TEORIA E METODOLOGIA DELL’ESTIMO

Se i criteri di stima da seguire caso per caso sono funzione degli scopi che si
intendono raggiungere con la valutazione, è da ritenere che, qualunque sia lo
scopo e quindi qualunque sia il criterio adottato,

la valutazione si risolva nella previsione di prezzi di mercato e nella previsione di

quantità prodotte e impiegate

Il giudizio di valore si risolve quindi per un determinato scopo in un

riconoscimento di analogia e di equivalenza tra il bene da stimare ed altro
analogo di prezzo noto.
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Caratteri della Stima:

1. La valutazione presuppone la conoscenza tecnica dei beni economici, cioè la

conoscenza delle loro attitudini e delle loro possibilità;

2. La valutazione presuppone uno scopo, cioè un fine al quale debba servire;

3. La valutazione, qualunque sia la natura del bene e lo scopo per il quale si

compie, si risolve in una previsione, e delle previsioni conserva tutti i
caratteri;

4. La valutazione richiesta al perito ha scopi per soddisfare i quali occorre

stabilire il probabile valore di mercato del bene oggetto di stima;

5. La valutazione di un bene qualsiasi, per qualunque scopo sia richiesta, si

risolve o nella previsione del valore di mercato del bene da stimare, oppure
nella previsione del valore di mercato di beni impiegati nel processo
produttivo e nella previsione della loro quantità
 La Previsione,
Carattere Immanente della Stima
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La previsione, carattere immanente del giudizio di stima

Valore di un bene economico

E’ la previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità
di una determinata quantità di moneta, definendo il prezzo come constatazione di
detto rapporto tra i due gradi di utilità.

Principio di Permanenza delle Condizioni

Ogni operazione economica si svolge “in base alle condizioni note nel momento zero
ed in base a quanto si può e si sa prevedere circa l’evoluzione della situazione a
seguito dell’azione delle forze di tipo permanente note nell’istante zero”.

(Ad esempio, nelle stime a posteriori, ecc.)

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Probabilismo e oggettività del giudizio estimativo

Il giudizio estimativo impone di ricercare il valore cha ha la maggiore probabilità

“statistica”, quindi “il più probabile”, di concretizzarsi in prezzo.

L’ipoteticità del giudizio estimativo consegue:

ƒ dal principio di dipendenza del valore dallo scopo della stima
ƒ dall’essere la previsione il carattere immanente del giudizio di stima

Ciò, pertanto, giustifica il probabilismo del suo risultato.

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La “personalità” del giudizio di stima

⇓
la soggettività dello stesso

Il giudizio di stima è OGGETTIVO, ed OGGETTIVAMENTE FORMULABILE,

allorquando è basato:

ƒ su una effettiva conoscenza del mercato

ƒ sulla teoria dell’ordinarietà
ƒ sulla chiara visione dell’aspetto economico da riguardare
ƒ sulla conoscenza tecnica dei beni da valutare
Postulato della Comparazione
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La comparazione, unico fondamento logico della valutazione

La metodologia estimativa trova come unico fondamento logico della valutazione
la comparazione tra il bene oggetto di stima e altri beni di prezzo noto con
caratteristiche simili prese a confronto.

In base all’esperienza operativa i modi di scelta delle unità da rilevare dipendono

principalmente da:
ƒ caratteristiche tecniche ed economiche possedute dalle unità;
ƒ condizioni operative di rilevazione (disponibilità di dati);
ƒ tempo e mezzi a disposizione del rilevatore;
ƒ grado di analisi che si intende perseguire e prescrizioni cui si deve attestare la
valutazione.
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La costruzione dell’insieme di beni di confronto (campione estimativo) è legata al

bene oggetto di stima e alla composizione delle sue caratteristiche.
ƒ Caratteristiche Quantitative
ƒ Caratteristiche Qualitative

Le scale di misura delle caratteristiche

ƒ Scala Nominale (dicotomica)

ƒ Scala Ordinale (scala a punteggi)

ƒ Scala a Intervalli

ƒ Scala Cardinale (numeri cardinali)

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Comparazione estimativa
La comparazione estimativa consiste nella costruzione preliminare di una scala di
valori, disponendo in ciascun gradino i beni di confronto simili nelle
caratteristiche e associandovi la relativa classe di prezzo.
L’operazione di stima consiste nel porre il bene oggetto di stima nel gradino che
gli compete per le caratteristiche possedute e del quale assume la classe di prezzo
che diviene la sua stima.

Una classificazione dei beni di confronto, in relazione ai diversi gradi di

eguaglianza o diseguaglianza, può essere la seguente:

ƒ Beni eguali
ƒ Beni simili
ƒ Beni intermedi
ƒ Beni dissimili
ƒ Beni diseguali