ARCHITETTURA

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IL GIORNALE DELL

SPECIALE URBANPROMO
IX edizione. Palazzo dAccursio, Salaborsa, Bologna 7-10 novembre
Federico Oliva (Inu): consumo di suolo, rigenerazione, Piano citt e governo del territorio pagg. 1-2 Sergio Urbani (CDPI sgr): un primo bilancio del Fondo investimenti per labitare pagg. 1-4 Le Fondazioni: Piero Gastaldo (Compagnia di San Paolo), Antonio Fassone (Fondazione Crt), Ezio Falco (Fondazione Cassa di Risparmio di Cuneo), Giordana Ferri (Fondazione Housing Sociale), Fabio Roversi Monaco (Fondazione Cassa di Risparmio in Bologna) e Piergiuseppe Dolcini (Fondazione Cassa dei Risparmi di Forl) pagg. 5-11 I vincitori del Premio Urbanistica pag. 12

Istituto Nazionale di Urbanistica

Urbanpromo 9

Le risorse per la citt pubblica

Lunica soluzione passa attraverso un rilancio della fiscalit locale
Da tempo lIstituto nazionale di urbanistica (Inu) insiste sulla necessit di garantire misure concrete per il governo delle citt e del territorio, superando linefficacia delle obsolete regole nazionali, ma anche la farraginosit e le contraddizioni di molta legislazione regionale anche di ultima generazione, sganciata com da un minimo indispensabile quadro di riferimento che dovrebbe essere rappresentato dai principi fondamentali dettati dallo Stato. Una situazione che non stata modificata da due, pur apprezzabili, recenti provvedimenti del Governo: il Piano citt (un decreto legge nellambito del pi ampio provvedimento finalizzato alla crescita economica) e una proposta di legge per limitare il consumo di suolo. Il primo segna, dopo venti anni di oblio della politica, un ritorno di attenzione verso le citt, non tanto come campo della spesa pubblica, quanto come possibili fonti economiche di sviluppo; la maturit delle citt su questo fronte testimoniata dagli oltre 400 progetti presentati in risposta al bando promosso dal decreto. Ma, al contempo, le risorse messe in campo dal Governo (224 milioni) sono apparse subito troppo esigue per garantire un efficace intervento Federico Oliva CONTINUA A PAG. 2

Reagiamo alla crisi con le buone pratiche

Tre i filoni: marketing urbano e territoriale, social housing e infrastrutture
Urbanpromo giunto alla nona edizione. Anche questanno la manifestazione si tiene nel centro storico di Bologna, ma cambiano gli spazi: sono Palazzo dAccursio e Salaborsa, luno sede istituzionale della municipalit bolognese, laltra primario polo culturale, ad accogliere i convegni e le mostre. Questanno le mostre sono due. Una esposta nel Cortile dOnore di Palazzo dAccursio e raccoglie, come di consueto, i progetti che saranno presentati e discussi nei quattro giorni di convegni e seminari di cui si compone levento; dalla combinazione dei progetti in mostra con i contenuti dei convegni viene fuori il carattere di Urbanpromo 2012, fatto di sviluppi di temi gi sotto osservazione nelle precedenti edizioni e anche di importanti novit. Laltra mostra allestita in piazza del Nettuno ed una retrospettiva delle precedenti otto edizioni della manifestazione. La mostra retrospettiva espone immagini, iniziative, progetti relativi a un arco di tempo piuttosto Stefano Stanghellini CONTINUA A PAG. 3

Le partecipazioni di BolognaFiere (valorizzazione dellarea), Comune di Bari (Pirp San Marcello), Compagnia di San Paolo (immobile nel quartiere San Salvario a Torino del Programma Housing), Comune di Mesola (Ferrara, spazi polifunzionali nel centro storico) e un progetto di rigenerazione urbana a Casarsa (Pordenone) di Sincron Polis

CDPI sgr: risorse per lhousing sociale

I principali appuntamenti in programma

MERCOLED 7 NOVEMBRE Il governo dei patrimoni immobiliari pubblici e privati. Verso gli stati generali, 9.30 - 13.30 e 15 - 18, Palazzo dAccursio, Cappella Farnese Governo del territorio e prevenzione del rischio sismico - 1 parte: Liniziativa delle istituzioni in Emilia, 2 parte: modelli di intervento, 3 parte: agenda per una legge sugli eventi naturali, 10 13.30, Salaborsa, Auditorium Biagi Processi di valorizzazione dei complessi immobiliari, 14.30 - 16.30, Palazzo dAccursio, Sala degli Anziani GIOVED 8 NOVEMBRE Il governo dei patrimoni immobiliari pubblici e privati. Verso gli stati generali, 9.30 - 13.30 in Cappella Farnese e 15.30 - 18 in Sala degli Anziani, Palazzo dAccursio Gli strumenti del gruppo CDP per la valorizzazione del patrimonio pubblico, 9.30 - 11, Palazzo dAccursio, Cappella Farnese Qualit storico architettonica e valorizzazione: esperienze e prospettive, 11 - 13.30, Palazzo dAccursio, Sala degli Anziani CONTINUA A PAG. 3

276 milioni deliberati e 20 cantieri aperti

Il primo bilancio del Fondo investimenti per labitare
CDP Investimenti la societ di gestione del risparmio (sgr) dedicata alledilizia privata sociale (il social housing) che Cassa Depositi e Prestiti (CDP) ha costituito nel 2009 insieme ad Abi e Acri per istituire e gestire il fondo nazionale Fia (Fondo investimenti per labitare) con lo scopo di incrementare in Italia lofferta di alloggi sociali, soprattutto in locazione. Selezionato a giugno 2011 dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasposti (Mit) per dare attuazione al Sistema integrato dei fondi (Sif) previsto dal dpcm 16 luglio 2009, il Fia a marzo ha raggiunto una dimensione di 2 miliardi e 28 milioni. Urbanpromo quindi loccasione per fare una prima valutazione dellattivit del fondo, a ridosso, in particolare, del nuovo dpcm che dovrebbe rivedere al rialzo il limite del 40% nella partecipazione in equity che il Fia pu assumere nei fondi immobiliari locali. Il bilancio del Sif vede allattivo di CDPI sgr quindici delibere preliminari di investimento in altrettanti fondi locali, per oltre 500 milioni di investimenti potenziali. Di questi, 276 milioni sono stati deliberati in via definitiva per finanziare sessantanove operazioni in diverse citt italiane (circa 5.200 alloggi e 1.320 posti letto in residenze temporanee, oltre a funzioni compatibili). I cantieri attualmente attivi sono venti, ma CDPI sgr ha allo studio investimenti in venti ulteriori fondi locali per la copertura di pressoch tutte le regioni. Il periodo di investimento del Fia si concluder nel 2015, con possibile estensione al 2017, se necessario, per completare gli impieghi. Ma come mutato lo scenaSergio Urbani CONTINUA A PAG. 4

CDP/IMAGOECONOMICA

IL GIORNALE DELLARCHITETTURA Numero 111, dicembre 2012 - SPECIALE URBANPROMO

Le risorse per la citt pubblica

Lunica soluzione possibile passa attraverso un rilancio della fiscalit locale, a partire dal corretto uso degli oneri di urbanizzazione, e la sua integrazione con gli strumenti urbanistici
SEGUE DA PAG.

1 di rigenerazione urbana oltre che per imprimere un reale impulso alla crescita, tanto pi che le stesse risorse sono diluite in sei annualit e non sono tutte coperte da effettive disponibilit. La proposta per contenere il consumo di suolo, che pur rappresenta laltra faccia della medaglia della rigenerazione urbana, appare invece completamente slegata da quella strategia e non supportata da idonei strumenti, se si eccettua la misura, giustissima, di sottrarre i proventi degli oneri durbanizzazione alla spesa corrente delle amministrazioni; mentre sarebbe necessario, per fare un esempio mutuato da esperienze europee, un appesantimento finalizzato della fiscalit sugli interventi che consumano suolo, per reinvestire i proventi relativi nella rigenerazione urbana, i cui costi sono oggettivamente pi alti dei normali interventi edilizi, a causa di demolizioni e bonifiche, oltre che per una maggior incidenza di trasporti e mano dopera; una differenza della quale nessuna norma di riqualificazione o rigenerazione urbana sembra

prendere atto. Si pone quindi con urgenza il problema di quali risorse utilizzare per finanziare la citt pubblica, cio lo spazio pubblico, le dotazioni territoriali, le infrastrutture, ma anche gli interventi di edilizia residenziale sociale non sostenuti da una pur debole domanda solvibile, cio quelli in affitto, che rappresentano anche la gran parte della domanda. Nel prossimo futuro, preso atto dellindisponibilit delle risorse pubbliche che in passato hanno sempre sostenuto questi interventi, sembra anche impossibile, una volta risolta la crisi, tornare alle precedenti dinamiche del mercato immobiliare che hanno consentito al settore privato grandi profitti e ancor pi lucrose rendite e che, proprio per questo, stato possibile trasferire, almeno in piccola parte, alle esigenze della citt pubblica. Lunica soluzione possibile quella che passa innanzitutto attraverso un rilancio della fiscalit locale come leva fondamentale del governo del territorio, a partire dalluso corretto degli oneri di urbanizzazione, vale a dire per le finalit

per le quali vengono versati; un rilancio che passa dalla piena integrazione degli strumenti di natura urbanistica con quelli di natura fiscale, come si prima suggerito a proposito di una concreta politica di contenimento del consumo di suolo. Mentre alle amministrazioni dovrebbe essere consentito di ricorrere anche a specifiche misure di fiscalit di scopo per finanzia-

Il Piano nazionale per le citt predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti e dedicato alla riqualificazione di aree urbane, con particolare riferimento a quelle degradate. Al 12 settembre erano state presentate 27 ipotesi dintervento da parte di altrettanti Comuni. Le principali sono state avanzate da Genova (per un totale di 826 milioni), Caserta (16,5), Bari (43), Perugia (20), Roma (33), Firenze (27, con cui dovrebbe anche completare il nuovo Parco della musica, sopra), Napoli (55), Verona (40, in cui il recupero dellex arsenale austriaco, in alto, lopera maggiore) e Bologna (26)

MORENO MAGGI

Nel prossimo futuro, preso atto dellindisponibilit delle risorse pubbliche, sembra anche impossibile, una volta risolta la crisi, tornare alle precedenti dinamiche del mercato immobiliare

re opere pubbliche indispensabili, previo consenso della popolazione. Ma pi in generale necessario introdurre misure efficaci di fiscalizzazione della rendita fondiaria, cio della principale ricchezza prodotta dalle citt, profondamente trasformata in questi ultimi anni e che oggi del tutto impossibile contenere con le vecchie ricette espropriative, mentre ragionevole pensare a una sua ridistribuzione sociale che contemperi le esigenze private con quelle pubbliche. Si tratta di una strada gi a suo tempo timidamente aperta (la legge Bucalossi), che si persa in contributi irrisori rispetto alle rendite accumulate dai privati e alle dimensioni delle esigenze della collettivit e che recentemente stata ripresa da qualche esperienza di piano e da pochissime leggi regionali (i contributi straordinari o di sostenibilit, gli standard qualitativi), che oggi deve invece essere generalizzata, in un quadro di rinnovamento complessivo dei principi fondamentali del governo del territorio. Federico Oliva
presidente Inu

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Reagiamo alla crisi con le buone pratiche

Tre i filoni delledizione 2012: marketing urbano e territoriale, social housing e infrastrutture, ma per uscire dalla crisi necessaria una ripresa del partenariato pubblico privato
SEGUE DA PAG.

1 ristretto - nove anni - ma molto significativo. Nel 2004 Urbanpromo venne pensato per indagare, nel processo di pianificazione, il momento in cui i piani urbanistici danno vita al progetto urbano, e quindi le interazioni che si stabiliscono fra enti, operatori economici, culture, saperi, risorse. Oggi Urbanpromo allarga la

Urbanpromo registra la difficile situazione dei mercati dellimmobiliare e delle costruzioni e gli effetti nelle citt delle drastiche misure di riduzione della spesa pubblica assunte dal Governo

documentazione e la riflessione su pi fronti avendo come oggetto di osservazione la citt nel suo complesso. Nel 2004 il sottotitolo con cui si volle caratterizzare la manifestazione, in occasione del suo lancio, era: citt trasformazioni investimenti. Questanno si deciso di cambiare il sottotitolo, che divenuto: rigenerazione urbana. La mostra aperta alla citt e vuole rappresentare un anello di congiunzione tra i convegni politico-culturali e tecnico-scientifici che si svolgono allinterno dei palazzi, con la citt in quanto oggetto delle politiche urbane e, nelloccasione, coinvolta anche da unampia gam-

ma di variegate iniziative (presentazioni di libri, riflessioni itineranti, visite guidate), raccolte in City Experience, evento sperimentale di marketing urbano pensato e curato da Urbit con vari partner. I filoni che rappresentano sviluppi di temi gi al centro di Urbanpromo sono: il marketing urbano e territoriale, attraverso cui gli enti (Camere di Commercio, Regioni) e le associazioni economiche si mostrano molto attivi nel contrastare la crisi, il social housing, gi oggetto della manifestazione specialistica Urbanpromo Social Housing svoltasi a Torino l11 e il 12 ottobre, le infrastrutture, trattate questa volta in modo molto pi esteso del passato grazie a una pluralit di contributi sia istituzionali (Ministero delle Infrastrutture - Mit), che operativi (Oice), che tecnico-scientifici, grazie a numerosi convegni specialistici, fra cui uno internazionale, curati da pi associazioni. Si sono invece molto rarefatti i progetti di trasformazione urbana ovvero di investimento immobiliare presentati da comuni o da operatori privati, che continuano ad essere presenti solo in cornici di grande prestigio e in importanti quadri aggregativi, come ad esempio il Mit per le grandi citt, lOice per le societ di ingegneria o larea metropolitana di Bologna. Da questo punto di vista, Urbanpromo registra, per un verso, la difficile situazione dei mercati dellimmobiliare e delle costruzioni, e per laltro gli effetti nelle citt delle drastiche misure di riduzione della spesa pubblica assunte dal Governo. Le presenze dei progetti nella mostra e i contenuti dei convegni sono, nellodierna situazione, significative manifestazioni della volont di reagire con la forza delle buone pratiche, della proposta di cam-

Alcuni progetti delledizione 2012: il complesso Zoia di Cooperativa Solidarnosc e Ferruccio Degradi (Legacoop Abitanti, in alto) e le aree ex Fiat-Avio e Oval con il nuovo Palazzo della Regione Piemonte e la riconversione dellarea ex Alenia, a Torino (rispettivamente di Ai studio e Ai Engineering e Studio Amati, nella partecipazione dellOice) biamento, del proprio knowhow imprenditoriale o progettuale. La valorizzazione del partenariato pubblico privato (Ppp), che la peculiarit di Urbanpromo, messa in sofferenza dalle difficolt presenti su entrambi i fronti, ma a dispetto di ci evidente che la ripresa del Ppp indispensabile per fuoriuscire dalla situazione attuale. I filoni che maggiormente segnano, gi nello stesso modo di proporsi, il cambiamento rispetto alledizione dellanno scorso sono costituiti dalla rigenerazione urbana e dai patrimoni immobiliari. La rigenerazione urbana, che Urbanpromo 2012 ha voluto lanciare come slogan di riferimento per le strategie e le politiche che guardano oltre la crisi, il catalizzatore di una pluralit di approcci progettuali, sensibilit culturali, iniziative promozionali: ad essa sono riconducibili il contrasto al consumo di suolo, la riduzione del rischio sismico e la sicurezza urbana, lefficienza energetica, la riqualificazione urbana, la rivitalizzazione dei centri storici, il social housing, il recupero di aree dismesse o degradate, linclusione sociale. Insomma la rigenerazione urbana altro non se non la modalit attraverso cui ci siamo convinti che debba essere realizzato il principio della sostenibilit dello sviluppo. Quanto ai patrimoni immobiliari, questione di spicco dellattuale agenda politica e peraltro oggetto di attenzioni non nuove in ambito economico e urbanistico, Urbanpromo assume il tema della loro messa in valore, sia in termini gestionali che urbanisticoeconomici, con lapproccio che gli proprio: quello di stimolare le relazioni fra gli attori e di renderle cooperative, e di promuovere il Ppp. A ci si aggiunge, come stato positivamente sperimentato a

Torino per la manifestazione specialistica Urbanpromo Social Housing, lobiettivo di fare politica di settore, attraverso il consolidamento dei rapporti collaborativi e il loro accompagnamento verso obiettivi condivisi. Urbanpromo ospita infatti levento Il governo dei patrimoni pubblici e privati. Verso gli Stati generali. Lidea che a Bologna, in occasione di Urbanpromo, si riuniscano a cadenza periodica tutti i soggetti che, a vario titolo, hanno competenze sui grandi patrimoni pubblici e privati con lintenzione di superare le difficolt e definire pi efficaci forme di collaborazione e adeguati strumenti operativi, stata avanzata dal sindaco di Bologna, Virginio Merola, al senatore Mario Monti quando era ministro dellEconomia e delle finanze. In seguito alla condivisione del ministro, a partire dalle tre agenzie dello Stato (Demanio, Territorio, CDP) si formato un comitato promotore cui hanno aderito, oltre ai quattro organismi associativi pi rappresentativi delle diverse istanze (Anci, Ance, Assoimmobiliare, Inu), le Ferrovie dello Sta-

to tramite Sistemi Urbani FS e alcuni primi istituti previdenziali (Fondazione Empam, Cipag - Cassa previdenza geometri). Altre adesioni si sono concretizzate nel programma dellevento. Particolarmente significative sono le partecipazioni del Ministero della Difesa per quanto riguarda le ex caserme e del Ministero per i Beni e le attivit culturali per quanto concerne le competenze, tanto delicate quanto determinanti, dello Stato in materia di patrimonio storicoarchitettonico e di paesaggio. Stefano Stanghellini
Presidente Urbit Urbanistica Italiana (INU)

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Inserto a cura di Laura Milan con la collaborazione di Lara Mallamaci Impaginazione a cura di Claudia Carello, Elisa Bussi Allegato a Il Giornale dellArchitettura n. 111, dicembre 2012 Societ editrice Umberto Allemandi & C. spa, via Mancini 8, 10131 Torino, tel. 011.81 99 111 - fax 011.81 93 090 redazionearchitettura@allemandi.com www.ilgiornaledellarchitettura.com

SEGUE DA PAG. 1 Gli immobili strumentali: razionalizzazione degli spazi, efficientamento, riduzione dei costi, 9 - 11, Palazzo dAccursio, Sala degli Anziani Social housing: primi risultati del sistema integrato di fondi, 15 - 18, Palazzo dAccursio, Cappella Farnese

VENERD 9 NOVEMBRE Citt innovative. Rigenerazione urbana: strumenti per uno sviluppo competitivo e sostenibile, 9 - 13 e 14 17, Palazzo dAccursio, Cappella Farnese Progetti e strategie per larea metropolitana di Bologna, 9.30 - 13.30 e 14.30 - 18.30, Salaborsa, Auditorium Biagi

Le premiazioni e i concorsi
Il miglior prg delle citt del vino, mercoled 7, 12.30 13.30, Palazzo dAccursio, Sala degli Anziani Energia sostenibile nelle citt e Premio Urbanistica, mercoled 7, 19 - 20.30, Palazzo Pepoli Urban - Promogiovani, sabato 10, 10 - 13.30, Salaborsa, Auditorium Biagi

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276 milioni deliberati e 20 cantieri aperti

Ma anche 69 operazioni finanziate per 5.200 alloggi e 1.320 posti letto: questo il primo bilancio del Fondo investimenti per labitare, che a marzo ha raggiunto i 2 miliardi e 28 milioni
SEGUE DA PAG.

1 rio socio-economico nazionale rispetto agli esordi del Sif (illustrato nello schema)? I dati di Nomisma dicono che il tasso di risparmio delle famiglie italiane sceso a circa il 12% dal 15,5% del 2008. A ci si associata la difficolt di contrarre un mutuo per la casa (ne ha bisogno l80% delle famiglie che intendono acquistare), con un calo delle compravendite che, dallavvio del Sif, stato superiore al 40%. La propensione (o meglio, scelta di necessit) allaffitto inversamente proporzionale al reddito: la percentuale dei nuclei familiari in locazione circa del 5% tra quelli con un guadagno di pi di 26.500 euro lanno, ma aumenta fino a quasi il 50% se il reddito inferiore a 10.400 euro. Quando al para-

metro del reddito si incrocia quello anagrafico, il quadro non pi confortante: i giovani tra i 25 e i 34 anni che rimangono in famiglia sono il 41,9%, contro il 33,2% del 1993. Per met di questi, la causa la mancanza di un lavoro. Ma anche per quelli che hanno unoccupazione, il rapporto tra il costo di unabitazione e il reddito del primo impiego risulta insostenibile. Non meno importanti sono i fenomeni inespressi, come le rinunce a unopportunit di lavoro perch non si in grado di andare a vivere dove si ricevuta lofferta, o il calo dei matrimoni, che impatta sul processo di formazione del capitale umano e sulle prospettive di crescita. In questo scenario, le ragioni del Sif, sistema dedicato alla

realizzazione e al recupero prevalentemente di alloggi sociali in affitto, con un canone superiore a quello del-

ledilizia residenziale pubblica (mediamente 100 euro al mese e sovvenzionato da contributi a fondo perduto che

vanno dall80 al 100% del costo di realizzazione) ma inferiore a quello di mercato (approssimativamente 500 euro

al mese per un appartamento per 4 persone), sono vive e attuali. Un anno di lavoro ha infine mostrato che i progetti sono lenti e complessi da mettere a punto ma lattivazione della rete delle sgr locali, la sensibilit e le capacit che si sono formate fra gli stakeholders del settore (fondazioni di origine bancaria, regioni, comuni, cooperative, ex-Iacp, imprese e altri), protagonisti dei sessantanove progetti sin qui deliberati, nonch il rimodellamento di alcuni dei parametri di funzionamento del Sif attesi dal nuovo dpcm, inducono a perseguire con convinzione e anche un certo ottimismo il programma di investimento del Fia. Sergio Urbani
Condirettore generale CDP Invesimenti sgr

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Recupero del territorio, del costruito e housing sociale: le azioni delle Fondazioni
Sei Fondazioni di origine bancaria particolarmente attive rispondono a due domande relative alle loro politiche e alle problematiche connesse con il reperimento delle risorse

1. Quali azioni sono state, o saranno, intraprese per trasformare il territorio, recuperare il costruito e per lhousing sociale? 2. In questo periodo di crisi, quali meccanismi permettono di reperire le risorse per realizzare, garantendo una remunerativit, i progetti in programma?

Compagnia di San Paolo

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La Compagnia di San Paolo segue con molta attenzione il recupero del territorio in cui opera, in prevalenza il Piemonte, per le ricadute sulla stabilit sociale e sullo sviluppo delle persone che vi abitano. Il Programma Housing, iniziato nel 2006, ha visto uno stanziamento di 6 milioni nel quadriennio 20082012. Obiettivo sono lo studio e lattivazione dinterventi sperimentali con soluzioni abitative innovative destinate a persone in condizione di fragilit. Prevede inoltre la ristrutturazione di due stabili a Porta Palazzo (2 cfr. pag. 8) e nel quartiere di San Salvario, destinati a residenze sociali temporanee in aiuto di chi non riesce pi a pagare il canone di locazione o le rate del mutuo. Oltre a mirare a ridurre limpatto di problemi contingenti, intende favorire le condizioni per unabitudine mentale alla solidariet e allaccoglienza, con il sostegno a progetti come il co-housing tra giovani (progetto Stessopiano) o i condomini solidali. Non trascurabile il contributo e lo stimolo che il Programma offre allanalisi e al dibattito tra tutti i soggetti che in citt si occupano di politiche abitative. Oltre a ci, il Programma Housing si affida a progetti che non solo coniughino funzionalit e bellezza, ma impieghino anche tecnologie avanzate per il risparmio energetico e lecocompatibilit. La Compagnia inoltre Piero Gastaldo, segretario impegnata, con 25 mi- generale lioni, nel Fondo Abitare Sostenibile Piemonte (Fasp), to pi nel difficilissimo conun fondo dinvestimento im- testo attuale, considerato mobiliare per lhousing socia- che lobiettivo di lungo terle a cui partecipano altre otto mine conservare il valore fondazioni piemontesi. In pri- reale del patrimonio e possimavera stato deliberato lac- bilmente incrementarlo, a quisto di un immobile a Por- favore delle future generata Palazzo, da destinare per il zioni cos come stato pre70% alla locazione a lungo ter- servato e trasmesso nei 450 mine (20 anni) a canone cal- anni di storia della Compamierato con un investimento gnia (che ricorrono lanno prossimo). La Compagnia ha di poco pi di 13 milioni. aggiunto una nuova compoCompagnia di San Paolo nente di gestione del portanon ha tra gli obiettivi foglio strategico tramite inprimari la ricerca della remu- vestimenti legati agli obiettinerativit degli investimenti vi istituzionali (Mission-relacos come intesa da chi ope- ted investiment). Sono investira in una situazione di mer- menti in progetti che insistocato. Con questa premessa, no sul territorio in modo ogni investimento, dallero- strutturale e hanno regole gazione per un progetto o un chiare: devono essere coeintervento a livello patrimo- renti con le strategie e le finiale, deve per avere una nalit istituzionali, prevederedditivit adeguata, valuta- re un rendimento potenziale ta secondo criteri che atten- netto positivo, presentare un gono al mondo delle fonda- livello di rischio pari a quelzioni. Nel caso del sostegno a lo adottato per altri investiprogetti ed enti, la redditivi- menti della Compagnia e una t principalmente funzione liquidabilit agevole a fine della ricaduta sullo sviluppo investimento. Il Fasp uno di e sulla crescita del territorio. questi esempi, in cui stato Quando si tratta invece di ge- possibile stanziare 25 miliostione patrimoniale, ogget- ni, altrimenti difficili con il to di grande attenzione, tan- solo strumento erogativo.

Fondazione Crt
1
Abbiamo dato avvio a un filone dinvestimenti di natura sociale nel 2007, quando si costituita la Fondazione Sviluppo e crescita - Crt che, insieme al fondo italiano di venture capital sociale Oltre Venture, ha dato vita a Ivrea 24 abitare sostenibile spa (1 cfr. pag. 8) per convertire in residenza temporanea e albergo sociale un ex immobile delle Poste in un quartiere problematico alla periferia nord di Torino. Realizzato in tempi rapidi e gestito da Oltre Venture e D.O.C. attraverso Sharing srl, la struttura offre oggi 122 unit residenziali, 58 camere a uso hotel, servizi sanitari, di promozione sociale e spazi commerciali. Linvestimento Crt stato oltre 13 milioni, il 90% del complessivo. Le iniziative di housing sociale, necessario sottolineare, hanno bisogno di competenze specifiche, che siano in grado di gestire il finanziamento e il servizio alla collettivit. Grazie allesperienza dei soggetti coinvolti, Ivrea 24 ha contribuito alla riqualificazione dellintera zona e ha dato una redditivit lorda di poco inferiore al 4%. Confluir inoltre nel Fondo dinvestimento Social and Human Purpose di Ream (societ di gestione del risparmio di cui Fondazione Crt fra i principali azionisti), che permetter il rientro del capitale investito per lavvio di nuove iniziative. Ivrea 24 pertanto un esperimento di venture philanthropy in cui le risorse generate dagli affitti, calmierati, consentiranno il reinvestimento in operazioni della stessa natura, dando auspicabilmente avvio a un circolo virtuoso. Sviluppo e crescita ha inoltre investito 5 milioni nel fondo Fasp, che ha cominciato questanno ad avviare operazioni di housing sociale a Torino e nel territorio regionale. del capitale iniziale. Lesperienza fatta dice che per ottenere risultati sociali credibili canoni daffitto pi bassi e interventi sostenibili - necessario che la redditivit sia di poco superiore al tasso dinflazione annuo e ci rende difficile il reperimento dei capitali. Lhousing sociale un tipo dinvestimento che non pu mirare allelevato rendimento a breve, ma alla sostenibilit economica e al rendimento certo a medio lungo termine. Pu garantire investimenti a redditi contenuti e con basso profilo di rischio grazie ai soggetti coinvolti (CDP che sta operando su questo modello e fondazioni bancarie) e alla sua finalit nel mercato dellaffitto. A luglio il presidente del Consiglio Mario Monti ha inoltre eliminato il tetto massimo del 40% alla partecipazione del Fondo investimento abitare ai fondi locali per il social housing, consentendo maggiori possibilit ai progetti buoni che hanno difficolt a trovare altri investitori. auspicabile, e necessario, che la remunerazione minima delle risorse di CDP, ora al 3% pi inflazione, scenda almeno al 2% per consentire agli interventi buoni di avere unadeguata valenza sociale, contenendo i prezzi di locazione e la redditivit. CONTINUA A PAG. 8

Nel contesto attuale la remunerativit dei capitali bassa anche in altri tipi dinvestimento. daltronde negli obiettivi per cui stata realizzata Sviluppo e crescita lessere investitori miti, volendo puntare su ritorni anche bassi e di lungo periodo, ma in unottica di maturazione e crescita del territorio e di conservazione e rigenerazione Antonio Fassone, consigliere di amministrazione

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Piemonte, Lombardia ed Emilia-Romagna: alcuni progetti sociali avviati e in programma

TORINO (FONDAZIONE CRT, COMPAGNIA DI SAN PAOLO, FONDAZIONE CASSA DI RISPARMIO DI CUNEO) La residenza temporanea Sharing di via Ivrea 24 (Fondazione Crt), realizzata su progetto di studiocosta&partners e Studio Mellano Associato, stata inaugurata il 4 ottobre 2011. Lintervento in piazza della Repubblica 14 (Compagnia di San Paolo) stato invece avviato a settembre 2011 e sta realizzando 27 alloggi (di cui 13 monolocali e 14 bilocali) con previsione di conclusione a febbraio (spostata perch durante i lavori sono stati rinvenuti resti di mura romane che potrebbero portare una variante al progetto di Fagnoni & Associati). Limpegno finanziario ammonta a 3,5 milioni.
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MILANO (FONDAZIONE HOUSING SOCIALE) Lintervento nel quartiere Figino (Fondo Abitare Sociale 1), ancora da avviare, ha come obiettivo la valorizzazione della dimensione sociale del borgo, 320 alloggi con 1.325 mq di servizi commerciali e 255 mq di servizi integrativi per una spesa prevista di 37 milioni. Il masterplan stato elaborato dai quattro gruppi vincitori del concorso (Paolo Favole, Enrico Garbin, Francesco Matucci e Renato Sarno). In via Cenni (Fondo Abitare Sociale 1), il complesso, attualmente in costruzione e con fine prevista a giugno (130 alloggi con 450 mq di servizi commerciali e 220 mq di servizi integrativi), si distingue per la struttura interamente in legno e impegna una cifra di 15 milioni. Il progetto di Rossi Prodi Associati, vincitori del concorso internazionale di progettazione nel 2010. Il complesso CasaCrema+, il primo investimento del Fondo Abitare Sociale 1, stato inaugurato a dicembre e realizzato su progetto di D2U - Design to Users e Jts Engineering. MELDOLA (FONDAZIONE CASSA DEI RISPARMI DI FORL) La riqualificazione dellimmobile della Fondazione Istituto San Giuseppe (in realizzazione con il Fondo Housing Sociale dellEmilia-Romagna) partir in primavera, con fine prevista dei lavori nellautunno 2014 e utilizzo della struttura allinizio del 2015. Realizzer una foresteria con 30 stanze e 6 ambulatori per il personale medico e i pazienti del vicino Centro ricerca e cura oncologica Irst - Istituto scientifico romagnolo per lo studio e la cura dei tumori.
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in preparazione il volume

MALEDETTI VINCOLI
un territorio progressivamente ridotto a esclusivo strumento di mercato, gli Ineccessi dei nuovi interventi, i clamorosi ritardi della cultura amministrativa e le accelerazioni mediatiche dellarchitettura contemporanea evidenziano alcune carenze di fondo delle normative di tutela in Italia. Lautore, analizzando opere-campione che hanno suscitato accese polemiche, prospetta la necessit di formulare un insieme di criteri condivisi per aggiornare il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio in uno studio approfondito che ripensa in profondit la normativa in funzione di valori identitari riferiti a una dimensione internazionale.

La tutela dellarchitettura contemporanea

Parte I. La tutela dellarchitettura contemporanea in Italia I Il Contemporaneo nellidea di tutela I Architetture contemporanee e tutela I Vincolo e progetto I Architetture contemporanee e contesto Parte II. La tutela dellarchitettura contemporanea allestero I Oltre i confini nazionali I Il contemporaneo: tra rottura e continuit I Le normative delle nazioni europee I Le normative delle nazioni extra-europee Nazioni europee: Albania I Andorra I Armenia I Austria I Azerbaigian I Belgio I Bosnia ed Erzegovina I Bulgaria I Cipro I Citt del Vaticano I Croazia I Danimarca I Estonia I Finlandia I Francia I Germania I Georgia I Grecia I Irlanda I Islanda I Italia I Lettonia I Liechtenstein I Lituania I Lussemburgo I Macedonia I Malta I Norvegia I Paesi Bassi I Polonia I Portogallo I Regno Unito I Repubblica Ceca I Romania I Russia I San Marino I Slovacchia I Slovenia I Spagna I Svezia I Svizzera I Turchia I Ungheria Nazioni extra-europee Australia I Brasile I Canada I Cina I Corea del Sud I Giappone I India I Iran I Kazakistan I Libano I Marocco I Messico I Stati Uniti dAmerica I Uruguay

UMBERTO ALLEMANDI & C.

Maledetti vincoli A cura di Ugo Carughi con il contributo di Massimo Visone (parte II) 480 pp., 12 x 19,4 cm, 20,00 ISBN 978-88-422-2196-8

Per informazioni: Societ editrice Allemandi & C., via Mancini 8, 10131 Torino, tel. 011 8199111, fax 011 8193090, antonio.marra@allemandi.com

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Fondazione Cassa di Risparmio di Cuneo

tare sociale finanziati con risorse private che devono comunque garantire un rendimento, per quanto etico esso sia. Passando dalla teoria alla pratica utile portare lesempio del primo investimento realizzato dal Fasp che prevede la riqualificazione di un edificio storico nel cuore del centro di Torino, a Porta Palazzo (2 cfr. pag. 8). Si tratta del recupero di un immobile in un contesto di rigenerazione urbana che coinvolge tutti gli operatori presenti sul territorio, dallente pubblico impegnato nella pianificazione dello sviluppo dellarea nel lungo periodo, allassociazionismo e agli attori del privato sociale. Tra i progetti di housing sociale in avanzata fase di analisi da parte del Fondo, molti hanno caratteristiche simili e prevedono la riqualificazione dellesistente. Limpostazione consente di dare risposte concrete a unesigenza sociale primaria, che quella del diritto alla casa, riqualificando il territorio senza consumo di suolo. Non sono esclusi e, anzi, seguiranno anche progetti su green field che, operando sul nuovo, offrono la possibilit di un utilizzo di tecniche costruttive improntate alla massima sostenibilit ambientale, costi di gestione contenuti e, di conseguenza, prestazioni sociali elevate. focalizzato su come impiegare quanto raccolto. Il tema della remunerativit una questione cruciale con cui ci stiamo confrontando anche nel territorio di riferimento della Fondazione. Lhousing sociale privato nato in funzione delle caratteristiche di un contesto metropolitano dove condizioni di mercato pi favorevoli e prezzi della locazione e della vendita pi alti e pi stabili nel tempo consentono di contemperare la volont di offrire alloggi a canone calmierato con lesigenza di redditivit dei fondi. Allontanandosi dalla citt alla provincia il sentiero del mercato si fa pi stretto ma non per questo siamo disposti a rinunciare alla sfida di declinare labitare sociale in una realt di provincia dove il mercato sar magari meno favorevole ma lesigenza di abitazioni sociali in crescita. In provincia ci si confronta anche con altri problemi, che complicano il quadro e riducono le possibilit di investimento. Aree e immobili che potrebbero essere apportati ai fondi sono in carico a prezzi antecrisi generando oggettive difficolt di negoziazione, la dimensione ridotta degli interventi impedisce di realizzare adeguate economie di scala e luscita dallinvestimento al termine del progetto non sempre facilmente pianificabile. In questo quadro fondamentale il contributo che gli enti locali possono dare nel costruire le condizioni per fare edilizia sociale. Rinunciare, dove possibile, ad alcuni oneri di urbanizzazione, mettere a disposizione spazi e apportare immobili consente linvestimento, con la conseguenza non trascurabile di far muovere leconomia, e consente di offrire soluzioni alla questione dellabitare, considerando che pi sono bassi i costi, maggiore sar la qualit della prestazione sociale erogabile.

Fondazione Housing sociale

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Oggi possibile recuperare lesistente: grazie ai nuovi strumenti urbanistici, alla riduzione dei costi di ristrutturazione e alla rinnovata attenzione della pubblica amministrazione. Un esempio Abit@giovani, un progetto di housing sociale diffuso che si propone di realizzare, partendo da patrimonio esistente su cui intervenire, sul territorio milanese 1.000 alloggi distribuiti per nuclei di prossimit. La prima fase del progetto, che si rivolge a giovani con et inferiore ai 35 anni, costituita da circa 210 unit rese disponibili da Aler. Vuole allargare le prospettive e ricollocare la casa nella pi ampia dimensione collettiva della vita del condominio, del quartiere e della citt, perch labitazione non soltanto una questione CONTINUA A PAG. 10

Ezio Falco, presidente

Per definizione i progetti di edilizia sociale hanno un orizzonte pi ampio rispetto alla realizzazione della singola residenza e la progettazione comprende necessariamente, fin dalle prime elaborazioni, appositi spazi dedicati a servizi locali per una buona integrazione con il contesto urbano in cui lintervento andr a collocarsi. Lattenzione alle esigenze del quartiere, una pluralit di funzioni a servizio pubblico, il favorire la nascita di una comunit equilibrata contribuiscono a rafforzare il valore del singolo progetto nel tempo, elemento fondamentale per gli investimenti nellabi-

Risorse per realizzare i progetti di abitare sociale sono in via di reperimento attraverso il concorso delle Fondazioni, delle Regioni e di altri enti pubblici, a cui si andr a sommare lapporto importante del Fondo Investimenti per lAbitare che opera su una scala nazionale. Senza avere la pretesa di operare un ruolo sostitutivo deledilizia sociale pubblica, si tratta comunque di risorse importanti che si stanno allocando su progetti concreti. Nella fase in cui ci troviamo, il ragionamento deve essere

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Fondazione Housing sociale

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9 edilizia: un bene fondamentale ed , assieme al lavoro, una condizione di partenza per poter fare progetti, costruire relazioni e alleanze, sviluppare il tessuto sociale. Per questo motivo Abit@giovani non propone soltanto case a costi contenuti, ma inten-

de accompagnare i nuovi insediamenti con servizi e progetti di promozione lavorativa e di cooperazione sociale, pensati insieme agli abitanti e integrati nella rete sociale esistente per amplificarne lefficacia e lestensione. Il progetto intende offrire alloggi in affitto a canone calmierato (400 euro al mese per 70 mq) per un periodo di 8 anni (4+4), o tramite la formula dellaffitto/acquisto, che prevede lacquisto dellalloggio da perfezionare a partire dal quinto ed entro lottavo anno di locazione (470 euro per 70 mq). Questo un esempio di recupero dellesistente e di buona collaborazione tra il pubblico (Aler e Regione Lombardia) e il privato (Polaris e Fondo immobiliare di Lombardia).

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Giordana Ferri, responsabile area Progettazione e sviluppo

in atto un importante processo di cambiamento nel mercato immobiliare e nella pubblica amministrazione, che passa inevitabilmente per la messa in discussione di molte delle regole e prassi finora adottate per ledilizia residenziale. La ri-

sposta a un bisogno, difficilmente affrontabile in queste condizioni economiche, sta portando al ripensamento della struttura di base attraverso la quale erogare il servizio della casa. Questo cambiamento, fatto di riflessioni ma anche di tentativi, ci fa intravedere molte possibilit che potrebbero finalmente far emergere nuovi strumenti efficaci e chiari per rispondere alla domanda di locazione permanente, che oggi la pi urgente. Sicuramente lo sviluppo della partnership tra pubblico e privato e tra le istituzioni una delle strade che pu consentire, per esempio, di aumentare la prestazione sociale attraverso lintervento del pubblico. Oppure la possibilit di sfruttare la leva urbanistica e quella patrimoniale in un processo di valorizzazione della fondiaria e di cessione di beni. Questi sono solo alcuni esempi che per devono sempre essere immaginati a partire dal progetto e dalla collaborazione, indispensabile oggi, con il pubblico e gli enti.

Carisbo
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Recuperare il costruito un vecchio problema, che influisce sulla trasformazione del territorio e pu influire sullhousing sociale. Finora stato fatto troppo poco, a causa delle caratteristiche dellindustria edilizia nazionale, ma anche dei comportamenti dei Comuni e delle Regioni. Restaurare un edificio medievale o del Settecento o dellOttocento pi costoso rispetto alla costruzione ex novo, ma se allinteresse dei soggetti privati si sommano quello pubblico, la preservazione della qualit e il mancato consumo del territorio, ci ben compensa lonere che c. In questo senso lo Stato pu intervenire con detassazioni e contribuiti, che diventano agevolazioni significative se gli interventi sono rivolti alla conservazione del costruito, anche recente (per cui devono essere soddisfatte esigenze energetiche e di sicurezza). A patto che le imprese si trasformino. Interventi di questo genere possono porta-

Fabio Roversi Monaco, presidente re allutilizzo di edifici esistenti, che possono poi essere gestiti per lhousing sociale, e consentire una possibilit, se non di guadagno, almeno di pareggio a chi si rende disponibile. Agli inizi degli anni 2000 la Fondazione ha finanziato la costruzione di un numero notevole di appartamenti a condizioni favorevoli, vero e proprio housing sociale, e ha realizzato un intervento che ha portato molte decine di abitazioni in almeno cinque Comuni nella cintura di Bologna, inaugurate nel 2003. In alcuni casi per, a partire dal capoluogo, non abbiamo potuto spendere cifre ingenti (lintero intervento era di almeno 2 milioni di euro) perch non abbiamo trovato terreni da valorizzare con lhousing sociale. Per il futuro, siamo disponibili a dare il nostro contributo attraverso iniziative che partono anche da parte di soggetti con alte capacit di investimento, come CDP, ma n la legislazione statale n quella regionale favoriscono questo tipo di investimento.

Le risorse devono provenire da investitori o finanziatori istituzionali, come CDP, e devono essere resi disponibili i terreni con liter che porta alledificabilit completato e garantito. E deve esserci una forte regia, che tutto programma attraverso piani di vario tipo. In Emilia-Romagna sono procedure complesse. A Bologna tutti attendono piani che poi possano consentire di fare proposte su cui si faranno altri piani che alla fine porteranno a costruire. E poi c la remunerativit, per cui occorre che lo Stato, le Regioni e i Comuni, ognuno nelle rispettive competenze, individuino procedure che garantiscano un giusto compenso a chi disposto a fare attivit di questo genere. Lutenza c in alcune citt e meno in altre, ma questa una questione di mercato che pu risolta dai singoli operatori di questo settore.

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CariForl
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Premesso che pi che a trasformare il territorio il nostro impegno rivolto a valorizzare, anche attraverso la rifunzionalizzazione, i manufatti architettonici, ritengo opportuno segnalare soprattutto le azioni rivolte allhousing sociale. A partire dal 2007, la Fondazione ha, infatti, riservato unattenzione crescente a questo tema, sia sostenendo i progetti elaborati dal mondo della cooperazione sociale, sia impegnandosi in prima persona in progetti di particolare rilievo. Ne sono esempio, da una parte, il Villaggio Mafalda (complesso residenziale condiviso da madri in difficolt, neo maggiorenni e persone in situazione di bisogno con famiglie dappoggio che offrono loro accoglienza e supporto) e il Villaggio della Gioia (composto da 4 case-famiglia e 13 minialloggi per famiglie in difficolt) e, dallaltra, il progetto Territori dellaccoglienza, grazie al quale sono in fase di ultimazione 89 alloggi (capaci di ospitare fino a 284 persone) in 8 diversi Comuni del territorio. Sulla scorta di questa esperienza, si colta lopportunit di

aderire al costituendo Fondo di Housing Sociale della regione Emilia-Romagna, col cui apporto si sta valutando lopportunit di dare seguito e tre nuovi progetti nel comune capoluogo (destinando parte dellex Hotel Universal a residenza sociale e parte ad attivit commerciali di vicinato), a Meldola (riqualificando un immobile dellIstituto San Giuseppe ad uso foresteria per gli utenti delladiacente struttura di ricerca e cura oncologica, lIstituto scientifico romagnolo per lo studio e la cura dei tumori) (3 cfr. pag. 8) e a Rocca San Casciano (ricavando dallex residenza sanitaria una struttura a ser-

vizio della Polizia stradale ed una dedicata alla residenza sociale).

La risposta insita nello statuto stesso delle Fondazioni, nel richiamo alla loro missione sociale contenuto nellarticolo 118 della Costituzione laddove

Stato, Regioni, Citt metropolitane, Province e Comuni sono chiamate a favorire lautonoma iniziativa dei cittadini, singoli e associati, per lo svolgimento di attivit di interesse generale, sulla base del principio di sussidiariet, una sussidiariet che deve esplicarsi sul duplice piano della verticalit e dellorizzontalit. Mi rifaccio allesempio dei tre progetti che stiamo portando avanti in questi mesi e in particolar modo alla riqualificazione dellIstituto San GiusepPiergiuseppe Dolcini, presidente

pe, in cui le risorse necessarie allattuazione vedono limpegno convergente della Fondazione, delle amministrazioni comunali e del Fondo di Housing Sociale, che gestito da Polaris sgr e conta sullapporto di risorse patrimoniali da parte delle sei Fondazioni promotrici, oltre che dallapposito fondo costituito da CDP in virt del Piano Casa nazionale. Un esempio virtuoso di sinergia tra istituzioni locali e tra istituzioni locali e nazionali, che risponde alla loro capacit di visione strategica, ma che trova ragione anche nellimperativo categorico del fare sistema dettato dalla perdurante crisi economica.

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I vincitori del Premio Urbanistica

Indetto dalla rivista Urbanistica dal 2006, premia ogni anno i progetti selezionati dai visitatori di Urbanpromo che, per ledizione 2011, ha laureato dieci progetti nella terna di sezioni previste. Nella categoria Inserimento nel contesto urbano, ex aequo per quattro selezionati. Dallideazione di Tasca Studio e Studio Scagliarini, il progetto per lex Mercato ortofrutticolo di Bologna (1), presentato dal Consorzio mercato Navile insie6

e di area vasta inserito nel progetto Territori snodo 2, coordinato dal Ministero delle Infrastrutture. Una vera e propria campagna informativa per la promozione dei centri storici dei dieci comuni interessati dai Programmi urbani complessi - Puc 2 stata studiata dalla Regione Umbria con lo studio Rclame Progetti srl di Perugia (6). Diversi i canali informativi per far conoscere le opere e gli interventi integrati per lo sviluppo e la

me al Comune, un vasto intervento di rigenerazione urbana per unarea di oltre 28 ettari a nord della citt storica, al di l della stazione ferroviaria. Dal Comune di Bari stato messo a punto nella zona di Japigia - SantAnna (2) un modello di Citt di transizione tra tessuto urbano e campagna, mentre la Societ di trasformazione urbana (Stu) Il Tirone ha promosso per un quartiere centrale di Messina un programma di rigenerazione urbana redatto dallo Studio FC&RR Associati srl (3). Lobiettivo di costruire nuovi interessi privati i cui benefici siano plurimi e allargati alla cittadinanza. Infine il progetto per un nuovo polo dinterscambio per il potenziamento della mobilit di Salerno, promosso allazienda della mobilit Cstp e progettato dal Rtp Sabbatino, Ferrara e Marino (4). La sezione Qualit delle infrastrutture e degli spazi pubblici vede il Comune di Palermo con il Programma operativo di interventi intersettoriali (5), uno strumento di sviluppo urbano

qualit urbana, finanziati con i fondi comunitari per lo sviluppo regionale. La Regione Calabria risulta premiata invece per un programma di strategie territoriali sostenibili, coordinato dal Dipartimento urbanistica e governo del territorio (7). La categoria Equilibrio degli interessi nel rapporto pubblico/privato vede Confcommercio Imprese per lItalia con la riqualificazione urbana e la rivitalizzazione economica del centro storico di Padova, realizzato in collaborazione con Comune e Confcommercio locale (8); il Comune di San Pier Niceto con il Piano strategico Ganime, uno strumento innovativo per rafforzare lidentit comprensoriale dellarea tra la citt di Messina e il versante tirrenico (9); il Comune di Benevento con il Progetto di territorio inserito nel programma sperimentale coordinato dal Ministero delle Infrastrutture, che promuove le opportunit offerte dal potenziamento infrastrutturale tra Tirreno e Adriatico (10). C.Z.
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