DIRITTO DI PRELAZIONE SU UN BENE LOCATO: S IN CASO DI ALIENAZIONE, NO IN CASO DI CONFERIMENTO IN SOCIET

Cassazione, sez. III, 17 luglio 2012, n. 12230

In tema di locazioni di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978,
sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta.

Cassazione, sez. III, 17 luglio 2012, n. 12230

(Pres. Tifone Rel. Amendola)
Svolgimento del processo
Con atto notificato il 17 maggio 2006 Immobiliare M. s.r.l. intim sfratto per morosit a G.M. dei F.lli Pasta s.n.c., quale conduttrice di un complesso immobiliare a uso
commerciale, per essersi la stessa resa morosa nel pagamento dei canoni locativi maturati da gennaio a maggio 2006, contestualmente citando la controparte innanzi
al Tribunale di Torino, sez. dist. di Ciri, per la convalida.
La societ convenuta, costituitasi in giudizio, contest sotto vari profili le avverse pretese, chiedendone il rigetto.
Con sentenza del 6 giugno 2007 il giudice adito, per quanto qui interessa, dichiar risolto il contratto di locazione, condannando la conduttrice al pagamento dei canoni
non corrisposti.
Proposto gravame dalla soccombente, la Corte d'appello di Torino, in data 15 giugno 2009, lo ha respinto.
Per la cassazione di detta pronuncia ricorre ora G.M. dei F.lli Pasta s.n.c. di Franco e Giorgio Pasta, formulando tre motivi.
Resiste con controricorso Immobiliare M. s.r.l..
Motivi della decisione
1 Nel motivare la scelta decisoria adottata, ha osservato la Curia territoriale che i beni costituenti l'azienda dell'impresa individuale di M..M. , tra i quali quelli locati alla
ricorrente, erano stati, con atto a rogito notar Quaglino Rinaudo del 29 dicembre 2005, conferiti nella s.r.l. unipersonale M., della quale M..M. era socio unico e
amministratore. Conseguentemente la societ conferitaria era succeduta, a titolo particolare, nei contratti locativi stipulati dal precedente titolare, come del resto
espressamente e ripetutamente comunicato alla conduttrice, insieme al numero di conto corrente sul quale operare i versamenti.
Ha aggiunto il decidente sia che, in ogni caso, qualsivoglia indagine sull'effettiva inerenza dei beni locati all'azienda conferita, era irrilevante e superflua, posto che gli
stessi erano stati comunque trasferiti alla societ e proprio a tal fine compiutamente individuati, anche catastalmente, nel rogito; sia che era da escludersi un interesse
della conduttrice alla declaratoria di nullit dell'atto costitutivo di un soggetto che, del tutto legittimamente, era subentrato, dal lato attivo, nella titolarit degli immobili
oggetto del contratto di locazione e nei relativi rapporti locativi. Rilevato quindi che l'inadempimento della convenuta era, per la sua consistenza, grave, ex art. 1455
cod. civ., ha evidenziato la Corte che neppure sussistevano i presupposti per l'operativit dell'invocato principio inadimplenti non est adimplendum. E invero dalla
documentazione versata in atti non emergeva alcuna inagibilit totale degli immobili locati; in ogni caso, per consolidato insegnamento giurisprudenziale, la violazione
dell'obbligo del locatore di mantenere la cosa in buono stato locativo non abilitava il conduttore all'unilaterale sospensione dei pagamenti, avendo lo stesso soltanto
diritto a un'eventuale riduzione del corrispettivo, ovvero, nei casi pi gravi, alla risoluzione del contratto, ex art. 1578 e segg. cod. civ. N, ha aggiunto, era senza rilievo
la circostanza che la conduttrice avesse continuato a fruire degli immobili secondo l'uso convenuto, di talch la violazione degli obblighi di manutenzione gravanti sul
locatore poteva semmai essere fatta valere in un diverso giudizio.
Infine ha anche escluso il decidente la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento del diritto di prelazione di cui all'art. 38 della legge n. 392 del 1978. Ha
segnatamente rilevato in proposito che il conferimento di immobili nel patrimonio di una societ costituisce atto a titolo gratuito e che, in ogni caso, il conferimento aveva
avuto ad oggetto l'azienda, nel suo complesso, comprensiva anche dei beni immobili locati, azienda rispetto alla quale il conduttore non poteva vantare alcun diritto di
prelazione.
2 Di tale decisione si duole dunque la societ ricorrente, denunciando, con il primo motivo, violazione degli artt. 1418, comma 2, 1325, 1346, 1406 e 1453 cod. civ., in
comb. disp. con gli artt. 81 e 100 cod. proc. civ. Sostiene che le norme che disciplinano l'azienda presuppongono un complesso dotato non solo di una propria
funzionalit produttiva, ma anche di clientela e di avviamento, in stretta connessione con l'esercizio, per il tramite dell'azienda stessa, di un'impresa. L'assenza, negli
immobili locati, di siffatti caratteri e la conseguente estraneit degli stessi alla pretesa azienda conferita in societ escluderebbero in radice la titolarit, in capo a
Immobiliare M. s.r.l. dei contratti di locazione e radicherebbero il difetto di legittimazione attiva dell'intimante, opposto dalla convenuta fin dalla prima difesa. Non a caso
l'attivit imprenditoriale di M..M. era definitivamente cessata nel 1988, n, malgrado le contrarie affermazioni contenute nella perizia di stima allegata al rogito
(nell'adempimento degli oneri imposti dall'art. 2465 cod. civ.), l'intimante aveva dato prova che tra quella data e il 29 dicembre 2005, giorno in cui era stata costituita la
societ, l'aveva riattivata. In tale contesto, mentre il contratto di trasferimento di azienda era da ritenersi nullo, per mancanza di un oggetto determinato o determinabile,
ex art. 1346 cod. civ., andava escluso che la s.r.l. unipersonale immobiliare M. fosse subentrata nel rapporto di locazione, in mancanza di consenso del contraente
ceduto, elemento fondamentale della cessione, ex art. 1406 cod. civ..
3 Con il secondo mezzo la ricorrente lamenta violazione degli artt. 1344 e 1414 cod. civ., 38 legge n. 392 del 1978. Secondo l'esponente la Corte torinese non avrebbe
esaminato le eccezioni di nullit del conferimento di azienda e dello stesso atto costitutivo della societ unipersonale, ancorch la statuizione di accoglimento della
pretesa azionata e l'affermata impossibilit per la societ conduttrice di accedere alla prelazione, costituivano un rigetto implicito delle stesse.
Aggiunge che il diniego di accesso alla tutela offerta al conduttore dall'art. 38 della legge n. 392 del 1978 era stato argomentato dal giudice di merito con l'assunto che il
conferimento di beni in societ integrava un atto a titolo gratuito, assunto erroneo e in ogni caso inidoneo a paralizzare il diritto di prelazione del conduttore, in un
contesto fattuale in cui, da un lato, l'azienda conferita in societ era inesistente; dall'altro, la societ stessa, di mero godimento e comunque inattiva, era chiaramente
stata costituita al solo fine di conculcare il diritto di prelazione del conduttore, ed era quindi nulla.
4 Le critiche, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la loro evidente connessione, sono infondate.
Mette conto anzitutto evidenziare che la strumentante degli immobili locati all'esercizio dell'impresa Immobiliare M. s.r.l. - e quindi la loro attinenza alla relativa azienda postulando la sussistenza di un vincolo di organizzazione teleologica tra gli stessi e gli altri beni serventi alla medesima finalit produttiva valutazione di stretto merito,
come tale sottratta al sindacato di questa Corte, ove, come nella fattispecie, congruamente motivata (confr. Cass. civ. 19 luglio 2005, n. 15210).
A ci aggiungasi che il positivo giudizio sulla titolarit attiva del rapporto di locazione in capo alla societ attrice stato argomentato dal giudice di merito con l'ulteriore
rilievo che, comunque, quei beni erano stati trasferiti al nuovo soggetto giuridico, tanto da essere compiutamente individuati, anche catastalmente, nel rogito. E rispetto
a tale rilievo, che concreta un'autonoma ratio decidendi della scelta decisoria adottata, nulla oppone la ricorrente all'infuori del carattere frodatorio dell'intera
operazione, questione, a ben vedere, non trattata nella sentenza impugnata, e quindi nuova. La Corte d'appello si invero limitata a ribadire il difetto di interesse della
conduttrice alla declaratoria di nullit dell'atto costitutivo di un soggetto che, del tutto legittimamente, era subentrato, dal lato attivo, nella titolarit degli immobili locati,
senza esaminare, perch non richiestane, eventuali profili elusivi e finalit illecite della costituzione della societ. Ora, secondo il costante insegnamento di questo
giudice di legittimit, qualora una determinata questione giudica - che implichi un accertamento di fatto - sia stata del tutto ignorata dal giudice di merito, il ricorrente, al
fine di evitare una statuizione di inammissibilit per novit della censura, ha l'onere non solo di allegarne l'avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche,
per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de

visu la veridicit di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). E invero i motivi del ricorso per
cassazione devono investire a pena di inammissibilit questioni gi comprese nel "thema decidendum" del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino
aspetti rilevabili d'ufficio, preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni
titoli diversi o introducano, comunque, piste ricostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali: e ci anche nel
caso in cui le deduzioni non abbiano ad oggetto eccezioni in senso proprio e consistano invece in mere contestazioni difensive, involgenti comunque accertamenti non
compiuti dal giudice del merito perch non richiestone (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).
5 Del tutto improprio poi il richiamo alla disciplina della cessione del contratto e alla pretesa inoperativit della stessa per difetto di consenso del contraente ceduto.
sufficiente al riguardo considerare che, in base ai principi generali in materia di obbligazioni, in caso di trasferimento della titolarit dell'immobile oggetto di locazione, il
diritto del conduttore, che un diritto di credito al godimento del bene locato, e quindi un diritto di carattere relativo, dovrebbe venir meno, tanto vero che stata
necessaria una norma ad hoc, l'art. 1599 cod. civ., per sancirne l'opponibilit al terzo acquirente, in applicazione della regola - che regola di protezione del locatario per cui emptio non tollit locatum: ceduto il bene, il rapporto obbligatorio di locazione non si estingue, ma continua con il cessionario.
6 Quanto poi ai rilievi critici in ordine alla ritenuta inoperativit del disposto degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, con essi la ricorrente ripropone la
questione se il conferimento di immobili in societ di capitali sia riconducibile - alla stregua di un'interpretazione estensiva o analogica - alla nozione di trasferimento a
titolo oneroso, con conseguente configurabilit, in capo al conduttore, di un diritto di prelazione, in ordine all'immobile oggetto del trasferimento. Sul punto, questa Corte
si pi volte espressa nel senso che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto, previsti dalle
norme innanzi menzionate, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche
nel caso di permuta (Cass. 30.7.2007 n. 16853; Cass. 22.6.2006 n. 14455; Cass. 6.5.2003 n. 6867; Cass. 16.5.1991 n. 5519). L'affermazione si giovata, anzitutto, di
rilievi di carattere testuale: a ben vedere, infatti, l'art. 38, dopo aver premesso, al primo comma, che il diritto di prelazione pu essere esercitato nell'ipotesi di
trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato, nei commi successivi, e segnatamente nel secondo e nel quarto, disciplinando le formalit necessarie per il valido
esercizio del diritto, mostra, con l'espressa menzione del corrispettivo, da quantificare, in ogni caso, in denaro, e del versamento del prezzo di acquisto, di riferirsi, in
realt, alla sola compravendita.
A ci aggiungasi, da un lato, che i diritti in discorso, costituendo limitazioni delle facolt del proprietario e incidendo sull'interesse generale alla libera circolazione dei
beni immobili, non possono essere riconosciuti in ipotesi diverse e ulteriori rispetto a quelle previste; dall'altro, che il conferimento di un bene in societ non
assimilabile in alcun modo allo schema causale della compravendita, in considerazione della diversa natura dell'uno e dell'altro contratto.
Si ricorda che questa Corte, in ordine alla natura giuridica del negozio di conferimento, ha a pi riprese ribadito che esso non componente di un contratto di scambio,
nemmeno quando comporti il passaggio di propriet del bene, di talch non rientra nel novero delle alienazioni a titolo oneroso, n, tanto meno, equiparabile alla
compravendita. Il conferimento invero elemento essenziale di un contratto, quello di societ, che finalizzato all'esercizio in comune di un'attivit economica allo
scopo di dividerne gli utili: esso dunque funzionale all'acquisto della qualit di socio, con i correlativi diritti ed obblighi, laddove nella compravendita il corrispettivo in
denaro rappresenta la controprestazione del trasferimento di propriet della cosa (confr. Cass. civ. 18 settembre 2008, n. 23856; Cass. civ. 17 settembre 2008, n.
23751; Cass. civ. 29 novembre 2005, n. 26044).
7 Con il terzo motivo l'impugnante denunciando violazione degli artt. 1418, secondo comma, e 1346 cod. civ., critica la ritenuta, mancata operativit nella fattispecie del
principio inadimplenti non est adimplendum, in presenza di immobili mancanti delle condizioni minime di agibilit e di abitabilit prescritte da norme inderogabili, con
conseguente nullit dei contratti di locazione per impossibilit/illiceit dell'oggetto, nullit rilevabile in ogni stato e grado del procedimento.
8 Le censure sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.
Mette conto evidenziare che il giudice di merito si occupato della pretesa inagibilit dell'immobile locato nello scrutinio sull'operativit, nella fattispecie, del disposto
dell'art. 1460 cod. civ., in base al quale, nei contratti a prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti pu rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non
adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria. E sul punto il decidente ha ampiamente argomentato la sua negativa valutazione, evidenziando
come le carenze manutentive lamentate non avessero impedito alla conduttrice di continuare a usufruire degli immobili secondo la destinazione convenuta e come le
stesse fossero, in realt, solo in parte sopravvenute rispetto allo stato in cui vennero accettati i locali.
In tale contesto la questione della nullit del contratto per impossibilit ovvero per illiceit dell'oggetto, eccentrica rispetto al thema decidendum del giudizio di appello,
e al postutto nuova.
In ogni caso, anche a volere intendere i rilievi critici come volti a censurare la ritenuta insussistenza dei presupposti per la sospensione del pagamento dei canoni, non
par dubbio che il giudizio di comparazione dei comportamenti di ambedue le parti che, nei contratti a prestazioni corrispettive, in caso di inadempienze reciproche, si
impone ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento, accertamento riservato al giudice di merito, come tale incensurabile in sede di legittimit se, come
nella fattispecie, congruamente motivato (confr. Cass. civ., 9 giugno 2010, n. 13840; Cass. civ. 8 giugno 2006, n. 13365).
In definitiva il ricorso deve essere integralmente rigettato.
La ricorrente rifonder alla controparte le spese di giudizio, nella misura di cui al dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 4.900,00 (di cui Euro 4.700,00 per onorari), oltre
IVA e CPA, come per legge.