UNIVERSIT DEGLI STUDI DI TRIESTE

FACOLT DI INGEGNERIA

Corso di Valutazione economica dei piani e dei progetti

Prof. Paolo Rosato

Valutazione economica di un progetto

dinvestimento immobiliare civile residenziale

Studente: Riccardo DOdorico

Anno accademico 2012/13


INDICE
1. Premessa e scopo della valutazione economica ...................................................................... 3
1.1. Committente ............................................................................................................................................... 3
1.2. Scopo ............................................................................................................................................................. 3
1.3. Oggetto della valutazione ...................................................................................................................... 3
1.4. Presentazione dellelaborato di valutazione ................................................................................... 3

2. Descrizione dellimmobile oggetto di trasformazione .......................................................... 4

3. Descrizione urbanistica ................................................................................................................... 6
3.1. Organizzazione del lotto e verifica dei requisiti urbanistici ...................................................... 7

4. Descrizione fisica dellintervento ................................................................................................. 8

4.1. Scelta della tipologia edilizia .................................................. Errore. Il segnalibro non definito.
4.2. Caratteristiche e requisiti spaziali ...................................................................................................... 8
4.3. Caratteristiche e requisiti tecnologici ............................................................................................ 10

5. Individuazione dei parametri tecnologici .............................................................................. 12

5.1. Costo di costruzione .............................................................................................................................. 12
5.2. Valore dellarea ...................................................................................................................................... 12
5.3. Pi probabile valore di mercato dellOER da realizzare .......................................................... 12

6. Valutazione dellimmobile casistiche ...................................................................................... 13

7. Valutazione su un orizzonte temporale di 10 anni .............................................................. 14
7.1. Canone di affitto e ricavi da dismissione alla fine dei 10 anni ............................................... 14
7.2. Costruzione del Cash flow ................................................................................................................... 14
7.3. Cash Flow .................................................................................................................................................. 16
7.4. VAN ............................................................................................................................................................. 17
7.5. SRI ............................................................................................................................................................... 17

8. Valutazione su un orizzonte temporale di 10 anni .............................................................. 18

8.1. Costruzione del Cash flow ................................................................................................................... 18
8.2. Cash Flow .................................................................................................................................................. 19
8.3. VAN ............................................................................................................................................................. 20
8.4. SRI ............................................................................................................................................................... 20

9. Considerazioni e conclusioni ...................................................................................................... 21

1. Premessa e scopo della valutazione economica

1.1.

Committente

La valutazione economica seguente stata commissionata dal Professor Paolo Rosato, do

cente del corso di "Valutazione economica di piani e progetti" presso la facolt di
ingegneria dell'Univesit degli Studi di Trieste.

1.2.

Scopo

La presente valutazione economica ha scopo didattico. Il fine un'applicazione ad

un caso reale della procedura teorica appresa durante il corso.

1.3.

Oggetto della valutazione

Questa valutazione economica ha come oggetto un progetto di investimento immobiliare

civile residenziale da realizzarsi a Concordia Sagittaria, in Provincia di Venezia.

1.4.

Presentazione dellelaborato di valutazione

La valutazione economica seguente servita a determinare il valore dell'investimento

immobiliare analizzato e la sua efficienza, espressi rispettivamente dal VAN (valore attuale
netto) e dal SRI (saggio di rendimento interno).

2. Descrizione dellimmobile oggetto di trasformazione

Per lo sviluppo del progetto stato scelto un lotto situato nella periferia del Comune
di Concordia Sagittaria in localit Teson, il quale censito dal catasto terreni
del suddetto comune, contraddistinto ai Mappali N 263, 264, 265, 266, 463, 465 del foglio n4
e classificato come zona C1. Il lotto ha accesso diretto alla strada pubblica di Via
Bandoquerelle e ha una superficie complessiva di 2735 m2.
Immagine satellitare (google Earth)

Estratto mappa Catastale, Foglio 4

Estratto P.R.G.C., L12

3. Descrizione urbanistica
Il lotto si trova in una zona di tipo C1, che secondo il Regolamento Edilizio del Comune,
consiste in una parte del territorio dove la superficie coperta degli edifici esistenti
compresa tra il 7,5% e il 12,5% della superficie fondiaria della zona e la densit territoriale
compresa tra 0,50 e 1,50 m3/m2.
Le destinazioni d'uso previste per questo tipo di zona sono: residenza, terziario diffuso,
strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, servizi ed attivit di interesse comune.
Invece, i tipi di intervento previsti per gli edifici esistenti esterni sono manutenzione
ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ripristino tipologico,
ristrutturazione e demolizione con recupero e ricostruzione del volume esistente.
ammesso inoltre in attuazione diretta lampliamento del 20% della S.n.p. degli edifici
esistenti: in questo caso la sommatoria tra la S.n.p. esistente e quella in ampliamento, quando
supera il limite di cui al precedente comma, non potr essere superiore all'indice di
edificabilit fondiaria fissato in 0,50 m3/m2.
Deve essere in ogni caso rispettata la seguente disciplina di zona:
Lotto minimo (nel caso di nuovi interventi) = mq 600
Rapporto di copertura massimo = 30 %
Altezza massima dei fabbricati = ml. 10,00
Raggio minimo = ml. 6,00
Distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti = ml. 10.00
Distanza minima dai confini del lotto = ml. 5,00 o a distanza inferiore con
il consenso del confinante, dichiarato con idoneo atto. fatto salvo
quanto previsto dal Codice Civile relativamente alle costruzioni in
aderenza.
Distanza minima dalle strade di larghezza inferiore a ml. 7,00 = ml. 5,00
Distanza minima dalle strade di larghezza superiore a ml. 7,00 = ml. 7,50

3.1.

Organizzazione del lotto e verifica dei requisiti urbanistici

Linvestimento ha come obiettivo la realizzazione di un organismo edilizio residenziale a

schiera di cui riportiamo la collocazione allinterno del lotto e andiamo a verificarne i
requisiti urbanistici.

INDICI E PARAMETRI

REALIZZAZIONE

VARIFICATO

600 m2

2735 m2

Si

Altezza massima

10 m

5,7 m

Si

Distanza minima confini

5 m

5 m

Si

Distanza tra fabbricati

10 m

10 m

Si

Distanza strada

5 m

5 m

Si

30% 2735= 820 m2

566 m2

Si

Volume/10= 161,5 m2

513 m2

si

Lotto minimo

Rapporto di copertura massima

Superficie di parcheggio

PRESCRIZIONE

4. Descrizione fisica dellintervento

4.1.

Caratteristiche e requisiti spaziali

Il progetto prevede la costruzione di un Organismo Edilizio Residenziale di tipologia

plurialloggio. Si sono pensati 12 alloggi in totale, suddivisi in due blocchi separati, che si
svilupperanno su due piani fuori terra. Ogni alloggio avr una superficie totale netta di 54,84
m2 con altezza utile interna di m 2.70, destinati ad abitazione, ogni propriet comprende il
garage e una parte di scoperto; tutti i piani sono collegati tra loro da comunicazioni verticali
interne.



Gli alloggi in progetto hanno tutti le medesime caratteristiche, quattro sono situati al piano
terra e otto al primo piano, tutti hanno il garage e il giardino privato.

1 SOGGIORNO/ANGOLO COTTURA

1 RIPOSTIGLIO/LAVANDERIA

1 BAGNO

2 CAMERE

1 DISIMPEGNO

Sono presenti inoltre due piccole terrazze di 7,80 m2 totali.

Vani

Altezza

cucina-soggiorno
disimpegno
bagno
camera
camera

2,70
2,70
2,70
2,70
2,70

S.n.p.
25,07
1,19
5,29
14,29
9,00

PARAMETRI
Finestre
Rapporto
4,25
0,170
-
-
1,26
0,238
2,52
0,176
2,07
0,230

Note
> 1/6
accessorio
> 1/8
> 1/8
> 1/6

4.2.

Caratteristiche e requisiti tecnologici

Le fondazioni utilizzate sono di tipo superficiale diretto, che in genere vengono utilizzate nel
caso di edifici costruiti su terreni senza particolari problemi di resistenza, e nel nostro caso
sono state utilizzate delle fondazioni a platea nervata.
La struttura portante in elevazione verticale di tipo lineare/intelaiata, quindi costituita
di strutture monodimensionali. Gli elementi tecnici in questione sono pilastri in c.a. di sezione
quadrata e rettangolare.
I muri perimetrali dello spessore di 25 cm sono coibentati con interposto pannello di
poliuretano atermico di 8 cm, mentre i muri di divisione tra gli alloggi sono costituiti da
doppia tramezza con forati di spessore 8 cm.
La struttura portante in elevazione orizzontale prevede la presenza di solai in latero cemento
e travi in c.a. di sezione rettangolare e larghezza variabile.
La copertura composta da solai inclinati in latero cemento con guaina e tegole.
Tutti gli impianti: idrico, termico, elettrico e del gas sono stati realizzati nel rispetto di
tutte le normative in vigore.
I serramenti esterni saranno in legno di abete verniciato, tutte le ringhiere sono in ferro a
disegno semplice ed il cancello di accesso al passo carrabile automatico.
Sono state previste tecniche di protezione passiva al fuoco. La resistenza al fuoco di un singolo
elemento l'attitudine di un elemento costruttivo a mantenere:

la Stabilit
la Tenuta
l'Isolamento termico

e in relazione ai requisiti posseduti, l'elemento costruttivo viene classificato mediante un

numero che evidenzia il tempo in minuti primi durante il quale esso deve mantenere le
caratteristiche richieste pur esposto ad un incendio di condizioni standard.

10

Viene perci attribuita al singolo elemento costruttivo una sigla che ne caratterizza il
comportamento al fuoco:

R indica che l'elemento costruttivo deve conservare, per un certo tempo, la sua
capacit portante (elementi portanti);
RE indica che l'elemento deve conservare per un certo tempo la capacit portante e
la tenuta a gas e fiamme (elementi che devono impedire il passaggio di fumi);
REI indica che l'elemento costruttivo deve mantenere per un certo tempo la capacit
portante, la tenuta a gas e fiamme e l'isolamento termico (elementi di
compartimentazione).

La resistenza al fuoco quindi tipica di un elemento costruttivo e non del singolo materiale; si
fa notare che l'O.E.R preso in esame presenta due elementi costruttivi REI60 al piano terra.
Per isolare il garage, infatti, sono stati inseriti nel progetto dei muri perimetrali REI60 e
una porta tagliafuoco.

11

5. Individuazione dei parametri tecnologici

Si tratta di individuare o stimare il costo di costruzione, il valore dellarea e il pi
probabile valore di mercato dellorganismo edilizio residenziale da realizzare.

5.1.

Costo di costruzione

Per la stima del costo di costruzione non si svolto un computo metrico estimativo ma
si fatto affidamento sulle informazioni fornite da progettisti operanti nella zona; pensando
di utilizzare tecniche e materiali standard si individuato un costo di costruzione che
dovrebbe trovarsi nel range di 800-1000 /mq. Per avere un valore cautelativo nella
valutazione si preso il valore di 1000 /mq.
Tale dato si riferisce alla superficie di pavimento, e nel costo di costruzione si deve tenere
conto anche di altri elementi, il cui costo gestiremo nel seguente modo:

Garage: 50% del costo unitario di costruzione residenziale

Terrazze: 25% del costo unitario di costruzione residenziale
Giardino: 20 /m2

5.2.

Valore dellarea

Il valore dellarea stato ottenuto dallatto di compravendita, ipotizzando sia il risultato di

una stima basata sulla comparazione di aree limitrofe con caratteristiche simili. Il valore
parametrico ricavato di 40 /m2 per un ammontare totale del valore di 109.400,00

5.3.

Pi probabile valore di mercato dellOER da realizzare

Per individuare un intervallo di valori per il pi probabile valore di mercato si fatto

affidamento ai dati forniti da unagenzia immobiliare della zona su immobili nuovi,
individuando un range di valori tra 1500-2000 /m2.
Tale intervallo si riferisce ad abitazioni civile di media/buona finitura come nel caso di specie..
Per gli studi preliminari sulla valutazione si fissa un prezzo di vendita di 1800 /m2
(superficie commerciale), in quanto limmobile nuovo.

12

Calcolo superficie commerciale

ALLOGGIO TIPO
cucina soggiorno

PARAMETRI D.M. N.801 10.05.1977

S.u. (art.3)

24,87

loggia grande

disimpegno

1,19

bagno

5,29

camera

14,29

camera

9,00

S.n.r. (art.2 d)

S.n.r. (art.2 c)

Coeff.

0,60

2,76

17,64

0,60

autorimessa

vano scale (quota)

corridoi (quota)

posto auto

scoperto esclusivo

54,64

4,82

loggia piccola

SOMMANO

S.n.r. (art.2 b)

7,58

S.C. (art.2)

24,87
2,89
1,19
5,29
14,29
9,00
1,66

0,60

10,58

1,54

0,60

0,93

5,65

0,60

3,39

17,64

7,19

74,09

6. Valutazione dellimmobile casistiche

Si deciso di procedere con la valutazione dell'immobile in due modi differenti per tipologia
di investimento e per diverso orizzonte temporale.
La prima valutazione di convenienza si svolger pensando a un orizzonte temporale di 10
anni, in cui per i primi 5 anni avverr la costruzione dell'immobile e la vendita di un'aliquota
degli alloggi, nei 5 anni successivi gli alloggi rimanenti verranno locati per poi aver, alla fine
dei 10 anni dei ricavi da dismissione. Si far una valutazione variando la percentuali di alloggi
venduti e locati.
La seconda valutazione di convenienza si svolger su un orizzonte temporale di 5 anni in cui si
avr la costruzione e vendita degli alloggi.

13

7. Valutazione su un orizzonte temporale di 10 anni

7.1.

Canone di affitto e ricavi da dismissione alla fine dei 10 anni

Nella valutazione di convenienza dell'immobile prenderemo in considerazione che alcuni

degli alloggi vengano affittati e non venduti immediatamente. Come abbiamo visto tutti gli
alloggi hanno le medesime caratteristiche.
Si prende in considerazione un canone d'affitto mensile per alloggio di 500 . I dati sul canone
di affitto sono stati ricavati da agenzie immobiliari che hanno fornito dati sui contratti di
locazione nella zona.
Dopo aver affittato una certa aliquota (50%) per 7 anni (3 anni per la costruzione), questi
possono essere rivenduti ma subiranno un deprezzamento del 25% rispetto il valore di
vendita iniziale in quanto non possono essere considerati nuovi.

7.2.

Costruzione del Cash flow

Si distribuiscono nel tempo costi e ricavi. Si assumono i seguenti tassi e aliquote:
Tasso interesse passivo annuo
Tasso interesse attivo annuo
Tasso inflazione
Oneri di urbanizzazione primaria
Oneri di urbanizzazione secondaria
Contributo sul costo di costruzione
Spese tecniche e oneri professionali
Spese generali e imprevisti
Spese di commercializzazione
Aliquota imposte
Costo di gestione

4%
1,5%
2,5%
5,16 /m2
8,18 /m2
Costo base 300 /m2 aliquota 8%
7% sul costo di costruzione
3% sul costo di costruzione
2% sul venduto
32% sullutile
25% canone

Inoltre assumiamo di procedere con un finanziamento del 50% del capitale necessario per
fare la realizzazione del progetto.

E si assume questa composizione del tasso, per il capitale proprio calcoliamo tasso nominale e
reale in due maniere diverse e valuteremo la convenienza in base ad entrambi:

14

Capitale proprio (%)

Rendimento titoli risk-free
Rendimento mercato

Tasso nominale Ke
Tasso reale

50,00
4,00
10,00
1,00
10,00
7,32

Capitale proprio (%)

Rendimento titoli risk-free
Rischio illiquidit
Rischio mercato
Rischio urbanistico
Tasso nominale Ke
Tasso reale

50,00
3,00
1,00
5,00
0,5
9,50
6,83

Capitale a debito (%)

Tasso bancario (rd)
Risparmio fiscale (rd*t)
Tasso nominale (kd=rd(1-t))
Tasso reale

50,00
5,00
1,60
3,40
0,88

WACC t(1) Ke=10 nominale

reale

6,70
4,10

WACC t(2) Ke=9,5 nominale

reale

6,45
3,85

15

7.3.

Cash Flow
0
1
2
3
109.400
0
0
0
0 29.576 14.788 29.576
0 238.020 317.360 238.020
0 13.380 16.607 13.380
0
8.429 10.463
8.429
0
0
0 35.424
0
3.426
6.853
6.853

COSTI
Area
Opere urbanizzazione
Opere edili
Spese tecniche
Spese generali e imprevisti
Oneri concessori
Spese commercializzazione
Spese di gestione
TOTALE
RICAVI DA VENDITE
RICAVI DA LOCAZIONE
RICAVI TOTALI
FLUSSO ECONOMICO
ONERI FINANZIARI *
Esposizione
Oneri finanziari *
Proventi finanziari*
FLUSSO FINANZIARIO
TASSE
FLUSSO FINANZIARIO NETTO

109.400 292.831 366.071 331.682

0 171.315 342.630 342.630

0 171.315 342.630 342.630

-109.400 -121.516 -23.441 10.948

-109.400

4
0
0
0
0
0
0
0
12.849
12.849
0
51.395
51.395
38.546

Anno
5
6
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
12.849 12.849
12.849 12.849
0
0
51.395 51.395
51.395 51.395
38.546 38.546

7
0
0
0
0
0
0
0
12.849
12.849
0
51.395
51.395
38.546

8
0
0
0
0
0
0
0
12.849
12.849
0
51.395
51.395
38.546

9
10
Totale
0
0 109.400
0
0
73.940
0
0 793.400
0
0
43.367
0
0
27.321
0
0
35.424
0 16.780
33.911
12.849 12.849
12.849
0 1.177.075
0 838.995 1.695.570
51.395 51.395 359.762
51.395 890.389 2.055.331
38.546 890.389 878.256

-236.386 -265.737 -261.432 -229.422 -196.611 -162.981 -128.509 -93.176 -56.960 832.005 -908.609
-5.910
-6.643
-6.536
-5.736
-4.915
-4.075
-3.213
-2.329 -1.424
0 -40.780

0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.938
1.938
-109.400 -127.426 -30.084
4.413 32.810 33.631 34.471 35.333 36.216 37.122 892.327 839.413
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0 -268.612 -268.612
-109.400 -127.426 -30.084
4.413 32.810 33.631 34.471 35.333 36.216 37.122 623.715 570.801

7.4.

VAN

Si deve attualizzare il flusso finanziario netto anno per anno al tempo iniziale e sommare i
valori cos ottenuti:
!"

=
!!!

! !

1+ !

Si assume come tasso il WACC reale =4,10, calcolato con Ke=10.

VAN ebit= 356.632,00
VAN capm= 189.858,00
Si assume come tasso il WACC reale =3,85, calcolato con Ke=9,5.
VAN ebit= 356.632,00
VAN capm= 189.858,00
Il VAN risulta essere positivo quindi linvestimento immobiliare conveniente nelle
condizioni considerate.

7.5.

SRI

L' SRI fornisce una misura dell'efficienza dell'investimento. Si determina quel tasso di sconto
che annulla il VAN e lo si confronta con un valore soglia ritenuto accettabile.
!

= 0
!!!

!
1 +

!
!

=
!!!

!

1 + !

SRI= 22,13 % (senza le tasse)
SRI= 20,58 % (con le tasse)

Il SRI positivo a conferma della reddittivit dellinvestimento.

8. Valutazione su un orizzonte temporale di 3 anni

8.1.

Costruzione del Cash flow

Si distribuiscono nel tempo costi e ricavi. Si assumono i seguenti tassi e aliquote:

Tasso interesse passivo annuo
Tasso interesse attivo annuo
Tasso inflazione
Oneri di urbanizzazione primaria
Oneri di urbanizzazione secondaria
Contributo sul costo di costruzione
Spese tecniche e oneri professionali
Spese generali e imprevisti
Spese di commercializzazione
Aliquota imposte
Costo di gestione

4%
1,5%
2,5%
5,16 /m2
8,18 /m2
Costo base 300 /m2 aliquota 8%
7% sul costo di costruzione
3% sul costo di costruzione
2% sul venduto
32% sullutile
25% canone

Inoltre assumiamo di procedere con un finanziamento del 50% del capitale necessario per
fare la realizzazione del progetto.
E si assume questa composizione del tasso, per il capitale proprio calcoliamo tasso
nominale e reale in due maniere diverse e valuteremo la convenienza in base ad entrambi:
Capitale proprio (%)
Rendimento titoli risk-free
Rendimento mercato

Tasso nominale Ke
Tasso reale

50,00
4,00
10,00
1,00
10,00
7,32

Capitale proprio (%)

Rendimento titoli risk-free
Rischio illiquidit
Rischio mercato
Rischio urbanistico
Tasso nominale Ke
Tasso reale

50,00
4,00
1,00
3,00
0,5
8,50
5,85

Capitale a debito (%)

Tasso bancario (rd)
Risparmio fiscale (rd*t)
Tasso nominale (kd=rd(1-t))
Tasso reale

50,00
5,00
1,60
3,40
0,88

18



WACC t(1) Ke=10 nominale

reale

6,70
4,10

WACC t(2) Ke=9,5 nominale

reale

5,95
3,37

8.2.

Cash Flow

Anno
0
1
2
3
109.400
0
0
0
0 29.576 14.788 29.576
0 238.020 317.360 238.020
0 13.380 16.607 13.380
0
8.429 10.463
8.429
0
0
0 35.424
0
3.426
3.426
6.853

COSTI
Area
Opere urbanizzazione
Opere edili
Spese tecniche
Spese generali e imprevisti
Oneri concessori
Spese commercializzazione
Spese di gestione
TOTALE
RICAVI DA VENDITE
RICAVI DA LOCAZIONE
RICAVI TOTALI
FLUSSO ECONOMICO
ONERI FINANZIARI *
Esposizione
Oneri finanziari *
Proventi finanziari*
FLUSSO FINANZIARIO
TASSE
FLUSSO FINANZIARIO NETTO

109.400 292.831 362.644 331.682

0 171.315 171.315 342.630

0 171.315 171.315 342.630

-109.400 -121.516 -191.329 10.948

-109.400 -236.386 -433.625 -433.518 -108.578 560.262 -761.246

-5.910 -10.841 -10.838
-2.714
0
-30.303

0
0
0
0
1.129
1.129
-109.400 -127.426 -202.170
110 333.063 672.684 566.861
0
0
0
0
0 -181.396 -181.396
-109.400 -127.426 -202.170
110 333.063 491.288 385.466

4
5
Totale
0
0 109.400
0
0
73.940
0
0 793.400
0
0
43.367
0
0
27.321
0
0
35.424
6.853 13.705
34.263
12.849 12.849
6.853 13.705 1.117.115
342.630 685.260 1.713.150
0
0
0
342.630 685.260 1.713.150
335.777 671.555 596.035

19

8.3.

VAN

Si deve attualizzare il flusso finanziario netto anno per anno al tempo iniziale e sommare i
valori cos ottenuti:
!"

! !

1+ !

=
!!!

Si assume come tasso il WACC reale =4,10, calcolato con Ke=10.

VAN ebit= 293.949,00
VAN capm= 192.650,00
Si assume come tasso il WACC reale =3,37, calcolato con Ke=8,5.
VAN ebit= 313.400,00
VAN capm= 168.567,00

Il VAN risulta essere positivo quindi linvestimento immobiliare conveniente nelle
condizioni considerate.

8.4.

SRI

L' SRI fornisce una misura dell'efficienza dell'investimento. Si determina quel tasso di scon
to che annulla il VAN e lo si confronta con un valore soglia ritenuto accettabile.
!

= 0
!!!

!
1 +

!
!

=
!!!

!

1 + !

SRI= 32,52 % (senza le tasse)
SRI= 30,18 % (con le tasse)

Il SRI positivo a conferma della reddittivit dellinvestimento.

20

9. Considerazioni e conclusioni
Prima di arrivare ad una conclusione si mettono a confronto alcuni valori che si differenziano
nelle due diverse valutazioni:


Capitale proprio (%)
Rendimento titoli risk-free
Rendimento mercato

Tasso nominale Ke
Tasso reale

10 anni
50,00
4,00
10,00
1,00
10,00
7,32

3 anni
50,00
4,00
10,00
1,00
10,00
7,32

Capitale proprio (%)

Rendimento titoli risk-free
Rischio illiquidit
Rischio mercato
Rischio urbanistico
Tasso nominale Ke
Tasso reale

50,00
3,00
1,00
5,00
0,5
9,50
6,83

50,00
4,00
1,00
3,00
0,5
8,50
5,85

Capitale a debito (%)

Tasso bancario (rd)
Risparmio fiscale (rd*t)
Tasso nominale (kd=rd(1-t))
Tasso reale

50,00
5,00
1,60
3,40
0,88

50,00
5,00
1,60
3,40
0,88

WACC t(1) Ke=10

nominale
reale

6,70
4,10

6,70
4,10

WACC t(1) Ke=9,5

nominale
reale

6,45
3,85

5,95
3,37

Questi sono i valori che cambiano in base allorizzonte temporale di investimento che varia da
5 a 10 anni.
Ipotizziamo che il rischio sia minore per un orizzonte temporale pi breve, ma che il mercato
si sia ristabilito tra 10 anni, una volta passata la crisi in corso.

21

Come detto in precedenza l SRI fornisce una misura dellefficienza dellinvestimento:

Per linvestimento a 10 anni SRI: 22,13%
Per linvestimento a 5 anni SRI: 32,52%
quindi, risulta pi conveniente un investimento di 5 anni con vendita immediata degli alloggi.

22