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GIURISPRUDENZACONTRATTI IN GENERALE

Contratto preliminare

Inopponibilit alla controparte


contrattuale degli accordi interni
ad una parte plurisoggettiva
Cassazione Civile, sez. II - Sentenza del 28 luglio 2006, n. 17257
Pres. Corona - Rel. Scherillo - P.M. Patrone - Ric. B.M. - Res. A.P. e B.C.
Contratti in genere - Contratto preliminare (compromesso) - Esecuzione specifica dellobbligo di concludere il
contratto - Contratto preliminare di trasferimento di un immobile indivisibilmente a pi persone - Esecuzione in
forma specifica - Quote di compropriet degli acquirenti - Determinazione - Presunzione di parit - Applicabilit Diversa entit della parte di prezzo da ciascuno pagata - Rilevanza - Esclusione
Nel caso di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare con cui venga pattuito il trasferimento di un immobile indivisibilmente a pi persone, le quote di compropriet dei singoli acquirenti, in mancanza di diversa specifica pattuizione, debbono presumersi uguali, non potendo rilevare,
in contrario, la diversa entit della parte di prezzo da loro versata, la quale se pu esercitare effetto
nei rapporti interni, non esplica alcuna efficacia nel rapporto tra le parti del contratto.

Svolgimento del processo


Con citazione in data 18 novembre 1995 B.C. e A.P. vedova B., premesso che, unitamente al congiunto B.M., si
erano obbligate, con contratto preliminare del 20 ottobre 1992, ad acquistare tra loro indivisibilmente dallavv. G.M., verso corrispettivo di 300 milioni di lire, alcune unit immobiliari site nel Comune di Str, analiticamente descritte con il corredo dei dati catastali e, che,
nonostante lintegrale pagamento del prezzo nel termine
pattuito del 30 aprile 1992, i predetti B. e G., bench formalmente invitati, avevano rifiutato di stipulare il rogito notarile, il primo adducendo la violazione di pretesi
accordi divisionali tra i promissari acquirenti, e il secondo esigendo il pieno accordo dei medesimi sullacquisto
in parti divise, convennero il B. e il G. davanti al Tribunale di Venezia per sentire pronunciare sentenza sostitutiva del contratto non concluso e condannare i convenuti al risarcimento dei danni derivati dal loro inadempimento.
Il convenuto B., costituitosi, non si oppose al trasferimento degli immobili, ma chiese che, in relazione alle
maggiori somme da lui versate al promittente venditore (in tutto 180 milioni di lire), fosse accertata lentit
della sua quota di diritto sulla trasferenda propriet dei
beni.
Il G., costituitosi a sua volta, chiese il rigetto delle opposte domande dichiarandosi disponibile a trasferire gli immobili nei termini di cui al contratto preliminare.
Disattese le istanze istruttorie di B.M., il Tribunale di Venezia, con sentenza 1 febbraio 1999, dispose il trasferi-

mento della propriet degli immobili in compropriet


indivisa, per quote uguali, alle attrici e al B., condannando questultimo alle spese.
La decisione venne confermata dalla Corte dappello di
Venezia che, con sentenza 5 febbraio 2003, respinse il
gravame interposto da B.M., condannandolo alle spese
del grado nei confronti della A. e di B.C. compensandole invece nei confronti del G.
Contro la sentenza il B. ha proposto ricorso per cassazione affidando il mezzo a due motivi di censura illustrati da
una memoria.
Hanno resistito al gravame la A. e B.C. con un unico
controricorso illustrato da una memoria.
Il G. non ha svolto attivit difensiva.

Motivi della decisione


I.1 - Col primo motivo si denuncia falsa applicazione di
legge con riferimento agli artt. 1101 primo comma, 1350
e 1351 Codice civile per avere la sentenza ritenuto applicabile in via analogica la presunzione legale di parit
delle quote nella comunione bench il contratto preliminare prevedesse soltanto lalienazione del bene ad
ununica parte complessa unitariamente considerata,
nulla disponendo in ordine alle quote dei promissari acquirenti; per avere ritenuto insuperabile mediante prova
orale la presunzione legale di uguaglianza delle quote e,
di conseguenza, disatteso la richiesta di prova per testi e
per interpello articolata dalla ricorrente non considerando che la prova in questione, volta a dimostrare lentit
dei pagamenti da lui effettuati in misura superiore a quel-

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la degli altri promissari, era comunque ammissibile perch verteva sulla posizione inter eos tra i promissari, e
cio su elementi non essenziali del contratto.
2. Nessuno dei profili in cui si articola il motivo di censura merita accoglimento.
Esaminato attentamente il contenuto del contratto, la
Corte di appello ha ritenuto che lesplicita pattuizione,
contenuta nel preliminare, secondo cui il G. si impegna ad alienare a B.M., B.C. e A.P. ved. B., indivisibilmente, che si impegnano ad acquistare non consentiva,
per il suo chiaro tenore, di ritenere frazionabile la trasferenda propriet degli immobili senza una specifica clausola derogativo, la cui prova doveva essere data per
iscritto e non mediante la prova orale di cui il B. (ricorrente) aveva chiesto lammissione.
N la prova della deroga poteva desumersi dalle altre
clausole del preliminare, perch la clausola n. 3, che facultava i promissari acquirenti ad indicare entro il termine di stipulazione se e come intendevano intestare in
maniera divisa limmobile oggetto della promessa vendita, e la clausola n. 2 , relativa al pagamento del corrispettivo comprendente anche limporto di 50 milioni
ascrivibile al solo B.M. o, non erano di tenore tale da far
ritenere la diversa volont dei promissari di sperequare
le quote di acquisto da parte dei singoli promissari e in
particolare di correlare le stesse al pagamento della frazione di prezzo.
Pertanto, secondo la Corte di merito, non esplicava alcuna rilevanza sullesecuzione del contratto la misura dei
pagamenti effettuati da ciascuno dei promissari, ai quali
in base alle pattuizioni contrattuali, i beni dovevano essere trasferiti in propriet indivisa, con la conseguenza
che le quote di ciascuno dovevano presumersi uguali in
analogia con quanto previsto dallart. 1101 primo comma Codice civile.
I rilievi mossi dal ricorrente non colgono il nucleo essenziale della ratio decidendi, che costituito dalla interpretazione della volont negoziale, non specificamente
censurata con il motivo di ricorso, e comunque non censurabile in questa sede perch aderente alle risultanze
probatorie e rispettosa dei criteri di ermeneutica.
Corretta anche lapplicazione fatta dal giudice di appello della presunzione di parit delle quote, quale logico corollario della ratio decidendi.
Infatti, una volta stabilito che, in base al contratto, i beni dovevano essere trasferiti indivisibilmente ai promissari, le quote di compropriet dei promissari acquirenti
non potevano che presumersi uguali, rilevando la diversa entit dei pagamenti del prezzo esclusivamente nei
rapporti interni tra i futuri comproprietari - non regolati
dal contratto neppure quali elementi accidentali - e non,
invece, nel rapporto tra le parti del contratto.
Ampiamente giustificato, in relazione alla ratio decidendi,
, infine, il diniego della prova orale, inammissibile perch volta a dimostrare un patto contrario al contenuto
di un contratto avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili.

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II - Col secondo motivo, di carattere subordinato rispetto al primo motivo, si denuncia motivazione carente o
comunque contraddittoria circa un punto decisivo lamentando che il giudice di appello, nel respingere le richieste di prova del ricorrente, non ha considerato che
esse erano in correlazione con la domanda riconvenzionale di accertamento della effettiva entit delle somme
da lui versate a titolo di prezzo, domanda che riguardava
il rapporto interno tra i promissari acquirenti.
Il motivo inammissibile.
La domanda riconvenzionale mirava, come affermato
dallo stesso ricorrente, a sentir dichiarare, previo accertamento delle somme versate dal B. promittente venditore, la titolarit della quota di diritto a lui spettante sulla trasferenda propriet degli immobili.
Una volta stabilito che, in base al contratto, la propriet
doveva essere trasferita indivisibilmente per quote
uguali, diventava superflua la prova sullentit dei pagamenti.
Consegue il rigetto del ricorso con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione
in favore delle controricorrenti costituite (A.P. e B.C.),
secondo la liquidazione fattane nel dispositivo.

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore delle parti costituite delle spese, liquidate in euro 4.100,00 (quattromilacento), di cui euro
4.000,00 (quattromila) per onorari.

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IL COMMENTO
di Francesco Cisternino
Se in un contratto preliminare concluso in forma scritta per lacquisto di un bene immobile, pi soggetti
hanno dichiarato di volere acquistare lo stesso indivisibilmente, gli eventuali accordi interni in base ai
quali tale acquisto era in realt voluto dai pi acquirenti per quote divise e differenti, non opponibile alla parte promittente alienante la quale tenuta ad
adempiere solamente quanto disposto in sede di contratto preliminare.

Il caso
Con un preliminare di compravendita, tre persone
si obbligano ad acquistare la propriet di un bene immobile.
Pagato per intero il prezzo pattuito, entro i termini
previsti dal preliminare, uno dei promissari acquirenti si
rifiuta di concludere il definitivo, perch pretende che
nello stesso debba risultare lacquisto a suo vantaggio di
una quota maggiore del bene, rispetto a quella spettante
agli altri acquirenti, in quanto vanta di aver versato una
parte di prezzo superiore.
Il promittente alienante, visto il disaccordo esistente fra i promissari, si rifiuta di stipulare il contratto definitivo.
Gli altri promissari acquirenti deducono linadempimento di entrambi e li citano in giudizio, chiedendo
una sentenza costitutiva ai sensi dellart. 2932 Codice civile, che abbia leffetto di trasferire il diritto in quote indivise sul bene oggetto del preliminare.
Il promissario acquirente inadempiente chiede ai
giudici di provare con testimoni laccordo fra i promissari rivolto ad acquistare per quote diseguali, proporzionali al prezzo effettivamente versato da ognuno, il bene oggetto del preliminare.
Sia i giudici di merito, sia la sentenza oggetto del
presente commento, hanno rigettato tutto quanto richiesto dal promissario convenuto, affermando che una
volta stabilito che il contratto concluso fra le pari aveva
per oggetto il trasferimento pro indiviso di un bene, questo doveva essere trasferito indivisibilmente ai promissari, in quanto le quote di compropriet degli stessi non
potevano che presumersi uguali, rilevando la diversa entit dei pagamenti del prezzo esclusivamente nei rapporti interni fra i futuri comproprietari e non invece nei rapporti fra le parti del contratto preliminare.
A tale risultato finale i giudici sono pervenuti: a)
dopo aver rigettato la richiesta di provare per testi laccordo fra i promissari acquirenti circa il trasferimento in
quote diseguali, proporzionali al prezzo effettivamente
versato; b) e dopo aver ritenuto inefficace e comunque
non vincolante per il promittente alienante laccordo fra

i promittenti acquirenti di indicare entro il termine previsto per il definitivo se e come intendevano intestare in
maniera divisa limmobile.

I problemi in questione: le parti


del preliminare
La sentenza in commento, nel decidere la questione sottoposta al suo esame, si rif ad un principio la cui
acquisizione appare consolidata in giurisprudenza (1).
Forse per questo, nella parte in motivo, sorvola su
alcuni dei passaggi logici e dei presupposti di diritto che
lhanno condotta alla decisione finale, la quale - sia detto da subito e per inciso - appare comunque condivisibile.
Per poter comprendere a pieno la correttezza della
soluzione individuata dai giudici, bisogner prima di tutto chiarire cosa si intende per parte di un contratto (2).
Nel contratto preliminare le parti, intese nel senso di distinti centri di imputazione di diritti e obblighi
giuridici (3), sono due, mentre unico il titolo ed unico
il bene della vita oggetto del negozio.
A tale ricostruzione non osta in alcun modo che
una di queste parti, la parte promissaria acquirente, sia
composta da pi soggetti (4).
Note:
(1) In tal senso si vedano: Cass., sez. II, 7 aprile 2005, n. 7287, in Giust.
civ., 2006, 9 1824; Trib. S. Maria Capua V., 8 febbraio 1982, in Dir. giur.,
1983, 158; Cass., sez. lav., 8 agosto 1978, n. 3864, in Giur. It., 1979, I, 1,
414. Per un maggiore approfondimento in dottrina sulla materia del contratto in materia di interpretazione della volont delle parti alla luce degli interessi degli stessi e del progetto economico generale che si posto
in essere in sede negoziale, si vedano anche C. Scognaliglio, Interpretazione del contratto e interessi dei contraenti, Padova, 1992.
(2) Sul punto si veda ampiamente S. DAndrea, Revirement della Corte di
cassazione in tema di obbligazioni dei promittenti alienanti (e dei promissari acquirenti), nota a Cass., sez. II, 19 maggio 2004, in Giust. civ., 2005, I, 2459
(in materia di opponibilit dellatto di interruzione della prescrizione
compiuto da un promissario acquirente nei confronti di uno solo dei promittenti alienanti di un unico bene).
(3) In tal senso, si vedano Cass., 7 aprile 2005, cit. nonch: Cass. 16 luglio 1997, n. 6480 e Cass. 3 agosto 1962, n. 2356. Per un approfondimento in dottrina sul tema del concetto di parte in un contratto R. Scognamiglio, Contratti in generale in Trattato di diritto civile, a cura di G. Grosso e F. Santoro Passarelli.
(4) In dottrina si veda F. Busnelli, Lobbligazione soggettivamente complessa.
Profili sistematici, Milano, 1974. Del resto tale principio ampiamente utilizzato nel nostro ordinamento anche in materie diverse da quella contrattuale. In particolare, in materia di diritti reali pacifico che il principio
della corrispondenza tra unit del bene ed unitariet della sua situazione
giuridica non contraddetto dalla possibilit che un unico bene costituisca il centro di interessi molteplici. Invero appartiene allesperienza quotidiana che su un sol bene - mobile od immobile - gravi una pluralit di diritti: eppure nessun dubita che ci possa compromettere lunitariet del
bene stesso. Anzi il problema della unit del bene acquista significato proprio in relazione alla pluralit dei soggetti e del conflitto di interessi che ne
pu nascere (...) in tanto appare possibile una pluralit di diritti e di situa(segue)

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Con il contratto preliminare in questione, insomma, la parte che si era impegnata a vendere e la parte che
si era impegnata ad acquistare, si sono reciprocamente
obbligate a concludere un solo contratto di compravendita, un solo atto, quindi, che, stando alla disciplina negoziale liberamente formalizzata dalle parti in sede di
preliminare, avrebbe avuto come effetto quello di trasferire a vantaggio di pi acquirenti un solo diritto - un solo titolo - ovvero la propriet del bene immobile che ne
costituiva oggetto.
Gli stessi acquirenti, poi, in base a tale titolo, in
mancanza di un accordo esplicito e formale fra i singoli
comproprietari, avrebbero acquistato pro indiviso tale loro diritto, ognuno in ragione di una quota che si deve
presumere uguale in base al disposto dellart. 1101 Codice civile.
Del tutto improprio, quindi, appare il richiamo in
situazioni simili a discipline, quali quella del contratto
plurilaterale, che pure una parte della giurisprudenza e
della dottrina in alcune occasioni hanno adottato (5).
Immaginare che in un caso come quello in esame
non ci si trovi di fronte ad un singolo contratto, bens a
tanti contratti per quanti siano i singoli soggetti che vi
hanno preso parte, dovrebbe comportare che per ciascuno di tali rapporti andrebbe verificata la sussistenza di
eventuali vizi, sanabili e non, ovvero, nel caso di nullit
di anche uno solo di tali rapporti, verificare se a questo
debba o meno riconoscersi valore essenziale, al fine di dichiarare ex art. 1420 Codice civle la nullit dellintero
assetto negoziale (6).
Nel caso in esame, la fase patologica del rapporto si
manifestata nel momento in cui fra i diversi soggetti che
costituivano la parte che si era impegnata ad acquistare
il bene immobile de quo, sorto un disaccordo circa le
modalit di tale trasferimento.
Da un lato, infatti, cera chi richiedeva il preciso rispetto di quanto stabilito in sede di preliminare, rivendicando quindi il diritto - e la possibilit - di ottenere la titolarit, comune ed in quote identiche, del diritto di propriet sul bene che ne formava oggetto.
Dallaltro cera chi invece sosteneva che, in sede di
definitivo, sostanzialmente si dovesse procedere ad una
identificazione delle diverse quote di appartenenza su tale
bene.
A fronte di tale dissidio fra i soggetti che costituivano una delle parti contrattuali, laltra - il promittente
alienante - si rifiutata di addivenire alla conclusione
del contratto definitivo, denunciando limpossibilit di
tale conclusione in presenza del disaccordo sopra menzionato.
Si pu comprendere che ragioni di prudenza possano aver indotto il promittente alienante a pretendere
chiarezza, prima di definire la vendita del proprio immobile con alcuni soltanto dei singoli che si erano unitariamente impegnati ad acquistarlo.
Tale prudenza, tuttavia, non pare possa fondarsi su
sostenibili ragioni di diritto.

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Come chiarito pi sopra e come ribadito dalla stessa sentenza in epigrafe, le sorti del rapporto di compravendita devono tenersi distinte da quelle che invece regolano i rapporti fra i singoli individui che di quel rapporto sono parti (7).
Note:
(segue nota 4)
zioni giuridiche in quanto non venga compromessa lunit del bene: infatti si dovr sempre trattare di diritti che non si escludono a vicenda, ma si
sovrappongono stratificandosi e raggiungendo una interna armonia (A.
Auricchio, La individuazione dei beni immobili, Napoli, 1960, 11 ss.). In tal
senso cfr. Barassi, Propriet e compropriet, Milano, 1951, 177 ss.
(5) Per lorientamento pi risalente, il quale tendeva a vedere nel fenomeno in esame sempre una pluralit di contratti, si veda G. Gabrielli, Pluralit di venditori o di promittenti in una vendita e risoluzione per inadempimento domandata contro uno solo di essi, in Giur. It. 1975, I, 1, 362, mentre per
una ricognizione sullo stato attuale della dottrina cfr. S. DAndrea, cit.
(6) La questione della natura complessa del contratto in cui una delle
parti sia composta da pi individui stata oggetto di numerose pronunce
della giurisprudenza, sia in sede di merito, sia in sede di legittimit, che
tuttavia non sembrano aver raggiunto ancora esiti concordanti. La maggior parte dellattenzione della giurisprudenza si soffermata a riguardo
sulla questione della necessit, in casi quali quello in esame, di riconoscere altrettanti casi di litisconsorzio necessario, ovvero meramente facoltativo. Lesito di tali decisioni dipeso spesso dal riconoscimento del
bene oggetto della compravendita come un unicum inscindibile, di modo
che, tutte le volte che viene ad esistenza un dissidio circa lo stesso fra pi
individui che su di esso vantino differenti diritti, per un utile risoluzione
di tali questioni si verrebbe a determinare una situazione di litisconsorzio
necessario fra tutti i contendenti (si vedano a riguardo Cass. Sez.Un., 8
luglio 1993, n. 7481 in Foro it. 1993, I, 3266 con nota di E. Scoditti, cit.
e 2456 con nota critica di La Rocca; conforme Cass., sez. II, 5 dicembre
1997, n. 12348 in questa rivista, 1998, 221 con nota di Santa Maria). Il
rigore di tale indirizzo sembra - fortunatamente - essere stato superato da
un pi recente indirizzo della Suprema Corte la quale ha affermato che
In materia di propriet, il principio generale che regola il regime giuridico della comunione pro indiviso quello della libera disponibilit della quota ideale, sicch ben possibile che ciascun comunista autonomamente venda o prometta di vendere la sua quota, valido essendo il contratto anche nellipotesi in cui il bene sia dalle parti considerato un unicum inscindibile, risultando in tal caso lalienazione meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte alla stipula dellatto
(Cass., sez. II, 11 marzo 2004, 4965 s.m.). In casi siffatti, a detta di tale pi
recente indirizzo giurisprudenziale, sussistono i presupposti della obbligazione solidale passiva, che nemmeno resta esclusa nel caso di eventuale
disparit fra le quote in titolarit a ciascuno dei promissari o dei promittenti, in quanto tale aspetto concerne solamente il rapporto interno tra
di essi intercorrente. Per un maggiore approfondimento anche in dottrina su tale tematica, si consiglia la lettura di G. Costantino, Contributo
allo studio del litisconsorzio necessario, e Id., voce Litisconsorzio, Diritto processuale civile in Enc. Giur., Milano. In effetti, anche alla luce di quanto
verr osservato nel paragrafo che segue e nelle relative note, il problema
della sussistenza di un litisconsorzio necessario in casi come quello che ci
occupa, sembra potersi attribuire allequivoco esistente nel nostro sistema
vigente circa il corretto senso da attribuirsi al concetto di litisconsorzio,
ed ai relativi requisiti, mancando una distinzione fra litisconsorzio sul piano sostanziale e litisconsorzio sul piano processuale. Dalla lettura per esteso delle sentenze citate in questa stessa nota, si capisce come tale distinzione sia ben presente alla giurisprudenza pi accorta (cfr DAndrea cit.).
(7) A riguardo va segnalata la pronuncia della Suprema Corte del 7 aprile 2005, n. 7287. Con tale pronuncia, la Corte di cassazione torna nuovamente sulla questione della inscindibilit del bene oggetto di un contratto preliminare di compravendita in compropriet a pi soggetti, affermando, sulla scorta di quanto disposto dallart. 1320 Codice civile,
che non osta allesecuzione in forma specifica ai sensi dellart. 2932 Co(segue)

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In pratica, lalienante al momento di concludere il
contratto definitivo non avrebbe potuto eccepire allacquirente, che nel caso di specie era una parte costituita
da pi soggetti - quindi plurisoggettiva - alcunch, in
quanto nessun rilievo potevano avere i dissidi interni alla parte plurisoggettiva, rispetto al diritto vantato dalla
parte alienante di ottenere la stipula del definitivo e il
pagamento del relativo prezzo.
Nel caso di specie, per altro, non poteva porsi in
dubbio la sussistenza di un interesse positivo, da parte
dellalienante, affinch al contratto definitivo partecipassero tutti i soggetti che si erano impegnati ad acquistare pro indiviso, nemmeno sotto laspetto della tutela
della propria garanzia di credito circa il pagamento del
prezzo.
Questo problema, che nel caso di specie nemmeno
si pone in via astratta, in quanto documentato che il
prezzo era gi stato versato per intero alla parte promittente alienante, neppure poteva essere sollevato in via
teorica. Infatti, questi avrebbe potuto pretendere il pagamento dellintero prezzo pattuito dai singoli che avevano intenzione di prestar fede alla parola data.
Questi ultimi, per altro, se non a pena di vedere riconosciuto il proprio inadempimento allimpegno assunto con il preliminare, non avrebbero potuto opporsi
ad una richiesta cos formulata da parte dellalienante,
essendo tenuti ad adempire il proprio obbligo di concludere il definitivo, acquistando cos la intera titolarit sul
bene che ne formava oggetto, ognuno in ragione della
propria quota.
Anche sotto tale aspetto, infatti, deve trovare applicazione il principio della indifferenza alle sorti dellaccordo - rectius, del disaccordo - che regola il rapporto
fra i soggetti che compongono una parte plurisoggettiva,
rispetto al rapporto che, semplificando, si pu definire
principale (8).
Infatti, del tutto evidente che ragioni ed aspettative individuali possono aver condotto pi individui ad
impegnarsi, unitariamente, nella conclusione di un singolo affare. Ci non toglie che eventuali errori di calcolo
nelle valutazioni egoistiche di tali individui, non possono ripercuotersi sul vincolo di solidariet che lega le stesse nei confronti di un terzo, qual nel caso di specie la
parte alienante.

Su tale punto la giurisprudenza e la dottrina gi richiamate al punto che precede sono chiarissime nellaffermare la necessit della forma solenne (9).
Nel caso di specie, inoltre, il requisito della forma
scritta dovr essere rispettato non solo perch si possa discutere della esistenza di un valido contratto preliminare fra parte promittente alienante e parte promissaria acquirente.
Lesistenza di un accordo validamente concluso per
iscritto, dovr essere dimostrata anche per quel che riguarda laccordo esistente fra i soggetti della parte promissaria acquirente, sebbene perch sia verificata la forma scritta possa non essere necessaria - e nemmeno sufficiente sotto determinati aspetti - la allegazione di un altro documento fisicamente individuato distinto dal preliminare (10).
Nel caso che stato sottoposto allattenzione della
Suprema Corte con la sentenza in commento, lunico testo scritto esistente era quello relativo al preliminare di
compravendita.
In una clausola dello stesso era esplicitamente stabilito che i promissari acquirenti si impegnavano ad acquistare indivisibilmente il bene in oggetto.
Tuttavia, la clausole 2 e 3 del contratto preliminare
prevedevano rispettivamente che proprio lacquirente
convenuto sarebbe stato tenuto a versare uno quota superiore del prezzo e che i promissari acquirenti avrebbero potuto comunicare al promittente entro la stipula se e
come intendevano acquistare in maniera divisa limmobile oggetto della promessa di vendita.
Il giudice di merito, riguardo alla rilevanza di tali
clausole, aveva osservato che le stesse non erano di tenore tale da far ritenere la diversa volont dei promissari di sperequare le quote di acquisto da parte dei singo-

I rapporti fra i soggetti della parte


plurisoggettiva e la loro inopponibilit
alla controparte contrattuale

(8) Cfr. DAndrea, cit. e quanto dedotto in nota (8).

I singoli soggetti che si erano obbligati ad acquistare pro indiviso un bene immobile, avevano regolato i propri rapporti in base ad un accordo che va tenuto distinto
da quello di compravendita.
Nel caso che ci occupa la forma dei vari accordi
conclusi fra le parti assume un valore fondamentale,
trattandosi di affari che hanno per oggetto un bene immobile e per i quali quindi necessaria la forma scritta ab
substantiam.

Note:
(segue nota 7)
dice civile di un contratto concluso fra parti complesse il mutamento
di una di tali parti - nella specie il venir meno di uno dei promissari acquirenti - data la indifferenza nei confronti del debitore di un mutamento verificatosi allinterno della parte creditrice complessa nel caso di
prestazione indivisibile e lassenza di un concreto interesse del promittente ad invocare il mutamento stesso per sottrarsi alla propria obbligazione, essendo rispetto ad essa salvaguardata leconomicit del rapporto.
(9) Sul punto, vista la vastit della giurisprudenza esistente, proporr solo alcune delle pi recenti pronunce in materia. In generale, sulla forma
scritta del contratto, si segnala in questa rivista Scattarella, nota a Cass.
Civ., sez. II, 27 gennaio 2004, n. 1432, in questa Rivista, 2004, 892, nonch Cass., sez. III, 18 giugno 2003, n. 9687 in Dir. Giust., 2003, 28 106
con nota di richiami. Ancora, in materia di necessit della forma scritta
anche per le cause modificative o estintive nei c.d. contratti formali:
Giuggioli, nota a Cass., sez. II, 14 novembre 2000, n. 14730, in questa Rivista, 2001, 221.
(10) Si vedano da ultime: Cass., sez. III, 12 gennaio 2006, n. 419, in Dir.
giust., 2006, 12, 41. Quanto alla rilevabilit di un valido contratto formale anche in presenza di scritti non contestuali, si veda Cass., sez. II, 25 ottobre 2005, n. 20653, ivi, 2006, 1, 37.

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li promissari e in particolare di correlare le stesse al pagamento della frazione di prezzo (11).
Il ricorrente lamentava a riguardo una falsa applicazione degli articoli 1101, 1350 e 1351 Codice civile, in
quanto a suo dire il giudice di merito avrebbe sbagliato
nel ritenere applicabile in via analogica la presunzione
legale di parit delle quote nella comunione, bench il
preliminare prevedesse esclusivamente il trasferimento
del bene ad un unico soggetto complesso.
Inoltre, il ricorrente lamentava il fatto che gli stessi
giudici di merito avevano rifiutato lammissione della
prova per testi, che nel caso di specie sarebbe invece stata ammissibile in quanto mirante alla dimostrazione della esistenza di accordi interni alla parte complessa promissaria acquirente, ovvero su questioni che si sarebbero
dovute ritenere elementi non essenziali del contratto
preliminare concluso fra le parti (12).
Tale ricostruzione stata del tutto disattesa dal Supremo Giudice, il quale ha sottolineato come il ricorso
per cassazione, non coglieva la ratio decidendi della pronuncia impugnata, costituita dalla interpretazione della
volont negoziale esplicitata dalle parti nel contratto preliminare.
In tale atto negoziale le parti, esplicitamente, si erano impegnate ad acquistare indivisibilmente un unico
bene.
A riguardo, le clausole contenute nel preliminare,
relative alle modalit di pagamento del prezzo ed alla facolt delle parti acquirenti di indicare entro la stipula
eventuali intestazioni pro diviso, non potevano considerarsi come derogatorie alla volont negoziale chiaramente enunciata dalle parti di acquistare pro indiviso.
Per questo le prove testimoniali articolate dallacquirente convenuto sono state dichiarate inammissibili,
in quanto le stesse si risolvevano nel tentativo di dimostrare un patto contrario al contenuto di un contratto
avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili
(13).
I giudici della Suprema Corte, nel motivare la loro
decisione, non hanno certo brillato per completezza
espositiva.
Del resto, il motivo di ricorso articolato dalla parte
ricorrente si prestava ad una risposta che ben pu definirsi sbrigativa.
Infatti, chiedendo di poter provare lavvenuto pagamento in quote differenti del prezzo pattuito, in realt
il promissario inadempiente mirava a dimostrare lesistenza di un accordo fra i promissari acquirenti ad acquistare pro diviso.
Ma, ammesso che tale accordo fosse anche stato oggetto di discussione fra i soggetti acquirenti (14), bene
ha fatto la Corte a ritenere che lo stesso non sarebbe stato opponibile alla controparte contrattuale.
Da un lato, alla valida conclusione di un simile accordo difettava completamente il requisito della forma;
dallaltro, seppure tale accordo fosse anche stato validamente concluso fra i soggetti acquirenti, questo comun-

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I CO N T R ATTI N. 5/2007

que non sarebbe stato opponibile al promittente, che


poteva conoscere - e quindi essere chiamato a rispondere - solo per quanto si era obbligato a fare in base al contratto preliminare.
Bene ha fatto, quindi, la Suprema Corte a rigettare
il ricorso e ad applicare la presunzione di acquisto in quote uguali fra i promissari acquirenti.
Lart. 1101 Codice civile sancisce una presunzione
che, vista la sua superabilit per prova contraria, deve ritenersi appartenere al genere delle c.d. presunzioni legali
relative (15).
Nel sistema italiano diversi sono i casi di presunzioni di tal tipo conosciuti. A riguardo, interessante
notare che in una materia, quale quella del condominio, tradizionalmente considerata affine a quella in esame, il principio vigente in tema di presunzione esattamente lopposto rispetto a quello previsto per la comunione.
Prevede, infatti, lart. 1118 del Codice civile vigente che, a meno che il titolo non disponga diversamente,
ciascun condomino pu vantare sulle parti comuni delledificio un diritto proporzionato al valore del piano o
porzione di piano che gli appartiene.
Perch una siffatta diversit di trattamento per fattispecie che, stando allesplicito richiamo operato dallart. 1139 Codice civile, dovrebbero invece apparire simili?
Anche qui, se si rimane nellambito della teoria pura, si rischia di non riuscire a comprendere le ragioni di
tale differenza.
Il nostro legislatore, nel disciplinare le due diverse
situazioni della comunione e del condominio, ha avuto
presenti due diversi fenomeni.
Una cosa, infatti, la propriet comune di un solo
bene (un cavallo, unauto, un appartamento). Ben altro
fenomeno, invece, quello dellesistenza di diversi e distinti titoli di propriet sulle parti comuni di un edificio.
In realt, molti dubbi non sarebbero sorti e molte
difficolt sarebbero state superate se fosse stato chiaro a
Note:
(11) Su tale punto si veda da ultimo Cass., sez. III, 18 gennaio 2005, n.
910 (s.m.).
(12) Sulla distinzione fra elementi essenziali e non essenziali di un contratto a forma chiusa si vedano: Cass., sez. II, 5 febbraio 2004, n. 2216
(s.m.); Cass., sez. II, 21 giugno 1999, n. 6214, in Foro padano, 2000, I, 357;
Cass., sez. II, 24 giugno 1982, n. 3839, in Giust. civ., 1983, I, 553.
(13) Cfr. nota 12.
(14) Tanto che gli stessi avevano pure previsto in sede di preliminare che
entro la stipula del definitivo avrebbero potuto indicare al promittente se
e come intendevano intestare tale bene in maniera divisa.
(15) Sullistituto delle presunzioni nel nostro ordinamento, si veda in
dottrina quale opera di carattere generale: V. Andrioli, Presunzioni (diritto civile e diritto processuale), in Nss. D.I., XIII, Torino, 1966, 766 e ss. In
materia di presunzioni legali relative, ovvero passibili di prova contraria,
si veda G. Verde, Lonere della prova nel processo civile, Napoli, 1974, 220
ss. e diffusamente la voce Presunzioni (Diritto processuale civile) a cura di
M. Taruffo, in Enc. Giur., Milano.

GIURISPRUDENZACONTRATTI IN GENERALE
tutti che, nella realt, non esistono le cose, ma le funzioni (16).
Se si ragiona in termini di funzioni e non di cose si
coglie a pieno la razionalit della scelta del legislatore di
tenere distinti i due fenomeni (17)..
Nel condominio, al contrario che nella comunione, non si in presenza di un unico titolo e di un unico
bene, bens di tanti titoli che individuano altrettanti beni fra loro distinti e scindibili.
Le parti comuni dellimmobile condominiale, quindi, non fanno parte di un unico bene su cui pi comproprietari possono vantare pro quota un identico titolo, ma
servono a tutti i condomini per poter godere delle rispettive propriet esclusive.
Per questo la regola che ciascun condomino, nel
piano o porzione di piano di sua propriet, ovvero nelle
parti comuni di cui si sia riservata la propriet esclusiva
ai sensi dellarticolo 1117, non pu eseguire opere o modifiche, svolgere attivit, ovvero variarne la destinazione
duso, qualora ci rechi danno alle parti comuni o ne diminuisca comunque il godimento o il valore.
Lacquirente di un immobile che si trovi in un condominio acquista un diritto esclusivo su di un appartamento, ma acquista pure in maniera proporzionale al
valore di questultimo, il diritto di utilizzare le parti comuni, ovvero, nel caso gli sia consentito dal titolo di acquisto, di utilizzarne in via esclusiva determinate funzioni (18).
Nella comunione, invece, il bene materiale uno,
cos come unico il titolo di propriet vantato dai comproprietari.
Per questo, la giurisprudenza afferma in maniera
unanime che il principio vigente in materia di circolazione dei beni in comunione pro indiviso quello della libera disponibilit della quota ideale (19), risultando in
tal caso lalienazione meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte alla stipula dellatto.
Alla luce di ci si comprende agevolmente la norma dettata dallart. 1101 cod. civ. in tema di presunzione
di compropriet in parti uguali di un bene appartenente
a pi soggetti in modo indiviso.
Essa, infatti, la regola che meglio risponde alla esigenza di garantire laffidamento di terzi e creditori nei
rapporti fra questi ed i singoli comproprietari.
I comproprietari possono anche decidere di ripartirsi in modo diseguale le utilit che dal bene e dal titolo
comune gli stessi possono unitariamente trarre. Tuttavia,
tale accordo resta inopponibile ai terzi - aventi causa o
creditori - dei singoli comproprietari (20).

Conclusioni
Alla luce delle riflessioni svolte, si pu concludere
che, la Suprema Corte ha affermato nel caso di specie un
principio che senzaltro da condividere.
Solo ancorando la tutela giuridica di un accordo ad
una adeguata riconoscibilit esterna dello stesso, infatti,
ci si mantiene coerenti al diritto vigente.

Nel contempo si riesce ad arginare la tendenza sempre pi diffusa nella realt contemporanea di considerare le norme che regolano lutilizzazione e la circolazione
dei beni economici nella prospettiva della voglia individuale di dominio delle cose e quindi della pretesa ostile
verso i terzi (jus excludendi omnes alios).
In questo senso, tuttavia, appare auspicabile che,
qualora si dovesse ripresentare alla Suprema Corte
unoccasione per decidere su situazioni simili, liter logico argomentativo che la stessa sceglier di seguire possa
essere meno scarno rispetto a quello della sentenza in
commento.

Note:
(16) Per un approfondimento su tali tematiche utile consultare Costantino M. Il diritto di propriet tra diritto comunitario e diritto interno in
La Propriet nella carta Europea dei Diritti Fondamentali, Comporti M. (a
cura di) Milano, 2005; M. Costantino, ontributo alla teoria della propriet,
Napoli, 1967, 267 ss.; Lener, La comunione, in Trattato di diritto privato, diretto da Rescigno, Torino, 1982. Da tali contributi dottrinari chiarito
come la quota non costituisce in s loggetto di un diritto, ma il rimedio
tecnico che misura la partecipazione ad un diritto che spetta in comune
a pi persone e di cui ciascuno titolare per lintero (in tal senso esplicitamente E. Scoditti, Quid iuris nellipotesi di promessa di vendita priva del
consenso di tutti i comproprietari, nota a Cass., Sez. un:, 8 luglio 1993, n.
7481, in Foro It., 1993, I, 3266).
(17) La forza vincolante del diritto una realt solo in quanto idea
presente nella mente degli uomini, e non vi nulla nel mondo esterno
che corrisponda a tale idea, scrive K. Olivecrona, Il diritto come fatto, a
cura di Silvana Castiglione, Milano, 1967, 5 ss., 11.
(18) Cfr. nota 16. Per altro da osservare che limportanza del valore
proporzionale ai fini dellindividuazione della propriet condominiale
conosciuta dal legislatore. Per questo il nuovo art. 2645 bis, Codice civile, stabilisce che la trascrizione del contratto preliminare di vendita di
unit immobiliari deve includere le quote millesimali dellintero complesso o edificio in cui si trovano (edificio o villaggio residenziale).
(19) Oltre alla sentenza Cass. n. 4965/2004, cit. si veda la costante giurisprudenza in materia di costituzione della servit, per la quale la Suprema
Corte ha pi volte ribadito che, la mancata partecipazione al negozio costitutivo di una servit di taluno dei comproprietari di un fondo indiviso
non priva latto di effetti giuridici. Infatti, se si tratta di servit attiva, la stipulazione effettuata dagli altri comproprietari valida ed efficace anche nei confronti dellassente, in quanto con il contratto in favore di
terzo pu essere attribuito a questultimo anche uno ius in re aliena. Se invece trattasi di servit passiva la concessione vincola il proprietario concedente ai sensi dellart. 1059 cod. civ. e la servit resta definitivamente
costituita quando si verifichi ladesione degli altri comproprietari, maturi
lusucapione, ovvero vengano acquisite dal concedente anche le quote
degli altri comproprietari (cos testualmente Cass., sez. II, 18 maggio
2000, n. 6450 (s.m.) e conformi: 16 agosto 2000, n. 10822 in Riv. giur.
edilizia, 2001, I, 192; 11 luglio 1978, n. 3479, in Giur. it., 1979, I, 1, 820).
(20) Cfr. nota 6 sugli aspetti di natura processuale di tale interpretazione
e sulla questione, in casi del genere, della esistenza o meno di un litisconsorzio necessario fra i soggetti che vantino in comune uno stesso diritto su
di un bene.

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