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CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 7 marzo 2013, n.

5772

MASSIMA
A norma dell'art. 1481 cod. civ. - disposizione applicabile per analogia anche al
contratto preliminare di compravendita - il compratore pu sospendere il pagamento
del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano
essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso
in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, concessa al
promittente acquirente la facolt di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a
quando non venga eliminato tale pericolo.

CASUS DECISUS
C.M.E., C.L.A. M., C.P. e Ca.Ma., quest'ultima anche quale procuratrice speciale di P.L.,
con atto di citazione notificato il 10 febbraio 2000 convennero in giudizio D.L.A., per
sentire accertare l'intervenuta risoluzione dei contratti preliminari in data 24 ottobre
1991 con cui essi attori, proprietari di due appartamenti e di un'autorimessa siti in
(OMISSIS) a seguito di atto di assegnazione da cooperativa edilizia, avevano
promesso di vendere al convenuto i suddetti beni; e ci per fatto e colpa di
quest'ultimo, il quale, versata la caparra di L. 90.000.000 ed immesso nel possesso
dei beni in questione, non si era presentato presso lo studio del notaio per la stipula
del contratto definitivo, nonostante fosse stato in questo senso sollecitato con atto
stragiudiziale
di
diffida.
Domandarono, inoltre, che venisse accertato il loro diritto a ritenere le somme
ricevute a titolo di caparra e la condanna del D. L. all'immediato rilascio degli immobili
ed
al
risarcimento
dei
danni.
Resistette il convenuto, deducendo che l'inadempimento era ascrivibile, piuttosto, ai
promittenti venditori, i quali, essendo stato dichiarato il fallimento della cooperativa
loro dante causa e proposta dalla curatela domanda di revoca delle assegnazioni in
favore dei soci, non avevano potuto stipulare il definito e, una volta raggiunta una
conciliazione con la curatela, erano rimasti inerti fino alla notifica della diffida.
Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Portici, con sentenza n. 83 del 2004,
rigett
le
domande.
2. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 13 marzo 2008, la
Corte d'appello di Napoli ha rigettato l'appello dei promittenti venditori.
2.1. - La Corte territoriale ha in primo luogo escluso che, nel corso del giudizio di
primo grado, fosse intervenuta da parte del convenuto una inammissibile nuova
deduzione difensiva. Poich questi, nella sua comparsa di costituzione, aveva gi
dedotto che l'elemento ostativo alla stipula del contratto definitivo fosse addebitabile
ad inadempimento contrattuale dei promittenti venditori, a causa della situazione in
cui versava la societ cooperativa di cui essi facevano parte, il successivo riferimento,
nella udienza di trattazione, all'esistenza di vincoli pregiudizievoli derivanti dalla
trascrizione delle domande giudiziarie della curatela sui beni oggetto dei preliminari
rappresentava una mera precisazione della difesa e non una nuova eccezione o una
inammissibile
mutatio
libelli.
La Corte di Napoli ha poi condiviso la valutazione del primo giudice secondo cui la
trascrizione delle azioni revocatorie costituiva un vincolo pregiudizievole, legittimante
l'inadempimento dell'obbligo a prestare il consenso ex art. 1481 cod. civ. fino alla
cancellazione
delle
formalit
pregiudizievoli.
3. - Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello C.M.E. e gli altri consorti
indicati in epigrafe hanno proposto ricorso, con atto notificato il 9 ottobre 2008, sulla
base
di
due
motivi.
L'intimato
ha
resistito
con
controricorso.
In prossimit dell'udienza i ricorrenti hanno depositato una memoria illustrativa.

TESTO DELLA SENTENZA

CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE - SENTENZA 7 marzo 2013, n.5772 Pres. Oddo est. Giusti
CONSIDERATO IN DIRITTO
1. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione dell'art. 180 c.p.c., comma 2,
e art. 183 c.p.c., comma 4, e art. 1362 c.c. e segg., nonch vizio di motivazione) si
censura che la Corte d'appello abbia ritenuto che la comparsa di risposta in primo
grado del resistente D.L. contenesse un'eccezione di inadempintento connessa
all'esistenza di pesi e/o vincoli pregiudizievoli gravanti sui cespiti oggetto del
preliminare e, in ogni caso, che l'eccezione proposta nella suddetta comparsa
contenesse virtualmente anche quella esplicitata all'udienza di trattazione del 17
aprile 2002.
1.1. - La censura infondata.
Occorre rilevare che, come si ricava dagli atti di causa (alla cui lettura possibile
accedere, essendo denunciato un vizio in procedendo), con la comparsa di
costituzione e risposta il convenuto ha sostenuto che inadempienti erano gli stessi
attori, 'i quali, a causa della situazione in cui versava la societ cooperativa alla quale
gli stessi appartenevano in qualit di soci, non potevano stipulare gli atti di
compravendita'.
Come ha correttamente evidenziato il giudice del merito, tale deduzione difensiva,
essendo funzionalmente rivolta a contrastare l'assunto posto a fondamento della
domanda, deve essere interpretata alla luce delle allegazioni contenute nell'atto di
citazione, con la quale gli attori (al punto n. 5) avevano evidenziato che 'alla data
concordata del 3 dicembre 1991 non si addiveniva alla stipulazione degli atti definitivi
di trasferimento essendo nelle more intervenuta la dichiarazione di fallimento della
Coop. Edilizia Rinascita a r.l., ed in ragione della trascrizione delle domande di
revocazione da parte del fallimento della predetta cooperativa degli atti di
assegnazione in favore dei promittenti venditori, domande proposte con atto di
citazione notificato il 21 luglio 1995, trascritto alla conservatoria dei RR.II. Napoli 2 ai
nn. 15914 e 011750 in data 29 maggio 1996'.
In questo contesto ed in questa relazione contenutistica con la anomala situazione
della cooperativa compiutamente descritta nell'atto di citazione, la deduzione
difensiva del convenuto assume concretezza di significato, evidentemente riferendosi
alla pendenza del giudizio di accertamento della inopponibilit alla massa dei creditori
degli atti di disposizione patrimoniale posti in essere dalla persona giuridica in favore
dei contraenti e alla correlativa eventuale estensione dei relativi effetti pregiudizievoli
nella sfera giuridica dei soggetti aventi causa dai soci determinata dalla trascrizione
della domanda revocatoria.
Di conseguenza, la deduzione all'udienza di trattazione del 17 aprile 2002, da parte
del difensore del convenuto, che alla data dell'invio della diffida ad adempiere (7
dicembre 1999) gli immobili di cui causa risultavano ancora gravati da trascrizioni
pregiudizievoli e che non sussistevano le condizioni per il trasferimento, libero ed
incondizionato, dei diritti dominicali sugli immobili promessi in vendita, costituisce una
mera precisazione della difesa gi introdotta in limine litis, pienamente consentita dal

disposto dall'art. 183 c.p.c., comma 4, ultima parte, nel testo ratione temporis
vigente.
2. - Con il secondo mezzo (violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c. e segg.,
artt. 1481 e 2643 cod. civ.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione) per
un verso si contesta che la Corte d'appello abbia escluso la conoscenza, da parte del
D.L., alla data del 23 dicembre 1999 fissata per la stipula dei rogiti notarili, delle
transazioni sottoscritte dai ricorrenti con la curatela del fallimento della cooperativa
edilizia il precedente 7 maggio 1998;
per l'altro verso si censura che sia stato ritenuto che la trascrizione di domanda
giudiziale concretizza di per s quel pericolo oggettivo di evizione che giustifica il
rifiuto dell'adempimento del compratore anche quando risulta che la lite che ha dato
luogo alla medesima trascrizione stata sostanzialmente transatta e rinunciata dal
trascrivente.
2.1. - Il motivo infondato.
A norma dell'art. 1481 cod. civ. - disposizione applicabile per analogia anche al
contratto preliminare di compravendita - il compratore pu sospendere il pagamento
del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano
essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso
in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, concessa al
promittente acquirente la facolt di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a
quando non venga eliminato tale pericolo (Cass., Sez. 2, 18 novembre 2011, n.
24340).
A questo principio si attenuta la Corte territoriale, rilevando, con logico e motivato
apprezzamento delle risultanze di causa, che l'esistenza del vincolo derivante dalla
trascrizione della domanda di revocatoria fallimentare, esponendo il promissario al
rischio di perdere la titolarit del bene acquistato, gli consentiva di non eseguire
legittimamente la propria prestazione fino alla cancellazione della formalit
pregiudizievole, tanto pi che i promittenti non avevano dato alcuna prova di avere,
con l'atto di diffida ad adempiere, reso edotto o rassicurato il promissario che,
contestualmente alla stipula del definitivo, si sarebbe proceduto alla cancellazione
della trascrizione a seguito della verificazione della vicenda estintiva del diritto della
massa dei creditori ad ottenere l'accertamento della inopponibilit delle assegnazioni.
3. - Il ricorso rigettato.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la
soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al rimborso delle
spese processuali sostenute dal controricorrente, liquidate in complessivi Euro
3.200,00, di cui Euro 3.000,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.