La Teoria dell’Ordinarietà

TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO

La Teoria dell’Ordinarietà

Ordinario ⇒ Più Frequente (in riferimento a rilevazioni statistiche)

Distribuzione Gaussiana
o binomiale:
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L’Ordinarietà sul Mercato

Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi
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Il Problema Estimativo
1. Formulazione del quesito
2. Definizione dello scopo o degli scopi pratici della stima
3. Individuazione del criterio o dei criteri di stima (Aspetti Economici)
4. Elaborazione del metodo e procedimento
5. Risoluzione del quesito

Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi

L’unico strumento metodologico estimativo è quello comparativo

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Il Metodo ed i Procedimenti Estimativi

Diretti
Procedimenti di Stima
Indiretti

Procedimenti Monoparametrici Uniequazionali

Uniequazionali
Procedimenti Pluriparametrici
Pluriequazionali
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Procedimenti Diretti di Stima

Il procedimento diretto è utilizzabile quando è possibile formare la scala dei
prezzi noti attraversi i dati elementari omogenei di unico tipo dai quali
direttamente può determinarsi il valore.

Il procedimento diretto si risolve:

ƒ nella costruzione della scala dei dati storici noti (prezzi)

ƒ nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che
presenta con esso maggiori analogie allo scopo di determinare il dato ipotetico
incognito (valore)
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Procedimenti Indiretti di Stima

Il procedimento indiretto è utilizzabile quando non è possibile formare la scala
dei prezzi noti per inesistenza del mercato, per impossibilità di conoscenza delle
operazioni o comunque per mancanza di dati elementari che direttamente
consentono la formulazione del giudizio di valore.

Il procedimento indiretto si risolve:

ƒ Scegliendo comparativamente i diversi ed eterogenei dati elementari da

elaborare successivamente
ƒ Valutazione del bene in funzione dello specifico aspetto economico da
riguardare
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Procedimenti Monoparametrici Uniequazionali

Il valore di stima y (variabile dipendente) dipende da un unico parametro x
(variabile indipendente).
La caratteristica differenziale è unica, e generalmente la comparazione è istituita
attraverso un parametro di natura tecnica (superficie).
I parametri di natura economica (canone, reddito catastale) non riescono a
sintetizzare l’effetto di alcuni fattori tecnici nei riguardi della formazione del valore
lasciando in ombra parte dello stesso, ed inoltre si tratta di fattori non direttamente
proporzionali al valore.

Vantaggi e Limiti:
ƒ Semplicità operativa;
ƒ Eccessiva schematicità;
ƒ Fortemente vincolante;
ƒ Eccessiva differenziazione dei beni.
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Procedimenti Pluriparametrici
A causa dell’evoluzione del mercato immobiliare, la sensibilità estimativa ha
avvertito la necessità di far dipendere più correttamente il valore degli immobili
dalle diverse caratteristiche quali-quantitative compresenti nel bene oggetto di
stima, e quindi far ricorso alle stime pluriparametriche.

I procedimenti pluriparametrici consentono di:

ƒ risolvere il problema della differenziazione dei beni immobiliari;

ƒ misurare le caratteristiche quali-quantitative;
ƒ sintetizzare in maniera puntuale il principio comparativo;
ƒ rispecchiare adeguatamente le varie forme di apprezzamento.