AREA ECONOMICA

Il mercato immobiliare: sintesi congiunturale

)-5 di Uberto Visconti di Massino (*)

Uno sguardo al mercato globale, le influenze degli altri settori dell’economia sull’immobiliare,
l’Europa con i suoi mercati maturi e i Paesi emergenti, infine uno spaccato dell’Italia con tanti dati,
andamenti, prezzi e rendimenti. Il mercato visto da Uberto Visconti di Massino attraverso Scenari Im-
mobiliari. Si apre con quest’articolo quello che vuol diventare l’appuntamento fisso di fine anno con i
lettori della rivista e con il mercato immobiliare italiano, e non, in generale.

1. Premessa più o meno preponderanti dell’economia e

All’inizio del XXI secolo l’Europa è una re-
gione del mondo altamente sviluppata e ur-
banizzata, dove la sfida di coniugare cresci-
ta, coesione e sviluppo è questione premi-
nente tra i leader del settore pubblico, pri-
vato e no-profit. Ciò su cui viene focalizza-
ta l’attenzione riguarda, in particolare, l’uti-
lizzo delle aree urbane, la crescita sosteni-
bile e lo sviluppo locale. È in tale contesto
che l’industria immobiliare si trova sempre
più al centro dell’evoluzione economica,
politica e sociale dell’Europa.
Lo scopo di questo lavoro di analisi è quel-
lo di sviluppare uno scenario generale, il
più completo possibile in rapporto allo
spazio dato, con approfondimenti puntuali
sull’andamento del mercato immobiliare e
delle principali variabili che lo hanno inte-
ressato nel 2004, inizio 2005. Per questo il
testo che segue si svilupperà prendendo in
MERCATO IMMOBILIARE
ne subisce inevitabilmente gli andamenti. In
particolare, gli ultimi dieci anni sono stati se-
gnati da importanti fattori di crisi e di evolu-
zione; tra i primi si ricordano i seguenti:
§ crisi finanziaria dell’Asia orientale (1997);
§ crisi finanziaria russa (1998);
§ l’esplosione della bolla speculativa e il
crollo dei titoli high-tech (2000);
§ l’11 settembre 2001;
§ la guerra in Iraq (2003-2004);
§ il recente aumento del prezzo del petrolio.
A fronte di questi elementi di destabilizza-
zione politica ed economica, l’Europa ha
compiuto passi significativi verso il suo con-
solidamento come:
§ l’adozione della moneta unica da parte di
dodici Paesi;
§ l’allargamento nei confronti di 10 Paesi
(2004).
Per l’industria immobiliare, più in dettaglio,
i veri motori di sviluppo degli anni recenti

considerazione in primo luogo gli indicatori
rilevanti di livello macro nel mondo e in
Europa, per poi analizzare la realtà italiana.
In particolare, dopo qualche riflessione su-
gli eventi congiunturali più recenti, tanto a
livello sovranazionale quanto a livello na-
zionale, si passa a inquadrare lo scenario
dell’industria immobiliare (specie residen-
ziale, la tipologia più diffusa per stock e nu-
mero di transazioni), anche con una serie
completa di valori residenziali forniti dal-
l’istituto di ricerca Scenari Immobiliari.
2. Economia e mercati immobiliari a
livello internazionale
L’industria immobiliare (1) si colloca in un
contesto economico e politico in posizioni
sono da individuarsi nei processi di di-
smissione di asset non strumentali da par-
te di società private e nella ristrutturazio-
ne e/o vendita di società pubbliche. La di-
retta conseguenza di simili processi ha in-
fatti portato a un incremento di stock nel
mercato immobiliare i cui effetti si posso-
no stimare in una somma di 57 miliardi di
euro in Europa nel periodo 1997-2004
(incremento di stock di investimento).
Questa tendenza dovrebbe inoltre conti-
nuare anche in virtù dell’outsourcing di ma-
trice pubblica (si stima che altri 50-70 mi-
liardi di euro di immobili possano essere
immessi nel mercato immobiliare europeo
per via di processi di dismissione).
Qualche dato in merito all’industria immo-
biliare dell’Europa dei 25:

(*) Architetto, dottore di ricerca in pianificazione territoriale e mercato immobiliare.

! (1) Industria immobiliare definita come l’insieme di due comparti: l’edilizia e i servizi immobiliari (inclusi lo sviluppo immobiliare,
l’intermediazione, il property management e la consulenza), ossia l’insieme dei servizi e delle attività che concorrono a dare valore
a un immobile (fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, “Real value in Europe”, marzo 2005).
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
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§ 1.200 miliardi di euro è il fatturato che
rappresenta il 13,6% del Pil europeo;
§ 9,9 milioni di addetti che rappresentano
il 7,4% del totale degli occupati;
§ il 90% delle imprese sono di piccola di-
mensione (meno di 10 dipendenti): 2003.
2.1. Europa, le nazioni mature: Francia, Ger-
mania, Inghilterra, Olanda
Sulla base di tali premesse si esaminano più
da vicino le realtà europee più “mature”
che hanno visto un’ascesa dell’importanza
e dello sviluppo dell’economia e dell’indu-
stria immobiliare.
Un aspetto che caratterizza questi mercati
maturi riguarda il processo di concentra-
zione generato e alimentato da fusioni e
acquisizioni che, a loro volta, hanno portato
alla nascita di grandi attori del mercato im-
mobiliare. Nell’insieme le cinque società
leader contano a oggi per circa il 30% del
fatturato dei 100 big players.
La maturità di cui si parla è dovuta alla ten-
denza di questi ultimi anni che ha portato,
in tali Paesi, non solo a una crescita dell’in-
dustria in termini quantitativi (Pil, occupati,
fatturato dei leader di mercato, volume de-
gli investimenti) ma ha fatto anche segnare
uno sviluppo strutturale e qualitativo del-
l’industria immobiliare. Solo nel 2004 il Pil
dell’industria immobiliare nei maggiori Pae-
si europei ha raggiunto il 14,3% del Pil tota-
le (2) di Germania, Regno Unito, Francia, Ita-
lia e Spagna insieme. Per quanto riguarda la
totalità dell’Europa, invece, è stato stimato
che l’industria immobiliare abbia raggiunto
un valore aggregato di 1.200 miliardi di
euro. Le dimensioni dell’industria nei singoli
Paesi, invece, riflettono le dimensioni delle
rispettive economie.
Il comparto dell’attività edilizia ha registrato
complessivamente una crescita nel periodo
1998-2004; anche in questo caso, l’anda-
mento è molto diversificato nei vari Paesi.
Inoltre il settore ha registrato una flessione
nel 2001, riflettendo l’andamento generale
dell’economia. In Germania, per esempio, si
è assistito a un calo degli addetti a partire
dal 1998 che, secondo alcuni, si iscrive al-
l’interno dello sgonfiamento di una bolla
creata con la ricostruzione edilizia seguen-
te alla riunificazione del 1990.
(2) Fonte: Scenari immobiliari e DTZ, cit.
(3) Fonte: Scenari immobiliari e DTZ, cit.
(4) Investimenti immobiliari da parte di attori privati e istituzionali e fondi immobiliari. Essi prendono forma di investimenti diretti
o indiretti, cioè attraverso l’acquisto di quote in veicoli di investimento immobiliare (fonte: Scenari immobiliari e DTZ, cit).
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
Per quanto riguarda i servizi immobiliari (ge-
stione, sviluppo, intermediazione, valutazio-
ne e ricerca/consulenza) invece la crescita )-5
è stata più massiccia; l’aumento a livello na-
zionale è stato dell’ordine del 27% per l’Ita-
lia, del 25% per il Regno Unito (3) e così via.
Lo sviluppo immobiliare è, poi, tra i com-
parti che hanno registrato l’evoluzione più
consistente soprattutto in Italia e in Spagna,
mentre è stata più moderata in Regno Uni-
to, Francia e ancora minore in Germania a
causa della difficile situazione nazionale.
Sul fronte degli investimenti (4), l’importanza
del settore immobiliare diviene ancora più
chiara; il mercato degli investimenti immo-
biliari in questi Paesi cosiddetti “maturi”, in-
fatti, rappresenta una grossa percentuale ri-
spetto a quelli stimati per l’Europa (114 mi-
liardi di euro nel 2004). In particolare, a ti-
tolo di esempio, nel periodo 1998-2003 i
fondi immobiliari non quotati sono cresciu-
ti più di ogni altra tipologia di investitori, e
continueranno a farlo, molto probabilmen-
te, perché alcuni Governi stanno conside-
rando l’introduzione di nuovi veicoli di in-
vestimento “tax efficient” per il prossimo
futuro. Essi, in realtà, oltre a essere soggetti
investitori, sono anche importanti strumen-
ti finanziari e stanno contribuendo notevol-
mente alla finanziarizzazione dei mercati
immobiliari europei in quanto entrano nel-
le operazioni di securitization, spin-off e
grandi dismissioni pubbliche e private. Il
loro patrimonio non è statico ma ogni fon-
do ricambia in media ogni anno il 10-20%
MERCATO IMMOBILIARE
del proprio portafoglio; questa è la ragione
per la quale molto probabilmente i fondi
immobiliari saranno i nuovi protagonisti
dell’intera economia immobiliare europea.
Il settore immobiliare è divenuto sempre
più attrattivo, in un’ottica di portafoglio,
proprio per via della maggior sfiducia nel
comparto degli investimenti puramente fi-
nanziari e per la migliore performance del
real estate rispetto al comparto azionario e
dei titoli di Stato. Il rendimento degli inve-
stimenti diretti nell’immobiliare, per esem-
pio, ha battuto i titoli di Stato in Francia e
nel Regno Unito nel periodo 2002-2003. Le
stesse società immobiliari quotate hanno
avuto una performance particolarmente
brillante, soprattutto nel 2004. Se il settore
ha avuto rendimenti più bassi in Germania,
nel Regno Unito, in Francia e in Italia questi
!
 AREA ECONOMICA
sono stati dell’ordine del 30-40%. Inoltre, in
concomitanza con il rapido sviluppo del
)-5 settore immobiliare, negli ultimi tre anni, si
è assistito a un vero e proprio boom dei
prestiti ipotecari richiesti ed erogati alle
persone fisiche; nel Regno Unito l’aumento
è stato particolarmente vistoso e nel 2003
ha raggiunto il record di 605 miliardi di
euro. La causa può essere ricercata nel
mantenimento dei bassi tassi.
La possibilità di trattare tali tematiche in
maniera unitaria in tali Paesi è dovuta alla
creazione di un mercato pan-europeo degli
investimenti immobiliari, iniziato con l’in-
troduzione dell’euro che ha eliminato sia il
rischio valutario che gli effetti delle restri-
zioni legali a investire in valute diverse da
quelle nazionali, e reso possibile anche dai
bassi tassi di interesse dell’euro-zone che ha
altresì creato le condizioni più favorevoli
per gli investimenti immobiliari. Si può, per-
tanto, parlare sempre di più di un’industria
internazionale soprattutto per gli investi-
menti e la consulenza. Nel 2004 il 41% del
volume totale delle transazioni per investi-
menti immobiliari era “cross-border” (29%
nel 2000).
Negli anni Novanta, e soprattutto negli ulti-
mi, gli investitori si stanno concentrando sul-
la gestione del portafoglio immobiliare definito
anche “asset management”. Si tratta di
un’area di business in forte espansione che
ha a oggetto la creazione di valore aggiunto,
ossia le performance relative dei beni immo-
bili e le relazioni tra i beni individuali e il mix
del portafoglio. Uno scenario simile impone
MERCATO IMMOBILIARE
pertanto la formazione di tecnici specializza-
ti in mercati immobiliari e finanziari, nonché
la presenza di una buona attività di consu-
lenza e valutazione che diventano sempre
più importanti protagonisti del processo di
cambiamento e crescita qualitativa del mer-
cato immobiliare europeo.
La maturità che il mercato immobiliare ha
raggiunto in quest’area dell’Europa non ri-
guarda tuttavia solo gli aspetti quantitativi
ma importanti elementi qualitativi che de-
scrivono altrettanto bene i cambiamenti fa-
voriti da un ciclo espansivo che, dagli anni
’90, è stato accompagnato da fenomeni di
specializzazione e innovazione come fondi
immobiliari, spin-off e cartolarizzazioni. Si
tratta di aspetti che riguardano il consoli-
damento della formazione, di fiere e asso-
ciazioni di categoria.
In merito all’andamento del mercato im-
!
(5) Previsioni Deutsche Bank.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
mobiliare, durante il primo semestre del
2005, alcune città europee hanno toccato il
punto più basso del ciclo immobiliare rela-
tivamente ai canoni e stanno mostrando i
primi segni positivi o semplicemente il con-
tenimento del decremento. Nel secondo
trimestre del 2004 Bruxelles, Milano, Vien-
na, Amsterdam, Barcellona, ma soprattutto
Londra, hanno mostrato canoni stabili o in
leggera crescita rispetto allo stesso perio-
do dell’anno precedente, mentre nel resto
dei centri europei il calo continua.
Seguono alcuni dati sul mercato immobilia-
re delle maggiori città europee.
Un ruolo importante nell’ultimo periodo è
stato rivestito inoltre dalle localizzazioni
dell’Est europeo per l’interesse degli inve-
stitori indotto anche dal recente allarga-
mento dell’Unione europea; tale annessio-
ne potrà incrementare la competitività tra
territori e le occasioni di investimento. Il
mercato immobiliare europeo è arrivato al
punto di “svolta” e l’incremento dei canoni
a Londra (rispetto all’anno precedente) è
forse l’elemento più significativo di questo
contesto. Ciò significa che vi sono alcuni
mercati con un gran potenziale di crescita,
molti dei quali con un’offerta di buona qua-
lità che inizia a scarseggiare. Al contrario
altre piazze, come ad esempio quelle italia-
ne, cominciano a mostrare segni concreti di
stabilità e di inversione del ciclo.
La ripresa del mercato delle locazioni è
comunque strettamente connessa a quella
economica: relativamente a quest’ultima,
nonostante i segnali positivi provenienti da
oltreoceano, i principali analisti economici
continuano a indicare il proseguimento
della fase di slowdown, almeno nel breve
termine. In base al quadro economico di
riferimento è verosimile affermare che, ol-
tre ai mercati dell’Est, mostreranno le mi-
gliori performance la Spagna, dove Barcel-
lona risulta già in ripresa, la Gran Bretagna
(inclusa Londra) e i Paesi scandinavi; a do-
ver attendere la ripresa saranno Italia,
Germania e Paesi Bassi (5).
In Europa inoltre l’offerta presente sul mer-
cato, che fino a ora si era mantenuta su li-
velli alti, si sta contraendo. L’offerta è uno
dei parametri che attualmente influenza di
più il mercato immobiliare: nelle aree dove
l’offerta sta diminuendo rappresenta una
spinta all’incremento dei canoni come ad
esempio a Londra, mentre dove si segnala
in eccesso è un freno alla ripresa.
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2.2. I Paesi emergenti: Romania - Ungheria -
Repubblica Ceca
L’importanza dell’allargamento europeo
non risiede tanto in una questione di di-
mensioni quanto nell’apporto di nuovi idee,
mercati e opportunità. I nuovi Stati membri
rappresentano una piccola porzione del-
l’Europa dei 25 in termini di occupazione,
dimensione del mercato immobiliare e de-
gli investimenti. Le uniche economie di di-
mensione apprezzabile sono la Polonia, la
Repubblica Ceca e l’Ungheria. Tuttavia il
centro di gravità economico dell’Europa si
è di fatto spostato a Est; di conseguenza,
oggi nuove aree di localizzazione di impresa
e/o di investimento si trovano nel territo-
rio europeo. È verosimile affermare, in base
al quadro economico europeo, che i mer-
cati dell’Est mostreranno delle performan-
ce apprezzabili. Gli esperti di economia re-
gionale, infatti, non mettono in discussione
l’importanza di grandi centri quali Londra e
Parigi come aree di prosperità, ma l’accre-
sciuta importanza di locations chiave nei
Paesi di nuova adesione, quali Praga, Buda-
pest e Bratislava, potrebbe gradualmente
eclissare città periferiche nel Sud d’Europa.
I Paesi dell’Europa centro-orientale sono
quelli in cui c’è maggiore possibilità di svi-
luppo del mercato immobiliare perché si
attende un notevole incremento della cre-
scita del Pil, e il loro ingresso nell’euro-
zone entro il 2008. Se essi costituiscono al-
lettanti opportunità di investimento cross-
border, non è da escludere l’importanza
della scelta e dell’appoggio di partner locali;
in questo stadio, infatti, l’accesso allo svilup-
po locale è più agevole se si persegue la via
del partenariato con i developer locali. At-
tualmente risultano ancora considerevoli
infatti i costi legati alla ricerca di dati e alla
conoscenza del territorio, le differenze cul-
turali e normative legate agli iter procedu-
rali, gli ostacoli linguistici, soprattutto per la
Polonia, l’Ungheria e la Repubblica Ceca. I
mercati immobiliari di alcuni Stati della co-
siddetta Europa dell’Est risentono ancora
degli effetti del vecchio sistema che non
prevedeva l’esistenza della proprietà immo-
biliare. Lo sviluppo e il diritto di proprietà
stesso talvolta devono essere provati attra-
verso un processo amministrativo e la pro-
fessione immobiliare è infatti ancora scar-
samente sviluppata e con regole di traspa-
renza ben al di sotto degli standard delle
economie “mature”.
(6) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
Paesi come l’Ungheria, gli Stati baltici, la Po-
lonia, la Bulgaria, la Repubblica Ceca, la Ro-
mania risultano tuttavia vincenti in merito a )-5
diversi settori economici:
§ produzione a basso valore aggiunto (Un-
gheria, Stati baltici, Repubblica Slovacca,
Bulgaria e Polonia);
§ a elevato valore aggiunto (Lituania e le
città di Bratislava, Budapest, Praga e Var-
savia);
§ distribuzione e logistica (soprattutto per le
localizzazioni prossime alle reti di traspor-
to e con una buona accessibilità al mercato
o a emergenti localizzazioni industriali);
§ basic back office operations (dove si sta
sviluppando il mercato locale);
§ lower e retailing (soprattutto nelle aree
a maggiore densità di popolazione).
L’impatto economico complessivo dell’in-
gresso di tali Paesi è limitato ma non tra-
scurabile; anche l’impatto diretto sui mer-
cati immobiliari è relativamente limitato.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare
commerciale dei nuovi Stati membri, esso
rappresenta circa il 10% di quello dell’Euro-
pa dei 25 (la Polonia rappresenta un terzo
del 10%).
Anche il mercato degli investimenti immo-
biliari attualmente non è molto ampio. Dei
circa 46 miliardi di euro di investimenti
cross-border realizzati nel 2004, poco più
di un miliardo è consistito in acquisizioni
nei Paesi di nuova adesione. Di tali investi-
menti, nel periodo 1999-2003, all’incirca il
40% si è concentrato in Polonia, un altro
MERCATO IMMOBILIARE
40% in Ungheria e il restante 20% nella Re-
pubblica Ceca (6).
L’aggiunta di tali mercati, tuttavia, con carat-
teristiche di stock, profilo di rischio e po-
tenziale di crescita differenti, aumenta le
opportunità di investimento e avvantaggia il
potenziale di diversificazione per i maggiori
investitori.
Nonostante, infatti, i rendimenti immobiliari
stiano convergendo (verso il basso), i mer-
cati dei Paesi dell’Est rimarranno capaci di
offrire un elemento di diversificazione di
portafoglio.
In particolare, il potenziale di crescita dei
comparti delle costruzioni e dello sviluppo
appare elevato anche a motivo della do-
manda di sviluppo nei settori infrastruttu-
rale e residenziale nei nuovi Stati membri.
Il mercato commerciale, in particolare, cre-
sce rapidamente nei Paesi dell’Europa cen-
trale e orientale; inoltre, la carenza di immo-
bili logistici è particolarmente forte, soprat-
!!
 AREA ECONOMICA
tutto in Russia e Romania. Di conseguenza, i
canoni di locazione dei migliori immobili in-
)-5 dustriali sono destinati a crescere.
3. Economia e mercati immobiliari in
Italia
3.1. L’andamento economico e i fattori con-
giunturali a fine 2005
All’interno del quadro europeo si colloca
anche l’Italia che ha subìto le diverse evolu-
zioni delineate sopra.
La crescita del mercato immobiliare emer-
ge, in primis, dall’eccezionale crescita delle
società: se nel 1999 il fatturato delle “mag-
giori sei” ammontava a 253 milioni di euro,
nel 2003 ha raggiunto la soglia di 1.365 mi-
lioni di euro. Il picco di crescita è stato rag-
giunto nel 2001 (+268%) (7).
Tra i motori di sviluppo più significativi, tan-
to a livello sovranazionale quanto naziona-
le, si collocano il processo di dismissione,
sale e leaseback, nonché il total outsour-
cing di immobili, portando a un incremento
dello stock immobiliare (8). Il settore priva-
to è stato finora l’attore principale di tale
tendenza (ha contribuito per il 90% del va-
lore delle dismissioni) (9). Per le aziende i
vantaggi di simili processi sono molteplici in
quanto, da un lato, possono ridurre i costi e
le passività, dall’altro, realizzano cassa da in-
vestire in attività “core”. La spinta è deriva-
ta da una serie di fattori:
§ nel lungo periodo, con lo sviluppo delle
MERCATO IMMOBILIARE
attività economiche a “capital intensive”
e di alta tecnologia l’importanza dello
spazio fisico per le imprese è diminuito;
§ l’andamento dell’economia e la debole
performance dei mercati azionari;
§ necessità di razionalizzare il business per
rispondere alla sempre più dura sfida
della competizione internazionale (intro-
duzione euro ed economie emergenti).
La possibilità di fare delle previsioni sul fu-
turo diventa sempre più una sfida in quanto
molti dei fattori che prima erano dati oggi
sono variabili difficili da stimare. La bolla
speculativa di cui tutti i giornali hanno dato
notizia viene dipinta come un fenomeno
che interessa un po’ tutto il mondo e del
quale si teme a momenti l’esplosione; la
(7) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
(8) Formato da immobili di nuova costruzione, risultanti da operazioni di recupero e/o riqualificazione immobiliare, e immobili non
più strumentali, pertanto immessi sul mercato (processo di esternalizzazione sotto diverse forme: dismissione, sale and leaseback,
!" total outsourcing). Fonte: Scenari immobiliari e DTZ, “Real value in Europe”, marzo 2005.
(9) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
(10) The Economist, maggio 2005 e Nordicum, giugno 2004.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
fine del boom globale in merito al mattone
potrebbe ripercuotersi notevolmente sul-
l’economia mondiale dei prossimi anni. Le
conseguenze potrebbero essere peggiori
che nel passato in quanto i prezzi potreb-
bero crollare in termini nominali piuttosto
che reali.
La maggiore preoccupazione deriva dal fat-
to che i legami intercorrenti tra l’industria
immobiliare e l’economia sono abbastanza
diretti; si pensi alla questione dei bassi tassi
d’interesse che ha favorito, se non indotto,
l’attività edilizia: a fronte di una crescente
domanda la conseguenza è un incremento
produttivo. Le imprese di real estate hanno
pertanto giocato un ruolo fondamentale
per le banche centrali dei diversi Paesi. In
anni recenti, inoltre, il mercato degli investi-
menti immobiliari è stato trainato da inve-
stitori privati altamente indebitati, i quali
hanno cercato di sfruttare il potenziale di
arbitraggio offerto dalla combinazione di
costo del capitale (storicamente basso) e i
rendimenti relativamente alti del settore
immobiliare. Questa è stata la forbice che
ha sostenuto il mercato immobiliare. Per il
futuro l’incertezza sui tassi d’interesse e la
prospettiva di un rialzo costituiscono moti-
vi di possibile rallentamento.
L’economia italiana, anche a livello interna-
zionale (10), inizia a dare segnali di notevole
rallentamento, anzi quasi di stagnazione: il
business è in depressione e le riforme “mo-
ribonde”. L’andamento decrescente degli in-
vestimenti può riflettere tale preoccupazio-
ne, come mostra di seguito il grafico.
La salute dell’economia è poi riflessa, insie-
me alla posizione finanziaria delle imprese,
dall’andamento dei mercati azionari, corre-
lati a loro volta in maniera abbastanza soli-
da al volume delle dismissioni immobiliari. È
pertanto facile comprendere come in con-
comitanza con le aspettative di deteriora-
mento dei mercati azionari si sia spesso as-
sistito a un aumento del volume delle
esternalizzazioni (dismissioni). Al contrario,
se le performance azionarie recuperano
(2003), le attività di dismissione rallentano.
Gli attori principali del mercato degli inve-
stitori inoltre continuano a essere, nel se-
condo trimestre del 2004, gli investitori
istituzionali domestici, in primo luogo i fon-
di immobiliari. I fondi immobiliari aperti te-
 AREA ECONOMICA
deschi e inglesi si confermano gli investitori
esteri maggiormente presenti nel mercato
immobiliare italiano.
3.2. L’andamento del mercato immobiliare in
Italia
Il potenziale di crescita dell’industria im-
mobiliare nel 2005 e oltre dipende diret-
tamente e indirettamente dallo stato di
salute delle economie europea e mondiale.
In generale i tassi di crescita non sono de-
stinati a migliorare nell’immediato futuro.
In zona euro sono stati registrati segnali di
ripresa a partire dal 2004 ma è ancora pe-
sante la dipendenza dalla domanda di
esportazioni (la domanda interna all’euro-
zone è infatti ancora insufficiente a con-
trobilanciare l’andamento negativo delle
esportazioni). In Italia, più in particolare, si
attende un indebolimento della domanda
di esportazioni nel 2005 che dovrebbe es-
sere compensato da una maggiore crescita
della domanda interna; un rialzo del pote-
re d’acquisto e il basso livello dei tassi
d’interesse dovrebbero infatti portare be-
nefici alla domanda di consumi.
Se si prende in considerazione l’industria
immobiliare nel suo complesso, la crescita
stimata per quest’anno (2005) non è elevata
in quanto in linea con gli altri settori econo-
mici (circa il 2%) (11). In termini di occupa-
zione, la crescita complessiva dovrebbe es-
sere dello 0,6% annuo contro lo 0,9% del-
l’economia (12). La previsione in merito al
fatturato per il 2005 conta il raggiungimento
di 1.220 milioni di euro e quella riguardo al-
l’occupazione 14,7 milioni di addetti.
Durante il primo semestre del 2005 il pa-
norama del mercato immobiliare italiano
risulta immutato per quanto riguarda il seg-
mento residenziale e quello terziario: si ri-
leva dunque una crescita costante, anche se
con incrementi ridotti, per la destinazione
residenziale mentre per gli immobili d’im-
presa si palesano segnali di incertezza.
I prezzi degli uffici nei maggiori mercati ita-
liani nella prima metà del 2005 hanno mo-
strato una crescita di poco superiore all’in-
flazione (13), in linea con quella del seme-
stre precedente, ed è verosimile ipotizzare
che il clima di stabilità porterà a un’ulterio-
re stabilizzazione del delta di crescita.
(11) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
(12) Fonte: Scenari Immobiliari e DTZ, cit.
(13) Dati Nomisma (3,3% semestrale mentre la crescita annuale media dei prezzi degli uffici è stimata da Nomisma in 7,9 punti
percentuali, un punto meno rispetto al 2003 – ultimi dati disponibili –).
(14) Dati Nomisma s.p.a.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
Vi sono segnali di rallentamento anche in re-
lazione ai canoni per i quali continua la con-
trazione. In quasi tutte le localizzazioni si os- )-5
serva la dilatazione dei tempi di vendita e di
locazione. Nonostante la pressione che ini-
zia a osservarsi sui primi rent, l’attenzione
degli investitori per complessi terziari “best
class” nelle principali piazze italiane rimane
alta; a dimostrazione di ciò sono alcune im-
portanti transazioni nell’area milanese e in
quella romana.
Il segmento residenziale continua a trascinare
la filiera immobiliare e risultano in crescita sia
i volumi scambiati sia i valori (+4%) (14) che
nell’ultimo semestre hanno mostrato ancora
incrementi significativi. La tenuta della crescita
del settore residenziale è connessa al fatto
che ormai gli immobili rappresentano il 61%
del patrimonio degli italiani e al fatto che i
tassi continuano a rimanere a livelli contenuti.
Il mercato degli immobili commerciali retail du-
rante il 2004 ha fatto segnare un deciso in-
cremento di 8,75 punti percentuali indotto
dalla scarsità d’offerta nelle locations più inte-
ressanti. L’interesse degli investitori per gli im-
mobili specializzati (centri commerciali, alber-
ghiero, logistico, outlet...) si riconferma in cre-
scita. L’andamento di questi asset è connesso
con le performance dei settori di riferimento
e ai risultati della gestione dell’attività insedia-
ta. Oltre ad alcuni settori quali centri com-
merciali, settore alberghiero e la logistica si
avverte il lento emergere di nuovi settori di
interesse immobiliare come le case per gli
studenti, le RSA e le infrastrutture. In partico-
MERCATO IMMOBILIARE
lare in merito ai centri commerciali l’Italia
mantiene un rapporto abitanti/strutture com-
merciali al di sotto della media europea so-
prattutto nel Sud Italia e ciò fa ipotizzare una
certa stabilità nei fatturati e quindi gli investi-
tori ritengono questa tipologia di investimen-
to più sicura rispetto a quella terziaria.
L’andamento dei tassi d’interesse influenza
ancora favorevolmente il mercato immobi-
liare. I tassi dovrebbero mantenere nel bre-
ve/medio periodo la dinamica mostrata ne-
gli ultimi anni; questo dipenderà dall’ap-
prezzamento della moneta unica. Sul ver-
sante dei tassi le aspettative di salita che si
erano palesate da più fonti negli ultimi mesi
non si sono avverate e quindi le aspettative
di stabilità o di leggera crescita sembrano
più verosimili. Accanto alle accezioni positi-
ve appena esposte vi sono il sempre più
!#
 AREA ECONOMICA
deciso recupero dei mercati mobiliari e
“l’eccessività” dei valori immobiliari, so-
)-5 prattutto per quanto riguarda il segmento
retail, che potrebbero al contrario accele-
rare l’inversione del ciclo. La situazione ita-
liana presenta ancora fattori positivi anche
rispetto ai principali mercati europei che si
trovano dalla parte opposta del ciclo im-
mobiliare e si sono appena avviati verso la
fase di recupero. In Europa l’attività di svi-
luppo immobiliare sta rallentando mentre
in Italia non solo è attiva ma anche di quali-
tà; testimonianza ne sono i numerosi pro-
getti di riqualificazione urbana ora in atto.
4.1 Nord Ovest (Piemonte, Aosta e Liguria)
MERCATO IMMOBILIARE
Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004
!$ Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
4. L’Italia per aree geografiche
L’Italia costituisce, con il suo mercato im-
mobiliare, il 12% della dimensione di quello
dell’Europa dei 15 (la Francia il 10%, Il Re-
gno Unito il 30% e la Germania il 15%).
Quelle che seguono sono le tabelle di
prezzi e canoni (e rendimenti) residenziali
per i capoluoghi di provincia italiani, elabo-
rati da Scenari Immobiliari nel 2004. L’ordi-
ne è in primo luogo geografico, quindi de-
clinato in maniera decrescente per i valori
massimi (per massima frequenza) delle aree
di pregio.
 AREA ECONOMICA

)-5

MERCATO IMMOBILIARE

!%

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005

 AREA ECONOMICA

4.2 Nord Est (Triveneto)

)-5 v

4.140 3.550 5.060 2.650 2.100 3.310 1.810 1.510 2.270 1.420 1.170 1.760

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari immobiliari, 2004

MERCATO IMMOBILIARE

200 170 250 120 100 160 80 70 110 70 50 80

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari immobiliari, 2004

!&

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005

 AREA ECONOMICA

4.3 La Lombardia

v )-5

Mantova - - - 2.400 1.910 2.850 1.620 1.250 2.150 1.220 980 1.360

Cremona - - - 2.350 1.900 2.840 1.560 1.380 1.900 1.400 1.110 1.610

3.860 3.180 4.790 2.610 2.070 3.250 1.800 1.460 2.280 1.400 1.140 1.710

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Mantova - - - 110 85 125 70 58 100 58 45 70

Cremona - - - 94 76 130 69 53 85 58 46 73

MERCATO IMMOBILIARE
80 140 70

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

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 AREA ECONOMICA

)-5
MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

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 AREA ECONOMICA

4.4 Il centro: Emilia - Umbria - Toscana - Marche

v )-5
Emilia - Umbria - Toscana - Marche

2.480 2.010 3.130 1.770 1.470 2.250 1.340 1.110 1.680

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Emilia - Umbria - Toscana - Marche

MERCATO IMMOBILIARE

80

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 AREA ECONOMICA

)-5
MERCATO IMMOBILIARE

"

Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005

 AREA ECONOMICA

4.5 Il Sud Italia e le isole

v )-5

Isernia
Vibo Valentia
Catanzaro
Avellino
Teramo
Lecce
Cosenza
Isole

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

MERCATO IMMOBILIARE

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 AREA ECONOMICA

)-5

Brindisi
Crotone
Isernia
Vibo Valentia
Catanzaro
Avellino
MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

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Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005

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MERCATO IMMOBILIARE
Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

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MERCATO IMMOBILIARE

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Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005

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Grafico 1 – I valori medi residenziali per i capoluoghi di provincia italiani, escluse le grandi città

)-5

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

Grafico 2 – I valori medi residenziali per le principali città in Italia

MERCATO IMMOBILIARE

Fonte: ns. elaborazione su dati Scenari Immobiliari, 2004

"%

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 AREA ECONOMICA
4.6 Scenari e prospettive immobiliari
)-5 È verosimile affermare che l’immissione di
nuova offerta immobiliare non provocherà
fenomeni di over supply ma andrà a colmare
una domanda reale che scaturisce in primo
luogo dagli investitori istituzionali. L’impatto
di cambiamento indotto da questo trend,
che possiamo definire “ritrovato”, sarà visi-
bile tra 5-10 anni (15) quando gli sviluppi più
importanti saranno sul mercato. I progetti
in cantiere hanno la capacità di operare una
forte azione di “marketing territoriale” ri-
chiamando verso l’Italia sempre più investi-
tori e operatori internazionali e saranno in
grado di agire come fattore di spinta allo
sviluppo del mercato immobiliare. “Svilup-
po” è la parola chiave dell’attuale fase del
panorama nazionale del real estate che può
ovviare a eventuali bolle di mercato: prota-
gonisti di questa fase sono gli strumenti fi-
nanziari come cartolarizzazioni, spin off e
ora anche conferimenti. Tutto ciò dovrebbe
guidare l’interesse degli investitori esteri
verso il mercato domestico.
L’economia mondiale, europea e in partico-
lare italiana sembra dare segnali di forte
rallentamento.
Fino all’anno scorso il settore edilizio-im-
mobiliare continuava ad assumere un ruolo
sempre più strategico nell’ambito del siste-
ma economico; oggi, con uno scenario eco-
nomico incerto (inflazione, andamento del
prezzo del petrolio, il costo del denaro), la
previsione per il 2006 sembra ancora se-
gnare un incremento, seppur modesto, del
MERCATO IMMOBILIARE
fatturato dell’industria immobiliare. A livello
europeo, in particolare dei Paesi “maturi”, è
atteso un aumento del 3% diversificato nel-
le diverse nazioni (16).
Per il mercato residenziale le prospettive
per il prossimo futuro sono positive, so-
prattutto grazie ai bassi tassi d’interesse
che contribuiscono a mantenere il clima di
fiducia da parte delle famiglie. In realtà però
nel Regno Unito, in seguito a un aumento
dei tassi, si registra una diminuzione della
richiesta dei mutui. In generale, comunque,
in Europa è in espansione il mercato delle
seconde case a uso turistico.
Qualche segnale di ripresa anche per il
mercato degli uffici. L’assorbimento registra
un trend positivo attribuibile a una doman-
da di spostamento piuttosto che a una
nuova domanda. Il che significa che il mer-
"& (15) Economist, June 18th 2005.
(16) Fonte: Scenari Immobiliari, “Outlook 2006”, settembre 2005.
(17) “Overview del mercato immobiliare italiano”, giugno 2005, REAG.
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
cato continua a favorire gli acquirenti più
che i proprietari.
Il settore commerciale è influenzato negati-
vamente dalla debolezza dei consumi, però
la carenza di spazi commerciali di alto livel-
lo nella maggior parte dei centri cittadini,
soprattutto in Germania e Francia, ha evita-
to cali di quotazioni. Il mercato commercia-
le, invece, è cresciuto rapidamente nei Paesi
dell’Europa centrale e orientale. Per il 2006
è previsto un ulteriore calo nei mercati più
maturi, a fronte di un buon andamento di
formule innovative.
In merito agli immobili d’impresa, il I° sem.
2005 conferma, anzi accentua, le difficoltà
evidenziate già nel corso dell’anno passato.
Si evidenzia cioè un raffreddamento ulte-
riore dei prezzi e ancor più dei canoni. In
particolare nel segmento terziario uffici i
tempi per le trattative si sono sensibilmen-
te allungati e il vacancy tende a espandersi
(MI 7-8%; RM 5-6%), dal centro verso le pe-
riferie. Per fine anno è prevedibile un ridi-
mensionamento tanto delle compravendite
quanto delle locazioni.
Si stima che durante il 2003 il volume com-
plessivo investito in immobili italiani sia sta-
to pari a 4 miliardi di euro (8% in più ri-
spetto al 2002). Alla fine del 2004 si è regi-
strato un volume d’investimenti immobiliari
sostenuto ma comunque inferiore ai livelli
dell’anno precedente; più nel dettaglio è
possibile affermare che a Roma il volume di
investimenti immobiliari è aumentato men-
tre sulla piazza di Milano si è contratto. I
dati preliminari relativi al primo semestre
fanno presagire che il totale investito sarà
in linea con l’anno precedente.
Gli attori principali del mercato degli inve-
stitori continuano a essere, nel secondo
trimestre del 2004, gli investitori istituzio-
nali domestici, in primo luogo i fondi immo-
biliari. Le piazze preferite continuano a es-
sere Milano e Roma e si osserva che se
fino a un anno fa gli operatori si dirigevano
più spesso verso asset da mettere a reddi-
to ora questa tendenza sta diminuendo, in
connessione soprattutto all’incertezza dei
canoni relativi al settore terziario.
Alcuni studi (17) segnalano inoltre che una
delle più importanti transazioni avvenute in
questo ultimo semestre è l’acquisto delle
torri delle FS in zona Garibaldi a Milano da
parte di Beni Stabili per 113 milioni di euro;
a questa si aggiungono l’acquisto dell’head-
 AREA ECONOMICA
quarter Enel power in zona Cadorna (Mila-
no), l’acquisizione da parte del Gruppo Sta-
tuto dell’Hotel Danieli a Venezia e della
Galleria del Toro a Milano. È doveroso se-
gnalare che molte e significative transazioni
si registrano nel settore degli shopping
center in tutta la penisola e che il maggior
flusso d’investimenti è sempre diretto al
settore uffici.
La mancata ripresa economica, che impedi-
sce il rilancio delle attività produttive, ren-
de particolarmente prudenti gli utilizzatori
finali che tendono a non considerare le so-
luzioni immobiliari più impegnative. Il per-
Figura 1 – Mercato residenziale: comportamenti di domanda/offerta, anno 2005
Fonte: Ufficio Studi Gabetti - Rilevazioni effettuate su Bari, Bologna, Cagliari, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo,
Roma, Torino e Venezia
5. Conclusioni
A fronte della situazione attuale, brevemen-
te analizzata nei paragrafi precedenti, risulta
difficile fare delle previsioni sul futuro.
Quella definita dai giornali di tutto il mon-
do come bolla speculativa potrebbe rivelar-
si anomala e sgonfiarsi lentamente, specie
nelle grandi metropoli italiane. Il sentore
nei confronti dell’Italia è abbastanza positi-
vo in quanto molti degli investitori ritengo-
no che il mercato possa ancora reggere la
Rivista del Consulente Tecnico n. 4, ottobre-dicembre 2005
manere di tali condizioni potrebbe com-
promettere le capacità di assorbimento del
mercato dei nuovi volumi di offerta in via di )-5
realizzazione.
Di riflesso appare sbiadito anche il mercato
degli investitori. Diversi immobili sono già
stati oggetto di ripetuti e profittevoli scam-
bi e le opportunità di trading si vanno sen-
sibilmente assottigliando. Pur essendo am-
pia la disponibilità di capitali si fatica non
solo a reperire immobili di adeguata qualità,
ma anche, e in questa fase soprattutto, a
precostituire adeguate condizioni di reddi-
tività.
MERCATO IMMOBILIARE
maturità che ha raggiunto, soprattutto per
alcuni settori quali il retail (ci si aspetta an-
cora un rendimento con quote del 10% nei
prossimi 5 anni) e in modo particolare le
grandi catene commerciali. La domanda po-
trebbe essere sostenuta da:
§ operatori quotati;
§ altri operatori nazionali (developer e co-
struttori);
§ fondi immobiliari;
§ operatori internazionali (fondi di private
equity e developer).
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