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Stefano Corsi Tel: 02.50316476 e-mail: stefano.corsi@unimi.it

Valutazione economica dei progetti
Valutazione economica dei progetti

Obiettivi formativi

Il corso si pone l’obiettivo di fornire una panoramica approfondita degli

investimenti pubblici e privati, delle metodologie estimative applicabili con particolare riferimento ai contesti e ai modelli operativi più innovativi.

Il

corso contemplerà anche elementi legati alla valutazione immobiliare

e

delle infrastrutture.

Programma

Introduzione

• Introduzione alla teoria del valore e richiami di economia

• Richiami di estimo generale

• Cenni di economia

• Richiami di matematica finanziaria

Valutazione economica degli investimenti privati

• Analisi costi-ricavi

• Strumenti per la valutazione degli investimenti (VAN, TIR, PBP, ecc.)

• Fonti di finanziamento

• Fonti di dati

• Valutazioni immobiliari

Valutazione economica degli investimenti pubblici

• I beni pubblici

• Peculiarità delle scelte pubbliche

• Analisi costi-benefici

• Il VET (Valore Economico Totale)

• La valutazione monetaria del VET

• La valutazione non monetaria

Valutazione economica degli investimenti misti (pubblico-privati)

• La finanza di progetto

• La valutazione economica delle grandi opere infrastrutturali

• I costi di espropriazione (procedura e criteri di valutazione)

Valutazioni ambientali di progetti e piani

• Valutazione di Impatto Ambientale (VIA)

• Valutazione Ambientale Strategica (VAS)

Bibliografia

• Mario Polelli NUOVO TRATTATO DI ESTIMO - Maggioli Editore (2006)

• AA.VV. CODICE DELLE VALUTAZONI IMMOBILIARI – Tecnoborsa SCpA

• Curto r., Stellin G. ESTIMO E VALUTAZIONE - METODOLOGIE E CASI DI STUDIO, Dei, 2007

La Teoria Estimativa

Fettarappa, fine 800

Niccoli, Bordiga, Tomasina, Marenghi Primi del ‘900

Serpieri, 1917

Medici, 1947 Famularo, 1959

Malacarne, 1977 Bandini, 1953

Estimo = valutazione dei terreni7 Medici, 1947 Famularo, 1959 Malacarne, 1977 Bandini, 1953 Estimo = valutazione dei beni fondiari Avvio

Estimo = valutazione dei beni fondiari Avvio della scuola matematico-estimativa1977 Bandini, 1953 Estimo = valutazione dei terreni Estimo = valutazione dei beni Scuola matematico-estimativa

Estimo = valutazione dei beni Scuola matematico-estimativadei beni fondiari Avvio della scuola matematico-estimativa Estimo = Scienza del Metodo Non solo previsioni delle

Estimo = Scienza del MetodoEstimo = valutazione dei beni Scuola matematico-estimativa Non solo previsioni delle grandezze relative ai prezzi, ma

Non solo previsioni delle grandezze

relative ai prezzi, ma anche alle quantitàEstimo = valutazione dei beni Scuola matematico-estimativa Estimo = Scienza del Metodo Non solo previsioni delle

ECONOMIA

Misura

prezzo

ha per oggetto

e mira a ottenere

ESTIMO

previsione

valore

Prezzo: fatto avvenuto e perciò storico ed oggettivo

Valore: soggettivo, è un carattere che l’uomo attribuisce in relazione ad uno scopo prestabilito

Il giudizio economico ha per oggetto una scelta tra due o più soluzioni in base a qual è la più conveniente ma non tiene in considerazione ciò che farebbero gli altri

Il giudizio di stima indica la quantità di moneta reputata equivalente al valore dei beni tende a stabilire ciò che è obiettivamente prevedibile

Caratteri del Giudizio di Stima

1. La Previsione è carattere immanente del Giudizio di Stima

2. La Previsione dipende dall’Orizzonte Economico (OE) e dalla Propensione al Rischio (PR)

3. Principio della Permanenza delle Condizioni

4. Il Valore è il fondamento del Giudizio di Stima

5. Giudizio di Stima e Valore dipendono dallo scopo della stima

6. Il Giudizio di Stima si basa sul Principio dell’Ordinarietà

7. Il Giudizio di Stima si basa sulla Comparazione

Quesito estimativo

Quesito estimativo Scopo Criterio o aspetto Metodo Valore di mercato Valore di costo Valore Economico Totale

Scopo

Quesito estimativo Scopo Criterio o aspetto Metodo Valore di mercato Valore di costo Valore Economico Totale

Criterio o aspetto

Metodo
Metodo
Valore di mercato Valore di costo Valore Economico Totale Analitico -dati elementari di fatto -dati
Valore di mercato
Valore di costo
Valore Economico Totale
Analitico
-dati elementari di fatto
-dati elementari ipotetici
Sintetico
Sintetico
Giudizio di stima
Giudizio di stima
-dati elementari ipotetici Sintetico Giudizio di stima Giudizio di valore Giudizio tecnico Propagatori Entelechiani
Giudizio di valore
Giudizio di valore
Giudizio tecnico
Giudizio tecnico
Propagatori Entelechiani
Propagatori
Entelechiani

Cenni di Economia

L’economia si basa fondamentalmente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite “beni economici”.

Perchè un bene materiale possa essere definito economico esso deve essere scarso, deve cioè essere limitata la sua accessibilità e la sua possibilità di uso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto da parte di un soggetto.

I beni economici possono essere classificati a seconda degli aspetti che consideriamo.

Beni materiali e immateriali. tra i beni materiali:

-Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc)

-Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione)

Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo d’abbigliamento)

In funzione della loro possibilità di essere spostati, e quindi delle modalità di acquisizione e del passaggio del loro possesso da un soggetto ad un altro:

- Beni mobili

- Beni immobili

In funzione del titolo di proprietà:

Beni privati, liberi o di mercato (se hanno la possibilità di essere utilizzati o posseduti tramite il pagamento di un corrispettivo in moneta).

Beni pubblici e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volontà. Non vale il principio di esclusività. Un bene comune è un bene la cui proprietà non è attribuibile, ma è di uso della collettività.

In funzione della “somiglianza” i beni si possono classificare in:

-Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali

-Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica

- Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Teoria dell’Utilità

L’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione dell’utilità erogata dal bene stesso (Jewons)

Dall’economia classica e neoclassica emergono due principali categorie di valori, riconducibili alla determinazione dell’utilità:

il costo di produzione di un bene

il prezzo che esso ha in un mercato.

Per ogni individuo, l’utilità di un bene diminuisce all’aumentare della quantità del bene di cui si dispone (principio di sazietà).

del bene di cui si dispone ( principio di sazietà). Utilità totale U= Utilità fornita dalla

Utilità totale U= Utilità fornita dalla quantità totale di un bene di cui si dispone Utilità marginale Um = fornita dall’ultima porzione di bene acquisito.

Um = dU/dX

Il benessere di un individuo non deriva dal possesso di un solo bene, ma di più beni.

Principio edonistico:

Ciascun individuo si dota di una quantità di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate all’acquisizione dei beni, massimizzandone l’acquisizione con il minimo dispendio

Concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantità di beni che inducono la stessa utilità per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle quantità di A e B fornisce sempre la stessa utilità

L’utilità del bene

secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene,

secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene.

U = f (c)

e

U=f(p)

Rapporto tra utilità e domanda

L’utilità che un bene esplica non è un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilità a godere di un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso l’uso o il possesso di più beni.

Quindi ogni individuo attribuirà un valore diverso al bene, in funzione di una serie di fattori:

-utilità marginale: l’individuo può avere già una certa quantità di un bene x e quindi sentirà una minore esigenza ad aumentare la quantità di quel bene in suo possesso.

- utilità relativa: esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenterà di perseguire quelli secondari ecc (Maslow).

Domanda e offerta

La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x).

La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato.

Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato,

Cosa è l’equilibrio di un mercato? Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente

Cosa è l’equilibrio di un mercato?

Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano … ”

In conseguenza di ciò

“Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870).”

Rapporto tra produzione e curva di offerta

Rapporto tra produzione e curva di offerta

Insostenibilità dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato

T.R. Malthus 1766-1834 mette a punto la cosiddetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della esauribilità delle risorse.

Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica dell’economia basata su 2 assunti principali:

1. L’inevitabilità del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse

2. L’incapacità sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttività dovute all’esaurimento delle risorse

Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato può far fronte al problema della esauribilità delle risorse, perchè la sua dinamica è basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilità delle risorse.

Più un bene è raro più elevato sarà il suo prezzo, più limitato sarà l’accesso e quindi l’uso e il consumo delle risorse.

Il limite di tale posizione sta nei seguenti aspetti:

1. Imperfezione dei meccanismi autoregolatori. I meccanismi autoregolatori del mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti l’esaurimento delle risorse.

2. Si creano esternalità ambientali che non possono essere del tutto interenalizzate.

Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dall’acquisizione del bene.

L’inquinamento è invece distribuito in maniera indistinta. I costi della riduzione dell’inquinamento, che aumentano all’aumentare della produzione, salvo regolamentazioni, sono della comunità. Ciò rappresenta una esternalità negativa, cioè un costo che si manifesta all’esterno del mercato nell’ambito del quale è collocato il ciclo produttivo che lo genera.

L’internalizzazione dell’inquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti che operano nel mercato (cioè

L’internalizzazione dell’inquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti che operano nel mercato (cioè ai produttori) non è possibile in maniera completa:

se anche i costi di riduzione dell’inquinamento fossero pagati da chi lo produce, essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da esso.

Ottimismo tecnologico. La tecnologia supporterà la sostituzione di risorse esauribili con nuove risorse. In realtà non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. Ogni processo crea rifiuti, che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso come l’ambiente.

Barry Commoner (1973) considera anche la possibilità di un adeguamento della tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. Secondo Commoner esiste la “capacità di sopportazione” (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantità di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e l’adeguamento tecnologico (T):

I = P x A x T CS

I = indicatore dell’inquinamento;

P

= dimensione della popolazione;

A

= quantità di merci e servizi per individui;

T

= fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo)

uso, che determina l’inquinamento associato all’unità di merce o servizio prodotto.

I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi:

Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici

Ma più precisamente:

Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici, rifiuti, natura

Perfetta sostituibilità delle risorse naturali con il capitale prodotto dall’uomo. Il benessere individuale è garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali all’uomo.

L’ideologia della crescita illimitata si è trasferita nel processo di crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie:

Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli, degrado sociale, distruzione di confini naturali e storici, inquinamento paesistico-ambientale, spreco di risorse naturali, rottura dei cicli e morte di ecosistemi.

Pearce(1989) critica l’equivalenza risorse – beni a partire da alcune considerazioni:

a) Molte risorse non hanno sostituti b) La natura è caratterizzata da irreversibilità dei processi (una specie che si estingue non può essere rigenerata)

A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili, nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilità di rigenerazione.

A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931)

F'(X ) + P / PT = S

con P(t)= Po(1+t)s

Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t è pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di accumulazione. Il saggio s è pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa.

Se una risorsa non è rinnovabile non esiste tasso di crescita, ma solo di rigenerazione. Un bosco, ad esempio, è una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione può essere compensata dalla nascita di nuovi alberi. Un deposito di gas naturale non cresce, si può solo ricreare in tempi geologici.

La teoria dello stato stazionario è definibile come condizione di “sviluppo senza crescita”,inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita, senza andare oltre la capacità dell’ambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb; 1991).

La sostenibilità consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti:

-per una risorsa rinnovabile (suolo, acqua, foresta, pesce) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore del tasso di rigenerazione;

-per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile, giacimenti minerari) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore di quello al quale è possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile, utilizzata in modo sostenibile;

- per un inquinante, il tasso sostenibile di emissione non può essere maggiore di quello al quale l’agente stesso può essere riciclato, assorbito o reso inoffensivo dall’ambiente.

Il consumo delle risorse deve essere sostenibile, attuato secondo il rispetto di un equilibrio dinamico.

Daly cita l’esempio della pesca: essa è sostenibile fino a quando consente la riproduzione del pescato.

fino a quando consente la riproduzione del pescato. Modello preda-predatore (la popolazione dei pesci e quella

Modello preda-predatore (la popolazione dei pesci e quella dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e simmetriche)

L’utilizzazione delle risorse combustibili fossili può ritenersi sostenibile nella misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative, in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito.

Economia, energia ed entropia

“L’energia costituisce l’unità fondamentale del mondo fisico; è necessaria per alimentare i servizi essenziali della vita umana: calore per ripararsi dal freddo, funzionamento di meccanismi, trasporto, produzione di cibo (Scandurra,

1994)”.

Due aspetti appaiono, sotto questo punto di vista essenziali:

• L’aumento del rendiconto energetico nell’uso dell’energia, giacchè le fonti energetiche come i combustibili vengono convertiti in energia da macchine o sistemi che producono inquinamento, rifiuti, “degradano” l’energia, cioè la convertono in forme meno nobili, aumentando l’entropia.

• I costi di produzione dell’energia ovviamente sono indissolubilmente ambientali e finanziari:

1) Elevata probabilità di mutamenti climatici derivati dall’immissione eccessiva di gas nell’atmosfera (CO2);

2) Inquinamento atmosferico urbano-industriale causato dai residui di combustibili fossili;

3) Processo di progressiva acidificazione dell’ambiente;

4) Rischio di incidenti da reattori nucleari.

Anche tecnologie pulite come quelle dell’energia solare hanno bisogno di una trasformazione, seppur minima di natura in beni (i pannelli solari).

Per quanto riguarda i fabbisogni futuri di energia, il Rapporto Brundtland (1987) elabora due scenari alternativi:

a) Consumi elevati con implicazioni economiche assolutamente incalcolabili.

b) Bassi consumi: realizzati su una valida strategia di risparmio energetico.

L’economia tradizionale discende da una visione deterministica del paradigma newtoniano incentrato sulle Leggi della meccanica classica; i cui valori fondamentali sono:

La reversibilità dei processi nella meccanica newtoniana corrisponde in economia alla assoluta intercambiabilità, in una ottica quantitativa, di risorse e beni prodotti, in funzione del lavoro e del valore di uso.

Una risorsa equivale alla differenza tra il valore d’uso del bene prodotto con essa, al netto dei costi della produzione.

Questa equivalenza è vera solo in termini monetari e quantitative, come mostrato prima a proposito delle esternalità da inquinamento.

Al contrario tutti i processi che avvengono negli organismi viventi sono caratterizzati dalla Irreversibilità (caratteristica fondamentale di ogni sistema complesso)

La tendenza alle condizioni di equilibrio è assente negli ecosistemi aperti. “la natura non è più considerata come un sistema materiale, fisso e fissabile, ma come soggetto che risponde attivamente alle perturbazioni provocate dall’attività economica” (Scandurra, 1994).

Tendenza alle condizioni di equilibrio dei sistemi. Un sistema si adatta, trova sempre una sua condizione di equilibrio. Nella meccanica l’equilibrio sta però nella trasformazione. La riduzione delle risorse e la trasformazione energetica che la accompagna corrispondono ad un aumento dell’Entropia (Boulding)