Infiltrazioni acqua dal lastrico solare – Normativa di riferimento ai fini del risarcimento.

Premessa: la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni
dell’edificio è derogabile dal regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero dalle deliberazioni
dell’assemblea, quando approvate da tutti i condomini. In assenza di deroga, le spese sono sostenute da tutti i condomini
in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno.
Quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso
che ciascuno può farne. Infatti se un condominio ha più scale, lastrici solari, cortili, ovvero opere o impianti destinati a
servire una parte soltanto del fabbricato, (c.d. condominio parziale) le spese relative alla loro manutenzione sono a
carico soltanto del gruppo di condomini che ne trae utilità.
L’adozione di un criterio di ripartizione difforme da quello di cui l’art. 1123 c.c. (fatta eccezione il caso di regolamento
di condominio contrattuale) è possibile solamente se la deliberazione è presa con il consenso di tutti i condomini e, in
caso contrario, la deliberazione deve essere considerata nulla e, come tale, impugnabile da chiunque vi abbia interesse.
La regola, quindi, è quella della ripartizione delle spese condominiali secondo i criteri di proporzionalità di cui all’art.
1123 c.c..
Il lastrico solare come parte comune del condominio, e quindi in comunione pro indiviso, in quanto destinato a
soddisfare esigenze di carattere generale e fondamentale del condominio (in assenza di volontà contraria delle parti
contraenti).
Quindi, il lastrico solare (o la terrazza di copertura) sarà oggetto di proprietà comune se il contrario non risulti dal titolo,
per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai
singoli condomini.
Concludendo, i beni e i servizi elencati nell’art. 1117 c.c. sono, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento
strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune, per effetto dell’acquisto della
proprietà dei piani o porzioni di piano.
La natura condominiale del lastrico solare ex art. 1117 può essere esclusa dunque soltanto da uno specifico titolo in
forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche
a beneficio dell’unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune.
Il lastrico solare, o terrazzo o anche terrazzo di copertura o terrazzo a livello, in quanto superficie scoperta posta al
sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e
funzionalmente, è qualificabile come parte comune quando presenta connotati comportanti la materiale destinazione del
bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari. Esso,
anche quando è proprietà esclusiva, assolve comunque la funzione di copertura dell’intero fabbricato, sicché alla cui
manutenzione debbono concorrere tutti i comproprietari, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1126 c.c..
Va esclusa la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità
immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente la funzione di copertura di una sola delle stesse e non
anche di altri elementi comuni, presenti nel c.d. condominio orizzontale.
Il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, né
rinunziando al diritto né modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.
Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è automatico è irrinunciabile, nonché proporzionato al valore del
piano o porzione di piano che gli appartiene, sempre che il titolo non disponga altrimenti.
In merito ai lastrici solari di uso esclusivo, i proprietari sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle
riparazioni o ricostruzioni del lastrico: quanto ai residui due terzi, essi restano a carico di tutti i condomini dell’edificio
o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di
ciascuno.

Tetti e lastrici solari

L’elemento in comune dei tetti e dei lastrici solari è che entrambi svolgono la funzione di copertura degli stabili.
Ecco spiegato il motivo per il quale, secondo la legge, la loro proprietà si presume in comunione a tutti i condomini ed
ecco perché, in linea generale, le spese per la loro riparazione sono ripartite tra tutti i condomini, in base ai millesimi di
proprietà di ciascuno. Qual è la differenza tra tetto e lastrico? Infatti, il fatto che, anche dal punto di vista
terminologico, questi due tipi di copertura vengano definiti diversamente, evidenzia l’esistenza di una differenza di tipo
sostanziale.
In effetti, guardando all’aspetto concreto, viene definito tetto quella copertura formata da una o più piani inclinati che
ha la funzione esclusiva di rivestimento dello stabile. Si tratta, più di specifico, di un tipo particolare di copertura che
non consente il suo uso come piano di calpestìo. Banalmente, quindi, il tetto è la parte superiore, che copre, villette
oppure fabbricati e che normalmente viene ricoperto con tegole oppure lastre.
Invece, si definisce lastrico solare quella particolare copertura del fabbricato che ha forma piana, quindi non inclinata,
e che pertanto è accessibile da parte dei condòmini. Quindi, a differenza del tetto, il lastrico solare è destinato non solo a
svolgere la sua funzione di copertura, ma è utilizzabile anche per finalità diverse. Ad esempio, si pensi alla possibilità di
usare il lastrico come solarium oppure per sistemare gli stenditoi della biancheria e così via dicendo.
Premesse le basi della materia, c’è da dire che è possibile anche che il tetto venga utilizzato, di fatto, da alcuni
condomini. Tuttavia, per la legge ciò non è significativo e non è permesso l’acquisto del tetto, a titolo di usucapione,
atteso che in esso è connaturata la sua destinazione a copertura dello stabile.

Proprietà comune e proprietà esclusiva

Come si è avuto modo di anticipare, il motivo per il quale il tetto è ritenuto per legge sempre di proprietà del
condominio e, quindi, di tutti i condomini, consiste nel fatto che nella stragrande maggioranza dei casi, a meno che non
esista un titolo che disponga in modo diverso come un regolamento di condominio contrattuale o dagli atti di acquisto
stesso, il tetto svolge solo la funzione di copertura e la sua natura di bene comune è irrinunciabile.
Ecco perché la comunione del tetto non riguarda solo i condòmini le cui proprietà si trovino sottostanti allo stesso, ma
appartiene a tutti quelli la cui proprietà si svolge, rispetto allo stesso, in senso orizzontale. Ed ecco spiegato anche per
quale motivo, in linea generale, le spese di manutenzione del tetto vengono ripartite tra tutti i partecipanti al
condominio.
Cosa accade se il proprietario dell’ultimo piano utilizza il tetto in modo diverso e più ampio rispetto agli altri
condomini? In verità, questa ipotesi non viene considerata vietata dalla legge, anche perché si tratta, a ben vedere, solo
di un uso più intenso, esercitato dal proprietario dell’ultimo piano, che comunque non impedisce il pari uso da parte
degli altri.
È evidente il fatto che il proprietario della porzione di piano, trovandosi a diretto contratto con il tetto, possa fare
maggiore uso del bene comune, ma questa circostanza non impedisce il pari uso che la legge garantisce a tutti gli altri
condòmini.
Facciamo un esempio: se il condòmino che è proprietario del piano sottostante al tetto comune, apre su di esso delle
finestre, magari per dare luce oppure aria alla propria casa, sappi che lo può fare. Ciò gli è consentito solo se queste
opere vengono effettuate a regola d’arte e se tale trasformazione non pregiudica la funzione di copertura tipica del tetto.
Quindi, l’uso particolare e più intenso che un condomino intende avere dal bene comune è sempre possibile sempre che
lo stesso sia compatibile con il diritto degli altri condomini al pari uso. Questo spiega anche perché in queste ipotesi non
è indispensabile ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Pur qui precisando che rientra nella diligenza
della persona preoccuparsi di sottoporre l’intervento che vuole fare, in via preventiva, all’assemblea. Tanto all’evidente
fine di evitare future contestazioni o altri problemi.
Per quanto riguarda il lastrico solare si è già avuto modo di dire come per la legge anche esso venga considerato in via
presuntiva bene comune, ma nella pratica è più facile che accada che il lastrico solare di un fabbricato possa essere di
proprietà privata anziché comune.
Quando, però, il lastrico solare viene utilizzato in maniera privata, da uno oppure più condomini, questi che hanno
l’esclusività del suo utilizzo sono tenuti a partecipare alle spese relative alle riparazioni oppure ricostruzioni del
lastrico solare non in proporzione ai propri millesimi bensì per un terzo della spesa. Gli altri due terzi, invece,
rimangono a carico di tutti i condòmini, tra i quali l’importo sarà ripartito in proporzione dei rispettivi valori
millesimali.
Facciamo un esempio, se la spesa per una riparazione sul lastrico solare ad uso esclusivo è di 100,00 euro: il condòmino
oppure i condòmini che hanno l’uso esclusivo del lastrico saranno tenuti a pagare 33,33 euro, mentre tutti gli altri
condomini dovranno versare i restanti 66,67 euro, da ripartirsi in proporzione ai millesimi di proprietà.
Non dimentichiamo, inoltre, che nel caso in cui esista un condòmino proprietario del lastrico solare, allo stesso è
riconosciuto il diritto di sopraelevare, cioè di realizzare opere fisse oppure asportabili al di sopra del lastrico.
Tale operazione è permessa, però, sempre che le condizioni statiche dell’edificio garantiscano la sicurezza dello stabile,
anche a seguito dell’eventuale sopraelevazione, e che non sia danneggiato l’aspetto architettonico dell’edificio oppure
ridotti luce ed aria ai piani sottostanti.
Inoltre, nel caso in cui il condòmino proprietario esclusivo del lastrico solare dovesse esercitare il proprio diritto di
sopraelevazione, egli deve anche versare un’indennità al condominio che viene calcolato sulla base del valore attuale
dell’area occupata da quella sopraelevazione.

La ripartizione delle spese

Dalla natura comune o di proprietà esclusiva del bene discende la regola che determina la ripartizione delle spese.
Ecco perché quando il tetto ed il lastrico solare sono beni comuni, le spese per la loro manutenzione e per le eventuali
riparazioni vanno suddivise tra tutti i condomini.
La ripartizione tra gli stessi avviene in base ai millesimi di proprietà. D’altra parte, il fatto che le spese sostenute per il
tetto dell’edificio condominiale debbano essere pagate da tutti i condomini, in proporzione al valore del piano o della
porzione di piano appartenente a ciascuno, trova la sua logica giustificazione nella stretta strumentalità che le parti
comuni hanno rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
E’ possibile approvare una differente ripartizione delle spese del bene comune? In linea teorica certamente, anche se
nella pratica ciò non si realizza quasi mai e perché ciò avvenga è necessario che il diverso criterio di ripartizione delle
spese venga approvato dall’assemblea con voto unanime, cioè favorevole di tutti i condòmini.
Quando invece il lastrico solare appartiene ad un solo condomino, oppure a più condomini sempre in uso esclusivo, le
relative spese sono suddivise ponendo a carico un terzo dell’importo al condomino oppure condomini che hanno l’uso
esclusivo del lastrico ed il rimanente due terzi a carico di tutti gli altri condomini. Questi ultimi, come già osservato,
parteciperanno pro quota ai due terzi della spesa complessiva in base ai millesimi di proprietà.
È possibile trasformare il tetto comune in lastrico ad uso esclusivo?
Se la tua domanda è se sia possibile trasformare il tetto in lastrico solare sappi che la risposta è negativa. Infatti,
quando il condòmino dell’ultimo piano di uno stabile effettua modifiche a parte del tetto condominiale trasformandola
in terrazza a proprio esclusivo uso, tale comportamento realizza in realtà un abuso che tenta di sottrarre, in modo
definitivo, la possibilità di futuro godimento del tetto da parte degli altri.
Ecco perché i giudici lo ritengono illegittimo: in questo caso le trasformazioni non rientrano nel diritto, che ciascun
condòmino ha sempre, di servirsi della cosa comune, ma sono finalizzate ad alterarne la destinazione, impedendo agli
altri condòmini di farne uso uguale.
Il principio di legge, invece, stabilisce che il diritto dei condòmini sui beni comuni, qual è il tetto, non è mai
sottoponibile a limitazioni se non con il consenso unanime dei condòmini.
In questa ipotesi, l’amministratore può agire, senza preventivo consenso dell’assemblea, contro il condòmino che ha
violato il bene comune, trasformandolo in tutto od in parte ad uso esclusivo, per ottenere dal giudice il ripristino dello
stato dei luoghi.
L’amministratore, infatti, così agendo altro non fa se non di tentare di mantenere inalterata l’integrità materiale del bene
condominiale. Attività, tra l’altro, che rientra negli atti conservativi cui l’amministratore è tenuto. Ecco perché questi
non ha necessità di preventiva autorizzazione ad agire da parte dell’assemblea.
Facciamo un esempio: se un condòmino del tuo stabile occupa parte del sottotetto di uso comune, mediante la
costruzione di un manufatto di sua proprietà e così trasformandola parzialmente ad uso esclusivo, egli ha commesso un
fatto vietato. Pertanto, a fronte del comportamento non legittimo del condòmino, l’amministratore è legittimato ad
agire per ripristinare lo stato dei luoghi, ottenendo quindi una condanna del trasgressore a rimettere tutto nello stato
precedente. Solo così, infatti, può salvaguardare l’uso comune del bene condominiale.

Tetti e lastrici solari: cosa sono e quale funzione hanno

Funzione precipua dei tetti e dei lastrici solari è quella di copertura degli edifici. Proprio per tale motivo, la loro
proprietà, secondo l'art. 1117 del codice civile, si presume comune a tutti i condomini, anche se aventi diritto a
godimento periodico, a meno che non risulti diversamente dal titolo. Tuttavia, proprio la differente conformazione
strutturale dell'insieme di opere destinate a preservare gli edifici dagli agenti atmosferici esterni, dando luogo ad effetti
e situazioni diversi, costituisce, da sempre, uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale, soprattutto in ordine
alla ripartizione delle spese da sostenere per la loro manutenzione e ricostruzione.
Differenze strutturali tra tetti e lastrici solari
La differenza sostanziale tra i due tipi di copertura rileva, anzitutto, sotto il profilo architettonico dato che il tetto
individua una superficie caratterizzata dalla presenza di uno o più piani inclinati (in genere costituiti da tegole,
falde o lastre riunite), di regola non praticabile e adempiente esclusivamente, alla funzione di copertura dello stabile,
mentre il lastrico solare si connota per essere piatto e accessibile e, in quanto tale, suscettibile di usi diversi dalla
semplice copertura, quale spazio destinato a servizi di utilità comune (come, ad esempio, allocazione di vasche;
stenditoio per la biancheria; solarium; ecc.).

La ripartizione delle spese

Se è principio pacifico che, nell'esercizio della loro funzione di copertura, sia il tetto che il lastrico solare
rappresentano beni comuni del condominio e, come tali, pertanto, soggetti ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti
dall'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (ovvero del gruppo di
condomini che ne trae utilità nel caso di stabili con più corpi di fabbrica e relative coperture), la differente
qualificazione architettonica rileva anche sul piano della disciplina applicabile, tant'è che lo stesso codice, salva
l'operatività dei principi generali, detta una normativa autonoma proprio con riferimento al lastrico solare, nell'ipotesi in
cui questo sia attribuito in uso esclusivo.
Il lastrico solare ad uso esclusivo
L'art. 1126 c.c. prevede una regola particolare in tema di ripartizione delle spese delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico solare quando il suo utilizzo, totale o parziale, non è comune a tutti i condomini ma è riservato ad un gruppo o
anche ad uno solo dei proprietari.
In tal caso, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo della spesa, mentre gli altri
due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
È pacifico, infatti, che, pur nelle ipotesi in cui il lastrico sia attribuito in titolarità esclusiva (uso o proprietà) ad uno o
più condomini, continua a mantenere la sua funzione primaria di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di
provvedere alle spese ordinarie e straordinarie (per la sua riparazione o ricostruzione, ovvero per gli interventi che si
rendano necessari in via consequenziale e strumentale, ecc.), a meno che le stesse non derivino da fatto imputabile
soltanto ai titolari esclusivi, grava su tutti i condomini, secondo i criteri anzidetti.
Il codice disciplina, altresì, all'art. 1127, il diritto del proprietario del lastrico solare di sopraelevare, salvo che
risulti altrimenti dal titolo e sempre che le condizioni statiche dell'edificio lo consentano, fermo restando che gli altri
condomini possono opporsi alla sopraelevazione se la stessa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o reca
nocumento all'aria o alla luce dei piani sottostanti.
L'autore della sopraelevazione, oltre a corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area
da occuparsi con il nuovo piano o fabbrica (divisa per il numero dei piani compreso quello da edificare e detratto
l'importo della quota a lui spettante), è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano
il diritto di utilizzare.

La terrazza a livello
Quando il lastrico è costituito da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo
stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, delimitata da balaustre o parapetti
che la rendono praticabile e ne consentono il più sicuro passaggio, viene denominato terrazza a livello.
Equiparabile, sotto il profilo meramente materiale, al lastrico solare, data l'innegabile funzione di copertura, la terrazza
a livello se ne discosta sotto il profilo giuridico, poiché per il modo stesso in cui è realizzata risulta destinata
principalmente a dare un affaccio e altre comodità (aerazione, illuminazione, veduta, ecc.) all'alloggio del piano cui
è collegata e del quale costituisce una sorta di proiezione all'aperto. In tal caso, la funzione accessoria della terrazza
rispetto all'alloggio o agli alloggi posti al medesimo livello, prevale su quella di copertura degli appartamenti sottostanti
e, se dal titolo non risulta il contrario, la stessa deve ritenersi ad uso esclusivo del proprietario o dei proprietari di tali
abitazioni contigue, di cui diventa, appunto, parte integrante.
Pertanto, analogamente alle disposizioni relative al lastrico solare per uso esclusivo, ove la terrazza a livello funga
anche da copertura dell'edificio, gli oneri per la sua manutenzione e riparazione vanno ripartiti, secondo i criteri
fissati dall'art. 1126 c.c., in ragione di 1/3 per l'utilizzatore esclusivo e di 2/3 per i condomini delle unità abitative
sottostanti, da dividere sulla base delle quote millesimali di ciascuno.
Rimangono, ovviamente, a completo carico di chi ne ha l'uso esclusivo, le spese dirette unicamente al miglior
godimento dell'unità immobiliare di proprietà individuale di cui la terrazza sia il prolungamento.

Infiltrazioni e responsabilità
Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?
A che titolo si risponde del danno causato?
Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?
Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?
Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è
un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento
sottostante.
L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:
• umidità;
• chiazza bagnata sulla superficie interessata;
• gocciolamento.
Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche
forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita
capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della
risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.
Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.
In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per
danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.

Infiltrazioni e cose in custodia

La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del
quale:
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso
fortuito art. 2051 c.c. La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di
responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo
vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.
Si badi: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c.
prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.
Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?
Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare
sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto
imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.
Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere
fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella
vigilanza e custodia sulla cosa.
Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.
Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
 Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti
dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi
flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.
Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non
sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica
polizza.

Infiltrazioni e onere della prova

Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla
giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.
La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti
coinvolte dal danno da infiltrazioni.
Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa.
Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno
sia tale derivazione.
Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che
un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere
il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.
Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di
un giudice.
Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare
l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.
Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.

Infiltrazioni e risarcimento
Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa
del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.
Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:
- a vedere eliminata la causa del danno;
- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Il risarcimento può essere di due tipi:
a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;
b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.
La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia
quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per
equivalente.
In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es.
riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.
Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento
integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).
La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata
tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.

Maltempo infiltrazioni e risarcimenti

Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale
proviene un’infiltrazione?
È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li
faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore
in conseguenza di normali piogge.
Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di
custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.
Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?
Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da
essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte
causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la
manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.

Condominio e infiltrazioni
Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio,
dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di
quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento
contrattuale).
La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in
custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione
utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà
esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n.
9449).
La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:
• a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;
• b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.
Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha
diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma
mai quello manifestatosi sui medesimi.
Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia
potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa,
dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio
amministratore.
È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una
somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione
assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132,
convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.
L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.
In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la
controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

Spese per la conservazione delle cose comuni – TRIBUNALE DI Caltanissetta sent. 21/02/2018 – L’obbligazione
di provvedere alle spese per la conservazione delle cose comuni, trovando fondamento nel dovere, posto dalla legge, a
cui ogni condomino è tenuto a tutelare l’integrità delle parti comuni, insorge nel momento in cui si rende necessario
eseguire i lavori che giustificano la relativa spesa e non quando viene determinato il debito gravante in concreto su
ciascun condomino.

Diritti e doveri dell’amministratore ex art. 1130 c.c.

(Quelli che ci interessano nel caso de quo)
• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
• Curare l’osservanza del regolamento di condominio;
• Erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria;
• Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
Quest’ultimo punto deve intendersi in senso estensivo, ovvero che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare
pregiudizi a questa o a quella parte comune, l’amministratore ha il potere dovere di compiere analoghi atti di
salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato

Art. 1123 c.c.

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio [1117, 1122], per la
prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68 disp. att.], salvo diversa
convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124-
1126; 63 disp. att.]
Art. 1126 c.c.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi
sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del
valore del piano o della porzione di piano di ciascuno [68 disp.att.].

Art. 1130 c.c.

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
• 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto
condominiale di cui all'articolo 1130 bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
 • 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia
assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
• 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
• 5) eseguire gli adempimenti fiscali;
• 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei
titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o
domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza
delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma
scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di
anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le
informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
• 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore
e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate
costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno
fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di
nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca
di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
• 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini
sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
• 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso;
• 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa
approvazione entro centottanta giorni.
Implicazioni penali dell’obbligo di conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio condominiale.
Infatti, è principio consueto quello secondo cui i danni da infiltrazioni, di solito nell’appartamento sottostante,
provenienti dal lastrico solare ovvero dalla terrazza a livello, il cui uso non sia comune a tutti i condomini, vanno
ascritti sia a carico del proprietario o usuario esclusivo (quale custode ex art. 2051 c.c.) sia a carico del condominio in
forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti
sull’amministratore ex art. 1130 comma 1 n.4 c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, tenuta a
provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità andrà risolto secondo i criteri del
1126 c.c.. L’esposto principio vale anche nel caso vengano in rilievo danni da omessa manutenzione forieri di ben più
gravi conseguenze, quali, ad esempio, il crollo della terrazza a livello.
L’assemblea potrà esercitare direttamente, tramite costituzione di parte civile nel giudizio penale, l’azione civile per il
risarcimento dei danni subiti dal condominio, senza che sia necessario conferire uno specifico mandato
all’amministratore (Cass. Penale sent. 30297/2017).

I provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per i condomini sempre che rientrino nell’ambito dei
suoi poteri (artt. 1133, 1135, 1137 c.c.).
I provvedimenti presi dall’amministratore sono obbligatori per i condomini sempre che rientrino nell’ambito dei suoi
poteri, ma contro di essi è ammesso ricorso all’assemblea condominiale (senza pregiudizio del ricorso all’Autorità
giudiziaria) ai sensi dell’art. 1137 c.c.
I provvedimenti dell’amministratore sono anche impugnabili in via diretta davanti all’Autorità giudiziaria, senza
necessità di preventivo ricorso all’assemblea.
Viceversa, in caso di inerzia dell’amministratore, occorre prima convocare l’assemblea e poi diventa possibile rivolgersi
all’Autorità giudiziaria.
Occorre, inoltre, distinguere tra:
atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore e vincolanti per tutti i condomini ex art.
1133 c.c.;
atti di straordinaria amministrazione, bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre un effetto vincolante, salvo
il disposto dall’art. 1135 comma 2 (L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che
rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea ).
Criterio distintivo è la normalità dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei
beni comuni.

Sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 3672/1997, disponendo che la
responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare
(lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo) per difetto di manutenzione non sia di natura extracontrattuale, e
dunque ricollegabile al disposto dell’art. 2051 c.c., ma all’art. 1123 c.c., nell’ipotesi di lastrico condominiale, e all’art.
1126 c.c. nel caso di lastrico in proprietà o uso esclusivo. In particolare gli Ermellini statuiscono che il lastrico, o la
terrazza a livello, di uso o proprietà esclusiva svolge anche funzione di copertura, e dunque, alla sua manutenzione
debbono provvedere tutti i condomini in concorso col proprietario esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati
all’appartamento sottostante, non dipendenti da fatto imputabile al solo utilizzatore, rispondono tutti gli obbligati
inadempienti all’obbligo di conservazione. In sostanza la responsabilità per danni da infiltrazioni è legata direttamente
alla titolarità del diritto reale e, perciò, deve considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di
conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1123 c.c., I comma) e del titolare della proprietà
superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 c.c.).
Secondo tale sentenza pertanto il risarcimento del danno integra una responsabilità ex art. 1218 c.c. e non ex art. 2051
c.c.
Tuttavia altre pronunce successive della Suprema Corte (Cass.Civ. nn. 6376/06; 642/03; 15131/01; 7727/00) si sono
espresse in maniera difforme, richiamando l’applicazione dell’art. 2051 c.c.
Secondo parte della dottrina, la Suprema Corte aveva errato a non approfondire la questione dei danni derivanti da un
difetto di manutenzione del lastrico. Se difatti l’onere di manutenzione grava sull’intero condominio, è questo a dover
provvedere alla manutenzione e, in mancanza, al risarcimento dei relativi danni, senza tenere conto della proprietà
esclusiva del terrazzo.
La dottrina contestava altresì quanto sostenuto dagli Ermellini con riferimento alla misura di contribuzione alle spese da
parte del proprietario esclusivo del lastrico. Costui, difatti, poteva essere chiamato a concorrere alle spese nella misura
di 1/3 solo nel caso in cui i danni fossero derivati dall’usura causata dal godimento esclusivo del bene ma non nel caso
in cui essi derivassero dall’omessa manutenzione da parte del condominio. Se, ad esempio, il proprietario esclusivo, con
l’uso, deteriorava la pavimentazione del terrazzo, doveva concorrere in misura maggiore alle spese di ricostruzione,
viceversa, nel caso in cui le infiltrazioni fossero state determinate dal naturale deterioramento della guaina, le spese
sarebbero state ripartite tra tutti i condomini.
Sulla base di tutte le critiche mosse alla statuizione del 1997 sia dalla giurisprudenza di legittimità che dalla dottrina, la
Seconda Sezione della Cassazione Civile, con l’Ordinanza n. 13526 del 13/06/2014, ha rimesso al Primo Presidente,
per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, un ricorso sul danno cagionato a terzi dal lastrico condominiale di uso
esclusivo, ponendosi la questione se, nel caso de quo, si configuri una responsabilità contrattuale, con conseguente
applicazione del criterio previsto dall’art. 1126 c.c. per le spese di riparazione del terrazzo, oppure una responsabilità
extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.
Successivamente le Sezioni Unite hanno disposto per la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul
condomino titolare della proprietà esclusiva del lastrico, ex art 2051 c.c.; hanno dichiarato la responsabilità concorrente
del condominio nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di
lui gravanti, conformemente a quanto disposto dall’art. 1130, I comma, n. 4, c.c., ovvero nel caso in cui l’assemblea non
adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, I
comma, n. 4, c.c. Infine il parametro di ripartizione delle spese resta quello di cui all’art. 1126 c.c.
Conformemente all’orientamento sopra delineato si pone una recentissima sentenza della Cassazione Civile. Essa
statuisce che, se l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento
sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo, ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza
degli obblighi ex artt. 1130, I comma, n. 4, e 1135, I comma, n. 4, c.c.
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di
regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di
ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico e per i due terzi a carico del
condominio. (Cass. Civ. n. 9449/2016).
Alla luce di tutto quanto sopra detto, il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite ed, in generale, dall’
orientamento giurisprudenziale maggioritario, sarà necessario al fine di individuare i vari profili di responsabilità e di
ripartire i costi a seguito di danni cagionati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.
Appare altresì chiaro come la giurisprudenza si sia nettamente orientata nel considerare la natura extracontrattuale della
responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni sia a carico del proprietario esclusivo che a carico del condominio
configurandosi così un concorso di responsabilità.
Da ultimo, l’art. 1126 c.c. rimane quale norma di carattere speciale contenente il criterio di ripartizione delle spese.
Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la nota pronuncia n. 9449 del 2016 hanno stabilito il
seguente principio di diritto, quindi: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia
comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il
proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi
dell’art.2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso,
propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone
all’amministrazione l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, primo comma,
n.4, cod. civ.) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art.1135, primo
comma, n.4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno
all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone
le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o
della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio”.
Danni derivanti da infiltrazioni e mancato godimento dell'immobile. Il risarcimento non è sempre dovuto
Non scatta il risarcimento del danno non patrimoniale per il mancato godimento dell'immobile, a causa dell'allagamento
dell'appartamento del piano sovrastante, se il fatto illecito non costituisce reato e non lede in modo serio diritti della
persona costituzionalmente garantiti.
È questo il principio di diritto contenuto nella sentenza n. 4534 del 22 febbraio 2017, emessa dalla terza sezione civile
della Corte di Cassazione.
Accolto il ricorso della proprietaria di un appartamento, citata in giudizio dalla signora del piano di sotto e condannata
per infiltrazioni d'acqua. Sentenza cancellata e parola che torna alla Corte d'appello per un nuovo giudizio.
La suprema Corte ha chiarito che la perduta possibilità di godimento dell'immobile a causa delle infiltrazioni
provenienti dall'appartamento vicino può, in teoria, provocare tanto un danno patrimoniale quanto un danno non
patrimoniale.
Tuttavia, per ottenere il risarcimento occorre sempre fornire la prova di un preciso e quantificabile disagio.
E con specifico riferimento al danno non patrimoniale, per la sua risarcibilità occorre altresì che l'illecito
configuri gli estremi del reato o leda seriamente interessi della persona costituzionalmente garantiti.
Il fatto - La signora che chiameremo "Tizia" impugnava per cassazione la sentenza con la quale la Corte d'appello di
Roma l'aveva condannata a risarcire il danno patito da "Caia", in conseguenza di un allagamento accidentale
proveniente dall'appartamento di proprietà della prima, che aveva procurato danni al sottostante appartamento di
proprietà della seconda.
In particolare, i giudici avevano stimato il danno patito in 10.000 euro, importo - si legge nella sentenza impugnata -
determinato "in via equitativa" ex art. 1226 c.c. e "comprensivo del pregiudizio derivante dalla diminuita godibilità del
bene nell'arco temporale necessario alle riparazioni".
Proprio questo passaggio della sentenza è stato censurato dalla Cassazione.
Gli Ermellini sottolineano innanzitutto l'errore commesso dai giudici d'appello, che hanno quantificato in via equitativa
il danno, senza però verificare la prova dell'esistenza del danno stesso.
Infatti, la liquidazione equitativa ex art. 1126 c.c. è consentita solo quando, all'esito dell'istruttoria, il danno risulti
certo nella sua esistenza, ma incerto e non altrimenti dimostrabile nella sua consistenza. Detto in altre parole: il
giudice può liquidare in via equitativa il danno solo in presenza di due presupposti:
1) l'accertamento dell'esistenza concreta d'un danno risarcibile, prova il cui onere ricade sul danneggiato;
2) in secondo luogo, l'accertamento preventivo dell'impossibilità (o dell'estrema difficoltà) d'una stima esatta del
danno, dipendente da fattori oggettivi, e non già dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegare e dimostrare gli
elementi dai quali desumere l'entità del danno.
Ora, nel caso di specie, la liquidazione in via equitativa effettuata dalla Corte d'appello sembra comprendere sia il danno
patrimoniale sia quello non patrimoniale. Decisione astrattamente esatta, perché, come detto, la perduta possibilità di
godere d'un bene immobile può costituire fonte tanto di un danno patrimoniale, quanto di un danno non patrimoniale.
Tuttavia - osserva la Cassazione - "nel caso di specie un danno patrimoniale da mancato godimento dell'immobile non
risulta non solo analiticamente dedotto, ma nemmeno indicato dalla Corte d'appello".
La sentenza impugnata non riferisce se tale pregiudizio patrimoniale sia consistito, ad esempio, nei costi sostenuti per
alloggiare altrove, ovvero nella perdita di canoni di locazione.
Dunque, manca il presupposto primo per il ricorso alla liquidazione equitativa, ovvero l'esistenza certa del danno.
Quanto ai danni non patrimoniali, manca la prova della risarcibilità ai sensi dell'art. 2059 c.c., secondo la lettura
"costituzionalmente orientata" indicata dalla giurisprudenza.
La suprema Corte è estremamente chiara nell'evidenziare l'errore commesso dai giudici territoriali: "ove poi la Corte
d'appello avesse inteso liquidare in via equitativa un danno non patrimoniale da mancato godimento dell'immobile, vi
sarebbe da rilevare che anche tale pregiudizio, oltre a non risultare analiticamente e tempestivamente allegato, non
sarebbe risarcibile, in quanto il fatto illecito non costituisce reato e non ha leso interessi della persona".
Non ricorre, in altri termini, alcuna delle condizioni richieste dall'art. 2059 c.c. per la risarcibilità del danno non
patrimoniale, secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite con la nota sentenza n. 26972 del 2008, le quali hanno altresì
precisato che il mero disagio o fastidio non costituisce un danno risarcibile.
Occorre quindi che sia dimostrabile un danno di tipo diverso e quantificabile economicamente.