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I FONDI IMMOBILIARI

Milano, Universit Cattolica, 9 Maggio 2011

Premessa

I fondi comuni dinvestimento sono caratterizzati dalla separazione


del fondo in cui confluiscono i versamenti del pubblico dei
risparmiatori dal patrimonio della societ che gestisce il fondo
stesso (societ di gestione del risarmio S.G.R., che ha come oggetto esclusivo la gestione
dei fondi comuni). Il fondo, quindi, si qualifica come un patrimonio
senza personalit giuridica gestito dalla S.G.R.. Al riguardo si
evidenzia che:

I proprietari del patrimonio conferito nel fondo sono tutti gli


investitori che hanno acquistato le quote di partecipazione;

Gli investitori, non possono decidere in merito alle modalit di


gestione del fondo stesso: la gestione riservata alla S.G.R..
APERTI:
linvestitore
pu
richiedere il rimborso delle quote
sottoscritte in qualsiasi momento

CATEGORIE DI FONDI
COMUNI

CHIUSI: il rimborso delle quote


sottoscritte ha luogo solo alla
scadenza
delloperazione
dinvestimento
IMMOBILIARI
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Proventi dei fondi dinvestimento.


D NAV

Capital gains

t
(t0) Sottoscrizione del
fondo (valore quota
100)

(t1) Valore della


quota risultante
dal rendiconto
(105)

Art. 44 TUIR: Sono redditi di


capitale:
()
g) i proventi derivanti dalla
gestione, nell'interesse collettivo
di pluralit di soggetti, di masse
patrimoniali
costituite
con
somme di denaro e beni affidati
da terzi o provenienti dai relativi
investimenti;

(t3) Prezzo di
cessione - solo per
OICVM quotati (125)

Art. 67 TUIR: Sono redditi


diversi :
()
c-ter) le plusvalenze, diverse
da quelle di cui alle lettere c)
e c-bis), realizzate mediante
cessione a titolo oneroso
ovvero rimborso
() di
certificati di massa,

Art. 12-bis, D.M. 24 maggio 1999, n. 228 (Fondi immobiliari):


1.
I fondi immobiliari sono istituiti in forma chiusa.
2.
Il patrimonio dei fondi immobiliari, nel rispetto dei limiti e dei
criteri stabiliti dalla Banca d'Italia, anche con riferimento a
quanto disposto dall'articolo 6, comma 1, lettere a) e c), numeri 1 e
5, del Testo unico, investito nei beni di cui all'articolo 4, comma
2, lettera d), (beni immobili, diritti reali immobiliari, e partecipazioni in societ
immobiliari, parti di altri fondi immobiliari, anche esteri); in misura non inferiore
ai due terzi del valore complessivo del fondo. Detta percentuale
ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altres
investito in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in
strumenti
finanziari
rappresentativi
di
operazioni
di
cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali
immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare. I limiti di
investimento indicati nel presente comma devono essere raggiunti
entro ventiquattro mesi dall'avvio dell'operativit.

Art. 6, D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (Regime tributario del fondo ai


fini delle imposte sui redditi) [Decorrenza: Dal 1 luglio 2011]
I fondi di investimento immobiliare non sono soggetti alle imposte sui
redditi ed allIrap e sono considerati lordisti ai fini dellapplicazione
dellimposta sostitutiva di cui al D.Lgs. 239/1996 sui redditi di capitale
rivenienti dai titoli emessi dai cosiddetti grandi emittenti.
Ai fondi immobiliari, non si applicano le ritenute previste sugli interessi
dei depositi e conti correnti bancari e postali, sulle operazioni di
riporto, PcT e prestito titoli, sui dividendi e sugli altri redditi di capitale
corrisposti dai fondi comuni di diritto estero.
Le ritenute operate (in via residuale) su taluni redditi di capitale (ad
esempio: accettazioni bancarie, cambiali finanziarie, titoli atipici, obbligazioni non
ricomprese nellambito di applicazione del D.Lgs. 239/1996) operano a titolo

dimposta.
Alle cessioni ed ai conferimenti ai fondi di investimento
immobiliare, si applica la norma antielusiva di cui all'articolo 37-bis
del DPR 600/1973 (Sono inopponibili all'amministrazione finanziaria gli atti, i fatti e i
negozi, anche collegati tra loro, privi di valide ragioni economiche,diretti ad aggirare obblighi
o divieti previsti dall'ordinamento tributario e ad ottenere riduzioni di imposte o rimborsi,
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altrimenti indebiti)

Art. 7, D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (Regime tributario dei


partecipanti) [Decorrenza: Dal 1 luglio 2011]
Sui proventi dei fondi immobiliari (art. 41, let. g), TUIR: i proventi derivanti dalla
gestione, nell'interesse collettivo di pluralit di soggetti, di masse patrimoniali costituite con
somme di denaro e beni affidati da terzi o provenienti dai relativi investimenti), la

S.G.R., opera una ritenuta del 20%. La ritenuta applicata a titolo


d'acconto nei confronti di:
a) imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative
all'impresa commerciale;
b) societ in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate;
c) Soggetti passivi IRES.
Nei confronti di tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi
da IRES, la ritenuta applicata a titolo d'imposta. La ritenuta non
operata sui proventi percepiti dagli Oicvm e dai fondi pensione.

La ritenuta si applica sull'ammontare dei proventi riferibili a ciascuna


quota risultanti dai rendiconti periodici (art. 6, comma 1, lettera c), numero 3),
del TUF), distribuiti
in costanza di partecipazione nonch sulla
differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo
di sottoscrizione o acquisto (Il costo di sottoscrizione o acquisto documentato
dal partecipante. In mancanza
dichiarazione sostitutiva).

della

documentazione il costo documentato con una


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Art. 7, c. 3, D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (Regime tributario dei


partecipanti non residenti) [Decorrenza: Dal 1 luglio 2011]
Non sono imponibili i proventi derivanti dalla partecipazione a fondi
immobiliari percepiti da:
a) fondi pensione e organismi di investimento collettivo del risparmio esteri,
sempreche istituiti in Stati white list;
b) enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi
internazionaliresi esecutivi in Italia;
c) Banche centrali od organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello
Stato.

Ai soggetti diversi da quelli sopra elencati, non si rende applicabile il


regime di esenzione e, pertanto, sui proventi derivanti dalla
partecipazione a fondi immobiliari da essi percepiti si applica la
ritenuta a titolo dimposta del 20 per cento, ovvero, se residenti in Paesi
con i quali in vigore una Convenzione contro le doppie imposizioni, la
minore aliquota convenzionale (Circ. Age 11/2011: in mancanza di unapposita
previsione convenzionale, i proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari
rientrano nella categoria degli interessi disciplinati dallarticolo 11 delle convenzioni concluse
dallItalia che siano conformi al modello di convenzione OCSE trattandosi comunque di redditi
di capitale diversi dai dividendi. La dottrina al riguardo discorde.).

Art. 7, c. 3, D.L. 25 settembre 2001, n. 351 (Regime tributario dei


partecipanti non residenti) [Decorrenza: Dal 1 luglio 2011]
In base al principio di territorialit (art. 23, comma 1, lettera f), TUIR) del TUIR
le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di quote di fondi
comuni immobiliari realizzate da soggetti non residenti sono imponibili
nel territorio dello Stato a condizione che si tratti di quote che si
trovano (alias siano depositati) nel medesimo territorio e che non siano
negoziate in mercati regolamentati.
Qualora il soggetto che realizza la plusvalenza sia residente in un paese
con il quale e in vigore una Convenzione per evitare le doppie
imposizioni si rende applicabile il regime convenzionale (art. 13, Mod.
Convenzione OCSE, imponibilit nel paese dellalienante)

In ogni caso, dette plusvalenze non sono imponibili se realizzate da


soggetti residenti in paesi white list (articolo 6, comma 1, del D.Lgs. n. 239 del
1996 e articolo 5, comma 5, del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461).