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21 L’angolo economico
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22 Le aste immobiliari
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L’angolo giuridico
a cura dell’Avv. Gianluca Pizzuti*
GLI ALTRI DIRITTI REALI

IL DIRITTO DI SUPERFICIE: Art. 952 c.c. è una deroga al L’enfiteuta ha diritto ai frutti, ad utilizzare il suolo e le ac-
principio generale dell’accessione (tutto ciò che sta sul cessioni, ha diritto al rimborso dei miglioramenti, ha di-
suolo è del proprietario del suolo. Il diritto di superficie ritto di ritenzione del fondo finché non è soddisfatto del
può nascere: per contratto o testamento; può essere suo credito, ha il diritto di affrancazione, ha, inoltre, l’ob-
perpetuo o a tempo determinato. Il diritto di superficie bligo di pagare il canone, di pagare le imposte, di fare i
se è a tempo determinato cessa allo scadere del termine; miglioramenti e di non costituire altri enfiteusi sul fondo.
se è a tempo indeterminato cessa per prescrizione, ossia AFFRANCAZIONE: E’ diritto potestativo dell’enfiteuta di
se entro venti anni il titolare del diritto non costruisce o diventare proprietario del fondo mediante pagamento
non finisce la costruzione iniziata. di una somma pari a quindici volte il canone annuo. Se il
Altra causa di estinzione è la consolidazione ossia quan- proprietario si rifiuta, l’enfiteuta può chiedere all’autorità
do il diritto di superficie e la proprietà del suolo vanno in giudiziaria competente una sentenza costitutiva.
capo alla stessa persona. DEVOLUZIONE: Diritto potestativo del proprietario di
L’ENFITEUSI: E’ un diritto di godimento su cose altrui, chiedere all’autorità giudiziaria competente una sen-
in particolare è lo stesso diritto di godimento del fondo tenza costitutiva che faccia caducare il diritto di enfiteusi
che spetta al proprietario, con il vincolo di migliorarlo e con conseguente riespansione del diritto di proprietà.
di pagare al proprietario un canone periodico. L’enfiteu- L’affrancazione prevale sempre sulla devoluzione.
ta ha gli stessi diritti del proprietario. L’enfiteusi si costi- ESTINZIONE DELL’ENFITEUSI
tuisce per usucapione, per testamento o per contratto; • Decorso del tempo;
essa può essere perpetua o a tempo determinato (non • Perimento del fondo;
meno di venti anni): Il concedente ha diritto al canone, • Confusione;
al miglioramento del fondo, ha diritto di ritenere le addi- • Prescrizione (per non uso ventennale);
zioni fatte salvo pagamento delle stesse, ed ha l’obbligo • Affrancazione o devoluzione.
di rimborsare i miglioramenti.
... segue a pag. 20 >>

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USUFRUTTO: È il diritto di godere della cosa di altri, tra- gio è per il fondo non per il suo proprietario); Ambulato-
endone ogni utilità, frutti compresi, con l’obbligo di non rietà attiva e passiva (il diritto si trasferisce unitamente al
cambiarne la destinazione economica. fondo cui si riferiscono); i fondi devono essere di diversi
Oggetto dell’usufrutto sono tutti i tipi di beni (mobili, proprietari.
immobili, aziende etc.). I beni devono essere infungibi- La servitù consiste in un non facere o pati del proprieta-
li ed in consumabili, per l’obbligo di restituire la stessa rio del fondo servente.
cosa al termine dell’usufrutto. TIPI DI SERVITU’:
Art. 995 c.c.: è ammesso l’usufrutto su cose consumabili Apparenti: si manifestano con opere visibili (es. passag-
(il c.d. quasi-usufrutto), in tal caso l’usufruttuario diviene gio, acquedotto);
proprietario dei beni consumabili ed ha l’obbligo di re- Non apparenti: senza opere visibili (es. pascolo, servitù
stituire altrettanti della stessa specie (es. il denaro). di non edificare);
DURATA: l’usufrutto è temporaneo; se dato a persona Affermative: serve un comportamento attivo del pro-
fisica non dura oltre la sua vita; se dato a persona giuridi- prietario del fondo dominante (es. passaggio);
ca la durata massima è di trenta anni. L’usufruttuario non Negative: serve un comportamento passivo del proprie-
può trasmettere per successione agli eredi il suo diritto. tario del fondo dominante (es. non costruire);
ACQUISTO: per legge (essa ne stabilisce i modi, es. usu- Continue: sono servitù affermative, per cui l’attività
frutto legale dei genitori sui beni del figlio); per contratto dell’uomo serve solo alla loro costituzione (es. acque-
(fatto con forma scritta e va registrato pena nullità); per dotto);
testamento (accettazione dell’eredità che lo costituisce Discontinue: serve un’attività dell’uomo (es. passaggio);
va trascritta); per usucapione. Volontarie: si formano per volontà dei soggetti;
DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO: diritto di avere il pos- Coattive: si formano per legge, che da un diritto pote-
sesso della cosa, ossia servirsene e trarne i frutti, senza la stativo al proprietario del fondo dominante, esse quindi
necessaria collaborazione del nudo proprietario; diritto nascono solo per sua volontà per contratto o con sen-
di far suoi i frutti, per tutta la durata dell’usufrutto; diritto tenza costitutiva. Esse sono servitù di acquedotto, di
all’indennità per i miglioramenti; diritto di cedere il pro- passaggio (ossia il diritto di passare sul fondo altrui per
prio usufrutto (no per testamento), di ipotecare il bene e arrivare alla via pubblica.
di cederlo in locazione. COSTITUZIONE DELLE SERVITU’ VOLONTARIE: avvie-
OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO: restituire la cosa la ne per contratto tra il proprietario del fondo dominante
termine dell’usufrutto; fare l’inventario e prestare cau- e servente; per testamento e per usucapione; per de-
zione alla presa di possesso del bene; usare la cosa con stinazione del buon padre di famiglia (il proprietario di
la diligenza del buon padre di famiglia e rispettare la un fondo vi costruisce un acquedotto, successivamen-
destinazione economica del bene; pagare le spese e gli te vende la parte su cui insiste l’acquedotto, per cui si
oneri per l’ordinaria manutenzione; pagare le imposte e intende automaticamente costituita la servitù in favore
i canoni della cosa. del fondo su cui non vi era l’acquedotto).
OBBLIGHI DEL NUDO PROPRIETARIO: provvedere alla ESTINZIONE DELLA SERVITU’: per confusione (si ha
straordinaria manutenzione della cosa; concorrere alle la riunione dei due fondi sotto la proprietà di un’unica
spese di lite sulla cosa; pagare i contributi straordinari di persona); per prescrizione (per non uso ventennale); per
miglioria. scadenza del termine o condizione risolutiva.
ESTINZIONE DELL’USUFRUTTO: per morte dell’usu- AZIONI A TUTELA DELLA SERVITU’: Azione di mero
fruttuario o per scadenza del termine se concesso a accertamento (per il riconoscimento giudiziale della ser-
persona giuridica; prescrizione per non uso ventennale; vitù); Azione confessoria (per far cessare impedimenti
consolidazione (usufruttuario e proprietario divengono o turbative alla servitù); Azione per risarcimento danni
la stessa persona); abuso del diritto (es. l’usufruttuario (per tutelare il credito che nasce dalla servitù); Azioni
ha fatto perire il bene, va però dichiarato con sentenza possessorie.
costitutiva); rinuncia dell’usufruttuario; annullamento,
rescissione, o risoluzione del contratto di usufrutto.
L’USO: diritto dell’usuario di godere del bene e di trarne
i frutti ma solo limitatamente al suo bisogno e della sua
famiglia.
IL DIRITTO DI ABITAZIONE: diritto di abitare una casa
limitatamente ai bisogni propri e della sua famiglia.
Entrambi sono diritti personalissimi, non cedibili né lo-
cabili.
LE SERVITU’ PREDIALI: La servitù è il peso imposto su Avv. Gianluca Pizzuti
un fondo (servente) a vantaggio di un altro fondo (do- V.le V. Colonna n. 49 – 65127 PESCARA
minante) di un diverso proprietario. Tel e Fax 085/694902 – mobile 347/3622959
Le caratteristiche della servitù sono: Predialità (vantag- Email: pizzuti10@interfree.it

20
L’angolo economico a cura del rag. Maria Grazia Valentini*
LA CASA VERDE
TUTTO SULLA CASA ECOLOGICA
Via libera dal parlamento europeo alla Direttiva sul- Infine la casa ecologica fa ricorso a fonti di energia
la casa ecologica. rinnovabile come pannelli solari, fotovoltaici, sonde
A partire dal 2020, tutti i nuovi edifici costruiti do- geotermiche o generatori eolici a cui si aggiunge il re-
vranno essere conformi a più elevati standard di ri- cupero dell’acqua piovana da utilizzare per scarico o
sparmio energetico e dovranno essere alimentati, in irrigazione.
larga misura, con forme di energia rinnovabili. Tutto ciò si traduce in un risparmio notevole. Si pensi
Questa è una tendenza già in atto in Italia da qualche a sistemi già installati in alcuni edifici in Italia che per-
anno, grazie ai contributi pubblici stanziati dal gover- mettono di regolare orari di accensione e tempera-
no per l’acquisto della Casa Verde. ture di termosifoni, modificando le impostazioni an-
Oltre che per il risparmio dei consumi, la casa ecolo- che con un sms.
gica si distingue da una tradizionale per materiali im- Per queste innovazioni si utilizza il recupero al 55%
piegati. dalla dichiarazione dei redditi attraverso le detrazio-
Si predilige l’uso di isolanti per involucro edilizio, evi- ni fiscali previste.
tando ponti termici per garantire temperature co- Sono ammortizzabili in appena 4 anni se si tiene pre-
stanti ed ottimali all’interno delle abitazioni, oltre a sente che il risparmio per riscaldare l’abitazione è del
materiali non dannosi per la salute, che contengano 20-25%.
bassi contenuti organici volatili, presenti in colle, ver-
nici, silicone, moquette, responsabili di allergie, intol- *Studio Tributario Valentini
leranze e problemi all’organismo. Del Rag. Valentini Maria Grazia
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Email: mgrazia_valentini@alice.it

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L’Asta Giudiziaria Building Value for Job
Le Procedure Fallimentari
a cura del Dipartimento Legale - Aste Consulting

Proseguiamo il viaggio nel mondo delle vendite (l’incanto) a mezzo di apposita domanda corredata
giudiziarie soffermandoci sulle procedure concor- di assegno cauzionale.
suali ed in particolar modo sulle aste derivanti da Naturalmente, in caso di asta senza partecipanti,
provvedimenti di sentenze di fallimento. il prezzo del bene in vendita verrà ribassato progres-
Abbiamo già sottolineato in precedenza a cosa serva sivamente, pur di alienare il cespite e recuperare
l’asta giudiziaria e, in questo caso, vogliamo porre una somma di denaro sebbene inferiore a quella
l’accento sulle differenze sostanziali e pratiche tra inizialmente prevista dalla procedura.
le aste conseguenti a procedimenti di esecuzione e Nel secondo caso, abbiamo a che fare con una
quelle conseguenti al fallimento. società o un’impresa che, a seguito di una sentenza
Nel primo caso sappiamo di avere a che fare con un che ne sancisce il fallimento, vede gestire tutto il
soggetto insolvente che vede posto giudizialmente proprio patrimonio, mobiliare e immobiliare, da
in vendita un bene di sua proprietà su istanza di un c.d. Curatore nominato dal Giudice del
uno o più creditori in forza di un titolo esecutivo, una Fallimento. Ciò al fine di liquidare velocemente i
sentenza o un decreto ingiuntivo o piuttosto una cespiti, anche tramite la loro vendita forzosa per
cambiale o un assegno. Il ricavato della vendita soddisfare i creditori insinuatisi nella procedura
naturalmente avrà lo scopo di soddisfare i creditori fallimentare.
stessi. La differenza, per quello che può interessare i poten-
Compito del Giudice che gestisce la c.d. procedura ziali acquirenti, è che in questo caso non sarà pubbli-
esecutiva o di un suo delegato, normalmente un cizzata la data e il luogo dell’asta, in quanto non
notaio o un avvocato, sarà quello di stabilire il prezzo ancora fissata. Il potenziale acquirente dovrà invece
di vendita dei beni già stimati da un perito e di primariamente formulare un’offerta dichiarandola
ordinare la loro vendita in un giorno prestabilito, la irrevocabile e depositarla presso la Cancelleria
fissazione della c.d. asta. Fallimentare in tal modo sottoponendola
Posto che lo scopo del procedimento giudiziale è all’attenzione del Curatore e del Giudice.
che i beni del debitore siano venduti, cioè che vi sia Solo in una fase successiva, una volta ricevuta
un soggetto che voglia acquistarli pagando il prezzo almeno un’offerta, il Giudice fisserà la vendita
stabilito dal Giudice, sarà assolutamente all’asta, la pubblicizzerà tramite i già citati canali di
indispensabile pubblicizzare il giorno e il luogo comunicazione con espresso avvertimento che, se
dell’asta e il prezzo dei beni posti in vendita tramite l’offerente non parteciperà all’udienza di vendita,
canali di comunicazione quali siti internet perderà il deposito cauzionale.
specializzati o quotidiani che rendono note le aste
indette dai Tribunali locali. In tal modo i poten-
ziali compratori saranno in grado di fare un’offerta
e di partecipare alla eventuale gara a rilancio

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