Corso di Valutazione economica del progett

I valori di ricavo e di costo del progetto

Ezio Micelli
Università IUAV di Venezi

15-22.X.2021




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 Il valore di mercato

• La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di essere

oggetto di scambio determina l’esistenza di un valore di mercat
• Questo è inteso come l’equivalenza fra una quantità di
moneta ed un ben
• Il valore di mercato è funzione della domanda e
dell’offerta

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 La definizione IVSC RICS

di valore di mercato

Il valore di mercato è definito come l’ammontare a cui una

proprietà può essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un
venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi
interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo
un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe
in modo informato, con cautela e senza coercizioni (Standard di
Valutazione RICS, Edizione italiana, 2009).

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 La metodologia estimativa

• La metodologia estimativa rappresenta l’insieme delle tecniche e

degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di
stim
• I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo,
possono essere distinti in
– procedimenti diretti o sintetici
– procedimenti indiretti o analitici

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 Procedimenti diretti

• Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di

prezzi relativi a transazioni di beni analogh
• Due operazioni fondamentali consentono di giungere alla
stima del valore
– la prima consiste nella raccolta di dati storici relativi a transazioni di
beni immobili analoghi: i prezzi rappresentano il fondamento della
stim
– la seconda consiste nella formulazione vera e propria del
giudizio di stima del bene, attraverso procedimenti che sono
funzione della quantità e della qualità delle informazioni disponibili

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 Quali caratteristiche per un

confronto tra beni analoghi?

• Come è possibile individuare beni che abbiano tratti di effettiva

analogia con quelli che il progetto promuove
• Distinguiamo i beni immobili secondo i criteri che ne permettono
la corretta qualificazione e dunque il confronto
– Funzione e tip
– Localizzazione
– Qualità progettuale costruttiv
• Analogamente a quanto avviene nella promozione dei beni manifatturieri,
è necessario considerare la collocazione dei beni esito del progetto nel
corretto segmento di mercato cui sono indirizzato

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 Stima analitica del valore di mercato

• La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un

bene economico si ottiene

• attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e ordinari per n

anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato

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 Valore di mercato, di reddito

e saggio di capitalizzazione
• Esiste una relazione che unisce il valore patrimoniale di
un bene - il suo valore di mercato - e la sua capacità di
generare reddito - un affitto, ad esempio - nel temp
• Il rapporto tra valore di mercato e canone di locazione è di
proporzionalità: all’aumentare del primo aumenta il second
• Ciò che varia è il valore percentuale che lega le due
grandezze: questa grandezza economica prende il nome di
saggio (tasso) di capitalizzazion
• Il tasso di capitalizzazione varia in funzione del rischio proprio di
ogni categoria di beni immobili

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 Il saggio di capitalizzazione tra il valore di

mercato e il valore di locazione
Supponiamo un immobile
del valore di 200.000 euro
Vm a destinazione
residenziale
Il rapporto di proporzionalità tra
valore di mercato e la capacità
Il saggio di capitalizzazione
reddituale di un bene immobile è (lordo) nel settore
dunque legata a una percentuale che r residenziale può essere
evidenzia quale parte del valore stimato
approssimativamente nel 5%
patrimoniale può essere richiesta Il canone di locazione può
nella forma di un canone di essere determinato
locazione moltiplicando il valore per il
R saggio di capitalizzazione
(200000*0,05=10000) ed
eventualmente poi ripartito
su base mensile

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 Stimare il valore per capitalizzazione
• Posso anche effettuare
l’operazione inversa: stimare il
valore a partire dal valore
reddituale di un bene rapportato al
saggio di capitalizzazione
• Il valore del bene è uguale al
flusso dei suoi redditi netti
o lordi scontato all’attualità
• La legenda della formula
– V: valore di mercato
– R: reddito del bene su base annua
– r: saggio di capitalizzazione

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 I costi del progetto

• Possiamo considerare due diverse prospettive nella

formulazione del valore di costo
– un primo caso riguarda la produzione di beni intesa come
promozione immobiliare
– un secondo caso riguarda la produzione intesa come
costruzione
• Il primo caso contiene il second
– in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta
una voce del costo totale di produzione immobiliare

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 Costi e soggetti

I soggetti

Nella produzione edilizia

Imprenditore Imprenditore
la struttura dei costi Promotore Costruttore
assume forme diverse in
funzione dei soggetti
Costo totale Costo di
di produzione costruzione
Ctot Cc

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 • Il costo di produzione è dato dalla somma

La funzione di costo dello sviluppatore

delle seguenti voci di costo

CP = Ca + CC + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up

• dove
– Ca: costo del bene oggetto di trasformazione
– Cc: costo di costruzione
– St: spese tecniche (di progettazione e di
collaudo)
– Oneri concessori suddivisi in
• Ou: oneri di urbanizzazione primaria e
secondaria
• Ccc: contributo sul costo di costruzione
– I: interessi sul capitale finanziario
– Sc: spese di commercializzazione
– Up: utile dell’imprenditore promotore

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 Stime del costo di costruzione

e livello di progettazione
• La stima del valore di costo può avvenire attraverso
– procedimenti sintetici
– procedimenti analitici
• La scelta del procedimento è legata
– alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto

Livello di Procedimento Obiettivo

definizione progettuale

Progetto preliminare Sintetico Preventivo sommario

attività di ideazione

Progetto esecutivo Analitico CME

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 La stima sintetica dei valori di mercato/costo:


il caso di un’ampia dotazione di prezzi/costi

• La raccolta dei dati

permette di ricostruire
una curva dei valori di
tipo gaussiano
• In questo caso la stima
del bene/del costo
avviene attraverso il
calcolo della media
aritmetica

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 Scarsa numerosità dei dati:

stima con la scala dei prezzi/costi noti

• Possibilità di formazione di una scala di prezzi/

costi noti P1> P2> P3> Pn> Pn+1 di beni
approssimativamente analoghi a quello n da
stimare
• Inserimento del bene da stimare nel “gradino”
corrispondente alla maggiore analogia, risultando
Vn = Pn

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Quali fonti per la stima dei valori di mercato?

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Quali fonti per la stima del costo di costruzione?

• L’intervento –della durata

19 mesi- riguarda la
costruzione di un edificio
di 10 piani fuori terra, in
cui è prevista la
realizzazione di 2 negozi
al piano terra, 2 uffici e
25 abitazioni ai piani
superiori e due piani
seminterrati (destinati a
box auto e cantine)

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 Le caratteristiche del progetto

• Il terreno su cui sorge l’opera è di circa 9.400 mq e di

questi 5.000 sono destinati a superficie verde
• Le principali caratteristiche quantitative dell’edificio in
progetto sono le seguenti:
– La superficie lorda di pavimento: 2.961 mq
– Il volume totale: 9.771 mc
• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il
seguente:
– €/mq: 1.008,00
– €/mc: 305,00

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I costi: valori totali, unitari e percentuali

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Quali fonti per la stima de

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 Il valore del costo dell’area e
dei beni soggetti a trasformazione

• Il valore del costo dell’immobile soggetto a

trasformazione può essere stimat
– per via sintetica
– per via analitica
• Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al
mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da
ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali
procedere alla stima per comparazione

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 Un metodo rapido per

la stima delle aree edificabili

• E’ possibile stimare il valore di un’area edificabile anche a partire dal

valore dell’incidenza are
• Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è
possibile realizzare all’interno di una certa area e applicare il
coefficiente di incidenza are
• Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in
quanto sconta un’elevata aleatorietà

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 Il valore di un’area tramite
il rapporto dell’incidenza area

• La formula impiegata per definire il valore di trasformazione

Vt = Vm * i
• dov
– Vm è il valore di mercato dei beni prodotti
– ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore
degli immobili prodotti al valore dell’area

• La stima attraverso l’incidenza area appare utile solo in prima

approssimazione

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 Un esempio

• Mq di immobili realizzabili 100 m

100*100*0.3= 3.00
• Se Vm = 2.000/mq,
Vtm = 3.000 * 2.00
• Se Ia = 15%
Va = 6.000 * 0,15= 900 Area edificabile 100 m
in migliaia di euro

Ie è l’indice edificatorio
stabilito dal piano regolatore
Ie = 0,3 mq/mq

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