I Contratti di Locazione per Affittare qualsiasi

Immobile
Affittare un immobile utilizzando il giusto contratto di locazione importante per fare le cose nella
maniera corretta, seguire la legge e tutelarsi. Molte persone sottovalutano questo aspetto, e
quindi potrebbero ritrovarsi in situazioni problematiche. Ecco una guida ai contratti di locazione
da utilizzare per affittare qualsiasi immobile.

Ci sono due grandi famiglie di contratti di locazione: i contratti di locazione a canone libero e i
contratti di locazione a canone concordato.
Contratti di locazione (o contratti d'affitto):

a Canone Libero;

a Canone Concordato.

I contratti di locazione a canone libero prevedono che il locatore (ovvero il proprietario

dell'immobile) e il conduttore (ovvero l'affittuario) possano stabilire liberamente il canone di
affitto che desiderano e le altre condizioni del contratto, a parte ovviamente determinate
condizioni non derogabili per legge.
I contratti di locazione a canone concordato invece prevedono che si debba affittare l'immobile
secondo modalit e canoni di affitto stabiliti dai Comuni e dalle associazioni di categoria, il
che significa affittare l'immobile secondo un determinato range di prezzo sulla base delle
caratteristiche dell'immobile. Inoltre i contratti di locazione a canone concordato durano meno
rispetto ai contratti di locazione a canone libero. Contrariamente a quanto si pensa, non sempre il
canone concordato pi basso rispetto ad un canone liberamente contrattato dalle parti. In ogni
caso, quando ci sono le condizioni per affittare ad un canone concordato, bisogner fare due calcoli
e vedere se le agevolazioni fiscali consentono effettivamente dei benefici economici maggiori
rispetto ad affittare l'immobile a un canone di locazione libero.
Vediamo ora quali sono i contratti di locazione, le loro caratteristiche, in quali situazioni corretto
stipularli, la loro durata e quali imposte bisogna versare.

Contratto di Locazione Abitativa

Il contratto di locazione abitativa un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per
affittare un immobile ad uso abitativo, quindi un appartamento, una casa indipendente o una casa
semindipendente. Il contratto di locazione abitativa serve quindi in quei casi in cui l'immobile
dovr essere utilizzato per vivere. Il contratto di locazione abitativa ha una durata di 4 anni. Al
termine dei 4 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni. Per quanto riguarda
la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di
locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione possibile
esercitare l'opzione della cedolare secca che pari al 21% del canone di locazione annuo.

Contratto di Locazione Commerciale

Il contratto di locazione commerciale un tipo di contratto a canone libero e che viene
utilizzato per affittare un immobile ad uso commerciale, professionale, artigianale o industriale,
quindi un negozio, un ufficio, un laboratorio o una fabbrica. Il contratto di locazione commerciale
serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovr essere utilizzato per lavorare. Il contratto di
locazione commerciale ha una durata di 6 anni. Al termine dei 6 anni il contratto si rinnova
automaticamente per altri 6 anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante
dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. Per questo tipo di locazione
non possibile esercitare l'opzione della cedolare secca.

Contratto di Locazione Alberghiera

Il contratto di locazione alberghiera un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato
per affittare un immobile ad uso alberghiero, quindi un hotel. Il contratto di locazione alberghiera
serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovr essere utilizzato come albergo. Il contratto di
locazione alberghiera ha una durata di 9 anni. Al termine dei 9 anni il contratto si rinnova
automaticamente per altri 9 anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante
dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. Per questo tipo di locazione
non possibile esercitare l'opzione della cedolare secca.

Contratto di Locazione Agevolata

Il contratto di locazione agevolata un tipo di contratto a canone concordato e che viene
utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo al fine di usufruire di determinati vantaggi
fiscali. Il contratto di locazione agevolata serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovr essere
utilizzato come abitazione e per pagare meno imposte. Il contratto di locazione agevolata ha
una durata di 3 anni. Al termine dei 3 anni il contratto si rinnova automaticamente per altri 2
anni. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul
59,5% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di
locazione possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che pari al 10% del canone di
locazione annuo.

Contratto di Locazione Transitoria

Il contratto di locazione transitoria un tipo di contratto a canone concordato e che viene
utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo per esigenze temporanee (non turistiche).
Il contratto di locazione transitoria serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovr essere
utilizzato come abitazione per un periodo di tempo breve. Il contratto di locazione transitoria
ha una durata che va da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Al termine del periodo di
affitto il contratto non si rinnova automaticamente. Vista la durata breve della locazione, nel
contratto deve essere indicato espressamente il motivo della transitoriet della locazione. A tal
proposito, una locazione di tipo transitorio pu essere richiesta sia dal proprietario e sia
dall'inquilino. Il proprietario dell'immobile infatti pu utilizzare il contratto di locazione transitoria
se deve vendere l'immobile in tempi brevi, se deve destinare l'immobile ad abitazione o ad attivit
propria o dei familiari, se deve eseguire in poco tempo dei lavori di edilizia, se ha cause di natura
legale legate a separazioni o divorzi. L'inquilino invece pu utilizzare il contratto di locazione
transitoria se sono necessarie cure o assistenza per s o per i propri familiari in un luogo diverso
dalla propria residenza, se possiede un contratto di lavoro temporaneo o se si trasferito

temporaneamente per lavoro, se deve effettuare lavori nella propria casa e non possibile abitarci,
se in attesa della disponibilit effettiva di una casa acquistata oppure assegnata da un ente
pubblico. Infine, da segnalare che nei capoluoghi di provincia, e nei comuni circostanti Roma,
Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli
accordi territoriali, il canone di affitto pu essere superiore fino al 20% rispetto a quello del
contratto di locazione agevolata, purch tale possibilit sia prevista nel relativo accordo
territoriale. Nel resto d'Italia invece il canone libero. Per quanto riguarda la tassazione del
reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In
alternativa alla tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione possibile esercitare l'opzione della
cedolare secca che pari al 21% del canone di locazione annuo.

Contratto di Locazione per Studenti

Il contratto di locazione per studenti un tipo di contratto a canone concordato e che viene
utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo a studenti che sono iscritti all'universit.
Infatti il proprietario dell'immobile pu stipulare questo tipo di contratto soltanto con persone che
sono iscritte ad un corso di laurea in un comune diverso da quello della loro residenza. Il contratto
di locazione per studenti serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovr essere utilizzato
come abitazione per studenti universitari. Il contratto di locazione per studenti ha una durata
che va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi. Alla scadenza il contratto si rinnova
automaticamente per un uguale periodo di tempo. Anche il contratto di locazione per studenti
consente delle agevolazioni fiscali. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante
dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul 59,5% del canone di locazione annuo. In alternativa alla
tassazione IRPEF, per questo tipo di locazione possibile esercitare l'opzione della cedolare secca
che pari al 10% del canone di locazione annuo.

Contratto di Locazione per Box

Il contratto di locazione per box un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per
affittare un immobile ad uso deposito, quindi un posto auto, una cantina, un box auto,
un'autorimessa e cos via. Il contratto di locazione per box serve quindi in quei casi in cui
l'immobile dovr essere utilizzato per depositare. Il contratto di locazione per box non ha una
durata precisa, la durata viene liberamente contrattata dalle parti. Al momento della stipula del
contratto di locazione per box le parti possono stabilire che alla scadenza il contratto si rinnovi
automaticamente per un uguale periodo di tempo. Comunque, per quanto riguarda la durata, se il
box ricollegabile all'esercizio di un'attivit commerciale o alberghiera, allora la durata della
locazione diventa quella delle locazioni commerciali (6 6 anni) o alberghiere (9 9 anni). Stessa cosa
vale nel caso in cui il box dato in affitto sia pertinenza di un'abitazione anch'essa data in affitto, in
questo caso infatti la durata della locazione del box diventa quella del contratto di locazione che
riguarda l'abitazione. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si
calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per
questo tipo di locazione possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che pari al 21% del
canone di locazione annuo qualora il box (posto auto, cantina ecc.) dato in affitto sia una pertinenza
dell'abitazione principale anch'essa data in affitto.

Contratto di Locazione Turistica

Il contratto di locazione turistica un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per
affittare un immobile ad uso turistico, quindi una casa vacanze. Il contratto di locazione turistica
serve perci in quei casi in cui l'immobile dovr essere utilizzato come abitazione per un

brevissimo periodo di tempo. Il contratto di locazione turistica non ha una durata minima. Nel
caso in cui la durata della locazione sia superiore a 30 giorni complessivi nell'anno, obbligatoria la
registrazione del contratto. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si
calcola l'IRPEF sul 95% del canone di locazione annuo. In alternativa alla tassazione IRPEF, per
questo tipo di locazione possibile esercitare l'opzione della cedolare secca che pari al 21% del
canone di locazione annuo.

Contratto di Sublocazione
Il contratto di sublocazione un tipo di contratto a canone libero e che viene utilizzato per
affittare a terzi un immobile che si preso in affitto. L'immobile pu avere qualsiasi destinazione
d'uso, quindi abitativa, commerciale e cos via, e si pu subaffittare totalmente oppure anche solo
parzialmente. Il contratto di sublocazione serve quindi in quei casi in cui l'immobile dovr essere
utilizzato per essere subaffittato. Per fare ci, ovviamente necessaria l'autorizzazione del
locatore, ovvero del proprietario dell'immobile. Inoltre, da segnalare che il contratto di
sublocazione rende il conduttore unico responsabile del comportamento del subaffittuario. Il
contratto di sublocazione pu avere una durata inferiore o uguale a quella dei normali contratti di
locazione. Alla scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per un uguale periodo di
tempo. Per quanto riguarda la tassazione del reddito derivante dall'affitto, si calcola l'IRPEF sul
95% del canone di locazione annuo. Per questo tipo di locazione non possibile esercitare
l'opzione della cedolare secca.

Contratto di Comodato d'Uso

Il contratto di comodato d'uso un tipo di contratto che viene utilizzato per far utilizzare
gratuitamente un immobile. Infatti una parte, il comodante, consegna all'altra, il comodatario, un
immobile a titolo gratuito. Il contratto di comodato d'uso serve quindi in quei casi in cui
l'immobile dovr essere utilizzato senza dover pagare il canone di locazione. Il contratto di
comodato non ha una durata precisa, la durata viene liberamente contrattata dalle parti. Alla
scadenza, il contratto pu rinnovarsi per un uguale periodo di tempo, altrimenti il comodatario
ha l'obbligo di riconsegnare l'immobile al comodante. Se nel contratto di comodato d'uso non
indicata la scadenza, il comodatario obbligato a restituire l'immobile non appena il comodante lo
richieda. Il contratto di comodato d'uso ovviamente non prevede una tassazione sul reddito visto
che non si percepisce alcun canone di affitto.
Una considerazione finale. Per quanto riguarda i pi importanti contratti di locazione, il legislatore
ha pensato di far durare questi contratti per un periodo di tempo sufficientemente lungo in modo
che il conduttore possa essere sicuro di avere l'immobile a disposizione per un buon numero di anni
e quindi possa essere in grado di fare progetti. Considerando poi che questi contratti si rinnovano
automaticamente alla loro scadenza per ulteriori anni, allora il periodo di locazione diventa
ancora pi lungo e dunque il conduttore pu avere l'immobile a disposizione per tanti anni, mentre
il locatore pu continuare a percepire l'affitto senza bisogno di affittarlo nuovamente. Nel caso in
cui invece alla scadenza del contratto di affitto il locatore non voglia prorogare il contratto di
locazione, egli dovr inviare al conduttore, almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, una
lettera raccomandata nella quale comunica che non vuole prorogare il contratto di locazione in
quanto intende avere a disposizione il proprio immobile, specificando una delle motivazioni
stabilite dalla legge. In assenza di tali motivazioni, il locatore non pu disdire il contratto, che
quindi si proroga automaticamente per il periodo stabilito.

Dove trovo tutti questi contratti di locazione?

Puoi scaricare tutti i contratti sopra descritti nel Pack degli Affitti Immobiliari, che contiene
appunto tutti i contratti di locazione esistenti. Questi contratti sono modificabili in base alle tue
esigenze e stampabili. Potrai quindi utilizzarli per affittare qualsiasi tipo di immobile,
tutelandoti correttamente e facendo tutto a norma di legge. In questo modo affittare sar un
piacere.
Vediamo ora una tabella finale riassuntiva che sintetizza le caratteristiche principali dei vari tipi di
locazione.
Nome

Uso

Canone

Durata

Proroga

Tassazione
Ordinaria

Cedolare
Secca

4 anni

IRPEF sul
95% del
Si: 21%
canone annuo

Contratto di
Locazione
Abitativa

Abitativo

Contratto di
Locazione
Commerciale

Commerciale,
professionale,
artigianale,
industriale

Libero

6 anni

6 anni

IRPEF sul
95% del
No
canone annuo

Contratto di
Locazione
Alberghiera

Alberghiero

Libero

9 anni

9 anni

IRPEF sul
95% del
No
canone annuo

Contratto di
Locazione
Agevolata

Abitativo

Concordato 3 anni

2 anni

IRPEF sul
59,5% del
Si: 10%
canone annuo

Contratto di
Locazione
Transitoria

Libero

4 anni

Abitativo

Concordato 1-18 mesi

No

IRPEF sul
95% del
Si: 21%
canone annuo

Contratto di
Locazione per Abitativo
Studenti

Concordato 6-36 mesi

6-36
mesi

IRPEF sul
59,5% del
Si: 10%
canone annuo

Si

No. Se il box
IRPEF sul
una
95% del
pertinenza,
canone annuo
si: 21%.

No

IRPEF sul
95% del
Si: 21%
canone annuo

Si

IRPEF sul
95% del
No
canone annuo

Si

Contratto di
Locazione per Deposito
Box
Contratto di
Locazione
Turistica

Abitativo

Libero

Libero

Contratto di
Sublocazione

Abitativo e altri
Libero
usi

Inferiore o
uguale a
quella dei
normali
contratti di
locazione

Contratto di
Comodato
d'Uso

Abitativo e altri
/
usi