Relazione di stima

Università degli studi di Pisa

Facoltà di Ingegneria

c.d.l. Ingegneria Civile e Ambientale

RELAZIONE DI STIMA

Visita esterna con analisi urbanistica e ricerca catastale

Revisore: ing. Donato Di Cecilia

Docente: prof. Massimo Rovai

Studenti: Gjergji Lorenc, Piergallini Nico

Data consegna esercitazione: 18/02/2013

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Sommario
Valutazione immobile....................................................................................................................................3

Ubicazione: confini e accessibilità..............................................................................................................3

Dati identificativi fabbricato.......................................................................................................................3

Dati generali valutazione............................................................................................................................4

Dati identificativi immobile........................................................................................................................4

Descrizione immobile.................................................................................................................................4

Condizioni di manutenzione e stato di completamento:............................................................................5

Descrizione contesto:.................................................................................................................................5

Mercato immobiliare della zona................................................................................................................6

Consistenza immobiliare............................................................................................................................6

Valore di mercato “libero e disponibile”....................................................................................................6

Allegato 1 - Ubicazione...................................................................................................................................7

Allegato 2 – Documentazione fotografica......................................................................................................8

Allegato 3 – Indagini di mercato.....................................................................................................................9

Allegato 4 – Documentazione urbanistica....................................................................................................10

Allegato 5 – Valutazione immobile con metodo comparativo.....................................................................11

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Valutazione immobile

Ubicazione: confini e accessibilità

Regione: Toscana Contesto urbano: Normale

Provincia: Pisa Tipologia immobiliare zona: Residenziale

Comune: Pisa Posizione: Periferia

Località: Cisanello Sviluppo area: 100,00%

Indirizzo: Via Pasquale Landi, 7 A Accessibilità: Normale

Dati identificativi fabbricato

Tipologia immobile: Residenziale Piani interrati/seminterrati: 0

Manutenzione Esterni: Buono Piani fuori terra: 5

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Dati generali valutazione

Tipologia valutazione: Visita esterna con analisi urbanistica e ricerca catastale

Metodo Comparativo (visita esterna, analisi di marcato

Metodologia di valutazione: e ricerca catastale)

Totale superficie complessiva: 100,58 m2

Valore immobile: 262.000 €

Studenti: Lorenc Gjergji, Nico Piergallini

Docente: Prof. Massimo Rovai

Data valutazione immobile: 04/02/13

Data consegna valutazione: 18/02/13

Dati identificativi immobile

Regione: Toscana

Provincia: Pisa

Comune: Pisa

Indirizzo: Via Pasquale Landi, 7/A

CAP: 56124

Tipologia immobile: Residenziale

Identificazione catastale: Catasto fabbricati: Foglio 71, mappale 1568

Descrizione immobile
L’immobile in oggetto è collocato all'interno di un complesso formato da 2 condomini gemelli con
un giardino comune. L'oggetto della stima è un appartamento di 92 m 2 circa, con lati 9x10m,
posto al terzo piano. L’accesso al fabbricato è possibile tramite una rampa di scale oppure
tramite ascensore interno.
L’edificio ha una copertura piana non calpestabile con un rivestimento in piastrelle porcellanate,
la struttura portante è a scheletro indipendente in cemento armato. Gli infissi hanno telaio in
legno e vetro a camera d’aria con tapparelle in PVC per l'oscuramento. Le facciate presentano un

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misto tra intonaco tinteggiato di color bianco e il verde delle mattonelle in gres nella parte
inferiore dell'edificio.
Il condominio ha una forma particolare con delle rientranze e delle sporgenze geometriche,
studiate per creare uno slancio avvolgente verso l'alto.
Il complesso residenziale è dotato di un accesso carrabile e due accessi pedonali. Il passo
carrabile prosegue dividendo in due parti il giardino fino ad arrivare nella zona retrostante dove
sono ubicati i box auto.
L'appartamento in esame è sito all'interno del complesso denominato “SCALA A”, interno 12
piano 3. Esso è così composto: ingresso – soggiorno – tinello – cucinotto – corridoio – bagno
principale – bagno di servizio – camera matrimoniale – ripostiglio – camera singola, per un totale
di 92 m2 di superficie calpestabile.
Nel Marzo 2010 è stata eseguita la ristrutturazione completa degli interni, per cui l'appartamento
risulta in ottime condizioni di manutenzione. Tutti gli impianti sono a norma con regolari
certificazioni e non presentano carenze.

Condizioni di manutenzione e stato di completamento:

Manutenzione Interni: Ottimo

Manutenzione Impianti: Ottimo

Manutenzione Strutture: Buono

Stato Completamento: 100%

Descrizione contesto:
L'appartamento oggetto della presente stima è situato all’interno di un complesso residenziale
nel quale sono presenti 2 condomini di 5 piani ciascuno, al complesso si accede da un passo
carrabile dotato di cancello con apertura elettronica automatico e da 2 accessi pedonali.
Il complesso sorge in una zona periferica della città, le strutture limitrofe sono per la maggior
parte di tipo abitativo, nella fattispecie condomini. La zona è coperta dalla raccolta differenziata.
Antistante al palazzo ci sono le fermate del bus 13 e 14 (fermata di Via Betti).
Nella zona sono presenti centri commerciali, una chiesa cattolica, un asilo nido e, a pochi metri,
un’edicola.

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La stazione ferroviaria più vicina è Pisa Centrale che dista 3 km, l'ingresso per il raccordo FI-PI-LI e
per l'autostrada dista 5 km, l'aeroporto Galileo Galilei dista circa 3 km.

Mercato immobiliare della zona.

Offerta commerciale degli immobili in zona normale;

Domanda commerciale degli immobili in zona: buona;

Valore ( €/m2) degli immobili in zona (agenzia del territorio): min. 1900, MAX. 2800;

Valore ( €/m2) degli immobili in zona (indagini di mercato) : min. 2160, MAX. 2670.

Consistenza immobiliare

Dati catastali Destinazione d’uso (*) Lorda (*) Ragguaglio (*) Ragguagliata
Foglio 69 parte 330 sub.
Residenziale 92,58 1 92,58
6
Foglio 69 parte 330 sub.
Box 10 0,8 8
1

Totale 102,58 1 100,58

(*) superfici lorde e destinazione d’uso desunte da documenti forniti e/o indagini catastali, fattori di ragguaglio condivisi con
“Cliente”. Le consistenze sono state dedotte dai dati catastali (estratti di mappa, visure) e confrontate sommariamente sul campo.

Valore di mercato “libero e disponibile”

Superficie: 100,58 m2;

Valore di mercato unitario: 2600 €/m2;

Valore di mercato: 262.000 €.

La valutazione ha tenuto conto dei fattori positivi, quali condizioni dell’immobile e buona
accessibilità. Per determinare le consistenze non è stato fatto un rilievo, ma sono state dedotte
dalla documentazione catastale e successivamente sommariamente verificate sul campo.

Tutti i documenti utilizzati in questa valutazione sono riportati negli allegati e sono consultabili presso il
sito dell’agenzia del territorio.

Allegato 1 - Ubicazione

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Mappa stradale, Google Maps

Immagini aeree, Google Heart

Allegato 2 – Documentazione fotografica

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Lato Nord-Est

Lato Est

Lato Sud

Allegato 3 – Indagini di mercato

Banca dati quotazioni immobiliari Agenzia territorio

Risultato interrogazione: Anno 2012-Semestre 1

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Provincia: Pisa;

Comune: Pisa;

Fascia/Zona: Periferica/ZONE: CISANELLO, PISANOVA, S.MICHELE;

Codice di zona: D3;

Tipologia: Abitazioni civili;

Destinazione: Residenziale.

Valore mercato Valore locazione

Stato Superficie
Tipologia (€ al m2) (€ per mese) Superficie
conservativo (L/N)
Min Max Min Max

Abitazioni civili Normale 1900 2800 L 7,1 11 N

Abitazione di
Normale 1650 2400 L 6,6 9,3 N
tipo economico

Box Normale 970 1300 L 6,1 8,9 N

Villini / Ville Normale 2100 2900 L 9,7 13,8 N

Lo stato conservativo è quello più frequente in zona

Il valore di mercato è espresso sulla superficie Lorda (L) o netta (N)
Il valore di locazione è espresso sulla superficie Lorda (L) o netta (N)

Allegato 4 – Documentazione urbanistica

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Relazione di stima

Allegato 5 – Valutazione immobile con metodo comparativo

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Data di
02/02/2013
valutazione
Descrizione In zona Via Landi, comodo
sintetica appartamento posto al
primo piano composto da:
ingresso tradizionale, cucina
abitabile, sala doppia, 2
camere, ampio bagno con
finestra, balcone, garage,
posto auto. L'immobile,
anche se abitabile, necessità
di qualche piccolo intervento
manutentivo.
Foto
03/02/2013
Appartamento, 100 m2, 6 vani,
2 camere, soggiorno, servizi
doppi, terzo piano, balcone,
terrazzo, giardino comune,
ascensore, box auto, in stato
abitabile, libero al rogito.
In perfette condizioni,
pavimenti in marmo e parquet.
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01/02/2013
Appartamento dal taglio
tradizionale, molto luminoso.
ampio ingresso, cucina
abitabile con terrazzina
verandata, soggiorno con
balcone e finestra, 2 camere,
di cui una con balcone, studio
ed ampio ripostiglio, posto
auto, da riammodernare.

Indirizzo Via Andrea Cesalpino Via P. Landi 6 Via E. Betti 2-4

Distanza Circa 300 m Circa 50 m Circa 100 m

dall’immobile in
oggetto
Richiesta € 194.000,00 € 260.000,00 € 254.000,00
economica
Superficie 90 m2 100 m2 95 m2

Valore a m2 €2160,00 € 2.600,00 € 2.670,00

Piano 1 4 3

Condizioni di Sufficiente Buono Discreto

manutenzione
Livello Adeguato Adeguato Adeguato
impiantistico
Presenza Si No No
Garage
Altro 1 posto auto coperto, 1 posto auto, 2 balconi, 1 posti auto coperto, balcone,
garage, balcone, ascensore ascensore veranda abitabile, ascensore

AGGIUSTAMENTI - coefficienti correttivi

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Immobile da valutare 1 2 3

Ubicazione Simile Simile Simile

% 0% 0% 0%

Pregio Archit. e caratteristiche generali Simile Superiore Simile

del fabbricato
% 0% -5% 0%

Piano Inferiore Superiore Simile

% 10% -5% 0%

Stato manutentivo Inferiore Simile Inferiore

% +10% 0% +7%

Dimensioni Inferiore Superiore Superiore

% 0% 0% 0%

Aggiustamento totale +20% -10% +7%

Valore medio unitario corretto € 2.592,00 € 2.340,00 € 2.857,00

Valore medio unitario 2.600 €/m2

(arrotondato per eccesso )

Tipologia di valutazione praticata metodo comparativo

Superficie oggetto di stima 100,58 m2

VALORE DI MERCATO
(arrotondato per eccesso ) 262.000,00 €

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