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La cauzione per l’affitto: cos’è e come funziona

Non è prevista come obbligatoria, ma è ormai una pratica consolidata nel settore degli affitti: alla firma del contratto, il
conduttore (ossia l’inquilino) si obbliga a versare al locatore un deposito cauzionale (anche chiamato “cauzione”, da
molti però impropriamente detto caparra).
La funzione della cauzione è innanzitutto quella di garantire il padrone di casa dalle eventuali morosità del canone. In
questo modo, se qualche mensilità non verrà versata, il danno sarà inferiore potendo il locatore trattenere la caparra a
compensazione degli arretrati non versati. Lo stesso dicasi anche per gli oneri accessori, ossia le spese correlate alla
locazione come, ad esempio, le spese condominiali.
Eccezionalmente la cauzione però può anche fungere da risarcimento per i danni arrecati all’immobile e per il
ripristino dello stesso. Come vedremo a breve, però, tale funzione può essere legittimata solo dall’accordo delle parti: in
altri termini, solo se il proprietario e l’affittuario concordano sull’ammontare delle spese necessarie alla manutenzione,
il primo può trattenere la somma. Se invece dovessero porsi dei contrasti (ad esempio sulla tipologia di interventi da
eseguire, sugli importi da spendere, sulla ditta da chiamare per le riparazioni) allora sarà necessario interessare un
giudice affinché quantifichi i danni. Se il padrone di casa non dovesse quindi avviare la causa civile funzionale a tale
scopo, dovrà restituire la cauzione.
A quanto ammonta la cauzione nell’affitto?
Per legge [2] la cauzione non può superare il limite massimo di 3 mensilità di canone. Si ritiene tuttavia che le parti
possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di particolare pregio o con rifiniture di valore) un
importo superiore purché in misura, in ogni caso, congrua e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di
riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.
La somma versata a titolo di deposito cauzionale non può essere aumentata in corso di rapporto neppure se dovesse
essere previsto un aumento del canone per via degli aggiornamenti previsti dalla legge.

Restituzione cauzione entro…


Il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto (o al
momento dell’effettiva restituzione dell’immobile) a condizione però che tutti i canoni siano stati già versati. Per cui, se
una mensilità risulta ancora insoluta, il padrone di casa può trattenere la cauzione per sé, compensandola con il proprio
credito.
Il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna
dell’immobile (quindi anche successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione).
Quando la cauzione non va restituita
La cauzione non deve essere restituita se l’inquilino lascia l’appartamento al di fuori dei casi previsti dalla legge ossia
prima della scadenza o in assenza di una giusta causa o senza il termine di preavviso. In tali ipotesi, infatti, il locatore
non deve restituire il deposito cauzionale poiché tale obbligo sussiste solo se il conduttore ha adempiuto le proprie
obbligazioni, ivi compresa quella di restituire l’immobile in buono stato e di pagare i canoni dovuti.
Interessi sulla cauzione
Ogni anno, sulla cauzione, maturano gli interessi al tasso legale fissato dal Ministero dell’Economia. È vietato inserire
nel contratto una clausola che esoneri il locatore dal pagamento degli interessi: tale previsione sarebbe nulla e, quindi,
come non apposta.
Gli interessi vanno restituiti alla fine della locazione anche se non richiesti dall’affittuario, sempre che questi abbia
versato tutti i canoni [3]. Quest’ultimo tuttavia può chiederne la restituzione alla fine di ogni anno di vigenza del
contratto.
Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati [4]. Il diritto del conduttore alla
restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in 5 anni.

Deposito cauzionale locazione: che fare se non viene restituito


Come anticipato, la cauzione può essere trattenuta anche per coprire i danni causati all’immobile. Tuttavia, a meno
che le parti non abbiano trovato un accordo sulla misura di tale risarcimento, il locatore può rifiutarsi di restituire la
cauzione solo a condizione che promuova immediatamente una causa civile volta a far quantificare al giudice i danni
lasciati all’appartamento.
In materia di affitto – come ribadito anche dalla Corte di cassazione [5] – l’obbligo del locatore di restituire al
conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della
locazione. Lo si può pretendere, quindi, non appena avvenuto il rilascio del bene locato. Se però il locatore trattiene la
somma anche dopo aver ricevuto le chiavi dell’appartamento deve proporre domanda giudiziale per il rimborso delle
spese di manutenzione necessarie al ripristino dell’immobile dai danni subiti; se non lo fa, l’inquilino può esigerne la
restituzione. Ciò significa che, durante il giudizio per accertare eventuali inadempimenti del conduttore, il locatore ha il
diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito [6].
Se il locatore trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda
giudiziale per l’attribuzione dell’immobile, il conduttore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne la
restituzione [7].
note
[1] Trib. Catania, sent. n. 254/2019 del 19.01.2019.
[2] Art. 11 L. 392/1978.
[3] Cass. 27 novembre 2006 n. 25136, Cass. 8 agosto 1997 n. 7360
[4] Cass. 21 giugno 2002 n. 9059.
[5] Cass. sent. n. 9442/2010
[6] Cass. 24 giugno 2002 n. 9160, Trib. Larino 14 gennaio 2016, Trib. Salerno 24 novembre 2006.
[7] Cass. 25 febbraio 2015 n. 3882, Cass. 21 aprile 2010 n. 9442, Cass. 9 novembre 1989 n. 4725.
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Quando va restituito il deposito cauzionale versato all'atto di stipula del contratto di locazione? Quali azioni può
intraprendere il conduttore per ottenerne la restituzione? Quando il locatore può trattenerlo?
La legge (art. 11 legge n. 392 del 1978) specifica la misura massima del deposito cauzionale (3 mensilità) e le modalità
di custodia e corresponsione degli interessi prodotti, ma nulla afferma in merito al momento della sua restituzione.
Come ricorda la giurisprudenza, “la funzione deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge 27 luglio 1978 n. 392,
è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi
non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei
locali"(così, Trib. Salerno 11 febbraio 2015 n. 620).
Al momento della firma del contratto il locatore quantifica questo rischio e gli dà la misura, sapendo che non può
superare tre mensilità.
Il fatto di detenere questa somma, tuttavia, non può voler dire attribuirsela autonomamente, ossia di propria iniziativa.
Non solo: scaduto il contratto di locazione e restituita l'unità immobiliare, se non sorgono contestazioni il locatore è
tenuto all'immediata restituzione del deposito cauzionale.
In tal senso è orientata la Corte di Cassazione, la quale afferma che “l'obbligazione del locatore di restituire al
conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della
locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la
somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per
l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la
restituzione (sentenze 15 ottobre 2002, n. 14655, e 21 aprile 2010, n. 9442)" (Cass. 25 febbraio 2015 n. 3882).
Traduciamo questo principio con un esempio: supponiamo che Tizio restituisca a Caio l'appartamento che ha utilizzato
come abitazione.
Supponiamo che al momento della consegna Caio lamenti alcuni danni. Egli si rifiuta di restituire il deposito cauzionale
affermando che provvederà a fare riparare i danni e mandare a Tizio la fattura e l'eventuale conguaglio.
Se Tizio non è d'accordo, sia perché non riconosce il danno, sia perché ritiene spropositata la spesa ipotizzata dal
locatore, quest'ultimo dovrà domandare al giudice di vedersi attribuita la somma corrispondente al danno lamentato (e
da provare in giudizio).
In considerazione di ciò non può esistere, in assenza di accordo, un periodo di decantazione: o si chiede la restituzione
della somma, o si restituisce. Il conduttore a fronte dell'inadempimento del locatore può domandare all'Autorità
Giudiziaria l'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento volto alla restituzione del deposito cauzionale.
Nulla vieta, tuttavia, che al termine della locazione, le parti concordino sulla restituzione dopo decurtata o comunque
sul trattenimento della somma fino alla esecuzione degli interventi riconosciuti come conseguenza dell'uso dell'unità
immobiliare.

Conclusione del contratto di locazione e restituzione dell’immobile


In materia di locazione di beni immobili, una volta che il relativo contratto di sia concluso con la restituzione del bene,
il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito cauzionale sulla base di generiche contestazioni o, semplicemente,
riservandosi di agire in un separato giudizio per il risarcimento dei danni in quanto l’obbligazione del locatore di
restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione agli obblighi contrattuali sorge al
termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, per cui, nel caso in cui il locatore
trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per
l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la
restituzione.
Corte appello Napoli sez. II, 05/04/2019, n.1886

Locazione: il conduttore può esigere la restituzione della cauzione


In materia di locazione, una volta esaurito il rapporto al termine stabilito nel contratto, al momento del rilascio
dell’immobile locato, sorge l’obbligo per il locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale da questi versato,
tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia.
Di conseguenza, se il locatore trattiene la somma dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza
proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il
conduttore può esigerne la restituzione.
Nel caso di specie, il tribunale ha dato ragione al conduttore che chiedeva la restituzione dei 10 mila euro versati al
momento della stipula del contratto, non avendo il locatore proposto domanda giudiziale per ottenere il risarcimento dei
danni, garantito dal deposito cauzionale.
Tribunale Catania sez. V, 19/01/2019, n.254

Locazione ad uso abitativo e deposito cauzionale


In tema di locazione ad uso abitativo, costituisce grave inadempimento, ai sensi dell’art. 1455 c.c., il mancato
versamento della pigione da parte del conduttore, però il locatore deve restituire il deposito cauzionale al conduttore
non potendosi compensare la cauzione con i canoni impagati senza aver espletato un’azione giudiziale.
Tribunale Trani sez. un., 11/10/2018, n.2020
Obbligo di restituzione del deposito cauzionale
Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del
rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la
somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a
copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo, dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica
l’insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è
l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero dell’infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il
diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma l’avvenuto rilascio dell’immobile.
Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l’esistenza di eventuali danni può essere
dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di
decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a negare la sussistenza del
fatto costitutivo del credito azionato.
Cassazione civile sez. III, 05/07/2019, n.18069
Quando il locatore deve restituire il deposito cauzionale al conduttore?
In tema di locazione, alla scadenza del contratto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, sorge in capo al
locatore l’obbligo di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, non
potendo il primo trattenere tale somma, salva l’ipotesi in cui egli proponga domanda giudiziale per l’attribuzione in
tutto o in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti.
Nel caso di specie, dopo la risoluzione del contratto il locatore non aveva restituito la cauzione al conduttore, a causa
della mancata ritinteggiatura dell’immobile locato prevista contrattualmente. Il tribunale di Piacenza ha però
condannato il locatore alla restituzione dell’importo considerando nulla la clausola che addossa al conduttore una spesa
di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore
Tribunale Piacenza, 20/02/2018, n.164
Restituzione del deposito cauzionale al termine della locazione
In tema di locazioni di immobili, il locatore è tenuto, al termine del contratto di locazione e non appena avvenuto il
rilascio dell’immobile locato, a restituire il deposito cauzionale depositato dal conduttore; nel caso in cui il locatore
trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile, senza tuttavia proporre domanda giudiziale per l’attribuzione
della stessa, il conduttore potrà esigerne la restituzione.
Tribunale Roma sez. VI, 02/10/2017, n.18667
Consegna dell’immobile
Il locatore di immobile non può opporsi alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, avanzata dal conduttore
che recede in anticipo dal contratto se, a seguito di sopralluogo, le parti sottoscrivono un documento nel quale il
locatore dà atto di riprendere in consegna l’immobile nelle medesime condizioni in cui è stato consegnato; a seguito di
tale dichiarazione il locatore non può lamentare la sussistenza di danni di cui non si era accorto: tale mancanza, infatti,
non può essere posta a carico del conduttore, ma deve essere ascritta soltanto alla scarsa diligenza del locatore
nell’effettuare il sopralluogo.
Tribunale Gorizia, 13/07/2017, n.263
Locazioni a uso commerciale
In tema di locazioni a uso commerciale, sebbene sia consentita ai contraenti la libera determinazione del canone
iniziale, il locatore non può pretendere il pagamento di somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo
perduto o a titolo di “buona entrata”, prive di ogni giustificazione nel sinallagma contrattuale, sicché il relativo patto è
nullo ai sensi dell’art. 79 l. n. 392/1978.
Pertanto, il principio di cui al precedente art. 9, applicabile alle locazioni di immobili adibiti a uso non abitativo, va
inteso nel senso che se non esiste la fornitura di un determinato servizio, mancando la sinallagmaticità, non è dovuto
alcun corrispettivo per la stessa, anche se il pagamento del relativo onere è astrattamente previsto in contratto. La
nullità, per violazione del citato art. 79, è rilevabile anche d’ufficio a norma dell’art. 1421 c.c.
Cassazione civile sez. III, 08/03/2017, n.5795
Inadempimento del conduttore
In tema di locazione, la domanda di risoluzione contrattuale avanzata dall’intimante locatore è fondata e merita
conseguentemente accoglimento, qualora il conduttore convenuto non abbia ottemperato, com’era suo onere,
all’integrale pagamento dei canoni di locazione dovuti.
Va dichiarata inammissibile la richiesta avanzata dal conduttore di compensazione delle somme dovute con le migliorie
apportate qualora non venga fornita alcuna prova (il convenuto si è limitato a richiedere una c.t.u. denegata dal giudice
in quanto meramente esplorativa) e delle somme detenute dal locatore a titolo di deposito cauzionale (il cui obbligo di
restituzione sorge solo a seguito dell’avvenuto rilascio dell’immobile).
Tribunale Salerno sez. I, 04/10/2016, n.4407
Imposte sui redditi e deposito cauzionale
In tema di imposte sui redditi, è legittima la ripresa a tassazione degli interessi attivi che il locatore avrebbe dovuto
corrispondere al conduttore sul deposito cauzionale, senza che rilevi la circostanza che il contratto di locazione preveda
espressamente la sua infruttuosità.
Cassazione civile sez. trib., 11/08/2016, n.16969
Deposito cauzionale e domanda giudiziale del locatore
Una volta che la locazione si è conclusa con la restituzione del bene, il locatore non può trattenere il deposito
cauzionale senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della relativa somma a copertura di
specifici danni, altrimenti il conduttore può esigerne la restituzione.
Tribunale Roma sez. V, 16/06/2016, n.12246