RELAZIONE

DI PRESENTAZIONE DELLO SCHEMA DI

REGOLAMENTO PER LA DISCIPLINA DEL REGIME
DI ALIENAZIONE DEGLI IMMOBILI ACQUISITI
AL PATRIMONIO DEL COMUNE DI SALEMI
AI SENSI DELL’ART.8 DELLA LEGGE 433/1991

1
1 – CONSIDERAZIONI E VALUTAZIONI PRELIMINARI

Lo schema di regolamento che ci accingiamo a presentare è frutto del rapporto di

“collaborazione funzionale”, appositamente definito – in maniera veramente innovativa – tra la
Provincia Regionale di Trapani, per il tramite del suo Presidente On.Avv.Girolamo Turano, e il
Comune di Salemi che ne ha dato l’impulso con il diretto intervento del Suo Sindaco
On.Prof.Vittorio Sgarbi.
L’ufficio di staff della Presidenza della Provincia opportunamente integrato per
l’approfondimento delle tematiche tecnico-urbanistiche prima di cimentarsi nella stesura di un
nuovo schema di regolamento e anzi al fine di verificare la ricorrenza di tale esigenza (o se piuttosto
fosse stato sufficiente rivisitare il progetto di regolamento già sussistente) ha definito i seguenti
criteri di analisi e di studio:
a) E’ stata esaminata, con particolare attenzione, la normativa speciale, Statale e Regionale, varata
all’indomani del sisma del 1968 per la ricostruzione e il recupero dei centri urbani delle Valle del
Belice distrutti o danneggiati dagli eventi tellurici del 1968, con particolare riguardo,
ovviamente, ai criteri di utilizzazione e di applicazione di tale normativa nel Comune di Salemi.
E’ stata posta particolare attenzione – e non poteva essere altrimenti – al piano di trasferimento
dell’abitato e al piano particolareggiato di recupero, allo scopo di individuare i presupposti
tecnici e giuridici fondamentali ai fini dell’armonica trattazione della complessa materia.
b) Procedendosi in tal senso, è stato focalizzato, seppure fugacemente, anche l’aspetto storico-
urbanistico del vecchio tessuto urbano di Salemi, essendo innegabile la notevole valenza di tale
elemento per la definizione di un qualsiasi strumento tecnico-giuridico e regolamentare, che si
prefigga, come in questo caso, l’obiettivo di salvaguardare e/o di recuperare un abitato urbano
antico e prestigioso mediante attività ed interventi da svolgersi con il diretto, armonico e
razionale coinvolgimento dei soggetti privati, i quali, tutti assieme, sono chiamati ad agire per
surrogarsi agli enti pubblici che istituzionalmente sarebbero competenti in materia ma che, per
obiettive difficoltà, hanno dimostrato di non essere in grado di conseguire l’obiettivo in
precedenza delineato.
c) In successione sono state esaminate le questioni tecniche e giuridiche ritenute di particolare
importanza per l’individuazione della “caratterizzazione” tecnico-giuridica generale del
regolamento e, contestualmente, per la definizione dei “meccanismi” da prevedere, in sede
regolamentare, sia per incentivare, in maniera veramente incisiva, l’alienazione degli immobili
acquisiti al patrimonio di Salemi ai sensi dell’art.8 della legge 433/1991 (ed effettivamente
alienabili) sia per attivare attraverso la diretta partecipazione dei privati acquirenti un processo di

2
 recupero del centro urbano graduale e qualificato ma al tempo stesso razionale ed omogeneo,
evitando il fenomeno degli interventi “a macchia di leopardo”, da cui deriverebbero, per ovvie
ragioni, squilibri e disservizi non indifferenti.
d) E’ stato successivamente esaminato lo schema di regolamento già predisposto dal Comune di
Salemi – ma non esitato in sede politico-amministrativa – al fine di definire il “metodo di
lavoro” più appropriato.
Tra la soluzione di modificare e di integrare le norme del regolamento già esistente e quella di
predisporre un regolamento “ex novo” è stata scelta quest’ultima via per consentire una più
razionale elaborazione normativa di livello regolamentare.

2 – PRESUPPOSTI GIURIDICO/ FINANZIARI E TECNICI PER LA PREDISPOSIZIONE

DEL NUOVO SCHEMA DI REGOLAMENTO.

Le valutazioni che precedono hanno fatto maturare il convincimento che fosse più
opportuno un nuovo schema di regolamento, innovandone radicalmente tanto l’articolazione
strutturale quanto i criteri da seguire per la formulazione delle relative norme. E ciò previa
individuazione di presupposti tecnici e giuridici maggiormente in linea con gli obiettivi che
l’amministrazione di Salemi ha annunciato di voler conseguire attraverso le norme regolamentari e,
in particolare, mediante l’incentivazione, già divulgata a tutti i livelli, della vendita degli immobili
in questione ad un prezzo convenzionale/simbolico.
A tale ultimo riguardo si precisa che preliminarmente è stata approfondita la questione della
possibilità giuridica di apportare deroghe al sistema normativo ordinario al fine di introdurre, nel
regolamento, i congegni “incentivanti” in precedenza delineati, stante che questi, ovviamente,
comportano adeguamenti operativi e procedurali di particolare rilevanza.
Il presupposto giuridico per accedere alle deroghe legislative in precedenza accennate è stato
individuato nelle disposizioni dettate, in materia, dall’art.12 – 2° comma – della legge 15 maggio
1997 n.127 (Bassanini bis) recepito dalla Regione Siciliana con L.R. n.23/1998, che così
testualmente recita:
<<2 – I Comuni e le Province possono procedere alle alienazioni del proprio patrimonio
immobiliare anche in deroga alle norme di ci alla legge 24 dicembre 1908, n.783, e successive
modificazioni, ed al regolamento approvato con regio decreto 17 giugno 1909, n.454, e successive
modificazioni, nonché alle norme sulla contabilità generale degli enti locali, fermi restando i
principi generali dell’ordinamento giuridico-contabile. A tal fine sono assicurati criteri di

3
trasparenza e adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di acquisto,
da definire con regolamento dell’ente interessato>>.
Alla luce delle considerazioni e delle valutazioni operate in precedenza e in base agli
obiettivi specifici che l’amministrazione comunale di Salemi intende conseguire con il regolamento
in questione, è di tutta evidenza che il razionale e motivato accesso alla facoltà di deroga normativa
prevista dalle suddette disposizioni legislative costituisce una condizione assolutamente
irrinunciabile, qualora si voglia concepire una regolamentazione locale, finalizzata, veramente, a
soddisfare le esigenze di pubblico interesse che si registrano in materia, coinvolgendo
nell’ambizioso progetto di recupero graduale e armonico del centro storico di Salemi soggetti
privati interessati a collaborare adeguatamente per l’attuazione di tale progetto.
Preliminarmente è stata affrontata una tematica di particolare importanza per le finalità di
cui si discute: quella di individuare le cause giustificative all’accesso, in sede regolamentare, delle
facoltà di deroghe alle condizioni normative ordinarie accordate dal legislatore nazionale, atteso che
l’esigenza di tale regime derogatorio si pone, nel nostro caso, sia per quanto concerne i criteri di
estimo degli immobili sia per quanto riguarda le procedure di alienazione.
La lettura delle norme del nuovo schema di regolamento consente di scorgere che le
condizioni giustificative per l’accesso a tali deroghe sono abbondantemente ed obiettivamente
giustificate.
Si avrà modo di verificare, anzi, che senza la previsione di tali deroghe non sarebbe stato
possibile approntare un regolamento confacente rispetto agli obiettivi politico-amministrativi che il
Comune di Salemi si prefigge di conseguire e che consistono in un ambizioso progetto di recupero e
di rivitalizzazione del centro storico di Salemi, evitando l’aggravio di oneri a carico del bilancio
dello Stato, della Regione e del Comune. A tale riguardo sembra opportuno riportare, in questa sede
il contenuto dell’art.2 – 1° comma sub lettera b) dello schema di regolamento che così testualmente
recita: “permettere il conseguimento di accettabili livelli di economicità, anche in relazione
all’art.17 – 1° e 2° - comma della legge 21/1970, come sostituiti dall’art.13 bis della legge
94/1973, le cui disposizioni imputano allo Stato gli interventi operativi-finanziari per l’attuazione
del piano particolareggiato di risanamento di Salemi e per l’eliminazione dei rischi per la pubblica
incolumità”.
Contestualmente è stata affrontata anche la questione della giustificazione delle deroghe
rispetto agli ordinari criteri di estimo degli immobili.
A quest’ultimo riguardo si è pervenuti alla conclusione che le deroghe sono tali soltanto
all’apparenza.

4
 Ed, infatti, approfondendo la questione si individuano agevolmente i vantaggi che l’erario
pubblico consegue dalla alienazione degli immobili ad un prezzo simbolico e per effetto del
recupero degli stessi da parte dei privati acquirenti.
Elencare tali vantaggi (di evidente interesse pubblico) è assai agevole: In sede regolamentare
pur non essendo stata operata una simile elencazione (che mal si concilierebbe con la “filosofia” e
lo scopo del regolamento) sono stati individuati i principi fondamentali da cui si evince
agevolmente l’interesse finanziario dello Stato, della Regione e del Comune a condividere i percorsi
regolamentari concepiti a tale riguardo.
Ma, in queste sede, neanche possono essere trascurati i vantaggi che il Comune
conseguirebbe per effetto del recupero degli immobili e che consistono essenzialmente nella
salvaguardia idrogeologica che si ottiene per mezzo dello stesso recupero edilizio.
E’ infatti evidente che “i muri contro terra” (quasi sempre) assicurano un sostegno vitale
all’intreccio del tessuto edilizio e della trama viaria, sempre gravati da edifici ubicati su piani
d’imposta a quota più alta, nel quadro di un prezioso sistema di interdipendenza strutturale che
testimonia come la saggezza antica aveva saputo realizzare sorprendenti esempi di adattamento
dell’architettura alla pendenza dei terreni.
Nel contesto regolamentare è stata attenzionata, in modo particolare, l’esigenza di
agganciare alcune importanti norme regolamentari alle singolari previsioni normative introdotte
dalla legislazione speciale dettata a seguito del sisma del 1968.
Quest’ultimo aspetto, anzi, ha prospettato l’esigenza di configurare un regolamento
“altrettanto speciale” e riferito, in ogni caso, soltanto alle alienazioni degli immobili acquisiti al
patrimonio del Comune di Salemi, in conseguenza dei citati eventi tellurici, ai sensi dell’art.8 della
legge 433/1991.
Complessivamente, d’altronde, la fattispecie di cui sopra delinea, al momento, un ambito
d’intervento che prospetta caratteri di inderogabilità e di urgenza, in quanto condiziona fortemente
lo sviluppo socio-economico, culturale e urbanistico del Comune di Salemi.
La specialità del regolamento, tuttavia, non fa perdere di vista l’esigenza di conferire il
giusto peso anche ad alcuni principi ritenuti di fondamentale valenza sociale.
Ci si riferisce alla previsione, nel contesto del regolamento, delle fondamentali condizioni di
tutela per i cittadini appartenenti alle fasce socialmente deboli.
Nel contesto dello strumento delle LINEE GUIDA, che il Consiglio Comunale di Salemi
andrà ad approvare per l’attuazione del regolamento in questione, tale principio di tutela, mutuato,
peraltro, dal precedente progetto di regolamento, dovrà essere esplicitato in maniera più compiuta e

5
dettagliata. Il principio della premialità non agevolerà sicuramente i soggetti economicamente
“forti”.
Questi ultimi, anzi, proprio in ossequio al suddetto principio di “mutualità sociale” potranno
essere “obbligati” ad intervenire adeguatamente per “garantire” e per tutelare, nel caso specifico, i
soggetti deboli che, pur non disponendo, per proprio conto, di risorse economiche adeguate,
intendono acquisire e recuperare un immobile nel centro storico di Salemi a scopo abitativo.
Per tale via, si potrà dare vita, senza dubbio, ad un sistema bilanciato di vantaggi e di oneri
che sia in grado di conseguire anche altre finalità socio-esistenziali di tipo abitativo.
E’ stata prevista, in sede regolamentare, anche la fattispecie del trasferimento di immobili e
di aree edificabili per finalità socio-culturali-religiose e per scopi turistico-ricettivi al fine di
disciplinare l’obiettivo di conseguire, contestualmente alla alienazione di immobili a scopo
abitativo, una confacente integrazione socio-culturale.
Lo schema di regolamento approntato, oltre a disciplinare le procedure e gli adempimenti
prenegoziali e contrattuali, attenziona particolarmente anche i seguenti aspetti:
- costituzione di organismi consultivi e di studio ritenuti necessari od utili;
- partecipazione, ad un tavolo di concertazione, del Ministero delle Infrastrutture per il tramite
del provveditore interregionale delle OO.PP, del dipartimento nazionale e regionale della
protezione civile;
- possibilità di stipulare accordi di collaborazione con amministrazioni pubbliche e con altri
soggetti pubblici e privati;
- criteri di accesso ad eventuali conferenze di servizio in relazione alle fattispecie
regolamentate che coinvolgono interessi di competenze di due o più soggetti pubblici.

3 – CARATTERE DELLE DEROGHE NORMATIVE – RISPETTO DEI PRINCIPI

GENERALI DELL’ORDINAMENTO GIURIDICO CONTABILE.

Le deroghe normative sommariamente citate nel precedente parafraso rispettano fedelmente

il disposto del già citato art. 12 – 2° comma della legge 127/1997, come recepito dalla L.R.
n.23/1998 in quanto operano (nei limiti e per le finalità già evidenziate) rispetto:
- alle norme di cui alla legge 24 dicembre 1908 n.783 e successive modifiche;
- al regolamento approvato con il R.D. 17 giugno 1909 n.454 e successive modifiche;
- alle norme sulla contabilità generale applicabili negli enti locali.
Lo schema di regolamento, sempre in conformità al disposto del 2° comma dell’art.12 della
legge 127/1997, rispetta i principi generali dell’ordinamento giuridico-contabile con particolare

6
riguardo ai criteri di trasparenza e di pubblicità finalizzate ad acquisire e valutare concorrenti
proposte di acquisto.
Quest’ultimo aspetto dovrà costituire oggetto di norme e condizioni di dettaglio nel contesto
dello strumento denominato “LINEE GUIDA”, previsto dall’art.9 dello stesso schema di
regolamento.
In tale sede costituiranno oggetto di ulteriore esplicitazione le condizioni che determinano il
rispetto dei principi generali di cui al ripetuto art. 12 – 2° comma – della legge 127/1997.

4 – ILLUSTRAZIONE SOMMARIA DELLO SCHEMA DI REGOLAMENTO

Lo schema di regolamento, dal punto di vista strutturale, è articolato in cinque titoli ed è

composto complessivamente da n.30 articoli.
L’indice sommario è il seguente:

TITOLO I – Disposizioni preliminari e principi tecnico-giuridici fondamentali

Art. 1 – Ambito e carattere tecnico-giuridico del regolamento……………

Art. 2 – Finalità del regolamento e delle relative deroghe…………………
Art. 3 – Criteri generali di ripartizione e di svolgimento – Competenze
politico-amministraive e delle funzioni burocratiche, in
relazione alle fattispecie regolamentate……………………………
Art. 4 – Unità abitative alienabili immediatamente………………………..
Art. 5 – Unità abitative non immediatamente alienabili……………………
Art. 6 – Trasferimento di immobili e di aree edificabili per finalità
socio culturali- religiose e per scopi turistico-ricettivi…………….
Art. 7 – Interventi socio abitativi di sostegno in favore di soggetti
socialmente “deboli”……………………………………………….

TITOLO II – Presupposti e procedure per il trasferimento delle unità immobiliari

alienabili ubicate nel centro storico

Art. 8 – Piano delle valorizzazioni e dismissioni degli immobili acquisiti

al patrimonio del Comune……………………………………………

7
 Art. 9 – Linee guida – Strumento d’indirizzo propedeutico…………………
Art.10 - Determinazione prezzo convenzione/simbolico di alienazione
delle unità immobiliari ………………………………………………
Art.11 – Impegni ed oneri a carico degli acquirenti …………………………
Art.12 – Criteri di trasparenza e forme di pubblicità ………………………..
Art.13 – Criteri e procedure per le alienazioni immobiliari
Commissione tecnica di selezione …………………………………..
Art.14 – Soggetti ammessi e condizioni di ammissibilità …………………..

TITOLO III – Procedure amministrative e adempimenti prenegoziali – Disciplina

Contrattuale e delle eventuali controversie

Art.15 – Osservanza norme procedurali ………………………………….

Art.16 – Criteri per la partecipazione alla fase selettiva
Adempimenti prenegoziali ………………………………………..
Art.17 – Adempimenti istruttori – Integrazioni documentali
Accertamenti d’ufficio …………………………………………….
Art.18 – Stipulazione del contratto ………………………………………..
Art.19 – Eventuali controversie ……………………………………………

TITOLO IV – Criteri di esercizio delle funzioni d’indirizzo politico-amministrativo

Disciplina di commissioni consultive e di studio
Conferenza di servizio

Art.20 – Esercizio di competenze politico-amministrative in

funzione di indirizzo ……………………………………………….
Art.21 – Commissione mista con funzioni consultive, propositive
o di studio…………………………………………………………. .
Art.22 – Tavolo di concertazione di livello istituzionale con funzioni
consultive, propositive e di studio ………………………………….
Art.23 – Accordi tra amministrazioni pubbliche ……………………………
Art.24 – Eventuale conferenza di servizio …………………………………..
Art.25 – Accordi di collaborazione con soggetti pubblici o privati …………

8
TITOLO V – Norme transitorie e finali

Art.26 – Adeguamento piano valorizzazioni e dismissioni immobiliari…….

Art.27 – Attivazione delle procedure previste dal regolamento
Eventuale procedura anticipata ………………………………………
Art.28 – Recupero di immobili danneggiati dal sisma del 1968 secondo
le procedure di cui agli artt.31, 32 e 33 L.64/81 …………………….
Art.29 – Norma di rinvio …………………………………………………….
Art.30 – Entrata in vigore del regolamento ………………………………….

Sempre dal punto di vista formale è bene precisare che rispetto alla tecnica usuale di evitare,
per quanto possibile, che nelle singole norme venisse riportato il riferimento analitico a disposizioni
legislative è stata privilegiata la tecnica opposta sia al fine di giustificare le deroghe introdotte sia al
fine di consentire la corretta valutazione della norma regolamentare rispetto a disposizioni
legislative ritenute di particolare importanza per le fattispecie di riferimento.
La previsione del rinvio ad uno strumento attuativo (LINEE GUIDA) successivo, di
competenza del Consiglio, è stata operata in quanto la sede regolamentare non consente, per ovvie
ragioni, di disciplinare la materia in maniera direttamente esaustiva, a motivo del carattere
“speciale” della materia stessa.
Nel suddetto strumento potranno avere adeguata considerazione alcuni principi di carattere
storico-urbanistico particolarmente significativi.
Ci si riferisce, più particolarmente, alle valutazioni storico-urbanistiche che interessano
l’individuazione dei comparti omogenei, agli eventuali accorpamenti di unità immobiliari, alla
individuazione delle metodologie d’intervento di carattere inderogabile, in relazione alle
caratteristiche logistiche, architettoniche e urbanistiche.
A questo riguardo, si definisce provvida l’idea di tale strumento, già concepita in sede di
stesura del primo regolamento, e che è stata mutuata, con le opportune modifiche, nel presente
progetto di regolamento.
Così come si ritiene provvido, per l’individuazione delle linee guida fondamentali, il
riferimento alla storia giuridico-amministrativa che ha caratterizzato fino ad oggi la materia,
attraverso fasi evolutive di grande importanza.
Una rapida disamina delle tappe che hanno caratterizzato la politica, la legislazione e gli
strumenti di programmazione e di attuazione del dopo terremoto (e fino ad oggi) è, senza ombra di
dubbio, assai utile per l’individuazione del percorso da seguire per il recupero del centro storico,

9
che l’amministrazione intende concretizzare anche attraverso una saggia politica di alienazione dei
vecchi edifici che insistono in quell’abitato e che costituiscono, ancora oggi, il fedele specchio di
una struttura urbanistica che testimonia, ed esalta la nobile storia della città di Salemi.
Comprovano tale evenienza, verificabile agevolmente visitando il centro storico, studi e
scritti di esperti della materia sicuramente di livello mondiale.
Per tutti, i riferimenti più significativi possono essere desunti dal saggio di PIERRE ALAIN
CROSET contenuto nel libro di Francesco Venezia e di Mimmo Jodice edito dalla casa editrice
ELECTA nel cui contesto sono state evidenziate le tappe fondamentali della politica del dopo
terremoto con particolare riguardo:
- al ripudio da parte dell’amministrazione comunale dell’epoca di soluzioni urbanistiche
improntate sul totale e irrazionale trasferimento dell’abitato in altro sito;
- alla contestazione, da parte della stessa amministrazione comunale, del piano di
ristrutturazione urbanistica proposto dalla Regione <<che prevedeva, con strade a quattro
corsie, importanti cancellazioni della struttura urbana originaria>>;
- all’adozione, nel 1978, da parte del Consilio Comunale, di un piano particolareggiato
finalizzato al rispetto del centro urbani attraverso il quale è stato eliminato lo spettro
dell’ipotizzato massiccio trasferimento della popolazione, delle demolizioni indiscriminate e
dell’introduzione <<di modelli urbanistici e architettonici estranei ai delicati equilibri
consolidatisi tra natura, luoghi e insediamenti>> (opera cit. Saggio cit. pag.185);
- al successivo varo di una normativa finalizzata ad agevolare la ricostruzione delle abitazioni
nello stesso sito (legge 120/1987);
- alla fase attuale caratterizzata da una situazione “stagnante” assai preoccupante, imputabile
anche alla mancata previsione dei necessari interventi finanziari.
La sommaria illustrazione delle fasi politico-amministrative che precedono pone il regolamento
che si sottopone all’esame del Consiglio in un ambito che, nella fase attuativa, non potrà porsi in
contrasto con le conquiste amministrative in precedenza illustrate, che hanno salvaguardato la
saggia strutturazione urbanistica del centro storico di Salemi.
Il piano delle linee guida previsto dall’art.9 dello schema di regolamento dovrà essere
concepito, in particolare, come uno strumento d’indirizzo propedeutico finalizzato a conciliare le
esigenze di sviluppo edilizio-abitavio con quelle di recupero del centro storico, all’insegna della
salvaguardia delle condizioni basilari conquistate nel passato ed esaltate, giustamente, dalla più
accreditata dottrina urbanistica nazionale ed internazionale.

10