Stefano Corsi

Tel: 02.50316476
e-mail: stefano.corsi@unimi.it
Valutazione economica dei progetti
 Obiettivi formativi

Il corso si pone lobiettivo di fornire una panoramica approfondita degli

investimenti pubblici e privati, delle metodologie estimative applicabili
con particolare riferimento ai contesti e ai modelli operativi pi
innovativi.
Il corso contempler anche elementi legati alla valutazione immobiliare
e delle infrastrutture.
 Programma

Introduzione
Introduzione alla teoria del valore e richiami di economia
Richiami di estimo generale
Cenni di economia
Richiami di matematica finanziaria

Valutazione economica degli investimenti privati

Analisi costi-ricavi
Strumenti per la valutazione degli investimenti (VAN, TIR, PBP,
ecc.)
Fonti di finanziamento
Fonti di dati
Valutazioni immobiliari
Valutazione economica degli investimenti pubblici
I beni pubblici
Peculiarit delle scelte pubbliche
Analisi costi-benefici
Il VET (Valore Economico Totale)
La valutazione monetaria del VET
La valutazione non monetaria

Valutazione economica degli investimenti misti (pubblico-privati)

La finanza di progetto
La valutazione economica delle grandi opere infrastrutturali
I costi di espropriazione (procedura e criteri di valutazione)

Valutazioni ambientali di progetti e piani

Valutazione di Impatto Ambientale (VIA)
Valutazione Ambientale Strategica (VAS)
Bibliografia

Mario Polelli NUOVO TRATTATO DI ESTIMO - Maggioli Editore (2006)

AA.VV. CODICE DELLE VALUTAZONI IMMOBILIARI Tecnoborsa

SCpA

Curto r., Stellin G. ESTIMO E VALUTAZIONE - METODOLOGIE E

CASI DI STUDIO, Dei, 2007
 La Teoria Estimativa

Fettarappa, fine 800 Estimo = valutazione dei terreni

Niccoli, Bordiga,
Tomasina, Marenghi Estimo = valutazione dei beni fondiari
Primi del 900 Avvio della scuola matematico-estimativa

Serpieri, 1917 Estimo = valutazione dei beni

Scuola matematico-estimativa

Medici, 1947 Estimo = Scienza del Metodo

Famularo, 1959
Non solo previsioni delle grandezze
Malacarne, 1977
relative ai prezzi, ma anche alle quantit
Bandini, 1953
 ECONOMIA ESTIMO
ha per oggetto

Misura previsione

e mira a ottenere

prezzo valore

Prezzo: fatto avvenuto e perci storico ed oggettivo

Valore: soggettivo, un carattere che luomo attribuisce in relazione ad uno scopo

prestabilito
Il giudizio economico ha per oggetto una scelta tra due o pi soluzioni in base a
qual la pi conveniente ma non tiene in considerazione ci che farebbero gli altri

Il giudizio di stima indica la quantit di moneta reputata equivalente al valore dei

beni tende a stabilire ci che obiettivamente prevedibile
 Caratteri del Giudizio di Stima

1. La Previsione carattere immanente del Giudizio di Stima

2. La Previsione dipende dallOrizzonte Economico (OE) e dalla
Propensione al Rischio (PR)
3. Principio della Permanenza delle Condizioni
4. Il Valore il fondamento del Giudizio di Stima
5. Giudizio di Stima e Valore dipendono dallo scopo della stima
6. Il Giudizio di Stima si basa sul Principio dellOrdinariet
7. Il Giudizio di Stima si basa sulla Comparazione
 Quesito estimativo

Scopo

Valore di mercato
Criterio o aspetto Valore di costo
Valore Economico Totale

Analitico
-dati elementari di fatto
-dati elementari ipotetici
Metodo

Sintetico
Giudizio di stima
Propagatori
Entelechiani
Giudizio di valore Giudizio tecnico
 Cenni di Economia

Leconomia si basa fondamentalmente su una lettura delle motivazioni che

guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro
caratteristiche possono essere definite beni economici.

Perch un bene materiale possa essere definito economico esso deve essere
scarso, deve cio essere limitata la sua accessibilit e la sua possibilit di uso, e
su di esso deve essere possibile definire un diritto da parte di un soggetto.
I beni economici possono essere classificati a seconda degli aspetti che consideriamo.

Beni materiali e immateriali. tra i beni materiali:

-Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la

loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc)

-Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad
esempio, i materiali da costruzione)

Il loro uso si pu esplicare una sola volta (come per il cibo) o pi volte (come per un
capo dabbigliamento)
In funzione della loro possibilit di essere spostati, e quindi delle modalit di
acquisizione e del passaggio del loro possesso da un soggetto ad un altro:

- Beni mobili

- Beni immobili
In funzione del titolo di propriet:

Beni privati, liberi o di mercato (se hanno la possibilit di essere utilizzati o

posseduti tramite il pagamento di un corrispettivo in moneta).

Beni pubblici e beni comuni. Un bene pubblico di propriet di un insieme di

soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non
possono trasmetterli secondo la loro volont.
Non vale il principio di esclusivit. Un bene comune un bene la cui propriet
non attribuibile, ma di uso della collettivit.
In funzione della somiglianza i beni si possono classificare in:

-Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali

-Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica

- Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre
differenti.
 Teoria dellUtilit

Lutilit la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la
massimizzazione dellutilit erogata dal bene stesso (Jewons)

Dalleconomia classica e neoclassica emergono due principali categorie di valori,

riconducibili alla determinazione dellutilit:

il costo di produzione di un bene

il prezzo che esso ha in un mercato.

Per ogni individuo, lutilit di un bene diminuisce allaumentare della quantit del bene
di cui si dispone (principio di saziet).

Utilit totale U= Utilit fornita dalla quantit totale di un bene di cui si dispone
Utilit marginale Um = fornita dallultima porzione di bene acquisito.

Um = dU/dX
Il benessere di un individuo non deriva dal possesso di un solo bene, ma di pi beni.

Principio edonistico:
Ciascun individuo si dota di una quantit di beni tale da massimizzare il suo
vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate allacquisizione dei
beni, massimizzandone lacquisizione con il minimo dispendio

Concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantit di beni

che inducono la stessa utilit per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle
quantit di A e B fornisce sempre la stessa utilit
Lutilit del bene

secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene,

secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire luso o il
possesso del bene.

U = f (c) e U=f(p)
 Rapporto tra utilit e domanda

Lutilit che un bene esplica non un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilit
a godere di un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso luso o il
possesso di pi beni.

Quindi ogni individuo attribuir un valore diverso al bene, in funzione di una serie di
fattori:

-utilit marginale: lindividuo pu avere gi una certa quantit di un bene x e quindi

sentir una minore esigenza ad aumentare la quantit di quel bene in suo possesso.

- utilit relativa: esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha
soddisfatto i suoi bisogni primari tenter di perseguire quelli secondari ecc (Maslow).
 Domanda e offerta

La formazione del prezzo avviene allincrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di
offerta O(x).

La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della
sua richiesta sul mercato.

Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilit del bene x sul
mercato,
Cosa lequilibrio di un mercato?

Legge di Jewons: Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per
entrambi i soggetti che lo attuano ..

In conseguenza di ci

Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870).
Rapporto tra produzione e curva di offerta
 Insostenibilit dei modelli di sviluppo economico fondati su
produzione e mercato

T.R. Malthus 1766-1834 mette a punto la cosiddetta teoria delle catastrofi denunciando
per primo il problema della esauribilit delle risorse.

Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica
delleconomia basata su 2 assunti principali:

1. Linevitabilit del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse

2. Lincapacit sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di

produttivit dovute allesaurimento delle risorse

Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato pu far fronte al problema della esauribilit delle
risorse, perch la sua dinamica basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si
innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilit delle risorse.

Pi un bene raro pi elevato sar il suo prezzo, pi limitato sar laccesso e quindi luso e il
consumo delle risorse.
Il limite di tale posizione sta nei seguenti aspetti:

1. Imperfezione dei meccanismi autoregolatori. I meccanismi autoregolatori del

mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti lesaurimento
delle risorse.

2. Si creano esternalit ambientali che non possono essere del tutto

interenalizzate.

Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore

che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio
dallacquisizione del bene.

Linquinamento invece distribuito in maniera indistinta. I costi della riduzione

dellinquinamento, che aumentano allaumentare della produzione, salvo
regolamentazioni, sono della comunit. Ci rappresenta una esternalit
negativa, cio un costo che si manifesta allesterno del mercato nellambito del
quale collocato il ciclo produttivo che lo genera.
Linternalizzazione dellinquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti
che operano nel mercato (cio ai produttori) non possibile in maniera completa:

se anche i costi di riduzione dellinquinamento fossero pagati da chi lo produce,

essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da
esso.
Ottimismo tecnologico. La tecnologia supporter la sostituzione di risorse
esauribili con nuove risorse. In realt non viene tenuto in considerazione lo scarto
dei processi di produzione. Ogni processo crea rifiuti, che solo entro certe soglie
possono essere riutilizzati in un sistema complesso come lambiente.

Barry Commoner (1973) considera anche la possibilit di un adeguamento della

tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. Secondo Commoner esiste la capacit di
sopportazione (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del
modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantit di merci
prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e ladeguamento tecnologico
(T):

I = P x A x T CS

I = indicatore dellinquinamento;
P = dimensione della popolazione;
A = quantit di merci e servizi per individui;
T = fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo)
uso, che determina linquinamento associato allunit di merce o servizio
prodotto.
I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono
quindi:

Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici

Ma pi precisamente:

Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici, rifiuti, natura

Perfetta sostituibilit delle risorse naturali con il capitale prodotto dalluomo. Il

benessere individuale garantito dai processi produttivi che trasformano le
risorse naturali in beni strumentali alluomo.

Lideologia della crescita illimitata si trasferita nel processo di crescita

urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie:
Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e
permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di
consumi eccessivi di suoli, degrado sociale, distruzione di confini naturali e
storici, inquinamento paesistico-ambientale, spreco di risorse naturali, rottura
dei cicli e morte di ecosistemi.

Pearce(1989) critica lequivalenza risorse beni a partire da alcune

considerazioni:
a) Molte risorse non hanno sostituti
b) La natura caratterizzata da irreversibilit dei processi (una specie che si
estingue non pu essere rigenerata)

A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono

esauribili, nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro
eventuale possibilit di rigenerazione.
A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931)

F'(X ) + P / PT = S

con P(t)= Po(1+t)s

Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t pari al prezzo attuale

moltiplicato per un fattore di accumulazione. Il saggio s pari alla somma del
tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa.

Se una risorsa non rinnovabile non esiste tasso di crescita, ma solo di

rigenerazione. Un bosco, ad esempio, una risorsa rinnovabile nella misura
in cui la sua distruzione pu essere compensata dalla nascita di nuovi alberi.
Un deposito di gas naturale non cresce, si pu solo ricreare in tempi
geologici.
La teoria dello stato stazionario definibile come condizione di sviluppo senza
crescita,inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle
condizioni di vita, senza andare oltre la capacit dellambiente di rigenerare
materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb; 1991).

La sostenibilit consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti:

-per una risorsa rinnovabile (suolo, acqua, foresta, pesce) il tasso sostenibile di
impiego non pu essere maggiore del tasso di rigenerazione;

-per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile, giacimenti minerari) il

tasso sostenibile di impiego non pu essere maggiore di quello al quale
possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile, utilizzata in modo
sostenibile;

- per un inquinante, il tasso sostenibile di emissione non pu essere maggiore

di quello al quale lagente stesso pu essere riciclato, assorbito o reso
inoffensivo dallambiente.
Il consumo delle risorse deve essere sostenibile, attuato secondo il rispetto di
un equilibrio dinamico.

Daly cita lesempio della pesca: essa sostenibile fino a quando consente la
riproduzione del pescato.

Modello preda-predatore (la popolazione dei pesci e quella dei pescatori

hanno fasi demografiche alterne e simmetriche)

Lutilizzazione delle risorse combustibili fossili pu ritenersi sostenibile nella

misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di
energie alternative, in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso
si sia esaurito.
 Economia, energia ed entropia

Lenergia costituisce lunit fondamentale del mondo fisico; necessaria per

alimentare i servizi essenziali della vita umana: calore per ripararsi dal freddo,
funzionamento di meccanismi, trasporto, produzione di cibo (Scandurra,
1994).

Due aspetti appaiono, sotto questo punto di vista essenziali:

Laumento del rendiconto energetico nelluso dellenergia, giacch le fonti

energetiche come i combustibili vengono convertiti in energia da macchine
o sistemi che producono inquinamento, rifiuti, degradano lenergia, cio la
convertono in forme meno nobili, aumentando lentropia.

I costi di produzione dellenergia ovviamente sono indissolubilmente

ambientali e finanziari:
1) Elevata probabilit di mutamenti climatici derivati dallimmissione eccessiva
di gas nellatmosfera (CO2);

2) Inquinamento atmosferico urbano-industriale causato dai residui di

combustibili fossili;

3) Processo di progressiva acidificazione dellambiente;

4) Rischio di incidenti da reattori nucleari.

Anche tecnologie pulite come quelle dellenergia solare hanno bisogno di una
trasformazione, seppur minima di natura in beni (i pannelli solari).
Per quanto riguarda i fabbisogni futuri di energia, il Rapporto Brundtland (1987)
elabora due scenari alternativi:

a) Consumi elevati con implicazioni economiche assolutamente incalcolabili.

b) Bassi consumi: realizzati su una valida strategia di risparmio energetico.

Leconomia tradizionale discende da una visione deterministica del paradigma
newtoniano incentrato sulle Leggi della meccanica classica; i cui valori
fondamentali sono:

La reversibilit dei processi nella meccanica newtoniana corrisponde in

economia alla assoluta intercambiabilit, in una ottica quantitativa, di risorse e
beni prodotti, in funzione del lavoro e del valore di uso.

Una risorsa equivale alla differenza tra il valore duso del bene prodotto con
essa, al netto dei costi della produzione.

Questa equivalenza vera solo in termini monetari e quantitative, come

mostrato prima a proposito delle esternalit da inquinamento.
Al contrario tutti i processi che avvengono negli organismi viventi sono
caratterizzati dalla Irreversibilit (caratteristica fondamentale di ogni sistema
complesso)

La tendenza alle condizioni di equilibrio assente negli ecosistemi aperti. la

natura non pi considerata come un sistema materiale, fisso e fissabile,
ma come soggetto che risponde attivamente alle perturbazioni provocate
dallattivit economica (Scandurra, 1994).

Tendenza alle condizioni di equilibrio dei sistemi. Un sistema si adatta, trova

sempre una sua condizione di equilibrio. Nella meccanica lequilibrio sta
per nella trasformazione. La riduzione delle risorse e la trasformazione
energetica che la accompagna corrispondono ad un aumento dellEntropia
(Boulding)