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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE
Sentenza 15 giugno 2012, n !"##
S$o%gi&ento 'e% ()o*e++o
Con atto di citazione notificato il 7 febbraio 2000 il sig. H. C., condomino della stabile di via
(OMISSIS), conveniva in gidizio, dinanzi al !ribnale di Milano, il Condominio di tale
fabbricato, in "ersona dell#amministratore "ro tem"ore, dedcendo la nllit$ delle delibere
assnte dall#assemblea condominiale in data %& dicembre %''' "er difetto di
convocazione e, in ogni caso, ecce"endo l#illegittimit$ e l#inefficacia della delibera di ci al
"nto 2) rigardante la formazione di otto "osti macc(ina "er la violazione del divieto
"osto nel regolamento condominiale con la consegente lesione del diritti, tra ci )ello
alla "ro"ria salte e delle altre "ersone c(e lavoravano nel ca"annone adiacente di sa
"ro"riet$. *ella costitzione del convento Condominio (c(e "ro"ose anc(e domanda
riconvenzionale), il !ribnale adito, con sentenza n. %+,70 del 200+, annllava la delibera
sl "nto 2) dell#ordine del giorno dell#assemblea del %& dicembre %''' nella "arte in ci,
dis"onendo l#eseczione delle o"ere necessarie "er la disci"lina del "arc(eggio delle
atovettre dei "arteci"anti al condominio dalla stessa stabilita, non s"ecificava le
modalit$ e i limiti di costo delle o"ere stesse- res"ingeva la domanda di "ronncia
dell#invalidit$ della delibera stessa relativamente alla "arte in ci stabiliva la disci"lina
dell#so del cortile come "arc(eggio "er le atovettre dei "arteci"anti al Condominio
mediante trno- dic(iarava l#attore "rivo di interesse e di legittimazione ad agire "er la
"ronncia dell#invalidit$ di ogni altra delibera della stessa assemblea, anc(e con
riferimento al "nto 2) dell#ordine del giorno sl fondamento della ttela di beni e servizi
"ertinenti al ca"annone estraneo al Condominio stesso.
Inter"osto a""ello da "arte dell# H., nella resistenza del "redetto Condominio (c(e
formlava, a sa volta, a""ello incidentale), la Corte di a""ello di Milano, con sentenza n.
.'0 del 200. (de"ositata il %/ marzo 200.), in accoglimento del gravame "rinci"ale ed in
"arziale riforma della sentenza im"gnata, dic(iarava l#illegittimit$ della delibera assnta
dall#assemblea condominiale in data %& dicembre %''', sb 2), e condannava il
Condominio alla rifsione delle s"ese del do""io grado.
0 sostegno dell#adottata decisione, la Corte meneg(ina rilevava la fondatezza del gravame
"rinci"ale nella "arte in ci era stata dedotta la nllit$ della delibera relativa all#tilizzo del
cortile sl )ale gravava na servit1 a favore del ca"annone (non condominiale) dell# H.,
sotto il "rofilo dell#illegittima modifica del regolamento condominiale e dell#illegittima
trasformazione del cortile in "arc(eggio in violazione dell#art. %0 dello stesso regolamento,
avente natra contrattale, con la consegenza c(e, "er la modifica della "redetta
clasola del regolamento, sarebbe stata necessaria l#a""rovazione all#nanimit$ dei
condomini oltre all#adozione della forma scritta (non essendo, "erci2, sfficiente la mera
a""rovazione a maggioranza )alificata).
0vverso la sddetta sentenza di secondo grado (a "ro"osto ricorso "er cassazione il
Condominio di (OMISSIS), basato s de motivi, in relazione al )ale si 3 costitito in
)esta sede l#intimato H.C. con a""osito controricorso contenente anc(e ricorso
incidentale riferito ad n nico motivo. Il sddetto Condominio (a, a sa volta, formlato
controricorso avverso il ricorso incidentale dell# H. I difensori di entrambe le "arti (anno
de"ositato memoria illstrativa ai sensi dell#art. +7/ c.".c.
Moti$i 'e%%a 'e*i+ione
%. In "rimo logo deve essere dis"osta (ai sensi dell#art. ++& c.".c.) la rinione dei "ro"osti
ricorsi in )anto relativi all#im"gnazione della stessa sentenza ("bblicata il %/ marzo
200. e notificata il %+ a"rile 200., con riferimento alla )ale si a""licava, "er la
formlazione del ricorso "er cassazione, la disci"lina dell#art. +.. bis c.".c., introdotta dal
4.5gs. 2 febbraio 200., con riferimento alle im"gnazioni relative ai "rovvedimenti
"bblicati dal 2 marzo 200.).
2. Con il "rimo motivo del ricorso "rinci"ale il Condominio ricorrente (a dedotto la
violazione dell#art. %%+/ c.c. avto rigardo alla ritenta natra contrattale del
regolamento condominiale. In "articolare, il ricorrente, con tale doglianza, (a inteso
"ros"ettare l#erroneit$ della sentenza della Corte di a""ello di Milano nella "arte in ci
aveva ravvisato l#illegittimit$ della delibera adottata dall#assemblea condominiale del %&
dicembre %''', al "nto 2 dell#ordine del giorno sl "res""osto c(e il regolamento dello
stesso Condominio ricorrente avesse, "er la sa origine formativa, natra contrattale,
ragion "er ci, ai fini della modifica anc(e di na )alsiasi delle dis"osizioni in esso
contente, si rendeva necessaria l#nanimit$ dei consensi dei condomini. Con riferimento
a )esto motivo il ricorrente c(iedeva a )esta Corte, in virt1 dell#art. +.. bis c.".c., di
valtare la correttezza del 6decism6 della Corte territoriale e, )indi, di affermare o
negare se, ai sensi dell#art. %%+/ c.c., l#art. %0 del regolamento condominiale in )estione
dovesse considerarsi avente natra regolamentare e non convenzionale.
2. Con il secondo motivo del ricorso "rinci"ale il Condominio ricorrente (a dennciato la
violazione e falsa a""licazione dell#art. %%+. c.c., comma &, in relazione al 6)orm6 "er
l#a""rovazione del "nto 2 dell#o.d.g. della delibera assembleare del %& dicembre %''',
formlando, al rigardo, ai sensi del citato art. +.. bis c.".c., il )esito di diritto nei
segenti termini7 6dica la Corte se, ai sensi dell#art. %%+. c.c., la delibera di a""rovazione
del cortile comne a "arc(eggio non necessita "er la sa a""rovazione della nanimit$
dei consensi di ttti i condomini, ma sia sfficiente la maggioranza di ci all#art. %%+. c.c.,
comma &6. Inoltre, nell#ambito dello stesso motivo il Condominio ricorrente (a dedotto il
vizio di omessa motivazione della sentenza im"gnata in relazione al fatto controverso
della necessit$ dell#a""rovazione con l#nanimit$ dei consensi dei condomini in ordine alla
delibera invece a""rovata con la maggioranza )alificata di ci al citato art. %%+. c.c.,
comma &, avto rigardo anc(e alla valtazione a"odittica dell#art. 2+ dello stesso
regolamento condominiale contenente la "revisione della "ossibilit$ "er l#amministratore di
fissare gli orari "er i servizi del condominio e "er l#so dei cortili e al so acritico raccordo
con l#art. %0 del regolamento medesimo.
+. Con l#nico motivo del ricorso incidentale la difesa di H. C. (a dedotto il vizio di
insfficiente motivazione della sentenza im"gnata circa n "nto decisivo della
controversia, c(iedendo a )esta Corte, in relazione all#art. +.. bis c.".c., di valtare se la
delibera im"gnata fosse idonea ad aggravare la servit1 di "assaggio "edonale e carraio
e di carico e scarico a favore dello stesso H., costitendo, di fatto, sl cortile, na servit1 a
favore del Condominio, vietata dall#art. %0 del regolamento condominiale.
,. 8ileva il collegio c(e i de motivi del ricorso "rinci"ale 9 c(e "ossono essere esaminati
congintamente in )anto strettamente connessi 9 sono fondati e devono essere, "erci2,
accolti.
Secondo la giris"rdenza delle Sezioni nite di )esta Corte (ricondcibile alla sentenza
n. ',+ del %'''- in senso analogo v., in "recedenza, Cass. n. .,2 del %''. e Cass. n. %&/
del %'..) le clasole dei regolamenti condominiali "redis"osti dall#originario "ro"rietario
dell#edificio condominiale ed allegati ai contratti di ac)isto delle singole nit$ immobiliari,
nonc(3 )elle dei regolamenti condominiali formati con il consenso nanime di ttti i
condomini, (anno natra contrattale soltanto )alora si tratti di clasole limitatrici dei
diritti dei condomini slle "ro"riet$ esclsive o comni ovvero attribtive ad alcni
condomini di maggiori diritti ris"etto agli altri, mentre, )alora si limitino a disci"linare l#so
dei beni comni, (anno natra regolamentare- ne consege c(e, mentre le clasole di
natra contrattale "ossono essere modificate soltanto dall#nanimit$ dei condomini e non
da na deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima
natra contrattale, le clasole di natra regolamentare sono modificabili anc(e da na
deliberazione adottata con la maggioranza "rescritta dall#art. %%+. c.c., comma 2. Slla
scorta di tale "rinci"io la giris"rdenza sccessiva (v., ad es., Cass. n. 2%2/7 del 200, e
Cass. n. 2,%,. del 200,) di )esta Sezione (alla )ale si aderisce) (a rilevato c(e, in
tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a "arc(eggio di
atovettre 9 in )anto disci"lina le modalit$ di so e di godimento del bene comne 9 3
validamente a""rovata con la maggioranza "revista dall#art. %%+. c.c., comma & non
essendo ric(iesta l#nanimit$ dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a dis"orre
na innovazione diretta al miglioramento o all#so "i1 comodo o al maggior rendimento
delle cose comni (art. %%20 c.c., comma %).
Orbene, alla strega di tali insegnamenti, la Corte territoriale (a errato nel ritenere c(e con
la delibera "resa con la "redetta maggioranza )alificata (ed oggetto di im"gnazione)
con la )ale era stato a""rovato il godimento trnario del cortile comne ad so
"arc(eggio collidesse con la dis"osizione di ci all#art. %0 del regolamento condominiale
c(e vietava 6di occ"are6 anc(e tem"oraneamente le "arti comni, "oic(3, in effetti, essa
mirava ad evitare condotte arbitrarie di condomini c(e avessero inteso a""ro"riarsi "er
so esclsivo di "orzioni comni ma non "oteva im"licare l#esclsione dell#adottabilit$ di
deliberazioni intese a consentire na migliore disci"lina dell#so del cortile. In altri termini,
la "redetta dis"osizione del regolamento condominiale non "oteva considerarsi
contenente alcn es"licito divieto in ordine alla "ossibilit$ di disci"linare il "arc(eggio dei
condomini, conformandosi "ittosto come na norma regolamentare finalizzata
all#tilizzazione delle "arti comni, senza im"licare limitazioni dei singoli diritti e senza
determinare alterazioni a vantaggio soltanto di alcni dei "arteci"anti alla collettivit$
condominiale ed in "regidizio di altri, oltre a non com"ortare l#alterazione della misra del
godimento c(e ciascn condomino aveva in ragione della "ro"ria )ota, in modo tale da
assmere la natra di clasola contrattale, alla strega dell#indirizzo giris"rdenziale
tracciato da )esta Corte. 4el resto, la mera indicazione, in n regolamento condominiale,
della destinazione di na cosa comne non determina na connotazione reale del bene,
consentendone n miglior regolamento del so so, come verificatosi nella s"ecie con
riferimento all#tilizzazione del cortile, in modo da "ermettere ad ogni avente diritto l#so
del "arc(eggio, con il ris"etto del "ari diritto degli altri condomini, cos: come disci"linato
con la delibera oggetto di im"gnazione, oltrettto in consonanza con la "revisione dell#art.
2+ dello stesso regolamento condominiale c(e demandava all#assemblea di stabilire le
norme e gli orari "ro"rio "er l#so del cortile.
0lla strega di tali "res""osti, ovvero in virt1 della natra regolamentare dell#art. %0 del
regolamento condominiale e della "revisione del "otere dis"ositivo contento nell#art. 2+
dello stesso regolamento, deve rilevarsi l#erroneit$ della sentenza im"gnata con la )ale
3 stata dic(iarata la nllit$ della deliberazione im"gnata "erc(3 non adottata
all#nanimit$, mentre sarebbe stata sfficiente la sa a""rovazione con la maggioranza
"revista dall#art. %%+. c.c., comma &, invero osservata nella fattis"ecie. 4eve, )indi,
essere ennciato al rigardo il "rinci"io di diritto secondo ci, in tema di condominio, la
delibera assembleare di destinazione del cortile a "arc(eggio di atovettre 9 in )anto
disci"lina le modalit$ di so e di godimento del bene comne 9 3 validamente a""rovata
con la maggioranza "revista dall#art. %%+. c.c., comma &, (non essendo ric(iesta
l#nanimit$ dei consensi) ed 3 idonea a com"ortare la modifica delle dis"osizioni del
regolamento condominiale c(e si limitano a dettare norme c(e disci"linano, a""nto,
l#tilizzazione e i modi di frizione delle cose comni e c(e, in )anto tali, (anno natra
regolamentare e non contrattale.
&. ;assando all#esame del motivo del ricorso incidentale si osserva c(e 9 al di l$ del "rofilo
rigardante la mancata es"osizione della sintesi del vizio motivazionale dedotto (in ordine
al dis"osto dell#art. +.. bis c.".c.) 9 la relativa doglianza 3 destitita di "regio. Infatti, come
correttamente rilevato sl "nto dalla Corte territoriale, il gravame concerneva in via
esclsiva l#esame della legittimit$ della delibera dell#assemblea condominiale del %&
dicembre %''' limitatamente al "nto 2) c(e rigardava la formazione di otto "osti
macc(ina con riferimento alla s""osta violazione della clasola n. %0 del regolamento
condominiale. Con la censra in esame, invece, la difesa dell# H. (a inteso "ros"ettare
na )estione nova attinente all#eventale aggravamento della servit1 costitita a favore
del ma""ale 2%&, c(e non costitiva "ro"riamente oggetto del 6t(ema decidendm6 della
controversia, avente ad oggetto la validit$ o meno della "redetta delibera con rigardo
all#evidenziato "rofilo di "ossibile illegittimit$ "er contrasto con na dis"osizione del
regolamento condominiale. In altri termini, con il motivo in )estione il ricorrente
incidentale, c(e aveva im"gnato l#anzidetta delibera in )alit$ di condomino, (a
manifestato l#intento di voler estendere l#ambito della casa ad n as"etto ad essa
estraneo in )anto concernente n i"otetico aggravamento della servit1 costitita a favore
di n immobile non facente "arte del condominio e, )indi, relativo ad n ra""orto
atonomo e diverso tra le "arti (eventalmente ttelabile con se"arata azione ma estraneo
a )ella instarata originariamente con la domanda dedotta con riferimento alla
controversia 6de )a6).
.. In definitiva, alla strega delle com"lessive ragioni es"oste, deve essere accolto il
ricorso "rinci"ale e res"into )ello incidentale, con la consegente cassazione della
sentenza im"gnata (in ordine, a""nto, al ricorso ritento fondato) ed il rinvio della casa
ad altra Sezione della Corte di a""ello di Milano, c(e si conformer$ al "rinci"io di diritto
ennciato al termine del "aragrafo ,) e "rovveder$ anc(e slle s"ese del "resente
gidizio.
P,M
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