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Danni da infiltrazioni: quando il condominio non è responsabile

Il condominio non viene ritenuto responsabile se il danno da infiltrazioni d'acqua proviene da un


guasto all'impianto idrico della singola unità abitativa, di proprietà esclusiva di uno dei condòmini.
Chi vive in un contesto condominiale avrà spesso avuto esperienza, diretta o indiretta, del fastidioso
problema delle infiltrazioni d’acqua che, oltre a provocare evidenti danni estetici e, con il passare
del tempo, strutturali, costituiscono un rischio per la stessa salute degli individui.
Infatti, la presenza costante di un’eccessiva umidità, unita alla presenza di muffe e funghi, finisce
per creare un ambiente decisamente poco sano, all'interno del quale chi vive può sviluppare
difficoltà respiratorie, forme di allergie, sino ad arrivare a malattie più gravi.
Se, dunque, non si può negare il diritto del proprietario dell’immobile affetto da infiltrazioni di
richiedere e ottenere il risarcimento dei danni subìti, non è così chiaro chi sia il soggetto
responsabile di tutto questo e, quindi, tenuto a ristorare il relativo danno.
Recentemente la Corte di Cassazione, con sentenza n. 27248/2018, si è trovata ad affrontare un
interessante caso in materia.
Due coniugi, proprietari di un appartamento situato in contesto condominiale, proponevano
domanda di risarcimento dei danni nei confronti della proprietaria dell’appartamento del piano
superiore, per la presenza di svariate infiltrazioni.
Quest’ultima si difendeva in giudizio sostenendo che la responsabilità fosse del condominio, posto
che i danni sarebbero derivati dall'impianto idrico comune.
Il condominio si costituiva in giudizio nella persona dell’amministratore, ritenendosi non
responsabile delle infiltrazioni in oggetto.
Dagli atti di causa, nella fase istruttoria, emergeva, infatti, la presenza di un guasto, in particolare,
una rottura della chiave di stacco dell’acqua situata nella cucina dell’appartamento posto al piano
superiore rispetto a quello danneggiato.
Ciononostante, la Corte d’Appello ne riteneva responsabile il condominio, sulla base di una
“presunzione di comunione” delle parti comuni di cui all'art. [[n 1173, III co.]] c.c., tra le quali
rientrerebbe anche l’impianto idrico condominiale.
Osservava la Corte di Cassazione, tuttavia, che la ricostruzione effettuata dalla Corte d’Appello non
era corretta. Riteneva la Suprema Corte che l’art.2051 c.c., relativo alla responsabilità da cose in
custodia, prevede che il soggetto deve trovarsi in una relazione particolarmente qualificata con il
bene, quindi, in un rapporto di fatto o in una relazione fisica grazie alla quale ne abbia l’effettiva
disponibilità.
Tutto questo, però, non si verifica se la parte di impianto idrico cui è riconducibile il guasto, è
situata nella singola unità abitativa di proprietà esclusiva di uno dei condomini.
Pertanto, affermava la Corte che la presunzione di condominio dell’impianto idrico non si può
estendere alla parte di impianto situata nell'appartamento dei singoli condòmini, se pure allacciato a
quello comune.
Di conseguenza, concludeva la Suprema Corte, la presunzione di comunione non si estende neppure
a quelle diramazioni che siano collegate al tratto del singolo appartamento, comunque allacciato
all'impianto comune e che hanno la funzione di portare l’acqua all'interno delle singole unità
condominiali.
Alla luce delle considerazioni effettuate, il condominio non veniva ritenuto responsabile di tali
infiltrazioni e, dunque, non era tenuto, in quanto tale, al risarcimento dei danni subìti.