Arch.

ALBERTO PAVAN
Professore a contratto di Estimo e Contabilità Lavori
Politecnico di Milano

via C. Salutati,17 c.f.: PVN LRT 67H22 F205V

20144 - Milano P.I.: 11726060152

NOTE SULLO STATO DI FATTO DEI BENI IMMOBILI SITI NEL COMUNE DI KAPPA
(PV), IDENTIFICATI CATASTALMENTE AL FOGLIO 24, MAPPALI 284 (PROP. DELTA)
E 465 (PROP. ALFA).

Il sottoscritto Arch. Alberto Pavan, in qualità di Tecnico Incaricato dai Sig.ri Alfa e Beta, vista la
documentazione fornita e quella reperita, avuto accesso presso l'ufficio tecnico del Comune di
Kappa ed esperito il sopralluogo presso i beni in questione, riferisce quanto segue.

IDENTIFICAZIONE DEI BENI

Trattasi di due beni immobili confinanti, a destinazione residenziale (ville monofamiliari),
ubicati in zona semiperiferica collinare del centro urbano di Kappa, tra la via Lambda e la strada
privata Zeta.
In particolare, la proprietà Alfa (mapp. 465) risulta essere composta da un piano fuori terra ed
uno interrato mentre la proprietà Delta (mapp. 284), a confine della prima sul lato est, risulta essere
composta da due piani fuori terra ed uno interrato, edificati in virtù della Concessione Edilizia n.
xxx/aa del gg.mm.aaaa ed oggetto di successiva Autorizzazione in Sanatoria del gg.mm.aaaa,
protocollo n. xxxx/aa

ALTEZZA MASSIMA CONSENTITA

In riferimento alle norme di piano vigenti all'epoca della costruzione dei due beni in questione
(Zona omogenea C2, destinazione funzionale “residenziale”) l'altezza massima consentita per detti
fabbricati, “HE”, risulta essere pari a ml. 7,00 (con un massimo di due piani fuori terra), calcolata
dalla “quota del terreno, allo stato di fatto, sino all'estradosso del solaio dell'ultimo piano”
(Regolamento edilizio, Elementi geometrici, lettera C).
Dalla lettura della documentazione in atti presso il Comune di Kappa si è accertato come in sede
di edificazione dei fabbricati di cui alla Concessione n. xxx/a, ai quali appartiene uno dei beni in
questione (mapp. 284, prop. Delta), venne fatto rilevare, da uno dei confinanti il lotto interessato, un
mancato rispetto delle altezze consentite; cui fece seguito la sopracitata Autorizzazione in Sanatoria,
rilasciata anche sulla base di quanto previsto dalla L.R. n. 19 del 09.05.92 (art. 1, comma 1, lettera
c1). Secondo tale norma, difatti, le variazioni in altezza rispetto a quanto concesso non
costituiscono “variazione essenziale” (L.47/85) se pari od inferiori a ml. 1,00.

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Nello specifico i rilievi di cui sopra, pur trovando riferimento in un edificio differente da quello a
confine con la proprietà Alfa, vanno a costituire, comunque, un precedente. Si ritiene quindi che
un'eventuale ulteriore richiesta di sanatoria, riferita alla proprietà Delta in questione, possa trovare
favorevole accoglimento da parte della Pubblica Amministrazione se riguardante una un'altezza
(“He”) del fabbricato in oggetto inferiore agli otto metri lineari, calcolati dall'originaria quota
altimetrica del terreno. Detta quota risulta identificabile, sulla carta, in circa 1,00/1,20 ml. al di sotto
dell'attuale piano di spiccato del fabbricato ed in circa 0,30/0,60 ml. al di sopra dell'originaria quota
altimetrica della proprietà Alfa.
Diversamente in merito alla proprietà Alfa non si sono rilevati particolari ulteriori impedimenti
normativi finalizzati all'imposizione di una specifica quota di rilevato, a meno di considerare quali
“abitabili” i locali interrati.

MURO DI CONFINE
Sul lato di confine tra i beni immobili in questione sono state eseguite opere che, tra l'altro,
hanno comportato l'innalzamento della muratura di recinzione (Scrittura d'impegno formale del
gg.mm.aa).
Allo stato di fatto non risulta essere stata prodotta la documentazione necessaria all'esecuzione di
tale tipologia di lavori (D.I.A.). Questi ultimi, inoltre, sulla base delle tavole grafiche allegate a
detta scrittura privata, risultano essere stati realizzati interamente sulla proprietà Alfa che, quindi,
figurerebbe quale unica responsabile delle loro esecuzione.
Nel merito, in ultimo, si ricorda come i luoghi in questione siano oltretutto soggetti a tutela
ambientale.

CONCLUSIONI
Rilevato quanto sopra si ritiene che, in riferimento al primo aspetto, solo un'attenta e compiuta
misurazione altimetrica dei luoghi possa favorire, nei limiti del precedente intercorso, un utile
prosieguo della presente indagine, finalizzata alla richiesta di un generale rispetto delle norme oltre
che al riconoscimento di eventuali danni subiti da parte della proprietà Alfa. Il costo da prevedere
per rilievo dei luoghi, non esiguo, potrebbe essere parzialmente assorbito in funzione del necessario
ed improrogabile frazionamento catastale di aree recentemente acquisite dalla stessa proprietà.

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Differentemente, in riferimento al secondo aspetto, si ritiene sia quanto mai urgente sollecitare la
produzione della documentazione obbligatoria per legge, essendo purtroppo, la proprietà Alfa,
identificabile non tanto come parte in causa ma, probabilmente, come parte responsabile.
In merito alla formazione quest'ultimo manufatto (muro di confine), inoltre, si ricordano anche
gli artt. 881 e 887 del Codice Civile, in relazione alla corretta individuazione dei confini di
proprietà.
Infine si fa presente che, all'attualità, risulta essere in salvaguardia un nuovo strumento
urbanistico generale il quale attribuisce ai beni in questione nuova cubatura in aggiunta a quella già
concessa.

Milano, 28.02.2001
(Arch. Alberto Pavan)

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