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18 Studio Affitti Pescara . . . . . . . 085-27033
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20 Redazionali
20 Langolo giuridico
LA PROPRIETA De Massis Immobiliare
a cura dellAvv. Gianluca Pizzuti Pescara a pag 20
22 Langolo economico
GUIDA ALLA COMPRAVENDITA
DELLA CASA - Prima parte
a cura del Rag. Maria Grazia Valentini
23 Le aste immobiliari
I CREDITI ANOMALI
a cura di Aste Consulting

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Descrizione: Situato in una zona semicentrale e tranquilla di Bucchianico, il comples-
so si compone di una piccola palazzina con sette appartamenti di varie metrature,
con altrettanti box, e di quattro villini a schiera disposti a ventaglio in modo da sfrut-
tare al massimo lirradiamento solare. Lintero complesso stato edificato rispettan-
do le pi recenti normative in tema di costruzioni, dalle norme antisismiche a quel-
le sulla certificazione energetica. Gli appartamenti della palazzina sono dotati indi-
stintamente di riscaldamento autonomo a gas metano, predisposizione per aria con-
dizionata, tappetini antirumore sui solai, videocitofoni, infissi esterni certificati in al-
luminio taglio termico. I villini, molto panoramici, si sviluppano su quattro piani e so-
no tutti dotati, oltre di tutte le certificazioni, di pannelli solari per la produzione di ac-
qua calda sanitaria. Dispongono tutti di piccolo giardino privato e di posto auto esclu-
sivo. Lintero complesso, infine, dispone di un ampia area comune esterna, una parte
adibita a parcheggio ed unaltra a piccola piazzetta, perlopi pedonale, ad eccezione
di saltuari carico/scarico merci. Il progettista, sin dallinizio, ha voluto caratterizzare il
progetto da elementi di novit, comfort e sobriet che hanno reso lintero complesso
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Langolo giuridico
a cura dellAvv. Gianluca Pizzuti*
LA PROPRIETA
Art. 832 il proprietario ha diritto di godere e di disporre del
bene in modo pieno ed esclusivo.
Caratteristiche:
Pienezza: il proprietario ha ogni lecita azione sul bene;
Elasticit: anche compresso, il diritto di propriet rima-
ne integro e riprende ampiezza al cessare del vincolo;
Autonomia e indipendenza: il diritto di propriet non
presuppone lesistenza di un diritto altrui, parallelo di
portata maggiore;
Imprescrittibilit: la propriet non si perde per non
uso, ma solo per usucapione.
LIMITI LEGALI ALLA PROPRIETA
Limiti posti nellinteresse pubblico sono: lespropriazio-
ne per pubblica utilit, requisizione ed occupazione.
Limiti posti nellinteresse privato sono: limiti del diritto
privato e regolano i rapporti tra propriet vicine (es. di-
stanze nelle costruzioni, luci, acque private, stillicidio).
Le immissioni: il proprietario deve evitare che luso della
propria cosa comporti conseguenze per limmobile del
vicino, non superando il limite della normale tollerabi-
lit.
ATTI DI EMULAZIONE: il proprietario non pu compiere
atti, che non abbiano altro scopo che quello di nuocere
o recare molestia ad altri. Elemento oggettivo la man-
canza di utilit per il proprietario, elemento soggettivo
il nuocere o arrecare molestia ad altri.
MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA
Sono fatti giuridici per cui un soggetto acquista la pro-
priet della cosa.
Modi di acquisto a TITOLO ORIGINARIO: lacquisto non
dipende da un egual diritto del precedente proprietario
(es. usucapione):
Modi di acquisto a TITOLO DERIVATIVO: il diritto di pro-
priet dipende da un diritto precedente (es. compraven-
dita).
LOCCUPAZIONE: la presa di possesso di cose mobili con
lintenzione di farle proprie; ci si verifica per beni mobili
di nessuno (res nullius) o abbandonati (res derelictae).
LINVENZIONE: quando si ritrovano cose smarrite, queste
vanno riconsegnate al proprietario, se questi ignoto,
vanno consegnate al sindaco del luogo del ritrovamen-
to e se dopo un anno dal ritrovamento il proprietario
non si presenta, la propriet passa al ritrovatore, se si
presenta a questi spetta un premium pari al dieci per
cento del valore ritrovato.
In caso di tesoro, ossia cose di valore, nascoste o sotter-
rate, di cui non si pu provare la propriet, queste vanno
al ritrovatore, se egli anche il proprietario del fondo in
cui sono state trovate; se il proprietario del fondo per-
sona diversa, allora il ritrovatore dovr dividerle al met
con questi.
ACCESSIONE: una propriet preesistente (suolo) attira a se
cose che prima non cerano (alberi, costruzioni) a pre-
scindere dalla volont del proprietario della cosa prin-
cipale.
Accessione di MOBILE a IMMOBILE: lalbero di proprie-
t del padrone del terreno;
Accessione di IMMOBILE a IMMOBILE: Alluvione (pro-

20
gressivo incremento portato dalle acque ad un fondo),
Avulsione (distacco di un fondo ad opera di fiumi con
successiva unione dello stesso ad un altro terreno), Al-
veo abbandonato (un fiume forma un nuovo letto ed il
vecchio diventa di propriet del proprietario del fondo
in cui si trova), Isola formata nel fiume ( di propriet del
demanio pubblico).
Accessione di MOBILE a MOBILE: si ha per UNIONE o
COMMISTIONE, ossia quando due o pi cose mobili di
diversi proprietari si uniscono e non possono pi sepa-
rarsi senza danno per esse, in questo caso la propriet
diventa comune in proporzione al valore delle cose
unite, se al contrario una delle cose si pu considerare
principale la propriet passa al suo titolare che poi cor-
risponder allaltro il valore dellaumento ricevuto; per
SPECIFICAZIONE, ossia quando si crea, con il lavoro, una
nuova cosa da materiali altrui (es. creazione di una barca
dal legno di propriet di altri). In questo caso la propriet
del creatore della cosa, salvo il pagamento del valore
della materia.
USUCAPIONE
modo di acquisto della propriet a titolo originario
mediante il possesso protratto nel tempo.
I suoi requisiti sono:
Possesso continuo ed ininterrotto (requisito della con-
tinuit);
Possesso non violento n clandestino (possesso non
vizioso);
Possesso protratto per un certo periodo di tempo (re-
quisito della durata).
USUCAPIONE ORDINARIA:
Venti anni per acquisto di immobili;
Dieci anni per acquisto di beni mobili registrati.
USUCAPIONE ABBREVIATA: richiede pi requisiti e si rea-
lizza in minor tempo
Requisiti: buona fede (ignoranza di ledere un altrui di-
ritto, che pu esistere solo al momento dellimmissione
del possesso), titolo valido ed astrattamente idoneo al
trasferimento del diritto, trascrizione del titolo (da cui
decorre la durata).
Durata: dieci anni per immobili e universalit di mobili;
tre anni per beni mobili registrati.
USUCAPIONE DI BENI MOBILI
Lacquisto si ha in modo immediato se esiste un titolo
astrattamente idoneo allacquisto; se manca il titolo,
lusucapione si realizza dopo dieci anni; se il possesso
in mala fede, lacquisto si realizza dopo venti anni.
MODI DI ACQUISTO A TITOLO DERIVATIVO
Contratti traslativi della propriet (compravendita);
Trasferimenti coattivi (espropriazione);
Successione a titolo di eredit o di legato.
AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETA
Sono dette azioni petitorie e sono diverse dalle azioni
possessorie, in quanto mirano ad accertare la titolarit
del diritto di propriet. Esse sono:
Azione di rivendicazione: azione del proprietario
che la rivendica da chi la possiede o la detiene senza
titolo. Mira a far accertare la titolarit del diritto ed a
far recuperare il bene al proprietario. La legittimazio-
ne attiva in capo a chi afferma di essere proprietario
ed ha lonere di provare il suo acquisto a ritroso fino a
raggiungere quello avvenuto a titolo originario (pro-
batio diabolica). La legittimazione passiva in caso al
soggetto possessore che detiene senza titolo la cosa;
essa in capo anche a chi si dolosamente spogliato
della cosa che per tale motivo deve recuperarla.
Azione negatoria: lazione con cui il proprietario fa
dichiarare linesistenza dei diritti affermati da altri sulla
cosa o fa cessare turbative di altri sul suo diritto. Il pro-
prietario pu anche chiedere un risarcimento danni.
La legittimazione attiva in capo al proprietario (deve
sempre dimostrare il suo diritto di propriet, ma in
questo caso basta esibire il possesso della cosa). La le-
gittimazione passiva in capo a chi si afferma titolare
o chi compie le turbative sul bene. La pi frequente
azione negatoria la negatoria della servit.
Azione di regolazione di confini: i proprietari di fondi
confinanti possono chiedere la fissazione giudiziale
dei confini delle rispettive propriet. Legittimati atti-
vamente e passivamente sono i proprietari dei fondi
confinanti.
Azione per apposizione di termini: i proprietari di fon-
di limitrofi, i cui confini sono noti, possono chiedere
che vengono apposti segni visibili e tangibili di essi.
LA COMUNIONE: si ha quando il diritto di propriet o al-
tro diritto reale appartiene a pi persone; essa pu esse-
re VOLONTARIA (di comune accordo delle parti), LEGALE
o FORZOSA ( la legge che la dispone).
Le fonti della comunione sono: il TITOLO (volont delle
parti); le NORME LEGISLATIVE SPECIALI e NORME GENE-
RALI.
I diritti dei comunisti sono:
Diritto alluso della cosa comune, senza alterarne la
destinazione;
Diritto di disposizione della quota (diritto di alienazio-
ne, di apporre ipoteca etc.);
Diritto di godere degli utili (in proporzione alla pro-
pria quota);
Diritto di chiedere la divisione della cosa comune.
Lamministrazione della cosa comune affidata a tutti i
comunisti. Le decisioni seguono il principio maggiorita-
rio; per lamministrazione ordinaria serve la maggioran-
za semplice, per amministrazione straordinaria e inno-
vazioni serve la maggioranza qualificata (due terzi della
cosa comune). La cessazione della comunione si ha con
la divisione.
IL CONDOMINIO: la forma pi comune della comunio-
ne, con le seguenti caratteristiche: forzosa e perpetua. Il
singolo condomino proprietario sia del suo apparta-
mento che delle parti comuni.
Gli organi del condominio sono:
Lassemblea condominiale: organo deliberativo;
Lamministratore: organo esecutivo.
Principio della valida costituzione dellassemblea: Tutti i
condomini devono essere invitati allassemblea e per le
decisioni serve un numero minimo previsto dallo statu-
to.
Principio maggioritario: Per le decisioni ordinarie dellas-
semblea serve la maggioranza semplice; per le decisio-
ni straordinarie e le innovazioni serve la maggioranza
qualificata; per gli atti di disposizione dei diritti serve il
consenso di tutti.
Il regolamento condominiale prevede i criteri per luso
dei vari beni, per il funzionamento dellassemblea, per la
ripartizione delle spese.
Lattivit esterna al condominio: essa nei confronti di
terzi opera a mezzo dellamministratore che organo
esecutivo ed attua le delibere dellassemblea. Egli ha la
rappresentanza legale e processuale del condominio.
Il condominio forma di comunione perpetua e cessa
nel momento in cui la propriet dellintero edificio passa
ad una sola persona.
LA MULTIPROPRIETA IMMOBILIARE: E la alienazione di
un bene a pi soggetti ognuno dei quali pu godere
della propria frazione in modo esclusivo, per determina-
ti periodi di tempo limitati ed a turno con gli altri pro-
prietari. Essa in genere ha il vincolo di propriet turistica
ed indivisibile.
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GUIDA ALLA COMPRAVENDITA DELLA CASA - PRIMA PARTE
INTRODUZIONE
Lincremento delle compravendite immobiliari registrato negli ultimi anni e
la forte valenza sociale collegata allacquisto dellabitazione hanno compor-
tato la necessit di intervenire con idonei provvedimenti normativi volti a di-
sciplinare la tassazione immobiliare e agevolare, in via primaria, lacquisto
della prima casa.
In particolare, la legge n.266 del 2005 (finanziaria per il 2006) ha previsto per
la cessione onerosa di immobili lintroduzione di un nuovo sistema di tassa-
zione pi vantaggioso per il contribuente (recentemente ampliato dalla leg-
ge finanziaria 2007), potenziando nello stesso tempo lattivit di contrasto
allevasione fiscale nello specifico settore delle vendite immobiliari con la de-
stinazione di significative quote delle risorse dellAgenzia delle Entrate e del
corpo della Guardia di Finanza allattivit di accertamento.
Il decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, convertito con modificazioni nella
legge n. 248 del 4 agosto 2006, ancora una volta intervenuto sulla discipli-
na impositiva delle compravendite introducendo alcune previsioni aventi lo
scopo si scoraggiare operazioni evasive o elusive. Tra queste, stato previsto
lobbligo di indicare nel rogito le modalit di pagamento per lacquisto di un
immobile e leventuale intervento di mediatori immobiliari.
AGEVOLAZIONI FISCALI PER LACQUISTO DELLA PRIMA CASA
Quando si acquista la prima casa si pu godere di un regime fiscale agevo-
lato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle
ordinariamente dovute.
Acquisto da privato non soggetto ad Iva
In particolare, se la parte che cede la casa un privato non soggetto ad Iva,
lagevolazione consiste nella possibilit di versare:
Limposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);
Le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luo-
go, rispettivamente, del 2% e dell1%.
Acquisto da imprese
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovr tenere con-
to delle recenti modalit di tassazione introdotte dal decreto legge n.223 del
2006 (convertito in legge n.248 del 2006).
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della prima casa in cui la
parte venditrice unimpresa, lacquirente chiamato a versare le seguen-
ti imposte:
Iva al 4%, pi le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa
(pari a 168 euro ciascuna), se la
cessione effettuata da impresa costruttrice (o da impresa che ha ristruttu-
rato limmobile) e la vendita si
conclude entro 4 anni dallultimazione dei lavori;
Imposta di registro con aliquota del 3%, pi imposte ipotecaria e catastale
in misura fissa (168 euro ciascuna),
se la cessione effettuata da impresa non costruttrice, oppure quando il
venditore unimpresa costruttrice (o
che ha ristrutturato limmobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dallulti-
mazione dei lavori.
Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per
la prima casa, laliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso),
limposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%.
Le agevolazioni fiscali sullacquisto della prima casasono riconosciute in se-
22
a cura del rag. Maria Grazia Valentini*
de di registrazione dellatto. Esse competono non soltanto per gli atti a tito-
lo oneroso che comportano lacquisto della propriet, ma anche quando lat-
to comporta lacquisto della nuda propriet, del diritto dabitazione, uso e
usufrutto.
Acquisto della prima casa: le imposte dovute dallacquirente
Acquisto da privato: Registro 3%, ipotecaria 168 euro, catastale 168 euro;
Acquisto da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dallul-
timazione dei lavori:
Iva 4%; registro 168 euro, ipotecaria 168 euro, catastale 168 euro;
Acquisto da impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restau-
ro, risanamento o ristrutturazione, acquisto da impresa costruttrice (o da ri-
strutturazione) oltre 4 anni dallultimazione dei lavori: Iva esente, registro 3
%, ipotecaria 168 euro, catastale 168 euro.
REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Il primo requisito indispensabile per fruire dellagevolazione che lacquisto
riguardi una casa di abitazione non di lusso. Per verificare se un immobile
considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto
del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Uf-
ficiale n.218 del 27 agosto 1969).
Accertato che si acquisti unabitazione considerata non di lusso, i benefici
spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dellimmobile, solo in
presenza di determinate condizioni:
a) limmobile deve essere ubicato nel Comune in cui lacquirente ha la resi-
denza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune do-
ve lacquirente svolge la propria attivit principale;
Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non richiesta la
condizione della residenza nel Comune di ubicazione dellimmobile acqui-
stato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti allestero
(iscritti allAIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio
italiano.
b) lacquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniu-
ge, di diritti di propriet, usufrutto, uso
e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si tro-
va limmobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su
tutto il territorio nazionale, di diritti di
propriet, uso, usufrutto, abitazione o nuda propriet, su altra casa di abita-
zione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per lac-
quisto della prima casa.
Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e limpegno a stabilire la residenza,
entro 18 mesi, da parte dellacquirente che non risiede nel Comune dove
situato limmobile che si acquista, devono essere attestate con apposita di-
chiarazione da inserire nellatto di acquisto.
Se, per errore, nellatto di compravendita dette dichiarazioni sono state
omesse, possibile rimediare mediante uno
specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalit giuridiche
del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed
oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
*Studio Tributario Valentini
Del Rag. Valentini Maria Grazia
Via G. Dannunzio n. 06 -Montesilvano ( PE )
Tel. e fax: 085/4491053 mobile 328/6623035
Email: mgrazia_valentini@alice.it
LAsta Immobiliare
A proposito di... insoliti ignoti: I Crediti Anomali
a cura del Dipartimento Legale - Aste Consulting
Con la terza puntata del nostro percorso sulle proce-
dure esecutive immobiliari introduciamo alcuni
concetti tecnico-nanziari. Sebbene appaiano
tecnicismi di non immediata comprensione, possono
invece essere sfatati grazie ad una chiave di lettura
che li renda semplici, e ne evidenzi gli aspetti che
fanno parte del vivere comune.
Crediti anomali Un credito viene qualicato tale
quando di dicile recuperabilit.
E il classico caso in cui una impresa, o un privato,
dopo aver contratto un debito, normalmente con
una Banca (si pensi alla stipula di un contratto di
mutuo) a seguito di pi inadempimenti, si ritrovi ad
essere denitivamente insolvente e dunque
incapace di risolvere la propria posizione debitoria.
Tale posizione passa in soerenza con lavvio delle
pratiche di recupero coattivo innescate dal Tribunale
competente.
In questo genere di situazioni, la Banca, essendo
dunque detentrice di crediti stagnanti, che verranno
liquidati in tempi non brevi, preferisce spesso cedere
tali crediti a titolo oneroso pro soluto in base agli
artt. 1260 e ss. del codice civile.
In altre parole la Banca, nel gestire le posizioni
problematiche predette, va alla ricerca di chi
compri il credito e si sobbarchi dei rischi
derivanti dalle operazioni di recupero.
In altre parole ancora la Banca si trova ad avere un
problema per risolvere il quale ben disposta a
venderlo applicando su di esso uno sconto.
Per essere pi precisi e puntuali, lIstituto Bancario
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(la c.d. parte cedente), liquider nellimmediatezza il
credito; chi lo compra (la c.d. parte cessionaria), in
compenso, potr usufruire di uno sconto proporzi-
onato alle problematiche di liquidazione.
Un esempio. Dopo una seria disamina della posiz-
ione debitoria e in base ad inevitabili trattative con la
Banca o la Societ ne gestisce il recupero, il credito X
di Euro 100.000 potrebbe essere acquistato dal
cessionario ad un prezzo scontato di Euro 80.000
(oltre le spese di cessione). Il cessionario a sua volta
potr (e dovr) recuperare dal debitore lo stesso
credito di Euro 100.000, con una plusvalenza di Euro
20.000 (meno le spese di cessione).
E chiaro che quanto descritto una operazione
nanziaria che pu ingenerare notevoli guadagni a
favore del cessionario (cio la societ che acquista il
credito) solo se si in grado di esaminare le caratter-
istiche del credito, le fasi procedurali del processo di
esecuzione e la convenienza economica
delloperazione medesima in base ad una attenta
valutazione dei costi e dei beneci.
Inne, se i concetti appena delineati possono essere
divulgati a tutti con termini semplici, probabil-
mente non tutti sono in grado di seguire tali proce-
dure nanziarie, se non adandosi a professionisti
esperti che possono e devono applicare strategie e
know-how per raggiungere lecacia
delloperazione.
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