Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 marzo 14 maggio 2014, n.

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Presidente Triola Relatore Manna
Svolgimento del processo
L.P.M. e M.E. , R.D. e C.F. impugnavano innanzi al Tribunale di ologna la delibera
dell!assemblea del condominio di via "omissis# , adottata in data $%.&.$''(, con la )uale
era stato, *ra l!altro, approvato il bilancio consuntivo del $''%, )uello preventivo del $''( e
con*ermato l!amministratore per l!anno $''(. + sostegno della domanda deducevano
l!irregolare costituzione dell!assemblea, per omessa convocazione dei condomini +.+. e
degli eredi di R.,. e M. , l!irregolarit- della convocazione e il mancato raggiungimento del
)uorum deliberativo.
Resistendo il condominio, il Tribunale respingeva la domanda.
L!impugnazione proposta dagli attori era respinta dalla Corte d!appello di ologna, con
sentenza n. .&'/0&. Riteneva la Corte territoriale c1e all!assemblea avevano partecipato,
personalmente o per delega, tutti i $& condomini, inclusi )uelli di cui gli appellanti avevano
dedotto l!omessa convocazione, il c1e escludeva la sussistenza di vizi del procedimento di
convocazione. 23 aveva rilievo c1e in prima convocazione l!assemblea *osse stata *issata
in giorno *estivo e in localit- *uori dal centro di ologna, ma talmente prossima alla citt- da
non ostacolare la partecipazione dei condomini. Pertanto, essendo stata l!assemblea
correttamente costituita in seconda convocazione il $%.&.$''(, dovevano ritenersi
rispettate le maggioranze previste dalla legge.
4noltre, nel verbale dell!assemblea del $%.&.$''( risultavano presenti anc1e i nominativi
degli ac)uirenti delle unit- immobiliari gi- di M.P. e L.M.E. 5 n3 poteva costituire oggetto di
doglianza il *atto c1e le tabelle *ossero rimaste invariate, dal momento c1e non risultava
c1e tali tabelle avessero *ormato oggetto di modi*ica col consenso unanime di tutti i
condomini, nonostante le variazioni di consistenza delle singole unit-.
4n*ine, gli ulteriori motivi d!invalidit- dedotti nella citazione di primo grado non potevano
essere presi in considerazione in )uanto inerenti a vizi di legittimit- di precedenti delibere
dell!assemblea condominiale, tutte impugnate con separati atti c1e costituivano oggetto di
separate cause.
Per la cassazione di tale sentenza M.P. e L.M.E. e R.D. e C.F. propongono ricorso, a**idato
a cin)ue mezzi d!annullamento.
Resiste con controricorso il condominio di via "omissis# .
4 ricorrenti 1anno depositato memoria allegandovi copia della sentenza n. $6&(/$$ della
Corte d!appello di ologna, di cui sostengono il giudicato, con*ermativa della sentenza n.
$$7(/0. del Tribunale di ologna, c1e aveva dic1iarato la nullit- della delibera di nomina
dell!amministratore del condominio.
Motivi della decisione
$. 8 4l primo motivo, sorretto da )uesito di diritto e9 art. 6((8bis c.p.c. "applicabile ratione
temporis#, denuncia la violazione e la *alsa applicazione dell!art. $$6( c.c. e dell!art. ((
disp. att. c.p.c., in relazione al n. 6 dell!art. 6(0 c.p.c.. +vendo gli odierni ricorrenti
impugnato la delibera $..$$.$''. di nomina dell!amministratore del condominio, ed
essendo stata tale nomina dic1iarata nulla dal Tribunale di ologna con sentenza n.
$$7(/0., tutti gli atti posti in essere dall!amministratore, sostiene parte ricorrente, sono
nulli, incluse le convocazioni delle assemblee. La Corte d!appello, a**erma parte ricorrente,
avrebbe pertanto dovuto riconoscere l!invalidit- derivata delle delibere. 4l non averlo *atto,
violerebbe sia le norme sopra indicate sia gli artt. :7: e :76 c.p.c. sulla provvisoria
esecutoriet- delle sentenze di primo grado.
:. 8 Col secondo mezzo ; dedotta l!omessa, insu**iciente e contraddittoria motivazione
circa *atti controversi e decisivi, in relazione all!art. 6(0, n. % c.p.c..
La Corte territoriale, si a**erma, 1a omesso la motivazione o )uanto meno 1a reso una
motivazione insu**iciente circa il numero dei partecipanti al condominio, )uello dei presenti
in assemblea, i voti *avorevoli e contrari e il raggiungimento del )uorum deliberativo. 4n
particolare dall!elenco dell!<.T.E. di cui al doc. .6, riportante tutti i subalterni relativi
all!immobile, si ricava c1e le unit- immobiliari erano complessivamente $', e poic13 la
comunione L. possiede tre unit- immobiliari, le c.d. =teste= erano $&. Dal verbale
dell!assemblea deliberante si ricava c1e non vi 1anno preso parte i condomini >.,. e
S.M. , proprietari pro )uota di un appartamento. 2e deriva c1e il numero dei condomini cui
avrebbe dovuto *ar ri*erimento la Corte distrettuale nel veri*icare il )uorum deliberativo era
di $( e non di $&.
6. 8 Col terzo mezzo ; dedotta la violazione e la *alsa applicazione degli artt. $$% e $$(
c.p.c. e :('& c.c., in relazione all!art. 6(0, n. 6 c.p.c..
Secondo parte ricorrente mentre gli attori avrebbero ampiamente provato in via
documentale la *ondatezza delle proprie domande, il condominio convenuto non avrebbe
*ornito alcuna prova apprezzabile delle sue tesi. E c1e la Corte d!appello avrebbe
erroneamente valutato le prove documentali *acendo uso non corretto delle obiettive
risultanze ac)uisite agli atti, non essendo consentita alcuna *orzatura in tema di
valutazione probatoria, dovendo sempre il giudice decidere iu9ta alligata et probata.
2el caso di specie, prosegue parte ricorrente, la Corte territoriale avrebbe esercitato il suo
potere in maniera distorta e non coerente con le risultanze processuali. Ed evidenzia
anc1e c1e i valori millesimali all!origine del condominio erano contrattuali, essendo stati
accettati dai singoli ac)uirenti con i titoli d!ac)uisto, e c1e, peraltro, i valori proporzionali
cos? sanciti non possono essere riveduti o modi*icati, in )uanto nelle unit- immobiliari dei
L. 8 R. non sono intervenuti errori, n3 ampliamenti, n3 sopraelevazioni, n3 cambi d!uso.
.. 8 4l )uarto motivo espone la violazione e *alsa applicazione dell!art. $$6(,. comma c.c, in
relazione all!art. 6(0, n. 6 c.p.c..
2el rinviare alle deduzioni di*ensive svolte all!udienza del :(.(.$''&, parte ricorrente
sostiene c1e in relazione a nessuno degli oggetti della delibera impugnata "approvazione
bilancio consuntivo $''%, approvazione bilancio preventivo $''(, con*erma o revoca
dell!amministratore, esame annullamento o revoca delibere :'...$''( e 6.&.$''(, varie# ;
stato raggiunto il )uorum ric1iesto dalla legge, neppure ove si ritenga c1e la delibera
impugnata sia stata adottata in seconda convocazione, e c1e la maggioranza )uali*icata
non sarebbe stata raggiunta nemmeno se tra i voti *avorevoli *osse conteggiato )uello
della condomina assente, @.2. .
%. 8 4l )uinto mezzo, corredato da )uesito di diritto, espone la violazione e *alsa
applicazione degli artt. $677 e $6'' c.c., in relazione all!art. 6(0, n. 6 c.p.c..
4l delegato di @.2. , ,.+. , ebbe a depositare la procura ricevuta, avente ad oggetto la sola
nomina dell!amministratore. Pertanto, il voto *avorevole di lui ; stato il legittimante
conteggiato su materie diverse, a nulla rilevandola rati*ica successivamente rilasciata dalla
mandante, rati*ica c1e non 1a alcun e**etto nei con*ronti del condominio in )uanto l!art.
$6'', : comma c.c. *a salvi i diritti dei terzi.
(. 8 4l primo motivo ; in*ondato.
Premesso c1e la *attispecie ; governata, ratione temporis, dall!art. $$:' c.c. nella sua
versione originaria "anteriore alla modi*ica apportata dall!art. ' della legge n. ::0/$:,
entrata in vigore il $7.(.:0$6#, va osservato c1e secondo la giurisprudenza di )uesta Corte
l!amministratore del condominio conserva i poteri con*eritigli dalla legge, dall!assemblea o
dal regolamento di condominio anc1e se la delibera di nomina "o )uella di con*erma# sia
stata oggetto di impugnativa davanti all!autorit- giudiziaria per vizi comportanti la nullit- o
annullabilit- della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del
mandato, *ino a )uando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova
deliberazione dell!assemblea dei condomini "Cass. nn. &($'/0(, &6'/77 e %&:/&(5
con*orme, n. &.0/0&#.
2e consegue c1e l!amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue
attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell!u**icio c1e egli ricopre, e c1e non
ammette soluzioni di continuit-5 e di ri*lesso c1e l!assemblea ; regolarmente riunita nella
pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera
di nomina dell!amministratore c1e l!1a convocata.
&. 8 4l secondo motivo ; inammissibile per la sua genericit- ed inconcludenza.
4n disparte l!indagine di puro merito di cui si *a carico "e c1e ; inutiliter svolta per la sua
incompatibilit- col giudizio di cassazione#, la censura, assunto )uale risultato *inale di tale
indagine un )uorum deliberavo diverso da )uello considerato nella sentenza impugnata,
manca di allegare e di dimostrare c1e tale diverso "e per di piA in*eriore# )uorum avrebbe
in*iciato la delibera impugnata.
7. 8 Terzo e )uarto motivo sono inammissibili perc13 non corredati da alcun )uesito di
diritto ai sensi dell!art. 6((8bis c.p.c. "sull!inammissibilit- del motivo privo di )uesito, c*r. per
tutte, Cass. S.<. n. &:%7/0&, secondo cui ; inammissibile per violazione dell!art. 6((8bis
c.p.c, introdotto dall!art. ( del d.lgs. n. .0 del :00(, il ricorso per cassazione nel )uale
l!illustrazione dei singoli motivi non sia accompagnata dalla *ormulazione di un esplicito
)uesito di diritto, tale da circoscrivere la pronuncia del giudice nei limiti di un accoglimento
o un rigetto del )uesito *ormulato dalla parte#.
'. 8 4l )uinto motivo, munito di )uesito di diritto, ; in*ondato gi- per di*etto di decisivit- della
pretesa violazione.
+ tacere del *atto c1e i terzi cui si ri*erisce il secondo comma dell!art. $6'' c.c. sono
unicamente )uelli totalmente estranei al rapporto *ra il rappresentante, il rappresentato e
l!altro contraente, e c1e tale non ; evidentemente il condominio riguardo ai vizi della
procura incidenti sul processo *ormativo della volont- dell!assemblea, va osservato c1e il
motivo non *ornisce la necessaria prova di resistenza. +**ermata l!irrilevanza della rati*ica,
il mezzo non allega e non dimostra c1e senza il voto del delegato non sarebbe stato
raggiunto il )uorum deliberativo.
$0. 8 4n conclusione il ricorso va respinto.
$$. 8 Le spese, li)uidate come in dispositivo, seguono la soccombenza della parte
ricorrente.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e pone a carico della parte ricorrente le spese, c1e li)uida in
Euro :.:00,00, di cui :00,00 per esborsi, oltre 4B+ e CP+ come per legge.