UNIVERSITA DEGLI STUDI DÌ TRIESTE

FACOLTA DÌ INGEGNERIA
Corso di laurea specialistica in ingegneria edile
Valutazione economica di piani e progetti

VALUTAZIONE ECONOMICA DÌ UN PROGETTO

D’INVESTIMENTO IMMOBILIARE CIVILE
RESIDENZIALE

Docente :prof. Paolo Rosato Studente:Xhemal Duka

A.A.2009-2010
INDICE

PREMESSA E SCOPO DELLA VALUTAZIONE ECONOMICA

· Committente

· Scopo

· Oggetto della valutazione

· Presentazione dell’elaborato di valutazione

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI TRASFORMAZIONE

DESCRIZIONE URBANISTICA

DESCRIZIONE FISICA DELL’INVESTIMENTO

· Requisiti urbanistici

· La scelta del tipo edilizio

· Requisiti spaziali

· Requisiti tecnologici

STIMA DEI PARAMETRI ECONOMICI

· Costo di costruzione

· Valore dell’area

· Piu probabile valore di mercato dell’organismo edilizio residenziale da realizzare

COSTRUZIONE DEL CASH FLOW 15

VAN E SRI

· VAN

· SRI

ANALISI DI SCENARIO

ALLEGATI

· Cash flow degli scenari alternativi

· Computo metrico estimativo

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PREMESSA E SCOPO DELLA VALUTAZIONE ECONOMICA

· Committente

La valutazione economica seguente e stata commissionata dal prof. Paolo Rosato, docente del
corso di “Valutazione economica di piani e progetti” presso la facolta di ingegneria
dell’Universita degli studi di Trieste.

· Scopo

La presente valutazione economica ha scopo didattico. Infatti il fine e un’applicazione ad un

caso reale della procedura teorica appresa durante il corso.

· Oggetto della valutazione

Questa valutazione economica ha come oggetto un progetto d’investimento immobiliare civile

residenziale da realizzarsi a Trieste, in provincia di Trieste, regione Friuli Venezia Giulia

· Presentazione dell’elaborato di valutazione

La valutazione economica seguente e servita a determinare il valore dell’investimento

immobiliare analizzato e la sua efficienza, espressi rispettivamente dal VAN (valore attuale
netto) e dal SRI (saggio di rendimento interno). Nella parte di post-analisi e stata eseguita
un’analisi di sensitività per tener conto della marcata aleatorietà di alcuni parametri.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DÌ TRASFORMAZIONE

Per lo sviluppo del progetto e stato scelto un lotto nel comune di Trieste, in provincia di
Trieste. Il lotto interamente pianeggiante dal punto di vista altimetrico,ed è ben servito sia da
via “Damiano Chiesa” che da via “Marcello Dudovich”.

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DESCRIZIONE URBANISTICA

Il lotto appartiene alle zone urbane di espansione a bassa densità dette C3. Di seguito viene
elencato quello che le norme tecniche prescrivono per queste aree.

ART. 5.3.3. – C3 – zone urbane di espansione a bassa densità edilizia già soggette a piani di
zona.

Le aree C3 si attuano attraverso PRPC di iniziativa privata estesi agli ambiti indicati

nell'elaborato E-Strumenti Attuativi del PRGC, con le specificazioni dettagliate nelle

schede inserite nell'elaborato Ea-Quaderno degli ambiti.

Le aree incluse in zona omogenea “C3” dalla presente variante e precedentemente non
ricomprese in zona “C1”, si attuano attraverso P.R.P.C. di iniziativa privata esteso all’intera
proprietà del lotto di intervento.

In questa zona gli edifici avranno destinazione d'uso residenziale.

Negli edifici residenziali saranno ammesse, attività terziarie, artigianali di servizio o

direzionali compatibili con la residenza per tipologia e dimensione; in tali casi esse

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non potranno occupare più del 40% della volumetria di ciascun edificio.

Saranno altresì ammessi edifici accessori per autorimesse e depositi.

I PRPC da attuarsi in queste zone sono soggetti ai parametri ed alle prescrizioni specifiche di
seguito indicate:

Parametri generali comuni a tutti gli ambiti C3

- indice di fabbricabilità territoriale vedasi prescrizione specifica in tabella

- altezza massima: vedasi prescrizione specifica in tabella

- rapporto di copertura 40%

- distanza dai confini di proprietà: 5,0 ml, comunque non inferiore

all’altezza del fronte

- distanza dai confini stradali: 10 ml

………………………………………………………………………………………………….

DESCRIZIONE FISICA DELL’INVESTIMENTO

L’investimento ha come obbiettivo la realizzazione di un blocco di case a schiera.

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· Requisiti urbanistici

L’O.E.R. risultato della progettazione rispetta i parametri imposti:

Valore limite O.E.R Verificato

volume edificabile
[mq] 4379,98 2712 SI
distanza dai confini
[m] 5,00 11,00 SI
altezza max.
[m] 6,50 6,30 SI
distanza tra pareti finestrate
e pareti edifici antistanti
[m] 10,00 13,00 SI
distanza dalle strade
[m] 5,00 10,00 SI

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· La scelta del tipo edilizio

Il P.R.G.C. prescrive, per le nuove edificazioni nella zona territoriale omogenea C3, di
scegliere tipologie edilizie congruenti con il contesto in cui si inseriranno. Per la forma del
lotto e per sfruttare un’adeguata percentuale del volume edificabile (40% circa), si e deciso di
adottare la tipologia plurialloggio a schiera.

Il lotto inoltre ha forma di parallelogramma con il lato corto in direzione praticamente nord-
sud. Questo e stato un ulteriore elemento che ha confermato la scelta della tipologia a schiera,
infatti e stato possibile orientare l’O.E.R. in tale direzione e sfruttare questo fatto per un
ottimale distribuzione degli spazi sia interni che esterni.

· Requisiti spaziali

L’O.E.R. e composto da un’unita base, la quale e stata ripetuta formando un complesso di 10

alloggi. La modalita d’aggregazione e quella piu classica del tipo edilizio a schiera, ossia
lungo il lato maggiore che e cieco; si e pero tenuto conto della forma del. Le dimensioni
dell’unita base sono 7,5m per 12m.

A ciascun alloggio si arriva da una strada privata che consente l’accesso dalla viabilita
comunale, precisamente da via Dudovich. L’accesso pedonale avviene sempre da questa via
ma sempre dal lato opposto di quello veicolare. La distribuzione interna e la medesima in tutti
gli alloggi: a sud sono rivolte le camere singole, infatti ragazzi e bambini spesso utilizzano per
le loro attivita questi spazi, e la zona pranzo-soggiorno, mentre a nord sono rivolte

la cucina, la camera matrimoniale e il bagno della zona notte. E’ invece cieco il bagno di
piano terra. Nella fascia centrale sono poi collocate le comunicazioni verticali, ossia le scale
che portano al primo piano. Tutte le camera da letto hanno accesso ad una terrazza. Le
pertinenze degli alloggi sono direttamente connesse con gli stessi e sono composte da un
giardino anteriore molto spazioso e da uno spazio anteriore in parte adibito a posto auto.

Di seguito vengono riportate le piante tipo :

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· Requisiti tecnologici

Con i dati disponibili, si e supposto che il terreno sia di tipo argilloso e che comunque non
presenti delle buone caratteristiche di resistenza.

Si e pertanto deciso di adottare una fondazione plinti isolati, soluzione più economica di una a
platea, ma capace di ripartire i carichi su tutto il terreno sottostante.

La struttura portante in elevazione e di tipo scatolare, con muratura portante. In particolare lo

strato portante e costituito da blocchi semipieni in laterizio dello spessore di 20 cm. Solo in
corrispondenza del vano scale e stato necessario l’uso di due piastrini in calcestruzzo armato
che sorreggono la trave a cui appoggia il solaio.

Il solaio fra piano terra e primo piano e in laterocemento, con la tessitura parallela al lato piu
corto del singolo alloggio. Per le terrazze si e invece utilizzata una soletta portante a sbalzo in
calcestruzzo armato.

Il solaio del piano terra prevede l’utilizzo di igloo con funzione aerante.

Anche la copertura utilizza una struttura in laterocemento sulla quale poggia il manto di
copertura costituito da coppi (inclinazione 20°, ovvero 36%), come avviene in quasi tutti gli
edifici circostanti.

L’isolamento termico dell’edificio e garantito da pannelli in poliuretano e il sistema di

riscaldamento scelto e quello a pavimento.

STIMA DEI PARAMETRI ECONOMICI

Si tratta di stimare il costo di costruzione, il valore dell’area e il più probabile valore di

mercato dell’organismo edilizio residenziale da realizzare.

· Costo di costruzione

Per la stima del costo di costruzione si è fidati al computo metrico estimativo. Il livello di
progettazione (non si ha a disposizione un progetto esecutivo) non consente di redigere
direttamente il computo metrico estimativo; per questo motivo si e fatto ricorso al principio di
ordinarietà, creando un computo metrico estimativo tipo per questa tipologia edilizia e per
l’area in cui essa e ubicata. Si e supposto cioè che vengano utilizzate tecniche e materiali
standard; la base per la definizione dei prezzi unitari è il calcolo delle quantità sono stati
rispettivamente i prezziari ufficiali della regione Friuli Venezia Giulia e le informazioni

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fornite da progettisti operanti nella zona. Si allega a parte il computo metrico estimativo
completo, mentre qui vengono riportati solo i risultati finali:

Totale
€ 1181322,37
totale
€/mc 435,5908444
totale
€/mq 1303,887826

· Valore dell’area

La stima del valore dell’area viene eseguita per comparazione diretta monoparametrica
facendo riferimento al volume edificabile. Presso agenzie immobiliari e imprese di
costruzioni si sono ottenute informazioni relative a tre compravendite di terreni edificabili, in
particolare superficie dell’area, indice di edificabilità e prezzo di compravendita. Si e costi
risaliti al prezzo unitario (€/m3), si e determinato il valore medio e quindi il più probabile
prezzo di mercato dell’area edificabile oggetto di trasformazione.

superfice If prezzo prezzo

mq €/mq
area 1 3160 0,8 568800 225
area 2 2856 0,8 561204 245,625
area 3 3472 0,8 651000 234,375
da stimare 4379,98 0,8 788396,4 225

I definitiva si ha :

prezzo
788396,4
totale
prezzo
225
€/mq

· Più probabile valore di mercato dell’organismo edilizio residenziale da realizzare

E sconsigliabile applicare le usuali procedure estimative (MCA, stima per coefficienti di

merito) poiché si tratta di organismo edilizio non ancora definito in tutte le sue parti e inoltre
la data di collocazione sul mercato è futura, non collocata al momento di stima. Si procede
con una stima diretta utilizzando solo tre parametri elementari e tenendo in considerazione

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che per questa tipologia i rapporti dimensionali fra i diversi ambienti dell’abitazione sono
sufficientemente standardizzati.

Distanza dal centro  coefficiente moltiplicativo che tiene conto della distanza relativa dal
centro città di Trieste. Posto uguale a 1,05 per l’oggetto della stima (coefficiente minore di 1
vuol dire maggior distanza dal centro)

Posto auto coperto  da borsino FIAIP un posto auto di proprietà coperto a

Trieste vale circa 2500-3000 € in più di uno scoperto, previsto nella nel progetto da valutare

Si osserva ancora che la stima e fatta sulla singola unita immobiliare residenziale.

Unità prezzo superficie posto auto distanzaprezzo

corretto
immobiliare € mq coperto dal centro €
1 275000 160 3000 0,95 309374,4
2 250000 135 3000 1 287498,7
3 320000 187 3000 1 367993,6
da stimare 0 215 3000 1,05 432228,1

Unità immobiliare Unità immobiliare Intero complesso

€ €/mq €
totale 432228,1 2010,363333 4322281

COSTRUZIONE DEL CASH FLOW

Si distribuiscono nel tempo costi e ricavi. Si considera che la durata complessiva

dell’investimento, ovvero tempo di realizzazione e vendita, sia di 2anni. Si assumono i
seguenti tassi e aliquote:

Unità di misura Importo

Tasso di interesse passivo annuo ℅ 4
Tasso di interesse attivo annuo ℅ 1,5
Oneri urbanizzazione primaria €/mq 27,58
Oneri urbanizzazione secondaria €/mq 65,07
Contributo sul costo di costruzione ℅ 1,8
Spese tecniche ℅ 5
Spese generali e imprevisti ℅ 3
Spese di commercializzazione ℅ 1

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Si ipotizza di iniziar la vendita nel secondo semestre del primo anno e che si concluda al
termine del secondo anno.

semestre 0 1 2 3 4 totale
costi
costo dell'area 788396,4 788396,4
costi di costruzione 583912,82 347904,48 112305,07 136000 1180122,37
oneri di urbanizzazione
primaria 120799,85 120799,8484 241599,6968
oneri di urbanizzazione
secondaria 285005,2986 285005,2986
contributo sul costo
di costruzione 21242,20266 21242,20266
spese tecniche 0 29195,641 17395,224 5615,2535 6800 59006,1185
spese generali
e imprevisti 0 17517,385 10437,1344 3369,1521 4080 35403,6711
spese di
comercializazione 0 0 8644,562 12966,843 21611,405 43222,81
COSTI TOTALE 788396,4 751425,69 811428,7501 134256,319 168491,405 2653998,568
RICAVI 864456,20 1296684,30 2161140,50 4322281,00
FLUSSO ECONOMICO -788396,4 -751425,69 53027,45 1162427,98 1992649,10 1668282,44

ONERI FINANZIARI
Esposizione
finanziaria -788396,4 -1539822,1 -1446913,25 -247010,21 1738870,80
oneri finanziari 0 -39881,392 -37475,0531 -6768,0798 0 -84124,5251
proventi finanziari 0 0 0 61729,91346 61729,91346
Flusso finanz. netto -788396,4 -791307,08 15552,40 1155659,90 2054379,01 1645887,82

ONERI FISCALI 0 0 0 0 410875,8017 410875,8017

Flusso
finanziario netto -788396,4 -791307,08 15552,40 1155659,90 1643503,21 1235012,02

VAN E SRI

Si tratta di calcolare il valore attuale netto (VAN) e il saggio di rendimento interno (SRI).

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· VAN

Si deve di attualizzare il flusso finanziario netto semestre per semestre al tempo iniziale e

sommare i valori cosi ottenuti:

Si assume r = 3,84 % ipotizzando scenari futuri ottimistici.

n (semestre) 0 1 2 3 4 totale
Flusso
finanziario netto -808815,9 -770887,62 42421,96 929942,39 1683723,46 1076384,33
Flusso economico
netto attualizzato -808815,9 -742380,22 39342,44721 830542,774 1448144,992 766834,1311
SRI
14%
Quindi il VAN è positivo e vale:

VAN = 766834,1311 €

L’investimento immobiliare risulta quindi conveniente alle condizioni considerate.

· SRI

Il SRI fornisce una misura dell’efficienza dell’investimento. Si determina quel tasso di sconto
che annulla il VAN e lo si confronta con un valore soglia ritenuto accettabile.

r = 14 %  un saggio di rendimento interno dell'investimento positivo ci conferma che

quell’investimento è reditizio.

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ANALISI DI SCENARIO

Si valuta come possono variare il VAN e il SRI in funzione del costo di costruzione e del
prezzo di vendita. La base per il calcolo del costo di costruzione e stato il preziario della
regione FVG per i lavori pubblici; questi prezzi sono la base d’asta e quindi soggetti a ribasso
nel caso pubblico, sono invece oggetto di contrattazione nel campo primato. Si analizza
quindi cosa avviene con un ribasso del 10% e poi del 20% sul costo di costruzione.

Inoltre si ipotizza una vendita con un scenario più svantaggioso e si analizza con due

scenari più ottimistici, cui corrispondono i prezzi di vendita 2100 €/m2 e 2200 €/m2. Per
ciascun scenario (vedi allegati) e stato utilizzato il cash flow illustrato precedentemente per
tempi, tassi, aliquote e tariffe. Gli unici parametri variati sono appunto costo di costruzione e
prezzo di vendita.

Scenario Cc Prezzo vendita Van SRI

0 2653998,6 4322281 766834,13 0,14
1 1081996,5 4322281 1773828,65 0,46
2 997819,72 4322281 2374420,04 0,19
3 2653998,6 4515000 1118733,97 0,36
4 2653998,6 4730000 1859074,25 0,31

Si vede che variando i due importi l’investimento rimane sempre remunerativo, sebbene
con diversi gradi di efficienza.

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ALLEGATI

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