Progettare

una mansarda
Requisiti di legge e consigli per
la valorizzazione dell’immobile
Trascorriamo la maggior parte del nostro tempo in luoghi chiusi,
ma siamo geneticamente predisposti per vivere all’aperto. E’ quindi
essenziale che gli ambienti che ci ospitano siano ben illuminati
e ventilati. Da questo punto di vista la mansarda gode di una
posizione privilegiata. Nel progettarla tienilo presente e cerca di
ottenere il massimo dalle sue potenzialità. Ricorda che la luce non
è mai troppa e che il comfort abitativo dovrebbe essere alla base di
ogni scelta progettuale.
Sommario

1. QUANTO VALE UNA MANSARDA pag. 4

2. RISTRUTTURARE UN SOTTOTETTO: pag. 8

COSA DICE LA LEGGE

3. PROGETTARE LA LUCE NATURALE  pag. 14

4. I 3 FATTORI CHE INFLUENZANO pag. 22

IL COMFORT IN MANSARDA
1 QUANTO VALE UNA
MANSARDA
Tempi di vendita e valore medio di mansarde
e sottotetti ristrutturati in Italia

La riqualificazione dei sottotetti è un fenomeno rilevante, soprattutto nelle grandi cit-

tà, in quanto la mansarda è una tipologia immobiliare che si sta diffondendo sempre
di più nel nostro Paese.
Secondo le analisi condotte da I-Com e Assoimmobiliare, riportate nel “Rapporto
annuale efficienza energetica 2011” di Enea, si privilegiano appartamenti con deter-
minate caratteristiche posizionali come panoramicità, orientamento, soleggiamento,
luminosità.

INCIDENZA DELLE CARATTERISTICHE SPECIFICHE SUL VALORE DI UN IMMOBILE

Peso sulla determinazione del

Caratteristiche
valore dell’immobile

Orientamento 5%

Quota 4%

Grado di finitura e funzionalità 12%

Luminosità 10%

Panoramicità 20%

Soleggiamento 4%

Da ciò si può dedurre che gli ultimi piani come attici, mansarde e sottotetti, godendo
di una posizione privilegiata in termini di luce e vista, possano essere ritenuti immobili
di maggior valore. Infatti, le caratteristiche legate alla luminosità pesano complessi-
vamente il 39% sulla determinazione del valore dell’immobile.
Un tempo la soffitta era considerata uno spazio poco confortevole, angusto e male
illuminato, ma in realtà è uno spazio pregiato che con piccoli interventi può essere
reso vivibile e confortevole.

4 VELUX
1.1 Perché ristrutturare un sottotetto è un’opportunità?

Recuperare una vecchia soffitta e renderla abitabile è un buon investimento sotto

molti punti di vista:
• nei centri densamente abitati lo spazio è un bene prezioso: utilizzare tutti gli spazi
disponibili, senza consumare nuovo suolo significa salvaguardare il territorio;
• in quasi tutte le Regioni, esistono leggi che incentivano il recupero ad uso abitativo
dei sottotetti;
• ristrutturare conviene: fino al 31 dicembre 2016 è possibile usufruire del bonus fisca-
le del 50% per gli interventi di ristrutturazione e dell’ecobonus 65% per gli interventi
di risparmio energetico;
• i sottotetti, una volta ristrutturati, valgono fino al 39% in più: chi ristruttura un
sottotetto può realizzare un significativo incremento del capitale investito e volendo,
rivendere in tempi brevi;
• ristrutturare un sottotetto significa guadagnare spazio abitabile: se cambiano le
esigenze, si possono realizzare nuove stanze, senza dover affrontare la fatica e le spese
di un trasloco.

1.2 Alcuni dati sui sottotetti e le mansarde in Italia

Una recente ricerca del laboratorio Gesti. Tec del Politecnico di Milano, condotta in
collaborazione con immobiliare.it, coinvolgendo 195 progettisti operanti su tutto il ter-
ritorio nazionale, ha evidenziato dati molto interessanti sui sottotetti e le mansarde in
Italia. Ne è risultato che il 5% delle unità immobiliari in vendita in Italia sono mansarde
o sottotetti. Le mansarde hanno un valore di oltre 1.000 euro/mq superiore rispetto
alle altre unità immobiliari e la maggior parte di quelle in vendita in Italia misura tra
i 70 e i 150 mq.
Al crescere della superficie (oltre 150 mq) cresce anche il valore medio al mq.
Il valore medio di un sottotetto da ristrutturare è di circa 2.000 euro/mq.

IL PREZZO MEDIO DI UNA MANSARDA

IN CITTÀ
Prezzo medio di una mansarda
abitabile: 3.923 euro/mq.
Altra unità immobiliare: 2.740
euro/mq (la mansarda vale 1.183
euro/mq in più).
IN PROVINCIA
Prezzo medio di una mansarda
abitabile: 3.538 euro/mq.
Altra unità immobiliare: 2.360
euro/mq (la mansarda vale 1.178
euro/mq in più).

Quanto vale una mansarda 5

I tempi di vendita di una mansarda

Il 39% delle mansarde sia in città sia in provincia si vende in meno di 6 mesi.

Le altre unità immobiliari hanno tempi di vendita medi di 9,4 mesi.

IN CITTÀ’
39% 16% 13% 10% 22%
meno di da 3 a da 6 a da 9 a più di
3 mesi 6 mesi 9 mesi 12 mesi 12 mesi

IN PROVINCIA
39% 17% 12% 10% 22%
meno di da 3 a da 6 a da 9 a più di
3 mesi 6 mesi 9 mesi 12 mesi 12 mesi

1.3 Il valore di un sottotetto ristrutturato

La mansarda è un ottimo investimento dal punto di vista economico. Chi ristruttura un

sottottetto può realizzare un significativo incremento del capitale investito e rivendere
in tempi brevi.

Mansarda/Sottotetto €/mq

Media Roma Milano

Prezzo medio di acquisto 2.000 3.066 3.606

Costo medio di ristrutturazione 819 819 819

Acquisto + ristrutturazione 2.819 3.885 4.425

Prezzo medio di vendita 3.923 5.418 5.027

Incremento di valore +1.104 +1.533 +602

Incremento di valore % +39% +39% +14%

6 VELUX
Un esempio reale

Sottotetto da ristrutturare a Roma con una superficie di 100 mq

Acquisto
totale 306.600
Valore al mq 3.066 euro (x 100 mq)

Ristrutturazione
totale 81.900
Costo al mq 819 euro (x 100 mq)

Spesa acquisto + ristrutturazione

totale 388.500
306.600 + 81.900

Vendita
totale 541.800
Prezzo medio al mq 5.418 euro (x 100 mq)

Guadagno
totale 153.300
Incremento valore al mq 1.533 euro (x 100 mq)

Incremento di valore % +39%

I dati di questo capitolo sono ricavati dalla ricerca “L’individuazione e l’analisi di soluzioni architettoniche innovative
nella realizzazione di mansarde e/o nella riqualificazione di sottotetti e della convenienza all’investimento in questo
ambito rispetto ad altre tipologie di investimento” del Laboratorio Gesti.Tec - Politecnico di Milano.

Quanto vale una mansarda 7

2 RISTRUTTURARE UN
SOTTOTETTO: COSA
DICE LA LEGGE
Dalla fine degli anni novanta e soprattutto negli ultimi dieci anni si sono diffuse nor-
mative regionali finalizzate al recupero a fini abitativi di sottotetti e mansarde, che
mirano alla riqualificazione e all’utilizzo residenziale di spazi altrimenti abbandonati,
rispondendo all’esigenza di alloggi e nuovi vani senza aggravare il già complicato pro-
blema del consumo di suolo.
Tale indirizzo si inserisce in un contesto urbanistico e normativo non sempre in grado
di garantire il controllo e l’ufficialità delle scelte dei singoli cittadini e costruttori, che
da tempo usano e commercializzano questi spazi come appendici degli appartamenti
o addirittura come spazi in totale continuità con gli ambienti sottostanti, pur non
avendo l’autorizzazione formale per farlo (di fatto, non sono quasi mai ambienti uffi-
cialmente abitabili, ma locali tecnici). L’intento, dunque, è anche quello di regolarizzare
situazioni di abusivismo diffuso, venendo incontro ai legislatori locali che negli anni
hanno dovuto inventare regole a volte anche fantasiose per organizzare quella “terra
di nessuno” che oggi i sottotetti rappresentano (così come i seminterrati, le dépend-
ance e altri locali accessori non ufficialmente abitabili ma poi di fatto abitati).

2.1 Recupero dei sottotetti regione per regione

Tutte le regioni italiane sono attualmente provviste di normative per il recupero dei
sottotetti, incluse le province autonome di Trento e di Bolzano, con differenze rispetto
ai parametri urbanistici e ai requisiti richiesti. In particolare: l’anno di realizzazione
del fabbricato, le altezze minime e medie da rispettare, i rapporti aero-illuminanti, la
possibilità di apportare modifiche alla sagoma del tetto.
Proponiamo di seguito una tabella riassuntiva delle principali leggi regionali, con i
parametri minimi richiesti e le regole da rispettare.

8 VELUX
LE LEGGI REGIONALI PER IL RECUPERO DEI SOTTOTETTI IN ITALIA

Destinazioni d’uso Altezza media

Altezza Rapporto
Regione Norme regionali consentite e ponderale
minima aria/luce
immobili ammessi richiesta
• Legge regionale 26 aprile Volumi
2004, n. 15 (art. 85); • 2,4 metri in abitabili
Residenziale per
• Legge regionale 23 agosto pianura; 1,4 m
Abruzzo edifici esistenti 1/8
2011, n. 35; • 2,1 metri per i Comuni
al 31 dicembre 2013
• Legge regionale 10 gennaio Comuni montani montani
2012, n. 1 1,2 m
• Residenziale per i
• Legge regionale 4 gennaio sottotetti;
2002, n. 8; • Terziario/
• 2,4 m per i
• Legge regionale 30 gennaio Commerciale per
sottotetti;
Basilicata 2007, n. 1; gli scantinati; 1,4 m 1/10
• 2,7 m per gli
• Legge regionale 30 • In tutti i casi si
scantinati
dicembre applica per i fabbricati
2009, n. 42 esistenti al 31
dicembre 2006
• Legge provinciale 97/1997
(art. 127); Residenziale
Provincia
• D.g.p.g. 23 febbraio 1998, (ammesso se
autonoma 2,4 m (sottotetti) - 1/15
n. 5; utilizzato per residenti
di Bolzano
• D.g.p.g. 4 marzo 2013, n. in Alto Adige)
362
• Residenziale • 2,2 m in pianura;
Legge regionale 16 aprile
(sottotetti); • 2 m per i Comuni
2002, n. 19 (art. 49
• Terziario/Commerciale sopra gli 800 m
Calabria modificato dalle leggi 1,5 m 1/15
(scantinati); s.l.m.;
regionali 14/2006, 15/2008
• Valido per gli edifici • 2,7 m per gli
e 35/2012)
esistenti al 2002 scantinati
• Legge regionale 28
novembre
• 2,4 m in pianura;
2000, n. 15; Residenziale per
• 2,2 m per i
Campania • Legge regionale 28 edifici esistenti 1,4 m 1/8
Comuni sopra i
dicembre 2009, n. 19; al 2011
600 m s.l.m.
• Legge regionale 5 gennaio
2011, n. 1
• 2,4 m per locali
se in
Residenziale per adibiti a abitazione,
• L. R. 30 maggio 2014, n. 5 falda,
Emilia almeno il 25% della • 2,2 m per zone
Modifiche alla L.R 6 aprile 1,8 m pari o
Romagna s.u. e legittimi al montane,
1998, n. 11 superiore
31.12.2013 • 2,2 m per locali
a 1/16
adibiti a servizi
Volumi
• 1,9 in pianura abitabili
Residenziale per
Friuli Legge regionale 11 novembre (sottotetti); 1,5 m 1/10 o
edifici esistenti
V. Giulia 2009, n. 19 (art. 49) • 2,2 m Comuni 1/12
al 30 novembre 2009
(scantinati) montani
1m

Ristrutturare un sottotetto: cosa dice la legge 9

 Destinazioni d’uso Altezza media
Altezza Rapporto
Regione Norme regionali consentite e ponderale
minima aria/luce
immobili ammessi richiesta
• Legge regionale 16 aprile
2009, n. 13;
Residenziale per
• Legge regionale 13 agosto
Lazio edifici esistenti 2 m (sottotetti) 1,5 m 1/16
2011, n. 10;
al 31 dicembre 2011
• Legge regionale 6 agosto
2012, n. 12
• Residenziale o
Turistico ricettivo
• Legge regionale 6 agosto Volumi
(art. 7 legge
2001, n. 24; • 2,3 m in pianura; abitabili
regionale 24/2001)
• Circolare 16 gennaio 2002, • 2,1 m nei 1,5 m
Liguria per edifici esistenti al 1/16
n. 8135/40; Comuni montani Comuni
6 settembre 2001;
• Circolare 16 novembre (sottotetti) montani
• altri volumi edifici
2005, n. 160220/504 1,3 m
esistenti
al 30 giugno 2009
• Legge regionale 15 luglio • Residenziale
1996, n. 24; (sottotetti); • 2,4 m in pianura;
• Legge regionale 16 luglio • Terziario/ • 2,1 m nei
Lombardia 1,5 m -
2009, n. 13 (art. 2); Commerciale Comuni montani
• Legge regionale 13 marzo (scantinati) per edifici (sottotetti)
2012, n. 4 (art. 3) esistenti al 1996
• 2,2 m in pianura;
• Residenziale
• Legge regionale 18 luglio • 2 m nei Comuni
(porticati e sottotetti);
2008, n. 25; montani
• Terziario
• Legge regionale 19 (sottotetti);
Marche Commerciale - 1/10
febbraio 2009, n. 6; • 2,7 m
(porticati e scantinati)
• Legge regionale (scantinati),
per edifici esistenti
2 agosto 2010, n. 15 nessun limite per i
al 2008
porticati
• 2,2 m in pianura;
• Residenziale
• Legge regionale 18 luglio • 2 m nei Comuni
(porticati e sottotetti);
2008, n. 25; montani
• Terziario/
• Legge regionale 19 (sottotetti);
Molise Commerciale 1,4 m 1/10
febbraio 2009, n. 6; • 2,7 m
(porticati e scantinati)
• Legge regionale 2 agosto (scantinati),
per edifici esistenti
2010, n. 15 nessun limite per i
al 2008
porticati
• Legge regionale 6 agosto • 2,4 m locali Volumi
1998, n. 21; accessori e abitabili
Residenziale per
• Circolare 25 gennaio 1999, servizi; 1,6 m
Piemonte edifici esistenti 1/8
n. 1/PET; • 2,2 m riduzioni Comuni
al 31 dicembre 2010
• Legge regionale 2 marzo per Comuni montani
2011, n. 1 montani 1,4 m

10 VELUX
 Destinazioni d’uso Altezza media
Altezza Rapporto
Regione Norme regionali consentite e ponderale
minima aria/luce
immobili ammessi richiesta
• Residenziale
(sottotetti); • 2,4 m
Legge regionale 15 • Terziario/ (sottotetti);
Puglia 1,4 m 1/8
novembre 2007, n. 33 Commerciale • 2,7 m (scantinati
(scantinati) edifici e porticati)
esistenti al 15/11/07
• 2,4 m in pianura;
• 2,1 m Comuni
Residenziale per
Legge regionale 23 ottobre montani
Sardegna edifici esistenti 1,5 m 1/8
2009, n. 4 (scantinati);
al 2009
• 2,4 m (semint.,
piani pilotis/terra)

Legge regionale 16 aprile Residenziale ammessi • 2 m (sottotetti);

Sicilia 1,5 m 1/8
2003, n. 4 tutti gli immobili • 2,4 m (scantinati)

Volumi
• 2,3 m in pianura abitabili
Residenziale per
Legge regionale 8 febbraio • 2,1 m per i 1,5 m
Toscana edifici esistenti 1/16
2010, n. 5 Comuni montani Comuni
all’8 febbraio 2010
(sottotetti) montani
1,3 m
• Legge prov. 4 marzo
2008, n. 1;
• Dgp 3 settembre 2010,
Provincia
n. 2023; Residenziale edifici
autonoma 2,4 m in pianura - n.d.
• Legge prov. 3 marzo esistenti
di Trento
2010, n. 4;
• Dgp 25 giugno 2010,
n. 1531
2,2 m con
• Legge regionale Residenziale o
coperture
18 febbraio 2044, Turistico ricettiva
Umbria lineari; tra 1,2 e 1,2 m 1/16
n. 1 (artt. 34-36, 41); per edifici esistenti
2,4 m in caso di
• rr 3 novembre 2008, n. 9 dal 2004
coperture inclinate
• Legge reg. 20 gennaio
2005, n. 1 (modifica art. 35
In base alla
Valle legge reg. 11/1998), Residenziale per
disciplina - 1/8
d’Aosta • Legge reg. 4 agosto edifici esistenti
di ciascun PRG
2009 n. 24, dgr
9 marzo 2012, n. 514
Volumi
• 2,4 in pianura, abitabili
Legge regionale 6 aprile Residenziale esistenti • 2,2 nei Comuni 1,8 m
Veneto 1/16
1999, n. 12 al 31 dicembre 1998 montani Comuni
(sottotetti) montani
1,6 m

Ristrutturare un sottotetto: cosa dice la legge 11

Sfruttare tutti gli spazi di un sottotetto

Quando si parla di sottotetti spesso ci si imbatte in ambienti con zone troppo basse
per essere abitate. Si tratta di quelle zone che si creano nei punti in cui il tetto tende a
coincidere con il solaio. Questi spazi vanno considerati come delle preziose opportuni-
tà sia per creare nuovi vani ripostiglio, sia ai fini del recupero stesso, essendo possibile,
secondo la maggior parte delle leggi regionali, escludere questi spazi ai fini del calcolo
delle altezze e dei volumi abitabili.
L’altezza media ponderale richiesta dalla legge si calcola infatti dividendo il volume
della zona con altezza minima per la superficie della zona con altezza minima. L’altez-
za minima è stabilita dalla legge regionale.

volume con altezza maggiore alla minima di legge

Altezza media ponderale =
superficie con altezza maggiore alla minima di legge

Ecco alcune soluzioni per sfruttare al meglio gli spazi bassi e non recuperabili:

Chiusura delle zone basse

Nei casi in cui la legge regionale ob-

blighi alla chiusura in corrispondenza
dell’altezza minima consentita per ot-
tenere l’abitabilità degli spazi oggetto
di recupero, un’opportunità interes-
sante è quella di destinare questi spazi
a vani ripostiglio o armadio.

12 VELUX
 Apertura di finestre nei punti bassi

Installare finestre per tetti in posizio-

ne bassa è un modo per sfruttare gli
spazi non recuperabili del sottotetto.
Questo permette di fruire al massimo
della luce naturale, dell’affaccio e della
visuale. In alcuni casi la legge regiona-
le obbliga alla chiusura delle zone al
di sotto dell’altezza minima abitabile
consentita, salvo in corrispondenza di
fonti di luce diretta.

Realizzazione di terrazzi

Dove possibile è sempre interessan-

te ricavare all’interno della sagoma
del tetto dei terrazzini a vasca o dei
camminamenti lungo il perimetro del
tetto, che oltre ad aumentare il valore
dell’immobile permettono di avere uno
sfogo esterno.

Doppia altezza e taglio del solaio

Qualora il sottotetto sia di pertinenza

dell’abitazione sottostante, una delle
possibilità per valorizzarlo è quella di
aprire il solaio intermedio nella parte
con altezza minima, in modo da creare
uno spazio a doppia altezza.

Ristrutturare un sottotetto: cosa dice la legge 13

3 PROGETTARE LA
LUCE NATURALE

La luce naturale è stata usata per secoli come fonte primaria di illuminazione all’in-
terno degli spazi abitati ed è stata parte integrante della progettazione architettonica
fin da quando esistono gli edifici. Affiancare alla progettazione architettonica una
progettazione illuminotecnica naturale garantisce una qualità elevata degli spazi.

3.1 Il comfort visivo all’ultimo piano

Le condizioni di comfort visivo costituiscono il presupposto per una progettazione ot-

timale, sia della luce artificiale, sia di quella naturale. Per quest’ultimo caso l’approccio
progettuale è più complesso in quanto l’illuminazione naturale può variare molto in
funzione del clima e delle stagioni. Inoltre, è sempre necessario tenere conto di alcune
caratteristiche architettoniche:
• dell’orientamento dell’edificio;
• dell’orientamento delle superfici trasparenti;
• della presenza di altri edifici o ostruzioni;
Tutto questo incide molto meno negli spazi sottotetto. L’ultimo piano per molti anni
è stato dedicato a solai, soffitte, o spazi non abitabili. L’idea generale che ne è conse-
guita è che i sottotetti siano degli spazi angusti e male illuminati. In realtà, grazie alla
loro posizione, si possono trasformare in ambienti luminosi e vivibili.

4 motivi per cui la mansarda è straordinaria:

• perchè non è influenzata da ostruzioni esterne (altri edifici più alti, alberi, ecc.);
• perchè si possono avere punti di luce naturale zenitale che a parità di superficie for-
niscono il doppio della luce rispetto a una finestra verticale;
• perchè la superficie del tetto prende luce durante l’intero emiciclo solare (più luce per
molte più ore al giorno);
• perchè in mansarda è possibile posizionare le finestre con più libertà (minori vincoli
di allineamento di facciata) e portare la luce esattamente dove serve anche nelle zone
profonde dell’edificio.

14 VELUX
3.2 Luce naturale e benessere

L’introduzione della luce naturale negli edifici è un elemento imprescindibile nella defi-
nizione della qualità ambientale e del comfort psicofisico degli occupanti.
La dinamicità della luce naturale permette di percepire il trascorrere della giornata,
i cambiamenti climatici, l’alternarsi delle stagioni e la riconoscibilità cromatica degli
ambienti. A livello fisiologico, l’esposizione alla luce naturale ha un’azione fondamen-
tale sulla nostra psiche perché favorisce la produzione di serotonina, un ormone che dà
sensazione di benessere e che, allo stesso tempo, riduce la concentrazione nel sangue
di ormoni, come noradrenalina e adrenalina, responsabili dello stress.
E’ ormai certo il ruolo esercitato dalla luce naturale sullo stato d’animo, sulla fisiolo-
gia, sulla psicologia e, in generale, sul benessere dell’essere umano. “Una costante e
regolare esposizione alla luce naturale porta a una regolarizzazione dei ritmi circa-
diani (ciclo sonno-veglia) e a una riduzione delle malattie depressive”; “una ridotta
esposizione alla luce naturale contribuisce a creare stanchezza, ma anche aggressività
e diminuisce la funzione immunitaria agendo sulla malinconia, nonché sulla perdita di
tono e forza muscolare”. (estratto da uno studio del prof. Gila Lindsley)

Lo sapevi che?
Quando progetti la luce artificiale ti accontenti di 200 lux se si tratta di un’a-
bitazione e di 500 lux se si tratta di un ufficio. In una giornata di cielo sereno il
sole fornisce oltre 100.000 lux; in una giornata di cielo coperto oltre 8.000 lux.
Basta una finestra per farli entrare!

3.3 Progettazione della luce naturale in mansarda

La luce all’ultimo piano è migliore in quanto è più diretta e, nel caso di luce zenitale
proveniente da finestre per tetti, non è influenzata dall’orientamento dell’edificio.
La disponibilità di luce naturale all’interno di un ambiente varia molto in funzione:

La luce zenitale è costante

durante tutto l’arco della
giornata e illumina in
profondità gli ambienti.

Progettare la luce naturale 15

• della quantità di luce solare diretta, che può superare i 100.000 lux;
• della quantità di luce diffusa (proveniente dal cielo) che può superare i 20.000 lux;
• della quantità di luce riflessa, che varia in funzione delle superfici riflettenti (prato,
asfalto, altri fabbricati, vegetazione, acqua, ecc.) che circondano l’edificio;

• dell’orientamento della finestra;

• dalla presenza di ostruzioni esterne.

16 VELUX
In presenza di ostruzioni esterne, per esempio nel caso di un tessuto urbanizzato, la
quantità di luce in ingresso negli ultimi livelli è maggiore rispetto a quella che penetra
ai piani più bassi, tanto più se nel sottotetto sono presenti finestre per tetti.

Lo sapevi che?
Non c’è una valida alternativa alla luce naturale. Se progettate con cura, le re-
centi tecnologie di illuminazione artificiale a LED possono riprodurre abbastan-
za fedelmente lo spettro luminoso, ma non possono riprodurne l’intensità. Per
avere effetti benefici sulla psiche bisognerebbe progettare gli edifici con una
media di oltre 5000/7000 lux/mq. Valori irraggiungibili con la luce artificiale.

3.4 Luce naturale e risparmio energetico

Progettare in modo corretto la luce naturale ha dei risvolti importanti anche in campo
energetico: la presenza di luce naturale permette di limitare l’uso di quella artificiale
e di risparmiare energia elettrica. In un edificio a basso consumo energetico i co-
sti per l’illuminazione artificiale rappresentano fino al 20% dei consumi totali e que-
sto dovrebbe bastare per orientare la progettazione architettonica all’ottimizzazione
dell’ingresso della luce naturale, luce che dovrebbe essere l’unica fonte di illuminazione
necessaria durante le ore diurne. Inoltre, nelle stagioni intermedie o in inverno, la luce
del sole può essere utilizzata per il suo potere di riscaldare, oltre che per illuminare.
Nelle stagioni più calde va invece controllata attraverso l’uso di schermature solari.

3.5 Luce naturale e normative

La normativa vigente si basa sull’art. 5 del DM 05/07/1975 secondo cui “tutti i locali
degli alloggi (tranne vani scala, ripostigli, ecc.), devono fruire di illuminazione natu-
rale diretta adeguata alla destinazione d’uso. L’ampiezza delle finestre deve essere
proporzionata in modo da assicurare un valore del Fattore medio di Luce Diurna non
inferiore al 2% e comunque la superficie apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della
superficie del pavimento”.
Oltre al dimensionamento dei serramenti basato su un rapporto tra superfici calpesta-
bili e superfici apribili (Rapporto Aero-Illuminante R.A.I 1/8), nella norma si fa riferi-
mento al Fattore medio di Luce Diurna (FmLD) definito come “il rapporto, espresso
in percentuale, tra l’illuminamento medio dell’ambiente e l’illuminamento che si ha
nello stesso istante su una superficie orizzontale esterna esposta alla volta celeste
con cielo coperto”. Questa grandezza è un requisito minimo obbligatorio di abitabilità
e varia in funzione della destinazione d’uso degli immobili. Per gli ambienti abitabili ad
uso residenziale, la percentuale minima richiesta dalla norma è pari al 2%.

Progettare la luce naturale 17

Non sempre un R.A.I. di 1/8 corrisponde a un FmLD del 2%, che può essere influenzato
dalla posizione delle aperture o dalla presenza di ostacoli. In fase di progetto è bene
verificare entrambi i parametri con un tecnico esperto. Benché il 2% sia il minimo
richiesto dalla legge, si ottengono condizioni ottimali di illuminazione superando il 4%.

Lo sapevi che?
Una ricerca condotta dal prof. Federico Butera del Politecnico di Milano ha di-
mostrato che gli acquirenti considerano luminoso un ambiente con FmLD supe-
riore al 4%. Se è inferiore l’ambiente viene considerato buio e appare più piccolo.

3 stanze con lo stesso R.A.I. e tre FmLD diversi:

Anche se il R.A.I di 1/8 è stato rispettato in tutti e tre i casi, solo la finestra per tetti
permette di ottenere un FmLD a norma di legge. Sia per le finestre verticali sia per gli
abbaini le superfici finestrate dovrebbero essere molto superiori a 1/8.

- Superficie calpestabile: 14 m2
- R.A.I.: 1/8 (1,75 m2)
- Orientamento: Sud

Finestra verticale
FmLD = 1,41%

Abbaino
FmLD = 0,85%

Finestra per tetti

FmLD = 2,86%

Lo sapevi che?
Oltre il 50% degli edifici odierni non rispetta i requisiti di abitabilità. Infatti il
R.A.I. di 1/8 non garantisce il FmLD del 2% richiesto dalla normativa.

18 VELUX
A parità di superficie vetrata la finestra per tetti è la migliore, in termini di quantità di
luce naturale in ingresso in un ambiente, se confrontata con abbaini e finestre verticali.
Con la finestra per tetti è garantito un FmLD doppio rispetto a quello ottenuto con
l’utilizzo di una finestra verticale, e triplo rispetto all’abbaino.

3.6 Finestre per tetti e luce naturale

Le finestre zenitali sono considerate in assoluto la fonte di luce naturale energetica-

mente più efficiente. Per ottenere un livello qualitativo elevato di illuminazione natura-
le all’interno di ambienti abitabili, e in particolare in mansarda, è buona norma:

a - Privilegiare soluzioni con punti luce distribuiti:

Posizionare una finestra nella parte bassa e una nella parte alta del tetto. Ciò permet-
te di avere una distribuzione ottimale della luce.

b - Scegliere finestre con taglio verticale:

Finestre strette e alte (lunghezza consigliata almeno 140/160cm) lasciano entrare la
luce più in profondità.

Progettare la luce naturale 19

c - Posizionare le finestre su entrambe le falde:
Nel caso di stanze con tetto a due falde è bene inserire le finestre da un lato in basso,
dall’altro vicino alla linea di colmo, in modo da garantire l’ingresso della luce da più
direzioni e una distribuzione omogenea.

E’ importante compensare
la presenza di abbaini e
finestre sotto gronda con
altre fonti di luce zenitale.

Da ricordare:
• frammentare la superficie vetrata: a parità di superficie 4 finestre distribui-
scono il 40% in più di luce rispetto a 2;
• scegliere finestre con telai sottili o mono anta in modo da massimizzare la
superficie vetrata;
• privilegiare colori interni chiari con un grado di riflettanza superiore a 0,7
(chiedere al fornitore di colori e rivestimenti questo dato);
• Le schermature solari mobili permettono di controllare l’ingresso del calore
quando il cielo è sereno e la luce è abbondante. Al contempo lasciano entrare
tutta la luce disponibile nelle giornate di cielo coperto;
• a parità di superficie gli abbaini fanno entare 1/3 della luce rispetto alle fine-
stre per tetti e non permettono mai di raggiungere i requisiti minimi di abitabi-
lità (FmLD 2%).

20 VELUX
Quanto vale una mansarda 21
4 I 3 FATTORI CHE
INFLUENZANO
IL COMFORT
IN MANSARDA
Il comfort abitativo comprende numerosi parametri che influenzano il benessere di chi
vive gli spazi. Molti sono legati al grado di permeabilità dell’involucro, ovvero alla sua
capacità di consentire o limitare gli scambi con l’esterno e a quanto questa capacità è
controllabile e modificabile in funzione delle esigenze e delle condizioni esterne (orario
del giorno, stagione, condizioni del cielo, ecc.)
Il comfort è influenzato principalmente da:

• la temperatura dell’aria
• la temperatura percepita
• il livello di umidità
• la qualità dell’aria
• il livello e la qualità di luce naturale
• la possibilità di regolare la luce
• la possibilità di controllare l’irraggiamento del sole
• la ventilazione naturale

La maggior parte dei fattori elencati sono riferibili a 3 principali indicatori di comfort:
1 - Comfort termico
2 - Qualità dell’aria
3 - Comfort acustico

4.1 Comfort termico

Per quanto riguarda il comfort termico nei sottotetti il ruolo dei serramenti è molto
rilevante, così come è fondamentale che la progettazione sia tenuta sotto controllo
perché gli scambi con l’esterno siano quelli voluti e la condizioni di benessere ottimali.
Le normative nazionali e locali definiscono i limiti massimi di trasmittanza termica
dell’involucro edilizio e le finestre non fanno eccezione. Il Dlgs 192/2005 modifica-
to dal Dlgs 311/2006 e altre successive integrazioni, indica i valori di trasmittanza
termica dei serramenti Uw (espressa in W/m2K) da rispettare in funzione della zona
climatica.

22 VELUX
 Lo sapevi che?
Non è sufficiente che una parete o un tetto siano isolati e che il serramento abbia
una bassa trasmittanza termica: è necessario anche che il punto di giunzione tra
finestra e parete/tetto siano ben realizzati, per evitare il ponte termico perime-
trale, ma anche infiltrazioni o fenomeni di condensa interstiziale. (vedi 4.4)

Irraggiamento solare ed effetto serra

Nel tema del comfort termico e del suo legame con l’efficienza energetica, gioca un
ruolo rilevante l’utilizzo di serramenti orientati a Sud (o Sud-Est o Sud-Ovest), per lo
sfruttamento dell’effetto serra, anche chiamato guadagno termico gratuito.
I raggi del sole che entrano attraverso una finestra, portano con sé una quantità di
calore che, cambiando lunghezza d’onda, rimane intrappolato all’interno dell’involucro,
riscaldando le pareti e gli ambienti. Ciò costituisce uno dei migliori metodi per riscal-
dare senza dover ricorrere ad altre fonti energetiche.

Ma come tenere sotto controllo il calore quando è necessario?

Ci sono due modi per evitare il surriscaldamento estivo:
• utilizzare vetrate con basso fattore solare g (il rovescio della medaglia è che tali
vetrate non contribuiranno più al guadagno termico invernale);
• accessoriare ogni finestra, lucernario o parete vetrata orientata a Sud con scherma-
ture solari esterne (obbligatorio per legge DPR 59/2009).
E’ bene lasciare le finestre libere di portare calore all’interno nella stagione invernale e
proteggerle dall’esterno nella stagione estiva.

I 3 fattori che influenzano il comfort in mansarda 23

Le tende parasole esterne VELUX riducono il calore estivo fino al 72%. Le tapparelle fino al 97%.

Da ricordare:
Esistono tanti tipi di schermature, l’importante è che siano poste esternamente
alle finestre perchè solo in questo modo si possono bloccare o indebolire i raggi
del sole prima che entrino in casa e che inizino a scaldare vetri, aria e ambienti.

4.2 Qualità dell’aria

La progettazione e il posizionamento intelligente dei serramenti in una mansarda mi-

gliorano la ventilazione naturale e contribuiscono a:

• ricambiare l’aria;
• controllare l’umidità;
• eliminare i cattivi odori;
• regolare la temperatura dell’aria (soprattutto in estate);
• prevenire e smaltire la condensa;
• attivare l’effetto camino.

L’effetto camino
Posizionando le finestre a diverse altezze all’interno di un ambiente si innesca una
corrente verticale: l’aria calda più leggera tende a salire verso l’alto, uscendo dalle
finestre per tetti, menre quella fresca e pulita entra dalle finestre in basso, creando un
ricircolo ottimale. Tale effetto sarà tanto più efficace all’aumentare della distanza tra
le finestre alte e quelle basse e all’aumentare delle loro dimensioni.

24 VELUX
 Le finestre per tetti VELUX sono dotate
di barra di ventilazione che permette
di cambiare fino a 84 m3 d’aria l’ora a
finestra chiusa e con qualsiasi condizione
climatica (anche quando piove).

Consigli di ventilazione per tipologia di stanza in mansarda

Camera da letto
La camera da letto è una stanza in genere relativamente piccola, dove si
passa la maggior parte del tempo, normalmente 6-8 ore su 24. Per questo
è importante che sia adeguatamente ventilata: dovrebbe avere almeno due finestre,
possibilmente dotate di barra di ventilazione, da tenere aperta anche durante la notte.
Due finestre a diverse altezze sono meglio di due alla stessa altezza, perchè attiva-
no l’effetto camino e garantiscono un ricambio d’aria rapido ed efficace. La barra di
ventilazione da sola non basta ed è necessario aprire le finestre e arieggiare più volte
nell’arco della giornata. Le finestre per tetti VELUX INTEGRA® elettriche sono perfet-

I 3 fattori che influenzano il comfort in mansarda 25

te in questo senso, perché possono essere programmate per aprirsi anche la notte o a
orari prestabiliti.

Cameretta dei bambini

Spesso la stanza dei bambini non è solo una camera da letto, ma anche un
ambiente utilizzato per il gioco, lo studio o altre attività durante il giorno.
E’ un locale pieno di oggetti e di apparecchi elettronici, che aumentano la necessità
di ventilare con regolarità rispetto alla camera da letto degli adulti. Ma i bambini non
sono consapevoli dell’importanza di un corretto ricambio d’aria. Per questo è impor-
tante utilizzare prodotti elettrici o solari, come le finestre per tetti VELUX INTEGRA®,
che possono essere programmatie con facilità dai genitori per una ventilazione rego-
lare.

Zona giorno
La zona giorno è in genere una delle stanza più ampie della casa, dove però
trascorriamo poche ore al giorno. Per questo il bisogno di ventilare è inferio-
re e a volte dipende solo dalla voglia di un po’ di aria fresca, non da effettive necessità.
In presenza di ospiti il bisogno di cambiare aria può aumentare. In mansarda, in una
situazione ideale, dovrebbero essere presenti due o tre finestre verticali e lo stesso
numero di finestre per tetti. Un’ottima scelta sono le finestre per tetti VELUX manuali
con barra di ventilazione da tenere aperta durante il giorno e da usare in combinazione
con un adeguato numero di aperture a seconda delle esigenze.

Cucina
Le attività che si svolgono in cucina spesso generano umidità e odori di cibo,
che possono essere rimossi con una buona ventilazione. La ventilazione è più
efficace se le finestre sono posizionate a diverse altezze. Se aperte contemporanea-
mente le due finestre creano una corrente che fa uscire l’aria più calda e pesante dalla
finestra in alto. In cucina possono essere utilizzate finestre per tetti VELUX manuali
da aprire a seconda delle necessità. Importante è sceglierle nella versione con finitura
bianca con anima in legno rivestita di poliuretano, che non necessita di manutenzione
e sopporta meglio l’umidità e lo sporco. Le finestre VELUX INTEGRA® elettriche sono
un vantaggio in più.

Bagno
In bagno la ventilazione è fondamentale per eliminare l’umidità e i cattivi
odori, ma non è necessario che sia costante, in quanto vi sono dei picchi di
umidità quando si fa il bagno o la doccia. C’è quindi bisogno di ventilare in modo effi-
cace, ma per brevi periodi. Una sola finestra per tetti di grandi dimensioni può bastare,
in quanto il bagno di solito ha una metratura limitata. Se si scelgono finestre per tetti
VELUX INTEGRA elettriche®, potrebbe essere utile installare anche un sensore di umi-
dità e comunque scegliere modelli con finitura bianca, con anima in legno rivestita di
poliuretano, che non temono l’umidità.

26 VELUX
27
4.3 Comfort acustico

Nella progettazione degli edifici è importante proteggere gli ambienti dai rumori
esterni. I componenti dell’involucro edilizio, come le finestre per tetti nel caso della
mansarda, devono avere una buona capacità di isolamento acustico in quanto i rumori
esterni possono influenzare in maniera negativa la salute, l’umore e più in generale il
comfort degli abitanti. Anche in questo caso però, le mansarde hanno una posizione
privilegiata in quanto più si sale in alto, più i rumori esterni sono ridotti.

Le finestre per tetti VELUX hanno comunque un’ottima capacità di isolamento acusti-
co con un Rw che arriva fino a 42dB.

28 VELUX
 Da ricordare:
In fase di scelta dei serramenti, verticali o per tetti, è importante chiedere sem-
pre la prestazione acustica dell’intera finestra e non solo del vetro.

4.4 Ponti termici e acustici

Molte delle condizioni di comfort rischiano di essere vanificate da una cattiva instal-
lazione dei serramenti. Le criticità sono maggiori se si tratta di finestre per tetti, per il
semplice fatto che la parte di involucro su cui vengono posate è una parte più delicata.
Ma seguendo la procedura corretta non si corrono rischi.

Ogni volta che si realizza un foro in una copertura bisogna preoccuparsi di ripristinare
la situazione iniziale e controllare che:

• il foro di inserimento della finestra o del lucernario sia ben isolato;

• il serramento sia adeguatamente impermeabilizzato lungo tutto il perimetro;
• la tenuta all’aria sia garantita.

L’isolamento del foro della finestra può essere garantito ad esempio da una cornice
isolante, da installare sul controtelaio su cui verrà posato il serramento, una sorta di
cuscinetto in grado di isolare il nodo incriminato ed evitare i ponti termici.

L’impermeabilizzazione, tradizionalmente garantita da uno strato di guaina posato

in cantiere lungo il perimetro delle finestre per tetti, può oggi essere realizzata con un
collare impermeabilizzante.

La tenuta all’aria è infine fondamentale per evitare che il vapore contenuto nell’aria
all’interno possa attraversare gli strati del tetto e andare a toccare le parti più fredde,
per poi condensare. Se sul tetto è presente una barriera vapore è indispensabile che
tale protezione venga collegata a una barriera vapore lungo il perimetro dell’imbotte
della finestra.

I 3 fattori che influenzano il comfort in mansarda 29

 Collare impermeabilizzante

Cornice isolante

Barriera al vapore

Lo sapevi che?
VELUX ha sviluppato una gamma di prodotti che permette di installare le fi-
nestre per tetti in maniera semplice, senza intoppi e con la garanzia di una
lunga durata nel tempo. I prodotti per la posa originali VELUX possono essere
installati su finestre per tetti VELUX con qualsiasi tipo di apertura, finitura e
funzionalità. Inoltre, VELUX si avvale di una rete di artigiani in grado di installa-
re i prodotti con la massima professionalità e competenza.
Per saperne di più visita velux.it

30 VELUX
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I 3 fattori che influenzano il comfort in mansarda

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Quanto vale una mansarda 31