Quello

che devi sapere veramente per investire in immobili

FARESOLDI CON GLI
IMMOBILIANCHE OGGI
Non esistono condizioni sfavorevoli, esistono uomini arrendevoli.
Quello che devi sapere veramente per investire in immobili I nostri
criteri
Questo testo ha lo scopo di intraprendere insieme un percorso, per capire come funzionano gli
investimenti immobiliari e quali sono le migliori strategie per guadagnare molti, moltissimi soldi nel tuo
prossimo futuro.

Attraverso questo strumento, la tua situazione finanziaria personale potrà darti enormi soddisfazioni,
abbinando la teoria che troverai in questo volume e sviluppando l’abilità di passare all'azione, rendendo le
tue consapevolezze sempre più stabili.

Il primo suggerimento che mi sento di darti, è quello di valutare sempre attentamente più settori
finanziari in cui formarti, cercando di migliorare la tua curva di apprendimento, scegliendo, poi, quello
che senti più adatto alle tue caratteristiche e continuando sempre a coltivare la tua conoscenza.

Incominciamo allora il nostro percorso, scoprendo insieme alcuni criteri (che, se vuoi, possiamo chiamare
regole), che dovranno diventare il sentiero che ci accompagna in questo settore di investimenti così
affascinante.

Ricerca sempre la tua crescita. Trai sempre insegnamento dal tuo percorso e per quanto possibile,
vivilo in prima persona; non demandare e almeno inizialmente attingi da tutto per fare esperienza.

Fai i passi giusti, dal facile al difficile, dal piccolo all'operazione più complessa. Il tutto deve
essere commisurato alla tua effettiva capacità di gestione delle situazioni, sia sotto il profilo emotivo che
finanziario. Prendi in considerazione gli affari che ti lasciano margine di errore e fai affidamento sulle
risorse finanziarie che hai e non su quelle che pensi possano rientrare. Il tuo inizio dovrà prevedere molto
tempo dedicato all'operazione e poco denaro, non il contrario. Gradualmente crescerai e con te le tue
consapevolezze per affrontare situazioni più complesse. Il primo pensiero, quando ci si avvicina a questo
mondo, va alle grandi operazioni immobiliari, ai grandi immobiliaristi, ma quando arriva il momento di
scegliere quale investimento affrontare, la situazione non è sempre così chiara. Inizia dal basso.

Prendi in considerazione le situazioni in cui puoi apportare valore. Tutto quello che andrai a
valutare prossimamente, deve avere margini per essere migliorato, generando profitto. Molto spesso, con
pochi interventi, anche economici, si possono apportare considerevoli miglioramenti all'immobile e, di
conseguenza, al suo prezzo.

Impara dagli errori, sono la più grande palestra. Commetterai degli errori, non è possibile non farne,
anzi, saranno il più grande allenamento per la tua crescita e, senza dubbio, le situazioni da cui imparerai
di più. Non scoraggiarti! Per ogni errore che fai, stai migliorando e aumentando le tue conoscenze.

Cerca le situazioni problematiche. Valuta tutte le situazioni. Molto spesso, ciò che per altri costituisce
un problema, può rivelarsi fonte di enormi possibilità. Un proprietario che non riesce o non vuole
occuparsi dei propri immobili, è una risorsa per l'investitore motivato, che è assolutamente un risolutore
di problemi.

Non ti “innamorare”. Gli investitori lavorano con la calcolatrice, non innamorarti dell'immobile! Gli
affari sono fatti di numeri, non di sentimenti. Se capita, abbandona tutto, prenditi il tempo necessario per
pulire la mente e pensa alle cifre.

Il prezzo non sempre è tutto. Le regole che ti dai non devono essere spazzate via solo da un buon
prezzo. Se hai dei criteri di valutazione non prescindere mai da questi, se trovi un buon prezzo ma
l'immobile non ha valore o non puoi apportare valore, può rivelarsi un affare molto doloroso.

COLORO CHE DOVRANNO DIVENTARE I TUOI PIU' INTIMI AMICI ROI e ROE

La sintesi dell'investimento, se vogliamo, può ridursi, numeri alla mano, a capire quanto rende
l'operazione che intendiamo affrontare.
In qualità di investitore, la cosa a rendimento abbinata al tempo, che Investiment, ROI, in italiano,
ritorno sugli investimenti e cioè la percentuale di guadagno rispetto al capitale investito.
cui darai importanza sarà la performance di in campo finanziario si chiama, Return On

ROI = Risultato operativo/capitale investito

Facciamo un esempio:
 rezzo di acquisto 120.000 € - prezzo di rivendita 150.000 €. L'utile sull'operazione è pari a 30.000 €
P
il ROI è 30.000€/120.000€ = 25%

Quanto al fattore tempo, che chiaramente più è ridotto e maggiori saranno le percentuali di guadagno da
cui sottrarremmo le imposte, le spese di accensione mutuo e le eventuali rate, per il tempo in cui
concluderemo l'operazione.
La tempistica base è solitamente annuale ma immaginiamo il caso in cui riusciamo a chiudere l'operazione
in sei mesi, in questo caso il risultato finale è:

ROI 25%/6 mesi = 4,16% mensile X12 = 50%

A questo punto la tua domanda è: e il nostro amico ROE?
Return On Common Equity

In buona sostanza il ritorno sul capitale che investi di tasca tua.

I veri ricchi, i veri investitori, non si focalizzano mai sul ROI ma puntano dritto al ROE. Il segreto,
consiste nel fatto di rischiare pochi soldi di tasca propria e di lavorare con i soldi degli altri, che siano
banche o investitori.
Partiamo dall'esempio precedente, per chiarire meglio questo concetto che farà la differenza nei tuoi
ragionamenti futuri.

Prendiamo sempre i 120.000 € dell'investimento e supponiamo che tu ne abbia messi solo 10.000 € di
tasca tua e che gli altri 110.000 € te li abbia concessi la banca. ROI = 30.000€/120.000€ = 25%
ROE = 30.000€/10.000€ = 300%

da cui detrarremo le spese di accensione mutuo, eventuali rate ed imposte. Come detto ad inizio capitolo,
questi due indicatori dovranno diventare i tuoi alleati o meglio saranno il settaggio in cui lavora il tuo
cervello, in modo da avere i parametri per farti capire se un'operazione può essere potenzialmente
profittevole o no. Il mio consiglio è di focalizzarti sul ROE, se vuoi fare degli investimenti il tuo mestiere,
cercando rendimenti al di sopra del 100/150% in modo da fissare costantemente l'attenzione su interventi
altamente redditizi.
Questo è uno dei criteri che non devi abbandonare mai! Abituati, come detto, a ragionare con i numeri.

SE NON DISPONI DELLE RISORSE ECONOMICHE ECCO DOVE TROVARLE. Ci sono errori comuni che l'inesperienza può portarti
a fare. Ecco i più frequenti.

La paura del rifiuto. Se il tuo business plan ti convince e l'investimento che proponi può portare i suoi
frutti, allora devi sviluppare il muscolo del coraggio e in questo ambito gioca un ruolo fondamentale
l'aspetto psicologico, che va di pari passo con la crescita del tuo sapere tecnico; devi allenarlo!! Cosi come
si va in palestra per allenare il fisico, i pesi che dovrai mettere sul bilanciere di questa sfida sono
autostima, convinzione e disciplina, abbinate al potenziamento delle tue credenze positive, non
abbandonando mai il lavoro costante su quelle che pensi siano un limite per te.

Capita a chiunque di ricevere un no! Molto spesso abbiamo una visione limitata del motivo di questo
rifiuto. Non abbatterti e vai avanti, la storia è piena di personaggi famosi che hanno ricevuto dei no: Steve
Jobs, Walt Disney e tanti altri, ma quello che ha attirato di più la mia attenzione per la costanza
dimostrata, è un signore che,

a 31 anni è fallito come uomo di affari

a 32 anni è stato scartato ad una elezione
a 34 anni è nuovamente fallito
a 35 anni gli è morta la donna che amava
a 36 anni ha avuto un crollo psicologico
a 43 anni non è riuscito a farsi eleggere al congresso a 46 anni ci ha riprovato e non è stato eletto
a 48 anni ha avuto la stessa esperienza
a 55 anni non è riuscito a farsi eleggere senatore a 56 anni ha perduto il duello per la vice presidenza a 58
anni non ha avuto un seggio senatoriale
a 60 è stato eletto Presidente degli Stati Uniti d'America

il suo nome è Abraham Lincoln. Immagina la forza di quest'uomo! Sarebbe mai diventato Presidente se si
fosse arreso alla prima difficoltà?
NON C'E' SUCCESSO DURATURO SENZA IMPEGNO

Ma torniamo al reperimento delle nostre risorse. La prima porta a cui andare a bussare è quella delle
banche che, come notoriamente si sa, prestano soldi a chi non ne ha bisogno o a chi garantisce
ampiamente un rientro sicuro delle cifre prestate, oltre gli interessi. Ci sono degli aspetti, però, da
coltivare per migliorare questa partnership. La prima, è il rapporto con chi decide all'interno della
struttura: va curato costantemente, sicuramente con i fatti, ma anche con una frequentazione costante
dell'istituto. Non demandare, vai tu, crea empatia e coltivala. La seconda è di cercare una banca a misura
di uomo, dove il primo aspetto di cui abbiamo parlato sia perseguibile. La terza è di difendere la tua
reputazione, che è senza dubbio l'investimento più importante che potrai mai fare. Mantieni sempre gli
impegni che prendi. Molto spesso la difficoltà sta nel far partire il rapporto, e se ti dimostri affidabile e
serio sarà più facile conquistare stima. Ciò è anche nell'interesse delle banche, che di mestiere prestano
soldi, puntando a riavere indietro il capitale più gli interessi, attraverso i quali si finanziano e generano
nuovi flussi di entrata.

La seconda ipotesi di finanziamento sono i tuoi familiari. Può esserci in famiglia una parte di patrimonio
a te destinata, spiega le tue intenzioni e magari prova a coinvolgere i componenti nel tuo progetto.

La terza ipotesi, sono gli investitori istituzionali. Esistono persone o aziende interessate ad investimenti
redditizi, esponi bene e con chiarezza le tue idee, vedrai che non mancheranno i risultati.

La quarta ipotesi, sono gli amici e i conoscenti. Ci possono essere, nella tua cerchia di frequentazioni,
persone che hanno difficoltà ad affrontare in prima persona degli investimenti, per altri impegni, per
pigrizia o semplicemente perché non hanno mai trovato la molla motivazionale per partire in un business
di questo tipo. Possono essere degli ottimi soci: parla, spiega le tue intenzioni. Questo tipo di argomenti
interessano a molte più persone di quante tu possa pensare.

La quinta ipotesi, sono i finanziamenti pubblici. Esistono spesso delle possibilità per giovani
imprenditori (soprattutto di sesso femminile) che possono contrarre prestiti a dei tassi molto vantaggiosi e
molto e parzialmente anche a fondo perduto. Di solito variano da regione a regione e un buon
commercialista, in questo caso, può esserti di molto aiuto.

Come vedi le variabili sono molte e soprattutto sono reali. Intraprendenza e voglia di passare dalla teoria
all'azione fanno la differenza.

Cosa è un business plan.

È un documento nel quale un imprenditore, secondo un preciso schema, traccia il profilo di sviluppo del
proprio progetto imprenditoriale, la propria pianificazione aziendale comunicandola all'esterno e portando
a conoscenza di tutto ciò, eventuali finanziatori del progetto o per presentarlo alle banche in caso di
richiesta di prestito.

PERCHE' INVESTIRE IN IMMOBILI ANCHE IN QUESTO PERIODO.

Se sei arrivato a leggere questo libro, vuol dire che hai veramente intenzione di diventare un investitore
immobiliare, avendo una visione diversa da quella dell’italiano medio, che per cultura tende a radicarsi sul
territorio di appartenenza e considera il possedimento di un immobile come un buon investimento e
talvolta come un punto di arrivo.
Non dico che non sia così, in linea di massima può anche essere vero, ma è bene spiegarsi meglio; nel
lungo periodo, la suddetta strategia da “cittadino medio”, può essere condivisibile, ma dal punto di vista
di un investitore che tenta di partire in questa nuova avventura, senza avere grandi risorse, non è una
buona idea. Ti spiego perché.

Se hai deciso di cambiare vita e dedicarti al trading immobiliare, avendo già un impiego, credo tu debba
fare una scelta precisa. Suppongo che come tutti, tu abbia un accesso al credito limitato che abbatterai
completamente se deciderai di accendere un mutuo per comprare una casa in cui andare a vivere. Come
puoi capire, la casa di proprietà pur essendo un ottimo traguardo, limita il tuo raggio di azione e il tuo
rapporto fiduciario con la banca. Viceversa, se all'inizio decido di prendere in locazione l’immobile in cui
vivo e sfruttare il mio capitale e la mia capacità di indebitamento, per fare operazioni di compravendita
immobiliare, che portano profitto, genero:

Ingenti profitti
Miglioramento del rapporto cliente/banca
Credibilità
Liquidità
Possibilità, dopo aver consolidato il mio capitale, di comprare un immobile come casa di abitazione, ma
solo dopo diverse operazioni.

Cerchiamo, però, di capire meglio questo concetto, perché sullo stesso si basa il tutto per partire in quello
che, a mio avviso, è tra i migliori business.
Supponiamo che tu prenda 100.000€ di mutuo e compri un appartamento di 70mq a 130.000€,
mettendo 30.000€ di capitale personale destinando l’immobile a casa di abitazione. Prova
successivamente ad andare da un istituto bancario e chiedere un altro finanziamento, corredato del
miglior business plan che si possa realizzare. Se la banca, dalle sue ricerche, non è certa che tu possa
garantirle il rientro, non ti erogherà mai l'importo di cui hai bisogno.
Ecco perché, a mio avviso, un investitore deve ridurre al minimo, se non rendere nulli, i debiti che non
possono produrre denaro.

Se fai la stessa operazione sopra descritta, cercando di comprare da un venditore motivato e riuscendo a
farlo con un forte sconto rispetto al valore degli immobili simili di quella zona, apportando
successivamente valore alla struttura, e rivendendo, generando si plusvalenza, ma al netto delle imposte,
produrrai un profitto che ti permetterà di rientrare velocemente dal finanziamento bancario, acquisendo
credibilità e dirigendoti alla operazione successiva. Maturata la stima della banca e dei suoi componenti,
la tua strada di investitore comincerà ad essere in discesa.
Per fare questo, ricordati sempre di “comprare a sconto”: il tuo guadagno si concretizza quando compri,
non quando vendi, o meglio, se compri “a sconto” sai che hai guadagnato, devi solo vendere al meglio per
dare dei numeri certi al tuo profitto, ma nella realtà se compri ad un prezzo più basso di quello di
mercato, hai molto margine generando:

a) il poter vendere ad un buon prezzo, ed essere quindi molto competitivo rispetto agli immobili della
stessa fascia e della stessa zona;
b) aumenterai la curiosità e di conseguenza il numero delle visite;
c) venderai in meno tempo perché il tuo immobile è appetibile.

Se compri “a sconto” (minimo 30%) del prezzo medio degli immobili di quel quartiere, non importa se il
mercato cresce, è stabile o è in crisi: comprando con questo criterio, hai sicuramente un ampio margine di
manovra.

Ricorda bene che il fattore tempo in un investimento, è determinante per cercare il profitto più alto. Da
investitore ti dico che bisogna far girare velocemente il capitale, non facendo passare mesi per avere un
2/3% in più che perderai sicuramente con la maturazione di interessi passivi.
Se hai la possibilità di vendere, con il giusto profitto, vendi e passa oltre.

Vediamo ora gli aspetti per comprare “a sconto” e trovare i venditori motivati.

E' necessario, per chi si avvicina a questo tipo di business, conoscere bene i prezzi della zona in cui si va
ad operare. Per questo, si rende necessaria tanta voglia di “pedalare”, visitando il numero più alto di
proprietà, per arrivare ad avere una conoscenza approfondita del tuo mercato di riferimento.
Inizialmente, non riconoscerai immediatamente l'opportunità, dovrai ragionarci, ma la quantità di dati che
la tua mente immagazzinerà si delineerà nella tua mente facendoti riconoscere subito l'operazione
interessante.

E vediamo come andare a scovare nel dettaglio i venditori che devono sbarazzarsi del proprio immobile in
maniera rapida.
Abbiamo preso in esame 9 segnali che devono indicarci di lavorare ad una determinata situazione.
Vediamo quali.

Il bisogno di denaro da parte del proprietario.

Ovviamente, nessuno vuole approfittare delle disgrazie altrui, ma sicuramente proprietà pignorate o in
odore di esserlo, imprenditori che hanno bisogno di liquidità, sono opportunità per negoziare un buon
prezzo. Il beneficio è per entrambe le parti, visto che anche il venditore otterrà una cifra che sarà
sicuramente superiore rispetto a quella che avrebbe, ad esempio, da un'asta giudiziaria.

Da quanto tempo è in vendita la casa.

I tempi ultimamente si sono dilatati e quanto più rimane sul mercato una casa, tanto più diviene difficile
vendere. Per questo, un proprietario sarà disposto a ridurre in modo significativo le proprie pretese.

Valutare la comunicazione con la quale viene messo in vendita l'immobile. Diciture come: vendo
urgentemente, causa trasferimento, offerta unica, pagamento dilazionato, ci fanno capire di avere ampi
margini di trattativa.

È una casa vacanza.

Nelle località di villeggiatura ci sono immobili di famiglia che ormai sono sottosfruttati, perche i figli sono
cresciuti o semplicemente per cambio di gusto e passione. Il proprietario si rende conto che la
frequentazione dell'immobile si riduce ad una o due volte l'anno, mantenendo un costo di gestione e
tassazione di un’abitazione principale. Ci sono molte opportunità di questo tipo.

È un immobile ricevuto da un'eredità.

Succede spesso che un immobile possa essere ereditato da più persone che non hanno pareri univoci per
il futuro godimento del bene, anche solo per modi e abitudini diversi e che non riescono a trovare un
punto di incontro per il suo sfruttamento, vedendo aumentare il loro carico fiscale, con le spese ordinarie
e straordinarie che vanno ad accumularsi a quelle della propria gestione familiare. Per tutto questo, la
tendenza è di vendere il più velocemente possibile, vivendo questa ultima ipotesi come una liberazione.

Cercare i prezzi sotto stima.

Un prezzo molto più basso è indice che il proprietario ha la priorità di vendere il prima possibile a scapito
di un grande guadagno.

Un proprietario in odore di trasferimento.

Per qualsiasi motivo una persona debba trasferirsi, che sia un ritorno a casa dopo aver vissuto un periodo
di studio o di lavoro, un avanzamento di carriera o altro, si avrà un venditore che priviligerà la velocità al
guadagno.
Coppie che scoppiano.
Molto spesso luoghi che evocano ricordi difficili da gestire a livello emotivo portano i proprietari a
vendere rapidamente. Inoltre, molto spesso le giovani coppie ricevono in dono la casa o una quota di
capitale per il suo acquisto, non avendo percezione esatta della differenza tra prezzo di acquisto e vendita.

Appartamento mal ridotto.

È tipico che un appartamento con sanitari fatiscenti, muffe sui muri, infissi in disuso, creerà selezione tra
chi vede il problema e chi l'opportunità. È difficile per la coppia giovane immaginarsi in una situazione del
genere ed è frequente che anche il proprietario non abbia voglia di sobbarcarsi questo tipo di lavori.
Viceversa, un investitore, in una situazione di questo tipo, coglie subito l'opportunità, sapendo che
esistono situazioni che cambiano aspetto con un investimento anche minimo, rendendole appetibili per
futuri acquirenti.

Per investire in immobili non è necessario affrontare studi universitari, ma la priorità è avere voglia di
stare sul campo per conoscere e successivamente agire. Vedere e confrontare è la base per conoscere il
settore di tua competenza che è composto da queste 6 regole iniziali:

Scegli la zona di competenza vicina a casa tua.

Crea una delimitazione e studia le riviste del settore, visita più immobili possibili e ricorda che il prezzo
non sempre è tutto, diventerai velocemente un esperto. La vicinanza è inizialmente imprescindibile per
eventuali problemi che si creano nelle trattative, nelle ristrutturazioni o con futuri inquilini. L'essere
vicino ti permette di affrontarli e risolverli senza eccessivi spostamenti che possono demotivarti e portarti
all'abbandono di una situazione.

Scegli immobili residenziali. (appartamenti e villette).

Gli immobili commerciali e i terreni possono essere molto redditizi ma nascondono insidie e
regolamentazioni che, a mio avviso, all’inizio è meglio tralasciare.

Individua i venditori motivati.

Bando alla timidezza: indaga su chi sono i proprietari, con delicatezza, ma in profondità. Non
accontentarti di motivazioni generiche o delle versioni fornite dall'agente immobiliare. Tutto è utile per
portare la trattativa a tuo favore.

Usa meno capitale possibile di tua proprietà.

La leva finanziaria, come detto nei capitoli precedenti è la chiave dell'investimento immobiliare.
Fai sempre offerte scritte.
Anche se stai trattando con un amico o con un parente, scrivere è fondamentale per non incorrere in
problemi o malintesi futuri.

Non fare il padrone di casa. Sei un investitore!!

Non valutare l'immobile come se fosse casa tua. Abbandona l'aspetto emotivo, venderai case dove non
andresti mai ad abitare! Dovrai considerare gli immobili come merce e non proprietà. Dovrai imparare ad
amare il profitto che il mattone ti porta e non il mattone in se stesso.

Ricapitolando, gira, conosci e apprendi e quando ti senti sicuro lancia la tua offerta scritta almeno al 40%
in meno del prezzo e lascia decantare! Non avere fretta e non chiudere mai sopra al 30% in meno del
prezzo derivante dalle tue ricerche. Ripeto, niente fretta e soprattutto non fartela mettere dal
proprietario: se questo scalpita, analizza nuovamente bene le carte con un tecnico, affinché non ci siano
problemi che non hai notato e, nel caso, offri ancora meno.

LA FIGURA E IL RAPPORTO CON GLI AGENTI IMMOBILIARI

L'attività di mediazione immobiliare si è espansa molto negli ultimi anni, comportando adempimenti
complessi e delicati, per cui chi si avvicina a questa professione deve avere competenze tecniche e
giuridiche molto elevate. È necessario seguire un corso di formazione e superare un esame che prevede
una prova scritta e una orale da effettuarsi presso la C.C.I.A.A. di residenza e successivamente l'iscrizione
al Ruolo di Agenti di Affari in Mediazione. L'agente immobiliare è un mediatore, quindi, a tutti gli effetti,
un imprenditore, con tutte le responsabilità che derivano da tale veste giuridica.

Il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere
legato ad alcuna di essa da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza. (Art.1754 c.c.)

In Italia, l'agente immobiliare ha la caratteristica di non essere legato in alcun modo a nessuna delle due
parti coinvolte nella compravendita, ma di ottenere, ad affare concluso, da ognuna delle due parti, una
percentuale che è sempre trattabile al rialzo o al ribasso partendo da una base del 3% più IVA. All'estero
molto spesso questa figura agisce in rappresentanza di una delle due parti e da questa viene retribuita
alla conclusione dell'affare.

I compiti di un buon agente immobiliare sono:

reperire tutte le informazioni utili sull'immobile, quali, ad esempio, i lavori che sono stati eseguiti da poco,
eventuali condoni da effettuare o se si è già provveduto, se ci sono problemi nel caso di eredità e
quant'altro nell'interesse delle parti coinvolte al fine di portare a definizione l'affare nell'interesse di tutti.
O ancora, se il proprietario è l'effettivo titolare del bene e se non ha pendenze di alcun tipo che possono
inficiare il buon fine della compravendita, che non ci siano pagamenti pendenti, tipo oneri condominiali o
di altra natura.

Si occuperà della divulgazione del messaggio pubblicitario al fine di portare visite all'immobile da lui
accompagnate.
Provvederà alla registrazione del compromesso.
Effettuerà un preventivo dei costi legati all'acquisto che l'operazione comporta, tipo il notaio, le imposte,
l'agenzia, l'iva e le eventuali sanatorie.

Provvederà ad accompagnare le parti dal notaio per la stipula dell’atto definitivo di compravendita,
concludendo l'affare.
Solo a vendita avvenuta, con atto rogato dal notaio, dovrai provvedere al pagamento della provvigione.
Non farlo all'atto del preliminare, poiché anche se in Italia, dal 2007, deve essere registrato entro 20
giorni dalla sottoscrizione, non ti garantisce che la vendita vada a buon fine. Pagare alla fine ti tutela dal
fatto che il mediatore si disinteressi dell'operazione, poi non avendo certezza dell'atto finale, pagando in
anticipo, non hai certezza della restituzione. Tuttavia la registrazione tutela da eventuali inganni che un
venditore disonesto può mettere in atto, come vendere la casa ad altri, costituirvi un usufrutto o iscrivervi
un’ipoteca. La registrazione del preliminare è importante perché da quel momento e fino alla
compravendita finale, non saranno fatti salvi eventuali diritti di terzi contrastanti con quelli
dell’acquirente.

Al netto di tutto quello sopra citato, gli agenti immobiliari diventeranno partner importantissimi per i tuoi
affari, creato il rapporto di fiducia reciproca, vedrai che dovrai lavorare molto meno in ricerca, perché
saranno loro che ti proporranno gli affari più interessanti, evitandoti notevoli perdite di tempo nell'analisi
delle offerte cartacee, di quelle su internet, nonché delle molteplici visite per visionare gli immobili.
Creerai delle vere e proprie partnership di lavoro, proficue per entrambe le parti.
Allo stesso modo, tutto questo varrà per la tua squadra che andrai a creare e che sarà composta dal
geometra, dall'imbianchino, dall'idraulico, dal muratore e da tutte le figure di riferimento utili allo
svolgimento di questa professione. Nel percorso sarai circondato da referenti di fiducia e non trascurando
il fatto che tutti devono guadagnare, avrai dei forti alleati competenti per ogni settore, che si riveleranno
molto redditizi.

DARE IL GIUSTO VALORE AD UN IMMOBILE

Valutare un immobile non è mai una cosa semplice. Tuttavia, l'esperienza ed alcuni accorgimenti faranno
si che i rischi derivanti dall'acquisto possano essere considerevolmente ridotti.
Si possono fare notevoli affari in questo settore, ma la valutazione è uno degli aspetti che devi curare di
più in assoluto, perché come abbiamo precedentemente detto, “comprare basso” ti permette di rendere il
tuo appartamento più liquido degli altri della stessa fascia e zona.

Ho per questo evidenziato tre criteri che devi fare tuoi:

- Ricorda sempre di fare offerte con il 40% in meno del valore e non chiudere mai sopra il 30%.
- Concentrati sugli immobili vicini a dove vivi, sono più gestibili nel caso ci fossero problemi e puoi
aggiornare continuamente il tuo sapere su prezzi e umori della zona.
- Non dimenticare mai che sei un investitore e che non stai cercando la casa dei tuoi sogni o dove hai
deciso di invecchiare. Lascia da parte l'aspetto emotivo.
Considerati questi tre aspetti, ecco qualche suggerimento tecnico.

VALUTARE LA DIMENSIONE
La prima cosa è il taglio che ha l'appartamento, vale a dire, se è un monolocale, bilocale, loft ecc, la
seconda è la superficie, che a sua volta, si divide in due tipologie, quella commerciale, ovvero lorda, che
comprende i muri, i terrazzi e altre pertinenze e quella calpestabile cioè quella netta.
Spesso chi vende propone la superficie commerciale, mentre chi compra fa riferimento (ed è molto più
attento) a quella calpestabile.

VALUTARE SE CI SONO ACCESSORI CHE POSSONO APPORTARE VALORE.

È successo di comprare un terratetto con annesso un piccolo appezzamento di terreno a 50 metri
dall'abitazione, al cui utilizzo nessuno dava importanza, ma che anzi, veniva considerato come la causa
dell'innalzamento delle imposte; acquistatto l'immobile, su quel piccolo terreno sono stati costruiti quattro
garage la cui vendita ha coperto interamente il valore dell'appartamento. Andando avanti con il tuo
apprendimento sul campo riuscirai a carpire opportunità che altri non vedono. Non sempre, però, questi
accessori aumentano il valore di una casa. In un altro caso, ad esempio, abbiamo sottovalutato lo stato di
salute di un terrazzo, che è molto utile per chi ci vive, ma può limitare il tuo profitto se trascuri di
osservare il suo stato di manutenzione. Il doverlo ripristinare può avere considerevoli costi.

LA POSIZIONE DELL'IMMOBILE
un altro aspetto importante è la posizione del potenziale affare che andiamo ad affrontare. Bisogna
valutare attentamente dove si trova, se è una posizione di privilegio oppure no, se l'immobile è vicino, ad
esempio, ad un cimitero o ad un campo nomadi il suo valore si riduce drasticamente, riducendone la sua
liquidità.

CHE TIPO DI IMMOBILE E'

E' nuovo? È vecchio? È grande o piccolo? Nuovo o usato? Di pregio o popolare? Sono tutte domande che
devi porti, cosi come, è vicino ai servizi? Banche, autobus, stazione, centri commerciali, poste e
quant'altro.
Da chi sono abitati gli appartamenti vicini?
Tutte queste ed altre sono le domande a cui sei chiamato a dare una risposta, perché sono le
caratteristiche che apportano o riducono il valore di un immobile.

IN CHE STATO DI CONSERVAZIONE SI TROVA L'APPARTAMENTO l'investitore cerca immobili con

problemi che all'occhio inesperto sembrano insormontabili ma che tu sai di poter risolvere con velocità.
Ricordati che sei un risolutore di problemi da portare a tuo vantaggio. Con un apporto minimo, un
appartamento può cambiare completamente aspetto, sanitari nuovi, un'imbiancata, e un'ottima pulizia,
stupiranno te e il tuo portafoglio.

IL PREZZO
Dovrai conoscere i prezzi della zona in maniera approfondita, il padroneggiare l'area in cui ti muovi è di
assoluta priorità. Al prezzo ricorda di aggiungere sempre il costo della eventuale ristrutturazione, è utile
che tu ragioni in questo modo, guardando in prospettiva, quindi in modo globale, riesci a capire i margini
di spazio per la rivendita.

Studia costantemente la zona e segui queste linee guida, ti consentiranno di essere obiettivo, di ridurre i
rischi e di guadagnare molti soldi. Nel prossimo capitolo ci occuperemo dell'osservazione durante la visita
all'immobile.

Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i seguenti criteri. a) 100% delle
superfici calpestabili
b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti)
c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.
Nel caso di immobili indipendenti la percentuale al punto c deve considerarsi al 100%.

Il computo delle superfici scoperte prevede i seguenti criteri.

25% dei balconi e terrazze scoperti.
35% dei balconi e terrazze coperti. (per coperti si intende chiuso su tre lati).
60% delle verande
15% dei giardini di appartamento.
10% dei giardini di ville e villette.

Le percentuali possono variare a seconda dell'ubicazione dell'immobile.

I SOPRALLUOGHI ALL'IMMOBILE

Ci sono aspetti che a una prima visita non risaltano e, specie ai primi affari, il mio consiglio è quello di
vedere più volte l'immobile e la sua zona, sia con l'agente immobiliare, che da solo. Ritengo poi molto utile
fare ricognizioni a diversi orari, per scongiurare eventuali sorprese, tipo un locale notturno molto
rumoroso.

La prima cosa da controllare è lo stato di conservazione delle facciate, degli infissi nonché dei terrazzi,
valutando se su quest'ultimi ci sono abusi e in che stato di conservazione sono o se semplicemente sono
maltenuti. Rendiamoci conto se ci sono le condizioni per parcheggiare o è una zona a traffico limitato; è,
altresì, importante la condizione della strada e del suo marciapiede.

Dopo aver valutato la condizione del portone e dei citofoni, entriamo controllando il grado di pulizia
dell'ingresso e delle scale e se c'è la presenza di un ascensore, informandosi sull'anno di installazione e
del relativo funzionamento: i guasti, in questo ambito possono essere molto costosi.

Dopo aver osservato attentamente tutto ciò che è all'esterno dello stabile ed al suo interno, possiamo
passare alla visita dell'appartamento.

I piani bassi sono i più vendibili perché hanno un costo al mq minore e oneri gestionali di minore rilievo.
Quelli ai piani superiori fino ad arrivare all'attico, sono più prestigiosi ma comportano costi di
acquisizione e di gestione più elevati, sempre che sia presente l'ascensore, in assenza della quale il loro
valore tende a diminuire di molto. Una volta dentro, valutiamo luminosità ed esposizione, se ad esempio è
a nord, sarà sicuramente più freddo e con meno luce nelle ore pomeridiane. Guardiamo poi su cosa
affaccia, se è libero o vi è la presenza di fabbricati e a quale distanza sono, come è lo stato di
conservazione generale, se ci sono muffe o crepe sui muri e i pavimenti sono buoni. Accertiamoci dello
stato della cucina e del bagno e se quest'ultimo è finestrato oppure ha l'impianto di areazione. È
importante, inoltre, sapere se il riscaldamento è autonomo o centralizzato.

Sotto il profilo tecnico va verificato che tutti gli impianti siano certificati e a norma, che la pianta catastale
corrisponda alla realtà così come i mq dichiarati siano quelli effettivi.
Dopo tutte queste verifiche, non avere fretta e se tutto corrisponde ai parametri voluti, sei pronto a
lanciare la tua proposta di acquisto. Dopo molta teoria sei passato all'azione.
ACQUISTARE UN IMMOBILE
A questo punto, dopo aver selezionato l'immobile ed individuato il venditore motivato, passiamo alla fase
più formativa in assoluto. La vendita.

È evidente che trovare immobili che abbiano un elevato sconto in partenza è difficile ma è proprio per
questo che la trattativa assume un'importanza rilevantissima dove diventa fondamentale qualsiasi
informazione sul perché quell'immobile è in vendita.

La trattativa può riguardare la tempistica, piuttosto che le condizioni di pagamento, è opportuno, sempre
con delicatezza, fare domande; ci sono dettagli che possono rivelarsi degli indicatori per portare la
trattativa a proprio favore. Allo stesso modo e per lo stesso motivo, evita di dare informazioni su di te e
sulla tua vita. In sede di trattativa tutto è utile e non fanno eccezione i messaggi inconsci che il linguaggio
del corpo manda, questi ultimi possono essere molto più rilevatori di tante frasi.
Da questo dialogo, ad esempio, potresti capire che un anticipo maggiore potrebbe indurre il venditore a
ridurre il prezzo finale, oppure che la velocità di andare dal notaio scremandolo dalla tassazione, è di
priorità assoluta per lui. Tutto ciò lo acquisisci ascoltando e incamerando notizie su chi hai davanti.

Fatto tutto ciò, prenditi il tuo tempo, “rispondere subito è da dilettanti”!! Inoltre, molto spesso la fretta
non fa fare buoni affari.
Valuta bene la situazione con l'ausilio delle carte e dei tuoi tecnici che possono analizzare l'operazione che
stai intraprendendo, sviscerando i fattori di rischio e le opportunità.

I DOCUMENTI DA CHIEDERE
- Rendiconti condominiali
- Ricevute delle spese condominiali
- Verbali delle ultime tre assemblee di condominio
- Regolamento condominiale
- Documentazione catastale
- Certificazione impianto elettrico
- Conformità impianti
- Documentazione relativa a modifiche, ristrutturazioni o sanatorie
- Certificazione energetica

Falli produrre e analizzali bene. Occorre una riflessione più approfondita sul perché richiedere il
regolamento condominiale e la documentazione catastale.
È bene analizzare il regolamento condominiale, perché al suo interno possiamo trovare delle voci che
compromettono l'uso futuro del bene e, di conseguenza, la sua rivendibilità. Molti regolamenti, ad
esempio, vietano lo sviluppo della propria attività a diverse categorie professionali, come fisioterapisti,
dentisti, avvocati, dottori, per il notevole flusso di persone che si verrebbe a creare, escludendo di fatto
queste categorie dai potenziali acquirenti e riducendo di fatto la vendibilità dell'immobile. Un altro
aspetto che si può trovare all'interno dei regolamenti è l'impossibilità di frazionare l'appartamento pur
avendone le caratteristiche previste dal regolamento dell'ufficio tecnico della città in cui ci troviamo ad
operare. Può succedere che l'idea di partenza sia quella di ricavare due unità abitative da una e che a
causa del regolamento condominiale questo non sia fattibile, è meglio accertarsene preventivamente per
non perdere caparre o far si che non sia più un operazione profittevole. L'altro aspetto da sottolineare è la
documentazione catastale per verificare chi è l'effettivo proprietario, in modo da non avere sorprese
magari davanti al notaio quando a quel punto potrebbero già essere stati versati anticipi o provvigioni di
varia natura. L'ausilio di un tecnico può aiutarti a fare chiarezza e procedere al rogito senza intoppi e
preoccupazioni.

Sottolineiamo dunque le valutazioni da fare connesse all'acquisto:

VALUTAZIONE FISCALE
essere a conoscenza di tutte le spese che andrai ad affrontare e come inserirle nella tua dichiarazione dei
redditi.

VALUTAZIONE REGOLAMENTO CONDOMINIALE Accertati degli arretrati e dell'uso futuro che puoi
fare dell'immobile.

VALUTAZIONE DI UN CONTRATTO ADEGUATO

Affidati ad un legale per la stipula del contratto, non è difficile fare le cose per bene ma una persona
esperta è sempre bene averla a fianco.

VALUTAZIONE PROPRIETARIO
Accertare chi è l'effettivo proprietario è alla base. Sapere se chi abbiamo davanti è scapolo o sposato e se
è in separazione o comunione dei beni, nell'ultimo caso ci deve essere la firma congiunta. Verifica questo
prima del preliminare.

VALUTAZIONE DELLA POSIZIONE ECONOMICA DEL VENDITORE Se il venditore è un

imprenditore, accertati di come va la sua azienda e se l'immobile è in qualche modo collegato ad essa, che
non ci siano garanzie in essere, perché in caso di fallimento la vendita viene revocata anche se hai i
documenti in regola e pagato regolarmente tutto.

VALUTAZIONE DELLA COMMERCIABILITA' DELL'IMMOBILE Assicurati di poter rivendere

l'immobile senza problemi. Tu compri per rivendere non per abitarci. Esiste un’edilizia convenzionata
dove non ci sono suscettibili e possibili variazioni di prezzo, accertati anche che l'immobile o parte di esso
non sia abusivo.

VALUTAZIONE IPOTECHE
Questa garanzia su debito in linea di massima segue chi la contrae, tuttavia il rischio consiste nel fatto
che un creditore insoddisfatto integralmente possa richiedere di aggredire l'immobile. Rivolgersi ad un
legale è indispensabile per capire questo aspetto

VALUTAZIONE MEDIATORI
Rivolgiti sempre a mediatori qualificati e di fiducia, stabilendo i compensi e che il pagamento avverrà al
rogito. Il loro pagamento ad affare concluso aumenta la loro scrupolosità.

VALUTAZIONE BUON FINE DEL MUTUO

E' importante subordinare il buon fine all'erogazione del finanziamento per non rischiare di perdere la
caparra. Verifica l'ammontare della rata e i costi di estinzione anticipata.

VALUTA L'ASSENZA DI PRELAZIONE E RISCATTO SPETTANTI A TERZI Verifica che non ci siano
prelazioni derivanti da leggi o da accordi tra privati, i due esempi più comuni, anche se rari, sono il
vincolo delle belle arti ovvero la prelazione di un inquilino rispetto ad altri acquirenti a parità di prezzo
offerto.

RISCHIO IMMOBILI IN CORSO DI COSTRUZIONE

Questo è un terreno dove il rischio è veramente elevato ed ha diverse diramazioni. La prima è la qualità
effettiva della costruzione
La seconda è la consegna
La terza è la revisione del prezzo
Non fare questo passo da solo senza l'ausilio di un avvocato e di un geometra di fiducia, che si rivelano
indispensabili. La casistica è piena di cooperative sparite nel nulla e pur avendo loro l'obbligo fidejussorio,
muoviti con prudenza ed esigi le garanzie adeguate.

VALUTAZIONE DI UN IMMOBILE DA DONAZIONE O SUCCESSIONE Se l'atto di donazione ha leso i

diritti ereditari, il bene può essere soggetto ad aggressione dopo la morte del donante facendocene
perdere il possesso.

Tutti questi aspetti sono sicuramente da approfondire in sede di trattativa, al fine di tutelarti. Se il
venditore non produce le informazioni volute, anche se l'operazione è accattivante, passa oltre. La
maggior parte delle persone trascura questi aspetti, affrontarli, invece, ti migliora rendendoti un
investitore consapevole. Più problemi affronti o più problemi ha un immobile, più la possibilità di profitto
è alta. Molto spesso la gente davanti a piccole complicazioni scappa, ed è per noi una selezione molto
importante. Crea la tua squadra di professionisti a cui affidarti, non trascurando i loro compensi, saranno
sempre al tuo fianco per valutare, affrontare e risolvere tutti i rischi connessi all'acquisto, alla
ristrutturazione e alla successiva vendita dei tuoi immobili.

Un ulteriore aspetto da valutare è quello relativo alle imposte legate alla compravendita. Questo aspetto
varia se il venditore è un soggetto privato o un costruttore.

Vediamo nel dettaglio le imposte.

Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte quando
il venditore è un privato:

Imposta di registro 2% del prezzo Imposta ipotecaria 50€ Imposta catastale 50€

Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A1 – A8
– A9) l’imposta di registro è pari al 9% sul valore dell’immobile.

Quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito i lavori di restauro, risanamento o
ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni
dall’ultimazione dei lavori.

IVA esente. Imposta di registro 2% Imposta ipotecaria 200€ Imposta catastale 200€
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa, l’atto di compravendita è
soggetto alle seguenti imposte:
Quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice” e che non ha eseguito i lavori di
restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che
vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione lavori.
Imposta di registro 9% Imposta ipotecaria 50€

Imposta catastale 50€

Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni
dall’ultimazione lavori:

IVA 10% se immobile di lusso 22% Imposta di registro fissa di 200€ Imposta ipotecaria fissa di 200€

Imposta catastale fissa di 200€

Per le agevolazioni prima casa non deve essere un’abitazione di lusso e si deve trovare nel comune di
residenza dell'acquirente.
Se l'acquirente è un italiano che vive all'estero deve essere la prima casa posseduta in Italia.
L'acquirente non deve avere già in esclusiva o in comunione con il coniuge una casa acquistata con le
agevolazioni prima casa. Inoltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono versate dal notaio al
momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 (per effetto della legge finanziaria per il 2007),
soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage,
cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale,
anziché dal corrispettivo pagato.
Per tutte le altre compravendite, in cui l’acquirente non è un privato, che riguardano terreni, negozi o
uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore
catastale.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli
intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La
detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1000 euro e la possibilità di portare in
detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più
proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari
in ragione della percentuale di proprietà.
Poiché la materia della tassazione sugli immobili può essere soggetta a frequenti variazioni a causa di
continui interventi legislativi, si consiglia, prima di procedere alla compravendita, di verificare,
preferibilmente con un esperto, la misura delle imposte.

ASPETTO FONDAMENTALE: LA VENDITA

Si dice che finchè non vendi un immobile non puoi considerarti un investitore. In effetti, come abbiamo
detto, i soldi si fanno quando si compra, ma è evidente che salvo la decisione di mettere a reddito il bene,
per concretizzare il guadagno, l'atto finale è la vendita.
La vendita può avvenire in diversi modi, il primo è sicuramente lo sfruttamento dei componenti della tua
squadra, che come detto ti consiglio di creare, un cerchio della fiducia da cui attingere è indispensabile.
In questo gruppo avrai il tuo agente di fiducia, sceglilo bene, non ha importanza il vestito che indossa o il
marchio che rappresenta, molto spesso nell'agenzia anonima ci sono persone più scrupolose! Trovalo
serio, preparato e motivato. Impostato il rapporto di fiducia, sarà lui a trovarti operazioni profittevoli, è un
bel costo ma si ripaga ampiamente. A mio avviso sono soldi investiti bene.

L'altro canale è il fai da te: con il passaparola, cartelli, vicini di casa, oppure internet che adesso sta
diventando sempre più alla portata di tutti con innumerevoli siti di annunci generici e di settore che hanno
milioni di visite. In questo ambito diventa molto importante la stesura dell'annuncio di presentazione e la
qualità delle foto che vengono caricate in modo da dare un primo assaggio dell'immobile.

Ci sono vari siti, i più famosi sono: www.immobiliare.it

www.idealista.it
www.casa.it
www.ecasa.it
www.casaclik.it

mentre tra i generici i più visitati sono www.ebayannunci.it

www.subito.it
www.secondamano.it

Tutti danno la possibilità di inserire annunci gratuitamente, il problema è che le immissioni sono
moltissime e dopo poco il tuo annuncio si trova in decima pagina. Statisticamente è provato che solo il
10% delle persone va oltre la terza pagina. Per ovviare a questo con cifre molto modeste possiamo
permetterci di far stare il nostro annuncio in prima pagina con una sottolineatura per un periodo che va
da una settimana in poi. È una piccola spesa che può portare dei buoni frutti.
Adesso che abbiamo capito come promuovere e suscitare l'interesse attorno al nostro immobile, dobbiamo
imparare a gestire gli appuntamenti, cercando di confluirli in uno spazio di tempo che ci consenta di non
fare spostamenti inutili, con la conseguenza di perdere molto tempo prezioso.
Ricorda sempre che la presentazione di un immobile è alla base per suscitare l'interesse del cliente e
creare i presupposti per una buona vendita.
Quindi, pulizia del palazzo ma soprattutto dell'appartamento, prediligi una giornata di sole ad una con un
temporale, tieni sempre presente che per molti l'acquisto della casa è il coronamento di un sogno e se non
ti senti pronto o in grado di curare tutti i dettagli, sappi che ci sono agenzie di “Home staging” che fanno
questo per te, cercando di far innamorare il cliente e di metterlo nelle condizioni di immaginarsi di potere
vivere li.
NON ESISTE UNA SECONDA OPPORTUNITA' DI FARE UN'OTTIMA PRIMA IMPRESSIONE

Quindi ricorda, vendere un immobile non si differenzia molto dal vendere una moto o un auto, la prima
cosa che fai, prima di proporre una di queste ultime due cose, è di andare a lavarle per suscitare un
maggiore interesse, la stessa cosa vale per gli immobili.

A questo punto non ti resta che partire iniziando a consultare i giornalini di zona ed internet,
immagazzinando notizie e prezzi, prendi il tuo scooter e gira il più possibile, fai appuntamenti e renditi
conto di persona. Quando decidi di passare all'azione sii umile, parti dal piccolo e vicino a casa, piccoli
tagli possono essere molto profittevoli ed ideali per partire, non comprare, in questa fase, capannoni e
terreni che difficilmente rendono nell'immediato e circoscrivono l'interesse intorno a se.

Ricorda che il prezzo non è tutto, non avere fretta e ragiona con i numeri!!
INDICE
I nostri criteri
Coloro che dovranno diventare i tuoi più intimi amici ROI e ROE
Se non disponi delle risorse economiche ecco dove trovarle
Perché investire in immobili in questo periodo
La figura e il rapporto con gli agenti immobiliari
Dare il giusto valore ad un immobile
I sopralluoghi all'immobile
Acquistare un immobile L'aspetto fondamentale: La vendita
FARESOLDI CON GLI
IMMOBILIANCHE OGGI
Quello che devi sapere veramente per investire in
immobili