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Relazione generale

Caratteristiche e grado di utilizzo del proprio patrimonio edilizio
Evoluzione del comparto dal 1919 al 2001

Lo studio sulle dinamiche del comparto residenziale sassarese nel corso del
`900 sono state effettuate utilizzando i dati ISTAT Censimento 2001, mentre
per gli ultimi 5 anni (periodo 2000 - 2005) la base dati interni
allamministrazione relativa allattivit del settore edilizia privata. Il tematismo
degli edifici suddivisi per epoca di costruzione si sviluppa per le 22 unit
urbanistiche del campo urbano (di seguito considerate nel loro insieme),
analizzate su sette fasi temporali delle quali due per la prima met del `900 e
cinque per la seconda met, con cadenza decennale:

edifici per epoca di costruzione
Prima del
1919
Dal 1919
al 1945
Dal 1946
al 1961
Dal 1962
al1971
Dal 1972
al 1981
Dal 1982
al 1991
Dal 1992
al 2001
totale
2610 847 1338 2016 2772 3014 1614 14211
Una lettura attenta dellintero periodo fa emergere le seguenti considerazioni:
- 1 fase ante 1919: i 2610 edifici censiti sono per gran parte ricompresi
allinterno della citt murata (61,1%), il 5,1% ricade nella addizione
ottocentesca e nel quartiere in formazione di Porcellana, l8,1% riguarda
i quartieri operai delle Conce e di Monte Rosello mentre il restante 25,7%
si distribuisce nelle restanti unit urbanistiche comprendenti lagro
interessato, a partire dal 1916, da programmi di insediamento di famiglie
contadine fuoriuscenti dal vecchio centro.
- 2 fase 1919- 1945 : in 26 anni si assiste ad uno sviluppo del patrimonio
residenziale che in termini assoluti si incrementa di 847 unit (+ 32,45%
); per effetto del piano di risanamento si concentra nella citt murata il
25% dellattivit edilizia complessiva del periodo, il 15% interessa la
crescita dei quartieri popolari del Sacro Cuore e del Monte, il 12.5% il
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completamento dellimpianto ottocentesco mentre il 10% riguarda la
costruzione del quartiere di Cappuccini. Prosegue la fuoriuscita dalla citt
verso le diverse regioni dellAgro sassarese con lo stanziamento di 228
unita residenziali monofamiliari (26,9% del totale).
- 3 fase 1946 - 1961 : nei 15 anni del dopoguerra si verifica un ritmo
sostenuto di crescita del settore residenziale con 1338 edifici prodotti (+
38,70%); tale stock si distribuisce secondo le linee guida del Piano
Petrucci, per il 20,2% nei quartieri del Sacro Cuore e Monte Rosello, per
il 16,7% a Cappuccini e Luna e Sole, per il 15% nei quartieri di Viale
Dante e Via Napoli. Seguendo meccanismi differenti rispetto a quelli del
piano regolatore, una rilevante attivit edilizia (28,6%), si riscontra
nellAgro (unit urbanistiche da 12 a 22) che si urbanizza
progressivamente a partire dai primi nuclei di Li Punti, Ottava e Caniga,
dando vita al sistema insediativo delle borgate.
- 4 fase 1962 - 1971 : rappresenta il periodo con il tasso di crescita pi
elevato (+ 42,0%); il rapido sviluppo urbano interessa i quartieri centrali
di Porcellana, Via Amendola, V.le Italia, V.le Dante, Via Napoli (41,5%), i
quartieri semicentrali di Cappuccini e Luna e Sole (11,4%), la nuova
periferia pubblica e privata di Latte Dolce e SantOrsola (9,5%), la
periferia storica di Monte Rosello. Aumenta il numero di fabbricati
costruiti nellagro (46,2%) e si consolidano le posizioni delle borgate di Li
Punti, Ottava, Bancali, Caniga.
- 5 fase 1972 - 1981 : La velocit di crescita del settore si mantiene
inalterata (+ 40,7%) ma per la prima volta il numero degli edifici
prodotti nellagro (69,2%) supera quello degli edifici nella citt compatta
(31,8%). Tali percentuali e i numeri assoluti vanno letti criticamente
considerando la diversit delle tipologie edilizie che per lagro sono
rappresentate dalla casa monofamiliare mentre per la citt compatta
corrispondono per la maggior parte ad edifici multipiano ad alta densit.
Se il dato quantitativo delle volumetrie riconsegna il primato alla citt
tuttavia molto significativa la preferenza residenziale di una parte della
popolazione, - alternativa alle opportunit offerte dalla pianificazione
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urbana - e rilevanti risultano gli effetti sul territorio in termini di consumo
di suolo. Le borgate di Bancali e Ottava sono le pi premiate da questa
scelta mentre la citt compatta si sviluppa nei quartieri di Luna e Sole,
Prunizedda, Canopoleno, (9,5%), Latte Dolce e SantOrsola (8,9%), Via
Budapest e Via Rockfeller (4,1%).
- 6 fase 1982 - 1991 : La crescita rallenta passando dal 40% al 30%
mentre prende il sopravvento il fenomeno della dispersione urbana con
l86,1% degli edifici disseminati negli 11 quartieri della corona olivetata.
Allinterno di questo contesto la situazione non omogenea dal momento
che si affermano differenti modalit di insediamento: Li Punti, perch
ricompresso nel piano Rizzotti, prende la strada di tessuto urbano a tutti
gli effetti, mentre Bancali, con il doppio degli edifici realizzati risulta
crescere privo di disegno. Nella citt compatta il restante 13,9% di edifici
si distribuisce tra i quartieri di Carbonizzi, Santa Maria di Pisa,
Prunizzedda e Canopoleno.
- 7 fase 1992 - 2001 : La crescita rallenta ulteriormente riducendosi ad
un terzo del periodo precedente (+ 12,8%); la produzione edilizia
espressa in numero di edifici premia sempre la citt dispersa (76,5%)
mentre il rimanente 23,5% di edifici si distribuisce tra le ultime
operazioni immobiliari unitarie di Baddemanna, Monte Attentu e
SantOrsola Nord e Sud e gli interventi puntuali di sostituzione edilizia
nelle zone B.

Produzione del comparto immobiliare nel periodo 2002 -2006

Per avere un quadro realistico della produzione annuale del comparto delle
costruzioni nel Comune di Sassari ci si avvalsi della elaborazione delle schede
ISTAT allegate ai moduli per la richiesta delle concessioni edilizie. Ai fini della
nostra indagine sono stati utilizzati i dati qualitativi che suddividono le richieste
tra fabbricati residenziali e non residenziali e fra nuove costruzioni e
ampliamenti e ristrutturazioni; i dati quantitativi riguardano invece la
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volumetria richiesta in progetto. La sintesi riassunta nella tabella seguente
che suddivide il periodo nelle cinque annualit:

2002 2003 2004 2005 2006 totale
R
e
s
i
d
e
n
z
i
a
l
e

Unit
immobiliari
527 491 347 346 256 1967
Volumi
(mc)
206.247,43 194.025,67 107.341,10 124.597,12 92.375,15 724586,48
N
o
n

r
e
s
i
d
e
n
z
i
a
l
e

Unit
immobiliari
527 491 347 346 256 1.967
Volumi
(mc)
567.880,93 541.358,27 222.195,88 129.855,48 112.984,79 1.574.275,35


Dallanalisi dei dati si ricava che:
- la produzione di edilizia residenziale nel periodo in esame rappresenta il
46% del totale complessivo con mc 724.586 su 1.574.275;
- nel corso del quinquennio il comparto residenziale ha avuto un
andamento decrescente a partire dalle 527 unit immobiliari ( mc
206.247) del 2002 alle 256 u.i. (mc 92.375) del 2006;
- lincidenza di interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente
(ampliamenti e ristrutturazioni) molto limitata, non superando il 10%
sul totale prodotto;
- risulta illuminante la suddivisione delle nuove costruzioni nelle due
categorie che distinguono i fabbricati al di sopra e al di sotto delle 2 unit
immobiliari (edifici pluripiano da una parte e case in agro dallaltra);
mentre le case in agro conoscono una crescita costante passando dalle
143 unit del 2002 alle 199 del 2006, la produzione di appartamenti (da
336 unit del 2002 alle 45 del 2006) subisce un forte rallentamento. La
lettura di questo fenomeno indica un progressivo esaurimento delle
opportunit di trasformazione regolate dal piano a vantaggio di
trasformazioni "spontanee. Lofferta decrescente di appartamenti nella
citt compatta (zone omogenee B, C D speciali) da parte di imprese di
costruzioni, dovuta al progressivo esaurimento delle aree edificabili,
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viene sostituita da interventi residenziali in zone E da parte di singoli
privati, quale valida alternativa sia dal punto di vista dei costi (
autocostruzione o ricorso a piccole imprese) sia dal punto di vista della
personalizzazione della casa.

Caratteristiche del comparto immobiliare
Dalle rilevazioni censuarie ISTAT 2001 risulta un patrimonio residenziale totale
pari a 20288 edifici, corrispondenti a 59261 abitazioni e 200956 stanze; l
88,60% delle abitazioni risulta occupato contro un 11,40 di non occupato,
come risulta dalla seguente tabella:


Patrimonio edilizio occupato e non occupato
utilizzato % Non
utilizzato
% Totale
edifici 16027 79,00% 4261 21,00% 20288
abitazioni 52503 88,60% 6758 11,40% 59261
stanze 181762 90,45% 19194 9,55% 200956

Per quanto riguarda la distribuzione territoriale dello stock abitativo si rileva
che:
- nel campo urbano considerato come laggregato delle 22 unit
urbanistiche che ricomprendono la citt compatta, le periferie, e la citt
dispersa, sono concentrate n 56143 abitazioni suddivise tra 50126 (
89,28%) occupate e 6017 (10,72%) non occupate;
- per il campo extraurbano che include i nuclei urbani ricompresi nelle
unita urbanistiche 23, 24, 25 (borgate agricole e borgate costiere) siamo
in presenza di un patrimonio di 3118 abitazioni di cui 2377 (76,23%)
occupate e 741 (23,77%) non occupate; il tasso di occupazione
sensibilmente pi basso si giustifica con una crescente capacit di
attrazione esercitata dal campo urbano.

Sovraffollamento e sottoutilizzo al 2001
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Sulla base delle elaborazioni dei dati ISTAT "Censimento generale della
popolazione e delle abitazioni 2001 stata elaborata una matrice di
affollamento finalizzata allanalisi della condizione abitativa delle famiglie
sassaresi. La matrice di affollamento mette in relazione il numero di stanze
dellabitazione occupata al numero di componenti costituenti la famiglia. Nella
letteratura corrente viene proposto un valore ottimale pari ad un abitante per
stanza anche se nella realt lindice medio di occupanti per stanza in Italia
molto inferiore ad 1;
nel caso dellambito urbano di Sassari il rapporto abitanti /stanze pari a 0,66 (3
stanze ogni 2 abitanti) risulta perfettamente allineato con la media nazionale.

Caratteristiche del patrimonio edilizio non occupato - premessa
I quesiti elaborati per lanalisi del patrimonio non occupato alle date dei due
censimenti ISTAT del 1991 e del 2001 non sono tra loro raffrontabili; infatti le
rilevazioni censuarie ISTAT 1991 danno conto dei motivi della non occupazione
mentre i dati ISTAT 2001 rappresentano il fenomeno dal punto di vista dello
stato di conservazione e consistenza degli immobili. Per avere un quadro pi
completo delle caratteristiche quantitative e qualitative del patrimonio edilizio
non occupato sono stati utilizzati entrambi, con laccortezza di assegnare un
valore indicativo ai dati pi vecchi.

Caratteristiche del patrimonio edilizio non occupato rilevate con il
Censimento ISTAT 1991
La consistenza del patrimonio edilizio non occupato ammonta a 5878 alloggi
dei quali il 62,8% (3693 unit) impegnata da un utilizzo saltuario (per
vacanza, per lavoro o studio, per altri motivi) mentre la restante parte risulta
del tutto inutilizzata (2239 unit). Del patrimonio edilizio non occupato una
quota rilevante risulta indisponibile (77,2,% con 4540 unit) mentre gli alloggi
disponibili per la vendita e laffitto risultano pari al 22,8% degli alloggi non
occupati. Nellipotesi di quantificare laliquota del patrimonio non occupato che
partecipa allofferta residenziale, si pu ritenere che le 3639 abitazioni
utilizzate saltuariamente a vario titolo siano fuori dal mercato immobiliare,
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come pure le 1338 unit immobiliari disponibili per la vendita e laffitto non
possono essere considerate come parte del conto dellofferta in quanto
rappresentano la quota frizionale dello stock abitativo, oscillante tra il 4% e il
7% dellintero patrimonio residenziale, fuori mercato per i tempi tecnici di
incontro tra domanda e offerta. La quota rimanente di alloggi non occupati e
non disponibili pari a 847 unit ( 14,4%), si suddivide tra patrimonio
degradato e privo di idonei servizi e patrimonio ad utilizzo rinviato nel tempo
come nel caso alloggi liberi destinati ai figli dei proprietari; se ipotizziamo
questa ultima aliquota pari al 40%, rimane il numero do 508 alloggi ( 8,6%), a
disposizione per programmi mirati di rinnovo e riqualificazione urbana.

Caratteristiche del patrimonio edilizio non occupato rilevate con il
Censimento ISTAT 2001
Nel decennio 1991 - 2001 le abitazioni non occupate sono aumentate del 15%
(880) passando da 5878 a 6758 unit pari al 11,40% del patrimonio totale. Per
quanto riguarda la distribuzione dello stock edilizio allinterno delle 25 unit
urbanistiche di riferimento, il dato pi rilevante rappresentato dalla
concentrazione di patrimonio non occupato nel centro storico che con 1006
alloggi copre il 15% del totale. Dalle caratteristiche del taglio medio, dellet
degli edifici e dallo stato di conservazione emerge che:
- gli alloggio in centro storico (unit urbanistica A) sono di taglio pi
piccolo (59,2 mq) rispetto alla media cittadina di 75,3 mq;
- il 90% degli edifici in centro storico (596 su 660) non occupati risale a
prima del 1919, mentre il 62% classificato in condizioni di
conservazioni mediocri e pessime;
- rimanendo nel campo degli edifici, si rileva che il 29% del patrimonio non
occupato (1217 unit su 4261) si trova in cattivo stato di conservazione;
applicando tale percentuale al totale dei 6758 alloggi ritroviamo 1959
alloggi degradati dei quali quasi un terzo (623 unit) si concentrano nel
centro storico.
Facendo una estrapolazione dai dati del Censimento 1991, risulta che per il
90% il patrimonio non occupato risulta non disponibile nel conto dellofferta
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perch gi impegnato da un utilizzo saltuario, rinviato e per la componente
frizionale del mercato; il rimanente 10% di stock non occupato per motivi di
degrado potenzialmente a disposizione per lo sviluppo di programmi di
recupero edilizio e riqualificazione urbana. Sul totale di 6758 alloggi si calcola
pertanto la cifra di 676 unit corrispondenti a circa mq 45.630.

Stima della domanda abitativa per il periodo 2007 - 2016
La domanda pregressa
Effettuando una sintesi delle singole componenti della domanda abitativa
pregressa al 2001 si stima un fabbisogno insoddisfatto pari a 9091 alloggi
corrispondenti a mq 736.855

La domanda aggiuntiva 2007 - 2016 delle famiglie residenti
La domanda relativa alle nuove famiglie, nellipotesi di scenario medio, si
attesta su 4146 unita articolate secondo una struttura delle famiglie che
privilegia quelle monocomponenti e bicomponenti con il 64,4% sul totale.

La domanda aggiuntiva 2007 - 2016 delle famiglie non residenti
La stima delle nuove famiglie residenti non esaurisce la domanda futura che si
completa con la non irrilevante componente espressa dai non residenti che
vivono a Sassari per periodi pi o meno lunghi pur avendo la residenza in altri
luoghi. Questa domanda si esprime tanto nellacquisto quanto nellaffitto di
abitazioni per la durata della loro permanenza. La centralit di Sassari
nellambito territoriale del Nord Ovest della Sardegna si traduce in fattore
attrattivo nei campi principalmente del terziario e delluniversit, dando luogo
ad un rilevante mercato di "city users segmentato in almeno tre componenti:
- il mondo che gravita intorno alluniversit e alla ricerca, fatto di studenti
e i docenti universitari fuori sede, laureati che frequentano master e corsi
di specializzazione;
- i lavoratori, dipendenti e liberi professionisti che hanno rapporti di lavoro
continuativi nel sassarese;
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- gli immigrati stranieri non residenti, che non ostante una loro marginalit
sociale e una subalternit economica, esercitano una pressione sul
mercato edilizio.
Risulta molto difficile stimare la dimensione esatta di un fenomeno cos
articolato, in assenza di indagini statistiche specifiche e al contempo in
presenza di eventi straordinari che alterano i dati numerici come ad esempio la
regolarizzazione dei lavoratori extracomunitari. Un tentativo di
dimensionamento pu derivare dai dati ISTAT del censimento della popolazione
e delle abitazioni al 2001 quando si prendano in esame la differenza tra
popolazione presente e residente e considerazioni sulle abitazioni non occupate
stabilmente. Al 2001 la differenza tra popolazione presente ( 123.262 unit) e
popolazione residente ( 121.000 unit) risulta pari a 2262 unit (1,83%);
applicando tale percentuale alla popolazione residente al 31 Dicembre 2006
(dati Anagrafe) , pari a 129.000, otteniamo il dato presunto di 2360 persone
non residenti. Una stima parallela pu essere condotta utilizzando il dato delle
abitazioni non occupate che dal censimento 1991 possiamo disaggregare per
motivo di non occupazione; i 3639 alloggi censiti alla data del 1991, con un
incremento del 15% al censimento 2001, diventano 4184 alloggi occupati
temporaneamente. Separando la componente delluso per vacanza (2151
unit) otteniamo 2033 abitazioni che , con un coefficiente prudenziale di 2.5
occupanti/abitazione equivalgono a 5082 non residenti. La media che si ricava
tra le due stime, pari a circa 3720 persone, pu essere preso come quota di
domanda residenziale che ad oggi trova collocazione nel patrimonio edilizio
esistente e che di questo costituisce un fattore di disturbo e compressione del
mercato. E portento necessario che, in uno studio complessivo sul
dimensionamento della domanda residenziale futura su un orizzonte di 10 anni,
si tenga conto della componente dei non residenti. Le difficolt di tale
valutazione sono legate alla fluttuazione di fattori dinamici come la
competitivit del sistema economico e del sistema universitario, la politica
dellimmigrazione con lemersione dei lavoratori irregolari e con i
ricongiungimenti familiari. Se prendiamo come riferimento la crescita dei
cittadini stranieri residenti a Sassari negli ultimi 15 anni, pari al 85%,
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realistico oltrech prudenziale fissare un incremento del 90% di non residenti
nel prossimo decennio che porterebbe a una domanda aggiuntiva di circa 3340
unit e 1500 famiglie.
La domanda complessiva per il periodo 2007 - 2016
Il fabbisogno complessivo residenziale per il decennio 2007 - 2016 ammonta a
31.851 abitanti teorici dei quali 19.271 provenienti dal fabbisogno pregresso e
12.580 derivati dalla stima del fabbisogno aggiuntivo.
Il dato del numero delle famiglie equivalenti, pari 13.419 unit ha un valore del
tutto indicativo in quanto introduce il tema delle abitazioni equivalenti
suddivise nelle sei classi di alloggio; questo dato non ha una valenza diretta nel
determinare lofferta residenziale, che resta comunque ancorata al metodo del
Decreto Floris che si esprime in mq/abitante, ma ha un valore di controllo,
oltre che dare un riferimento sulla dinamica dimensionale dei tagli di alloggio,
sempre pi orientata sulla piccola dimensione.


Caratteristiche demografiche e sociologiche della popolazione
Come la gran parte dei centri capoluogo anche il Comune di Sassari possiede
un trand demografico caratterizzato da una pressoch costante crescita del
numero degli abitanti. Le tabelle sottostanti evidenziano tale tendenza.

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Ragionando sullultimo decennio si evince che la popolazione del comune di
Sassari passata dai 120.690 abitanti del 2001 ai 130.658 del 2010.
Allaumento del numero degli abitanti ha certamente contribuito la crescita del
numero di cittadini stranieri residenti che sono praticamente raddoppiati negli
ultimi cinque anni come evidenziato nelle tabelle seguenti:

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Per quanto riguarda invece il reddito medio pro capite i redditi Irpef riferiti al
2009 mostrano un reddito medio pari a 16.647. Tale dato in linea con la
media nazionale ma, come si evince chiaramente dai grafici, la fascia di redditi
pi debole (inferiore ai 7500 euro/anno) decisamente pi elevata rispetto alla
media nazionale.

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Analogamente ad altre citt italiane anche a Sassari il numero medio di
componenti per nucleo familiare si sta tendenzialmente riducendo ed passato
negli ultimi anni da circa 2.75 del 2002 a 2.37 del 2010.
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Questo dato fa emergere come il numero di alloggi occorrenti cresce in
maniera maggiore al numero di abitanti essendo necessario un alloggio per
famiglia e presuppone una evidente esigenza abitativa pubblica in particolare
in riferimento alle classi sociali maggiormente in difficolt che, come stato
detto precedentemente, sono in numero mediamente maggiore rispetto al
resto dItalia.


Capacit della proposta di incrementare la disponibilit di alloggi da
destinare alla locazione a canone sostenibile
Attualmente il comune di Sassari dispone di 1149 alloggi destinati a E.R.P.
interamente occupati. A tali alloggi vanno sommati i 25 attualmente in fase di
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realizzazione. A tali unit si aggiungono inoltre quelle in fase di realizzazione di
propriet dellArea che constano in 116 unit abitative. Nellultimo bando di
assegnazione sono pervenute 842 domande di cui 230 inoltrate da famiglie il
cui reddito inferiore a 9.000,00. Complessivamente, ad oggi, gli aspiranti in
attesa di una abitazione sono 901.
Lintervento che si propone di attuare consta di 18 nuovi alloggi oltre ai 23
posti letto da destinare a studenti. Gli alloggi da destinare a canone sostenibile
sono distribuiti nel primo, secondo e terzo piano delledificio mentre i posti
letto da destinare alle.r.s.u. sono disponibili al piano rialzato. La soluzione di
destinare allente per il diritto allo studio le superfici presenti al piano terra,
che comprendono oltre alle stanze per gli studenti anche la sala studio, deriva
dalla necessit del comune di acquisire le risorse necessarie per la
realizzazione dellintervento come indicato nellart. 6 del bando in oggetto.
Inoltre lintervento si completa con la destinazione, al piano seminterrato, di
una porzione da adibire a lavanderia ed una da adibire ad attivit di noleggio
biciclette (bike sharing) e mezzi di mobilit sostenibile come evidenziato nelle
relazioni successive.

Capacit della proposta di migliorare le infrastrutture degli ambiti
urbani e dei quartieri degradati caratterizzati da forte disagio abitativo
Come gi accennato lintervento in questione si colloca in uno degli antichi
ingressi della citt storica e rappresenta, di fatto, parte del perimetro del
centro storico di Sassari. Tale centro storico, come nella gran parte delle centri
di una certa dimensione, si trova in una situazione di forte degrado in
riferimento alla qualit edilizia anche perch poco popolato. Col presente
intervento si prevede di migliorare decisamente le infrastrutture del quartiere
sede dellintervento in primo luogo restituendo alla citt una piazza che allo
stato attuale si trova in una condizione di evidente abbandono rendendola
maggiormente fruibile anche grazie alla presenza, nella proposta, degli spazi
verdi oggi inesistenti. In questottica anche la riqualificazione delledificio, oltre
a restituire alla citt uno degli immobili pi noti ai sassaresi, in grado di
garantire un miglioramento dei servizi offerti alla collettivit grazie allipotesi
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proposta di realizzare nei locali del seminterrato a attivit di bike sharing e
lavanderia sia per i residenti delledificio sia per i cittadini. Infine il previsto
collegamento fra la piazza S. Antonio e la stazione ferroviaria attraverso una
gradinata consente di usufruire di un ulteriore collegamento in grado di
facilitare il percorso per laccesso alla stazione medesima.