Tribunale Civile di Trieste Esecuzione immobiliare n 297/2010 Giudice: dott. Giovanni Sansone Promossa da: ACILEASING F.V.G. S.P.A.

Contro: Xxxxxxx Xxxxxxxxxx

PERIZIA DEL CTU 0. Premessa Lo scrivente dott. ing. Giulio Gregori, con studio in Trieste in via Fabio Filzi civ. n 8, iscritto allOrdine degli Ingegneri della Provincia di Trieste al n 1624, nominato CTU nel procedimento oggettivato, prestava il giuramento di rito il giorno 30 maggio 2010 ed assumeva lincarico con lo specifico quesito come allegato nel verbale di causa. Lillustrissimo Giudice concedeva termine di giorni 60 per il deposito della perizia. Ludienza veniva rinviata al giorno 26 settembre 2011. 1. Operazioni svolte In data 31 maggio 2011 stata inoltrata specifica formale richiesta al Comune di Trieste per ottenere ogni dato circa le verifiche urbanistiche ed edilizie, in particolare riguardo procedure sanzionatorie in corso. Per adempiere al compito ricevuto, lo scrivente acquisiva anche presso lArchivio Disegni del Servizio della Pianificazione Urbana del Comune di Trieste i necessari dati sullimmobile ed effettuava unindagine presso lUfficio Condono del Servizio Concessioni Edilizie per reperire eventuali estremi di istanze di provvedimenti, anche in corso di definizione, ex L 47/85. Con nota dd. 31.05.2011 il sottoscritto comunicava agli esecutati di aver fissato per il giorno 27 giugno 2011 lesecuzione del sopralluogo allimmobile. La raccomandata inviata veniva restituita al mittente per compiuta giacenza. Laccesso allimmobile non veniva concesso e di un tanto veniva data, in data 27 giugno 2011, comunicazione al Sig. Giudice e allavv. Roberto Gambel Benussi, rappresentante ACILEASING F.V.G. S.P.A.. In data 01.07.2011 veniva comunicata la nomina, da parte del Signor Giudice, del il Sig. Daniele Dolce con studio in via Filzi, 21/1 a Trieste, a nuovo custode del bene. In data 05.07.2011 inviava al nuovo custode

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richiesta di essere informato dellavvenuto accesso allimmobile al fine di programmare il nuovo sopralluogo. In data 7 settembre 2011 il sottoscritto effettuava laccesso allimmobile avente esito positivo. Nel corso dellaccesso effettuava una ricognizione fotografica, che si allega alla presente provvedendo ad annotare, su planimetria riportante lo stato reale, la posizione dei coni fotografici. Si procedeva inoltre ad acquisire i necessari dati presso il Nuovo Catasto Edilizio Urbano e lUfficio Tavolare. Si effettuava inoltre una verifica presso lAgenzia delle Entrate per verificare la presenza di contratti daffitto. 2. Descrizione dei beni oggetto dellespropriazione, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati tavolari, accertando la corrispondenza, o meno, delle certificazioni tavolari ai dati indicati nel verbale di pignoramento; i dati effettivamente risultati; il censimento regolare di tutte le propriet ed altri diritti reali rilevati; la sussistenza di diritti di compropriet o di altri diritti reali parziali I beni sono costituiti da: una unit immobiliare destinata a civile abitazione posta in un edificio ubicato al civ. n 29 di via Boccaccio a Trieste. Tavolarmente le propriet sono identificate dalla P.T. 54986, C.C. di Trieste, Consistenza Corpo Tavolare 1 - unit condominiale costituta da alloggio sito al 4 piano della casa civ. n. 29 di via Boccaccio, costruita sulla p.c.n. 285 in P.T. 54946 marcato 17 orlata in quadrettato nel piano G.N. 7202/86, con 386/10000 p.i. del c.t. 1 in P.T. 54946 nel piano G.N. 7202 dd. 12.08.1986. La propriet, in riferimento a Pres. 15.11.2006 G.N. 16163, risulta a nome di: Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx, nato a Xxx Xxxxxx Xx Xxxxxx xxxxx il x

Come aggravi risulta: Pres. 11.01.2001 G.N. 280 Principale

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Si intavola la postergazione del diritto di abitazione sub G.N. 8173/11 ad posta 1) rispetto al diritto di ipoteca ad 2) Pres. 15.11.2006 G.N. 16163 Si intavola il diritto di usufrutto vitalizio a favore di Xxxx Xxxxxxx (n. Xxxxxxx il x) in regime di separazione dei beni a peso del c.t. 1 e sue p.i.. Principale In base allatto di mutuo dal 29.08.2006 si intavola il diritto di ipoteca simultanea a favore di BANCA POPOLARE DI VICENZA Societ Cooperativa per Azioni con sede a Vicenza per complessivi 290.000,00 di cui 145.000,00 di capitale, interessi, spese e accessori come da titolo, a peso del c.t. 1 e sue p.i. ed a peso del diritto iscritto ad 5). Accessoria: per le P.T. 54946 s.c.c. Accessoria: P.T. 54966 s.c.c. Accessoria: Pres. 11.12.2008 G.N. 16028 Intavolata ipoteca simultanea a favore dellAgente della Riscossione della Provincia di Udine Equitalia Friuli Venezia Giulia S.p.A. con sede a Udine per complessivi 118.662,30 di cui 59.331,15 di capitale a peso del c.t. 1 e sue p.i. Principale: P.T. 54966 s.c.c. Accessoria: Pres. 17.05.2010 G.N. 6660 Intavolata ipoteca giudiziale a favore della ACILEASING F.V.G. s.p.a. Udine a garanzia dellimporto complessivo di 12.000,00 di cui 7.988,85 di capitale a peso del c.t. 1 e sue p.i. Principale: P.T. 54966 di q.c.c. Pres. 17.01.2011 G.N. 446 Sulla base dellatto di pignoramento immobiliare del Tribunale di Trieste cron. 5809, debitamente notificato, si annota presso il c.t. 1 e sue p.i. il pignoramento immobiliare a favore di ACILEASING F.V.G. S.p.A. Udine per limporto di 10.673,12 oltre alle spese, competenza ed accessori come indicati nel titolo P.T. 54966, C.C. di Trieste, Consistenza Corpo Tavolare 1 - unit condominiale costituta da cantina sita al pianoterra della casa civ. n. 29 di via Boccaccio, costruita sulla p.c.n. 285 in P.T. 54946 marcato 43 orlata in grigio chiaro nel piano G.N. 7202/86, con 4/10000 p.i. del c.t. 1 in P.T. 54946 nel piano G.N. 7202 dd. 12.08.1986.

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La propriet, in riferimento a Pres. 15.11.2006 G.N. 16163, risulta a nome di: Xxxxxxxxx Xxxxxxx, nato a Xxx Xxxxx Xx Xxxxxx xxxx il x.

Come aggravi risulta: Pres. 11.01.2001 G.N. 280 Principale Si intavola la postergazione del diritto di abitazione sub G.N. 8173/11 ad posta 1) rispetto al diritto di ipoteca ad 2) Pres. 15.11.2006 G.N. 16163 Si intavola il diritto di usufrutto vitalizio a favore di Xxxx Xxxxxxx (n. Xxxxxxx il 1x) in regime di separazione dei beni a peso del c.t. 1 e sue p.i.. Accessoria Intavolata ipoteca simultanea a favore di BANCA POPOLARE DI VICENZA Societ Cooperativa per Azioni con sede a Vicenza per complessivi 290.000,00 di cui 145.000,00 di capitale, a peso del c.t. 1 e sue p.i. e del diritto di usufrutto iscritto ad 5) Principale: P.T. 54986 s.c.c. Principale: Pres. 11.12.2008 G.N. 16028 In base agli estratti di ruolo dd. 1.12.2008, si intavola il diritto di ipoteca simultanea a favore dellAgente della Riscossione della Provincia di Udine - Equitalia Friuli Venezia Giulia S.p.A. con sede a Udine per complessivi 118.662,30 di cui 59.331,15 di debito a peso del c.t. 1 e sue p.i. Accessorie: P.T. 54986 e per le p.i. P.T. 54946 s.c.c. Principale: Pres. 17.05.2010 G.N. 6660 Sulla base del decreto ingiuntivo dd. 04.11.2009 n. 3024/09, dichiarato definitivamente esecutivo in data 30.04.2010, si intavola il diritto di ipoteca giudiziale a favore della ACILEASING F.V.G. s.p.a. Udine a garanzia dellimporto complessivo di 12.000,00 di cui 7.988,85 di capitale a peso del c.t. 1 e sue p.i. Accessorie: P.T. 54966 di q.c.c. e per la p.i. P.T. 54946 di q.c.c. Pres. 17.01.2011 G.N. 446 Sulla base dellatto di pignoramento immobiliare del Tribunale di Trieste cron. 5809, debitamente notificato, si annota presso il c.t. 1 e sue p.i. il pignoramento immobiliare

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a favore di ACILEASING F.V.G. S.p.A. Udine per limporto di 10.673,12 oltre alle spese, competenza ed accessori come indicati nel titolo Si allegano gli estratti tavolari, eseguiti in data 20 giugno 2011. Catastalmente gli immobili risultano censiti: Unit immobiliare - Comune di Trieste (Codice: L424) Provincia di Trieste Sez. Urb.: V - Foglio: 4 - Particella: 285 sub: 17 - Zona Cens.: 1 Categoria: A/2 Classe: 2 Consistenza: 4,5 vani Rendita: Euro 604,25; con dati derivanti da: diversa distribuzione degli spazi interni del 28/02/2005 n . 4644 .1/2005 in atti dal 28/02/2005 (protocollo n. TS0016402) diversa distribuzione degli spazi interni Indirizzo: via Giovanni Boccaccio n. 29 piano 4 INTESTATI: 1 Xxxxxxxx Xxxxx nato a xxxxxxx il /1926 codice fiscale: XXXXXXXXXXXXX diritti e oneri reali: usufrutto per 1/1 in regime di separazione dei beni 2 Xxxxxxx Xxxxxxxx nato in Xxxxxxxx il /x codice fiscale: XXXXXXXXXXXXX nuda propriet per 1/1 Dati derivanti da: ISTRUMENTO (atto pubblico) del 29.08.2006 Voltura n. 6133 .1/2007 in atti dal 18/04/2007 (protocollo n. TS0038494) Repertorio n.: 117227 Rogante Contursi Sede: Udine Registrazione: PU Sede Udine Volume 1 n: 1646 del 18/09/2006 (AB) Compravendita Unit immobiliare - Comune di Trieste (Codice: L424) Provincia di Trieste Sez. Urb.: V - Foglio: 4 - Particella: 285 sub: 43 - Zona Cens.: 1 Categoria: C/2 Classe: 3 Consistenza: 2 m2 Rendita: Euro 1,76; con dati derivanti da: scrittura privata del 25/06/1986 n . 3596 .1/1986 in atti dal 19/05/2000 Indirizzo: via Giovanni Boccaccio n. 29 piano T INTESTATI: 1 Xxxxxxxx Xxxx nato a Xxxxxx il /x codice fiscale:

XXXXXXXXXXXXX diritti e oneri reali: usufrutto per 1/1 in regime di separazione dei beni 2 Xxxxxxx Xxxxxxx nato in Xxxxxxx il /x codice fiscale: XXXXXXXXXXXXX nuda propriet per 1/1

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Dati derivanti da: ISTRUMENTO (atto pubblico) del 29.08.2006 Voltura n. 6133 .1/2007 in atti dal 18/04/2007 (protocollo n. TS0038494) Repertorio n.: 117227 Rogante Contursi Sede: Udine Registrazione: PU Sede Udine Volume 1 n: 1646 del 18/09/2006 (AB) Compravendita Si allegano alla presente le visure per immobile effettuate in data 25 luglio 2011 da proprio incaricato con delega. Presso lUfficio catastale si rinvenuta inoltre, la seguente documentazione: planimetrie attuali catastali. Si allegano le planimetrie succitate. 3. Verifica della concordanza tra le trascrizioni tavolari e quelle catastali (individuazione dei beni e dei soggetti) e in caso di discordanza, indicare le procedure ed i costi per il ripristino della corrispondenza della base reale (immobili e diritti) necessaria per il trasferimento e volturazione dei diritti e dei beni in espropriazione Vi concordanza tra le indicazioni catastali e tavolari. 4. Riferire immediatamente al G.E. ed ai creditori le situazioni di discordanza tavolare-catastale pregiudizievoli alla procedura Non c nulla da riferire. 5. Descrizione analitica dei beni indicando la tipologia del bene, laltezza interna utile, la composizione interna, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene (Strutture verticali, Solai, Copertura, Manto di copertura, Scale, Pareti esterne delledificio), nonch le caratteristiche interne di ciascun immobile (Infissi esterni, Infissi interni, Tramezzature interne,

Pavimentazione, Plafoni, Porta dingresso, Scale interne, Impianto elettrico, Impianto idrico, Impianto termico) precisando per ciascun elemento lattuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa Durante il sopralluogo di data 3 agosto 2011, effettuato alla presenza del Sig. Daniele Dolce, si assunto un quadro fotografico dei luoghi che si allega alla presente. Si tratta di alloggio posto in un edificio di civile abitazione. Ledificio in muratura in pietra mista a mattoni, con solaio in legno, tetto a falde e facciate intonacate e decorate. Ledificio dotato di ascensore. Lalloggio, posto al quarto piano

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e adibito a civile abitazione, composto da atrio, soggiorno, una stanza, ripostiglio, cucina e bagno. Al piano terra inoltre ubicata una cantina. Laltezza interna utile del soggiorno, della stanza, del ripostiglio e della cucina di m 3,60, quella del corridoio di m. 3,25 e quella del bagno di m 2,90. I serramenti esterni di finestra sono doppi in legno e le porte interne sono in legno. La pavimentazione in legno nel corridoio, nel soggiorno e nella camera; in piastrelle in cucina, in bagno e in ripostiglio. Le pareti sono intonacate, in cucina sono parzialmente rivestite in piastrelle e il bagno rivestito in piastrelle. Lalloggio dotato di impianti interni (gas, acqua corrente, elettricit). Limpianto di riscaldamento e di produzione dellacqua calda autonomo. Per limpianto elettrico, per quello gas e di riscaldamento non sono state prodotte le dichiarazioni di conformit previste dalla normativa vigente. Complessivamente lo stato manutentivo dellimmobile risulta buono. La superficie commerciale complessiva dellalloggio di m2 96,83, quella della cantina di m2 2. 6. Operazioni di accertamento di eventuali rapporti di locazione (precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. contratti di comodato, leasing, ecc. o diritti di abitazione dellimmobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.) conferenti il godimento dei beni a terzi indicandone le date di apparente inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nellinteresse dei creditori) ed allegando tutti i documenti rinvenuti Dalle operazioni condotte non risultano esserci contratti di locazione registrato. Si allega la comunicazione di data 15 luglio 2011 ricevuta dallAgenzia delle Entrate. 7. Verifica della situazione urbanistica dellimmobile indicando gli estremi delle licenze di costruzione e del certificato di abitabilit e/o agibilit (se reperibili) La variante n. 66 al P.R.G.C. di Trieste colloca ledificio in zona omogenea A3 - zone soggette a ristrutturazione.

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Larea non vincolata ai sensi del D.Leg.vo 42 dd. 22.01.2004 (beni culturali e paesaggistici). Non grava vicolo-idrogeologico. Il tutto come risultante dalla ricognizione dei vicoli operata dal vigente P.R.G.C. di Trieste. La costruzione dellimmobile fu approvata dal Magistrato civico in data 10 gennaio 1906 al N 81667. Lagibilit stata approvata con lo stato reale dd. 28.11.1906 al N 51675. In data 21.02.2005 al prot. gen 12668 prot. corr. 05-2544/11/05/243 risulta depositato per lalloggio il Progetto per modifiche interne allalloggio ente17 sito al quarto piano dello stabile di via Boccaccio n. 29 Comune di Trieste Lelaborato grafico allegato al tale progetto corrisponde allo stato reale delledificio. 8. Verifica della presenza di eventuali abusi edilizi condonati con la relativa documentazione necessaria alla vendita Non stata presentata alcuna istanza di condono ai sensi della L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03. 9. Verifica della presenza di eventuali abusi edilizi ancora da condonare ed indicare, in caso di esistenza di opere abusive, leventuale sanabilit ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 con la quantificazione dei relativi costi assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti Nel corso del sopralluogo stata verificata positivamente la rispondenza tra lo stato di progetto di cui alla D.I.A. dd. 21.01.2005 prot. gen. 12668 prot. corr. 052544/11/05/243 e lo stato dei luoghi. Le altezze del bagno e dellatrio risultano inferiori a quelle indicate dellelaborato progettuale indicato ma ai sensi dellattuale disposto normativo non costituiscono opera abusiva. 9. Verifica circa lesistenza o meno di provvedimenti sanzionatori emessi dal Comune ex L. 47/85 Da quanto accertato non vi sono provvedimenti in atto. 10. Verifica circa la presenza, o meno, di vincoli ai sensi della legge 1089/1939 modificata dal D.Lgt. 490/1999 Risulta che limmobile non sia vincolato ai sensi del D.Leg.vo 42 dd. 22.01.2004 (beni culturali e paesaggistici, gi L 1089/39 e D. Lgt. 490/1999). Il tutto come risultante dalla ricognizione dei vicoli operata dal vigente Piano Regolatore.

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12. Indicazione nellipotesi di immobili facenti parte di condomini, delle relative spese A seguito di avanzamento di formale istanza, lAmministrazione Stabili Bologna con sede in viale XX settembre, 3 a Trieste, in data 29.08.2011 ha riscontrato la richiesta inviando quanto segue: a) limporto annuo delle spese di gestione ordinaria riferite ai servizi del condominio

ammonta a 550,00 per lalloggio e 4,00 per la cantina; b) c) spese straordinarie deliberate ed esigibili: 0; spese condominiali scadute non pagate: 0. Si allega il prospetto inviato in data 29.08.2011 dallAmministratore. 13. Espressione del proprio parere sullopportunit di disporre la vendita di uno o pi lotti e nellipotesi che la vendita in lotti richieda la predisposizione di piani di situazione in base alla relativa normativa vigente, indicando i relativi tempi, procedure e costi per la loro formazione Visto quanto sopra non sussiste tale opportunit. 14. Indicazione delle eventuali opere necessarie secondo la migliore scienza ed esperienza ed il costo dei lavori di ripristino della funzionalit cui i beni sono destinati, ove gravemente compromessa, secondo la migliore scienza ed esperienza In seguito a quanto sopra descritto, risulta necessario acquisire la dichiarazione di conformit degli impianti elettrico, gas e di riscaldamento esistenti. Risulta quindi necessaria la revisione degli impianti e la loro eventuale messa a norma, per lemissione della relativa dichiarazione di conformit. Lonere per quanto sopra descritto pu essere stimato in 3.500,00 + IVA dovuta per legge. 15. Espressione del proprio parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilit del bene, ovvero alienazione separata della quota stessa, indicando (qualora necessario) i relativi tempi, le procedure ed i costi del frazionamento; fornisca comunque la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficolt di vendita per le quote indivise Dallesame degli atti risulta possibile la vendita separata dellalloggio e della cantina. Poich i due enti risultano gi catastalmente e tavolarmente separati, non

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necessario procedere a frazionamenti. Si proceder quindi ad indicare separatamente il valore dei due beni. 16. Indicazione dei dati necessari per la compilazione delle denunce fiscali obbligatorie conseguenti alla vendita (tra cui INVIM e ICI, a titolo di esempio) e per la voltura dei beni allaggiudicatario definitivo e redigere, per ogni lotto di vendita proposto e su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo Limposta INVIM non risulta pi dovuta. Per lanno 2011 lICI del Comune di Trieste risulta variabile dallaliquota minima del 4,5%o ad unaliquota massima del 7%o. Va determinato pertanto il valore catastale automatico aumentato del 5%, costituendo la base di partenza per la monetizzazione dellimposta: rendita catastale alloggio 604,25 rendita catastale cantina 1,76 17. Verifica se vi o meno lobbligo di allegare lattestato di qualificazione energetica di cui al D.L.vo 18.08.2005 n. 192 cos come modificato dal D. L.vo 29.12.2006 Ai sensi del D.Leg.vo 311/2006 lattestato di qualificazione energetica obbligatorio nel trasferimento a titolo oneroso delle singole unit immobiliari. Detto certificato, qualora richiesto, dovr essere prodotto. Il costo per lacquisizione di detto certificato da un tecnico abilitato viene stimato in 200,00 al netto di IVA e cassa di previdenza. 18. Determinazione del valore commerciale dei beni secondo la migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto, opere necessarie alla migliore funzionalit Il valore commerciale dellimmobile viene attribuito in base alle quotazioni degli immobili ad uso residenziale nella zona corrispondente, indicato sul sito dellAgenzia del Territorio per il secondo semestre del 2010, in considerazione delle condizioni generali del bene, come sopra descritte e facendo riferimento specificatamente a quanto sopra detto riguardo la mancanza delle dichiarazioni di conformit. Il valore a metro quadro per un immobile di questo tipo nello stato di fatto in cui si trova, con le problematiche sopra evidenziate e quantificate, viene stimato in

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/m2 1.800,00. La valutazione viene fatta applicando al valore al metroquadro il coefficiente 1 per lalloggio e il coefficiente 0,25 per la cantina. Si ottiene quindi: stima valore alloggio: m2 96,83 * /m2 1.800,00 * 1 = 174.294,00 stima valore cantina: m2 2 * /m2 1.800,00 * 0,25 = 900,00 Per la nuda propriet, considerando let del beneficiario di 85 anni, il valore risulta il valore della nuda propriet risulta quindi pari all83,50% del valore dellimmobile. Si ottiene quindi: stima valore nuda propriet alloggio: 174.294,00 * 83,50% = 145.535,49 stima valore nuda propriet cantina: / 900,00 * 83,50% = 751,50 Il valore dei beni oggetto di perizia risulta quindi pari a: alloggio: 145.535,49 (Euro centoquarantacinquemilacinquecentotrentacinque/ 49) cantina: 751,50 (Euro settecentocinquantuno/50) Viste le problematiche descritte si pu ipotizzare uno scostamento dal valore indicato di +o- il 5%. In fede. Trieste, 7 settembre 2011 dott. ing. Giulio Gregori

allegati: 1) copia degli estratti tavolari dd. 20.06.2011 (P.T. 54986 e P.T. 54966) 2) visure catastali per gli immobili dd. 25.07.2011 3) planimetrie catastali attuali dei beni 4) quadro fotografico con pianta su cui vengono indicati i coni fotografici in riferimento allaccesso dd. 07.09.2011

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5) comunicazione Agenzia delle Entrate dd. 15.07.2011 6) nota Amministrazione Bologna dd. 29.08.2011 7) stato reale alloggio corrispondente alla D.I.A. dd. 21.01.2005

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