DEPOSITO

DEL PREZZO DAL NOTAIO

ISTRUZIONI PER L’USO

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LO SPIRITO DELLA NORMA sua trascrizione nei predetti registri,
venga pubblicato un gravame inaspetta-
Il legislatore si è da sempre preoccupato to a carico del venditore: un'ipoteca, un
di predisporre una efficace tutela di chi sequestro, un pignoramento, una
compra la casa: cosı ̀nel 1996 ha previsto domanda giudiziale, eccetera. Scenari
la possibilità di trascrivere il prelimina- del tipo appena descritti si sono verifica-
re; nel 2005 l'obbligo del costruttore di ti assai raramente. I notai adempiono
case “nuove o ristrutturate” di conse- infatti all'obbligo della trascrizione in
gnare al promissario acquirente una tempi molto brevi quasi azzerando i
fideiussione a garanzia del rischio del rischi.
suo fallimento nelle more tra il prelimi-
nare e il definitivo. La “scena” tradizionale (al rogito il
v e n d i t o r e c o n s e g n a l e c h i a v i e
Con la legge sulla concorrenza (legge n. l'acquirente paga il prezzo) è dunque
124/2017, articolo 1, commi 142 e 143, destinata a cambiare. La nuova legge
entrata in vigore il 29 agosto) ha chiuso infatti afferma (importando in Italia una
il cerchio prevedendo la facoltà prassi già da tempo vigente in Francia)
dell'acquirente di richiedere il deposito che se ne sia «richiesto da almeno una
del prezzo al notaio rogante fino ad delle parti», il notaio deve tenere in
avvenuta trascrizione del contratto di deposito il saldo del prezzo destinato al
compravendita. venditore fino a quando non sia eseguita
la formalità pubblicitaria con la quale si
Chi compra si vede esposto al rischio acquisisce la certezza che l'acquisto si è
che, tra la data del rogito e la data della perfezionato senza subire gravami.
EFFETTI DEL DEPOSITO POSSIBILI ULTERIORI UTILIZZI
DEL DEPOSITO PREZZO
Le somme che il notaio si vede versare da
parte dell'acquirente (e che dovranno Il deposito del prezzo protegge dal
necessariamente essere intestate non al rischio di trascrizioni o gravami pregiu-
venditore, bensı̀ al notaio stesso) dizievoli nelle more tra la stipula e la
saranno da lui segregate su di un conto trascrizione dell'atto.
corrente dedicato che ha appositamente
acceso in banca con la destinazione di Ma può tornare utile alle parti nelle
“conto dedicato ai sensi della Legge seguenti ipotesi:
147/2013”.
1) PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O
Queste somme sono assolutamente al DI UNA IPOTECA PREGRESSA - La casa è
sicuro: sia perché sono separate dal gravata da un pignoramento o da
patrimonio del notaio (non cadono nella un'ipoteca. In atto si conviene che il
sua successione, in caso di premorienza; prezzo venga pagato solo ad avvenuta
non vanno nella comunione legale del cancellazione di dette formalità .
coniuge; sono impignorabili da parte dei
suoi creditori) sia perché sono impigno- 2) CASA SOGGETTA A PRELAZIONE
rabili anche dai creditori del venditore. LEGALE - L'immobile è soggetto a
prelazione legale. In atto si conviene che
Non solo. Gli interessi attivi che produce il prezzo venga pagato una volta che sia
il conto dedicato vanno a beneficio delle venuta meno la possibilità di esercitare
piccole e medie imprese. la prelazione.
3) CASA NON AGIBILE - Nell'atto si FACOLTATIVITA'
conviene che il prezzo venga pagato solo DEL DEPOSITO PREZZO
ad avvenuta presentazione della
segnalazione certificata di agibilità . A differenza di come avviene in Francia,
la tutela del deposito prezzo è facoltativa:
4) CASA NON LIBERA DA PERSONE O in sede di rogito l'acquirente, a seconda
COSE - L'immobile è ancora occupato dal dei casi, può optare per avvalersene o
venditore. Si conviene che il prezzo rinunziarvi. Sarebbe conforme a corret-
venga pagato solo ad avvenuta consegna tezza e buona fede nelle trattative tra le
della casa all'acquirente libera da parti (ed anche nei rapporti con il notaio)
persone e cose. che tale opzione venga manifestata in
tempo utile perché il venditore si possa
5 ) P R E S E N Z A D I D E B I T I D E L organizzare. Nulla esclude, comunque,
VENDITORE - Il venditore non ha ancora che di fronte a motivi gravi sopravvenuti
saldato tutte le spese condominiali a suo e imprevedibili, si possa manifestare
carico (ad es. spese straordinarie l'opzione anche direttamente alla stipula.
deliberate prima dell'atto per opere non
ancora eseguite al momento della TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE
stipula). Al fine di garantire l'acquirente
(che potrebbe essere chiamato a Il deposito del prezzo garantisce il
rispondere di tali spese ex art. 63 disp. corretto e sicuro perfezionamento del
att. c.c.) presso il notaio vengono trasferimento del denaro dall'acquirente
depositate le somme necessarie a al venditore, il quale incasserà le somme
coprire tali spese con l'incarico per il dopo qualche giorno ma non correrà
notaio di effettuare i pagamenti richiesti alcun rischio in ordine all'effettivo
dall'amministratore di condominio. incasso della somma pattuita.