Studio Analisi Commercio al dettaglio a Bolzano Innenstadtstudie Bozen

Dr. Stefan Holl Dipl.-Geogr. Markus Wagner

Gesellschaft fr Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Kln, Mnchen Geschftsfhrer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl

Bolzano / Ludwigsburg, marzo 2014 Bozen / Ludwigsburg, Mrz 2014

Premessa / Il commercio sta cambiando

Con la fine della seconda Guerra mondiale, a livello europeo si sta verificando un cambiamento strutturale nel commercio al dettaglio che si ripercuote negativamente soprattutto sul commercio specializzato gestito direttamente dal titolare. I vincitori in questa lotta sono imprese commerciali con unampia rete di filiali, il discount ed il franchising, che traggono vantaggio dal punto di vista logistico, di superficie e di offerte merceologiche. A questo quadro di cambiamenti si aggiungono i recenti sviluppi sociali e demografici (il trend verso unit familiari pi piccole ed cambiamenti nella piramide dellet) nonch la nuova valutazione di diversi fattori come la locazione di attivit commerciali e la valutazione della qualit della locazione stessa da parte delle imprese commerciali. Limportanza della scelta della locazione commerciale direttamente connessa anche alla crescente mobilit di pi ampi strati della popolazione. In questo contesto si possono registrare le seguenti tendenze: Crescente orientamento dei clienti verso le offerte con conseguente abbassamento della qualit della merce nei negozi al dettaglio. Buone rendite a seconda della posizione del punto di vendita: La buona posizione rende: Posizioni secondarie o pi periferiche perdono dimportanza. Le conseguenze sono una certa fluttuazione e un sempre maggior numero di negozi vuoti. Nei centri storici e nei centri in generale si nota spesso ununiformit nellofferta delle merci e delle forme di imprese dovuta alla concentrazione del dettaglio in questi specifici punti (la c.d. banalizzazione). In tanti centri storici, il negozio tradizionale specializzato ed i grandi magazzini hanno perso la loro funzione di imprese-guida. Sono stati sostituiti in un primo momento dai c.d. retailbrands, cio rivenditori di marche nel settore dellabbigliamento, elettronico e recentemente anche di prodotti cosmetici e farmaceutici, alimentari. Come forma di offerta commerciale sempre pi apprezzata si stanno sviluppando i centri commerciali multifunzionali. Il loro successo dovuto tra laltro ad un management stringente, un marketing dispendioso e condizioni urbanistiche favorevoli.

Vorbemerkung / Handel im Wandel

Seit dem zweiten Weltkrieg vollzieht sich ein Strukturwandel im europischen Einzelhandel, der v. a. zu Lasten unternehmergefhrter Fachgeschfte geht. Gewinner sind filialisierende und discount-orientierte Unternehmen sowie Franchisekonzepte, die ihre grenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile nutzen. Gesellschaftliche und demografische Wandlungsprozesse (Trend zu kleinen Familieneinheiten, Verschiebung der Altersstruktur) und die Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitten durch Einzelhandelsunternehmungen haben die Vernderungen der Handelslandschaft begleitet. Die Neubewertung der Standorte geht auch auf eine zunehmende Mobilitt breiter Bevlkerungsschichten zurck. Folgende Trends sind festzuhalten: Die Orientierung der Kunden auf preisgnstige Angebote hat zu einer Absenkung des Qualittsniveaus der Einzelhandelssortimente gefhrt. 1a-Lagen sind die Gewinner in vielen Stdten: Gute Lage luft. Die Nebenlagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kmpfen. Hier treten verstrkt Fluktuationen und Leerstandsbildung auf. Die Konzentration im Einzelhandel fhrt in Innenstdten und Ortszentren nicht selten zur Uniformitt des Betriebs- und Warenangebotes (Banalisierung). Der traditionelle Fachhandel und Kaufhuser haben vielerorts ihre Funktion als Leitbetriebe der Innenstdte verloren. An ihre Stelle traten zunchst Handelsmarken (Retailbrands) aus dem Textilbereich, Elektronikmrkte und neuerdings auch Anbieter des tglichen Bedarfs (Drogeriewaren, auch Nahrungs- und Genussmittel). Als erfolgreiche Angebotsformen kristallisieren sich multifunktionale Einkaufszentren heraus. Der Markterfolg grndet sich u. a. auf ein stringentes Management und aufwndige Marketingmanahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen.
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Premessa / Il quesito
La citt di Bolzano con i suoi ca. 104.000 abitanti uno dei centri economici e culturali pi importanti delle Alpi. Data la sua posizione strategica tra lAustria e lItalia il capoluogo dellAlto Adige pu definirsi citt di scambio ed incontro delle culture austriaca, tedesca ed italiana. Il commercio al dettaglio a Bolzano trae profitto dalla sua posizione strategica nella regione nonch dalla forte frequenza dei turisti. Linsediamento di ulteriori imprese al dettaglio pu, a seconda delle scelta della locazione e dellestensione della superficie di vendita, contribuire ad uno sviluppo strategico della citt. A Bolzano attualmente si discutono diverse nuove ubicazioni di una certa estensione per favorire un ulteriore sviluppo del commercio cittadino. La presente indagine si concentra pertanto sui seguenti quesiti: Partendo da unanalisi della domanda e dellofferta, analisi dei punti di forza e di debolezza come base per il posizionamento strategico di Bolzano come shopping center in posizione centrale. Benefici e rischi per lo sviluppo del commercio al dettaglio nel centro storico.

Vorbemerkung / Aufgabenstellung
Die rd. 104.000 Einwohner zhlende Stadt Bozen zhlt zu den wichtigsten wirtschaftlichen und kulturellen Zentren der Alpen. Aufgrund der sehr guten Verkehrslage zwischen sterreich und Italien ist die bikulturelle Stadt wichtigster Begegnungsort der italienischen und sterreichisch-deutschen Kultur und Wirtschaft. Der Einzelhandel von Bozen kann dabei auf ein regional ausgedehntes Einzugsgebiet verweisen und profitiert von den Touristen. Die Ansiedlung von zustzlichen Einzelhandelsangeboten kann bei stadtvertrglicher Standortwahl und Gre zur strategischen Entwicklung beitragen. In Bozen werden aktuell mehrere grere Standorte fr eine Fortentwicklung des Handelsstandortes diskutiert. Folgende Untersuchungsschritte werden in diesem Gutachten bearbeitet: Erstellung eines Strken- und Schwchenprofils als Grundlage zur strategischen Positionierung des Handelsplatzes Bozen auf Basis einer Bestandsanalyse auf der Angebots- und Nachfrageseite. Chancen und Risiken der Handelsentwicklung in der Innenstadt.

Il commercio al dettaglio a Bolzano / Le ubicazioni delle aree di vendita Einzelhandelsstandort Bozen / Einzelhandelslagen
Il commercio al dettaglio a Bolzano caratterizzato da una rete scalata di Der Einzelhandelsplatz Bozen wird durch ein gestuftes Netz von Einzelsingole aree urbane adibite a commercio: handelslagen bestimmt: Il centro storico la pi importante area commerciale di Bolzano con una percentuale particolarmente alta di dettaglianti e con unofferta prevalente nei settori dellabbigliamento, calzoleria, sport e articoli di pelle. Il Corso Libert a Gries unaltra area commerciale cui aggregato anche il commercio di prossimit. A completare lofferta si trovano sparsi sul territorio cittadino aree per il commercio di prossimit e vari supermercati. Aree commerciali medio-grandi al di fuori dal centro storico sono il centro commerciale 20twenty ed il polo Eurospar / OBI(1) con il Salewa Cube nelle vicinanze. E in corso lampliamento del centro commerciale 20twenty. Fanno parte dellofferta del commercio al dettaglio anche grossisti e concessionari di automobili, bricolage e mobilifici.(2) In confronto con il resto dEuropa, la percentuale di offerte non integrate ancora bassa, e questo il motivo per cui per il centro storico si pu parlare di una competizione trasparente. Wichtigster Einzelhandelsplatz ist die Altstadt von Bozen mit einem hohen Anteil der Bozener Einzelhandelsbetriebe und einem Angebotsschwerpunkt bei Textilien, Schuhe, Sport und Lederwaren. Eine weitere Einkaufsstrae mit ber die Nahversorgung hinausgehenden Angeboten befindet sich in Gries mit der Freiheitsstrae. Eine Reihe abgestufter Nahversorgungslagen und punktueller Supermrkte ergnzt die Versorgungsstrukturen. Grere Einzelhandelsangebote auerhalb der Innenstadt sind das EKZ 20twenty und der Standortverbund Eurospar / OBI1 mit dem Salewa Cube in mittelbarer Nachbarschaft. Derzeit ist die Erweiterung des 20twenty Einkaufszentrums im Bau. Auch Grohandlungen und Autohuser zhlen wie Baumrkte und Mbelanbieter zum Handelsangebot des Standortes Bozen.2 Im europischen Mastab ist der Anteil nicht integrierter Angebote noch gering, dies trgt auch zu einer berschaubaren Wettbewerbssituation fr die Innenstadt bei.

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La societ ASPIAG vi sta progettando unarea commerciale di periferia. Date le poche coincidenze con lindagine in questione, queste imprese non sono state prese in considerazione.

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Hier wird durch die ASPIAG ein dezentraler Handelsschwerpunkt geplant. Diese Anbieter wurden, da kaum berschneidungen zu den Vorhaben auftreten, nicht weiter untersucht.

Il commercio al dettaglio a Bolzano / Gli assortimenti Einzelhandelsstandort Bozen / Einzelhandelsbestand

Assortimento Alimentari, tabacchi, Prodotti farmaceutici, cura della persona Fiori, beni per animali da compagnia Cartoleria, libri, giocattoli Abbigliamento Calzature, articoli di pelle Sport Elettrodomestici, radio, TV, foto Utensileria per la casa, arredamento, mobili Ottica, orologerie, gioiellerie Bolzano totale
Fonte: Quelle:

Superficie di vendita Verkaufsflche in m

42.800 5.440 2.200 5.500 47.000 7.300 7.500 6.000 34.200 2.400 160.340

fatturato Umsatzleistung in Mio.

248,3 81,6 10,7 32,1 192,5 43,7 33,8 35,0 154,2 24,0 855,9

Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Krperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bcher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Mbel Optik / Uhren, Schmuck Bozen insgesamt

Dati della GMA gennaio 2014; Dati dellIRE della Camera del Commercio (ultima data: 04.04.2013), senza bricolage, grossisti e.a. (non rilevanti per un centro commerciale) GMA-Erhebungen Januar 2014; Daten des Wirtschaftsforschungsinstitutes der Handelskammer Bozen (Stand: 04.04.2013), ohne Baumrkte, Grohandel u. a. m. (nicht relevant fr Einkaufszentrum)

A fine 2013 per Bolzano si stimato una superficie di vendita di ca. 160.340 m totali e un fatturato di ca. 855,9 milioni di euro. A causa del grande numero di piccoli e medi dettaglianti e vista linfluenza particolare del turismo, a Bolzano si consta un fatturato per area commerciale nettamente sopra la media.

Fr Bozen wurde Ende 2013 eine Verkaufsflche von insgesamt ca. 160.340 m und eine Umsatzleistung von rd. 855,9 Mio. ermittelt. Durch den berwiegend kleinteiligen Handel und den Sondereinfluss Tourismus wird in Bozen eine deutlich ber dem Durchschnitt liegende Flchenumsatzleistung erzielt.
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Il commercio al dettaglio a Bolzano / Conclusioni per la pianificazione di un centro commerciale Einzelhandelsstandort Bozen / Schlussfolgerungen fr die Planung eines Einkaufszentrums
Il commercio al dettaglio a Bolzano in diretta competizione con Innsbruck, Trento e Verona. Al momento si constano forti aflussi e deflussi di potere dacquisto. Der Einzelhandelsplatz Bozen ist durchschnittlich ausgestattet Lassortimento del commercio al dettaglio di Bolzano pu considerarsi nella media. Un ampliamento di assortimento necessita di una superficie minima di vendita perch venga accettato dal cliente come ulteriore proposta attraente. Nel centro storico di Bolzano mancano grandi aree commerciali con effetto trainante. Nella competizione tra Bolzano e le zone limitrofe devono essere sviluppate ulteriori offerte che sono a completamento dellofferta gi esistente. E vivamente sconsigliato uno sdoppiamento delle offerte presenti nel centro storico (marche, piccole aree di vendita). Sotto laspetto economico-immobiliare, la superficie minima di vendita di un centro commerciale urbano deve essere di 20.000 m, preferibilmente 25.000 m.(1) Weitere Angebotsergnzungen bentigen eine Mindestverkaufsflche, um vom Kunden als zustzlicher Attraktivittsfaktor wahrgenommen zu werden In der Innenstadt fehlen groflchige Handelsformate mit berregionaler Zugkraft. Im Wettbewerb in der Stadt Bozen und mit dem Umland sind zustzliche Angebote, welche den bestehenden Einzelhandelsbesatz ergnzen, zu entwickeln. Eine Duplizierung bestehender Angebote in der Innenstadt (Marken, kleinere Geschfte) sollte weitgehend vermieden werden. Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht betrgt die Mindestverkaufsflche eines urbanen Shopping-Centers im Minimum 20.000 m, besser noch 25.000 m.1 Der Einzelhandelsstandort Bozen steht im berregionalen Wettbewerb mit Innsbruck / Trient und Verona Es bestehen derzeit umfangreiche Kaufkraftzu- und abflsse

1 Fonte:

Dati di GMA (Einkaufszentrenforschung 2010, 2011, 2012 in Europa).

Quellen: GMA-Einkaufszentrenforschung 2010, 2011, 2012 in Europa.

Il commercio al dettaglio a Bolzano / Il centro storico Einzelhandelsstandort Bozen / Altstadt

Dati sul commercio al dettaglio Superfici di vendita e fatturati Assortimenti scelti nel centro storico Einzelhandelsdaten Verkaufsflchen und Umstze / ausgewhlte Sortimente in der Bozener Altstadt
Numero delle imprese Anzahl Betriebe
Alimentari, tabacchi Prodotti farmaceutici, cura della persona Fiori, beni per animali da compagnia Cartoleria, libri, giocattoli Abbigliamento Calzature, articoli di pelle Sport Elettrodomestici, radio, TV, foto Utensileria per casa, arredamento, mobili Ottica, gioiellerie, orologerie Totale Centro storico di Bolzano
Fonte: Quelle:

Superficie di vendita Verkaufsflche in m

4.365 2.500 370 3.060 30.810 4.450 5.500 1.020 6.125 1.910 60.110

Fatturato Umsatzleistung in Mio.

30,0 49,0 3,0 20,9 150,0 32,8 26,4 6,6 38,5 22,0 379,2 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Krperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bcher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Mbel Optik / Uhren, Schmuck Altstadt Bozen insgesamt

42 30 4 23 172 48 8 19 55 45 446

Dati GMA, gennaio 2014; dati dellIRE della Camera del Commercio di Bolzano (ultima data: 04.04.2013), solo assortimenti rilevanti per lindagine-analisi. GMA-Erhebungen Januar 2014; Daten des Wirtschaftsforschungsinstitutes der Handelskammer Bozen (Stand: 04.04.2013), lediglich projektrelevante Branchen bercksichtigt

Nel centro storico di Bolzano si contano 446 imprese commerciali con Die Altstadt von Bozen umfasst in den projektrelevanten Sortimentsbereichen assortimenti rilevanti per la presente indagine-analisi. La superficie totale di insgesamt 446 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsflche von ca. 60.110 m. vendita di ca. 60.110 m. Il fatturato attuale di ca. 379-380 milioni di euro. Die Umsatzleistung der Betriebe betrgt derzeit rd. 379-380 Mio. .
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Il commercio al dettaglio a Bolzano / Il centro storico Strutture aziendali Einzelhandelsstandort Bozen / Altstadt - Betriebsgrenstrukturen
Numero delle imprese commerciali Zahl der Betriebe

Imprese / Betriebe

39%

46%

12%

3%

Superficie di vendita / Verkaufsflche

10%

31%

29%

30%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

meno di 50 m superficie di vendita / unter 50 m VK 50-199 m superficie di vendita / 50 199 m VK 200-799 m superficie di vendita / 200 799 m VK 800 m e maggiore / 800 m und grer Fonte: Dati GMA 2014 Quelle: GMA-Erhebungen 2014

Ca. l85% delle imprese commerciali nel centro storico sono di piccole dimensioni (< 200 m superficie di vendita). Aree commerciali di 800 m e maggiori sono uneccezione nel centro storico di Bolzano.

rd. 85 % der Betriebe der Altstadt sind kleinflchig (< 200 m VK) Groflchige Handelsformate in der Altstadt von Bozen ber 800 m bilden hingegen die Ausnahme.

Il commercio al dettaglio a Bolzano Il rapporto tra il centro storico ed il resto della citt Einzelhandelsstandort Bozen Grenverhltnisse Altstadt / Gesamtstadt

Centro storico di Bolzano (superficie di vendita in m) Altstadt Bozen (VK in m) Alimentari, tabacchi
Prodotti farmaceutici, cura della persona

Il resto della citt (superficie di vendita in m) Bozen sonstige Lage (VK in m) 38.435 2.940 1.830 2.440 16.190 2.850 2.000 4.980 28.075 490 100.230

Percentuale centro storico (in %) Anteil Altstadt (in %) 10 46 17 56 66 61 73 17 18 80 37 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Krperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bcher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Mbel Optik / Uhren, Schmuck Insgesamt

4.365 2.500 370 3.060 30.810 4.450 5.500 1.020 6.125 1.910 60.110

Fiori, beni per animali da compagnia Cartoleria, libri, giocattoli Abbigliamento Calzature, articoli di pelle Sport Elettrodomestici, radio, TV, foto
Utensileria per casa, arredamento, mobili

Ottica, orologerie, gioiellerie Totale

Fonte: Quelle:

Dati GMA, gennaio 2014; dati dellIRE della Camera del Commercio di Bolzano (ultima data: 04.04.2013), solo assortimenti rilevanti per lindagine-analisi GMA-Erhebungen Januar 2014; Daten des Wirtschaftsforschungsinstitutes der Handelskammer Bozen (Stand: 04.04.2013) lediglich projektrelevante Branchen bercksichtigt

Il centro storico assume un ruolo determinante allinterno dellanalisi del commercio al dettaglio per quanto riguarda i tipici assortimenti di un centro storico (libri, cartoleria, giocattoli, abbigliamento, calzoleria, articoli di pelle, sport, ottica, orologeria, gioielleria).

Bei typischen Innenstadtsortimenten (Bcher / Schreib- und Spielwaren; Bekleidung / Schuhe / Lederwaren / Sport; Optik / Uhren / Schmuck) nimmt die Altstadt eine wesentliche Rolle innerhalb der Einzelhandelsstrukturen ein.

Strutture commerciali con 20.000 m, 25.000 m, 30.000 m e 35.000 m di superficie di vendita e distribuzione ideale degli assortimenti Typische Einkaufszentrenlayouts mit 20.000 m VK, 25.000 m VK, 30.000 m VK und 35.000 m VK und einer idealtypischen Belegung
Per lindividuazione degli effetti concorrenziali attesi per centri commerciali a Bolzano si analizzano sulla base di quattro superfici di vendita (20.000 m, 25.000 m, 30.000 m e 35.000 m) le distribuzioni ideali degli assortimenti. Zur Ermittlung von zu erwartenden Wettbewerbswirkungen fr Einkaufszentren in Bozen werden auf Basis typischer Einkaufszentrenlayouts vier maximale Verkaufsflchen-grenordnungen (20.000 m VK, 25.000 m VK, 30.000 m VK und 35.000 m VK) mit einer idealtypischen Belegung untersucht.

Precentuale della superficie di vendita in % Anteil der Verkaufsflche in %

Alimentari, tabacchi Prodotto farmaceutici, cura della persona Fiori, beni per animali da compagnia Libri, cartoleria, giocattoli Abbigliamento Calzature, articoli di pelle Sport Elettrodomestici, radio, TV, foto Utensileria per casa, arredamento, mobili Ottica, orologeria, gioielleria Totale 9 56 1 56 45 52 8 10 56 79 69 1 100

Centro commerciale / Einkaufszentrum 20.000 m

1.800 1.000 200 1.100 10.300 1.600 1.000 1.500 1.300 200 20.000

Centro commerciale / Einkaufszentrum 25.000 m

2.250 1.250 250 1.375 12.375 2.125 1.375 2.000 1.750 250 25.000

Centro Centro commerciale commerciale / / EinkaufsEinkaufszentrum zentrum 35.000 m 30.000 m

2.700 1.500 300 1.650 14.250 2.700 1.800 2.500 2.300 300 30.000 3.150 1.900 350 1.925 15.900 3.325 2.100 3.000 3.000 350 35.000 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Krperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bcher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Mbel Optik / Uhren, Schmuck Insgesamt 10

Fatturato totale dei centri commerciali in base alla superficie di vendita Gesamtumsatzleistung der Einkaufszentren nach Varianten
Sulla base della rendita media delle superfici si calcola il fatturato totale die vari centri commerciali (fatturato in / m superficie di vendita = rendita della superficie) In einem weiteren Schritt wird die Gesamtumsatzleistung der Einkaufszentren mit Hilfe von durchschnittlichen Flchenleistungen errechnet. (Umsatz in / m Verkaufsflche = Flchenleistung).

Rendita della superficie in /m Centro Centro Flchencommerciale / commerciale / leistung in / EinkaufsEinkaufsm VK zentrum 20.000 m zentrum 25.000 m
Alimentari, tabacchi Prodotti farmaceutici, cura della persona Fiori, beni per animali da compagnia Libri, cartoleria, giocattoli Abbigliamento Calzature, articoli di pelle Sport Elettrodomestici, radio, TV, foto Utensileria per casa, arredamento, mobili Ottica, orologeria, gioielleria Totale 4.700 6.700 4.600 4.200 4.500 5.300 4.100 6.800 3.800 10.700 --8,5 6,7 0,9 4,6 46,4 8,5 4,1 10,2 4,9 2,1 96,9 10,6 8,4 1,2 5,8 55,7 11,3 5,6 13,6 6,7 2,7 121,6

Centro Centro commerciale commerciale / / EinkaufsEinkaufszentrum zentrum 35.000 m 30.000 m

12,7 10,1 1,4 6,9 64,1 14,3 7,4 17,0 8,7 3,2 145,8 14,8 12,7 1,6 8,1 71,6 17,6 8,6 20,4 11,4 3,7 170,5 Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Krperpflege Blumen, zoologischer Bedarf Bcher, Schreib- / Spielwaren Bekleidung Schuhe / Lederwaren Sport Elektrowaren, Medien, Foto Hausrat, Einrichtung, Mbel Optik / Uhren, Schmuck Insgesamt

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Il commercio al dettaglio nel centro storico di Bolzano / Conclusioni per la pianificazione di centri commerciali Einzelhandelsstandort Altstadt Bozen / Schlussfolgerungen fr die Planung von Einkaufszentren
Il commercio al dettaglio del centro storico di Bolzano caratterizzato nella maggior parte da aree di vendita di piccole dimensioni. In numero nettamente minore sono le imprese di medie e grandi dimensioni. Sussiste una grande variet di marche. Un eventuale sviluppo di ulteriori offerte deve focalizzare in primo luogo a colmare lacune di assortimento. E sconsigliato uno sdoppiamento di strutture commerciali di piccole dimensioni operanti nel commercio al dettaglio. Sussiste la necessit di integrare lofferta di grandi superfici di vendita che fino ad oggi nel centro storico non sono stati collocabili. Questo vale anche per il settore alimentare e cura della persona. Ulteriori evidenti deficit di superficie di vendita si registrano per labbigliamento (C&A, TK Maxx, P&C), elettrodomestici e media (Saturn, Media World) oppure nel settore dello sport e del tempo libero. Al fine di evitare monostrutture, si consiglia di integrare le aree commerciali con ulteriori offerte gastronomiche e di servizi vari. Der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt von Bozen wird dominiert durch berwiegend kleinflchige Einzelhandelsflchen. Mittel- und prsentiert. groflchige Betriebseinheiten sind deutlich unterre-

Es besteht eine groe Markenvielfalt. Bei der Ausgestaltung zustzlicher Angebote ist ein Hauptaugenmerk auf die Fllung von Angebotslcken zu legen. Eine Duplizierung der bereits vorhandenen berwiegend kleinteiligen Einzelhandelsstrukturen und Flchenangebote ist zu vermeiden. Ergnzungsbedarf besteht vorwiegend bei groflchigen Handelsformaten, die bisher in der Altstadt nicht unterzubringen sind. Hierzu zhlen auch das Lebensmittel- und Drogeriewarensortiment Weitere augenscheinliche Defizite liegen bei Groflchen-Textilanbietern (C&A, TK Maxx, P&C), bei Elektrofachanbietern (Saturn, Media World) oder bei einem Sportmarkt-Erlebnishaus. Ergnzend zu Einzelhandelsflchen sind Dienstleistungsangebote zu entwickeln, um vermeiden. Gastronomieund Monostrukturen zu

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Una comparazione a livello regionale La domanda di breve termine Wettbewerbssituation in der Region kurzfristiger Bedarfsbereich
Legende / Legenda
Superficie di vendita in m per la domanda di breve termine (scalato) Verkaufsflche in m im kurzfristigen Bedarfsbereich (skaliert) 11.300 m 18.400 m 11.300 m

3.900 m

50.440 m

57.310 m

Fonte: cartina: OSM; Dati propri, dellIRE, elaborazione GMA 2014. Kartengrundlage: OSM; Datengrundlage: eigene Erhebungen, Daten der Wirtschaftskammer Sdtirol, GMA-Bearbeitung 2014

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Una comparazione a livello regionale La domanda di medio termine Wettbewerbssituation in der Region mittelfristiger Bedarfsbereich
Legende / Legenda
10.000 m 77.770 m Superficie di vendita in m per la domanda di medio termine (scalato) Verkaufsflche in m im mittelfristigen Bedarfsbereich (skaliert) 13.600 m 30300 m 12.700 m

6.500 m

67.300 m

41.660 m

54.400 m

Fonte: cartina: OSM; Dati propri, dellIRE, elaborazione GMA 2014. Kartengrundlage: OSM; Datengrundlage: eigene Erhebungen, Daten der Wirtschaftskammer Sdtirol, GMA-Bearbeitung 2014

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Una comparazione a livello regionale La domanda di lungo termine Wettbewerbssituation in der Region langfristiger Bedarfsbereich
95.000 m

Legende / Legenda
Superficie di vendita in m per la domanda di lungo termine (scalato)

1.200 m 4.000 m 10.500 m 4.000 m

Verkaufsflche in m im langfristigen Bedarfsbereich (skaliert)

42.600 m

28.600 m

16.000 m

Fonte: cartina: OSM; Dati propri, dellIRE, elaborazione GMA 2014. Kartengrundlage: OSM; Datengrundlage: eigene Erhebungen, Daten der Wirtschaftskammer Sdtirol, GMA-Bearbeitung 2014

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La comparazione a livello regionale I centri commerciali Wettbewerbssituation in der Region Einkaufszentren

La distribuzione di centri commerciali nel nord dItalia Wettbewerbssituation Einkaufszentren in Norditalien
GLA in m
100.000 m GLA 50.000 - 100.000 m GLA 25.000 50.000 m GLA 25.000 m GLA

Cartina elaborata con Regiograph Planung 12, dati GMA 2014 Karte erstellt mit RegiographPlanung12; GMA-Recherchen 2014

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La comparazione a livello regionale Wettbewerbssituation in der Region

Nella comparazione sovraregionale il focus dellanalisi-indagine si sposta sulle citt di Innsbruck e di Verona. Da studi dellAgenzia per la statistica Alto Adige emerge che ca. un quarto della popolazione altoatesina si sposta pi volte allanno a Innsbruck per fare shopping acquistando nella maggior parte die casi merce del segmento non alimentare. A livello provinciale rivestono importanza per il commercio al dettaglio le citt di Bolzano, Merano, Bressanone, Brunico e Vipiteno. Il centro commerciale Brenner Outlet per la domanda di medio termine, riveste anche rilevanza turistica. Lanalisi dei segmenti per la comparazione a livello regionale evidenzia la situazione seguente: La domanda di breve termine viene soddisfatta direttamente dai negozi al dettaglio presenti in loco o nelle immediate vicinanze. Per il soddisfacimento della domanda di medio termine riveste importanza la citt di Merano (ca. 35 km a nordest da Bolzano) che presenta nel suo centro storico simili strutture commerciali, pur di dimensioni complessivamente inferiori. Bolzano anche in competizione con la citt di Trento (55 km pi a sud). Lofferta commerciale nel centro storico destinato alla domanda di medio termine, si conentra nella maggior parte su aree commerciali di piccole dimensioni ed di limitata attrattivit. Im grorumlichen Wettbewerb ist auf die Tiroler Landeshauptstadt Innsbruck sowie das ca. 150 km sdlich gelegene Verona hinzuweisen. Studien der Agentur fr Statistik Sdtirol haben gezeigt, dass rd. ein Viertel der Bewohner in Sdtirol mehrmals jhrlich nach Innsbruck zum Einkauf fhrt, wobei das Shopping-Erlebnis im mittelfristigen Bedarfsbereich hierbei eine bedeutende Rolle spielt. In Sdtirol sind regional die Einkaufsstandorte Bozen, Meran, Brixen, Bruneck und Sterzing von Bedeutung. Daneben besitzt das Brenner Outlet im mittelfristigen Bedarfsbereich Wettbewerbsbedeutung auch fr Touristen. Nach Bedarfsbereichen ergibt sich im regionalen Wettbewerbskontext hierbei folgendes Bild: Im kurzfristigen Bedarfsbereich decken Einzelhandelsstandorte jeweils den Bedarf vor Ort und eines nheren Umlandes. Im mittelfristigen Bedarfsbereich ist vor allem Meran ca. 35 km nordwestlich zu beachten. Dieser Handelsplatz verfgt im Vergleich mit Bozen ber hnliche Strukturen in der Innenstadt wenn auch mit deutlich weniger Verkaufsflche. Bozen steht auch im Wettbewerb mit dem ca. 55 km sdlich gelegenen Einzelhandelsplatz Trient. Das dort vorhandene Innenstadtangebot im mittelfristigen Bedarfsbereich ist weitgehend kleinflchig strukturiert und von begrenzter Ausstrahlung..

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Wettbewerbssituation in der Region - La comparazione a livello regionale

Valutazione comparativa delle citt di Bolzano e Innsbruck / Vergleichende Bewertung der Wettbewerbssituation Bozen Innsbruck
Superficie di vendita in m / Verkaufsflche in m Fatturato in migliaia di / Umsatz in Tsd.
250.000 1.400 1.200 200.000

230.000

1.200 160.340
1.000 800

150.000

856
100.000

Fonte: Dati e ricerche proprie Quelle: eigene Erhebungen und Untersuchungen

600 400

50.000 200 0 Bozen Innsbruck 0

Sup. di vendita in m / Verkaufsflche in m

Fatturato in migliaia di / Umsatz in Tsd.

In una comparazione regionale e sovraregionale delle superfici di vendita analizzate nel presente studio, Bolzano non riesce ad affermarsi nei confronti di Innsbruck come destinazione rilevante per lo shopping. Anche diverse interviste ai consumatori documentano notevoli deflussi di potere dacquisto dallAlto Adige verso Innsbruck. Uno dei motivi per questi deflussi di potere dacquisto la mancanza di grandi aree commerciali nel centro storico di Bolzano. Linsediamento di grandi imprese con forte attrattivit pu pertanto considerarsi una possibilit per riaffermare la piazza commerciale di Bolzano nei confronti di Innsbruck e per legare i consumatori nuovamente al capoluogo altoatesino.

Bozen kann sich im regionalen und transnationalen Vergleich bei der projektrelevanten Verkaufsflche gg. Innsbruck derzeit nicht als bedeutende Shopping-Destination profilieren. Die Folge umfangreichen Kaufkraftabflsse aus Sdtirol in Richtung Innsbruck sind auch durch Verbraucherbefragungen belegt. Diese Kaufkraftabflsse sind auch auf das Fehlen grerer Handelsformate in der Altstadt von Bozen zurckzufhren. Fr den erfolgreichen Standortwettbewerb mit Innsbruck ist die Ansiedlung von groflchigen Magnetbetrieben ein zentraler Baustein, um Kunden strker an den Standort Bozen zu binden.
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La comparazione a livello regionale / Conclusioni per la pianificazione di centri commerciali Wettbewerbssituation in der Region / Schlussfolgerungen fr die Planung von Einkaufszentren
Come citt rilevante per il commercio sovraregionale si affermata la capitale del Tirolo, Innsbruck che a causa della sua vasta gamma di offerta attira clienti da tutto lAlto Adige. Dallaltra parte in questo contesto sono da considerare anche le citt di Trento e Verona. Questultima nonostante la distanza, attrae clientela dedita allo shopping. A livello provinciale Merano in diretta competizione con Bolzano nonstante che il fatturato e le superfici di vendita del commercio al dettaglio siano nettamente sotto gli standard bolzanini. Le altre citt della provincia sono invece, in concorrenza marginale con Bolzano che si afferma pertanto come destinazione preferenziale del commercio al dettaglio. I centri commerciali in Alto Adige si distinguono per una densit di superficie molto ridotta. Solo il Twentys ed in maniera ridotta il Brenner Outlet sono da considerarsi centri commerciali di una certa dimensione. I pi vicini centri commerciali di una certa valenza dimensionale si trovano soltanto ad Affi e nelle vicinanze di Verona. Considerando laspetto concorrenziale, si consta la mancanza di un centro commerciale urbano come polo di attrazione a livello sovraregionale. Il Twentys, a causa della distribuzione delle sue funzioni, anche dopo lampliamento non potr esercitare questo ruolo particolare. Als transnationaler Wettbewerbsstandort ist die Tiroler Landeshauptstadt Innsbruck zu nennen, welche von Kunden aus ganz Sdtirol wegen des breiten Angebots stark frequentiert wird. Im berregionalen Wettbewerb sind auf italienischer Seite vorwiegend die Standorte Trient und Verona von Belang, wobei Verona als Shopping-Standort trotz seiner Entfernung eine Wirkung auch auf den Standort Bozen entfaltet. In der Region ist Meran Hauptwettbewerbsstandort. Verkaufsflche und Umsatzleistung liegen auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Alle anderen Standorte in der Region treten nur bedingt in direkten Wettbewerb mit dem Handelsstandort Bozen, sodass Bozen dort eine fhrende Rolle als Einzelhandelsdestination einnimmt. Bei Einkaufszentren ist in Sdtirol nur eine sehr geringe Flchendichte vorhanden. Lediglich das Twentys Einkaufszentrum sowie mit deutlichen Abstrichen - das Brenner Outlet sind als grere Center zu nennen. Die nchstgelegenen Einkaufszentren befinden sich bereits in einer vergleichsweise groen Entfernung in Affi bzw. dann im Umland von Verona. Bei einer wettbewerbsseitigen Betrachtung fehlt ein greres innerstdtisches Einkaufszentrum mit groer Strahlkraft in das Umland. Das Twenty`s wird aufgrund seiner Fachmarktkonzeption diese Rolle auch nach der Erweiterung voraussichtlich nicht bernehmen.

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Il commercio al dettaglio a Bolzano: Punti di forza e di debolezza / Opportunit e rischi Analyse des Einzelhandelsstandorts Bozen: Strken Schwchen / Chancen Risiken Punti di forza
Bolzano = centro pi importante dellAlto Adige e prospera locazione economica con ottimi collegamenti alla rete viaria internazionale Ubicazione economicamente forte e molto stabile con incrementi di attrattivit crescenti negli ultimi anni Popolazione in crescita, bassa disoccupazione e forte pendolarismo verso la citt Alta rilevanza per il turismo, lAlto Adige una delle destinazioni preferite nellarco alpino Il pi importante centro per il commercio al dettaglio in Alto Adige, anche in combinazione con altre attrattivit del centro storico (gastronomia, musei ecc.) Il commercio al dettaglio inserito in un contesto urbanistico attrattivo; a causa della forte frequenza turistica il centro storico pi visitato dellAlto Adige Mixit di negozi specializzati gestiti direttamente dal titolare e di negozi a catena In rapporto a ci relativamente poca concorrenza fuori dal centro storico (solo il centro commerciale Twentys Poca concorrenza dalle regioni limitrofe, ad eccezione di Innsbruck e Verona

Strken
Bozen als bedeutendstes Zentrum in Sdtirol und prosperierender Wirtschaftsstandort in einer verkehrlichen Gunstlage Wirtschaftsstarker Standort mit groer Stabilitt und Attraktivittssteigerung in den letzten Jahren steigende Bevlkerungszahlen, geringe Arbeitslosenquote und hohe Einpendlerdichte Hohe Bedeutung des Tourismus, Sdtirol als eine der TOPUrlaubsdestinationen im Alpenraum TOP-Einzelhandelsstandort in Sdtirol auch i. V. mit anderen Altstadtattraktivitten (Gastronomie, Museen etc.) Einzelhandel der Altstadt in attraktivem stdtebaulichen Umfeld, durch touristische Prgung der Region auch meistfrequentierte Innenstadt in der Region guter Mix aus inhabergefhrten Fachgeschften und Filialbetrieben Vergleichweise geringer Wettbewerb auerhalb der Altstadt (lediglich Einkaufszentrum 20twenty) Auf italienischer Seite in der Region vergleichsweise geringer Wettbewerb, Wettbewerbsauseinandersetzungen vorwiegend mit Innsbruck / Verona

Punti di debolezza
Prevalenza di strutture commerciali di piccole dimensioni Il patrimonio edilizio presente limitativo per il collocamento di aree commerciali maggiori Offerta di elevata qualit con gamma ridotta di marche, anche in comparazione con Verona La domanda di aree commerciali in locazione, specialmente di grande estensione, non pu essere soddisfatta Deflussi sovraregionali del potere dacquisto, soprattutto verso Innsbruck Assenza di catene internazionali (p.es. IKEA, P&C) di grandi dimensioni La parte sudest del centro storico (progetto Stazione delle autocorriere) si distingue per un patrimonio edilizio poco attraente

Schwchen
berwiegend kleinflchiger Geschftsbesatz Die Unterbringung grerer Ladeneinheiten ist aufgrund der Bausubstanz nur sehr begrenzt mglich Nur durchschnittlicher Markenbesatz bei hochwertigen Anbietern, auch im Vergleich zu Verona Flchennachfrage (insb. bei greren Mieteinheiten) kann nicht befriedigt werden transnationale Kaufkraftabflsse v. a. i. R. Innsbruck Fehlender internationaler Filialistenbesatz (z. B. IKEA, P&C) mit greren Flcheneinheiten. sdstlicher Teil der Altstadt (Projektstandort Busbahnhof) stdtebaulich wenig attraktiv

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Il commercio al dettaglio a Bolzano: Punti di forza e di debolezza / Opportunit e rischi Analyse des Einzelhandelsstandorts Bozen: Strken Schwchen / Chancen Risiken
XXXX

Opportunit

Chancen
Strkere Erschlieung des berrtlichen Einzugsgebietes Richtung Trient / Verona. Kaufkraft fr Ansiedlung weiterer attraktiver Magnetbetriebe und vorwiegend groflchiger Filialisten in Bozen vorhanden Kopplungseffekte von geplanten Ansiedlungen in der Altstadt und Bestandsanbietern wahrscheinlich Mglichkeiten der Strkung des Standorts Altstadt Beseitigung eines stdtebaulichen Missstands durch Realisierung eines innerstdtischen Einkaufszentrums auf dem Busbahnhofstandort mglich. Projekt auf dem Bahnhofsareal unweit der Altstadt als grte stdtebauliche Entwicklungsflche der Stadt.

Rischi
Aumento della pressione sul centro storico a causa della realizzazione di centri commerciali in periferia (ampliamento 20twenty, progetto ASPIAG) Pianificazione di diversi progetti con locazioni distinte e in concorrenza tra di loro possono causare massicci cambiamenti sul piano concorrenziale se realizzati in contemporanea Crescente concorrenza tra i singoli progetti e le singole locazioni Possibile crescente livellamento dellofferta nel centro storico Assenza di possibilit di aumento dellattrattivit del centro storico; ridotta capacit ricettiva del commercio locale

Risiken
Projektentwicklungen in dezentraler Lage (Erweiterung 20twenty, Projekt ASPIAG) knnen die Altstadt zunehmend unter Druck setzen. Mehrere konkurrierende Standorte und Projekte in Planung bei gleichzeitiger Realisierung werden massive Wettbewerbsvernderungen auslsen Deutlich steigender Konkurrenzdruck zwischen den einzelnen Projekten und Standorten Ggf. zunehmender Anpassungswettbewerb innerhalb der Altstadt durch geplante Projekte Aktuell keine Mglichkeiten zur Steigerung der Attraktivitt der Altstadt zu sehen; begrenztes Reaktionsvermgen des rtlichen Handels

Maggiore focalizzazione verso il bacino di clienti dellarea di Trento e Verona Comprovato potere dacquisto per linsediamento di imprese con forte attrazione e catene di grandi dimensioni Effetti abbinanti tra gli insediamenti progettati e le imprese presenti nel centro storico Potenziali di crescita del commercio al dettaglio nel centro storico Areale della Stazione delle Autocorriere: Recupero di unarea in stato di degrado tramite la realizzazione di un centro commerciale urbano Il recupero dellareale ferroviario in prossimit del centro storico il pi importante progetto di sviluppo urbanistico della citt di Bolzano

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Raccomandazioni per lo sviluppo del commercio al dettaglio a Bolzano Empfehlungen fr eine Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandorts Bozen
Lanalisi dei rischi e delle opportunit ha evidenziato che le strutture edilizie presenti nel centro storico offrono solo limitate possibilit di sviluppo per il commercio. A Bolzano e soprattutto nel centro storico mancano aree per imprese commerciali di grandi dimensioni a completamento della prevalente offerta di marchi di piccole dimensioni. La realizzazione di un centro commerciale urbano potrebbe essere unopportunit per insediare queste forme commerciali finora non presenti a Bolzano. Per minimizzare le sovrapposizioni con destinazioni del commercio al dettaglio gi presenti, il focus oltre che alla estensione, deve essere posto su strategie commerciali finora non ancora presenti a Bolzano. Nello sviluppo del commercio al dettaglio dovrebbero essere presi in considerazione anche i desideri e bisogni dei turisti integrandoli in futuri progetti di centri commerciali urbani. Die Chancen-Risiken Analyse hat gezeigt, dass in den bestehenden stdtebaulichen Strukturen der Altstadt nur noch begrenzte handelsseitige Weiterentwicklungsmglichkeiten bestehen. In Bozen und v.a. am Handelsstandort Altstadt fehlen groflchige Ladeneinheiten als Ergnzung des berwiegend kleinteiligen Markenbesatzes. Die Realisierung eines innerstdtischen Einkaufszentrums knnte eine Mglichkeit darstellen, diese bisher in Bozen noch nicht vertretenen Handelsformen anzusiedeln. Um berschneidungen mit dem bestehenden Einzelhandelsbesatz zu minimieren ist neben der Gre ein Fokus auf die Realisierung von Handelskonzepten zu legen, die bisher noch nicht in Bozen vertreten sind. Auch die Bedrfnisse von Touristen sind bei der Weiterentwicklung des Standorts zu bercksichtigen und sollten in ein mgliches Einkaufszentrenprojekt einflieen.

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Raccomandazioni per lo sviluppo del commercio al dettaglio a Bolzano Empfehlungen fr eine Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandorts Bozen
Evoluzione del commercio al dettaglio a Bolzano senza cambiamenti strutturali Entwicklung des Handelsstandorts Bozen ohne strukturelle Vernderungen:
Partendo dal presupposto che a causa del patrimonio edilizio presente nel centro storico la richiesta di pi grandi aree commerciali in locazione non possa venir soddisfatta neanche in futuro, marchi attrattivi con una certa richiesta di spazi che finora non sono presenti a Bolzano, non si insedieranno neanche in futuro. Prevedendo insediamenti alternativi - in zone produttive - sul territorio provinciale, ma fuori Bolzano - fuori provincia si prevede un incremento del traffico, anche verso Innsbruck, oltre che un aumento del commercio online. Si prospetta inoltre che si accentuer ulteriormente la concorrenza con Merano e Trento. Negli ultimi anni Trento si posizionata come centro culturale e per eventi e manifestazioni. Pertanto per il futuro si immagina la nascita di possibili iniziative per accrescere lattrattivit di Trento anche nel settore del commercio al dettaglio. Sussistono infatti gi ora aree di adeguate dimensioni per il completamento dellofferta. Gehen wir davon aus, dass aufgrund der stdtebaulichen Strukturen im Bestand der Altstadt die Nachfrage nach greren Mieteinheiten wie bisher nicht befriedigt werden kann, werden attraktive und bisher in Bozen noch nicht vertretene Marken mit entsprechenden Flchenbedrfnissen sich nicht in der Altstadt ansiedeln.. Bei einer alternativen Ansiedlung in Gewerbegebieten auerhalb von Bozen in der Region auerhalb der Region wird der Einkaufsverkehr zunehmen, etwa fr den Ferneinkauf in Innsbruck und auch der Onlinehandel wird profitieren. Darber hinaus ist zu erwarten, dass die regionale Wettbewerbssituation insbesondere mit Meran und Trient sich weiter verschrfen wird. Nachdem Trient in den vergangenen Jahren sich stark als Kultur und Veranstaltungsort profiliert hat ist zu erwarten, dass auch im Einzelhandel Anstrengungen unternommen werden, den Standort attraktiver zu gestalten. Flchen fr die gromastbliche Ergnzung des Angebotes sind dort vorhanden.

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Raccomandazioni per lo sviluppo del commercio al dettaglio a Bolzano Empfehlungen fr eine Weiterentwicklung des Einzelhandelsstandorts Bozen
Evoluzione del commercio al dettaglio a Bolzano senza cambiamenti strutturali Entwicklung des Handelsstandorts Bozen ohne strukturelle Vernderungen:
Sviluppi attuali nelle vicinanze di Bolzano e Merano (p.es. MaxiMode-Center a Lagundo ed Appiano) dimostrano che unespansione del dimensionamento della superficie di vendita per la domanda di medio termine fuori dai centri storici gi in atto e si accentuer nellimminente futuro. Il centro storico di Bolzano non in grado di poter contrastare tali sviluppi a causa del patrimonio edilizio esistente e la mancanza di possibilit di sviluppo. Le conseguenze sono una continua perdita di fatturato verso altre destinazioni in e fuori regione ed allinternet. Inoltre Bolzano non sarebbe in grado di posizionarsi adeguatamente contro le destinazioni commerciali di Innsbruck e Verona, e vi mancherebbero anche in futuro strategie commerciali gi pluripresenti nelle predette citt. Le conseguenze sarebbero continui deflussi di potere dacquisto dalla provincia perch la domanda verrebbe soddisfatta solo parzialmente a Bolzano. Riassumendo si precisa che Bolzano in futuro non sar in grado di mantenere la sua posizione determinante come centro del commercio al dettaglio in Alto Adige senza lintegrazione dellofferta attuale con delle forme aziendali di grandi dimensioni. La conseguenza sarebbe un latente calo dellimportanza della destinazione della piazza commerciale di Bolzano che si protrae per anni. A completamento si ricorda il connesso mancato recupero dellareale ferroviario di Bolzano e dei suoi dintorni.
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Aktuelle Entwicklungen im Umland von Bozen und Meran (z.B. Maxi-ModeCenter in Algund und Eppan) zeigen, dass eine Ausweitung des Verkaufsflchenbesatzes im mittelfristigen Bedarfsbereich auerhalb der Stadtkerne schon im Gang ist und sich perspektivisch noch weiter verstrken wird. Der Altstadt von Bozen fehlen dazu aufgrund der kleinparzelligen Gebudestrukturen und fehlender Entwicklungsflchen Reaktionsmglichkeiten um den zu erwartenden Wettbewerbsentwicklungen entgegenzutreten. Die Folge wre ein anhaltender Verlust an Umsatz an andere Standorte in der Region, auerhalb und ins Internet. Schlielich wrde sich der Standort Bozen auch im Wettbewerb mit den Shopping-Destinationen Innsbruck und Verona nicht strker positionieren knnen. So wrden in Bozen weiterhin Handelsformate fehlen, die in Innsbruck oder Verona z.T. mehrfach vorhanden sind. Die Folge wren weiterhin anhaltende Kaufkraftabflsse aus der Region, da die Wnsche der Kunden am Handelsstandort Bozen nur ausschnittsweise befriedigt werden knnten. Zusammenfassend lsst sich festhalten, dass Bozen seine Rolle als mageblicher Einzelhandelsstandort in Sdtirol ohne die Ergnzung des bestehenden Angebots durch moderne groflchige Betriebsformen nicht halten kann. Die Folge wre ein ber die Jahre anhaltender schleichender Bedeutungsverlust des Handelsstandorts Bozen. Auf die dann ebenfalls fehlende stdtebauliche Aufwertung Bahnhofsumfeldes sei der guten Ordnung halber hingewiesen. des

Raccomandazioni per la progettazione di un centro commerciale a Bolzano compatibile con lo sviluppo cittadino / Premesse Empfehlungen fr ein stadtvertrgliches Konzept fr ein Einkaufszentrum in Bozen / Prmissen
La societ GMA individua le seguenti premesse per la valutazioni di progetti per la costruzione di centri commerciali a Bolzano: In base alla situazione concorrenziale presente, al potenziale dacquisto e alle conseguenze individuate si precisa che solo un ulteriore centro commerciale di dimensioni pi grandi potr essere gestito in modo redditizio a Bolzano senza insidiare strutture esistenti nel centro storico. Si precisa inoltre che la realizzazione di un centro commerciale a Bolzano potr intendersi solo come completamento delle strutture commerciali al dettaglio esistenti. Di conseguenza si dovr focalizzare sullinsediamento di marche non presenti in superfici di adeguate dimensioni. Larea della stazione delle autocorriere nelle immediate vicinanze del centro storico si presta di per s alla realizzazione di un centro commerciale urbano. Anche nel progetto per il recupero dellareale ferroviario di Bolzano previsto linsediamento di una struttura per il commercio al dettaglio. Dal punto di vista urbanistico da privilegiare lareale della stazione delle autocorriere vista la vicinanza al centro storico. Folgende Prmissen sieht die GMA fr die Beurteilung mglicher ShoppingcenterEntwicklungen in Bozen: Aufgrund der vorhandenen Wettbewerbssituation, der verfgbaren Kaufkraftpotenziale und der ermittelten Auswirkungen ist zunchst festzuhalten, dass lediglich ein weiteres zustzliches greres Einkaufszentrum in Bozen wirtschaftlich tragfhig betrieben werden kann, ohne bestehende Strukturen in der Altstadt zu gefhrden. Ergnzend ist darauf hinzuwirken, dass ein Einkaufszentrum am Standort Bozen als Ergnzung des bestehenden Einzelhandelsbesatzes realisiert wird. Dementsprechend ist in Bozen vorwiegend ein Fokus auf die Ansiedlung grerer Handelsflchen und bisher dort nicht vertretene Markenanbieter zu legen. Mit dem Busbahnhofgelnde ist in der Altstadt ein Entwicklungsstandort vorhanden, der sich grundstzlich fr die Realisierung eines innerstdtischen Shopping Centers eignet. Auch auf dem Bahnhofsareal ist ein Entwicklungsstandort fr Einzelhandel vorgesehen. Aus planerischer Perspektive ist der Busbahnhofstandort in der Nhe zur Altstadt zu bevorzugen.

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Raccomandazioni per la progettazione di un centro commerciale a Bolzano compatibile con lo sviluppo cittadino / imprese con effetto ancora e superficie di vendita minima Empfehlungen fr ein stadtvertrgliches Konzept fr ein Einkaufszentrum in Bozen / Ankerbetriebe und Mindestverkaufsflche
Partendo dal presupposto di una struttura dimensionale e di locatari particolamente vantaggiosa con unalta percentuale di grandi aree si calcolano per tali contingenti centri commerciali con < 20.000 m superficie di vendita: - abbigliamento: 1 struttura grande - abbigliamento: 3 strutture medie - calzature: 2 strutture medie - sport e tempo libero: 1 struttura media - alimentari: 1 struttura media 5.000 8.000 m superficie 4.000 5.000 m superficie 2.000 3.000 m superficie 2.000 3.000 m superficie 2.000 3.000 m superficie Unter der Annahme einer fr den Standort Bozen besonders vorteilhaften Flchen- und Mieterstruktur mit einem hohen Anteil an Groflchen ergeben sich bereits fr diese Groflchen Flchenkontingente mit < 20.000 m Verkaufsflche: Textilkaufhaus 3 mittlere Textilflchen 2 mittlere Flchen fr Schuhe Sport Erlebnishaus Elektrofachmarkt Lebensmittelmarkt 5.000 8.000 m VK 4.000 5.000 m VK 2.000 3.000 m VK 2.000 3.000 m VK 2.000 3.000 m VK 2.000 3.000 m VK

- elettrodomestici e media: 1 strutt. med. 2.000 3.000 m superficie Si aggiungono offerte di dimensione piccola e media occupanti un terzo della superficie completa, in modo che una superficie di vendita completa di 20.000 m risulta a parere della GMA sottodimensionata per la gamma completa dellofferta del centro storico. Varianti tra i 20.000 m ed i 25.000 m potrebbero non svolgere o svolgere parzialmente la funzione di trainante per il centro storico di Bolzano. Inoltre un centro commerciale pi piccolo con lipotetico insediamento di 3 o 4 imprese con effetto ancora non potrebbe offrire il misto di assortimento necessario per creare unattrattivit complessiva del centro perch mancherebbero le superfici necessarie. Il dimensionamento della superficie totale di vendita si dovrebbe limitare a ca. 30.000 m. Con questo contenimento si garantisce lattrattivit e leffetto trainante del centro commerciale per posizionarlo adeguatamente nella concorrenza con Innsbruck, Trento e Verona.

Hinzu kommen klein- und mittelflchige Angebote mit rund einem Drittel der Gesamtverkaufsflche, so dass eine Gesamtverkaufsflche von 20.000 m fr eine umfassende Angebotsbegrenzung der Altstadt aus Sicht der GMA unterdimensioniert ist. Mgliche Varianten mit 20.000 m bzw. 25.000 m VK knnten die Funktion als Magnet fr die Bozener Altstadt nicht bzw. nur bedingt erfllen. Auerdem wird ein kleineres Einkaufszentrum unter der Annahme der Realisierung von 3 4 greren Ankermietern nicht den ergnzenden Branchenmix zur Herstellung einer Gesamtattraktivitt des Objekts anbieten knnen, da die Flchen hierfr fehlen wrden. Eine Festlegung sollte die Gesamtverkaufsflche auf rd. 30.000 m beschrnken, mit dieser Reduzierung ist gewhrleistet, dass trotzdem die notwendige Strahlkraft und Magnetwirkung des Centers zur Positionierung im Standortwettbewerb mit Innsbruck / Trient / Verona erhalten bleibt.
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