PER TUTTIPER TUTTI

IL
MERCATO
IMMOBILIARE
Luca Repetto
.
 Luca Repetto

IL MERCATO
IMMOBILIARE
ECONOMIA PER TUTTI
N° 8 Il mercato immobiliare
Di Luca Repetto

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I QUADERNI DE LA GAZZETTA DELLO SPORT – Anno 29

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 INDICE

Prefazione 7
Il mercato immobiliare 13
Bibliografia 93
.
 PREFAZIONE
DI PAOLO BUONANNO

Il mercato immobiliare è uno dei set-

tori più importanti e trainanti dell’eco-
nomia mondiale, anche perché ha un
impatto significativo sulle vite di mol-
ti individui. Comprare una casa, affitta-
re un appartamento, investire i rispar-
mi nel «mattone» sono scelte che, come
singoli consumatori e famiglie, ci sia-
mo trovati o ci troveremo ad affrontare.
L’acquisto di una abitazione rappre-
senta inoltre una delle decisioni più im-
portanti nella vita di molte persone. In
particolare, per la maggioranza degli
italiani, la proprietà immobiliare costi-

7
ECONOMIA

tuisce il principale investimento finan-

ziario, pesando per quasi il 60 per cento
sulla ricchezza complessiva, molto più
di altri strumenti finanziari come depo-
siti o azioni. Circa il 75 per cento delle
famiglie italiane infatti vive in una casa
di proprietà, in linea con la media eu-
ropea, ma di molto superiore rispetto a
quella degli Stati Uniti.

Il mercato immobiliare in Italia, e

non solo, ha un’importanza che va oltre
la semplice proprietà di un immobile.
Infatti, quasi il 10 per cento dei lavora-
tori è direttamente occupato nel setto-
re, dalle costruzioni, all’intermediazio-
ne o semplicemente nella gestione degli
stabili. Considerando anche i lavorato-
ri impiegati in ambiti collegati, come la
progettazione di edifici e la fornitura di
servizi e utenze, diventa evidente come
l’andamento dei prezzi delle case e de-
gli affitti agisca significativamente sulla
vita di tanti individui.

8
 Il mercato ImmobIlIare

L’evoluzione del mercato immobi-

liare, e in parte il suo funzionamen-
to, è fortemente influenzata dal conte-
sto macroeconomico e, come in tutti i
mercati finanziari, da bolle speculative.
La teoria economica spiega che le for-
ti oscillazioni nei prezzi delle case so-
no legate a fattori quali i costi di costru-
zione, i tassi di interesse (che incidono
sui costi di finanziamento e sulle rate
dei mutui), nonché a variabili macroe-
conomiche e demografiche come l’au-
mento dei salari e della popolazione. A
periodi di crescita vertiginosa dei prez-
zi sono spesso seguite fasi di rovinose
cadute. Di frequente però queste varia-
zioni non riguardano tutti i Paesi o le
città all’interno dello stesso Stato. In al-
cuni centri, sia in Italia sia all’estero, i
prezzi degli immobili continuano a sali-
re senza sosta: comprendere quali sono i
fattori macroeconomici e locali che in-
fluenzano il mercato immobiliare è fon-
damentale per scegliere in modo consa-

9
ECONOMIA

pevole dove, come e in cosa investire. È

sicuramente capitato a ciascuno di noi
di avere dubbi e porsi domande sul tipo
di scelte da fare in relazione al possesso
di un immobile o di un appartamento.
Per esempio: è meglio affittare o com-
prare una casa? Risulta più conveniente
investire i propri risparmi nel «mattone»
o nel mercato azionario? Oppure: com-
prare oggi o aspettare un calo dei prez-
zi? È meglio un mutuo a tasso fisso o a
tasso variabile? È preferibile comprare
una casa nuova o precedentemente abi-
tata? Quanto è importante poi la posi-
zione dell’edificio in cui vivere? Che co-
sa causa le forti oscillazioni nei prezzi
delle case? Quali sono i fattori che più
incidono sul valore di una casa?
Rispondere a queste e altre domande
non è facile, ma operare un’analisi atten-
ta, approfondita e aggiornata del merca-
to immobiliare e delle sue tendenze po-
trà aiutare a orientarsi in un settore così
dinamico e a volte imprevedibile.

10
 Il mercato ImmobIlIare

Investire nell’acquisto di una casa è

un passo notevole, che le persone com-
piono dopo attente scelte e valutazioni,
pertanto è di fondamentale importanza
essere in grado di prendere le decisioni
giuste. I prezzi degli immobili possono
aumentare rapidamente ma anche crol-
lare senza apparenti ragioni razionali.
La teoria economica e le regole del fun-
zionamento del mercato aiutano a com-
prendere i meccanismi che governano
la domanda e l’offerta nel settore, co-
me per esempio le politiche monetarie
delle banche centrali, le condizioni del
mercato del credito, le restrizioni all’e-
dilizia, le imposte sulla casa o i bonus
fiscali. Tuttavia, il mondo dell’immobi-
le è complesso e mutevole, e non esiste
una ricetta unica per capire come muo-
versi in ogni situazione. È pertanto utile
acquisire le conoscenze di base per ave-
re una visione informata e consapevole,
al fine di potersi destreggiare tra le insi-
die e le opportunità che il mercato offre.

11
.
 IL MERCATO IMMOBILIARE

Perché ci interessa
il mercato immobiliare?

Il mercato immobiliare è il posto, vir-

tuale o fisico, dove vengono scambiati
beni immobili. In seguito a una com-
pravendita, la proprietà del bene im-
mobile passa di mano ma rimane in-
variata la sua ubicazione, a contrario
naturalmente di quello che accade con
un bene mobile. Questa differenza,
cioè la posizione del bene, per quanto
scontata, ha conseguenze notevoli per
determinare il valore di un immobile.
Spesso, infatti, il fattore più rilevante
per stabilire il prezzo di una casa non

13
ECONOMIA

riguarda i materiali con cui è stata co-

struita o il periodo di edificazione, ma
dov’è situata. Per questa ragione, spe-
cialmente in mercati molto «caldi», ov-
vero dove c’è più richiesta, il prezzo di
vendita di un immobile può discostarsi
anche di molto dal costo di costruzio-
ne, soprattutto in periodi di forte cre-
scita economica.
Analizzare e capire le dinamiche
del mercato immobiliare è importante
per molte ragioni, che vanno ben oltre
la semplice curiosità di un accademi-
co. Per prima cosa, la casa è un aspet-
to considerevole della vita di individui
e famiglie. In Europa, per esempio, le
spese per la casa (affitto/rate del mu-
tuo, bollette e altre spese) ammonta-
no a oltre un quarto degli esborsi to-
tali delle famiglie, il che rende i costi
per l’abitazione la voce di spesa di gran
lunga più rilevante, lasciando indietro
sia il cibo (15 per cento) sia il traspor-
to (11 per cento).

14
 Il mercato ImmobIlIare

In generale, spendere troppo per l’al-

loggio potrebbe creare grossi problemi
alle finanze familiari. Una buona norma
sarebbe far sì che tale spesa non ecce-
da il 30 per cento del reddito totale. In
questo modo, rimarrebbero abbastan-
za risorse per far fronte alle altre spe-
se, come cibo e trasporti e, se possibile,
risparmiare qualcosa. Purtroppo, però,
questo risulta difficile in molte città,
come Roma, Milano e, in misura mi-
nore, gli altri grandi centri italiani, do-
ve la scarsità di case e la forte domanda
spesso costringono i lavoratori a spen-
dere anche la metà del budget familia-
re per l’alloggio.

La situazione economica in cui ci

troviamo attualmente (sia in Italia sia
nel mondo), purtroppo, non aiuta a re-
stare entro questi limiti. L’aumento ec-
cezionale dei prezzi dell’energia ha fatto
crescere di molto le spese per le bollet-
te della luce e del gas. Allo stesso tem-

15
ECONOMIA

po, le misure messe in atto dalla Banca

Centrale Europea (BCE) per contenere
l’inflazione – in particolare i sostanziali
rialzi del tasso di interesse di riferimen-
to – hanno avuto forti ripercussioni sui
tassi di interesse che si pagano sui mu-
tui. Le previsioni attualmente disponi-
bili sembrano suggerire che la combi-
nazione di elevata inflazione e alti tassi
di interesse (che si ripercuotono sulle
rate del mutuo) potrebbe durare ancora
qualche tempo, per poi tornare a livel-
li più contenuti: la BCE prevede infat-
ti che già alla fine del 2023 si registrerà
un’inflazione del 3,6 per cento, e un ri-
torno al 2 per cento nel 2025.
Comprare una casa è, per molti, una
delle decisioni più importanti della vi-
ta. Infatti, per la maggioranza degli ita-
liani, la proprietà di un immobile è di
gran lunga l’attivo finanziario più rile-
vante: esso pesa sulla ricchezza delle fa-
miglie per quasi il 60 per cento, molto
più di altri attivi finanziari come depo-

16
 Il mercato ImmobIlIare

siti o azioni. Circa tre famiglie di italia-

ni su quattro (il 75 per cento) vivono in
una casa di proprietà, dato che si collo-
ca intorno alla media dell’Unione Eu-
ropea. Siamo indietro rispetto a Paesi
come la Romania (96 per cento) e altre
nazioni del centro Europa, mentre Spa-
gna, Portogallo e Grecia hanno nume-
ri simili a quello della nostra Penisola.
Fanalino di coda è la Germania, dove
circa il 50 per cento delle famiglie te-
desche vive una casa di proprietà. Poco
più della metà degli italiani abita in un
appartamento, mentre il resto possiede
una casa indipendente o semi indipen-
dente. Sotto questo aspetto, gli italia-
ni sono diversi da gran parte dei vicini
europei: in diversi Paesi infatti l’urba-
nizzazione e la densità abitativa sono in
genere inferiori e le case molto più dif-
fuse.
Ma l’importanza del mercato im-
mobiliare non si esaurisce qui: in Italia,
quasi il 10 per cento dei lavoratori è im-

17
ECONOMIA

piegato direttamente nel settore immo-

biliare o delle costruzioni, e se a questo
dato si aggiunge quello dei lavoratori
di settori collegati come per esempio la
progettazione di edifici e la fornitura di
servizi e utenze, diventa evidente come
l’andamento dei prezzi delle case e de-
gli affitti abbia un grosso impatto sulle
vite di molti individui.

L’evoluzione dei prezzi delle case

in Italia e all’estero

Negli ultimi decenni, il mercato immo-

biliare ha vissuto sviluppi abbastanza
movimentati, sia in Italia sia nel resto
del mondo. In Figura 1 possiamo osser-
vare l’evoluzione dell’indice dei prezzi
delle case in vari Paesi nel corso degli
anni. Questo è un indice «reale», cioè
depurato dall’inflazione, ed è calcolato
con frequenza trimestrale; al contrario,
una quantità monetaria non deflaziona-
ta si definisce «nominale». Per deflazio-

18
 Il mercato ImmobIlIare

Figura 1 – Indice trimestrale dei prezzi delle case

per l’Italia e altri Paesi. Valori a prezzi costanti e
con base 2015 = 100
Fonte: OECD

nare un indice, o una qualsiasi quantità

monetaria, sarà sufficiente dividerlo per
un indice che misura l’inflazione gene-
rale. Per esempio, per l’Italia possiamo
usare l’indice dei prezzi al consumo ar-

19
ECONOMIA

monizzato (IPCA) pubblicato dall’I-

stat. Un indice come l’IPCA ci dice di
quanto è aumentato il prezzo di un pa-
niere di beni di consumo in un deter-
minato periodo, per esempio un anno.
Questo paniere contiene molti beni che
vengono consumati regolarmente dalle
famiglie, ed è costruito per rappresen-
tare, almeno in teoria, la spesa di una
famiglia media.
Una volta diviso il nostro indice dei
prezzi delle case per l’IPCA, otteniamo
un indicatore che ci dice di quanto sono
saliti (o scesi) i prezzi delle case rispet-
to ai prezzi del paniere rappresentati-
vo di beni di consumo. È dunque im-
portante deflazionare il nostro indice
se siamo interessati a sapere se i prez-
zi delle case sono saliti o scesi in ter-
mini reali, cioè mantenendo il potere di
acquisto costante: se non lo facessimo,
non saremmo in grado di sapere se l’in-
cremento dell’indice è dovuto a un au-
mento generalizzato dei prezzi per via

20
 Il mercato ImmobIlIare

dell’inflazione o, invece, a un aumento

specifico dei prezzi delle case rispetto
agli altri beni.
In Figura 1 si rilevano chiaramente
due fenomeni: il primo è che i prezzi
delle case fluttuano molto, e lo fanno in
genere passando da periodi di forte cre-
scita a fasi di rapida discesa; il secondo
è che, a livello mondiale, tra i vari Pae-
si esistono grandi differenze nel modo
in cui si evolvono i prezzi nei merca-
ti immobiliari. La Spagna, per esem-
pio, dopo un periodo di relativa stabili-
tà, ha registrato una crescita vertiginosa
dei prezzi a partire dai primi anni 2000.
Come spesso accade, però, a questa cre-
scita è seguita una rovinosa caduta: dal
2008 al 2013 i prezzi delle case sono
praticamente dimezzati, e non si sono
mai più neanche avvicinati al picco pri-
ma della crisi finanziaria del 2008. Gli
Stati Uniti hanno avuto un’evoluzione
simile, anche se con fluttuazioni meno
marcate e un cambio di tendenza leg-

21
ECONOMIA

germente anticipato, così come accadu-

to nell’area Euro. È interessante nota-
re come tra i Paesi europei la Germania
sembri fare storia a sé: a prezzi molto
stabili, con addirittura un leggero decli-
no durante il boom degli anni 2000 è
seguita una forte impennata nell’ultimo
decennio. La Svezia, complice anche la
notevole e sostenuta crescita economi-
ca, la forte immigrazione e le restrizioni
all’edilizia, negli ultimi decenni ha avu-
to un mercato immobiliare in grande
sviluppo e solo durante gli ultimi mesi
del 2022 ha iniziato ad arrestarsi.
L’Italia è un po’ un’eccezione a livel-
lo internazionale. Anche nel nostro Pa-
ese si è registrata una grande crescita
dei prezzi fino al crollo del 2008-2012,
ma mentre nel resto dell’Europa e negli
Stati Uniti la ripresa durante l’ultimo
decennio è stata vigorosa, nella nostra
Penisola i prezzi sono rimasti stabili o
in leggera discesa. In termini reali, og-
gi una casa in Italia costa in media oltre

22
 Il mercato ImmobIlIare

il 30 per cento in meno che nel 2007, a

differenza della Svezia, che registra un
rincaro di circa il 70 per cento, e de-
gli Stati Uniti, che osserva un aumen-
to del 28 per cento. Nel grafico si no-
ta anche la decisa correzione nei prezzi
iniziata nel 2022, dovuta in gran par-
te ai forti rialzi dei tassi di interesse di
riferimento messi in atto dalla Federal
Reserve negli Stati Uniti e dalla Banca
Centrale Europea nel nostro continen-
te. Quando la Banca Centrale aumenta
i tassi di riferimento, per le banche di-
venta meno conveniente prestare dena-
ro a privati. Per esempio, uno dei tassi
di riferimento interessati da questo au-
mento è quello sui depositi che le ban-
che mantengono presso la banca cen-
trale. Attraverso questa misura, la banca
centrale inizia a remunerare questi de-
positi in modo più redditizio, il che in-
centiva le banche ad accrescere le quan-
tità depositate, riducendo l’offerta di
credito ai privati. Allo stesso tempo, si

23
ECONOMIA

alzeranno i tassi richiesti per concedere

un mutuo – che per la banca compor-
ta sempre un rischio –, vista la possibili-
tà per le banche di ottenere un interesse
sostanzioso a rischio praticamente nul-
lo presso la banca centrale. Tassi di rife-
rimento più alti portano dunque a mu-
tui più cari e quindi a una diminuzione
nella domanda di credito, che a sua vol-
ta deprime i prezzi delle case. Sebbene
il grafico mostri solo un accenno di di-
scesa nei prezzi, è molto probabile che
questi nei prossimi mesi (e forse an-
ni) scenderanno ulteriormente, special-
mente se, come sembra, ci saranno ulte-
riori aumenti nei tassi di interesse.
La problematica situazione geopoli-
tica in cui ci troviamo, l’alta inflazione –
dovuta in gran parte a rincari nell’ener-
gia e nel cibo – e l’incertezza legata alla
guerra in Ucraina presentano ulteriori
difficoltà. Infatti, il potere di acquisto
della moneta ha subìto una forte perdi-
ta di valore, questo perché i consumato-

24
 Il mercato ImmobIlIare

ri hanno ricevuto un incremento sala-

riale non proporzionale all’aumento dei
prezzi. Ciò potrebbe portare l’economia
mondiale in una recessione più o meno
severa e, di conseguenza, a una ulteriore
diminuzione della domanda aggregata,
inclusa quella per gli immobili.

Come mai i prezzi delle case

si muovono tanto?

Come abbiamo appena visto, i prez-

zi delle case fluttuano molto. Ma qual
è la causa? Negli anni Ottanta la teo-
ria economica prevalente riconduceva
le forti oscillazioni nei prezzi delle case
a cambiamenti nei «fondamentali»: co-
sti di costruzione, tassi di interesse (che
determinano quanto sia caro finanziar-
si), affitti, ma anche altre variabili ma-
croeconomiche o demografiche come la
crescita dei salari e della popolazione.
Dagli anni Novanta in poi, anche grazie
al lavoro di economisti come Karl Case

25
ECONOMIA

e Robert J. Shiller (che vinse il premio

Nobel per l’Economia nel 2003 anche
per questa intuizione), si è notato co-
me i prezzi delle case registrino episodi
di forte crescita (boom) seguiti da un’al-
trettanta rapida caduta (bust).
Possiamo vedere in Figura 1 come
effettivamente in Italia ci sia stata una
forte crescita dei prezzi dal 1998 allo
scoppio della crisi finanziaria del 2008,
seguita da una discesa negli anni suc-
cessivi. Cosa causa questi casi di boom
e bust? Alcuni economisti, come Case
e Shiller, ritengono che tali episodi si-
ano difficili da razionalizzare tenendo
in considerazione solo le variazioni nei
fondamentali, e perciò ne riconducono
la causa a casi di bolle speculative – ov-
vero rapidi aumenti nei prezzi non giu-
stificati da altrettanti aumenti dei fon-
damentali e seguiti da un crollo degli
stessi – e a una certa irrazionalità di al-
cuni agenti economici. Semplificando
un po’, l’idea è che, a seguito di un ini-

26
 Il mercato ImmobIlIare

ziale aumento dei prezzi, le persone si

convincano che il mercato sia in cresci-
ta e si aspettino ulteriori aumenti. Que-
sto spinge molti indecisi ad affrettarsi a
comprare per paura che i prezzi cresca-
no troppo, il che fa a sua volta aumen-
tare i prezzi. Tale meccanismo produce
un incremento dei prezzi dovuto uni-
camente alle aspettative gonfiate degli
agenti economici. Inevitabilmente, a un
certo punto la bolla scoppia e i prezzi
calano velocemente.

Un altro aspetto che si verifica di fre-

quente è che, mentre durante i boom si
vende rapidamente e a volte a prezzi su-
periori alla richiesta iniziale, in periodi
di bust le case rimangono invendute a
lungo e molti venditori escono dal mer-
cato senza concludere. Questo feno-
meno è difficile da spiegare assumendo
che gli agenti si comportano sempre in
modo razionale, poiché l’agire «sensa-
to» sarebbe abbassare il prezzo richiesto

27
ECONOMIA

e vendere. Nella letteratura economica,

la spiegazione che spesso viene propo-
sta per interpretare tale aspetto è quel-
la che ipotizza che gli individui siano
generalmente «avversi alle perdite» (loss
averse). Questo termine non significa
letteralmente «essere avversi a perde-
re denaro», tutti noi lo siamo. Una per-
sona avversa alle perdite è invece qual-
cuno che, in seguito alla perdita di una
somma di denaro, subisce una riduzio-
ne del benessere (in economia si parla
di «utilità») maggiore dell’aumento di
utilità derivante da un guadagno della
stessa entità. Per esempio, immaginia-
mo che un passante ci regali 5 euro, ma
tornando a casa ci accorgiamo di averli
persi. In teoria, con questa perdita do-
vremmo tornare allo stesso stato di par-
tenza, perché essa ha un impatto neutro
sulla nostra utilità. Una persona avver-
sa alle perdite invece sarà più infelice. Si
è notato che, quando i prezzi scendono,
coloro che hanno comprato durante il

28
 Il mercato ImmobIlIare

boom e vogliono vendere in un periodo

di bust fanno fatica ad accettare che il
mercato è cambiato e che i prezzi sono
scesi. In particolare, si è osservato che
molti individui sono restii ad abbassare
il prezzo al di sotto della cifra a cui ave-
vano comprato, al fine di evitare di su-
bire una perdita nominale. L’avversio-
ne alle perdite li induce invece spesso a
chiedere un prezzo eccessivamente ele-
vato e, a volte, a non riuscire a vendere.
Tornando alle possibili cause di boom
e bust, alcuni ricercatori ritengono che
le forti fluttuazioni nei prezzi non sia-
no dovute a comportamenti irraziona-
li o speculativi ma, invece, a certi mec-
canismi (completamente razionali) che
rinforzano e amplificano degli «shock»
iniziali ai prezzi. Per capirci meglio, può
essere utile fare un esempio: immagi-
niamo che il governo aumenti l’imposta
sugli immobili o che la banca centrale
alzi i tassi di riferimento, facendo scen-
dere i prezzi delle case. I proprietari de-

29
ECONOMIA

gli immobili subirebbero una perdita

potenziale perché la loro casa avreb-
be un valore minore e, se decidessero
di venderla, sarebbero costretti ad ac-
cettare un prezzo inferiore a quello che
avrebbero ottenuto in passato. Quelli,
tra loro, che volessero invece trasferir-
si in un’altra abitazione, faticherebbero
maggiormente perché si troverebbero a
vendere a un prezzo relativamente bas-
so, ricevendo meno soldi da usare per
l’anticipo della nuova casa. Tale circo-
stanza ridurrebbe ulteriormente la do-
manda per le case, facendo calare anco-
ra i prezzi, e così via.
Ci sono poi alcune imperfezioni nel
funzionamento del mercato immobi-
liare che possono contribuire a genera-
re altri forti sbalzi nei prezzi delle ca-
se. Un fattore che si cita spesso quando
si pensa a distorsioni dei prezzi riguar-
da le restrizioni all’edilizia. In un mon-
do ipotetico, dove si può costruire alla
bisogna e senza limiti, l’offerta di case

30
 Il mercato ImmobIlIare

assorbirebbe rapidamente un aumen-

to della domanda, dovuto per esempio
all’immigrazione che di solito accom-
pagna periodi di boom economico. I
prezzi però non crescerebbero in modo
smodato perché la costruzione di nuove
case creerebbe disponibilità di alloggi
per tutti a prezzi ragionevoli. I proble-
mi sorgono quando è possibile costru-
ire con relativa facilità e, anzi, realizza-
re una casa risulta essere molto difficile.
Questo accade per esempio quando non
c’è disponibilità di aree edificabili, per
mancanza di spazio o per vincoli urba-
nistici (si pensi a Manhattan, o ai cen-
tri storici delle città italiane), o, anche,
quando i residenti si oppongono a nuo-
ve costruzioni. Quest’ultimo è il noto
caso accaduto in California, dove i re-
sidenti della Bay Area di San Francisco
hanno opposto una fortissima resisten-
za alla possibile realizzazione di edifi-
ci multifamiliari. L’obiezione a costruire
qualsiasi edificio maggiore di due piani

31
ECONOMIA

ha fatto sì che le città (o meglio, le pe-

riferie) si espandessero in orizzontale e
non in verticale, creando enormi pro-
blemi alle persone intenzionate a tra-
sferirsi o spostarsi in una casa più spa-
ziosa. Molti lavoratori, anche quelli ben
pagati dalle aziende della Silicon Valley,
devono spesso scegliere di vivere in spa-
zi angusti o affrontare lunghissimi tem-
pi di percorrenza per andare al lavoro.
La grande difficoltà a costruire è uno
dei fattori che maggiormente ha con-
tribuito all’aumento dei prezzi delle ca-
se e degli affitti nella zona della Baia.
A metà 2022, affittare una stanza a San
Francisco costava in media oltre 2500
dollari al mese, e il prezzo medio di una
casa era oltre il milione e mezzo di dol-
lari. È interessante notare come, a se-
guito dei ripetuti rialzi dei tassi di in-
teresse da parte della Federal Reserve
negli ultimi mesi del 2022, i prezzi delle
case nel centro di San Francisco siano
scesi molto più rapidamente che nelle

32
 Il mercato ImmobIlIare

aree circostanti, confermando la teoria

che i mercati che registrano le imper-
fezioni più marcate del mercato immo-
biliare sono quelli dove i prezzi fluttua-
no di più.
Concludendo, abbiamo visto che i
prezzi delle case tendono a crescere e
scendere molto, tanto che è difficile ipo-
tizzare se queste fluttuazioni siano de-
terminate semplicemente da cambia-
menti nei prezzi di costruzione e dalle
condizioni creditizie. Probabilmente,
come abbiamo visto poco sopra, ci sono
altri fattori in gioco che contribuiscono
a spiegare queste oscillazioni, come l’e-
sistenza di restrizioni all’accesso al cre-
dito per chi vuole cambiare casa, bolle
speculative e imperfezioni del mercato.

Perché i prezzi non sono

crollati durante la pandemia?

I prezzi delle case hanno risposto in

modo diverso alla crisi economica cau-

33
ECONOMIA

sata dalla pandemia da COVID-19 ri-

spetto alle recessioni del passato. Come
abbiamo visto in Figura 1, i prezzi del-
le abitazioni non sono crollati e anzi, in
molti Paesi, sono addirittura cresciu-
ti. Ciò è stato reso possibile da diverse
ragioni. Per iniziare, il sistema banca-
rio, a livello mondiale, era in condizio-
ni di salute molto migliori rispetto, per
esempio, alla recessione del 2008-2009.
Inoltre, le famiglie erano meno indebi-
tate nel 2020-2021 rispetto al passato,
il che ha reso meno problematico reagi-
re a eventuali riduzioni delle ore di la-
voro o licenziamenti.
Anche la risposta delle autorità è sta-
ta diversa e, a posteriori, molto più ef-
ficace che in passato. La politica mo-
netaria espansiva delle banche centrali
ha mantenuto i tassi di interesse molto
bassi, aiutando i debitori a evitare l’in-
solvenza. In molti Paesi, tra cui anche
l’Italia, sono state poi previste ulterio-
ri agevolazioni, come la sospensione to-

34
 Il mercato ImmobIlIare

tale o parziale del pagamento delle rate

mensili. Queste politiche hanno per-
messo di evitare i moltissimi casi di de-
fault su mutui e prestiti che in passato
avevano in parte contribuito alla spi-
rale verso il basso dei prezzi, osservata
durante la Grande Recessione iniziata
nel 2008. Altri Paesi (come la Spagna)
hanno poi sospeso gli sfratti di inqui-
lini morosi, compensando i proprietari
per i mancati introiti. Infine, i governi
di molte nazioni hanno risposto in mo-
do rapido e massiccio alle difficoltà di
imprese e lavoratori estendendo il sup-
porto al credito alle imprese e istituen-
do trasferimenti e sussidi di vario tipo,
limitando inoltre la perdita di introiti
dovuta alle chiusure e al crollo del giro
d’affari di molte aziende. Tali interven-
ti hanno contribuito in modo probabil-
mente decisivo a prevenire una lunga
recessione e una possibile crisi finan-
ziaria. Di conseguenza, durante il pe-
riodo della pandemia da COVID-19, i

35
ECONOMIA

prezzi delle case non sono crollati e, an-

zi, come abbiamo detto, sono aumenta-
ti in diversi Paesi, come gli Stati Uniti,
il Regno Unito, la Francia e la Svezia.
I bassi tassi di interesse, uniti a un au-
mento della domanda dovuto al desi-
derio di molti di avere più spazio abi-
tabile, hanno contribuito a mantenere
forte la domanda. Un altro fattore che
ha contribuito a tenere alti i prezzi è
stata la grande difficoltà nel costruire
nuove case, dovuta soprattutto all’au-
mento dei prezzi dei materiali edili e a
ritardi e cancellazioni di lavori dovuti
alle chiusure decise in molti Paesi.

I prezzi delle case in Italia:

domanda e offerta

Abbiamo visto come si evolvono i prez-

zi delle case in aggregato e cosa può
spiegare i periodi di grande crescita e
di successive cadute. Ora cercheremo di
capire, invece, cosa determina il valore

36
 Il mercato ImmobIlIare

di un singolo immobile, e di risponde-

re a domande del tipo: come mai alcu-
ne case sono molto economiche e altre
hanno prezzi proibitivi? Quanto pesa
la posizione geografica di una casa sul
suo prezzo? L’Italia è un Paese molto
eterogeneo sotto vari aspetti, e il mer-
cato immobiliare della nostra Penisola
non è un’eccezione. Vi sono grandi dif-
ferenze nei prezzi degli immobili non
solo tra Nord e Sud, ma anche all’in-
terno delle singole regioni e città. Nel
2021 la palma della città con il metro
quadro più caro se l’è aggiudicata Ve-
nezia, con oltre 4400 euro/mq, seguita
da Milano, Pietrasanta (LU) e Firenze,
tutte oltre i 3900 euro/mq. La varia-
zione nei prezzi all’interno delle singo-
le città è a volte anche più notevole di
quella tra città diverse: per esempio, un
appartamento in via Montenapoleo-
ne a Milano, o in via Condotti a Roma
costa in media più di 15.000 euro/mq,
mentre in quartieri come Bovisa o Bi-

37
ECONOMIA

cocca (Milano) si trovano appartamen-

ti a meno di 3500 euro/mq. Per quanto
questi numeri possano apparire consi-
derevoli, siamo comunque ben lontani
dai valori di altre grandi città europee
(dove, ovviamente, anche i redditi so-
no più alti). Nel 2022 Londra ha infatti
scalzato Ginevra nella poco invidiabile
classifica della città più cara d’Europa
con i suoi oltre 15.000 euro/mq di me-
dia. Non sorprende neanche vedere tra
i primi posti altre grandi capitali eco-
nomiche come Zurigo, Monaco, Pari-
gi e Stoccolma (tutte oltre i 7500 euro/
mq), mentre le città spagnole e francesi
sono più allineate ai nostri valori.

Quanto conta la posizione?

È evidente quindi che la posizione di

un immobile è un fattore chiave per
determinarne il prezzo, anzi forse è il
più importante di tutti. La posizione
di un appartamento è importante per-

38
 Il mercato ImmobIlIare

ché dà accesso a tutta una serie di be-

ni e servizi di cui il residente ha biso-
gno, legati per esempio al lavoro, allo
svago, alla cultura eccetera. Tali beni e
servizi sono chiamati in economia ur-
bana amenities, traducibile in modo un
po’ impreciso come «servizi urbani». La
caratteristica principale che rende un
bene una amenity è che esso è legato
intrinsecamente a un luogo: perciò, a
differenza di un bene di consumo qua-
lunque (come una bottiglia di vino) per
usufruire di una amenity è necessario
essere in un posto preciso.
La amenity considerata a lungo co-
me la più importante è l’accessibilità ai
mezzi di trasporto: la vicinanza a fer-
mate della metropolitana, stazioni o
autostrade è ovviamente fondamenta-
le per andare al lavoro, portare i figli
a scuola e accedere a tutta una serie di
servizi di uso comunemente. Ci sono
altri aspetti non direttamente collega-
ti ai trasporti che però sono importan-

39
ECONOMIA

ti per chi compra casa: accesso a scuole

di qualità e a forme di intrattenimen-
to (cinema, teatri, ristoranti, parchi),
la sicurezza del quartiere o la qualità
dell’aria. Quest’ultimo esempio è utile
per farci notare che esistono anche dis-
amenities – cioè disservizi urbani – che
sono altrettanto importanti quando si
sceglie dove vivere, ma di cui si farebbe
volentieri a meno: criminalità, traffico,
inquinamento dell’aria eccetera.

Il ruolo della domanda

La qualità e la quantità di questi servi-

zi urbani contribuiscono in modo de-
cisivo a formare il livello di domanda
degli immobili e, quindi, a determinar-
ne il prezzo. Quartieri con buoni servi-
zi pubblici, un tasso di criminalità nul-
lo e accesso a ristoranti, cinema e teatri
saranno quindi più cari (a volte molto
di più) di altri che invece di questi ser-
vizi risultano carenti. La domanda di

40
 Il mercato ImmobIlIare

determinati servizi urbani può cambia-

re nel tempo, e questo naturalmente si
rifletterà sui prezzi. Ad esempio, la co-
struzione di un’autostrada può rendere
meno necessario essere vicini a fermate
di trasporti pubblici, diminuendo così
la domanda di immobili in zone ben
servite dai mezzi.
L’immigrazione è un altro impor-
tante fattore che può cambiare radical-
mente il tipo di domanda dei residen-
ti di una zona. L’afflusso di lavoratori e
famiglie molto istruite in quartieri che
prima erano meno abbienti ma consi-
derati culturalmente interessanti spes-
so causa un forte aumento dei prezzi,
un fenomeno noto come «gentrifica-
zione». La gentrificazione di un’area è
dovuta all’arrivo di residenti con alta
disponibilità economica e con una for-
te domanda di servizi di qualità. Ciò
porta a investimenti e sviluppo e a un
rincaro nel costo della vita che spesso
costringe i residenti di lungo corso ad

41
ECONOMIA

abbandonare l’area alla ricerca di po-

sti più economici. Sono famosi i casi di
Brooklyn, a New York, o Oakland, in
California, ma se ne è discusso anche
in Italia citando come esempio i Navi-
gli a Milano, o il Testaccio a Roma.

Un altro esempio dell’importanza

della domanda di determinate condi-
zioni è dato dalla forte crescita nella ri-
chiesta di spazio abitabile durante la
pandemia da COVID-19. Ciò ha por-
tato molti individui a cercare case più
grandi e dotate di aree esterne, come
un giardino. La richiesta ha fatto au-
mentare i prezzi delle ville molto più di
quelli degli appartamenti in diversi Pa-
esi del mondo.
Anche le politiche pubbliche pos-
sono influire sulla domanda di case:
si pensi alle agevolazioni per l’acqui-
sto della prima casa per chi ha meno di
36 anni, misura introdotta in Italia nel
2021, o a iniziative con finalità simili

42
 Il mercato ImmobIlIare

messe in atto, per esempio, in Spagna

o in Gran Bretagna con il programma
help to buy. In altri Paesi, come la Sve-
zia, le stringenti regole nel mercato de-
gli affitti e i canoni regolati per legge
creano lunghissime code (anche oltre i
20 anni!) per poter accedere ad appar-
tamenti in zone centrali a costi ridot-
tissimi. Questa distorsione nel mecca-
nismo di formazione dei prezzi degli
affitti influenza evidentemente anche
la domanda di case nel mercato delle
compravendite.

Ulteriore fattore che ha un notevo-

le impatto sulla domanda di immobili
e, di conseguenza, sui prezzi, è lo stato
del mercato del credito, cioè le condi-
zioni che le banche offrono in un deter-
minato momento a chi vuole prendere
in prestito del denaro. In periodi in cui
i tassi di interesse sono alti, come negli
anni Settanta e Ottanta o come sta suc-
cedendo negli ultimi tempi, le rate del

43
ECONOMIA

mutuo crescono e accenderne uno può

diventare proibitivo per molte famiglie.
Questo farà sì che ci sarà meno doman-
da, e le case sul mercato saranno ven-
dute a prezzi inferiori. Allo stesso tem-
po, coloro che faticano a pagare le rate
di un mutuo in corso potrebbero essere
costretti a vendere in fretta, accettando
prezzi inferiori al normale e causando
una ulteriore decrescita dei prezzi. Bas-
si tassi, al contrario, renderanno i mu-
tui convenienti, perché le banche han-
no più interesse a prestare denaro e a
farlo con tassi vantaggiosi. Questa fa-
cilità nell’accedere al credito incenti-
verà l’acquisto e renderà il mercato più
competitivo, esercitando una pressione
sui prezzi al rialzo.

L’offerta di immobili

Proprio come succede per un bene

qualsiasi che viene venduto e compra-
to sul mercato, il prezzo degli immo-

44
 Il mercato ImmobIlIare

bili è determinato non solo da fattori

legati alla domanda, ma anche da ele-
menti che influiscono sull’offerta. Per
esempio, la difficoltà nel costruire in
determinate zone (come i centri stori-
ci), oltre alla volontà, anche politica, di
riqualificare e rendere edificabili alcune
aree, può creare scarsa disponibilità di
immobili in vendita, generando grandi
differenze nel livello dei prezzi in aree
anche molto vicine tra loro.
In alcune zone del mondo, come ab-
biamo visto in precedenza, la possi-
bilità di costruire nuove case è forte-
mente limitata, e curiosamente queste
limitazioni spesso non sono dovute a
fattori prettamente «fisici», cioè dalla
mancanza di spazio. Anche se a volte
abbiamo l’impressione che in certi cen-
tri non ci sia più spazio, la densità abi-
tativa delle città italiane non è partico-
larmente alta e, anzi, è ben al di sotto
dei livelli raggiunti altrove nel mondo.
Milano ha circa 7500 abitanti per chi-

45
ECONOMIA

lometro quadrato, Napoli 8100: nume-

ri considerevoli, ma molto inferiori ai
quasi 21.000 di Parigi, i 15.900 di Bar-
cellona e gli oltre 110.000 di Manila,
nelle Filippine.
Spesso, ciò che invece determina la
facilità o difficoltà a costruire nuovi
edifici è la volontà politica. In genere,
i residenti di un quartiere non vedono
mai troppo di buon occhio lo svilup-
po edilizio nelle vicinanze, argomen-
tando che costruire nuovi apparta-
menti farebbe prima scendere i prezzi
delle (loro) case, e poi aumenterebbe
la domanda di servizi pubblici (scuo-
le, ospedali, trasporti) e, di conseguen-
za, ne farebbe scendere la qualità. Oggi
sappiamo però che la qualità della vita
non peggiora necessariamente quan-
do la densità abitativa aumenta e, an-
zi, di solito ne beneficia: zone più den-
samente abitate possono sostenere più
amenities – come un teatro, una bi-
blioteca, una stazione dell’alta velocità

46
 Il mercato ImmobIlIare

– che non avrebbero il sufficiente baci-

no d’utenza in un piccolo centro abita-
to. Non solo, queste amenities saranno
in genere più diversificate; pensate ai
ristoranti di tutti i colori e sapori che
possiamo trovare in una grande cit-
tà. È anche per questo che così tante
persone vogliono visitare Manhattan o
abitare nel centro di Milano o Parigi.
Nonostante i tanti vantaggi derivan-
ti dal vivere in una città densamente
popolata, costruire nuovi immobili è
spesso complicato, non solo per l’op-
posizione dei residenti ma anche per
l’esistenza di vincoli ambientali e legati
alla conservazione di edifici storici, di
cui l’Italia è ricca: basti pensare che la
nostra Penisola si trova al primo posto
per siti protetti dall’Unesco.
L’offerta di immobili per uso resi-
denziale, tanto in vendita quanto da
affittare, deve anche fare i conti con la
concorrenza da altri settori: non solo
servono spazi dedicati a uffici e attività

47
ECONOMIA

commerciali e occorre riservare strut-

ture per uso pubblico, ma esiste an-
che una grande domanda provenien-
te dal settore del turismo che, prima
della pandemia da COVID-19, era in
forte crescita a partire dagli anni No-
vanta. L’esistenza di piattaforme co-
me Airbnb ha permesso a proprietari
di appartamenti residenziali di parte-
cipare al mercato degli alloggi turistici,
entrando di fatto in concorrenza con i
fornitori di servizi alberghieri. La pre-
occupazione principale di amministra-
tori locali e cittadini è che grazie a siti
come Airbnb i proprietari trovino più
vantaggioso affittare a turisti a breve
termine invece che a residenti a me-
dio-lungo termine, riducendo di fatto
l’offerta di appartamenti sul mercato e
alzando i prezzi.
Studi recenti hanno mostrato come
l’avvento di Airbnb abbia avuto un ef-
fetto sostanziale sui mercati immobi-
liari di alcune grandi città. Per esem-

48
 Il mercato ImmobIlIare

pio, a Barcellona – una città in cui

l’impatto del turismo è enorme e mol-
to dibattuto – alcuni ricercatori hanno
stimato che l’arrivo di Airbnb ha fatto
crescere in media i prezzi delle case del
5 per cento e gli affitti del 2 per cen-
to. Altri lavori di ricerca hanno trovato
effetti comparabili: limitare le piatta-
forme di affitto tipo Airbnb nella re-
gione di Los Angeles ha fatto scende-
re sia gli affitti sia i prezzi delle case di
circa il 2 per cento.

Affittare o comprare?

Abbiamo detto che gran parte degli

italiani vive in una casa di proprietà:
circa i tre quarti della popolazione del
nostro Paese. Il restante 25 per cento,
invece, è in affitto. Spesso, si vive in af-
fitto per necessità, per esempio per ra-
gioni di lavoro e studio, o perché non
ci si può permettere di comprare, ma
c’è anche chi vive in affitto per scelta.

49
ECONOMIA

A questo punto è lecito chiedersi, ci

possono essere buone ragioni econo-
miche per affittare a lungo termine?
Tradizionalmente, si è indotti a pen-
sare che l’accensione di un mutuo per
l’acquisto di un immobile sia preferi-
bile all’affitto (visto quasi come uno
spreco di denaro). La prima opzio-
ne, a differenza della seconda, permet-
te, dopo (tanti) anni, di avere una ca-
sa di proprietà. In realtà, non è sempre
così semplice: se le condizioni a cui si
può prendere a prestito del denaro so-
no sfavorevoli (per esempio, perché i
tassi di interesse sono alti), o se i prez-
zi delle case sono eccessivi, potrebbe
essere più conveniente vivere in affit-
to. Viceversa, quando sono disponibi-
li mutui a tassi vantaggiosi e le case
costano relativamente poco, può esse-
re meglio comprare. Nel decidere cosa
fare, occorre anche tenere a mente che
diventando proprietari di un immobile
si acquista un vero e proprio attivo fi-

50
 Il mercato ImmobIlIare

nanziario e, di conseguenza, ci si espo-

ne al rischio che il prezzo di questo at-
tivo scenda nel tempo. Se si decidesse
di abitare per tutta la vita nello stesso
immobile le fluttuazioni del suo prezzo
negli anni potrebbero non interessare
molto al proprietario, ma se quest’ulti-
mo dovesse decidere di vendere a bre-
ve o medio termine potrebbe perdere
una quantità considerevole di denaro,
soprattutto se il mercato immobiliare
fosse in discesa.

Gli immobili come

un bene d’investimento

È utile, in certe situazioni, pensare a

un immobile come a un qualsiasi bene
d’investimento. Pensiamo, per esempio,
a un buono poliennale del tesoro, un
BTP. I BTP sono titoli di Stato che pa-
gano una cedola annuale per una durata
prestabilita e, alla scadenza, rimborsano
l’intero valore nominale. Immaginia-

51
ECONOMIA

mo di aver comprato BTP per un va-

lore nominale di 100.000 euro per una
durata di cinque anni, con tasso di in-
teresse del 6 per cento annuo, che assu-
meremo essere pagato alla fine di ogni
anno. Riceveremo quindi una cedola di
6000 euro fino al quinto anno, quando
riscuoteremo la cedola e ci verrà resti-
tuito il capitale iniziale (come schema-
tizzato nella Tabella 1).

Anno Pagamento ricevuto

1 6000 euro

2 6000 euro

3 6000 euro

4 6000 euro

5 6000 euro (+ restituzione dei

100.000 euro iniziali)

Tabella 1 – Acquisto di BTP per un valore nomina-

le di 100.000 euro per la durata di cinque anni

Immaginiamo ora, anziché BTP, di

acquistare un appartamento al prez-

52
 Il mercato ImmobIlIare

zo di 100.000 euro e di affittarlo a un

inquilino per 500 euro al mese (rice-
vendo quindi 6000 euro annui). Do-
po cinque anni, rivendiamo l’immobile
allo stesso prezzo a cui l’avevamo com-
prato. In questo modo i pagamenti ri-
cevuti dalla vendita sarebbero identici
a quelli dell’esempio del BTP. Ovvia-
mente nella pratica le cose sono un po’
più complesse: i prezzi delle case cam-
biano nel tempo così come gli affitti
(di solito entrambi aumentano), per-
ciò il nostro semplice esempio sareb-
be da modificare. L’intuizione però è
la stessa: acquistare un immobile e af-
fittarlo è una forma come un’altra di
investimento finanziario. L’esempio ci
fa anche capire che, almeno in teoria,
proprio come il valore di un attivo fi-
nanziario è legato al suo rendimen-
to (il tasso di interesse, che determina
poi l’ammontare delle cedole), anche il
prezzo di un appartamento è connes-
so al livello degli affitti: quando que-

53
ECONOMIA

sti ultimi sono bassi, i prezzi delle case

dovrebbero scendere, perché gli introi-
ti che possono generare attraverso gli
affitti futuri sono minori.

Il rapporto prezzi-affitti

Si può quindi pensare a una casa come

a un bene che rende dei servizi per un
certo periodo di tempo. Questi servi-
zi sono legati essenzialmente alla pos-
sibilità che il proprietario ha di viverci
dentro, e il valore di un immobile, per-
ciò, è quantificabile come la somma di
tutti gli affitti che fa risparmiare al pro-
prietario da oggi alla fine della sua vita
utile. Ovviamente questa equivalenza
non tiene in considerazione complica-
zioni come l’inflazione, le fluttuazioni
nei prezzi delle case nel futuro e altri
fattori, ma è un’utile semplificazione.
Questo significa che, in teoria, i prez-
zi delle case e degli affitti dovrebbero
muoversi più o meno in tandem, quin-

54
 Il mercato ImmobIlIare

di, per esempio, se gli affitti crescono

in un quartiere perché c’è una forte do-
manda di alloggio, i prezzi delle case si
adeguerebbero al rialzo. Nella pratica,
non sempre le cose vanno così.
Un indicatore che può dare infor-
mazioni sull’andamento dei prezzi del-
le case e far capire se sono insolitamen-
te alti o bassi è il rapporto prezzi-affitti
(price-to-rent ratio). L’idea è grosso-
modo questa: prendiamo il prezzo ti-
pico di una casa nel nostro quartiere,
e dividiamolo per l’affitto che ci co-
sterebbe se la affittassimo per un an-
no intero. Nell’esempio fatto poco so-
pra, il rapporto prezzo-affitto sarebbe
di 100.000/6000 = 16,6. Di per sé, que-
sto valore non dice granché, a parte il
fatto che dopo aver pagato l’affitto per
poco più di sedici anni avremmo pa-
gato esattamente il valore di acquisto
della casa. La cosa interessante è in-
vece osservare come questo indicatore
evolve nel tempo. Valori alti indicano

55
ECONOMIA

che i prezzi delle case sono alti (relati-

vamente agli affitti), quindi può essere
conveniente affittare. Viceversa, quan-
do questo rapporto scende, gli affit-
ti sono relativamente elevati, perciò af-
fittare è meno conveniente e comprare
diventa più appetibile.
Per avere un’idea di come questo
rapporto cambia nel tempo e da Pae-
se a Paese, è utile dare un’occhiata ai
dati. Per rendere i numeri confronta-
bili tra Paesi, e nel tempo, possiamo
«normalizzare» il rapporto prezzi-affit-
ti creando un indice. Questo sarà uti-
le per avere una quantità che sia ugua-
le a un valore base (per esempio 100)
in un anno prestabilito (facciamo il
2015). Così, se nel 2016 l’indice au-
menta a 102 significa che i prezzi del-
le case rispetto agli affitti sono aumen-
tati del 2 per cento, il che vuol dire che
è un po’ meno conveniente compra-
re che affittare rispetto al 2015. La Fi-
gura 2 mostra l’andamento del rappor-

56
 Il mercato ImmobIlIare

Figura 2 – Indice rapporto prezzi-affitti per

l’Italia e altri Paesi, base 2015 = 100
Fonte: OECD

to prezzi-affitti in Italia e lo raffronta

con quello di altri Paesi. Come detto
in precedenza, in teoria i mercati del-
le compravendite e degli affitti dovreb-
bero muoversi insieme, il che significa
che il rapporto prezzo-affitti dovrebbe
rimanere grossomodo stabile nel tem-

57
ECONOMIA

po. Invece, si osserva immediatamente

che ci sono variazioni significative nel
tempo e tra Paesi: valori alti dell’indi-
ce rappresentano periodi in cui gli im-
mobili sono «sopravvalutati» rispetto ai
valori degli affitti. In queste fasi, può
essere più conveniente vivere in affitto
o, se lo si sta già facendo, ritardare l’e-
ventuale acquisto di una casa.
Guardando il grafico della Figura 2
sembrerebbe che attualmente (2021)
i prezzi delle case in Italia non siano
saliti rispetto agli affitti e, anzi, siano
relativamente bassi. Questo fatto è in
controtendenza con ciò che sta succe-
dendo in gran parte del mondo, dove
i prezzi delle case e il rapporto prez-
zi-affitti sono in aumento da anni e
non si sono fermati neanche durante la
pandemia.
Ma perché il rapporto si muove nel
tempo? La teoria economica ci dice che
gli affitti dovrebbero adeguarsi rapida-
mente alle modifiche nei prezzi delle

58
 Il mercato ImmobIlIare

case. Per esempio, se i prezzi delle ca-

se scendono perché c’è una recessio-
ne, diventa più conveniente comprare,
molti decideranno di non vivere in af-
fitto e cercheranno quindi di acquista-
re. Di conseguenza, la domanda per ca-
se in affitto decrescerà, e a ruota anche il
prezzo degli affitti. Come possiamo ve-
dere in Figura 2, invece, i prezzi delle
case e gli affitti non sempre si muovo-
no all’unisono. Ci sono varie ragioni che
spiegano questo fenomeno: innanzitut-
to, una casa è un attivo finanziario «il-
liquido», cioè non è facile comprarla o
venderla in tempi brevi, per esempio per
via degli alti costi di transazione. Anche
se gli affitti scendessero, molti preferi-
rebbero continuare a vivere nella casa di
proprietà, il che rallenterebbe la rispo-
sta dei prezzi. Altre ragioni che rallen-
tano o inibiscono la risposta dei prezzi
ai cambi degli affitti (e viceversa) sono,
per esempio, gli alti costi di transazione
(commissioni di agenzia, imposte, mu-

59
ECONOMIA

tuo, notai), potenziali vincoli edilizi o

l’esistenza di limitazioni o agevolazio-
ni per l’affitto. Il rapporto prezzi-affit-
ti è un indicatore utile a misurare l’an-
damento macroeconomico del mercato
immobiliare e a capire se ci sono segni
di surriscaldamento o bolle speculative.
Tuttavia, dal punto di vista individua-
le, i fattori principali che determinano
la decisione di comprare una casa sono
spesso molto più personali. Di frequen-
te, infatti, le famiglie aspettano il mo-
mento giusto per acquistare e quando
pensano di avere una situazione familia-
re ed economica sufficientemente stabi-
le fanno il grande salto e comprano una
casa. Moltissime di loro, per poter acce-
dere al mercato, ricorrono a un mutuo.

Mutui e propensione all’indebitamento

in Italia e all’estero

L’Italia è un Paese di «proprietari»: cir-

ca i tre quarti degli italiani sono pro-

60
 Il mercato ImmobIlIare

prietari della casa in cui vivono. Que-

sto numero colloca il nostro Paese tra le
nazioni con il dato più alto. Ma come si
pagano le case che si decide di acquista-
re? Spesso con un mutuo, ma non sem-
pre. Solo un italiano su dieci ha infatti
acceso un mutuo, un numero piutto-
sto basso, specialmente se confrontato
con quelli degli altri Paesi. In Germa-
nia, per esempio, dove l’affitto è molto
più diffuso che nella nostra Penisola, un
individuo su cinque ha un mutuo, ne-
gli Stati Uniti quasi uno su due. Questo
numero particolarmente basso è in par-
te dovuto al fatto che sempre più italia-
ni ricevono immobili in eredità e quin-
di hanno meno necessità di ricorrere al
credito bancario.
Un interessante studio recente mo-
stra che l’importanza dell’eredità sul
totale degli attivi posseduti dagli ita-
liani è quasi raddoppiata dal 1995 al
2016, passando dall’8 al 15 per cento
del prodotto nazionale lordo. Oltre a

61
ECONOMIA

essere un Paese di proprietari di case,

l’Italia dunque è diventata anche un Pa-
ese di ereditieri: circa un terzo dei pro-
prietari di case ha ricevuto l’immobi-
le come regalo o lascito, o ha avuto un
aiuto finanziario da genitori o parenti
per acquistarla.
Dal punto di vista sociale e della cre-
scita economica, questo fenomeno po-
trebbe essere preoccupante perché
significa che la ricchezza ereditata di-
venta più rilevante di quella accumulata
durante la vita risparmiando. Ciò crea
disuguaglianze nella società, e rende
più difficile la mobilità sociale: in altre
parole, coloro che ricevono un’eredità
avranno un vantaggio via via maggio-
re rispetto a quelli che non ereditano,
e per questi ultimi sarà molto difficile
emergere, pur avendo molto talento ma
poche risorse. D’altro canto, ricevere
attivi finanziari in eredità è certamente
un vantaggio per coloro che iniziano a
lavorare e a creare una famiglia.

62
 Il mercato ImmobIlIare

La bassa percentuale di individui con

un mutuo è anche conseguenza di un
fenomeno più generale: gli italiani non
sembrano essere molto propensi ad ave-
re debiti. Infatti, solo il 25 per cento ha
qualche tipo di passività finanziaria. La
più comune è rappresentata dal presti-
to per l’acquisto di un’automobile e, ov-
viamente, il mutuo per la casa; mentre
è molto raro avere debiti legati a carte
di credito o di altro tipo con le banche.
Questa bassa propensione al debito ren-
de gli italiani molto diversi non solo da
gran parte dei Paesi anglosassoni – che
tradizionalmente fanno un uso ben più
intenso del credito – ma anche dal resto
dell’Europa. Nonostante l’Italia sia tra
i Paesi d’Europa con il rapporto debito
pubblico su prodotto interno lordo più
alto, per quanto riguarda il debito priva-
to, si attesta tra le nazioni meno indebi-
tate: il valore del 43 per cento nel 2021
colloca la nostra Penisola ben al di sot-
to della media europea, lontana da Ger-

63
ECONOMIA

mania, Francia, e Spagna e, soprattutto

dai Paesi nordici che spesso arrivano a
superare il 90 per cento. Anche se, come
abbiamo visto, in Italia la propensione
al debito è minore che altrove, accende-
re un mutuo è molto spesso necessario
per poter acquistare una casa. In parti-
colare, oltre il 90 per cento delle richie-
ste di mutui in Italia è dovuto all’acqui-
sto della prima casa, mentre pochissimi
lo richiedono per la seconda (2 per cen-
to) o per ristrutturare. Proprio per que-
sto motivo, l’età media dei richiedenti è
relativamente bassa (circa 39 anni), e in
discesa negli ultimi anni, anche grazie
a facilitazioni recentemente previste dal
governo per i giovani (una di queste mi-
sure è l’agevolazione dell’acquisto della
prima casa per le persone under 36).

Il rapporto lean-to-value

Nel quarto volume della collana, I mu-

tui e i tassi di interesse, si è parlato ap-

64
 Il mercato ImmobIlIare

profonditamente dei mutui, dei tassi

di interesse e di tutti gli aspetti fonda-
mentali connessi. In questa sede, dia-
mo una breve panoramica del prestito
e delle caratteristiche necessarie per ac-
cenderne uno, in modo da inserirlo cor-
rettamente nel nostro discorso relativo
al mercato immobiliare.
Un mutuo è un contratto in cui una
parte (il mutuante, di solito una ban-
ca) presta a un’altra (il mutuatario) una
somma di denaro. Il mutuatario si im-
pegna a restituire la somma più gli in-
teressi attraverso rate periodiche, di so-
lito mensili. Il mutuatario inoltre porta
come garanzia del suo debito l’immobi-
le acquistato, che funge quindi da «col-
laterale» del debito: ciò significa che in
caso di mancati pagamenti, la banca
potrà rivalersi sull’immobile per esem-
pio vendendolo e incassando la somma
dovuta. Le componenti più importan-
ti di un mutuo sono l’anticipo, la som-
ma prestata (detta «capitale»), il tasso

65
ECONOMIA

di interesse, l’ammontare delle rate e

infine la durata. Generalmente, la ban-
ca non presta l’intera somma necessaria
per acquistare l’immobile, ma solo una
percentuale. Per esempio, se si decides-
se di comprare un appartamento del va-
lore di 100.000 euro, il capitale che pre-
sterà la banca sarà meno del totale, per
esempio 80.000 euro, ossia l’80 per cen-
to. Questa percentuale è detta rappor-
to credito-valore o, più comunemente,
loan-to-value (LTV). In generale, oggi
in Italia il massimo rapporto LTV con-
cesso dalle banche è dell’80 per cento,
il che significa che se si vuole comprare
una casa, si deve dare il 20 per cento del
prezzo di vendita come anticipo al mo-
mento dell’acquisto.
Di solito, il rapporto LTV concesso
dalle banche italiane è però inferiore al
massimo, e in media si attesta intorno
al 60 per cento. Un rapporto LTV alto
significa che il richiedente riceverà in
prestito una parte consistente del de-

66
 Il mercato ImmobIlIare

naro necessario per comprare una ca-

sa, mentre la parte che dovrà versare al
momento dell’acquisto si riduce. D’al-
tro canto, però, si avrà un debito verso
la banca più alto e, quindi, rate men-
sili più corpose. A beneficiare di mu-
tui con LTV alto sono in genere so-
prattutto individui o famiglie giovani,
che di solito hanno stipendi sufficienti
per pagare le rate ma non hanno anco-
ra potuto accumulare tanti risparmi da
poter usare come deposito.
Ma perché le banche non prestano
l’intera quantità? Per una ragione mol-
to semplice: il rischio. Prestando meno
del valore della casa, la banca si tutela
contro una possibile discesa del prezzo.
Infatti, tornando al nostro esempio, se
dopo aver comprato l’appartamento da
100.000 euro con un mutuo da 80.000
euro il mutuatario smettesse di paga-
re le rate, la banca potrebbe far vendere
l’appartamento sul mercato e in questo
modo soddisfare il suo credito con l’in-

67
ECONOMIA

casso ottenuto dalla cessione. Anche

se i prezzi nel frattempo scendessero e
l’appartamento si vendesse a meno di
100.000 euro, non importerebbe, pur-
ché si superino gli 80.000 euro. In al-
tre parole, prestando meno del totale la
banca non si assume «il rischio di mer-
cato» legato alle fluttuazioni dei prezzi
delle case, lasciandolo in buona parte al
mutuatario. Anche imponendo rappor-
ti LTV alti, la banca si assume comun-
que dei rischi, legati ovviamente alla
solvenza del mutuatario e al fatto che
possa essere difficile vendere l’apparta-
mento in caso di mancati pagamenti.
Per compensare questi rischi, essa può
richiedere un tasso di interesse più alto
o dare mutui con LTV bassi, cioè pre-
stare una percentuale minore del prez-
zo di acquisto a debitori che hanno una
situazione finanziaria meno stabile. In
genere, il tasso di interesse e il rapporto
LTV vanno un po’ a braccetto: se si vo-
lesse prendere in prestito una percen-

68
 Il mercato ImmobIlIare

tuale alta del prezzo della casa (quindi

accendere un mutuo con un LTV alto),
si potrebbe dover pagare un tasso di in-
teresse più alto. Viceversa, se si mettes-
se di tasca propria una buona parte del
valore della casa (e quindi chiedendo
alla banca un mutuo con LTV basso),
si potrebbe spuntare un tasso più van-
taggioso.

Rapporto LTV nei Paesi europei

Ci sono differenze notevoli tra i Pae-

si europei riguardo a quanto viene pre-
stato dalle banche, più in generale, a
come sono strutturati i mutui e al li-
vello di indebitamento delle famiglie.
Nei Paesi nordici e dell’Europa cen-
trale, per esempio, le banche concedo-
no quasi sempre mutui che coprono ol-
tre l’80 per cento del prezzo e, a volte,
anche oltre il 90 per cento. Inoltre, per
lungo tempo si è permesso ai mutuatari
di non restituire il capitale per tutta la

69
ECONOMIA

durata del mutuo. Può sembrare stra-

no ma, per esempio, in Svezia nel 2021
il 70 per cento dei mutuatari aveva un
mutuo «solo interessi», cioè venivano
pagati ogni anno gli interessi dovuti
senza restituire niente del capitale pre-
stato. Questo significa che alla scaden-
za il mutuatario dovrà restituire l’inte-
ro capitale, presumibilmente vendendo
l’immobile. Ovviamente questo tipo di
mutuo incentiva i debitori a prendere
in prestito quantità più alte (visto che
le rate sono di minore entità) ma li ren-
de più esposti a possibili rialzi dei tas-
si di interesse nel tempo. Ciò ha spinto
le autorità a consigliare e, recentemen-
te a richiedere, ammortamenti annua-
li minimi. Per esempio, attualmente in
Svezia per chi accende un mutuo con
LTV di oltre il 70 per cento è previsto
un ammortamento del 2 per cento, cioè
deve restituire il 2 per cento del capita-
le iniziale ogni anno. Questo è comun-
que un livello di ammortamento piut-

70
 Il mercato ImmobIlIare

tosto basso, poiché significa estinguere

il debito in ben 50 anni.
Le banche dei Paesi mediterranei so-
no invece ben più restie a offrire mutui
con LTV alti o senza ammortamento:
in questo senso, le banche di Spagna,
Grecia e Italia sono tra le più pruden-
ti in Europa, con rapporti LTV intorno
al 60-65 per cento. Prima della pande-
mia da COVID-19, diversi Paesi Eu-
ropei stavano rendendo più stringenti
i criteri per avere un mutuo (abbassan-
do l’LTV o richiedendo ammortamen-
ti annuali più elevati), ma molti han-
no temporaneamente sospeso alcune
regole per alleviare l’effetto della cri-
si. Negli ultimi mesi si sta osservando
invece un ripristino delle normative in
vigore pre COVID-19.

Tassi di interesse, rate e scadenze

Il tasso di interesse di un prestito è la

percentuale del prestito dovuta, per

71
ECONOMIA

esempio alla fine di ogni anno, a tito-

lo di interesse per il servizio prestato.
Se un individuo ha stipulato un mutuo
a tasso fisso, l’ammontare delle rate per
tutta la durata del mutuo è conosciu-
to fin dall’inizio: poiché capitale e tasso
di interesse annuale sono fissati al mo-
mento della stipula, è semplice calcola-
re la quantità totale dovuta alla fine del
mutuo e dividerla in rate mensili.
Se, invece, si accende un mutuo a tas-
so variabile, il tasso di interesse dovuto
cambia secondo le condizioni del mer-
cato. Spesso il tasso variabile applicato
sui mutui è legato all’EURIBOR, che
è un tasso di riferimento che le ban-
che europee usano per prestiti inter-
bancari. Questo tasso fluttua nel tem-
po ed è strettamente legato ai tassi di
riferimento della banca centrale, a vol-
te usati direttamente per indicizzare i
mutui a tasso variabile. Chi ha acceso
un mutuo a tasso variabile, quindi, sarà
più esposto a movimenti repentini dei

72
 Il mercato ImmobIlIare

Figura 3 – Evoluzione del tasso di inflazione e

dei tassi medi per mutui per acquisto abitazioni
in Italia
Fonte: Banca d’Italia (tassi di interesse), OECD
CPI index (inflazione)

tassi di interesse, sia al rialzo (che por-

terà a rate più care) sia al ribasso (che
abbasserà le rate). Scegliere tra fisso e
variabile è un po’ una scommessa, visto
che i mutui a tasso fisso hanno general-
mente tassi un po’ più alti del variabi-

73
ECONOMIA

le, di solito un 1-2 per cento in più. Gli

italiani sembrano comunque preferire la
tranquillità del tasso fisso: a fine 2018,
oltre il 90 per cento dei mutui erogati
erano a tasso fisso. Vista la recente evo-
luzione dei tassi di interesse, possiamo
concludere che, almeno per ora, la pru-
denza stia pagando.
Evidentemente, per chi accende un
mutuo a tasso variabile, sarebbe meglio
che i tassi rimanessero bassi per tutta
la durata del mutuo, ma purtroppo non
sempre è così. In Figura 3 possiamo os-
servare l’evoluzione dei tassi medi che
le banche richiedevano per mutui resi-
denziali durante gli ultimi anni.

Verso la fine degli anni Novanta, i

tassi hanno iniziato una rapida discesa,
per poi stabilizzarsi a un livello piutto-
sto basso (intorno al 4-6 per cento) do-
po l’arrivo dell’Euro, inizialmente solo
come moneta virtuale, nel 1999. L’Eu-
ro ha permesso alle banche di offrire

74
 Il mercato ImmobIlIare

prestiti a imprese e famiglie a tassi de-

cisamente più bassi di quelli a cui era-
no abituati, riuscendo a controllare il
costo del credito anche durante l’im-
pennata dei prezzi dovuta ai rincari del
petrolio alla fine del 2008.
In Figura 3 si nota anche un altro
evidente fenomeno, ovvero l’inflazio-
ne e tassi di interesse si muovono di
solito insieme. Questo ha senso intu-
itivamente: in periodi di alta inflazio-
ne nessuno è disposto a prestare dena-
ro a tassi bassi, poiché il capitale perde
valore nominale velocemente per via
dell’inflazione. Per compensare questa
perdita di potere d’acquisto, i creditori
chiederanno dunque un interesse mag-
giore. Viceversa, e per lo stesso moti-
vo, quando l’inflazione è bassa, i tassi di
interesse prevalenti sul mercato si ade-
gueranno al ribasso. In teoria, dunque,
avere tassi alti non è necessariamen-
te un problema per i debitori, a patto
però che i salari si adeguino all’infla-

75
ECONOMIA

zione, così da non perdere potere d’ac-

quisto. Meglio ancora sarebbe se i sala-
ri crescessero più dell’inflazione, che è
ciò che in un’economia in crescita do-
vrebbe accadere, perché si diventerebbe
un po’ più ricchi in termini reali.
Sfortunatamente, in Italia i salari re-
ali (cioè, ricordiamo, depurati dall’ef-
fetto dell’inflazione), sono fermi da de-
cenni. Come si vede chiaramente in
Figura 4, infatti, nel 2021 i salari re-
ali erano ancora immobili ai livelli di
fine anni Novanta, il che significa che
in tutti questi anni gli aumenti salaria-
li sono riusciti a malapena a compensa-
re l’inflazione ma, in termini reali, i la-
voratori sono ricchi esattamente come
quelli di 30 anni fa, cioè possono com-
prare in media con il loro stipendio più
o meno le stesse cose che compravano i
loro genitori all’epoca.
A titolo comparativo, nella figura si
osserva anche che solo la Spagna ha
avuto un’evoluzione così poco entusia-

76
 Il mercato ImmobIlIare

Figura 4 – Evoluzione salari reali medi in Italia

e altri Paesi. Valori in dollari americani a prezzi
costanti del 2021
Fonte: OECD

smante, mentre Francia, Germania e

soprattutto gli Stati Uniti hanno avu-
to un aumento sostenuto dei salari re-
ali, con una crescita del 20-50 per cen-
to dal 1995 a oggi. Una volta stabilito

77
ECONOMIA

l’ammontare prestato e il tasso di inte-

resse richiesto (fisso o variabile), l’ul-
timo parametro importante da fissare
è la modalità di pagamento. Quest’ul-
tima è essenzialmente composta dalla
scadenza del mutuo e dalla frequenza
e dall’ammontare delle rate. Il valo-
re medio dei mutui erogati in Italia nel
2022 è di circa 140.000 euro, con una
rata media mensile di circa 545 euro.
La durata si attesta invece intorno ai
26 anni, in crescita di oltre un anno ri-
spetto al 2011, quando era di 24,7 anni.
La stragrande maggioranza dei de-
bitori ha mutui con scadenze tra 21
e 30 anni, mentre durate di 10 anni o
meno sono molto rare. L’Italia si collo-
ca più o meno intorno alla media euro-
pea per quanto riguarda il periodo dei
mutui. Invece, nei Paesi nordici e ne-
gli Stati Uniti, dove sono più comuni i
mutui «solo interessi» o con ammorta-
menti molto bassi, hanno durate me-
die di circa 30 anni o più.

78
 Il mercato ImmobIlIare

Agenti immobiliari

Non possiamo discutere del mercato

immobiliare senza parlare degli inter-
mediari che gestiscono gran parte del-
le compravendite che vi avvengono: gli
agenti. Infatti, in Italia e all’estero, la
compravendita di un immobile è mol-
to spesso gestita da un’agenzia immo-
biliare. Nel 2021, in Italia risultavano
esserci quasi 50.000 agenzie immobi-
liari – in leggera crescita –, di cui cir-
ca 5600 in franchising. Gli agenti im-
mobiliari svolgono diverse funzioni, tra
cui la più importante è quella di mette-
re in contatto il venditore con possibi-
li compratori.
È interessante notare come invece in
alcuni Paesi, tra cui gli Stati Uniti, sia
comune avere due agenti: uno che aiuta
il compratore a trovare annunci di case
adatte, e un altro che assiste il vendito-
re durante tutto il processo di vendita.
In genere, i due agenti si dividono poi

79
ECONOMIA

equamente le commissioni. Comprare

una casa è un’operazione che di solito
si fa poche volte nella vita, ed essere se-
guiti da un professionista è consigliabi-
le, sia per evitare sorprese sia per assi-
curarsi che gli adempimenti burocratici
siano gestiti correttamente.
Per i suoi servizi, un agente viene
remunerato con una commissione per-
centuale sul valore di vendita dell’im-
mobile che normalmente va dal 2 al 5
per cento (più Iva), a seconda del ti-
po di immobile e della sua ubicazione.
In genere, le commissioni sono più alte
nelle grandi città e leggermente infe-
riori in provincia, anche se le variazio-
ni tra Nord, Centro e Sud sono piut-
tosto limitate e le percentuali spesso
oscillano tra 2 e 3 per cento.
Per una casa di 300.000 euro, una
commissione del 3 per cento ammon-
ta quindi a 9000 euro, oltre 10.000 eu-
ro Iva inclusa: una cifra notevole, che
ovviamente tiene conto non solo del

80
 Il mercato ImmobIlIare

lavoro di gestione dei documenti, ma

anche della promozione dell’immobile
(attraverso siti web specializzati e con-
tatti diretti) e dell’assistenza durante il
processo di compravendita. Gli agenti
svolgono inoltre l’importante compito
di raccogliere e rendere disponibili ai
compratori informazioni sull’immobi-
le, come foto o documenti, facilitando
la ricerca.
Tecnicamente, dal punto di vista del
venditore conviene assumere un agen-
te solo se ci si aspetta che la cosa por-
ti a un aumento del prezzo di vendita
superiore al costo della commissione.
Senz’altro gli agenti svolgono un lavo-
ro utile, ma c’è un modo per stabilire se
ne vale la pena o se, invece, non sareb-
be meglio fare da soli? È una doman-
da a cui è difficile rispondere in modo
«scientifico», anche perché spesso non
si ha accesso a dati di qualità da poter
analizzare.

81
ECONOMIA

Le commissioni

Gli agenti immobiliari sono stati og-

getto di ricerca in economia per lungo
tempo e continuano a esserlo, per di-
verse ragioni. La prima è che sono rile-
vanti: la maggioranza delle transazioni
immobiliari in molti Paesi del mondo è
mediata in qualche modo da un agente,
perciò è interessante capire che effet-
to possa avere sul processo di compra-
vendita, in particolare, sulla probabilità
che la casa si venda o meno e sul prez-
zo finale. In secondo luogo, gli agenti
sono di solito pagati con una commis-
sione che è calcolata come una per-
centuale del prezzo di vendita. Questo
metodo di retribuzione crea incenti-
vi economici in conflitto tra di loro.
Da un lato la commissione percentua-
le spinge l’agente a cercare di spunta-
re un prezzo di vendita più alto, ciò è
evidentemente vantaggioso anche per
il venditore. D’altro canto, essere pa-

82
 Il mercato ImmobIlIare

gati in percentuale induce gli agenti a

cercare di vendere l’appartamento nel
più breve tempo possibile. Per esempio,
con una commissione del 3 per cento,
vendere a 110.000 euro invece che a
100.000 euro, porta a un aumento del-
la commissione dell’agente di soli 300
euro. Conviene invece chiudere presto
e passare al prossimo! Tale operazio-
ne, se per il venditore è svantaggiosa,
per l’agente invece è più redditizia: una
volta raggiunto un prezzo «accettabile»
è più conveniente chiudere la vendita
e occuparsi della successiva. Questa si-
tuazione è chiamata in economia «pro-
blema di agenzia» (agency problem). La
circostanza prevede che ci sia una per-
sona, il «principale» (in questo caso il
venditore), che affida una mansione a
un’altra, l’«agente», a cui delega dei po-
teri. Il problema teorico nasce dal fatto
che il venditore, una volta affidato all’a-
gente immobiliare l’incarico di vende-
re l’appartamento, non è in grado né

83
ECONOMIA

di controllare perfettamente cosa farà,

né di indurlo a sforzarsi al massimo. In
pratica (come abbiamo visto poco fa),
l’agente ha incentivi a comportarsi in
modo da massimizzare la propria utili-
tà e non quella del venditore, preferen-
do vendite più rapide e a prezzi infe-
riori rispetto a quelle che si potrebbero
ottenere con maggiore sforzo, creando
un problema di «azzardo morale» (in
inglese, moral hazard). Le commissioni
fisse creano dunque un disallineamen-
to degli incentivi tra venditore e agen-
te, perché quest’ultimo non ha motivo
di impegnarsi troppo per ottenere un
prezzo superiore.

L’«azzardo morale»

L’evidenza empirica sulla rilevanza

pratica del problema dell’azzardo mo-
rale proviene da diversi studi. In un in-
fluente lavoro con dati americani, due
ricercatori dell’università di Chicago

84
 Il mercato ImmobIlIare

hanno scoperto che gli agenti immo-

biliari si comportano in modo diver-
so quando devono vendere la propria
casa rispetto a quando invece devo-
no trattare quella di un cliente. Infatti,
ciò che si è osservato è che quando un
agente deve vendere la propria casa – e
dunque non ci sono problemi di azzar-
do morale perché gli incentivi di agen-
te e venditore coincidono – egli ottie-
ne un prezzo di quasi il 4 per cento
superiore a quello della vendita di abi-
tazioni equivalenti ma di proprietà del
cliente. Inoltre, gli agenti mantengo-
no la casa sul mercato circa dieci gior-
ni in più di quanto farebbero se la casa
non fosse loro.
In definiva, questi risultati suggeri-
scono che gli agenti hanno effettiva-
mente incentivi in contrasto con i ven-
ditori, i quali quindi farebbero bene a
ricordarsi della cosa quando ricevono
consigli sull’accettare o meno un’offer-
ta. Cosa si può fare per ridurre que-

85
ECONOMIA

sto problema? Siccome l’origine sta

nel fatto che le commissioni fisse cre-
ano incentivi contrapposti tra agente e
venditore, una possibile soluzione sa-
rebbe quella di disegnare un contrat-
to che allinei gli interessi del vendito-
re a quelli dell’agente. Un altro aspetto
da considerare è che quando si incarica
un agente di vendere il proprio appar-
tamento, questo entra in competizione
con gli altri immobili che l’agente ha
già in gestione. Poiché il tempo a di-
sposizione dell’agente è limitato, que-
sti dovrà necessariamente suddividere
le sue attenzioni tra le varie abitazioni,
per cui offrire una commissione più ge-
nerosa potrebbe indurlo a promuovere
il proprio appartamento più degli altri.
Sarebbe anche consigliabile informar-
si su quanti immobili ha già in gestio-
ne oltre il proprio, per essere sicuri che
l’ agente abbia tempo sufficiente.
Almeno in teoria, dunque, sembre-
rebbe desiderabile accordarsi per una

86
 Il mercato ImmobIlIare

commissione che premi lo sforzo e pe-

nalizzi invece l’impegno «minimo sin-
dacale». Una possibilità in questo senso
sarebbe quella di pagare una commis-
sione che cresce progressivamente con
il prezzo di vendita, per esempio il 2
per cento fino al raggiungimento di un
certo prezzo obiettivo e una percentua-
le superiore, magari progressiva, sull’e-
ventuale incremento. Ci si può sbizzar-
rire con schemi più o meno complessi,
anche se la fattibilità nella pratica di-
pende ovviamente dalla disponibilità
dell’agente a discostarsi dalla prassi. In
ogni caso, i (pochi) lavori che studia-
no l’effetto della variazione della com-
missione sull’esito della compraven-
dita di immobili rilevano che ci sono
delle conseguenze negative se si appli-
ca una commissione più bassa, sia sulla
probabilità di vendere sia sulla rapidi-
tà della vendita. Ciò costituisce ulte-
riore prova del fatto che è importan-
te dare i giusti incentivi all’agente. Un

87
ECONOMIA

altro fattore che dovrebbe indurre gli

agenti a sforzarsi di più è la concorren-
za per «accaparrarsi» un appartamen-
to. L’avvento di piattaforme online per
pubblicare annunci – anche tra priva-
ti – ha abbassato i costi di accesso per
i comuni cittadini, rendendo più facile
reperire informazioni tradizionalmente
ad appannaggio di agenti professioni-
sti. In teoria questo fenomeno dovreb-
be ridurre il potere contrattuale degli
agenti e, di conseguenza, le loro com-
missioni, ma è uno studio ancora og-
getto di ricerca.

Come scegliere un agente?

Abbiamo appena visto che è importan-

te per il venditore di una casa trovare il
modo di far sì che l’agente immobilia-
re abbia incentivi allineati ai propri e
che abbia, quindi, intenzione di trova-
re un compratore in fretta e a un prez-
zo il più alto possibile. Non sempre

88
 Il mercato ImmobIlIare

però è possibile stipulare contratti che

prevedano commissioni a salire o al-
tri meccanismi simili. In quel caso, co-
me scegliere? A parte ovviamente usare
l’intuito e trovare qualcuno che ci ispiri
fiducia e competenza, un fattore che la
ricerca ha spesso individuato come im-
portante è l’esperienza.
Tenendo conto di dati relativi agli
Stati Uniti, è stato rilevato che agen-
ti con meno esperienza fanno più fati-
ca a vendere gli appartamenti, special-
mente in periodi di recessione. Ciò che
accade è che, durante le fasi di boom
economico, molte persone entrano nel
settore immobiliare diventando agen-
ti, attirati dai bassi costi di accesso alla
professione, dagli alti prezzi delle case
e dalla possibilità di fare buoni affa-
ri. Quando il mercato però scende, l’e-
sperienza dell’agente diventa essenzia-
le per chiudere le compravendite, ed è
in quella circostanza che i meno esper-
ti fanno più fatica. La differenza è no-

89
ECONOMIA

tevole: ordinando gli agenti per espe-

rienza, dal meno esperto al più esperto,
quelli attestati nel primo 10 per cento
della lista hanno il 15 per cento in me-
no di probabilità di vendere un appar-
tamento rispetto agli agenti nell’ulti-
mo 10 per cento (i più esperti). Quindi,
concludendo, se è possibile è consiglia-
bile scegliere un agente esperto, spe-
cialmente se è un periodo di mercato
al ribasso.

Muoversi all’interno del merca-

to immobiliare non è un’impresa fa-
cile: comprare casa è un investimento
che gli individui fanno di rado, perciò,
è particolarmente importante fare le
scelte giuste. Abbiamo visto che i prez-
zi possono crescere molto e crollare ra-
pidamente, e non sempre lo fanno per
ragioni razionali. Facendo ricorso a un
po’ di teoria economica, si capiscono i
meccanismi per cui i prezzi delle ca-
se reagiscono a cambi nella domanda e

90
 Il mercato ImmobIlIare

nell’offerta, come le politiche moneta-

rie delle banche centrali, le condizioni
del mercato del credito, o le limitazio-
ni all’edilizia. Il mercato immobiliare è
dunque complesso e mutevole, e non è
possibile dare una ricetta unica per ca-
pire come muoversi in ogni situazione.
È utile fare tesoro delle informazio-
ni basilari per poter avere una visione
informata e consapevole al fine di de-
streggiarsi sia tra le insidie sia tra le op-
portunità che offre il mercato.

91
.
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.
.
 Finito di stampare nel mese di marzo 2023
a cura di RCS MediaGroup S.p.A.
presso Grafica Veneta , Trebaseleghe (PD)
Printed in Italy
Paolo Buonanno è Professore Ordinario di Econo-
mia Politica presso il Dipartimento di Scienze Eco-
È meglio affittare o
nomiche dell’Università degli Studi di Bergamo. È comprare una casa?
laureato in Economia Politica presso l’Università
degli Studi di Bergamo, ha conseguito il Master in
È più conveniente
Economics alla London School of Economics e il investire nel
Dottorato di Ricerca in Economia presso l’Univer-
sità degli Studi di Milano-Bicocca. I suoi interessi «mattone» oggi o
di ricerca riguardano principalmente la microeco- aspettare un calo dei
nometria applicata all’economia del crimine, alle
interazioni sociali e immigrazione e alle determi- prezzi? Il mercato
nanti di lungo periodo dello sviluppo economico. immobiliare è un
Luca Repetto è Professore associato di economia settore complesso e
presso il Dipartimento di Economia dell’Universi-
tà di Uppsala, Svezia. Nella sua ricerca si è occu-
mutevole, non esiste
pato di bias cognitivi nel mercato immobiliare e di una risposta unica per
temi a cavallo tra economia applicata e politica,
come le origini dei cicli elettorali, la distribuzione
capire come muoversi
dei trasferimenti pubblici e gli effetti della fram- in ogni situazione.
mentazione politica sulla stabilità dei governi.
In questo volume ci
inoltreremo nel settore
tra agenti, banche,
bolle speculative
e dati statistici per
capire quale può
essere la ricetta più
adatta alle singole
esigenze.