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LA PROPRIETA De Massis Immobiliare
a cura dellAvv. Gianluca Pizzuti Pescara a pag 20
22 Langolo economico
GUIDA ALLA COMPRAVENDITA
DELLA CASA - Prima parte
a cura del Rag. Maria Grazia Valentini
23 Le aste immobiliari
I CREDITI ANOMALI
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Langolo giuridico
a cura dellAvv. Gianluca Pizzuti*
LA PROPRIETA
Art. 832 il proprietario ha diritto di godere e di disporre del
bene in modo pieno ed esclusivo.
Caratteristiche: dipende da un egual diritto del precedente proprietario
Pienezza: il proprietario ha ogni lecita azione sul bene; (es. usucapione):
Elasticit: anche compresso, il diritto di propriet rima- Modi di acquisto a TITOLO DERIVATIVO: il diritto di pro-
ne integro e riprende ampiezza al cessare del vincolo; priet dipende da un diritto precedente (es. compraven-
Autonomia e indipendenza: il diritto di propriet non dita).
presuppone lesistenza di un diritto altrui, parallelo di LOCCUPAZIONE: la presa di possesso di cose mobili con
portata maggiore; lintenzione di farle proprie; ci si verifica per beni mobili
Imprescrittibilit: la propriet non si perde per non di nessuno (res nullius) o abbandonati (res derelictae).
uso, ma solo per usucapione. LINVENZIONE: quando si ritrovano cose smarrite, queste
LIMITI LEGALI ALLA PROPRIETA vanno riconsegnate al proprietario, se questi ignoto,
Limiti posti nellinteresse pubblico sono: lespropriazio- vanno consegnate al sindaco del luogo del ritrovamen-
ne per pubblica utilit, requisizione ed occupazione. to e se dopo un anno dal ritrovamento il proprietario
Limiti posti nellinteresse privato sono: limiti del diritto non si presenta, la propriet passa al ritrovatore, se si
privato e regolano i rapporti tra propriet vicine (es. di- presenta a questi spetta un premium pari al dieci per
stanze nelle costruzioni, luci, acque private, stillicidio). cento del valore ritrovato.
Le immissioni: il proprietario deve evitare che luso della In caso di tesoro, ossia cose di valore, nascoste o sotter-
propria cosa comporti conseguenze per limmobile del rate, di cui non si pu provare la propriet, queste vanno
vicino, non superando il limite della normale tollerabi- al ritrovatore, se egli anche il proprietario del fondo in
lit. cui sono state trovate; se il proprietario del fondo per-
ATTI DI EMULAZIONE: il proprietario non pu compiere sona diversa, allora il ritrovatore dovr dividerle al met
atti, che non abbiano altro scopo che quello di nuocere con questi.
o recare molestia ad altri. Elemento oggettivo la man- ACCESSIONE: una propriet preesistente (suolo) attira a se
canza di utilit per il proprietario, elemento soggettivo cose che prima non cerano (alberi, costruzioni) a pre-
il nuocere o arrecare molestia ad altri. scindere dalla volont del proprietario della cosa prin-
MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA cipale.
Sono fatti giuridici per cui un soggetto acquista la pro- Accessione di MOBILE a IMMOBILE: lalbero di proprie-
priet della cosa. t del padrone del terreno;
Modi di acquisto a TITOLO ORIGINARIO: lacquisto non Accessione di IMMOBILE a IMMOBILE: Alluvione (pro-

20
gressivo incremento portato dalle acque ad un fondo), Azione di regolazione di confini: i proprietari di fondi
Avulsione (distacco di un fondo ad opera di fiumi con confinanti possono chiedere la fissazione giudiziale
successiva unione dello stesso ad un altro terreno), Al- dei confini delle rispettive propriet. Legittimati atti-
veo abbandonato (un fiume forma un nuovo letto ed il vamente e passivamente sono i proprietari dei fondi
vecchio diventa di propriet del proprietario del fondo confinanti.
in cui si trova), Isola formata nel fiume ( di propriet del Azione per apposizione di termini: i proprietari di fon-
demanio pubblico). di limitrofi, i cui confini sono noti, possono chiedere
Accessione di MOBILE a MOBILE: si ha per UNIONE o che vengono apposti segni visibili e tangibili di essi.
COMMISTIONE, ossia quando due o pi cose mobili di LA COMUNIONE: si ha quando il diritto di propriet o al-
diversi proprietari si uniscono e non possono pi sepa- tro diritto reale appartiene a pi persone; essa pu esse-
rarsi senza danno per esse, in questo caso la propriet re VOLONTARIA (di comune accordo delle parti), LEGALE
diventa comune in proporzione al valore delle cose o FORZOSA ( la legge che la dispone).
unite, se al contrario una delle cose si pu considerare Le fonti della comunione sono: il TITOLO (volont delle
principale la propriet passa al suo titolare che poi cor- parti); le NORME LEGISLATIVE SPECIALI e NORME GENE-
risponder allaltro il valore dellaumento ricevuto; per RALI.
SPECIFICAZIONE, ossia quando si crea, con il lavoro, una I diritti dei comunisti sono:
nuova cosa da materiali altrui (es. creazione di una barca Diritto alluso della cosa comune, senza alterarne la
dal legno di propriet di altri). In questo caso la propriet destinazione;
del creatore della cosa, salvo il pagamento del valore Diritto di disposizione della quota (diritto di alienazio-
della materia. ne, di apporre ipoteca etc.);
USUCAPIONE Diritto di godere degli utili (in proporzione alla pro-
modo di acquisto della propriet a titolo originario pria quota);
mediante il possesso protratto nel tempo. Diritto di chiedere la divisione della cosa comune.
I suoi requisiti sono: Lamministrazione della cosa comune affidata a tutti i
Possesso continuo ed ininterrotto (requisito della con- comunisti. Le decisioni seguono il principio maggiorita-
tinuit); rio; per lamministrazione ordinaria serve la maggioran-
Possesso non violento n clandestino (possesso non za semplice, per amministrazione straordinaria e inno-
vizioso); vazioni serve la maggioranza qualificata (due terzi della
Possesso protratto per un certo periodo di tempo (re- cosa comune). La cessazione della comunione si ha con
quisito della durata). la divisione.
USUCAPIONE ORDINARIA: IL CONDOMINIO: la forma pi comune della comunio-
Venti anni per acquisto di immobili; ne, con le seguenti caratteristiche: forzosa e perpetua. Il
Dieci anni per acquisto di beni mobili registrati. singolo condomino proprietario sia del suo apparta-
USUCAPIONE ABBREVIATA: richiede pi requisiti e si rea- mento che delle parti comuni.
lizza in minor tempo Gli organi del condominio sono:
Requisiti: buona fede (ignoranza di ledere un altrui di- Lassemblea condominiale: organo deliberativo;
ritto, che pu esistere solo al momento dellimmissione Lamministratore: organo esecutivo.
del possesso), titolo valido ed astrattamente idoneo al Principio della valida costituzione dellassemblea: Tutti i
trasferimento del diritto, trascrizione del titolo (da cui condomini devono essere invitati allassemblea e per le
decorre la durata). decisioni serve un numero minimo previsto dallo statu-
Durata: dieci anni per immobili e universalit di mobili; to.
tre anni per beni mobili registrati. Principio maggioritario: Per le decisioni ordinarie dellas-
semblea serve la maggioranza semplice; per le decisio-
USUCAPIONE DI BENI MOBILI ni straordinarie e le innovazioni serve la maggioranza
Lacquisto si ha in modo immediato se esiste un titolo qualificata; per gli atti di disposizione dei diritti serve il
astrattamente idoneo allacquisto; se manca il titolo, consenso di tutti.
lusucapione si realizza dopo dieci anni; se il possesso Il regolamento condominiale prevede i criteri per luso
in mala fede, lacquisto si realizza dopo venti anni. dei vari beni, per il funzionamento dellassemblea, per la
MODI DI ACQUISTO A TITOLO DERIVATIVO ripartizione delle spese.
Contratti traslativi della propriet (compravendita); Lattivit esterna al condominio: essa nei confronti di
Trasferimenti coattivi (espropriazione); terzi opera a mezzo dellamministratore che organo
Successione a titolo di eredit o di legato. esecutivo ed attua le delibere dellassemblea. Egli ha la
AZIONI A DIFESA DELLA PROPRIETA rappresentanza legale e processuale del condominio.
Sono dette azioni petitorie e sono diverse dalle azioni Il condominio forma di comunione perpetua e cessa
possessorie, in quanto mirano ad accertare la titolarit nel momento in cui la propriet dellintero edificio passa
del diritto di propriet. Esse sono: ad una sola persona.
Azione di rivendicazione: azione del proprietario LA MULTIPROPRIETA IMMOBILIARE: E la alienazione di
che la rivendica da chi la possiede o la detiene senza un bene a pi soggetti ognuno dei quali pu godere
titolo. Mira a far accertare la titolarit del diritto ed a della propria frazione in modo esclusivo, per determina-
far recuperare il bene al proprietario. La legittimazio- ti periodi di tempo limitati ed a turno con gli altri pro-
ne attiva in capo a chi afferma di essere proprietario prietari. Essa in genere ha il vincolo di propriet turistica
ed ha lonere di provare il suo acquisto a ritroso fino a ed indivisibile.
raggiungere quello avvenuto a titolo originario (pro-
batio diabolica). La legittimazione passiva in caso al
soggetto possessore che detiene senza titolo la cosa;
essa in capo anche a chi si dolosamente spogliato
della cosa che per tale motivo deve recuperarla.
Azione negatoria: lazione con cui il proprietario fa
dichiarare linesistenza dei diritti affermati da altri sulla
cosa o fa cessare turbative di altri sul suo diritto. Il pro-
prietario pu anche chiedere un risarcimento danni. Avv. Gianluca Pizzuti
La legittimazione attiva in capo al proprietario (deve V.le V. Colonna n. 49 65127 PESCARA
sempre dimostrare il suo diritto di propriet, ma in
questo caso basta esibire il possesso della cosa). La le- Tel e Fax 085/694902 mobile 347/3622959
gittimazione passiva in capo a chi si afferma titolare Email: pizzuti10@interfree.it
o chi compie le turbative sul bene. La pi frequente
azione negatoria la negatoria della servit.

21
Langolo economico a cura del rag. Maria Grazia Valentini*
GUIDA ALLA COMPRAVENDITA DELLA CASA - PRIMA PARTE
de di registrazione dellatto. Esse competono non soltanto per gli atti a tito-
INTRODUZIONE lo oneroso che comportano lacquisto della propriet, ma anche quando lat-
Lincremento delle compravendite immobiliari registrato negli ultimi anni e to comporta lacquisto della nuda propriet, del diritto dabitazione, uso e
la forte valenza sociale collegata allacquisto dellabitazione hanno compor- usufrutto.
tato la necessit di intervenire con idonei provvedimenti normativi volti a di- Acquisto della prima casa: le imposte dovute dallacquirente
sciplinare la tassazione immobiliare e agevolare, in via primaria, lacquisto Acquisto da privato: Registro 3%, ipotecaria 168 euro, catastale 168 euro;
della prima casa. Acquisto da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dallul-
In particolare, la legge n.266 del 2005 (finanziaria per il 2006) ha previsto per timazione dei lavori:
la cessione onerosa di immobili lintroduzione di un nuovo sistema di tassa- Iva 4%; registro 168 euro, ipotecaria 168 euro, catastale 168 euro;
zione pi vantaggioso per il contribuente (recentemente ampliato dalla leg- Acquisto da impresa non costruttrice e che non ha eseguito lavori di restau-
ge finanziaria 2007), potenziando nello stesso tempo lattivit di contrasto ro, risanamento o ristrutturazione, acquisto da impresa costruttrice (o da ri-
allevasione fiscale nello specifico settore delle vendite immobiliari con la de- strutturazione) oltre 4 anni dallultimazione dei lavori: Iva esente, registro 3
stinazione di significative quote delle risorse dellAgenzia delle Entrate e del %, ipotecaria 168 euro, catastale 168 euro.
corpo della Guardia di Finanza allattivit di accertamento. REQUISITI PER FRUIRE DEI BENEFICI
Il decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, convertito con modificazioni nella Il primo requisito indispensabile per fruire dellagevolazione che lacquisto
legge n. 248 del 4 agosto 2006, ancora una volta intervenuto sulla discipli- riguardi una casa di abitazione non di lusso. Per verificare se un immobile
na impositiva delle compravendite introducendo alcune previsioni aventi lo considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto
scopo si scoraggiare operazioni evasive o elusive. Tra queste, stato previsto del Ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato nella Gazzetta Uf-
lobbligo di indicare nel rogito le modalit di pagamento per lacquisto di un ficiale n.218 del 27 agosto 1969).
immobile e leventuale intervento di mediatori immobiliari. Accertato che si acquisti unabitazione considerata non di lusso, i benefici
AGEVOLAZIONI FISCALI PER LACQUISTO DELLA PRIMA CASA spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dellimmobile, solo in
Quando si acquista la prima casa si pu godere di un regime fiscale agevo- presenza di determinate condizioni:
lato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle a) limmobile deve essere ubicato nel Comune in cui lacquirente ha la resi-
ordinariamente dovute. denza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune do-
Acquisto da privato non soggetto ad Iva ve lacquirente svolge la propria attivit principale;
In particolare, se la parte che cede la casa un privato non soggetto ad Iva, Per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non richiesta la
lagevolazione consiste nella possibilit di versare: condizione della residenza nel Comune di ubicazione dellimmobile acqui-
Limposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%); stato con le agevolazioni prima casa. Per i cittadini italiani residenti allestero
Le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luo- (iscritti allAIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio
go, rispettivamente, del 2% e dell1%. italiano.
Acquisto da imprese b) lacquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniu-
Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovr tenere con- ge, di diritti di propriet, usufrutto, uso
to delle recenti modalit di tassazione introdotte dal decreto legge n.223 del e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si tro-
2006 (convertito in legge n.248 del 2006). va limmobile da acquistare;
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della prima casa in cui la c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su
parte venditrice unimpresa, lacquirente chiamato a versare le seguen- tutto il territorio nazionale, di diritti di
ti imposte: propriet, uso, usufrutto, abitazione o nuda propriet, su altra casa di abita-
Iva al 4%, pi le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa zione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per lac-
(pari a 168 euro ciascuna), se la quisto della prima casa.
cessione effettuata da impresa costruttrice (o da impresa che ha ristruttu- Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e limpegno a stabilire la residenza,
rato limmobile) e la vendita si entro 18 mesi, da parte dellacquirente che non risiede nel Comune dove
conclude entro 4 anni dallultimazione dei lavori; situato limmobile che si acquista, devono essere attestate con apposita di-
Imposta di registro con aliquota del 3%, pi imposte ipotecaria e catastale chiarazione da inserire nellatto di acquisto.
in misura fissa (168 euro ciascuna), Se, per errore, nellatto di compravendita dette dichiarazioni sono state
se la cessione effettuata da impresa non costruttrice, oppure quando il omesse, possibile rimediare mediante uno
venditore unimpresa costruttrice (o specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime formalit giuridiche
che ha ristrutturato limmobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dallulti- del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed
mazione dei lavori. oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.
Ovviamente, in assenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni previste per
la prima casa, laliquota Iva aumenta al 10% (20% se fabbricato di lusso), *Studio Tributario Valentini
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limposta di registro al 7% e le imposte ipotecaria e catastale al 2% e 1%. Via G. Dannunzio n. 06 -Montesilvano ( PE )
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22
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A proposito di... insoliti ignoti: I Crediti Anomali
a cura del Dipartimento Legale - Aste Consulting

Con la terza puntata del nostro percorso sulle proce- (la c.d. parte cedente), liquider nellimmediatezza il
dure esecutive immobiliari introduciamo alcuni credito; chi lo compra (la c.d. parte cessionaria), in
concetti tecnico-nanziari. Sebbene appaiano compenso, potr usufruire di uno sconto proporzi-
tecnicismi di non immediata comprensione, possono onato alle problematiche di liquidazione.
invece essere sfatati grazie ad una chiave di lettura
che li renda semplici, e ne evidenzi gli aspetti che Un esempio. Dopo una seria disamina della posiz-
fanno parte del vivere comune. ione debitoria e in base ad inevitabili trattative con la
Banca o la Societ ne gestisce il recupero, il credito X
Crediti anomali Un credito viene qualicato tale di Euro 100.000 potrebbe essere acquistato dal
quando di dicile recuperabilit.
E il classico caso in cui una impresa, o un privato, cessionario ad un prezzo scontato di Euro 80.000
dopo aver contratto un debito, normalmente con (oltre le spese di cessione). Il cessionario a sua volta
una Banca (si pensi alla stipula di un contratto di potr (e dovr) recuperare dal debitore lo stesso
mutuo) a seguito di pi inadempimenti, si ritrovi ad credito di Euro 100.000, con una plusvalenza di Euro
essere denitivamente insolvente e dunque 20.000 (meno le spese di cessione).
E chiaro che quanto descritto una operazione
incapace di risolvere la propria posizione debitoria.
nanziaria che pu ingenerare notevoli guadagni a
Tale posizione passa in soerenza con lavvio delle
favore del cessionario (cio la societ che acquista il
pratiche di recupero coattivo innescate dal Tribunale
competente. credito) solo se si in grado di esaminare le caratter-
In questo genere di situazioni, la Banca, essendo istiche del credito, le fasi procedurali del processo di
dunque detentrice di crediti stagnanti, che verranno esecuzione e la convenienza economica
liquidati in tempi non brevi, preferisce spesso cedere delloperazione medesima in base ad una attenta
valutazione dei costi e dei beneci.
tali crediti a titolo oneroso pro soluto in base agli Inne, se i concetti appena delineati possono essere
artt. 1260 e ss. del codice civile.
In altre parole la Banca, nel gestire le posizioni divulgati a tutti con termini semplici, probabil-
problematiche predette, va alla ricerca di chi mente non tutti sono in grado di seguire tali proce-
compri il credito e si sobbarchi dei rischi dure nanziarie, se non adandosi a professionisti
derivanti dalle operazioni di recupero. esperti che possono e devono applicare strategie e
In altre parole ancora la Banca si trova ad avere un know-how per raggiungere lecacia
problema per risolvere il quale ben disposta a delloperazione.
venderlo applicando su di esso uno sconto.
Per essere pi precisi e puntuali, lIstituto Bancario

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