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Comprare Casa da Privato: cosa devi sapere

Se state pensando di comprare casa da un privato invece che tramite un’agenzia


immobiliare, sappiate che potreste risparmiare il tra il 2% e il 5% del costo dell’immobile
perche’ questa e’ la provviggione media di un’agenzia immobiliare in Italia.

Indice
1 Comprare casa da un privato: la Guida de nitiva
1.1 Differenza tra privato e agenzia
1.1.1 Le domande da fare per tutelarsi
1.1.2 Cosa controllare durante la visita della casa
1.1.3 Comprare casa da privato: controllo documenti
1.1.4 Parlate con l’Amministratore di Condominio
1.1.5 Parlate con i vicini
1.1.6 Tornate in orari diversi
1.1.7 Valutate i costi di ristrutturazione
1.2 Moduli PDF da scaricare
1.2.1 Modulo Proposta Irrevocabile di Acquisto PDF
1.2.2 Modulo Preliminare di Vendita PDF
1.2.3 Rogito
1.3 I consigli degli esperti
1.3.1 Engel & Volkers
1.3.2 Kiron Spa
1.3.3 Tecnorete
1.3.4 Nomisma
1.3.5 Immobiliare.it
1.4 Comprare casa all’asta: conviene?
1.4.1 Come funziona un’ Asta Immobiliare
1.4.2 Dif dare dai truffatori
1.4.3 I costi dell’acquisto all’asta
1.5 Come trattare il prezzo di un immobile
1.5.1 Andamento dei prezzi degli immobili
1.5.2 Previsione sulle compravendite
1.6 Il mutuo
1.6.1 Come scegliere il mutuo migliore
1.6.2 Banca online o Banca tradizionale ?
1.6.3 Costi accessori del mutuo
1.6.4 Rivolgersi ad un Mediatore creditizio
1.6.5 Utilizzare un Garante
1.6.6 Pagamento a mezzo Assegno Circolare
1.6.7 Mutuo Negato cosa fare

Comprare casa da un privato: la Guida de nitiva


Le compravendite tra privati oltre ad essere assolutamente legali, non hanno alcuna
commissione essendo un rapporto di acquisto e vendita diretto tra due soggetti privati
senza terze parti mediatrici tra i due.

Ci sono pero’ delle cose importanti da sapere e dei controlli da effettuare per comprare
casa da un privato e per questo abbiamo redatto una checklist con tutte le veri che
preventive da fare e i moduli in pdf da scaricare per acquistare casa da un privato.

Differenza tra privato e agenzia

Af dandosi ad una agenzia immobiliare quest’ultima dovrebbe prima di prendere l’incarico


di veri care tutta la documentazione dell’immobile, la conformità catastale e le ipoteche o
il diritto di super cie che possono gravare sulla casa e la provenienza dell’immobile ovvero
come i proprietari attuali ne sono venuti in possesso (compravendita, donazione,
successione).

Spesso purtroppo non e’ cosi’ e alcune agenzie anche blasonate prendono l’incarico senza
fare le opportune veri che e l’acquirente si ritrova a scoprire i problemi solo dopo la
proposta d’acquisto.

Acquistando da un privato sarete voi stessi a dover richiedere la documentazione


dell’immobile e veri carla prima di fare una proposta d’acquisto.

Le domande da fare per tutelarsi

Per essere sicuri che l’immobile da acquistare non riservi spiacevoli sorprese, ci sono una
serie di domande preventive da fare al venditore al telefono prima di ssare un
appuntamento per vedere la casa.

Attraverso queste semplici domande possiamo capire subito se l’immobile e’ in regola o se


ha qualche difformita’.

1. L’immobile e’ Catastalmente conforme?

Per essere venduto al rogito un immobile deve essere conforme cioè la planimetria
registrata al Catasto degli Immobili deve essere identica alla disposizione attuale della casa
altrimenti il perito della banca alla quale stiamo chiedendo il mutuo non darà mai una
perizia con esito positivo.

Anche se non abbiamo intenzione di prendere un mutuo ma vogliamo pagare in contanti


il notaio non farà mai un rogito di una casa con la planimetria non conforme allo stato
attuale.

Esistono due tipi di difformità: quella sanabile e quella insanabile. Quella sanabile è in
genere una ridistribuzione degli spazi interni, ovvero una stanza allargata o cose simili che
possono essere regolarizzate con un Scia in Sanatoria fatta da un geometra pagando un
piccolo onere al comune dell’immobile, onere che e’ a cura del venditore.

Il geometra provvederà a ridisegnare la nuova planimetria e a depositarla al Catasto


facendo la variazione sulla Visura dell’immobile.

La difformità insanabile è un abuso a tutti gli effetti che non potrà mai essere
regolarizzato, che prevede multe salate e dal quale bisogna stare molto lontani.

2. La provenienza dell’immobile e’ una compravendita?

Se l’attuale proprietario ha acquistato a sua volta con una compravendita oppure se


l’immobile è una successione e la successione è già stata pagata la situazione è regolare.

Se invece l’immobile viene da una donazione o dalla vendita di un ente possono esserci
degli approfondimenti importanti da fare. Nel caso della donazione possono sorgere seri
problemi con la delibera del mutuo perchè molte banche ri utano i mutui per l’acquisto di
donazioni in quanto entro i venti anni dalla donazione un ipotetico erede potrebbe
vantare diritti sull’immobile donato.

Per ovviare questi problemi sono nate negli ultimi due anni le polizze per immobili donati
che dovrebbero mettere al sicuro il compratore ma l’argomento rimane in termini di
giurisprudenza molto tortuoso.

3. L’immobile e’ una piena proprietà?

Veri cate che l’immobile sia effettivamente una piena proprietà e che non ci sia il diritto
di super cie o da pagare un’affrancazione per la vendita a libero mercato, coati che sono a
carico del venditore ma che allungano di molto i tempi del rogito.
Molte case vendute dalle cooperative o dai comuni in edilizia agevolata e a prezzi
calmierati hanno il diritto di super cie cioè il comune dove è ubicato l’immobile è il
proprietario del terreno e lo ‘presta’ per 99 anni + 99. In molti casi si può acquistare la
piena proprietà versando al Comune una cifra attorno ai 10.000€, mentre in alcuni casi
non è possibile proprio acquistare la piena proprietà. Questo svaluta di molto l’immobile in
vendita.

Sempre questo tipo di immobili venduti a prezzi calmierati non possono essere venduti al
prezzo di libero mercato senza pagare prima un’affrancazione che varia tra i 30.000 e i
40.000 euro ma ogni immobile è una caso a sè quindi prendete queste cifre con le molle.

In molte grandi città come Roma le affrancazioni sono molto a rilento e possono volerci
anche due-tre anni per ottenerla, l’unica prassi per velocizzare l’affrancazione e quindi lo
svincolo al prezzo di libero mercato è quello di depositare un compromesso registrato dal
notaio e in quel caso la procedura diventa d’urgenza e si riesce a saldare l’affrancazione e
regolarizzare la piena proprietà in circa 6-9 mesi, ma trovare qualcuno a fare un
compromesso ed attendere molti mesi per il rogito non è cosa facile.

Se le risposte ale domande sono tutte affermative allora il primo test e’ passato e potete
ssare un appuntamento per vedere la casa.

Cosa controllare durante la visita della casa

Vedere la casa da acquistare dal vivo è ovviamente fondamentale, perchè consente di


controllare di persona tutti gli ambienti che la compongono ma anche il palazzo, il
quartiere dove e’ ubicata e consentono di farsi una prima idea sul vicinato. Ma cosa
guardare quando si compra casa?

Controllate che l’impianto elettrico sia a norma o che abbia perlomeno le scatole dei
corrugati e che non sia antecedente agli anni 80 perche’ in quel cado avra’ i li della
corrente murati e sarete obbligati a rifarlo da capo, mentre con un impianto con corrugato
potreste s lare i li e cambiarli se non avete budget per rifare l’impianto elettrico da capo.

Controllate i pavimenti, veri cate la qualità (parquet e marmo sono i migliori e durano in
eterno se ben tenuti e con una manutenzione regolare) e se la pavimentazione che
trovate è stata applicata sopra ad un’altra esistente perchè in questo caso sarà più dif cile e
costoso rimuoverla. Veri cate che non ci siano pendenze nei pavimenti perchè molti
immobili degli anni 60-70 specie nelle grandi città hanno subito degli assestamenti con
relative pendenze anche di 1 cm.

Controllate eventuali segni di muffa agli angoli dei sof tti o perdite d’acqua nei muri, una
casa umida porta con se’ molti problemi.

Controllate i bagni e la cucina: sono nestrati? Un bagno cieco o con la nestra nelle
chiostrine interne del palazzo deprezza il valore dell’immobile.

Controllate gli in ssi: sono da rifare o sono nuovi? Con le norme attuali si possono
dettarre no al 60% i costi degli in ssi e in molti casi conviene rifarli.

Controllate l’impianto di riscaldamento e la caldaia se è autonomo. La caldaia del palazzo e’


nuova o andra’ cambiata nei prossimi anni? Se e’ autonomo la caldaia di casa e’ nuova o va
cambiata?

Controllate la facciata dell’immobile e i balconi dall’esterno. Il palazzo e’ stato ristrutturato


negli ultimi cinque anni o necessita di lavori di ristrutturazione? Ci sono crepe visibili
all’esterno o all’interno del palazzo nel vano scala?
Pertinenze: cantina e posto auto sono un valore aggiunto all’immobile e se in futuro si
necessita di soldi possono essere scorporati e venduti a parte o af ttati.

Controllate i nomi e il numero dei coinquilini. Una piccola palazzina di cinque


appartamenti puo’ rappresentare un problema se uno o due inquilini sono morositi verso
le quote condominiali cosi’ come una spesa straordinaria diventa particolarmente onerosa
in un piccolo condominio. Da tre inquilini e’ prevista la nomina dell’Amministratore.

Controllate le grate alle nestre: ci sono stati episodi di furti nel palazzo o nel quartiere?

Controllate la rumorosità: ci sono strade traf cate che passano vicino la casa? Il primo
piano e’ sempre il piu’ rumoroso insieme al piano terra.

Controllate la luminosità a luci spente e valutate l’esposizione della casa rispetto al sole
utilizzando una app come Sunseeker.

Comprare casa da privato: controllo documenti

Se la casa vi piace e ha superato anche il test dei controlli visivi, potete andare al passaggio
successivo e richiedere al venditore privato tutta la documentazione dell’immobile che
avrete cura di analizzare per veri care che sia tutto a posto.
I documenti da chiedere sono:

– Planimetria e visura catastale dell’immobile.

Nella planimetria depositata al catasto e nella visura sono presenti gli identi cativi catastali
dell’immobile ovvero il Foglio, la Particella e il Subalterno.

Con questi elementi potete effettuare una visura catastale online e veri care se i
documenti che vi ha dato il venditore sono aggiornati.
La Visura catastale riporta gli stessi identi cativi della planimetria e lo storico della casa
alla quale si riferisce ovvero tutti i cambi di distribuzione degli spazi interni fatti negli
anni, la rendita catastale e gli intestatari dell’immobile con successioni, compravendite ed
eventuali donazioni.

– Atto di provenienza dell’immobile

L’atto di provenienza di un’immobile si riferisce al modo in cui questo è venuto in possesso


dell’attuale proprietario quindi se si tratta di compravendita, successione, donazione o
dismissione di Ente.

– Agibilità / Abitabilità (dove possibile, non è vincolante ai ni dell’acquisto)

– Prospetto delle rate del condominio

– Ultime riunioni e delibere del condominio

Da questi documenti si evince anche se l’immobile è gravato da un diritto di super cie e se


può essere venduto a prezzo di libero mercato oppure necessita dell’affrancazione.

Parlate con l’Amministratore di Condominio

E’ buona norma per tutelarsi quella di parlare con l’Amministratore di Condominio del
palazzo per avere un resoconto delle ultime riunioni di condominio, delibere o
semplicemente per capire gli ‘umori’ del palazzo dove si andrà ad abitare. Questo perche’
comprando da privato non avere un’agenzia immobiliare con un referente a cui chiedere
informazioni e dovete fare tutto da soli.

L’amministratore di condominio conosce i lavori futuri che i condomini vorrebbero fare


ma che non sono stati ancora deliberati e se ci sono inquilini morosi o problematici.

Ciascun condominio ha all’entrata la targhetta con nome, numero e recapiti


dell’amministratore e se non e’ presente all’esterno controllate nella bacheca del vano
scala.

Parlate con i vicini

Scambiare qualche parola con i futuri vicini di casa può essere una buona strategia prima di
fare una proposta d’acquisto perchè potreste riuscire a capire meglio se ci sono problemi
nel palazzo o se la tutto liscio.

Tornate in orari diversi

Tornare piu’ volte sotto la casa anche di sera serve a farsi un’idea della frequentazione del
quartiere, del traf co durante il giorno e nel ne settimana e aiuta a capire se ci sono
criticita’ o problemi che ad una prima occhiata non sono stati percepiti: un locale aperto
no a sera tardi sotto casa, il frigorifero rumoroso di un supermercato vicino, etc.

Valutate i costi di ristrutturazione

Ristrutturare costa caro, in media 70.000-100.000 a metro quadro, dif cile riuscire a
spuntare un prezzo inferiore se volete fare i lavori a regola d’arte, specialmente in una
grande citta’ dove i prezzi sono maggiori.

Moduli PDF da scaricare

Modulo Proposta Irrevocabile di Acquisto PDF

Consigliamo di condizionarla al buon esito del mutuo e della perizia della banca e di non
superare i 2.500 € / 5.000 €. Scarica il modulo facsimile in pdf
Modulo Preliminare di Vendita PDF

Il preliminare di vendita tra privati (detto anche compromesso) deve essere


necessariamente registrato presso un Notaio per la tutela soprattutto del compratore. Tale
registrazione costa circa 600€ ma è una garanzia importante. Scarica il modulo facsimile
in pdf

Rogito

Il rogito sarà redatto da un Notaio di ducia dell’acquirente (molto importante perchè vi


deve tutelare) e avrà un costo in percentuale sul valore dell’immobile, per dare una cifra
concreta possiamo dire che si aggirerà intorno ai 5.000 €.

I consigli degli esperti


In via informale abbiamo chiesto alcune informazioni e consigli a consulenti ed esperti
che da anni lavorano nel settore immobiliare in varie società diverse tra di loro e con i
quali abbiamo un rapporto di ducia o di amicizia. La domanda che abbiamo fatto è la
seguente: Il mercato immobiliare in Italia è in ripresa? I prezzi degli immobili
scenderanno ancora da qui no al 2020? Vediamo le loro risposte.

Engel & Volkers

Compravendite in salita e prezzi ancora in calo.

Kiron Spa

Il mercato continua il trend negativo, le compravendite aumentano.

Tecnorete
Aumento delle compravendite ma prezzi in calo di circa il 10% per il 2018.

Nomisma

Mercato delle compravendite in ripresa.

Immobiliare.it

Prezzi tra stabile e in calo soprattutto nelle grandi citta’ e dui tagli piu’ grandi.

Comprare casa all’asta: conviene?


L’acquisto di una casa all’asta viene considerato da molti un’ottima alternativa al classico
mercato immobiliare perchè il prezzo di vendita può essere molto inferiore a quello di
mercato, a volte anche del 20%. Inoltre non si devono pagare spese notarili perchè
l’immobile viene trasferito direttamente con un decreto del Giudice e anche per una casa
all’Asta si può richiedere un mutuo prima casa alle stesse condizioni di un’acquisto
tradizionale.

Ma è davvero conveniente acquistare una casa all’asta?

Come funziona un’ Asta Immobiliare

Il prezzo base di vendita di un’immobile all’asta viene stabilito da un perito incaricato dal
giudice e per partecipare ad un’Asta Immobiliare bisogna depositare una cauzione a mezzo
di assegno circolare del 10% del prezzo base.

L’offerta in busta chiusa viene depositata nella Cancelleria del Tribunale e non può essere
inferiore al prezzo base. Nel caso di più offerte il giudice o il suo delegato indicono al
momento una gara tra tutti i partecipanti partendo sempre dal prezzo base. L’offerta più
alta si aggiudica l’asta.

Dif dare dai truffatori

Acquistare un’immobile all’asta da privati cittadini è naturalmente possibile ma


estremamente complesso dal punto di vista tecnico legale ed è quindi meglio af darsi ad
uno studio legale che aiuti a seguire la pratica dell’asta.

Purtroppo ci sono molti nti consulenti che propongono un anticipo per aggiudicarsi
un’ipotetica irreale pre-asta che in realtà non esiste.

I costi dell’acquisto all’asta

Se è vero che per il trasferimento della casa non si devono pagare spese notarili perchè
decretato dal Giudice, è pur vero che i costi di trasferimento, gli oneri, le commissioni per
lo studio legale che segue la pratica o i costi per le eventuali sanatorie della casa acquistata
all’asta sono importanti e complessivamente possono raggiungere una cifra attorno ai
20.000€.

In un mercato immobiliare in essione una casa all’asta dif cilmente si riesce ad


acquistare ad un prezzo molto più basso di quanto si trovi in vendita con privati e agenzie
immobiliari, anche perchè se l’asta è particolarmente vantaggiosa avremo il giorno della
gara anche 15-20 offerenti diversi con cui combattere.

Come trattare il prezzo di un immobile

Trattare il prezzo di un immobile è diventata una prassi consolidata da quanto la crisi ha


toccato il settore immobiliare, e sul prezzo base la trattativa può tranquillamente scendere
di almeno il 10%, no a toccare il 13-15% per gli immobili che sono sul mercato da molti
mesi.
Nel caso dei tagli molto grandi, si riesce a spuntare anche il 18-20%. Considerate che
acquistando da un privato risparmiare il costo dell’agenzia immobiliare e quindi avete più
margine nel budget della trattativa nale.

Andamento dei prezzi degli immobili

Le compravendite salgono, i prezzi continuano a scendere. Queste sono le stime per i


prossimi anni, almeno no al 2020, secondo le analisi degli esperti che abbiamo
interpellato e secondo la rilevazione dei dati.

Questo per due ragioni ben precise: la congiuntura economica, che possiamo de nire di
de azione e lo scoppio della bolla immobiliare post euro che aveva fatto raddoppiare i
prezzi delle case.

Previsione sulle compravendite

Le due domande da porsi sono: la crisi economica è nita? L’economia riprenderà a


correre? Rispondere a queste domande è dif cile, fatto sta che senza un piano industriale
nazionale dif cilmente l’economia riuscirà a riportarsi ai livelli pre-2008. Nella nostra
stima le compravendite continueranno a salire ma allo stesso tempo i prezzi degli
immobili subiranno almeno no al 2020 un calo lento e costante per riportarsi su cifre
molto inferiori a quelle del 2006 anche in virtù del fatto che le concessioni dei mutui
prima casa hanno subito delle retrizioni importanti.

Anzitutto non vengono più erogati mutui al 100%, le perizie vengono fatte da consulenti
esterni che ne rispondono direttamente e le delibere dei mutui non avvengono più in
liale ma nella sede centrale delle banche. Questi tre fattori hanno portato ad un calo
drastico delle chance di avere un mutuo o per lo meno di avere un mutuo superiore
all’effettiva capacità di reddito come avveniva tra il 2002 e il 2007.

Il mutuo

Come scegliere il mutuo migliore

I siti migliori dove è possibile effettuare delle simulazioni di mutuo con offerte
vantaggiose sono principalmente due:

Mutuionline

Telemutuo

Entrambe hanno degli operatori che possono aiutarvi e seguirvi nella richiesta di mutuo
indirizzandovi nelle banche che in quel momento stanno proponendo offerte vantaggiose.

Banca online o Banca tradizionale ?

La banca online rispetto a quella tradizionale svolge tutto l’iter online e via email con un
operatore dedicato che vi seguirà nella pratica di mutuo e vi chiederà la documentazione
richiesta. Non avendo costi di gestione di liali, le banche online generalmente hanno dei
mutui più convenienti ma dei parametri più stretti sopratutto per i liberi professionisti.

Quello che le banche online non hanno nella gestioen di tutti i giorni è la possibilità di
recarsi in liale e parlare con una persona sica, ad esempio con il direttore per ottenere
un do o un prestito.

La banca online ha una sua procedura standard ma molte cose si possono negoziare
telefonicamente, addirittura la rinegoziazione del mutuo come ho fatto io stesso anni fa
con Ing Direct.

Costi accessori del mutuo

Richiedere un mutuo signi ca sostenere anche dei costi: spese istruttoria della pratica di
mutuo (circa 180-300 €), polizza incendio e scoppio (circa 600€ l’anno), perizia (circa 100-
300 €) e imposta sostitutiva (0,25% dell’importo erogato). L’assicurazione sulla vita è
facoltativa.

Rivolgersi ad un Mediatore creditizio

Se la vostra banca fa dif coltà a concedervi la cifra di mutuo che desiderate, potreste
rivolgervi ad un mediatore creditizio, cioè un consulente che lavora con più banche e
potrebbe riuscire a farvi ottenere un mutuo migliore rispetto alla liale sotto casa. Non ha
la bacchetta magica ed ha un costo: circa il 4% sul mutuo erogato da pagare il giorno del
Rogito dal Notaio.

Il mediatore Creditizio fa parte di una società che eroga durante l’anno molti mutui e in
alcuni casi può aiutare. Spesso il mediatore creditizio viene utilizzato dai liberi
professionisti a partita iva, che sono in genere dei soggetti nanziari non molto amati
dalle banche.
Utilizzare un Garante

Il garante è quella terza persona che con uno stipendio sso, una pensione o dei crediti
garantisce per il parente o l’amico che sta richiedendo il mutuo.

Pagamento a mezzo Assegno Circolare

L’acquisto di una casa anche tra privati viene saldato con un assegno circolare.

Mutuo Negato cosa fare

Se vi hanno negato il mutuo nella maggior parte dei casi avviene perchè siete stati
segnalati in centrale rischi (Crif) come cattivi pagatori. Abbiamo scritto una guida ad hoc
per cancellarsi dalla Crif gratis e velocemente.

Leggetela con attenzione, ci sono le informazioni giuste per uscire da questo problema e
riottenere un mutuo per la prima casa.