo parametro,
conoscendo l’altezza, possiamo calcolare la cubatura del legname abbattutop e del legname già
lavorato (travature).
Formula di Huber:
Formula di Smaliam:
Formula Cavalieri: