Sei sulla pagina 1di 20

AREA ECONOMICA

Il mercato immobiliare: sintesi congiunturale


)-5 di Uberto Visconti di Massino (*)

Uno sguardo al mercato globale, le influenze degli altri settori dell’economia sull’immobiliare,
l’Europa con i suoi mercati maturi e i Paesi emergenti, infine uno spaccato dell’Italia con tanti dati,
andamenti, prezzi e rendimenti. Il mercato visto da Uberto Visconti di Massino attraverso Scenari Im-
mobiliari. Si apre con quest’articolo quello che vuol diventare l’appuntamento fisso di fine anno con i
lettori della rivista e con il mercato immobiliare italiano, e non, in generale.

1. Premessa più o meno preponderanti dell’economia e


ne subisce inevitabilmente gli andamenti. In
All’inizio del XXI secolo l’Europa è una re- particolare, gli ultimi dieci anni sono stati se-
gione del mondo altamente sviluppata e ur- gnati da importanti fattori di crisi e di evolu-
banizzata, dove la sfida di coniugare cresci- zione; tra i primi si ricordano i seguenti:
ta, coesione e sviluppo è questione premi- § crisi finanziaria dell’Asia orientale (1997);
nente tra i leader del settore pubblico, pri- § crisi finanziaria russa (1998);
vato e no-profit. Ciò su cui viene focalizza- § l’esplosione della bolla speculativa e il
ta l’attenzione riguarda, in particolare, l’uti- crollo dei titoli high-tech (2000);
lizzo delle aree urbane, la crescita sosteni- § l’11 settembre 2001;
bile e lo sviluppo locale. È in tale contesto § la guerra in Iraq (2003-2004);
che l’industria immobiliare si trova sempre § il recente aumento del prezzo del petrolio.
più al centro dell’evoluzione economica, A fronte di questi elementi di destabilizza-
politica e sociale dell’Europa. zione politica ed economica, l’Europa ha
Lo scopo di questo lavoro di analisi è quel- compiuto passi significativi verso il suo con-
lo di sviluppare uno scenario generale, il solidamento come:
più completo possibile in rapporto allo § l’adozione della moneta unica da parte di
spazio dato, con approfondimenti puntuali dodici Paesi;
sull’andamento del mercato immobiliare e § l’allargamento nei confronti di 10 Paesi
delle principali variabili che lo hanno inte- (2004).
ressato nel 2004, inizio 2005. Per questo il Per l’industria immobiliare, più in dettaglio,
testo che segue si svilupperà prendendo in i veri motori di sviluppo degli anni recenti
MERCATO IMMOBILIARE

considerazione in primo luogo gli indicatori sono da individuarsi nei processi di di-
rilevanti di livello macro nel mondo e in smissione di asset non strumentali da par-
Europa, per poi analizzare la realtà italiana. te di società private e nella ristrutturazio-
In particolare, dopo qualche riflessione su- ne e/o vendita di società pubbliche. La di-
gli eventi congiunturali più recenti, tanto a retta conseguenza di simili processi ha in-
livello sovranazionale quanto a livello na- fatti portato a un incremento di stock nel
zionale, si passa a inquadrare lo scenario mercato immobiliare i cui effetti si posso-
dell’industria immobiliare (specie residen- no stimare in una somma di 57 miliardi di
ziale, la tipologia più diffusa per stock e nu- euro in Europa nel periodo 1997-2004
mero di transazioni), anche con una serie (incremento di stock di investimento).
completa di valori residenziali forniti dal- Questa tendenza dovrebbe inoltre conti-
l’istituto di ricerca Scenari Immobiliari. nuare anche in virtù dell’outsourcing di ma-
trice pubblica (si stima che altri 50-70 mi-
2. Economia e mercati immobiliari a liardi di euro di immobili possano essere
livello internazionale immessi nel mercato immobiliare europeo
per via di processi di dismissione).
L’industria immobiliare (1) si colloca in un Qualche dato in merito all’industria immo-
contesto economico e politico in posizioni biliare dell’Europa dei 25:

(*) Architetto, dottore di ricerca in pianificazione territoriale e mercato immobiliare.


! (1) Industria immobiliare definita come l’insieme di due comparti: l’edilizia e i servizi immobiliari (inclusi lo sviluppo immobiliare,
l’intermediazione, il property management e la consulenza), ossia l’insieme dei servizi e delle attività che concorrono a dare valore
a un immobile (fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, “Real value in Europe”, marzo 2005).
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

§ 1.200 miliardi di euro è il fatturato che Per quanto riguarda i servizi immobiliari (ge-
rappresenta il 13,6% del Pil europeo; stione, sviluppo, intermediazione, valutazio-
§ 9,9 milioni di addetti che rappresentano ne e ricerca/consulenza) invece la crescita )-5
il 7,4% del totale degli occupati; è stata più massiccia; l’aumento a livello na-
§ il 90% delle imprese sono di piccola di- zionale è stato dell’ordine del 27% per l’Ita-
mensione (meno di 10 dipendenti): 2003. lia, del 25% per il Regno Unito (3) e così via.
Lo sviluppo immobiliare è, poi, tra i com-
parti che hanno registrato l’evoluzione più
2.1. Europa, le nazioni mature: Francia, Ger- consistente soprattutto in Italia e in Spagna,
mania, Inghilterra, Olanda mentre è stata più moderata in Regno Uni-
to, Francia e ancora minore in Germania a
Sulla base di tali premesse si esaminano più causa della difficile situazione nazionale.
da vicino le realtà europee più “mature” Sul fronte degli investimenti (4), l’importanza
che hanno visto un’ascesa dell’importanza del settore immobiliare diviene ancora più
e dello sviluppo dell’economia e dell’indu- chiara; il mercato degli investimenti immo-
stria immobiliare. biliari in questi Paesi cosiddetti “maturi”, in-
Un aspetto che caratterizza questi mercati fatti, rappresenta una grossa percentuale ri-
maturi riguarda il processo di concentra- spetto a quelli stimati per l’Europa (114 mi-
zione generato e alimentato da fusioni e liardi di euro nel 2004). In particolare, a ti-
acquisizioni che, a loro volta, hanno portato tolo di esempio, nel periodo 1998-2003 i
alla nascita di grandi attori del mercato im- fondi immobiliari non quotati sono cresciu-
mobiliare. Nell’insieme le cinque società ti più di ogni altra tipologia di investitori, e
leader contano a oggi per circa il 30% del continueranno a farlo, molto probabilmen-
fatturato dei 100 big players. te, perché alcuni Governi stanno conside-
La maturità di cui si parla è dovuta alla ten- rando l’introduzione di nuovi veicoli di in-
denza di questi ultimi anni che ha portato, vestimento “tax efficient” per il prossimo
in tali Paesi, non solo a una crescita dell’in- futuro. Essi, in realtà, oltre a essere soggetti
dustria in termini quantitativi (Pil, occupati, investitori, sono anche importanti strumen-
fatturato dei leader di mercato, volume de- ti finanziari e stanno contribuendo notevol-
gli investimenti) ma ha fatto anche segnare mente alla finanziarizzazione dei mercati
uno sviluppo strutturale e qualitativo del- immobiliari europei in quanto entrano nel-
l’industria immobiliare. Solo nel 2004 il Pil le operazioni di securitization, spin-off e
dell’industria immobiliare nei maggiori Pae- grandi dismissioni pubbliche e private. Il
si europei ha raggiunto il 14,3% del Pil tota- loro patrimonio non è statico ma ogni fon-
le (2) di Germania, Regno Unito, Francia, Ita- do ricambia in media ogni anno il 10-20%

MERCATO IMMOBILIARE
lia e Spagna insieme. Per quanto riguarda la del proprio portafoglio; questa è la ragione
totalità dell’Europa, invece, è stato stimato per la quale molto probabilmente i fondi
che l’industria immobiliare abbia raggiunto immobiliari saranno i nuovi protagonisti
un valore aggregato di 1.200 miliardi di dell’intera economia immobiliare europea.
euro. Le dimensioni dell’industria nei singoli Il settore immobiliare è divenuto sempre
Paesi, invece, riflettono le dimensioni delle più attrattivo, in un’ottica di portafoglio,
rispettive economie. proprio per via della maggior sfiducia nel
Il comparto dell’attività edilizia ha registrato comparto degli investimenti puramente fi-
complessivamente una crescita nel periodo nanziari e per la migliore performance del
1998-2004; anche in questo caso, l’anda- real estate rispetto al comparto azionario e
mento è molto diversificato nei vari Paesi. dei titoli di Stato. Il rendimento degli inve-
Inoltre il settore ha registrato una flessione stimenti diretti nell’immobiliare, per esem-
nel 2001, riflettendo l’andamento generale pio, ha battuto i titoli di Stato in Francia e
dell’economia. In Germania, per esempio, si nel Regno Unito nel periodo 2002-2003. Le
è assistito a un calo degli addetti a partire stesse società immobiliari quotate hanno
dal 1998 che, secondo alcuni, si iscrive al- avuto una performance particolarmente
l’interno dello sgonfiamento di una bolla brillante, soprattutto nel 2004. Se il settore
creata con la ricostruzione edilizia seguen- ha avuto rendimenti più bassi in Germania,
te alla riunificazione del 1990. nel Regno Unito, in Francia e in Italia questi

(2) Fonte: Scenari immobiliari e DTZ, cit.


(3) Fonte: Scenari immobiliari e DTZ, cit. !
(4) Investimenti immobiliari da parte di attori privati e istituzionali e fondi immobiliari. Essi prendono forma di investimenti diretti
o indiretti, cioè attraverso l’acquisto di quote in veicoli di investimento immobiliare (fonte: Scenari immobiliari e DTZ, cit).
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

sono stati dell’ordine del 30-40%. Inoltre, in mobiliare, durante il primo semestre del
concomitanza con il rapido sviluppo del 2005, alcune città europee hanno toccato il
)-5 settore immobiliare, negli ultimi tre anni, si punto più basso del ciclo immobiliare rela-
è assistito a un vero e proprio boom dei tivamente ai canoni e stanno mostrando i
prestiti ipotecari richiesti ed erogati alle primi segni positivi o semplicemente il con-
persone fisiche; nel Regno Unito l’aumento tenimento del decremento. Nel secondo
è stato particolarmente vistoso e nel 2003 trimestre del 2004 Bruxelles, Milano, Vien-
ha raggiunto il record di 605 miliardi di na, Amsterdam, Barcellona, ma soprattutto
euro. La causa può essere ricercata nel Londra, hanno mostrato canoni stabili o in
mantenimento dei bassi tassi. leggera crescita rispetto allo stesso perio-
La possibilità di trattare tali tematiche in do dell’anno precedente, mentre nel resto
maniera unitaria in tali Paesi è dovuta alla dei centri europei il calo continua.
creazione di un mercato pan-europeo degli Seguono alcuni dati sul mercato immobilia-
investimenti immobiliari, iniziato con l’in- re delle maggiori città europee.
troduzione dell’euro che ha eliminato sia il Un ruolo importante nell’ultimo periodo è
rischio valutario che gli effetti delle restri- stato rivestito inoltre dalle localizzazioni
zioni legali a investire in valute diverse da dell’Est europeo per l’interesse degli inve-
quelle nazionali, e reso possibile anche dai stitori indotto anche dal recente allarga-
bassi tassi di interesse dell’euro-zone che ha mento dell’Unione europea; tale annessio-
altresì creato le condizioni più favorevoli ne potrà incrementare la competitività tra
per gli investimenti immobiliari. Si può, per- territori e le occasioni di investimento. Il
tanto, parlare sempre di più di un’industria mercato immobiliare europeo è arrivato al
internazionale soprattutto per gli investi- punto di “svolta” e l’incremento dei canoni
menti e la consulenza. Nel 2004 il 41% del a Londra (rispetto all’anno precedente) è
volume totale delle transazioni per investi- forse l’elemento più significativo di questo
menti immobiliari era “cross-border” (29% contesto. Ciò significa che vi sono alcuni
nel 2000). mercati con un gran potenziale di crescita,
Negli anni Novanta, e soprattutto negli ulti- molti dei quali con un’offerta di buona qua-
mi, gli investitori si stanno concentrando sul- lità che inizia a scarseggiare. Al contrario
la gestione del portafoglio immobiliare definito altre piazze, come ad esempio quelle italia-
anche “asset management”. Si tratta di ne, cominciano a mostrare segni concreti di
un’area di business in forte espansione che stabilità e di inversione del ciclo.
ha a oggetto la creazione di valore aggiunto, La ripresa del mercato delle locazioni è
ossia le performance relative dei beni immo- comunque strettamente connessa a quella
bili e le relazioni tra i beni individuali e il mix economica: relativamente a quest’ultima,
del portafoglio. Uno scenario simile impone nonostante i segnali positivi provenienti da
MERCATO IMMOBILIARE

pertanto la formazione di tecnici specializza- oltreoceano, i principali analisti economici


ti in mercati immobiliari e finanziari, nonché continuano a indicare il proseguimento
la presenza di una buona attività di consu- della fase di slowdown, almeno nel breve
lenza e valutazione che diventano sempre termine. In base al quadro economico di
più importanti protagonisti del processo di riferimento è verosimile affermare che, ol-
cambiamento e crescita qualitativa del mer- tre ai mercati dell’Est, mostreranno le mi-
cato immobiliare europeo. gliori performance la Spagna, dove Barcel-
La maturità che il mercato immobiliare ha lona risulta già in ripresa, la Gran Bretagna
raggiunto in quest’area dell’Europa non ri- (inclusa Londra) e i Paesi scandinavi; a do-
guarda tuttavia solo gli aspetti quantitativi ver attendere la ripresa saranno Italia,
ma importanti elementi qualitativi che de- Germania e Paesi Bassi (5).
scrivono altrettanto bene i cambiamenti fa- In Europa inoltre l’offerta presente sul mer-
voriti da un ciclo espansivo che, dagli anni cato, che fino a ora si era mantenuta su li-
’90, è stato accompagnato da fenomeni di velli alti, si sta contraendo. L’offerta è uno
specializzazione e innovazione come fondi dei parametri che attualmente influenza di
immobiliari, spin-off e cartolarizzazioni. Si più il mercato immobiliare: nelle aree dove
tratta di aspetti che riguardano il consoli- l’offerta sta diminuendo rappresenta una
damento della formazione, di fiere e asso- spinta all’incremento dei canoni come ad
ciazioni di categoria. esempio a Londra, mentre dove si segnala
In merito all’andamento del mercato im- in eccesso è un freno alla ripresa.

!
(5) Previsioni Deutsche Bank.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

2.2. I Paesi emergenti: Romania - Ungheria - Paesi come l’Ungheria, gli Stati baltici, la Po-
Repubblica Ceca lonia, la Bulgaria, la Repubblica Ceca, la Ro-
mania risultano tuttavia vincenti in merito a )-5
L’importanza dell’allargamento europeo diversi settori economici:
non risiede tanto in una questione di di- § produzione a basso valore aggiunto (Un-
mensioni quanto nell’apporto di nuovi idee, gheria, Stati baltici, Repubblica Slovacca,
mercati e opportunità. I nuovi Stati membri Bulgaria e Polonia);
rappresentano una piccola porzione del- § a elevato valore aggiunto (Lituania e le
l’Europa dei 25 in termini di occupazione, città di Bratislava, Budapest, Praga e Var-
dimensione del mercato immobiliare e de- savia);
gli investimenti. Le uniche economie di di- § distribuzione e logistica (soprattutto per le
mensione apprezzabile sono la Polonia, la localizzazioni prossime alle reti di traspor-
Repubblica Ceca e l’Ungheria. Tuttavia il to e con una buona accessibilità al mercato
centro di gravità economico dell’Europa si o a emergenti localizzazioni industriali);
è di fatto spostato a Est; di conseguenza, § basic back office operations (dove si sta
oggi nuove aree di localizzazione di impresa sviluppando il mercato locale);
e/o di investimento si trovano nel territo- § lower e retailing (soprattutto nelle aree
rio europeo. È verosimile affermare, in base a maggiore densità di popolazione).
al quadro economico europeo, che i mer- L’impatto economico complessivo dell’in-
cati dell’Est mostreranno delle performan- gresso di tali Paesi è limitato ma non tra-
ce apprezzabili. Gli esperti di economia re- scurabile; anche l’impatto diretto sui mer-
gionale, infatti, non mettono in discussione cati immobiliari è relativamente limitato.
l’importanza di grandi centri quali Londra e Per quanto riguarda il mercato immobiliare
Parigi come aree di prosperità, ma l’accre- commerciale dei nuovi Stati membri, esso
sciuta importanza di locations chiave nei rappresenta circa il 10% di quello dell’Euro-
Paesi di nuova adesione, quali Praga, Buda- pa dei 25 (la Polonia rappresenta un terzo
pest e Bratislava, potrebbe gradualmente del 10%).
eclissare città periferiche nel Sud d’Europa. Anche il mercato degli investimenti immo-
I Paesi dell’Europa centro-orientale sono biliari attualmente non è molto ampio. Dei
quelli in cui c’è maggiore possibilità di svi- circa 46 miliardi di euro di investimenti
luppo del mercato immobiliare perché si cross-border realizzati nel 2004, poco più
attende un notevole incremento della cre- di un miliardo è consistito in acquisizioni
scita del Pil, e il loro ingresso nell’euro- nei Paesi di nuova adesione. Di tali investi-
zone entro il 2008. Se essi costituiscono al- menti, nel periodo 1999-2003, all’incirca il
lettanti opportunità di investimento cross- 40% si è concentrato in Polonia, un altro

MERCATO IMMOBILIARE
border, non è da escludere l’importanza 40% in Ungheria e il restante 20% nella Re-
della scelta e dell’appoggio di partner locali; pubblica Ceca (6).
in questo stadio, infatti, l’accesso allo svilup- L’aggiunta di tali mercati, tuttavia, con carat-
po locale è più agevole se si persegue la via teristiche di stock, profilo di rischio e po-
del partenariato con i developer locali. At- tenziale di crescita differenti, aumenta le
tualmente risultano ancora considerevoli opportunità di investimento e avvantaggia il
infatti i costi legati alla ricerca di dati e alla potenziale di diversificazione per i maggiori
conoscenza del territorio, le differenze cul- investitori.
turali e normative legate agli iter procedu- Nonostante, infatti, i rendimenti immobiliari
rali, gli ostacoli linguistici, soprattutto per la stiano convergendo (verso il basso), i mer-
Polonia, l’Ungheria e la Repubblica Ceca. I cati dei Paesi dell’Est rimarranno capaci di
mercati immobiliari di alcuni Stati della co- offrire un elemento di diversificazione di
siddetta Europa dell’Est risentono ancora portafoglio.
degli effetti del vecchio sistema che non In particolare, il potenziale di crescita dei
prevedeva l’esistenza della proprietà immo- comparti delle costruzioni e dello sviluppo
biliare. Lo sviluppo e il diritto di proprietà appare elevato anche a motivo della do-
stesso talvolta devono essere provati attra- manda di sviluppo nei settori infrastruttu-
verso un processo amministrativo e la pro- rale e residenziale nei nuovi Stati membri.
fessione immobiliare è infatti ancora scar- Il mercato commerciale, in particolare, cre-
samente sviluppata e con regole di traspa- sce rapidamente nei Paesi dell’Europa cen-
renza ben al di sotto degli standard delle trale e orientale; inoltre, la carenza di immo-
economie “mature”. bili logistici è particolarmente forte, soprat-
!!
(6) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

tutto in Russia e Romania. Di conseguenza, i fine del boom globale in merito al mattone
canoni di locazione dei migliori immobili in- potrebbe ripercuotersi notevolmente sul-
)-5 dustriali sono destinati a crescere. l’economia mondiale dei prossimi anni. Le
conseguenze potrebbero essere peggiori
che nel passato in quanto i prezzi potreb-
3. Economia e mercati immobiliari in bero crollare in termini nominali piuttosto
Italia che reali.
La maggiore preoccupazione deriva dal fat-
3.1. L’andamento economico e i fattori con- to che i legami intercorrenti tra l’industria
giunturali a fine 2005 immobiliare e l’economia sono abbastanza
diretti; si pensi alla questione dei bassi tassi
All’interno del quadro europeo si colloca d’interesse che ha favorito, se non indotto,
anche l’Italia che ha subìto le diverse evolu- l’attività edilizia: a fronte di una crescente
zioni delineate sopra. domanda la conseguenza è un incremento
La crescita del mercato immobiliare emer- produttivo. Le imprese di real estate hanno
ge, in primis, dall’eccezionale crescita delle pertanto giocato un ruolo fondamentale
società: se nel 1999 il fatturato delle “mag- per le banche centrali dei diversi Paesi. In
giori sei” ammontava a 253 milioni di euro, anni recenti, inoltre, il mercato degli investi-
nel 2003 ha raggiunto la soglia di 1.365 mi- menti immobiliari è stato trainato da inve-
lioni di euro. Il picco di crescita è stato rag- stitori privati altamente indebitati, i quali
giunto nel 2001 (+268%) (7). hanno cercato di sfruttare il potenziale di
Tra i motori di sviluppo più significativi, tan- arbitraggio offerto dalla combinazione di
to a livello sovranazionale quanto naziona- costo del capitale (storicamente basso) e i
le, si collocano il processo di dismissione, rendimenti relativamente alti del settore
sale e leaseback, nonché il total outsour- immobiliare. Questa è stata la forbice che
cing di immobili, portando a un incremento ha sostenuto il mercato immobiliare. Per il
dello stock immobiliare (8). Il settore priva- futuro l’incertezza sui tassi d’interesse e la
to è stato finora l’attore principale di tale prospettiva di un rialzo costituiscono moti-
tendenza (ha contribuito per il 90% del va- vi di possibile rallentamento.
lore delle dismissioni) (9). Per le aziende i L’economia italiana, anche a livello interna-
vantaggi di simili processi sono molteplici in zionale (10), inizia a dare segnali di notevole
quanto, da un lato, possono ridurre i costi e rallentamento, anzi quasi di stagnazione: il
le passività, dall’altro, realizzano cassa da in- business è in depressione e le riforme “mo-
vestire in attività “core”. La spinta è deriva- ribonde”. L’andamento decrescente degli in-
ta da una serie di fattori: vestimenti può riflettere tale preoccupazio-
§ nel lungo periodo, con lo sviluppo delle ne, come mostra di seguito il grafico.
MERCATO IMMOBILIARE

attività economiche a “capital intensive” La salute dell’economia è poi riflessa, insie-


e di alta tecnologia l’importanza dello me alla posizione finanziaria delle imprese,
spazio fisico per le imprese è diminuito; dall’andamento dei mercati azionari, corre-
§ l’andamento dell’economia e la debole lati a loro volta in maniera abbastanza soli-
performance dei mercati azionari; da al volume delle dismissioni immobiliari. È
§ necessità di razionalizzare il business per pertanto facile comprendere come in con-
rispondere alla sempre più dura sfida comitanza con le aspettative di deteriora-
della competizione internazionale (intro- mento dei mercati azionari si sia spesso as-
duzione euro ed economie emergenti). sistito a un aumento del volume delle
La possibilità di fare delle previsioni sul fu- esternalizzazioni (dismissioni). Al contrario,
turo diventa sempre più una sfida in quanto se le performance azionarie recuperano
molti dei fattori che prima erano dati oggi (2003), le attività di dismissione rallentano.
sono variabili difficili da stimare. La bolla Gli attori principali del mercato degli inve-
speculativa di cui tutti i giornali hanno dato stitori inoltre continuano a essere, nel se-
notizia viene dipinta come un fenomeno condo trimestre del 2004, gli investitori
che interessa un po’ tutto il mondo e del istituzionali domestici, in primo luogo i fon-
quale si teme a momenti l’esplosione; la di immobiliari. I fondi immobiliari aperti te-

(7) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.


(8) Formato da immobili di nuova costruzione, risultanti da operazioni di recupero e/o riqualificazione immobiliare, e immobili non
più strumentali, pertanto immessi sul mercato (processo di esternalizzazione sotto diverse forme: dismissione, sale and leaseback,
!" total outsourcing). Fonte: Scenari immobiliari e DTZ, “Real value in Europe”, marzo 2005.
(9) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
(10) The Economist, maggio 2005 e Nordicum, giugno 2004.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

deschi e inglesi si confermano gli investitori Vi sono segnali di rallentamento anche in re-
esteri maggiormente presenti nel mercato lazione ai canoni per i quali continua la con-
immobiliare italiano. trazione. In quasi tutte le localizzazioni si os- )-5
serva la dilatazione dei tempi di vendita e di
locazione. Nonostante la pressione che ini-
3.2. L’andamento del mercato immobiliare in zia a osservarsi sui primi rent, l’attenzione
Italia degli investitori per complessi terziari “best
class” nelle principali piazze italiane rimane
Il potenziale di crescita dell’industria im- alta; a dimostrazione di ciò sono alcune im-
mobiliare nel 2005 e oltre dipende diret- portanti transazioni nell’area milanese e in
tamente e indirettamente dallo stato di quella romana.
salute delle economie europea e mondiale. Il segmento residenziale continua a trascinare
In generale i tassi di crescita non sono de- la filiera immobiliare e risultano in crescita sia
stinati a migliorare nell’immediato futuro. i volumi scambiati sia i valori (+4%) (14) che
In zona euro sono stati registrati segnali di nell’ultimo semestre hanno mostrato ancora
ripresa a partire dal 2004 ma è ancora pe- incrementi significativi. La tenuta della crescita
sante la dipendenza dalla domanda di del settore residenziale è connessa al fatto
esportazioni (la domanda interna all’euro- che ormai gli immobili rappresentano il 61%
zone è infatti ancora insufficiente a con- del patrimonio degli italiani e al fatto che i
trobilanciare l’andamento negativo delle tassi continuano a rimanere a livelli contenuti.
esportazioni). In Italia, più in particolare, si Il mercato degli immobili commerciali retail du-
attende un indebolimento della domanda rante il 2004 ha fatto segnare un deciso in-
di esportazioni nel 2005 che dovrebbe es- cremento di 8,75 punti percentuali indotto
sere compensato da una maggiore crescita dalla scarsità d’offerta nelle locations più inte-
della domanda interna; un rialzo del pote- ressanti. L’interesse degli investitori per gli im-
re d’acquisto e il basso livello dei tassi mobili specializzati (centri commerciali, alber-
d’interesse dovrebbero infatti portare be- ghiero, logistico, outlet...) si riconferma in cre-
nefici alla domanda di consumi. scita. L’andamento di questi asset è connesso
Se si prende in considerazione l’industria con le performance dei settori di riferimento
immobiliare nel suo complesso, la crescita e ai risultati della gestione dell’attività insedia-
stimata per quest’anno (2005) non è elevata ta. Oltre ad alcuni settori quali centri com-
in quanto in linea con gli altri settori econo- merciali, settore alberghiero e la logistica si
mici (circa il 2%) (11). In termini di occupa- avverte il lento emergere di nuovi settori di
zione, la crescita complessiva dovrebbe es- interesse immobiliare come le case per gli
sere dello 0,6% annuo contro lo 0,9% del- studenti, le RSA e le infrastrutture. In partico-

MERCATO IMMOBILIARE
l’economia (12). La previsione in merito al lare in merito ai centri commerciali l’Italia
fatturato per il 2005 conta il raggiungimento mantiene un rapporto abitanti/strutture com-
di 1.220 milioni di euro e quella riguardo al- merciali al di sotto della media europea so-
l’occupazione 14,7 milioni di addetti. prattutto nel Sud Italia e ciò fa ipotizzare una
Durante il primo semestre del 2005 il pa- certa stabilità nei fatturati e quindi gli investi-
norama del mercato immobiliare italiano tori ritengono questa tipologia di investimen-
risulta immutato per quanto riguarda il seg- to più sicura rispetto a quella terziaria.
mento residenziale e quello terziario: si ri- L’andamento dei tassi d’interesse influenza
leva dunque una crescita costante, anche se ancora favorevolmente il mercato immobi-
con incrementi ridotti, per la destinazione liare. I tassi dovrebbero mantenere nel bre-
residenziale mentre per gli immobili d’im- ve/medio periodo la dinamica mostrata ne-
presa si palesano segnali di incertezza. gli ultimi anni; questo dipenderà dall’ap-
I prezzi degli uffici nei maggiori mercati ita- prezzamento della moneta unica. Sul ver-
liani nella prima metà del 2005 hanno mo- sante dei tassi le aspettative di salita che si
strato una crescita di poco superiore all’in- erano palesate da più fonti negli ultimi mesi
flazione (13), in linea con quella del seme- non si sono avverate e quindi le aspettative
stre precedente, ed è verosimile ipotizzare di stabilità o di leggera crescita sembrano
che il clima di stabilità porterà a un’ulterio- più verosimili. Accanto alle accezioni positi-
re stabilizzazione del delta di crescita. ve appena esposte vi sono il sempre più

(11) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.


(12) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
(13) Dati Nomisma (3,3% semestrale mentre la crescita annuale media dei prezzi degli uffici è stimata da Nomisma in 7,9 punti !#
percentuali, un punto meno rispetto al 2003 – ultimi dati disponibili –).
(14) Dati Nomisma s.p.a.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

deciso recupero dei mercati mobiliari e 4. L’Italia per aree geografiche


“l’eccessività” dei valori immobiliari, so-
)-5 prattutto per quanto riguarda il segmento L’Italia costituisce, con il suo mercato im-
retail, che potrebbero al contrario accele- mobiliare, il 12% della dimensione di quello
rare l’inversione del ciclo. La situazione ita- dell’Europa dei 15 (la Francia il 10%, Il Re-
liana presenta ancora fattori positivi anche gno Unito il 30% e la Germania il 15%).
rispetto ai principali mercati europei che si Quelle che seguono sono le tabelle di
trovano dalla parte opposta del ciclo im- prezzi e canoni (e rendimenti) residenziali
mobiliare e si sono appena avviati verso la per i capoluoghi di provincia italiani, elabo-
fase di recupero. In Europa l’attività di svi- rati da Scenari Immobiliari nel 2004. L’ordi-
luppo immobiliare sta rallentando mentre ne è in primo luogo geografico, quindi de-
in Italia non solo è attiva ma anche di quali- clinato in maniera decrescente per i valori
tà; testimonianza ne sono i numerosi pro- massimi (per massima frequenza) delle aree
getti di riqualificazione urbana ora in atto. di pregio.

4.1 Nord Ovest (Piemonte, Aosta e Liguria)


MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

!$ Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

)-5

MERCATO IMMOBILIARE

!%

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

4.2 Nord Est (Triveneto)

)-5 v

4.140 3.550 5.060 2.650 2.100 3.310 1.810 1.510 2.270 1.420 1.170 1.760

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari immobiliari, 2004


MERCATO IMMOBILIARE

200 170 250 120 100 160 80 70 110 70 50 80

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari immobiliari, 2004

!&

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

4.3 La Lombardia

v )-5

Mantova - - - 2.400 1.910 2.850 1.620 1.250 2.150 1.220 980 1.360

Cremona - - - 2.350 1.900 2.840 1.560 1.380 1.900 1.400 1.110 1.610

3.860 3.180 4.790 2.610 2.070 3.250 1.800 1.460 2.280 1.400 1.140 1.710

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Mantova - - - 110 85 125 70 58 100 58 45 70

Cremona - - - 94 76 130 69 53 85 58 46 73

MERCATO IMMOBILIARE
80 140 70

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

!'

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

)-5
MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

"

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

4.4 Il centro: Emilia - Umbria - Toscana - Marche

v )-5
Emilia - Umbria - Toscana - Marche

2.480 2.010 3.130 1.770 1.470 2.250 1.340 1.110 1.680

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Emilia - Umbria - Toscana - Marche

MERCATO IMMOBILIARE

80

"

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

)-5
MERCATO IMMOBILIARE

"

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

4.5 Il Sud Italia e le isole

v )-5

Isernia
Vibo Valentia
Catanzaro
Avellino
Teramo
Lecce
Cosenza
Isole

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

MERCATO IMMOBILIARE

"!

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

)-5

Brindisi
Crotone
Isernia
Vibo Valentia
Catanzaro
Avellino
MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

""

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

)-5

MERCATO IMMOBILIARE
Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

"#

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

)-5
MERCATO IMMOBILIARE

"$

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

Grafico 1 – I valori medi residenziali per i capoluoghi di provincia italiani, escluse le grandi città

)-5

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Grafico 2 – I valori medi residenziali per le principali città in Italia

MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

"%

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005


AREA ECONOMICA

4.6 Scenari e prospettive immobiliari cato continua a favorire gli acquirenti più
che i proprietari.
)-5 È verosimile affermare che l’immissione di Il settore commerciale è influenzato negati-
nuova offerta immobiliare non provocherà vamente dalla debolezza dei consumi, però
fenomeni di over supply ma andrà a colmare la carenza di spazi commerciali di alto livel-
una domanda reale che scaturisce in primo lo nella maggior parte dei centri cittadini,
luogo dagli investitori istituzionali. L’impatto soprattutto in Germania e Francia, ha evita-
di cambiamento indotto da questo trend, to cali di quotazioni. Il mercato commercia-
che possiamo definire “ritrovato”, sarà visi- le, invece, è cresciuto rapidamente nei Paesi
bile tra 5-10 anni (15) quando gli sviluppi più dell’Europa centrale e orientale. Per il 2006
importanti saranno sul mercato. I progetti è previsto un ulteriore calo nei mercati più
in cantiere hanno la capacità di operare una maturi, a fronte di un buon andamento di
forte azione di “marketing territoriale” ri- formule innovative.
chiamando verso l’Italia sempre più investi- In merito agli immobili d’impresa, il I° sem.
tori e operatori internazionali e saranno in 2005 conferma, anzi accentua, le difficoltà
grado di agire come fattore di spinta allo evidenziate già nel corso dell’anno passato.
sviluppo del mercato immobiliare. “Svilup- Si evidenzia cioè un raffreddamento ulte-
po” è la parola chiave dell’attuale fase del riore dei prezzi e ancor più dei canoni. In
panorama nazionale del real estate che può particolare nel segmento terziario uffici i
ovviare a eventuali bolle di mercato: prota- tempi per le trattative si sono sensibilmen-
gonisti di questa fase sono gli strumenti fi- te allungati e il vacancy tende a espandersi
nanziari come cartolarizzazioni, spin off e (MI 7-8%; RM 5-6%), dal centro verso le pe-
ora anche conferimenti. Tutto ciò dovrebbe riferie. Per fine anno è prevedibile un ridi-
guidare l’interesse degli investitori esteri mensionamento tanto delle compravendite
verso il mercato domestico. quanto delle locazioni.
L’economia mondiale, europea e in partico- Si stima che durante il 2003 il volume com-
lare italiana sembra dare segnali di forte plessivo investito in immobili italiani sia sta-
rallentamento. to pari a 4 miliardi di euro (8% in più ri-
Fino all’anno scorso il settore edilizio-im- spetto al 2002). Alla fine del 2004 si è regi-
mobiliare continuava ad assumere un ruolo strato un volume d’investimenti immobiliari
sempre più strategico nell’ambito del siste- sostenuto ma comunque inferiore ai livelli
ma economico; oggi, con uno scenario eco- dell’anno precedente; più nel dettaglio è
nomico incerto (inflazione, andamento del possibile affermare che a Roma il volume di
prezzo del petrolio, il costo del denaro), la investimenti immobiliari è aumentato men-
previsione per il 2006 sembra ancora se- tre sulla piazza di Milano si è contratto. I
gnare un incremento, seppur modesto, del dati preliminari relativi al primo semestre
MERCATO IMMOBILIARE

fatturato dell’industria immobiliare. A livello fanno presagire che il totale investito sarà
europeo, in particolare dei Paesi “maturi”, è in linea con l’anno precedente.
atteso un aumento del 3% diversificato nel- Gli attori principali del mercato degli inve-
le diverse nazioni (16). stitori continuano a essere, nel secondo
Per il mercato residenziale le prospettive trimestre del 2004, gli investitori istituzio-
per il prossimo futuro sono positive, so- nali domestici, in primo luogo i fondi immo-
prattutto grazie ai bassi tassi d’interesse biliari. Le piazze preferite continuano a es-
che contribuiscono a mantenere il clima di sere Milano e Roma e si osserva che se
fiducia da parte delle famiglie. In realtà però fino a un anno fa gli operatori si dirigevano
nel Regno Unito, in seguito a un aumento più spesso verso asset da mettere a reddi-
dei tassi, si registra una diminuzione della to ora questa tendenza sta diminuendo, in
richiesta dei mutui. In generale, comunque, connessione soprattutto all’incertezza dei
in Europa è in espansione il mercato delle canoni relativi al settore terziario.
seconde case a uso turistico. Alcuni studi (17) segnalano inoltre che una
Qualche segnale di ripresa anche per il delle più importanti transazioni avvenute in
mercato degli uffici. L’assorbimento registra questo ultimo semestre è l’acquisto delle
un trend positivo attribuibile a una doman- torri delle FS in zona Garibaldi a Milano da
da di spostamento piuttosto che a una parte di Beni Stabili per 113 milioni di euro;
nuova domanda. Il che significa che il mer- a questa si aggiungono l’acquisto dell’head-

"& (15) Economist, June 18th 2005.


(16) Fonte: Scenari Immobiliari, “Outlook 2006”, settembre 2005.
(17) “Overview del mercato immobiliare italiano”, giugno 2005, REAG.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
AREA ECONOMICA

quarter Enel power in zona Cadorna (Mila- manere di tali condizioni potrebbe com-
no), l’acquisizione da parte del Gruppo Sta- promettere le capacità di assorbimento del
tuto dell’Hotel Danieli a Venezia e della mercato dei nuovi volumi di offerta in via di )-5
Galleria del Toro a Milano. È doveroso se- realizzazione.
gnalare che molte e significative transazioni Di riflesso appare sbiadito anche il mercato
si registrano nel settore degli shopping degli investitori. Diversi immobili sono già
center in tutta la penisola e che il maggior stati oggetto di ripetuti e profittevoli scam-
flusso d’investimenti è sempre diretto al bi e le opportunità di trading si vanno sen-
settore uffici. sibilmente assottigliando. Pur essendo am-
La mancata ripresa economica, che impedi- pia la disponibilità di capitali si fatica non
sce il rilancio delle attività produttive, ren- solo a reperire immobili di adeguata qualità,
de particolarmente prudenti gli utilizzatori ma anche, e in questa fase soprattutto, a
finali che tendono a non considerare le so- precostituire adeguate condizioni di reddi-
luzioni immobiliari più impegnative. Il per- tività.

Figura 1 – Mercato residenziale: comportamenti di domanda/offerta, anno 2005

Fonte: Ufficio Studi Gabetti - Rilevazioni effettuate su Bari, Bologna, Cagliari, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo,
Roma, Torino e Venezia

MERCATO IMMOBILIARE
5. Conclusioni maturità che ha raggiunto, soprattutto per
alcuni settori quali il retail (ci si aspetta an-
A fronte della situazione attuale, brevemen- cora un rendimento con quote del 10% nei
te analizzata nei paragrafi precedenti, risulta prossimi 5 anni) e in modo particolare le
difficile fare delle previsioni sul futuro. grandi catene commerciali. La domanda po-
Quella definita dai giornali di tutto il mon- trebbe essere sostenuta da:
do come bolla speculativa potrebbe rivelar- § operatori quotati;
si anomala e sgonfiarsi lentamente, specie § altri operatori nazionali (developer e co-
nelle grandi metropoli italiane. Il sentore struttori);
nei confronti dell’Italia è abbastanza positi- § fondi immobiliari;
vo in quanto molti degli investitori ritengo- § operatori internazionali (fondi di private
no che il mercato possa ancora reggere la equity e developer).

"'

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005