AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO,CESSAZIONE DELL'INCARICO E PROROGA DEI POTERIdi Gio vanni Ciccimarra*SOMMARIO: 1. Il problema 2. L'attuale orientamento di giurispru denza e dottrina.

. Critica delle posizioni consolidatesi 3. Prorogatio imperiie soc iet di capitali 4. Lettura alternativa della giurisprudenza dominante 5. Campo di applicazione e prassigiudiziaria 6. Conclusioni.1. Il problema. Con una recente ordinanza del del 07.03.2008, il Tribunale di Napoli riportaall'attenzione la p roblematica collegata alla proroga dei poteri dell'amministratore di condominioa lla cessazione dell'incarico.La vicenda presa in esame dalla Corte era di quelle che quotidianamente la prassi portaall'attenzione degli operatori del diritto: l'amministratore di un condomino, sul duplice rilievo della propria rinuncia al incarico da un lato, e della impossibilit protratta di procedere alla nomina di u nsuccessore dall'altro, chiedeva la nomina di un amministratore giudiziario .Con il menzionato provvedimento, tuttavia, il Tribunale partenopeo ha rigettato il ricorso dicui sopra, consolidando quell'orientamento, pi volte fatto proprio anch e dalla Suprema Corte,secondo cui l'istituto della prorogatio imperii che trova f ondamento nella presunzione diconformit alla volont dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuitdell'amministratore applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'operadell'amministratore, e pertanto non sol o nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129,comma 2, c.c., o in caso di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimit de lla relativa delibera di nomina1.Che si sia poi in presenza di un filone giurispr udenziale ormai consolidato, risultadimostrato anche dal fatto che le affermazio ni sopra riportate della S.C. trovano letterale richiamoin una decisione del Tri bunale di Monza di analogo tenore2, pressoch coeva della nostra, nonch inuna serie di decisioni di poco risalenti della Corte d'Appello di Milano3.2. L'attuale or ientamento di giurisprudenza e dottrina. Critica delle posizioni consolidatesi.S econdo tale orientamento, almeno nell'ultima formulazione fornitane dallerichiam ate decisioni, l'amministratore di un condominio, per qualsiasi ragione cessato dal proprioincarico, obbligatoa proseguire la gestione ad interim del condominio sino alla nomina del nuovoamministratore. Sicch, nelle more, permane nella pienez za della carica e continua ad esercitare isuoi poteri, inclusi quelli di richied ere e percepire il pagamento delle quote condominiali, di provvedere al pagament o delle spese per la gestione delle parti comuni, di rappresentare in giudizioil condominio, di stipulare contratti con i fornitori, ecc..Il principio, bench non costituisca oggetto di alcuna esplicita previsione normativa, matrovi la propri a genesi esclusivamente nella elaborazione giurisprudenziale, allo stato apparec ostantemente richiamato dalle corti di merito e di legittimit, tanto da potersi r itenere iusreceptum4.* Avvocato in Napoli1In tal senso Cass. Civ., sent. 27-03-200 3, n. 4531, in Arch. Loc., 2003, 539; si tratta in ogni caso, come vedremo,della pi recente espressione di un principio da tempo canonizzato.2Trib. Monza, sez. I , sentenza 15-01-2007.3Corte App. Milano, sentenza 23-12-2003.4Cass. Civ., sent. 20-09-1948, n. 1628 in Foro It., 1948, I, 929; Pret. Napoli 27-09-1961 inTemi R omana1962, I,336; Cass. Civ., sent. 21-10-1961 n. 2283 in Foro It., 1961, I, 162 4 con osservazioni adesive diBRANCAG.; Cass.Civ., sent. 12-11-1968 n. 3727 in Fo ro It.1969, 1250; Trib. Napoli 28-02-1969 in Foro It. Rep.,voceCom. e Cond.,n. 6 9; Cass. Civ., sent. 20-04-1970, n. 1137 in Foro It., 1970, voceCom. e Cond., n. 67; Cass. Civ., sent. 20-02-1976, n. 572, in Foro It. Rep., 1976, voceCom. e Co nd.n. 66; Cass. Civ., sent. 14-06-1976, n. 2214, in Foro It. Rep., 1976, voceCom . e Cond.n. 64; Cass. Civ., sent. 06-12-1986, n. 7256 inGiust. Civ. Mass., 1986; Cass. Civ.,sent. 21-12-1987, n. 9501, in Mass. Giur. It., 1987; Cass. Civ., sen t. 23-01-1988, n. 739, in Mass. Giur. It.1988;App. Roma 16-06-1961, inTemi Roman a1961, 487; Trib. Pavia 23-05-1988 in Arch. Loc.1989, 342; Trib. Monza21-03-1989 in Arch. Loc., 1990, 84; Cass. Civ., sent. 25-03-1993, n. 3588, in Mass. Giur. It., 1993; Cass. Civ., sent. In realt, la stessa giurisprudenza ha giustificato un tale effetto principalmente da un puntodi vista pratico, con la necessit di garantire la continuit nel tempo di un amministratore per lagestione e la rappresentanza del condominio, sulla sc orta di due principi generali come quelli della(i) presunzione di volont conforme dei condomini e (ii) l'interesse del condominio allacontinuit dell'amministratore5.

La dottrina, dal canto suo, si da subito divisa tra coloro che, in maggioranza, si sonoschierati a favore di questa posizione6,e coloro che invece, sulla scorta della natura pubblicisticadell'istituto della prorogatio imperii e della consegu ente inapplicabilit in ambito privatistico hanno criticato l'orientamento assunto dalla giurisprudenza, escludendo in tutto o in partel'operativit dell'istituto i n tema di condominio7.Pur ritenendo condivisibili i fini perseguiti, anche alla luce del carattere risalente dellagiurisprudenza di riferimento, mai pi sottopost a a vaglio critico, appare opportuno domandarsi sel'istituto di cui si discute, nel senso in cui viene attualmente inteso, possa ritenersi pienamentecompatibile con le pi recenti conclusioni cui la giurisprudenza pervenuta in tema di naturad ell'incarico di amministratore di condominio e di rapporto amministratore -condo mini.A tal proposito, noto che l'amministratore del condominio raffigura un uffi cio di diritto privato assimilabile almandato con rappresentanza: con la consegu ente applicazione, nei rapportitra l'amministratore e ciascuno dei condomini, de lle disposizioni sul mandato.Stupisce, pertanto, l'affermazione dell'esistenza d i unobbligo, in capo all'amministratoreuscente, di provvedere alla prosecuzione della gestione fino alla nomina di un nuovoamministratore.Tale obbligo, in giuri sprudenza, stato giustificato facendo ricorso a due categorie mutuatedal diritto pubblico: in alcune sentenze, infatti, si parla di gestionead interim del condomi nio,mentre pi di sovente si fa riferimento alla prorogatio imperii dell'amministra tore cessatodall'incarico.Le due terminologie, tuttavia, solo in apparenza posso no ritenersi analoghe: infatti, mentreil termine prorogatio imperiista ad indicar e la continuit del mandato dell'organo dimissionario,revocato o in scadenza di ma ndato, fino a che non venga nominato il successore; con l'espressionead interim si suole indicare l'assunzione temporanea della gestione dei poteri da parte di un soggetto diverso da chi li deteneva precedentemente e cessato dalla carica, in a ttesa della nomina diun nuovo incaricato.Orbene, ferma l'opinabilit del richiamo di categorie pubblicistiche nell'ambito di unrapporto squisitamente privatistico , se un obbligo dovesse persiste in capo all'amministratoreuscente esso non potr ebbe che discendere dall'impiego della categoria della prorogatio.Solo l'applicaz ione di tale ultima categoria, infatti, pu comportare l'automatico protrarsi del potere-dovere di gestione in capo all'amministratore uscente; al contrario, se d ovessimo discutere diesercizioad interimdella gestione condominiale, il necessar io inquadramento della fattispecie nelrapporto di mandato comporterebbe la neces saria presenza di una proposta e di una accettazione.26-03-1997, n. 2657, in Mas s. Giur. It., 1997; Cass. Civ., sent. 27-03-2001, n. 4531, in Mass. Gur. It., 20 03 e in Arch. Loc., 2003, 539.5Vedi per tutte App. Roma 16-06-1961, cit. Concord emente Cass. Civ., 17-07-1965, n. 1606, in Foro It. Rep., 1966,voceCom. e Cond., n. 256; Cass. Civ., 20-02-1976, n. 572, cit; Cass. Civ., 9-02-1980, n. 901, in Foro It. Rep., 1980,voceCom. e Cond., n. 101.6Vedi in questo sensoBRANCAG.,Comun ione. Condominio degli edifici(libro terzo, propriet, artt. 1100-1139), inComment ario al Codice Civile, a cura di Scialoja A e Branca G., Zanichelli Foro Italian o, Bologna-Roma, 1982, pag. 553, che accoglie la tesi dell'applicazione della pr orogatio imperiiall'amministratore, adducendo qualegiustificazione la necessit de lla perennit del suo ufficio; vedi anchePERETTIGRIVAD.R., Il condominio delle cas edivise in parti, Utet, Torino, 1960;SCADUTOG., Del condominio degli edifici, in Commentario al codice civile, Libro della propriet, a cura di D'Amelio e Finzi, F irenze, pag. 920;SALISL., Il condominio negli edifici, Utet,Torino, 1959, n. 77 nota 3.7Per la dottrina vediDETILLAM., Il condominio nella prassi giudiziaria, M ilano, 1987, n. 2;DETILLAM., Laprorogatio dell'amministratore scaduto o dimissiona rio e altre questioni, in Riv. Giur. Ed., 1993, I, 793;DOGLIOTTIM. - FIGONEA., I l condominio, inGiurisprudenza sistematica di diritto civile e commercialefondat a daBigiavi W., Utet, Torino, 1992, pag. 337. In questo senso anche parte della giurisprudenza (vedi Cass. Civ., 05-01-1980, n. 71, in Riv. Giur. Ed., 1980, I, 535). Sennonch, mentre la proposta potrebbe essere identificata in quella presunzione d i volontconforme dei condomini che la giurisprudenza individua tra le ragioni gius tificatrici dell'istituto inesame, non identificabile nella fattispecie alcuna m anifestazione di volont che possa far luogoalla accettazione da parte dell'ammini stratore cessato dalla carica.Ma anche volendo ricondurre la proroga dei poteri

dell'amministratore di condominio allafattispecie della prorogatio imperii, non s ussistono minori problemi, il primo dei quali rappresentato dalla ricordata natur a pubblicistica dell'istituto.L'istituto, infatti, attualmente disciplinato dall a l. 15 luglio 1994, n. 444, un istituto didiritto pubblico teso a garantire la continuit degli organi amministrativi al fine di evitare pericoloseinterruzioni n ell'esercizio della funzione pubblica.Presupposto di applicazione dell'istituto, pertanto, l'esistenza di un organo, da intendersisia nel senso (i) di centro di imputazione di competenze amministrative sia (ii) come persone ogruppi di perso ne attraverso il quale l'ente stesso agisce8. Si tratta, in sostanza del fenomen o della cd. immedesimazione organica, per il quale l'ente pubblico, non essendo un a persona fisica, ma giuridica, agisce tramite i propri organi: si dice, pertant o, che organo ed ente non sono due soggetti distinti, giacch all'esterno si prese nta un solosoggetto costituito dall'ente, che agisce avvalendosi dell'organo.Ci s egna la distanza del fenomeno preso in considerazione dalla rappresentanza, feno menoal quale giustamente si riconduce il rapporto amministratore-condomini, che presuppone laesistenza di due soggetti distinti e separati e cio il rappresentato e il rappresentante. Non consentito, pertanto, semplicisticamente trasporre alla rappresentanza i principi codificati in materiadi rappresentanza degli organi p ubblici, mancando quella identit di situazione che giustificherebbeil ricorso all a analogia legis.Ci premesso, se pur vero, come non ha mancato di osservare una cer ta dottrina, che illegislatore libero di disciplinare i vari istituti nel modo c he ritiene pi opportuno, traendo spuntodalle esigenze concrete della vita quotidi ana9, sennonch nel caso che ci occupa manca qualsiasidisposizione normativa che i mponga la proroga dei poteri dell'amministratore uscente ed ilconseguente obblig o di quest'ultimo di prosecuzione della gestione condominiale. N sortiscono migli or fortuna i ragionamenti della dottrina che hanno cercato di individuare basi n ormative per l'istituto in esame10, identificandole principalmente nell'art. 112 9 cod. civ. enell'art. 65, disp. att., cod. civ.. stato sostenuto, infatti, che l 'istituto troverebbe il proprio fondamento nell'art. 1129,comma 1, cod. civ., il quale prevede la nomina dell'amministratore da parte dell'AutoritGiudiziaria, su ricorso di uno o pi condomini. Secondo laratiosottintesa a tale disposizione,inf atti, il legislatore avrebbe ritenuto necessaria la presenza della figura di un amministratoreall'interno del condominio composto da pi di quattro condomini.L'ar gomento, tuttavia, non convince. La formulazione della norma in questione preved e cheQuando i condomini sono pi di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assembleanon provvede, la nomina fatta dall'autorit giudiziaria, su ricorso di uno o pi condomini.Sennonch, contrariamente a quanto si pretenderebbe, la circos tanza che il codice preveda la possibilit per il singolo condomino di attivarsi a fronte della mancanza di un amministratoredimostra che lo stesso legislatore ha ritenuto possibile trovarsi in presenza di un condominio dicinque o pi partecipa nti privo di amministratore. Inoltre, la formulazione della norma lascia8 In tal sensoSANDULLIA.M., Manuale di diritto amministrativo, Jovene, Napoli, 1989, pag . 215;VIRGAP., Dirtto Amministrativo, Giuffr, Milano, 1999, I, pag. 53;BASSIF., L ezioni di diritto Amministrativo, Giuffr, Milano, 2008,pag. 201.9Vedi in tal sens oAPOLLONID. LABIOV., L'amministratore di condominio, trattato teorico-pratico su l condominio ela sua amministrazione,Hoepli, Milano, 2006, pag. 80.10Vedi in que sto sensoDETILLAM., La prorogatio dell'amministratore scaduto o dimissionario e al tre questioni,cit.;BRANCAG.,Comunione. Condominio degli edificicit., pag. 553, c he accoglie la tesi dell'applicazione della prorogatio imperiiall'amministratore , adducendo quale giustificazione la necessit della perennit del suo ufficio;vedi anchePERETTIGRIVAD.R., Il condominio delle case divise in parti, cit.;SCADUTOG., Del condominio degliedifici, cit., pag. 920;SALISL., Il condominio negli edific i, cit., n. 77 nota 3.