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Corso di Estimo

Stima del valore di mercato

Docente: Prof. Stefano Stanghellini


Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello

Il valore di mercato


Il valore di mercato il valore che il bene da stimare riuscirebbe a


realizzare nellipotesi che fosse compravenduto
Il criterio di stima Vm = f (D,O):
il valore funzione della domanda e dellofferta di beni analoghi

I procedimenti di stima:
sintetico-comparativi
analitico-ricostruttivi

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Il valore di mercato
La condizione di applicazione:
esistenza di un mercato attivo

La struttura logica:
Analisi del mercato immobiliare
Individuazione del comune parametro di riferimento

/mq lordo
/unit immobiliare
/posto auto
/mq incidenza area
..

Effettuazione di elaborazioni aritmetiche o statistiche impiegando un


opportuno procedimento
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Il valore di mercato
Esigenze pratiche della stima:

Compravendite
Espropriazioni totali per pubblica utilit
Divisioni ereditarie
Aste pubbliche
Studi di fattibilit
..
Per altri criteri estimativi (valore di trasformazione, complementare,
surrogazione)

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Procedimenti sintetico-comparativi
Esistono pi operazioni estimative in ragione delle caratteristiche del
campione e della distribuzione statistica dei prezzi rilevati:
1. Formazione di una distribuzione di prezzi noti approssimata
ad una gaussiana
Dati: P1, P2, P3, P4, ..., Pn,, P n+1
Vmi = P1 + P2 + P3 + P4 + Pn+ P n+1
n+1
(media aritmetica)
Pme = Pmo

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Procedimenti sintetico-comparativi
2. Scala dei prezzi noti
P1 > P2 > P3 > Pi > Pn > Pn+1

Vmi = Pi

Inserimento del bene da stimare nel gradino corrispondente al bene dal prezzo
noto dalla maggiore analogia

3. Formazione di una distribuzione dei prezzi noti difforme da


quella gaussiana
Quantit dei singoli beni: A,B,C,D,
Prezzi noti: Pua*A =/ Pub*B =/ Puc *C =/ Pud*D
a) media aritmetica: Vmi = (Pua + Pub + Puc + Pud ) : 4
b) media ponderata: Vmi = Pua*A + Pub*B + Puc *C + Pud*D
A+B+C+D

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La stima per valori tipici


Lo scopo della stima

Le condizioni
di applicazione

la stima per valori tipici si applica a


beni complessi per i quali il mercato
non d indicazioni

il bene complesso scomponibile


in parti
il mercato fornisce indicazioni per
ciascuna parte
non esistono rapporti di
complementariet tra le parti
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La stima per valori tipici








Vm = p1q1 + p2q2+... + pnqn


Vm = valore di mercato del bene complesso
pi = valore unitario della parte costitutiva i
qi = consistenza della parte costitutiva i

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La stima per valori tipici: un esempio

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La stima per valori tipici: un esempio


BENI

Abitazione
Ex-stalla
Deposito e magazzino
Garage e magazzino
Forno
Altri manufatti
Macero
Terreno a seminativo
Terreno a vigneto
Terreni
Totale

CONSIST.
Mq

VALORE UNITARIO
euro/mq

VALORE PARZIALE
euro

VALORE TOTALE
euro

a
209
55
104
55
37

b
1.395
360
260
210
155

c=axb
291.437
19.884
26.856
11.362
5.733

d
291.437

63.835
450
56.675
1.300

155
2
3

9.296
134.040
3.357
146.693
501.965

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La stima per punti di merito


Lo scopo della stima

Le modalit di applicazione

consente la stima di beni


anche in assenza di un
campione rigorosamente
formato da beni omogenei

esistono due modalit di


impiego:
confronto con il prezzo
massimo
confronto con il prezzo medio
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La stima per punti di merito


Prima possibilit
Il punto di partenza costituito dalla compravendita che ha fatto registrare
il prezzo massimo
Si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che
determinano il valore immobiliare al massimo grado

Seconda possibilit
Il punto di partenza costituito dalla compravendita che ha fatto registrare
il prezzo medio

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Caratteristiche del bene immobile


Le caratteristiche del bene immobile possono essere cos suddivise:

caratteristiche posizionali estrinseche (ambientali e infrastrutturali)


caratteristiche posizionali intrinseche
caratteristiche tecnologiche (qualit edilizia)
caratteristiche produttive (capacit di produrre reddito)

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Caratteristiche del bene immobile


Posizionali estrinseche
Qualificazione infrastrutturale

prossimit al centro urbano


accessibilit ai servizi pubblici
accessibilit al trasporto pubblico
presenza di servizi commerciali di base
..

Qualificazione ambientale

salubrit della zona


contesto sociale
assenza di rumori
bassa densit edilizia
..

Posizionali intrinseche

panoramicit o visibilit
orientamento
soleggiamento
luminosit
ventilazione
salubrit del vano
..

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Caratteristiche del bene immobile


Caratteristiche tecnologiche

livello delle finiture


presenza di ascensore
dotazioni del bagno
qualit degli infissi interni ed
esterni
..

Caratteristiche produttive
esenzioni fiscali
detraibilit/deducibilit delle spese
di manutenzione
limiti alla locazione
vincoli conseguenti alla locazione
condizioni manutentive delle parti
comuni
tipo di impianti di riscaldamento e
consumi energetici
..

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Il significato economico delle caratteristiche




Caratteristiche
posizionali
estrinseche
Caratteristiche
posizionali
intrinseche
Caratteristiche
tecnologiche

corrispondono al valore del


terreno: riflettono la rendita
fondiaria differenziale e
incorporano quella assoluta
riflettono la qualit
compositiva della costruzione
corrispondono al costo della
costruzione: riflettono il valore
della produzione edilizia
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Lincidenza delle caratteristiche nella


formazione del prezzo
Con riferimento al prezzo massimo, possibile quantificare
l'incidenza di ciascuna categoria di caratteristiche, esprimendo il
contributo alla sua formazione, ossia lincidenza minima e
lincidenza massima
Caratteristiche
K max
posizionali estrinseche
posizionali intrinseche
tecnologiche
produttive
K max

0,35
0,25
0,30
0,10
1,00

K min
Scarto
0,05
0,30
0,05
0,20
0,10
0,20
0,05
0,05
0,25

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La scomposizione del valore immobiliare


Valore delledificato

Area urbana
periferica

Area urbana
centrale

2.000 euro/mq

3.000 euro/mq

33%
Costi di
costruzione

50%
33%

Profitto, spese di
commercializzazione ,
interessi passivi
Valore dellarea
edificata

25%
33%
25%
(2.000 * 25%)
= 500

(3.000 * 33%)
= 990

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Prima possibilit (I)




La stima si effettua per comparazione fra il bene di riferimento (A)


e il bene oggetto di stima
Si confrontano le caratteristiche delluno e dellaltro bene: al bene
di riferimento si attribuiscono 100 punti percentuali; al bene
oggetto di stima si attribuiscono i punti percentuali che esso
merita in relazione al bene di riferimento

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Prima possibilit (II)




Quindi si procede al calcolo nel modo seguente:


Vmi = PmA * Ki

Dove:
Vmi il valore di mercato del bene oggetto di stima
PmA il prezzo del bene A di riferimento
Ki la somma dei punti percentuali attribuiti al bene oggetto di stima in
relazione a quelli del bene immobile di riferimento
Ki < 1
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Seconda possibilit
Il punto di partenza costituito dalla compravendita che ha
fatto registrare il prezzo medio
Ki pu essere sia > 1 che < 1

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Per approfondimenti


Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dellestimo urbano,


Nis, Roma: pp. 23-30 e 83-102.
Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,
Etas, Milano: pp. 77-100 e 137-141.

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