Riqualificazione energetica di un edificio situato in zona di recupero del

patrimonio edilizio.

Lavoro svolto nell'ambito del gruppo informale di studio coordinato dal Prof. Attilio Carotti
del Politecnico di Milano- Dip.to di Ingegneria Strutturale

L'oggetto di questo lavoro è una porzione di edificio residenziale abitativo, facente parte di una
serie di 10 edifici bifamiliari del tipo che oggi chiameremmo “villette a schiera”, costruite a Cesano
Maderno tra la fine degli anni '30 e l'inizio degli anni '40 dalla Snia Viscosa per alloggiare i propri
dirigenti (Foto 1 e 2, Piante).
L'edificio è composto da due piani, oltre ad un piano seminterrato costituente la cantina, ed ha
struttura in muratura portante con solette in cemento e tetto ventilato a falde inclinate; dal punto di
vista delle superfici disperdenti la copertura è quindi costituita dalla soletta orizzontale sopra il
primo piano.
L'edificio non ha subito sinora interventi rilevanti dal punto di vista del contenimento dei consumi
energetici, se si eccettua la posa di un limitato spessore di isolante sul solaio di copertura (2 cm di
poliuretano espanso) e la sostituzione della caldaia di riscaldamento, avvenuta nel 2005.
Ad una verifica della situazione esistente fatta sulla base della procedura di calcolo CENED (decr.
15833 del 13/12/2007), l'edificio risulta essere in Classe G avendo un indice di prestazione
dell'involucro EH di 298,2 kWh/m2 anno ed un fabbisogno di energia primaria EP H pari a 396,8
kWh/m2 anno; il rendimento stagionale del sistema di riscaldamento risulta essere il 75% e la
costante di tempo 51,6 ore. Questa verifica mostra un comportamento estivo dell'edificio molto
buono, mentre la prestazione invernale risulta decisamente scadente.
L'intervento sarà quindi mirato a migliorare il comportamento invernale, e nella definizione della
riqualificazione energetica sarà necessario considerare una serie di vincoli che limitano le
possibilità di intervento sull'edificio.

I vincoli sono sostanzialmente i seguenti:

Vincolo di Piano Regolatore

Il Piano Regolatore Generale del Comune di Cesano Maderno ha posto queste costruzioni in una
zona definita “zona residenziale di recupero”, con vincoli sul mantenimento delle caratteristiche
architettoniche originarie. Particolare attenzione dovrà quindi venire posta nell'esecuzione delle
opere che influiscono sull'estetica dell'edificio.

Vincolo di continuità abitativa

La famiglia residente nell'unità abitativa in oggetto non ha la possibilità di traslocare in una altra
abitazione per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, che dovranno quindi
venire progettati e realizzati in considerazione di questa necessità.

Consenso del confinante

Essendo una costruzione bifamiliare, ogni intervento sulla porzione esterna dell'involucro
(sostanzialmente il cappotto sulle pareti opache esterne) dovrà essere eseguito sull'intero edificio;
il consenso del proprietario dell'altra porzione dell'edificio non è però scontato.
Da ciò nasce la necessità di progettare gli interventi in almeno due gruppi distinti ed indipendenti,
eseguibili separatamente e possibilmente senza sovrapposizioni.

Vincolo di Ulim
Una riqualificazione di questo tipo comporta necessariamente interventi su oltre il 25% delle
superfici disperdenti esistenti; questo obbliga, per le superfici interessate da intervento, al rispetto
delle prescrizioni di trasmittanza massima contenute nell'Allegato A del DGR 8745.

Vincolo di costo
Gli interventi dovranno essere selezionati in modo da ottenere il miglior rapporto costi/benefici
senza però eccedere i limiti di spesa allocati (il budget è 15.000 € nel nostro caso).
Obiettivi dell'intervento sono
 Riduzione dei costi energetici
 Miglioramento del comfort abitativo, da ottenersi tramite incremento temperatura
superficiale interna dell'involucro e riduzione della ventilazione involontaria
 Progettare l'intervento in fasi successive, indipendenti e senza sovrapposizioni indesiderate
di effetti, nel rispetto dei dei vincoli sopra indicati.

Si è pertanto deciso di suddividere l'intervento in due fasi: la Fase A, che comprende gli interventi
eseguibili in maniera indipendente dal proprietario dell'unità immobiliare adiacente e la Fase B
nella quale ricadono le opere che necessitano della disponibilità del proprietario dell'altra metà
dell'edificio.

Gli interventi inclusi nella Fase A sono stati così individuati:

A.1 Isolamento termico del solaio di copertura
A.2 Isolamento termico della parete divisoria condivisa tra le due proprietà.
A.3 Isolamento termico verso locali non riscaldati (soletta, pareti, scale interne e porta verso
cantina)
A.4 Isolamento dei cassonetti delle tapparelle
A.5 Sostituzione porte esterne con porte isolate
A.6 Isolamento delle pareti sottofinestra in presenza di corpi scaldanti.
A.7 Modifica dei serramenti originali in legno per alloggiare vetri doppi a bassa emissività ed
installazione di guarnizioni di tenuta sui battenti
A.8. Installazione sui radiatori di valvole termostatiche con banda di regolazione di 1°C

E' stata esclusa la possibilità di eseguire una coibentazione delle pareti opache verticali dall'interno
per non ridurre la già limitata superficie utile disponibile. Infatti la superficie calpestabile risulta
essere di circa 71 m2; con un intervento di coibentazione interna eseguito in accordo ai limiti sulle
trasmittanze imposti dalla normativa attuale tale superficie verrebbe ridotta di quasi 4 m 2, senza
considerare che in alcuni ambiti, come ad esempio le scale interne (Foto 3), non rimarrebbero
spazi sufficienti a garantirne una corretta utilizzazione.

La Fase B comprende un unico intervento, che è l'esecuzione dell'isolamento termico esterno a

cappotto.

Il preventivo di spesa per la totalità degli interventi della Fase A è stato inizialmente valutato in
circa 9.000 euro, mentre il cappotto della Fase B è stato valutato in circa 8.500 Euro (17.000 Euro
suddivisi sui due proprietari), per una spesa totale prevista di 17.500 Euro, che eccede il budget
allocato.

Questa valutazione però non da nessun parametro che mostri la effettiva economicità dei singoli
interventi proposti; a tale scopo è stata preparata la Tabella 1, ove si trovano i costi di ciascun
intervento ed il corrispondente risparmio energetico, calcolato in via preliminare. La tabella mostra
anche un criterio preliminare di valutazione economica (costo intervento per kWh anno risparmiato
e tempo di rientro dall'investimento senza considerare oneri finanziari ed incentivi fiscali).

Per la selezione degli interventi da eseguire utilizziamo un criterio operativamente semplice, che è
il payback dell'intervento in assenza di agevolazione fiscale, ponendo preliminarmente il valore di
soglia a 15 anni; in questo modo vengono esclusi gli interventi di sostituzione delle porte (interne
ed esterne) nonché la coibentazione della parete divisoria verso l'abitazione adiacente, rientrando
pertanto nei limiti del budget allocato.
 TABELLA 1
Risparmio Indicatore di Selezio
Costo Payback
Descrizione Intervento Energetico risparmio nato

€ kWh anno €/kWh anno anni

A1 Coibentazione solaio di copertura 1.400 -2.663 0,53 7,0 SI
A2 Coibentazione parete divisoria verso
abitazione adiacente 1.700 -574 2,96 39,5 NO
A3.1 Coibentazione solaio su cantina 1.000 -3.548 0,28 3,8 SI
A3.2 Coibentazione parete su cantina 700 -785 0,89 11,9 SI
A3.3 Coibentazione scale su cantina 300 -511 0,59 7,8 SI
A3.4 Sostituzione porta verso cantina 200 -84 2,38 31,7 NO
A4 Coibentazione cassonetti 200 -295 0,68 9,0 SI
A5 Sostituzione porte esterne 1.100 -387 2,84 37,9 NO
A6 Coibentazione pareti sottofinestra 1.200 -2.337 0,51 6,8 SI
A7 Sostituzione vetri e modifica finestre 800 -1.462 0,55 7,3 SI
A8 Installazione valvole term ostatiche 300 -400 0,75 10,0 SI
B1 Coibentazione esterna (cappotto) 8.500 -8.766 0,97 12,9 SI

La valutazione del rendimento finanziario dell'investimento verrà invece eseguita considerando

anche l'agevolazione del 55% sugli interventi di risparmio energetico, con un periodo di ripartizione
del vantaggio fiscale allungato a 5 anni come previsto dalla legge 02/2009 (DL 185/2008 convertito
in legge). Consideriamo una vita utile delle opere fino a 25 anni, e verifichiamo quale sia il ritorno
sull'investimento in questo arco temporale.

Il grafico qui sotto mostra l'andamento nel tempo del Tasso Interno di Ritorno calcolato su base
annuale e considerato sulla totalità degli interventi selezionati (fase A e B) in 4 casi fondamentali:
Valutazione Investimento
a) Nessun incentivo fiscale Tasso Interno di Ritorno
25%
b) Incentivo del 36% in 10 anni
c) Incentivo del 55% in 5 anni 20%
(nuovo incentivo)
Rendimento Annuo %

d) Incentivo del 55% in 3 anni 15%

(vecchio incentivo)
nell'ipotesi di un aumento dei costi 10%
energetici pari al 3% annuo
5%
Come si può vedere l'incentivo
fiscale influenza in maniera 0%
sostanziale la redditività
dell'investimento, ed in particolare il -5%
raggiungimento del punto di 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10111213141516171819202122232425
pareggio. Nessun Incentivo
Anni
Incentivo 36% in 10 anni

Nel nostro caso si nota come la Incentivo 55% in 5 anni Incentivo 55% in 3 anni

differenza di rendimenti dello stesso incentivo con due diverse tempistiche di erogazione (3 e 5
anni) sia sensibile, ma non tale da modificare sostanzialmente la redditività dell'investimento, e
comunque sensibilmente superiore alla redditività in assenza di incentivo o con incentivo per le
normali ristrutturazioni edilizie (36% in 10 anni).

Passando all'analisi energetica preventiva degli interventi, questa è stata eseguita con
l'applicazione della procedura di calcolo CENED in modo da avere risultati comparabili ed
oggettivi.
Analogamente agli interventi progettati, l'analisi è stata eseguita in due fasi:
  al completamento della Fase A (per i soli interventi selezionati)
 al completamento delle opere (Fase A + Fase B)

A valle degli interventi di Fase A, l'edificio risulta avere un indice di prestazione dell'involucro E H di
181,3 kWh/m2 anno ed un fabbisogno di energia primaria EPH pari a 227,3 kWh/m2 anno, con una
riduzione di oltre il 40% rispetto alla situazione iniziale; un risultato decisamente interessante, ma
nonostante ciò l'edificio rimane in Classe G, e questo dimostra quanto fosse compromessa la
situazione iniziale.

Eseguendo la stessa verifica al completamento delle opere previste (Fase B), l'edificio risulta
avere un indice di prestazione dell'involucro E H di 85,1 kWh/m2 anno ed un fabbisogno di energia
primaria EPH pari a 108,7 kWh/m2 anno con un considerevole miglioramento rispetto a quanto
ottenuto in fase A e con una riduzione di oltre il 70% rispetto alla situazione iniziale. Dopo questi
interventi l'edificio risulta essere in classe D, facendo un salto di ben tre classi rispetto alla
situazione precedente all'esecuzione della fase B. Inoltre, la costante di tempo dell'edificio sale a
144 ore, migliorando l'utilizzazione degli apporti gratuiti ed incrementando ulteriormente il già
apprezzabile comfort estivo di questa costruzione.

La riduzione del fabbisogno energetico in maniera così consistente comporta però che la caldaia
ed il sistema di emissione esistenti risultino molto sovradimensionati rispetto alle nuove esigenze
di apporto termico, e questo provoca una diminuzione del rendimento medio stagionale
dell'impianto con relativo impatto negativo sull'EPH. D'altro canto la riduzione dell'energia termica
richiesta dagli ambienti da climatizzare permette una riduzione sensibile della temperatura
dell'acqua circolante nei corpi scaldanti ottenendo quindi, oltre al miglioramento del comfort
termico, anche un incremento del rendimento del sistema che contrasta la diminuzione dovuta al
sovradimensionamento dello stesso.
Nel nostro caso il rendimento finale stagionale del sistema risulta essere il 78% contro il 75%
iniziale; ad una analisi più approfondita emerge che l'incremento del rendimento dovuto alla
riduzione della temperatura dell'acqua nei corpi scaldanti (+7%) compensa all'incirca la
diminuzione dovuta al sovradimensionamento del sistema (-7%), a parità di sistema di controllo.
Migliorando poi il rendimento del sistema di controllo con l'installazione di valvole termostatiche sui
singoli elementi scaldanti, riusciamo anche ad incrementare il rendimento di ulteriori 3 punti
percentuali fino appunto al 78% finale.
E' evidente che in caso di futura sostituzione della caldaia esistente con una macchina a
condensazione, correttamente dimensionata sui fabbisogni ridotti, il vantaggio di poter operare a
bassa temperatura verrebbe ulteriormente incrementato.

Concludendo, abbiamo visto che anche una abitazione con prestazioni energetiche fortemente
penalizzate può essere recuperata a livelli accettabili con interventi non eccessivamente invasivi e
radicali, e soprattutto in maniera economicamente sostenibile e vantaggiosa.
Per poter fare ciò è necessaria una analisi accurata della situazione esistente, che permetta con
una valutazione integrata di involucro ed impianti, di individuare i parametri che influiscono
maggiormente sulle prestazioni, di valutare economicamente i singoli interventi per individuare
quelli che hanno un miglior rapporto costi benefici senza dimenticare però che qualsiasi intervento,
anche quelli apparentemente poco significativi ed a costo ridotto o nullo, ha un impatto
complessivo sul sistema che non deve essere trascurato.

Roberto Callegari
Ing. Roberto Callegari