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Il valore di mercato
I procedimenti di stima:
sintetico-comparativi
analitico-ricostruttivi
Corso di Estimo
Il valore di mercato
La condizione di applicazione:
esistenza di un mercato attivo
La struttura logica:
Analisi del mercato immobiliare
Individuazione del comune parametro di riferimento
/mq lordo
/unit immobiliare
/posto auto
/mq incidenza area
..
Il valore di mercato
Esigenze pratiche della stima:
Compravendite
Espropriazioni totali per pubblica utilit
Divisioni ereditarie
Aste pubbliche
Studi di fattibilit
..
Per altri criteri estimativi (valore di trasformazione, complementare,
surrogazione)
Corso di Estimo
Procedimenti sintetico-comparativi
Esistono pi operazioni estimative in ragione delle caratteristiche del
campione e della distribuzione statistica dei prezzi rilevati:
1. Formazione di una distribuzione di prezzi noti approssimata
ad una gaussiana
Dati: P1, P2, P3, P4, ..., Pn,, P n+1
Vmi = P1 + P2 + P3 + P4 + Pn+ P n+1
n+1
(media aritmetica)
Pme = Pmo
Corso di Estimo
Procedimenti sintetico-comparativi
2. Scala dei prezzi noti
P1 > P2 > P3 > Pi > Pn > Pn+1
Vmi = Pi
Inserimento del bene da stimare nel gradino corrispondente al bene dal prezzo
noto dalla maggiore analogia
Corso di Estimo
Le condizioni
di applicazione
Corso di Estimo
Corso di Estimo
Abitazione
Ex-stalla
Deposito e magazzino
Garage e magazzino
Forno
Altri manufatti
Macero
Terreno a seminativo
Terreno a vigneto
Terreni
Totale
CONSIST.
Mq
VALORE UNITARIO
euro/mq
VALORE PARZIALE
euro
VALORE TOTALE
euro
a
209
55
104
55
37
b
1.395
360
260
210
155
c=axb
291.437
19.884
26.856
11.362
5.733
d
291.437
63.835
450
56.675
1.300
155
2
3
9.296
134.040
3.357
146.693
501.965
Corso di Estimo
Le modalit di applicazione
Seconda possibilit
Il punto di partenza costituito dalla compravendita che ha fatto registrare
il prezzo medio
Corso di Estimo
Corso di Estimo
Qualificazione ambientale
Posizionali intrinseche
panoramicit o visibilit
orientamento
soleggiamento
luminosit
ventilazione
salubrit del vano
..
Corso di Estimo
Caratteristiche produttive
esenzioni fiscali
detraibilit/deducibilit delle spese
di manutenzione
limiti alla locazione
vincoli conseguenti alla locazione
condizioni manutentive delle parti
comuni
tipo di impianti di riscaldamento e
consumi energetici
..
Corso di Estimo
Caratteristiche
posizionali
estrinseche
Caratteristiche
posizionali
intrinseche
Caratteristiche
tecnologiche
0,35
0,25
0,30
0,10
1,00
K min
Scarto
0,05
0,30
0,05
0,20
0,10
0,20
0,05
0,05
0,25
Corso di Estimo
Area urbana
periferica
Area urbana
centrale
2.000 euro/mq
3.000 euro/mq
33%
Costi di
costruzione
50%
33%
Profitto, spese di
commercializzazione ,
interessi passivi
Valore dellarea
edificata
25%
33%
25%
(2.000 * 25%)
= 500
(3.000 * 33%)
= 990
Corso di Estimo
Corso di Estimo
Dove:
Vmi il valore di mercato del bene oggetto di stima
PmA il prezzo del bene A di riferimento
Ki la somma dei punti percentuali attribuiti al bene oggetto di stima in
relazione a quelli del bene immobile di riferimento
Ki < 1
Corso di Estimo
Seconda possibilit
Il punto di partenza costituito dalla compravendita che ha
fatto registrare il prezzo medio
Ki pu essere sia > 1 che < 1
Corso di Estimo
Per approfondimenti
Corso di Estimo