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Oggetto: Atto di indirizzo per la valutazione delle aree edificabili

(estratto del verbale del Consiglio cramministrazione n°7 del 30 Agosto 2010)

L'atto di indirizzo ha lo scopo di:

1. Determinare i valori minimi per le aree fabbricabili e per zone omogenee, secondo
criteri improntati at perseguimento dello scopo di ridurre at massimo l'insorgenza del
contenzioso;
2. Semplificare gli adempimenti e, at contempo, eliminare l'incertezza del contribuente, it
quale pun evitare l'accertamento dell'ufficio dichiarando e versando I'imposta relativa
alle aree edificabili sulla base di un valore predeterminato.
Premesso che:

con D. Lgs 30 Dicembre 1992, n°504 "Riordino della finanza degli enti territoriali" a
norma dell'articolo 4 della Legge 23 ottobre 1992, n. 421 (5.0. n. 137 alla G.U. 30
dicembre 1992, n. 305) e stata istituita I'imposta comunale sugli immobili;

che l'art.2 comma 1 lettera b), del citato decreto definisce it concetto di area
fabbricabile (per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edYicatorio in
base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibility effective di
edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennita di
espropriazione per pubblica utility.
Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti
indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quail persiste l'utilizzazione agro- silvo-pastorale
mediante l'esercizio di attivita dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla
funghicoltura ed all'allevamento di animali.
.

Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area seta nel proprio territorio e
fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera);

che l'art.5 comma 5 definisce la base imponibile riferita alle aree edificabili ( Per le
aree fabbricabili, ii valore e' costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio
dellfanno dr imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di
edificabilita, ally destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di
adaticunento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul rnercato
dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche);
ii D. Lgs. 15 Dicembre 1997 n° 446 all'art. 59 comma 1 lettera g) consente ai comuni di
fissare i valori minimi di riferimento per rattivita di accertamento sulle aree

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edificabili, ai fini della limitazione del contenzioso (determinare periodicamente e per

zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della
limitazione del potere di accertarnento del comune qualoral'imposta sia sofa versata sulla
base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati at
perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso )
Preso atto che:
 ai sensi dell'art.5 comma 6 del D. Lgs 30 Dicembre 1992, n°504 (In caso di utilizzazione
edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma
dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, la base
imponibile e' costituita dal valore dell'area, la quale e' considerata fabbricabile anche in
deroga a quanto stabilito nell'articolo 2, senza computare it valore del fabbricato in corso
d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o
ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui it fabbricato costruito,
ricostruito o ristrutturato e' comunque utilizzato).
 ai sensi dell' art. 36 del D. L. 4 Luglio 2006 n°223, convertito, con modificazioni dalla
legge 4 Agosto 2006 n°248, un'area 6 da considerarsi edificabile in base allo strumento
urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e
dell'adozione di strumenti attuativi del piano stesso (ai fini dell'applicazione del decreto
del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile
1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della
Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504,
un'area e' da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione
della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo).
Tenuto canto che:

 i valori di riferimento sono espressi in base alla "incidenza area" ovvero in termini di
incidenza del valore dell'area sul valore dell'edificazione espressa in E/rne, o in E/mq

 i valori venali minimi sono riferiti all'anno 2010 per gli anni precedenti fino a tutto it 2006
si applicano riduzioni pari al incremento ISTAT riferito al mese di gennaio dell'anno preso
in considerazione e si applica invece una riduzione del 10% (annuale) per gli anni pregressi
2005 e 2004,

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ZO N I ZZA ZI O N I DI P R O
A T T I JA ZI O N E DI RE T T A

INDICT NOTE VALORE

A Conservazione e risanamento non da edificazione

Bt Conservazione ti olo ica de li edifici esistenti non da edificazione

B2 Lotti di completamento 1FF 3,0 mc/mq E 150,00 al MC

83 Di piii recente attuazione, lotti di completamento IFF 2,0 mc/mq E 150,00 at MC

134 Aree edificade con phi bassa density 1FF 1,5 mc/mq E 150,00 at MC

D1 Attivith productive, artigianali, industriali e commercial! Rapp. Copertura 1/4 E 40,00 al MO

D2 Attivita industriali ed artigianali di nuovo insediamento Rapp. Copertura 0,4 E 50,00 at MQ

D3 Aree per fiere, circhi, ecc. 2% dell'intera superficie E 10,00 at MO

Servizi sanitari e assistenziali privati, case di cura, di

FSP accogiienza ed RSA !FP 3,0 mc/mq € 150,00 at MC

GI Parco privato vincolato non da edificazione

02 Parco privato non da edificazione

G3 Case con ono e giardino non da edificazione

G4 Verde privato non da edificazione
3/5 dellfarea destinata ad attivita
G5 Verde privato organizzato (sportivo) sportiva E 40,00 al MO
Lotto inferiore a 1500 mq e
intercluso, I'indice in relazione al
L Recupero urbanistico nucleo E 100,00 al MC
M5 Turistico alber hiero IFF 1 0 me/m' £ 100,00 al MC

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ZONIZZAZION1 DI PRG
ATTUAZIONE INDIRETTA

INDIC! NOTE VALOR E m

Compano
C1 Es.ansione residenziale di iniziativa .rivata IT 0,6 mc/m edificatorio E 40,00 al MO

Compano
C2 Espansione residenziale e commerciale IT 1,2 mc/mq edificatorio E 60,00 al MO
Attivita productive, artigianali, industriali e
D1 commerciali Rapp. Copertura 1/4 Piano attuativo E 20,00 al MO
Attivita industriali ed artigianali di nuovo Piano Insediamento
D2 insediamento Rapp. Copertura 0,4 Produttivo £ 30,00 al MQ
Piano quadri+ piani
attuativi
06 Verde privato diffuso IERF 0,04 mq/mq E 30,00 al MQ

L Recupero urbanistico L. 28/80 E 20,00 al MO

MI Direzionale di ristrutturazione urbana IFT 3,0 mc/mq Piano attuativo E 75,00 al MC
M2 Direzionale di sviluppo IFT 1,5 mc/mq Piano attuativo E 75,00 al MC
IFT 1,5 mc/mq di cui it
M3 Direzionale misto residenziale 40% residenziale Piano attuativo E 75,00 al MC
M4 30% commerciale, Piano attuativo
Direzionale misto di riqualificazione 30% a servizi
40% residenziale, E 20,00 al MC
NI RI ualificazione urbana residenziale IFT 1 0 mc/m • Piano attuativo E 20 00 al MC
Riqualificazione urbana mista direzionale e
N2 residenziale IFT 3,0 mc/mq Piano attuativo E 20,00 al MC

METODO DI CALCOLO DEL VALORE DELLE ARSE FABBRICABILI

Nella precedente tabella sono riportati i valori di riferimento minimi per le aree edificabili in
funzione degli strumenti urbanistici vigenti sul territorio espressi in euro al metro cubo ed euro al
metro quadrato.
-Nei prime case i 1 valore dell'area edificabile si ottiene moltiplicando it valore unitario al metro
cubo riferito alto strumento urbanistico in cui I'area interessata ricade, per Pindice di fabbricabilita
previsto dallo strumento urbanistico e quindi per la superficie interessata.
- Nel secondo caso ii valore dell'area edificabile si ottiene moltiplicando it valore unitario al metro
quadrato riferito alto strumento urbanistico in cui J'area interessata ricade, per la sola superficie
interessata.

CRITERI GENERAL!

In generale per area edificabile si intende la particella catastale o la sua porzione libera da edifici
the abbia la potenzialita edificatoria stabilita dalle norme dello strumento urbanistico in cui la stessa
ricade.
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Le articelle sulle uali insistono is dei fabbricati se non hanno esaurito com•letamente la
potenzialita edificatoria, sono da considerarsi a tutti gli effetti aree edificabili qualora la volumetria
residua realizzabile sia uguale o maggiore at 20% della volumetria teorica ottenuta applicando
l'indice di edificabilita previsto dallo strumento urbanistico in cui le particelle ricadono.
Pertanto si considerano totalmente edificate le particelle di cui sia stato utilizzato almeno it 1'80%
della potenzialita edificatoria teorica.

Per it calcolo del valore dell'area edificabile e necessario conoscere i seguenti parametri:

 Ubicazione territoriale dell'area; individuandola catastalmente

 Destinazione urbanistica dell'area; individuazione della destinazione d'uso della particella
come definito dallo strumento urbanistico
 Indice di fabbrieabilita dell'area; ricavandolo dalle N.T.A. dello strumento urbanistico

La conoscenza di tali parametri permette di determinare ii valore dell'aree edificabili nei due casi
espressi in euro al metro cubo ed euro al metro quadrato.

Euro at metro cubo

Valore Area Edificabile = Valore tabella (euro/mc) x Indice Fabbricabilita x Superficie particella

Euro at metro quadrato

Valore Area Edificabile = Valore tabella (euro/mq) x Superficie particella

DETERMINAZIONE DEI COEFFICENTI DI VARIAZIONE DEL VALORE DELLE

AREE EDIFICABILI
Tra le situazioni urbanistiche, civilistiche e di fatto the inevitabilmente incidono sul valore
dell'area, determinando in maniera "oggettiva" una riduzione di valore, non vi sono solo gli

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oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno, come previsto dalla norma, ma si
riscontrano una serie di elementi per cosi dire "critici" che, a titolo non certo esaustivo,
vengono dettagliati nella tabella seguente.
Eventuali ulteriori riduzioni non riscontrabili in tabella ma legate a concrete situazioni di
deprezzamento dell'area, saranno ammesse solo se dimostrate a cura del contribuente
mediante perizia tecnica asseverata.

Per la corretta interpretazione della tabella "N°1" si precisa ulteriormente che:

pia elementi di criticita presenti e sommati, non possono superare, in nessun

caso, it limite percentuale di riduzione del 50% complessivo, ad eccezione delle aree
ricadenti nella fascia di rispetto cimiteriale;
i coefficienti di variazione sono applicabili alla sola superficie della particella
interessata dalla condizione particolare e penalizzante che limita le possibility
edificatorie.

TABELLA "N°1"

Coefficiente di
ELEMENT' DI CRITICITA' % di riduzione variazione da
applicare

Aree ricadenti in zone vincolate e di tutela

Area di tutela e di rispetto per pozzi, sorgenti e carpi
1.A idrici sotterranei (Tutela delle acque) 50% 0,5

Area di tutela e di rispetto del paesaggio (Codice dei

2.A beni culturali e del paesaggio) 20% 0,8

Aree di tutela e di rispetto storico-archeologico

3.A (Codice dei beni culturali e del paesaggio) 20% 0,8

4.A Aree di tutela e di rispetto idrogeologico (Codice 50W

0,5
dell'ambiente e PAI)
Aree ricadenti in zone di rispetto e protezione
___ _____
5.A Particella fondiaria per la parte ricadcnte nella fascia
50% 0,5
di rispetto dei fossi --,
6.A
J Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia 50% 0,5
di rispetto dei depuratori

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Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia

7.A d i r i s p e t t o f e r r o v i a r i o 50% 0,5
8.A Particella fondiaria per la parte ricadente nella fascia
d i r i s p e t t o c i m i t e r i a l e 100%

Aree soggette a servita pubblica o privata

Servitii di elettrodotto aereo e di ripetitore per la parte

9.A asservita 30% 0,7
Serviai di elettrodotto, metanodotto, acquedotto,
10•A fognatura interrati per la parte asservita 30% 0,7

Akre serviti1 prediali pubbliche e private per la parte

ILA asservita 20% 0,8

Aree the subiscono altre condizioni di aggravio

Area con ridotta potenzialita edificatoria: lotti
12.A interclusi, conformazione planimetrica, purche di 30% 0,7
propriety diverse
13.A Area caratterizzate da forte acclivita 20% 0,8

Velletri 30 Agosto 2010

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