LOCAZIONE USO DIVERSO.

SONO OPPONIBILI AL CONDUTTORE SUBENTRANTE GLI ACCORDI TRA

LOCATORE E CONDUTTORE ORIGINARIO?
Cassazione, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986

Lart. 36 legge 392 del 1978 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'art. 27,
dispone: "Il conduttore pu sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il
consenso del locatore, purch venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al
locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore pu opporsi, per gravi motivi,
entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione." La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di
azienda e tutelare lavviamento commerciale, configura il diritto a godere dellimmobile in cui esercitata
lattivit economica come uno degli elementi dellazienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa
funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito,
della cessione del contratto di locazione a norma dellart. 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del
2009), o dellart. 36 legge 392 del 1978, se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007)
Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia
che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dellart. 2558 cod. civ. in
quanto rapporto contrattuale inerente allazienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere
personale, in ogni caso volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle
persone cedente e ceduto.
N possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione
stante l'inequivoca espressione dellart. 1406 cod. civ.: "ciascuna parte pu sostituire a s un terzo..." e la
conseguente esclusione, stabilita dallart. 1409 c.c. dell'opponibilit di eccezioni, tra ceduto e cessionario,
non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il
ceduto.

Cassazione, sez. III, 28 febbraio 2013, n. 4986

(Pres. Trifone Rel. Chiarini)
Svolgimento del processo
Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che C.S..C. , in qualit di acquirente
dellazienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra M..B. e L.G.B. aveva proposto
appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver
pagato limporto risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel
marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2
aprile 1998, con cui era stato elevato lammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili,
accoglieva lappello della C. avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione
del contratto per inadempimento all'obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione
dell'azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone
dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non terzo, ma ai sensi dellart. 36 legge 392 del 1978
parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente
pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della C. a detto obbligo
vincolante anche nei suoi confronti, cos rigettando lappello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che
laveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.
Avverso questa sentenza ricorre C.C.S. . Gli intimati non hanno svolto attivit difensiva.

Motivi della decisione

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: "Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. Art. 360
numero 5 c.p.c. in relazione alla dedotta nullit della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima
domanda decisa nel giudizio n. 229/00" e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo
cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perch identica a quella proposta nel giudizio deciso con
sentenza n.1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser
pronunciata un'altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta
dal B. e contrastata dalla C. e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.
Il motivo infondato.
In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha
riunito le cause a norma dellart. 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno
dell'autonomia dei singoli giudizi e perci la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realt di
tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso
giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza ravvisabile sia perch come innanzi
detto sono cause connesse, ma non identiche, perch i petita sono diversi - pagamento canoni attinenti a periodi
diversi - sia perch erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.
2.- Con il secondo motivo deduce: "Contraddittorieta della motivazione. Art. 360 numero 5 c.p.c. in relazione allart.
36 legge 392/78 e allart. 2560 c.c." per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che laccordo
simulatorio valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998,
affermato che il cessionario parte contrattuale, ma la C. intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione
del 2000 in cui non vi nessuna menzione a detta scrittura, s che alla C. opponibile soltanto il contratto di
locazione registrato nel quale subentrata.
Il motivo fondato.
Lart. 36 legge 392 del 1978 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di cui all'art. 27,
dispone: "Il conduttore pu sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il
consenso del locatore, purch venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al
locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore pu opporsi, per gravi
motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione." La disposizione, volta a favorire i
trasferimenti di azienda e tutelare lavviamento commerciale, configura il diritto a godere dellimmobile in
cui esercitata lattivit economica come uno degli elementi dellazienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del
2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non
diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dellart. 2558 cod. civ. (Cass. 7686
del 2008, 2491 del 2009), o dellart. 36 legge 392 del 1978, se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).
Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia
che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dellart. 2558 cod. civ. in
quanto rapporto contrattuale inerente allazienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere
personale, in ogni caso volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle
persone cedente e ceduto.
N possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione
stante l'inequivoca espressione dellart. 1406 cod. civ.: "ciascuna parte pu sostituire a s un terzo..." e la
conseguente esclusione, stabilita dallart. 1409 c.c. dell'opponibilit di eccezioni, tra ceduto e cessionario,
non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il
ceduto.
Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo
aprile 1998 tra L. e B. , ceduto alla C. , ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti
intercorsa il giorno dopo, qualificata perci controdichiarazione, la C. , in mancanza di prova delladesione a
questo negozio, terzo rispetto ad esso, e perci lart. 1415 cod. civ. ne esclude l'opponibilit, a meno che sia
provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non

gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell'originario contratto e tale stata qualificata la
scrittura del 1 aprile 1998.
Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per
nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.
Il giudice di rinvio provveder altres a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.
Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma,
altra composizione.