Centro Studi Castelli Srl

Via Bonfiglio, 33 - 46042 Castel Goffredo MN

Tel. 0376-77.51.30 Fax 0376-77.01.51 - www.ratio.it
e-mail quesiti@gruppocastelli.com

Domanda:
Con la presente, sono a porVi il seguente quesito:
un professionista titolare di partita IVA acquisiva l'immobile dove esercita la sua attivit
con agevolazioni prima casa nel gennaio 2001 e ne otteneva la residenza (si precisa che
di fatto l'appartamento acquistato con le agevolazioni prima casa completamente adibito
ad ufficio); trovandosi nelle condizioni di affittare alcune stanze ad altri
professionisti/imprenditori titolari di partita IVA, lo stesso quantificava forfetariamente in un
canone fisso mensile l'affitto del locale, i tributi locali (tassa rifiuti), il consumo dell'energia
elettrica, il riscaldamento e le spese di amministrazione. Tal scelta non comporta
complicati conteggi di attribuzione di quote di costo ed l'unica scelta che vuole applicare
il mio cliente.
Con tali premesse chiede:
1) se sufficiente stipulare dei contratti di locazione (ex L. 392/78?) non soggetto ad IVA
con gli inquilini o quale altra forma possa essere suggerita da codesto Centro Studi;
2) i ricavi generati dalle locazioni attive del professionista dovranno essere dichiarati fra i
redditi professionali, nel quadro L Redditi Diversi o nel quadro B redditi di fabbricati?
Risposta:
Proprio di recente (cfr. c.m. 1.3.2007 n. 12/E par. 8), lAgenzia delle entrate ha
condivisibilmente escluso la presenza di un contratto di mera locazione immobiliare (e
dunque ritenuto estraneo il relativo regime IVA di esenzione di cui allart. 10 n.8 DPR n.
633/72), qualora, oltre alla messa a disposizione di locali (e lobbligo di rendere ulteriori
servizi accessori alla locazione, quali portierato e condominiali), viene ad essere fornita
allutilizzatore una pluralit di servizi diversi da quelli che caratterizzano la locazione, quali
ad esempio, servizi di segreteria, postali, ovvero, (cfr. r.m. 10.6.1980 n. 381789) luce e
forza motrice senza limiti di consumo, pulizie giornaliere dei locali, servizio di telefono
collegato con lesterno, ritenendo che una tale fattispecie realizzi pi propriamente una
prestazione di servizi generica, da assoggettare ad IVA aliquota a mente dellart. 3,
comma 2, n. 1 DPR n. 633/72.

Le soluzioni proposte ai casi presentati, pur essendo elaborate con la massima

applicazione, non impegnano in alcun modo la rivista.

Centro Studi Castelli Srl

Via Bonfiglio, 33 - 46042 Castel Goffredo MN
Tel. 0376-77.51.30 Fax 0376-77.01.51 - www.ratio.it
e-mail quesiti@gruppocastelli.com

Una tale circostanza sembra proprio caratterizzare la concreta casistica prospettata dal
cortese Abbonato, laddove i servizi resi agli altri professionisti e/o imprenditori non si
limitano a quelli di puro affitto ed accessori, ma ne comprendono altri di natura diversa.
Ora, sotto il profilo civilistico, gli accordi di tal genere, pur riconducibili allo schema
contrattuale della locazione, hanno natura di contratti atipici (cfr. Guida normativa n.
12/2005, pag. 19), perch, oltre alla quota di corrispettivo afferente laffitto dei locali (e
delle spese ad esso accessorie quali, in ipotesi, la TARSU ad essi riferibile) la restante
quota di corrispettivo, dovuta a fronte dellobbligo del somministrante (cfr. art. 1599 cc) di
fornire prestazioni periodiche (luce, riscaldamento ed accessori) al somministrato, per cui
in sede di stipula del contratto (che la prassi comunemente definisce contratto di
service), il professionista proprietario dellimmobile far bene ad evidenziare (oltre alla
locazione dei locali) tali distinti obblighi ed i relativi corrispettivi.
Sotto il profilo fiscale, pur se lintero corrispettivo sconta l IVA (20%), perch unitariamente
considerata prestazioni di servizi prestata da soggetto IVA (cfr. Guida normativa n.
12/2005, nonch, c.m. 18.6.2001 n. 58, par. 2.3, conforme Lesperto risponde 18.11.2001
n. 90; 30.11.2001 n. 76, 27.1.2003 n. 8), suggeriamo al professionista proprietario di
distinguere contrattualmente la quota di corrispettivo afferente la locazione dei locali (ed
accessori) da quella riguardante la fornitura degli altri servizi.
Ci consentir una gestione reddituale pi trasparente (e conforme al prevalente indirizzo
operativo a noi noto prima menzionato) della intera operazione, in quanto:
a) la quota di corrispettivo afferente la locazione dei locali sar tassata in capo al
professionista quale reddito diverso di cui allart. 67, comma 1, lettera h) del TUIR,
b) la quota di corrispettivo addebitata agli utilizzatori e riguardante gli altri servizi (ENEL,
riscaldamento ed accessori) cui risulta intestatario il proprietario nella veste di
professionista, andr, invece, a ridurre il costo (professionale) da questi interamente
sostenuto (conforme c.m. 18.6.2001 n. 58, par. 2.3.) e poi in parte rimborsato dagli
stessi utilizzatori.

Le soluzioni proposte ai casi presentati, pur essendo elaborate con la massima

applicazione, non impegnano in alcun modo la rivista.