Corso di laurea magistrale in Architettura

La valutazione economica dei progetti

Soggetti, obiettivi, criteri di valutazione

Prof. Ezio Micelli

Università IUAV di Venezia

8.X.21
 La valutazione economica dei progetti
e il giudizio sulla loro fattibilità

• La valutazione e l’utilità di un progetto possono essere letti a

partire da una pluralità di riferimenti scientifici e disciplinari
• In questo corso viene assunta una specifica prospettiva
disciplinare: quella dell’economia
• La valutazione e la successiva verifica di fattibilità di un progetto
dipendono dalla capacità di quest’ultimo di determinare
condizioni di cooperazione fra gli attori chiamati a realizzarlo

Valutazione economica del progetto - aa 2021-22

 Chi trasforma la città?
Una lettura economica a partire dal mercato

• L’azione dello sviluppo immobiliare è centrale nelle trasformazioni

urbane
• Il soggetto che la promuove è lo sviluppatore che opera
nell’intento di un beneficio economico rapportato alla natura e alle
caratteristiche dell’intrapresa
• La figura dello sviluppatore non dipende dalla taglia
dell’intervento, quanto dalle finalità e dai criteri di valutazione
dello sviluppo

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 Trasformazioni private,
trasformazioni pubbliche

• Le trasformazioni private hanno sempre a premessa investimenti di

capitale pubblico nell’ambito delle infrastrutture e dei servizi
collettivi
• Le prime come i secondi possono essere realizzate per mezzo di
fondi esclusivamente pubblici oppure attraverso il concorso di
capitali privati
– Aeroporti, porti e altre infrastrutture possono essere realizzate in
regime di project financing
– Allo stesso modo, stadi, università cliniche possono essere realizzate
con capitali privati ed essere oggetto di convenzione e accordo tra
pubblico e privato

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 Le forme dell’attività di sviluppo

• Le operazioni di sviluppo possono prendere forme molto diverse

tra loro, per scala, per tipo di attività, per natura del beneficio
– La scala può variare dal lotto singolo destinato allo sviluppo di una o
più abitazioni destinate alla vendita fino ai grandi interventi
immobiliari destinati a trasformare una città
– L’attività di sviluppo può riguardare immobili a destinazione assai
varia e può riguardare la totalità o solo una parte dell’immobili o di
sue componenti
– La natura del beneficio può essere diversa: gli immobili trasformati
possono essere messi in vendita oppure essere messi a reddito

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 La prospettiva dello sviluppatore

• Chi intraprende un’azione di sviluppo immobiliare intende ottenere

un profitto commisurato al rischio dell’iniziativa
• Il problema della valutazione consiste nella valutazione della
convenienza economica allo sviluppo del progetto
– E dunque diviene necessario valutare i costi e i ricavi e l’esistenza di
un beneficio a favore dell’imprenditore che promuove lo sviluppo

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Valutazione economica del progetto - aa 2021-22
 Le regole del gioco
Mercato e pianificazione
• La convenienza economica dell’investimento immobiliare deve
tenere conto delle regole che l’amministrazione ha posto a
fondamento della trasformazione dell’ambiente costruito
• Tali regole sono contenute negli strumenti di pianificazione che in
ogni città sono vigenti
• Possiamo assumere questi strumenti
– nella loro forma vigente,
– oppure possiamo considerarli entro una prospettiva dinamica e
dunque suscettibile di progressive modificazioni anche sulla base
delle stesse richieste del developer

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EM | Venezia, URise 21
 La figura della proprietà

• Perché uno sviluppo abbia luogo, è necessaria l’adesione della

proprietà dei beni oggetto di trasformazione
• Il proprietario e lo sviluppatore perseguono obiettivi non
coincidenti
– Lo sviluppatore persegue l’obiettivo della massimizzazione del
beneficio legato alla trasformazione dei beni (massimizzazione del
profitto)
– La proprietà intende massimizzare il beneficio derivante dallo
cessione del bene (massimizzazione della rendita)
• Ogni proprietario è monopolista di una risorsa non sostituibile

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 Il developer proprietario

Developer Proprietario

Massimo profitto Massima rendita

A volte il developer e la proprietà sono la stessa persona fisica o giuridica

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Valutazione economica del progetto - aa 2021-22
 Il developer costruttore

A volte il promotore e il costruttore sono riuniti in una stessa figura

Developer Costruttore

Massimo profitto Massimo profitto

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 I criteri di fattibilità

• La convenienza di un investimento immobiliare per il promotore

può avvenire attraverso criteri economici e finanziari
• Una misura di semplice impiego è rappresentata dal calcolo del
margine lordo del progetto, inteso come differenza tra ricavi e
costi di quest’ultimo
• Le misure finanziarie individuano il rendimento finanziario del
progetto e permettono il confronto con valori di soglia prestabiliti:
il valore attuale netto (VAN)

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