Condominio e responsabilità da cosa in custodia: le precisazioni della Corte di

Cassazione

La responsabilità da cosa in custodia del condominio può essere esclusa solamente se lo stesso
riesce a dimostrare che l’evento dannoso non può essere ricondotto a vizi di costruzione o
difetto di manutenzione dei beni comuni.
Il Tribunale di Genova, con una sentenza del 18 gennaio 2018, ha avuto modo di fornire alcune
interessanti precisazioni in tema di “responsabilità da cosa in custodia”, di cui all’art. 2051 c.c.
Il caso sottoposto all’esame del Tribunale ha visto come protagonista una società che svolgeva
attività di manutenzione di imbarcazione da diporto, che aveva agito in giudizio nei confronti di
un condominio, al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti da alcune imbarcazioni, a
seguito della caduta di alcune piastrelle, che si erano staccate dal tetto del condominio stesso.
Secondo la società, dunque, il condominio avrebbe dovuto essere ritenuto responsabile, ai sensi
dell’art. 2051 c.c. (responsabilità da cosa in custodia) e/o dell’art. 2043 c.c. (responsabilità
extracontrattuale).
Il condominio si era costituito in giudizio contestando le domande svolte nei suoi confronti, in
quanto la società attrice non avrebbe adeguatamente provato il nesso di causalità tra il danno
lamentato e la cosa custodita.
Secondo il condominio, peraltro, si era verificato un “evento di forza maggiore” (forte vento), che
avrebbe escluso, comunque, la responsabilità del custode.
Il Tribunale di Genova riteneva di accogliere la domanda risarcitoria svolta dalla società
danneggiata.
Osservava il Tribunale, in proposito, che il condominio, “quale custode dei beni e dei servizi
comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino
pregiudizio ad alcuno”.
Di conseguenza, il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., “dei danni cagionati a terzi
dall'immobile di cui è custode, in forza della presunzione di responsabilità disposta dall'art. 2051
c.c. e, per l'ipotesi di rovina di parti strutturali dell'edificio, in forza della presunzione di
responsabilità disposta dall'art. 2053 c.c.”.
Evidenziava il Tribunale, inoltre, che tale responsabilità del condominio può essere esclusa
solamente laddove lo stesso riesca a dimostrare che l’evento dannoso “non possa essere ricondotto
a vizi di costruzione o difetto di manutenzione, ma sia legato al caso fortuito, alla forza maggiore
o a fatti posti in essere da terzi o dallo stesso danneggiato”.
Ebbene, nel caso di specie, secondo il Tribunale, il condominio convenuto in giudizio doveva
ritenersi responsabile, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dal momento che i danni lamentati dalla
società avevano trovato riscontro anche dalla documentazione fotografica prodotta in corso di
causa, che raffigurava “le imbarcazioni cosparse di frammenti di piastrelle e picchettate”.
Evidenziava il Tribunale, peraltro, che anche i testimoni avevano “confermato di aver visto la
mattina successiva al sinistro, le imbarcazioni (…) con sopra le piastrelle riconoscendole nelle foto
prodotte e ricordando come imbarcazioni e tendalini presentassero la pittura scheggiata cioè con
delle picchettature ed i tendalini strappati”.
Dagli accertamenti effettuati, invece, secondo il giudice, non era emerso che il vento spirato la
notte del sinistro avesse avuto “forza e intensità tale da concretare il caso fortuito invocato da
parte convenuta”, se si considera che il perito aveva precisato che si era verificata una “bufera di
vento intensa ma non eccezionale che certamente non avrebbe provocato il sinistro qualora lo
stato di manutenzione del tetto del convenuto Condominio fosse stato adeguato”.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale di Genova accoglieva la domanda di risarcimento
danni svolta dalla società attrice, liquidando i danni stessi nella somma di oltre Euro 14.000.