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Ebook gratuito

LOCAZIONI BREVI,
B&B E AFFITTACAMERE:
CONFINE TRA ATTIVITÀ
OCCASIONALE E IMPRENDITORIALE

Autore: Rita Martin


Sommario
Premessa ..................................................................................................................... 2
Le locazioni brevi, integrate con le novità di cui alla legge 178/2020 .................................... 3
Cosa si intende per servizi accessori ............................................................................. 3
Chi sono i soggetti interessati ...................................................................................... 3
Qual è la tipologia di immobili che può essere oggetto di locazione breve .......................... 3
La durata della locazione breve .................................................................................... 4
La possibile opzione per la cedolare secca ..................................................................... 4
L’applicazione della ritenuta ......................................................................................... 4
La base imponibile ...................................................................................................... 5
Risoluzione anticipata del contratto e recupero della ritenuta ........................................... 6
Trattamento fiscale ..................................................................................................... 6
La c.d. Banca Dati ...................................................................................................... 6
Le novità a partire dal 1° gennaio 2021 ......................................................................... 6
Certificazione Unica: locazioni brevi ed esempi di compilazione ........................................ 7
Attività turistiche extralberghiere................................................................................... 11
Bed & breakfast ....................................................................................................... 14
Attività di affittacamere ............................................................................................. 15
Case vacanza ........................................................................................................... 15
Premessa
Mai come in questi ultimi anni le cosiddette locazioni brevi hanno preso corpo anche tra i soggetti
privati. Tuttavia, spesso, risulta labile il confine tra attività occasionale e attività imprenditoriale,
soprattutto al fine della corretta imputazione del reddito in dichiarazione.

Si deve quantificare il reddito come reddito diverso, fondiario o da locazione, oppure è necessario
aprire partita Iva e, in tal caso, considerarlo di natura imprenditoriale?

Quando il reddito diventa di carattere imprenditoriale, alla luce dei nuovi criteri di valutazione
citati nella Legge di Bilancio 2021?

In questo e-book approfondiremo in particolare i seguenti aspetti:


1. locazioni brevi, integrate con le novità di cui alla Legge 178/2020
 esempi CU
 esempi di compilazione 730/Redditi PF
2. strutture turistiche extralberghiere, nel dettaglio:
 B&B
 affittacamere
 case vacanza.
Le locazioni brevi, integrate con le novità di cui alla legge 178/2020
Le locazioni brevi sono state introdotte dall’art. 4 del D.L. 50/2017. Il successivo Provvedimento
del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017, contenete disposizioni attuative dell'art. 4,
commi 4, 5 e 5-bis del citato Decreto, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei
dati da parte dell'intermediario, ha definito che:
a) per contratti di locazione breve si intendono i contratti stipulati a decorrere dal 1° giugno
2017 da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, di durata non
superiore a 30 giorni, che possono prevedere anche la prestazione di servizi accessori di
fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo,
comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del
comodatario;
b) l’art. 4 del D.L. 50 al c. 1 specifica che rientrano nella definizione di locazione breve anche i
contratti stipulati per mezzo di intermediazione immobiliare, anche on line,
mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità
immobiliari da locare.

Cosa si intende per servizi accessori


Sono considerati servizi accessori tutti i servizi funzionali all'utilizzo dell'immobile e alle
esigenze abitative specifiche di un breve periodo, quali ad esempio l'aria condizionata, la
fornitura della biancheria e la pulizia dei locali (questi ultimi due sono espressamente indicati dalla
norma), il wi-fi e le utenze; tali servizi possono anche incidere sull'ammontare del canone o del
corrispettivo; si escludono i servizi che non sono collegati alla finalità residenziale dell'immobile quali
la colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide
turistiche.
Il contratto di locazione breve viene stipulato per soddisfare esigenze abitative transitorie anche per
finalità turistiche, individuate sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell'oggetto e della durata.
Come precisato dalla Circolare n. 24/E/2017 non è richiesta l'adozione di un particolare schema
contrattuale per indicarne gli elementi come i contraenti, l'oggetto, l'immobile, eventuali prestazioni
accessorie, la durata e il corrispettivo.

Chi sono i soggetti interessati


La norma richiede espressamente che il contratto sia stipulato da persone fisiche che
pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d'impresa. La condizione che il contratto
non sia concluso nell'esercizio di un'attività commerciale riguarda entrambe le parti del contratto
e, come previsto in materia di cedolare secca, sono esclusi dall'ambito applicativo della norma anche
i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell'esercizio di tale attività quali, ad esempio,
quelli ad uso foresteria dei dipendenti.
L'applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non
esercitata abitualmente, non rientrando tale tipologia reddituale tra i redditi fondiari.
Nella figura del locatore, per tali tipologie di contratti, rientrano anche il sub locatore e il
comodatario che concede a terzi la disponibilità dell'immobile a titolo oneroso. Ne consegue che le
disposizioni normative si applicano a prescindere dal reddito derivante dal contratto di locazione in
quanto riferite sia ai contratti di locazione produttivi di reddito fondiario (nel caso in cui il locatore sia
titolare di diritto di proprietà o di altro diritto reale sull'immobile) sia ai contratti produttivi di reddito
diverso (nel caso in cui il locatore sia titolare di un diritto personale di godimento sull'immobile, ad
esempio di locazione o di comodato).

Qual è la tipologia di immobili che può essere oggetto di locazione breve


Gli immobili che possono essere locati a tali particolari condizioni solo esclusivamente quelli
residenziali, cioè con finalità abitative. Trattasi quindi di unità immobiliari appartenenti alle
categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box,
posti auto, cantine, soffitte, ecc.). Risulta ammessa anche la locazione di porzioni, ovvero singole
stanze dell'immobile abitativo. Gli immobili devono essere essenzialmente ubicati in Italia.
La durata della locazione breve
Con riferimento alla durata del contratto, la norma prevede che tali tipologie di contratti debbano
avere una durata NON superiore a 30 giorni; entro tale termine non vi è obbligo di registrazione.
Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto posto in essere; nel
caso di più contratti stipulati nell'anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto,
ma se la durata delle locazioni che intervengono nell'anno tra le medesime parti è complessivamente
superiore a 30 giorni, il contratto deve essere obbligatoriamente registrato.
Come già detto, le disposizioni del D.L. 50/2017 si applicano ai contratti stipulati a partire dal 1°
giugno 2017.
In merito alla stipula del contratto, è lo stesso Codice Civile, all'art. 1326, a stabilire quando un
contratto si considera concluso e cioè nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza
dell'accettazione dell'altra parte; quindi non ha alcuna rilevanza in questo caso la data di pagamento
del corrispettivo o la data di utilizzo dell'immobile.
Per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari si può ritenere che rilevi il momento
in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.

La possibile opzione per la cedolare secca


Sempre nel Provvedimento sopra richiamato è indicato che ai redditi derivanti da tali contratti e
stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 si applicano in via opzionale le disposizioni relative al regime
della cedolare secca di cui al D.Lgs. 23/2011 – art. 3, con l'aliquota del 21%, sostitutiva dell'IRPEF
e delle addizionali regionale e comunale.
L'opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di
concessione in godimento oneroso dell'immobile da parte del comodatario che, in quanto
riconducibili ai redditi diversi, sarebbero stati esclusi, in mancanza di una specifica disposizione, dalla
possibilità di applicare il regime della cedolare secca previsto solo per i redditi fondiari.
L’opzione è esercitata in sede di dichiarazione reddituale.

L’applicazione della ritenuta


Con il c. 5 dell'art. 4 del D.L n. 50/2017 si introduce l'applicazione di una ritenuta nel caso in cui il
contratto venga stipulato tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione o in piattaforma
online, se i medesimi intervengono anche nel pagamento o se incassano i corrispettivi.
Tali soggetti, che agiscono quindi in qualità di sostituti d'imposta, effettuano una ritenuta del
21% sull'ammontare dei canoni e corrispettivi all'atto dell'accredito; provvedono quindi al
versamento della ritenuta con modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello
in cui è stata effettuata la ritenuta stessa (l'intermediario può effettuare un unico versamento
cumulativo relativo all'importo delle ritenute operate in ciascun mese).
Il D.L. 34/2019 – c.d. decreto crescita – introducendo l’art. 13-quater c. 1, aggiunge un ulteriore
periodo nell'art. 4 c. 5-bis del D.L. 50: si prevede infatti l'estensione della responsabilità solidale per
l'effettuazione e il versamento delle ritenute sui canoni di locazione breve anche in capo ai soggetti,
residenti nel territorio dello Stato, che appartengono allo stesso gruppo degli intermediari, non
residenti (riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia) che non abbiano nominato un
rappresentante fiscale in Italia.
La ritenuta deve essere operata anche qualora l'intermediario abbia delegato soggetti terzi all'incasso
del canone e all'accredito del relativo importo al locatore. Tale attività deve essere riferita al delegante
e, pertanto, gli adempimenti di versamento della ritenuta e di certificazione della stessa, nonché di
comunicazione dei dati relativi al contratto, devono essere posti in essere a suo nome, così come
precisato nella Circolare n. 24/E del 2017.
Intervenendo in qualità di sostituti d'imposta, gli intermediari sono anche tenuti al rilascio della
Certificazione Unica – locazioni brevi, al fine di certificare al locatore l'ammontare delle ritenute
effettuate.
L'Agenzia delle Entrate ha istituito con la Risoluzione 55/2017 il codice tributo 1919 da utilizzarsi
per il versamento con F24.
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Il modello di pagamento andrà compilato come segue:

Indicando:
 nella colonna codice tributo, il codice tributo di riferimento (1919)
 nella colonna rateazione, il mese cui si riferisce il pagamento della ritenuta (03)
 nella colonna anno di riferimento, l’anno in cui viene pagata la ritenuta (2020)
 nella colonna importi a debito versati, l’importo da versare (500,00)
Il codice tributo non prevede importi a credito da compensare.

La ritenuta del 21% si considera operata:


 a titolo d'imposta se il locatore opta – in dichiarazione – per la cedolare secca;
 a titolo di acconto nel caso in cui non sia esercitata in sede di presentazione della
dichiarazione dei redditi l'opzione per la cedolare secca.
La Circolare n. 24/E/2017 ha specificato in quali casi particolari NON si applica la ritenuta:
 in presenza di pagamento del canone mediante assegno bancario intestato al
locatore, in quanto in tal caso l'intermediario non ha la materiale disponibilità delle
risorse finanziarie su cui operare la ritenuta; lo stesso dicasi se l'assegno è consegnato
al locatore per il suo tramite;
 in caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito,
di debito, prepagate) agli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento,
istituti di moneta elettronica, Poste Italiane) nonché alle società che offrono servizi
di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (ad es. PayPal), in
quanto in tal caso, non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti ad operare
la ritenuta, che deve eventualmente essere effettuata dall'intermediario che incassa il
canone o interviene nel pagamento.
La mancata applicazione della ritenuta da parte dell'intermediario, ove dovuta, è punita con
la sanzione amministrativa di cui all'art. 14 del D.Lgs. n. 471/1997 pari al 20% dell'ammontare non
trattenuto.
Tale violazione è sanabile attraverso l'istituto del ravvedimento operoso.
Esisteva una specifica deroga all'applicazione delle sanzioni per il primo anno di applicazione della
nuova disciplina fiscale delle locazioni brevi; era infatti consentito il versamento delle ritenute (che
dovevano essere trattenute entro l'11 settembre 2017) entro il 16 ottobre 2017 senza applicazione
delle sanzioni (come da disposizioni dello Statuto del Contribuente all'art. 3 comma 2).

La base imponibile
Come chiarito nella Circolare n.24/E/2017, la ritenuta è applicata sull'importo del canone o
corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve. Non devono essere assoggettati
a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro
diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Inoltre non concorrono al corrispettivo lordo le spese per servizi accessori qualora siano sostenute
direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei
consumi effettivamente sostenuti.
La provvigione dovuta dal locatore all'intermediario, se prevista, rientra nell'imponibile sul
quale applicare la ritenuta; diversamente non risulta compresa nel corrispettivo quando è
addebitata direttamente dall'intermediario al conduttore; lo stesso dicasi quando l'intermediario
l'addebita direttamente al locatore, il quale non si rivale sul conduttore.
Nell'imponibile non va sottratto l'abbattimento forfettario del 5% previsto per la tassazione ordinaria
dei canoni di locazione; pertanto l’imponibile è considerato al 100% dell’importo.
Risoluzione anticipata del contratto e recupero della ritenuta
In caso di risoluzione anticipata del contratto in presenza di ritenuta già effettuata e certificata nella
CU-locazioni brevi, il locatore può recuperarla in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi
o presentando istanza di rimborso. Se invece la CU non è stata ancora emessa, è prevista la
restituzione della ritenuta al locatore dall'intermediario che la recupererà in compensazione.

Trattamento fiscale
Il reddito da locazione breve è un reddito:
 fondiario, da indicarsi al quadro B del modello 730 o RB del modello Redditi PF, per il
proprietario o titolare di diritto reale sull'immobile;
 diverso, da indicarsi al quadro D (rigo D4 codice 10) del modello 730 ovvero quadro RL
– rigo RL 10 del modello redditi PF, per il comodatario e il sublocatore.

Sempre la Circolare n. 24/E ha precisato che, per quanto riguarda la sublocazione, l'applicazione della
cedolare secca non modifica la qualificazione reddituale dei proventi derivanti da tale contratto.
Invece, con riferimento alla concessione in godimento dell'immobile da parte del comodatario,
considerando le nuove disposizioni normative che prevedono l'applicazione della ritenuta in capo al
comodatario, il comodante rimane titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell'immobile
oggetto di comodato mentre il comodatario/locatore diviene titolare del reddito derivante dal
contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla
sublocazione.
Pertanto, per le sole locazioni brevi, risultano superate le disposizioni delle Risoluzioni 381/E - 394/E
del 2008 che attribuivano al comodante la titolarità del reddito fondiario, determinato tenendo conto
anche dei corrispettivi derivanti dal contratto di locazione stipulato dal comodatario/locatore.
Si ricorda che la ritenuta applicata sul reddito da locazione breve ed applicata indipendentemente
dalla qualifica del locatore va sempre indicata in quadro F rigo F8 del 730 o al rigo LC1 del modello
redditi PF.

La c.d. Banca Dati


Il decreto Crescita, con l'art 13-quater, ha istituito, anche ai fini fiscali, una banca dati delle
strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi presenti nel territorio
nazionale presso il ministero delle politiche Agricole Alimentari, Forestali e del Turismo,
che verranno identificati con un codice alfanumerico.
I soggetti titolari delle strutture ricettive, i soggetti che esercitano attività di intermediazione
immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un
immobile o porzioni di esso con persone che dispongono di unità immobiliari o porzioni di esse da
locare, sono tenuti a pubblicare il codice identificativo nelle comunicazioni inerenti all'offerta e alla
promozione.
L'inosservanza della pubblicazione del codice identificativo comporta l'applicazione della sanzione
pecuniaria da 500 euro a 5.000 euro. In caso di reiterazione della violazione, la sanzione è maggiorata
del doppio.
L’11 novembre 2020 è stato emanato un decreto del MEF che disciplina la trasmissione dei dati
delle comunicazioni al Ministero deli Interni da parte dei gestori di strutture ricettive e proprietari
o gestori di case e appartamenti.
Oltre alle locazioni brevi devono essere comunicati l’imposta di soggiorno e il contributo di
soggiorno.
Tali dati vengono poi comunicati dal Ministero all’Agenzia delle Entrate; quest’ultima li rende
quindi disponibili ai Comuni per i controlli sulle tasse di soggiorno.

Le novità a partire dal 1° gennaio 2021


Con la Legge 178/2020, c.d. Legge di Bilancio 2021, ai commi 595 e 597, sono state apportate
importanti variazioni in merito.
Con il comma 595 è previsto, a partire dal 1° gennaio 2021, che il regime fiscale delle
locazioni brevi possa essere riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non
più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
In tutti gli altri casi, l’attività, da chiunque esercitata, quindi anche in caso di persona fisica,
rientra nell’attività imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del c.c.
Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività
di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali online.
Il comma 597 della medesima Legge prevede la revisione del c.d. bollino di qualità per le
locazioni brevi, già previsto e mai reso operativo.
Presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo verrà istituita una nuova banca
dati relativamente alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi che saranno
identificati da un codice; tale codice dovrà essere utilizzato in tutte le comunicazioni relative
all’offerta e alle promozioni di servizi, fermo restando quanto stabilito da eventuali Leggi
regionali. Viene inoltre previsto l’obbligo di esposizione del bollino di riferimento quando viene
pubblicizzata l’offerta.
Assume particolare rilevanza la disposizione che qualifica l’oggetto della locazione come
“appartamento”; molto probabilmente il legislatore si presume (e si spera) ha indicato
“appartamento” in luogo di “immobile”; attendiamo quindi un intervento in tal senso, in quanto,
se confermata, tale situazione è assai discriminante.

Certificazione Unica: locazioni brevi ed esempi di compilazione


Nella CU Locazioni brevi vanno comunicati, come detto, i contratti di locazioni brevi e le relative
ritenute effettuate. Come previsto dal Provvedimento 12 luglio 2017, per i contratti relativi alla
medesima unità immobiliare e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può avvenire
anche in forma aggregata, ovvero, alternativamente, in forma analitica.
In merito va ricordato che:
 la CU è redatta secondo il principio di cassa;
 per le locazioni brevi effettuate dal proprietario dell'immobile, la parte relativa al reddito
fondiario (quadro B/RB) è tassata secondo il principio di competenza;
 per le locazioni brevi effettuate dal comodatario e le sublocazioni brevi, la parte relativa
al reddito diverso (quadro D/RL) è tassata secondo il principio di cassa.

Compilazione

 Punto 1 "N. contratti di locazione": va compilato solo per la presentazione in forma


aggregata indicando il numero dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.
 Punto 2 "Unità immobiliare intera": la casella deve essere barrata se la locazione si
riferisce all'intera unità immobiliare.
 Punto 3 "Unità immobiliare parziale": la casella deve essere barrata se la locazione si
riferisce a una porzione dell'unità immobiliare; i punti 2 e 3 sono alternativi tra loro.
 Punto 4 " Anno": riportare l'anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando. Nel
caso di contratti di locazione per un periodo compreso tra il 2019 e il 2020, se il pagamento è
stato effettuato nel 2020, dovranno essere compilati due righi riportando distintamente gli
importi di competenza delle due annualità.
 Punto 5 "Durata del contratto nell'anno di riferimento": vanno indicati i giorni di
durata della locazione.
 Punti dal 6 al 13: indicare i dati relativi all'indirizzo dell'immobile.
 Punto 14 "Importo corrispettivo": indicare l'importo lordo.
 Punto 15 "Ritenuta operata": indicare la ritenuta applicata su quanto esposto al punto 14
(versata con il codice tributo 1919); si precisa che l'importo della ritenuta non può essere
superiore al 21% dell'importo indicato al punto 14.
 Punto 16 "Locatore non proprietario": la casella deve essere barrata se il soggetto cui è
rilasciata la CU non è il proprietario dell'immobile (sublocazione/locazione breve stipulata dal
comodatario).

Esempio di locazione breve a cavallo d’anno

Paolo Rossi stipula un contratto di locazione breve per un immobile di sua proprietà, tramite
intermediario immobiliare, della durata di 45 giorni dal 5 dicembre 2020 al 19 gennaio 2021,
percependo l'intero importo della locazione di euro 4.000 già il 5 dicembre.
In questo caso la CU è redatta secondo il principio di competenza.
Per la compilazione della CU l'intermediario dovrà utilizzare due righi: uno per l'anno d'imposta 2020
e uno per l'anno d'imposta 2021.

Per il 2020 compila la CU indicando:


 al punto 4 l’anno di riferimento 2020
 al punto 5 il periodo di locazione relativo al 2020 (26 giorni)
 al punto 14 il canone relativo al 2020, così determinato 4.000x26/45 = 2.311 euro
 al punto 15 la ritenuta applicata, riferita al 2020: 2.311 x 21% = 485 euro

Per il 2021 compila la CU indicando:


 al punto 4 l’anno di riferimento 2021
 al punto 5 il periodo di locazione relativo al 2021 (19 giorni)
 al punto 14 il canone relativo al 2021, così determinato 4.000x26/45 = 1.689 euro
 al punto 15 la ritenuta applicata, riferita al 2021: 1.689 x 21% = 355 euro
Compilazione del 730/2021

Nel 730/2021 andrà indicato il solo reddito di locazione riferito all'anno d'imposta 2020; si inserirà nel
quadro B del 730 quale reddito fondiario; se il contribuente opta per la cedolare secca, la ritenuta
certificata va inserita al rigo F8.

Compilazione modello redditi PF 2021

Esempio di sublocazione breve a cavallo d’anno

Paolo Rossi, comodatario, stipula un contratto di locazione breve, tramite intermediario immobiliare,
della durata di 45 giorni dal 5 dicembre 2020 al 19 gennaio 2021, percependo l'intero importo della
locazione di euro 4.000 già il 5 dicembre.
In questo caso la CU è redatta secondo il principio di cassa.
Per la compilazione della CU l'intermediario dovrà utilizzare un unico rigo per l'anno d'imposta 2020.
Compila la CU indicando in unico rigo:
 al punto 4 l’anno di riferimento 2020, in quanto il reddito è percepito quale sublocazione
essendo barrato anche il punto 16
 al punto 5 il periodo di locazione relativo all'intero periodo: 4.000 euro per tutti i 45 giorni
 al punto 15 la ritenuta applicata, riferita all'intero importo, cioè euro 840
 viene barrato il punto 16, in quanto il locatore non è il proprietario dell'immobile locato.

Compilazione del 730/2021

Nel 730 andrà indicato il totale reddito percepito quale reddito diverso, trattandosi di sublocazione (D4
con il codice 10); poiché Paolo Rossi opta per la cedolare secca non vanno compilate le colonne “Spese”
e “Ritenuta”.

Compilazione modello redditi PF 2021


Attività turistiche extralberghiere
Il D.Lgs. 79/2011 ha riordinato la disciplina delle strutture ricettive, distinguendole in:
 strutture ricettive alberghiere e paralberghiere
 strutture ricettive extralberghiere
 strutture ricettive all'aperto
 strutture ricettive di mero supporto.
Per attività ricettiva si intende l'attività diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità
esercitata nelle strutture ricettive. Nell'ambito dell'attività ricettiva rientra anche la
somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, ai loro ospiti e a coloro che sono
ospitati nella struttura ricettiva in occasione di manifestazioni e convegni organizzati, nonché la
fornitura di giornali, riviste, pellicole per uso fotografico e di registrazione audiovisiva o strumenti
informatici, cartoline e francobolli alle persone alloggiate.
Inoltre, nella licenza di esercizio di attività ricettiva, è ricompresa anche quella per la
somministrazione di alimenti e bevande per le persone non alloggiate nella struttura.

Sono strutture ricettive extralberghiere:


 gli esercizi di affittacamere: composte da camere ubicate in più appartamenti
ammobiliati nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi
complementari;
 le attività ricettive a conduzione familiare – bed & breakfast: a conduzione e
organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono
alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché
funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi;
 le case per ferie: attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori di
normali canali commerciali, da enti pubblici, operanti senza fine di lucro per il
conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali o sportive, nonché da enti o
aziende per il soggiorno dei propri dipendenti e loro familiari. Nelle case per ferie possono
altresì essere ospitati dipendenti e relativi familiari, di altre aziende o assistiti dagli enti
di cui al presente comma con i quali sia stata stipulata apposita convenzione;
 le unità abitative ammobiliate ad uso turistico: sono case o appartamenti, arredati
e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una
o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a
sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità
abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:
a) in forma imprenditoriale;
b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo
di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma
non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di
notorietà ai sensi del D.P.R. 445/2000 28, recante il testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di
coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo;
c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione
immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di
unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non
imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono
gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare
relativamente a tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e
professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione;
 le strutture ricettive – residence: complessi unitari costituiti da uno o più immobili
comprendenti appartamenti arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi,
gestiti in forma imprenditoriale, dati in locazione ai turisti, con contratti aventi validità
non inferiore a tre giorni;
 gli ostelli per la gioventù: strutture per il soggiorno e il pernottamento, per periodi
limitati, dei giovani e dei loro accompagnatori, gestite, in forma diretta o indiretta, da
enti o associazioni;
 le attività ricettive in esercizi di ristorazione: strutture composte da camere,
ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali, gestite in modo complementare
all’esercizio di ristorazione dallo stesso titolare e nello stesso complesso immobiliare;
 gli alloggi nell’ambito dell’attività agrituristica: locali siti in fabbricati rurali gestiti
da imprenditori agricoli ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina
dell’agriturismo;
 le attività ricettive in residenze rurali: strutture localizzate in ville padronali o
fabbricati rurali da utilizzare per l’animazione sportivo-ricreativa composte da camere con
eventuale angolo cottura, che dispongono di servizio di ristorazione aperto al pubblico;
 le foresterie per turisti: normalmente adibite a collegi, convitti, istituti religiosi,
pensionati e, in genere, tutte le altre strutture pubbliche o private, gestite senza finalità
di lucro che secondo quanto stabilito dalle regioni e dalle province autonome di Trento e
di Bolzano e, per quelle gestite dagli Enti parco nazionali e dalle aree marine protette, dal
Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare con proprio decreto, offrono
ospitalità a persone singole e a gruppi organizzati da enti e associazioni che operano nel
campo del turismo sociale e giovanile, per il conseguimento di finalità sociali, culturali,
assistenziali, religiose e sportive, al di fuori dei normali canali commerciali;
 i centri soggiorno studi: gestiti da enti pubblici, associazioni, organizzazioni sindacali,
soggetti privati operanti nel settore della formazione dedicati ad ospitalità finalizzata
all’educazione e formazione in strutture dotate di adeguata attrezzatura per l’attività
didattica e convegnistica specializzata, con camere per il soggiorno degli ospiti;
 le residenze d’epoca extralberghiere: ubicate in complessi immobiliari di particolare
pregio storico e architettonico, dotate di mobili e arredi d’epoca o di particolare livello
artistico, idonee ad una accoglienza altamente qualificata;
 i rifugi escursionistici: strutture aperte al pubblico idonee ad offrire ospitalità e ristoro
ad escursionisti in zone montane ubicate in luoghi favorevoli ad ascensioni, servite da
strade o da altri mezzi di trasporto ordinari, anche in prossimità di centri abitati ed anche
collegate direttamente alla viabilità pubblica;
 i rifugi alpini: strutture ubicate in montagna, ad alta quota, fuori dai centri urbani. I
rifugi alpini sono predisposti per il ricovero, il ristoro e per il soccorso alpino e devono
essere custoditi e aperti al pubblico per periodi limitati nelle stagioni turistiche. Durante
i periodi di chiusura, i rifugi alpini devono disporre di un locale per il ricovero di fortuna,
convenientemente dotato, sempre aperto e accessibile dall’esterno anche in caso di
abbondanti nevicate e durante il periodo di apertura stagionale il servizio di ricovero deve
essere comunque garantito per l’intero arco della giornata;
 ogni altra struttura turistico-ricettiva che presenti elementi ricollegabili a una o
più delle precedenti categorie; si tratta in genere di:
a) strutture ricettive alberghiere e paralberghiere: alberghi, motels, residenze turistico
alberghiere, alberghi diffusi, bed & breakfast in forma imprenditoriale, residenze della
salute/beauty farm, ecc.
b) strutture ricettive all’aperto: villaggi turistici, campeggi, parchi di vacanza
c) strutture ricettive di mero supporto: strutture ricettive allestite da enti locali per
coadiuvare il campeggio itinerante, escursionistico e locale.

Importante è stabilire quale sia differenza tra le strutture turistico ricettive extralberghiere e le
locazioni brevi.
Innanzitutto, è il Regolamento UE n. 692/2011 che stabilisce quali sono gli esercizi
ricettivi turistici, escludendone le locazioni.
L'art. 2 del predetto Regolamento afferma che:
 è definito esercizio ricettivo turistico un’unità di attività economica a livello locale, quale
definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio del 15/03/93 relativo
alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità
che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte
sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1
(alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni)
e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte);
 è definito alloggio non in locazione l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a
titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi
in multiproprietà.
Pertanto è evidente che il titolare dell’attività turistico ricettiva aperta al pubblico intraprende
attività imprenditoriale e deve avviare e gestire l’impresa, tramite presentazione della relativa
SCIA allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) competente territorialmente.
L’attività deve essere svolta in immobili di categoria D/2 e deve essere inquadrata nel codice
55.10.00.
Le strutture ricettive extralberghiere vengono svolte in abitazioni o appartamenti per
vacanze, affittacamere, B&B e pertanto devono essere svolte in immobili di categoria catastale
A, escluso A/10, e vanno eventualmente inquadrate nel codice ATECO 55.20.51 (affittacamere
per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed & breakfast, residence).

La locazione turistica breve, invece, è una struttura ricettiva privata non soggetta ad
alcuna normativa regionale.
Come detto, la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di
locazione anche di durata inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario e,
se questa è inferiore a 30 giorni nell’anno, è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso
d’uso.
Ne consegue, è ovvio, che per tali locazioni non vi è alcun obbligo di presentazione della SCIA al
SUAP.
Nelle locazioni turistiche brevi non possono essere forniti servizi turistici o servizi alle persone
(cambio biancheria da bagno e lenzuola, pulizia e sistemazione delle camere, durante il periodo
di presenza degli ospiti).
La locazione turistica breve, tuttavia, può (e deve, nel caso di superamento della locazione breve
di quattro appartamenti, così come dettato dalla Legge 178/2020 ai commi 595 e 597) essere
gestita anche in forma imprenditoriale da svolgere con il codice ATECO 68.20.01:
 affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: edifici ed alloggi residenziali, edifici
non residenziali, incluse sale per esposizioni, strutture di magazzinaggio, terreni, centri
commerciali;
 affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: case, appartamenti e camere
ammobiliate o meno per soggiorni di lunga durata, generalmente su base mensile o
annuale;
 gestione di aree residenziali per case trasportabili;
 sviluppo di progetti immobiliari finalizzati all’affitto.

Ai sensi dell’art. 4 del D.L. 50/2017, le locazioni turistiche brevi gestite da persone fisiche, ovvero
in forma non imprenditoriale, possono offrire la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria
e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e sono soggette alla riscossione dell’imposta di
soggiorno a carico dei loro ospiti.
Le locazioni turistiche brevi gestite in forma imprenditoriale non possono offrire la prestazione
dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e non sono
soggette alla riscossione dell’imposta di soggiorno a carico dei loro ospiti.
Ne consegue che le locazioni turistiche sono disciplinate dall’art. 1571 del c.c., dall’art. 53 del
Codice del turismo e dalla Legge 431/1998, mentre le locazioni turistiche brevi non sono
considerate tali e pertanto non sono a tutti gli effetti strutture ricettive.
Se si opera nell’ambito delle locazioni turistiche brevi le parole che potranno identificare la
struttura, non dovranno rientrare tra quelle individuate dalle discipline regionali:
case/appartamenti per vacanze, affittacamere, B&B.
Per tali tipologie di locazioni potranno essere usati, ad esempio, i seguenti termini non
obbligatori: case, appartamenti, locazioni, locazioni turistiche, locazioni brevi, rooms,
apartments.
Non potranno essere utilizzati termini che indicano le attività extralberghiere quali bed &
breakfast e affittacamere, in quanto tali tipologie sono regolamentate dalla disciplina regionale
di riferimento.
Bed & breakfast
L’attività di bed & breakfast (B&B) rientra tra le attività turistiche extralberghiere se a conduzione
e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale; i bed & breakfast sono
quelle strutture che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità
immobiliare di abitazione, purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi, senza
lavoratori dipendenti, soci o collaboratori. Per lo svolgimento dell’attività ci si deve avvalere
esclusivamente del lavoro del proprietario e dei componenti il suo nucleo familiare.
Per lo svolgimento delle attività possono essere impiegati anche soggetti terzi, purché con
carattere di occasionalità e di discontinuità.
Solitamente l’attività è regolamentata dalle Regioni ed è necessario pertanto in primis verificare
il trattamento attribuito all’interno della propria Regione.
Nella maggior parte dei casi, infatti, l’attività non è considerata imprenditoriale e pertanto non vi sono
adempimenti particolari per l’apertura dell’attività, se non quello di attenersi alle norme regionali di
riferimento.
Come specificato nelle Risoluzioni 180/E/1998 e 155/E/2000, infatti, è essenziale, affinché si
escluda la soggettività imprenditoriale, che siano soddisfatte le seguenti condizioni:
 l’assenza di mezzi organizzati
 la saltuarietà della prestazione.
La disciplina dei B&B in Italia è regolata da Leggi regionali e provinciali (Bolzano e Trento).
Con tali normative vengono fissati criteri differenti per l’esercizio del B&B, ad
esempio in termini di posti letto, di numero di camere e di varie altre caratteristiche
dei luoghi e dell’attività. Qui sono disponibili tutte le normative regionali di
riferimento.
Al reddito percepito possono essere detratte tutte le spese inerenti l’attività, di cui all’art.
71 c. 2 del Tuir, quali, ad esempio il costo delle utenze, i materiali di pulizia e il costo degli
addetti a tale compito, l’approvvigionamento dei generi alimentari. In merito, invece, all’acquisto
di beni che siano durevoli nel tempo, come ad esempio gli arredi e le attrezzature, la deduzione
compete secondo un criterio di proporzionalità per ciascun periodo d’imposta.
Ancorché occasionale, è necessario adempiere a tutti gli obblighi ai fini Irpef che consistono nel
dichiarare i redditi così percepiti quali redditi diversi, derivanti da attività commerciale esercitata
occasionalmente di cui all’art.67, c.1 lett. i) del Tuir.

Pertanto, nel 730 andranno inseriti nel rigo D5 del quadro D, con il codice 1:

Nel modello redditi PF al rigo RL14 del quadro RL:

Per l’attestazione del reddito percepito, da dichiarare secondo il principio di cassa, è


necessario rilasciare regolare ricevuta d’incasso del corrispettivo, con applicazione della marca
da bollo di euro 2 per ricevute di importo superiore a euro 77,47; dovrà essere anche conservata
la documentazione che attesta le spese effettuate (fatture, ecc.) ai fini della compilazione della
dichiarazione reddituale.

Nella ricevuta vanno annotati:


 i dati fiscale dell’ospite;
 i dati fiscali del gestore;
 la data del pagamento;
 il numero progressivo.

Per l’esercizio dell’attività occasionale c’è il divieto di:


 esercitare l’attività in modo professionale;
 avere una reception per l’accoglienza degli ospiti;
 avvalersi di lavoratori esterni;
 esercitare l’attività in una struttura diversa dall’abitazione in cui risiede il nucleo;
 avere un numero maggiore di camere rispetto a quanto previsto dalla normativa
regionale;
 offrire pasti (pranzi o cene).
Nel caso in cui una di tali circostanze venga meno, ovvero ci sia un elevato numero di ospiti
nell’anno, l’attività generi l’unica entrata per il soggetto ovvero non sia a carattere stagionale, si
faccia ricorso a lavanderie industriali, si ricevano introiti per servizi aggiuntivi (es. TV, wi-fi), ci
sia un regolamento interno ecc., l’attività diviene imprenditoriale, con tutti gli obblighi che ne
derivano.

Attività di affittacamere
L’attività di affittacamere è una delle attività ricettive rientranti tra le attività
extralberghiere che hanno lo scopo di ospitare persone all’interno di appartamenti dotati di
camere, con corresponsione di corrispettivo.
Le strutture sono gestite da privati e sono composte da camere che si trovano in
appartamenti ammobiliati all’interno dello stesso stabile che offrono il servizio di alloggio e altri
servizi complementari, come ad esempio i pasti.
Oggi sono le Regioni che regolamentano l’attività.
Ogni Legge regionale regola:
 il numero delle camere che è possibile affittare;
 le norme per l’apertura;
 come aprire un’attività (eventuali comunicazioni e richieste di autorizzazione);
 quante ore di ricevimento giornaliere si devono garantire;
 i servizi minimi che devono essere garantiti (come la pulizia quotidiana, il cambio di
biancheria e la fornitura di energia, gas, acqua e riscaldamento);
 le regole per la gestione amministrativa.
L’ospite sostanzialmente corrisponde un corrispettivo per disporre di una stanza in cui pernottare
e alloggiare.
Camere e appartamenti devono normativamente avere dei requisiti minimi:
 le camere devono essere dotate di letto, sedia, armadio, cuscini, scrivania, cestino per i
rifiuti, biancheria, telefono;
 gli appartamenti devono essere dotati di servizio igienico completo e a norma;
 il servizio di ricevimento deve offrire una garanzia minima e ci deve
essere sempre un addetto al servizio reperibile;
 l’alloggio deve comprendere i servizi minimi di pulizia quotidiana, come il cambio
biancheria, la fornitura di riscaldamento, acqua, luce e gas.
Possono inoltre essere aggiunti anche ulteriori servizi, quali la prima colazione (ma allora si parla
di B&B), l’attività di ristorazione e somministrazione bevande (ma diviene Locanda) e altri di
servizi di lavanderia e pulizia straordinaria.
Anche in questo caso è possibile intraprendere l’attività in via occasionale: in questo caso l’attività,
svolta nell’abitazione in cui vive il nucleo familiare, non deve offrire servizi complementari.
Se svolta in forma imprenditoriale, sono necessarie l’apertura della partita Iva, l’iscrizione al Registro
Imprese della CCIAA provinciale e tutte le altre autorizzazioni amministrative di riferimento.
I redditi dell’attività non imprenditoriale vanno dichiarati nel quadro RL, rigo RL14 del
modello Redditi PF ovvero in quadro D – rigo D5 codice 1 del modello 730.

Case vacanza
È definita casa vacanze una struttura ricettiva extralberghiera che prevede un affitto
temporaneo di un appartamento o di una casa arredati come alternativa all’hotel.
La normativa per case vacanze in Italia è dettata dalle Leggi regionali in accordo con la
legge 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo). Nel caso in cui la propria
Regione non disponga di una disciplina per tali attività, si rimanda agli articoli 1571 e seguenti
del c.c.
L’attività in questione diviene imprenditoriale se ci si investe la maggior parte del tempo e
delle risorse. Anche qui gli adempimenti sono sempre quelli di apertura della partita Iva,
iscrizione al Registro delle Imprese della CCIAA provinciale, inoltro della SCIA comunale e
adempimento di tutti gli altri obblighi per l’acquisizione delle autorizzazioni necessarie (Asl, ecc.)
L’apertura di una casa vacanze imprenditoriale è obbligatoria se si gestiscono più di 3
immobili nello stesso Comune.
Il periodo di affitto deve raggiungere un massimo di tre mesi e vige l’obbligo di assenza di
servizi centralizzati.
Nella gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale il responsabile è tenuto
obbligatoriamente anche alla segnalazione telematica degli ospiti alla Questura di competenza
tramite l’apposito servizio online “ServizioAlloggiati” predisposto dalle Questure.
Per l’attività occasionale, invece, non essendoci alcuna normativa di riferimento, si rimanda agli
adempimenti indicati per l’attività di bed & Breakfast.
I redditi dell’attività non imprenditoriale vanno dichiarati nel quadro RL, rigo RL14 del
modello Redditi PF ovvero in quadro D – rigo D5 codice 1 del modello 730.