Il distacco dal riscaldamento centralizzato - di Russo Gaetano Fabio, Genova 20/07/2013

studio@ing-russo.it pagina 1 di 4
QUALI AGGRAVI E SQUILIBRI CON IL DISTACCO DAL
RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO?
di Russo Gaetano Fabio
Premessa
Il 18 giugno 2013, con la legge 220 del 11/12/2012, entrata in vigore una corposa modifica
degli artt. 1100-1139 contenuti nel Libro III (Propriet), Titolo VII (Comunione) del Codice
Civile, le modifiche sono tali che giornalisticamente si parla di Riforma del Condominio.
L'interesse di questo articolo si focalizza sulla valutazione, prevista dallart. 1118 comma 4,
degli squilibri di funzionamento e degli aggravi di spesa conseguenti al distacco dallimpianto
termico centralizzato, il testo esatto del comma citato il seguente:
Il condomino pu rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di
condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al
pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua
conservazione e messa a norma.
Senza entrare nel merito delle motivazioni politiche ed implicazioni giuridiche di questa nuova
disposizione (che creer sicuramente un aumento del contenzioso anzich ridurlo) focalizziamo
lattenzione sulla questione tecnica per la quale veniamo chiamati ad esprimerci come
consulenti tecnici.
Gli squilibri di funzionamento
Confrontando le numerose sentenze in tema di distacco con il testo del nuovo art. 1118 si pu
notare una sostanziale differenza rappresentata dalla sostituzione del termine "squilibri
termici", ampiamente specificato in passato, con il nuovo termine "notevoli squilibri di
funzionamento".
La sostituzione del sostantivo "termico" con "funzionamento" e l'aggiunta dell'aggettivo
"notevole" costituisce un diverso approccio alla soluzione del problema tecnico, che a ben
vedere richiama ed amplia il parere pi recente della Corte di Cassazione espresso con la
sentenza n 11857 del 27/05/2011, in cui si precisa che lo squilibrio non da ricercarsi nella
modificazione dei flussi termici tra gli appartamenti vicinori, evento ritenuto trascurabile, ma
nella adattabilit dellimpianto esistente alle mutate condizioni di funzionamento richieste.
Ma quando diventa notevole questo squilibrio? Sicuramente quando, dopo avere esaurito
tutte le possibili azioni correttive sullimpianto, non pi possibile un ulteriore adattamento
senza che ne conseguano malfunzionamenti evidenti, come ad esempio rumorosit, pulsazioni,
cavitazioni, surriscaldamenti, instabilit, ecc.
Se contrariamente limpianto non manifesta malfunzionamenti ma solo un esubero di valori (es
di portata, potenza, temperatura,) allora tali problematiche pi che nei "notevoli squilibri
di funzionamento" dovrebbero configurarsi tuttalpi come aggravi di spesa.
Il distinguo importante dato che mentre il notevole squilibrio impedisce il distacco,
laggravio di spesa un vincolo che pu essere superato se il distaccante se ne fa carico.
Gli aggravi di spesa
Nella valutazione degli aggravi di spesa di riferimento la norma UNI10200 "Criteri di
ripartizione delle spese di climatizzazione invernale ed acqua calda sanitaria", recentemente
revisionata a febbraio 2013, la quale ha specificato meglio quello che era gi previsto nella
precedente UNI 10200:2005 punto 7 che distingueva tra "Quota consumo SC" e "Quota fissa
per potenza impegnata SP", quest'ultima definita come "la quota parte della somma di tutti gli
oneri necessari per rendere disponibile il servizio".
Il distacco dal riscaldamento centralizzato - di Russo Gaetano Fabio, Genova 20/07/2013
studio@ing-russo.it pagina 2 di 4
La nuova norma UNI 10200:2013 nella sostanza adotta lo stesso criterio ma distinguendo, con
termini pi appropriati, tra "Consumo volontario Q
v
" e "Consumo involontario Q
inv
".
Come possiamo intuire il consumo volontario il calore utilmente impiegato per il
riscaldamento degli ambienti, mentre il consumo involontario quello riferito alle perdite
energetiche che, pur non desiderate, costituiscono una quota parte del processo necessario per
ottenere il servizio richiesto.
Gi dalla definizione di "consumo involontario" risulta evidente che laggravio sar sempre
presente perch non esiste impianto termico con rendimento stagionale pari al 100% e quindi
la quota parte di inefficienza costituisce un consumo involontario la cui spesa deve essere
distribuita, in proporzione alla propria quota millesimale, tra tutti i condomini anche quelli con
consumo nullo.
Come debba essere svolto il calcolo analitico specificato al punto 11 della UNI 10200:2013
richiamando il metodo di calcolo delle norme UNI-TS 11300-2 "Determinazione del fabbisogno
di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale e per la produzione di
acqua calda", in cui il parametro che considera questa dissipazione di energia rappresentato
dal rendimento globale dell'impianto termico, definito come il rapporto tra il fabbisogno di
energia termica utile per la climatizzazione invernale e l'energia primaria delle fonti
energetiche, ovvero:
H p
h
H g
Q
Q
,
,
= q
Il rendimento q
g,H
rappresenta fisicamente la quota parte di energia primaria (gas metano ed
energia elettrica) che viene effettivamente convertita in effetto utile, ovvero nel caso in esame,
in riscaldamento degli ambienti.
A meno di disporre di contabilizzatori di calore per ogni singolo appartamento il calcolo
energetico della quota Qh risulta difficilmente quantificabile con precisione essendo raramente
note le trasmittanze e gli spessori delle strutture degli edifici esistenti. Possiamo per arrivare
ad un risultato accettato dalla vigente normativa tecnica calcolando il rendimento globale
medio stagionale q
g,H
non come rapporto tra i suddetti valori energetici ma pi semplicemente
come prodotto dei singoli rendimenti gi tabellati nei prospetti 17, 20, 21 e 23 della norma
UNI-TS 11300-2, ovvero:
e d r g H g
q q q q q =
,
dove:
- q
gn
= rendimento del generatore, tabellato nel prospetto 23;
- q
r
= rendimento di regolazione, tabellato nel prospetto 20;
- q
d
= rendimento di distribuzione, tabellato nel prospetto 21;
- q
e
= rendimento di emissione, tabellato nel prospetto 17.
Pertanto noto il valore del rendimento globale medio stagionale q
g,H
diventa nota per differenza
a 100 la percentuale delle perdite di calore dall'impianto. Tale valore rappresenta, in
proporzione, le spese fisse involontarie.
Poich detta quota indipendente dall'effettivo utilizzo dell'impianto di riscaldamento essa
deve essere necessariamente sostenuta da tutti i Condomini, ivi compresi quelli distaccati
(temporaneamente o definitivamente), in ragione dei millesimi di riscaldamento di ciascuna
unit immobiliare.
Aggravi variabili in relazione ai distacchi
Il metodo di calcolo del rendimento stagionale basato sul prodotto dei singoli rendimenti
secondo UNI-TS 11300-2 ha dei limiti imposti proprio dalla ridotta casistica che una
semplificazione tabellare consente, pertanto se si operasse una considerevole successione di
distacchi tale metodo non risulterebbe pi attendibile e richiederebbe limpiego del metodo
analitico basato sul rapporto tra energia utile Q
h
ed energia primaria Q
p,H
che metterebbe
meglio in evidenza come per tali casi, rari ma possibili, risulter sensibilmente rilevante
laumento di incidenza delle perdite fisse (generatore, regolazione, distribuzione) rispetto
all'energia utilizzata.
Il grafico di fig. 1 schematizza a grandi linee questo concetto:
Il distacco dal riscaldamento centralizzato - di Russo Gaetano Fabio, Genova 20/07/2013
studio@ing-russo.it pagina 3 di 4
Fig. 1 Rappresentazione grafica distacchi e incidenza perdite energetiche per impianti tipo
La condizione estrema, con le massime perdite, si avrebbe nel caso in cui nessun
appartamento prelevasse calore dall'impianto centralizzato. In questa situazione l'incidenza
delle perdite, anche per gli impianti con ottima efficienza, raggiungerebbe il 100% del valore
dell'energia consumata, ovvero il generatore rimarrebbe in funzione solo per compensare le
perdite di calore dall'impianto senza fornire alcun calore utile agli appartamenti.
Aggravi per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
Un altro aggravio che non pu essere trascurato sono le spese di gestione e manutenzione,
oltre che le spese relative a tutti quegli interventi
straordinari necessari per il mantenimento in
efficienza dell'impianto.
Tali spese, essendo necessarie per il mantenimento
del servizio ed essendo completamente indipendenti
dall'effettivo utilizzo dell'impianto termico
centralizzato da parte dei singoli appartamenti, deve
essere a carico anche delle unit immobiliari assenti
o distaccate dato che sono spese necessarie per il
mantenimento del diritto d'uso dell'impianto che
prescindono dal reale servizio usufruito. Pertanto
l'addebito di tali spese incidono sul distaccante per il
100% della propria quota millesimale.
In sostanza il costo annuale degli aggravi
risulterebbe il seguente:
( )


gestionali Costi
MS MO
e energetich perdite Costi
H g
E A
mmA
C C
mmA
C C
(

+ +
(

|
.
|

\
|
=
1000 100
100
1000
,
q
dove:
C
A
= Costo aggravio distacco
C
E
= Costi energetici di esercizio (Combustibile+Enel)
C
MO
= Costo manutenzione ordinaria impianto
C
MS
= Costo manutenzione straordinaria impianto
mmA= millesimi appartamento distaccato
Conclusioni
Con il presente articolo si voluto evidenziare che il distacco dallimpianto centralizzato, anche
se privo di squilibri, tuttaltro che privo di oneri dato che laggravio di spesa, anche con i
moderni impianti, non trascurabile e tale valore aumenta in modo rilevante con laumentare
del numero dei distacchi e che quindi porterebbe ad un diverso trattamento .
Distacco con
squilibri?
Distacco
Non ammesso
Distacco
ammesso
Distacco con
aggravi?
Compensaz.
aggravi?
SI
NO
SI
NO
SI
Reg.locali
rispettati?
NO
NO
SI
Fig. 2 Diagramma di flusso dei vincoli al distacco
Il distacco dal riscaldamento centralizzato - di Russo Gaetano Fabio, Genova 20/07/2013
studio@ing-russo.it pagina 4 di 4
Oltre a quanto esposto ulteriori vincoli al distacco possono essere imposti dai regolamenti locali
in materia di risparmio energetico (vedasi ad esempio lart. 3 comma 8 del Regolamento n
6/2012 della Regione Liguria e lart. 43 comma 1 lettera B del vigente Regolamento Edilizio del
Comune di Genova), disposizioni tuttaltro che favorevoli al distacco dallimpianto centralizzato.