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DIRITTO e PROCESSO

Notiziario giuridico telematico Direttore scientifico: Luca D'Apollo

Dossier 5/2009

Condominio
Ripartizione delle spese, vizi delle delibere assembleari e
tutela dei condomini

a cura di Luca DApollo

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

DIRITTO e PROCESSO
Notiziario giuridico telematico

Direttore scientifico: Luca D'Apollo

DOSSIER n. 5
Dicembre 2009

Condominio
Ripartizione delle spese, vizi delle delibere assembleari e tutela dei
condomini

a cura di Luca DApollo

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

Indice
1. Obbligazione

assunte

nellinteresse

del

condominio.

obbligazione

solidale

parziaria?................................................................p. 6
Commento a Cassazione, sezioni unite, 8 aprile 2008, n. 9148
Di Luca DApollo

2. La natura delle cd obbligazioni esterne al condominio. Cassazione, sezioni unite civili, 8 aprile
2008, n. 9148 .....p. 16

3. La

delibera

di

assemblea

condominiale

tra

nullit

annullabilit.....p. 23
Commento a Cass. Civ., Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816
di Antonio De Palma
4. Delibere nulle e annullabili..p. 27
Cassazione, Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816

5. Per la riscossione dei contributi condominiali il decreto ingiuntivo non va fatto nei confronti del
precedente proprietario.....p. 31
Cassazione, sez. II, 9 settembre 2008, n.23345
6. In caso di cessione dellappartamento in condominio a chi va fatto il decreto ingiuntivo per gli oneri
arretrati e non pagati? ......p. 35
Cassazione, Sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686

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OBBLIGAZIONE ASSUNTE NELLINTERESSE DEL


CONDOMINIO. OBBLIGAZIONE SOLIDALE O PARZIARIA?
Commento a Cassazione, sezioni unite, 8 aprile 2008, n. 9148 *

Di Luca DApollo (Direttore di Diritto e Processo)

Sommario: 1. Premessa. 2. La natura del condominio. 3. Le obbligazioni solidali. 4. I requisiti della solidariet. 4.1. La
ratio della solidariet. 5. La ripartizione delle spese nel condominio. 6. La soluzione delle Sezioni unite. 7. La posizione
critica della dottrina. 8. La giurisprudenza successiva si discosta dal dictum delle Sezioni Unite. 9. Conclusioni.

* Il presente contributo stato pubblicato sulla rivista Il diritto per i concorsi, Dike ed., 2009, 3, 31 ss

1.

confronti

Premessa

del

condomino

pi

facoltoso per lintero?


Nel caso in cui un condomino non
paghi la propria quota per i lavori
di ristrutturazione della facciata
dello stabile contro chi si deve
agire?
contratto,

stipulato

dall'amministratore, in nome e
nell'interesse dei condomini e nei
delle facolt

conferitegli,

produce direttamente effetti nei


confronti degli stessi. Conseguita
nel

processo

la

dell'amministratore,
pu

soluzione

sottoposto

condominio

del

allattenzione

un

ente

di

quesito

gestione , sfornito di personalit

delle

giuridica distinta da quella dei

sezioni unite presuppone lanalisi

singoli condomini2.

della natura delle obbligazioni


condominali. Infatti solo se si

Il

limiti

La

Secondo una tesi molto seguita il

procedere

condanna
il

creditore

all'esecuzione

tratta di obbligazioni solidali il


creditore

potr

pagamento
diversamente,

richiedere

dellintero;
qualificando

lobbligazione condominiale come


parziaria e divisibile, il creditore
dovr agire nei confronti di ogni
singolo condomino pro quota,
secondo le tabelle millesimali.

individualmente nei confronti dei


singoli,

secondo

la

quota

di

ciascuno? Ovvero pu agire per


lesecuzione

dellintero

nei

il

2.

La natura del condominio

Per una disamina delle varie tesi


sulla natura del condominio si rinvia a
BRANCA, Comunione. Condominio
negli edifici, in Comm. Scialoja e
Branca, III, Roma - Bologna, 1965;
SALIS, Il condominio negli edifici,
Torino, 1956; TERZAGO, Manuale del
condominio, Milano, 1977.
2
In giurisprudenza ex multis Cass.
civ., Sez. II, 16 maggio 2007, n.
11303; Cass. civ., Sez. II, 03 agosto
2007, n. 17039; Cass. civ., Sez. II, 25
gennaio 2007, n.1627; Cass. civ., Sez.
II, 02 agosto 2005, n. 16141 secondo
cui il condominio di edifici, che non
una persona giuridica, ma un ente di
gestione e non ha, pertanto, una sede
in senso tecnico, ove non abbia
designato, nell'ambito dell'edificio, un
luogo espressamente destinato e di
fatto utilizzato per l'organizzazione e
lo
svolgimento
della
gestione
condominiale,
ha
il
domicilio
coincidente
con
quello
privato

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La concezione individualistica o

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del condominio consiste nel dare

punto

atomista sostiene che l'interesse

regole comuni ai condomini in

Cassazione nella sentenza in

comune

ragione del godimento sia del

commento.

bene in propriet esclusiva che

delle Sezioni unite il condominio

delle res comuni.

non titolare di un patrimonio

ma dalle quali scaturiscono diritti

La teoria collettivista, o della

autonomo,

ed obblighi solo in capo a ciascun

titolarit collettiva4, trae origine

obbligazioni: la titolarit dei diritti

membro del gruppo.

dalla

del

sulle cose, gli impianti e i servizi

rapporto

di uso comune, in effetti, fa capo

dall'interesse

ai singoli condomini; agli stessi

dei

giustifica

la

comproprietari
gestione

tramite

deliberazioni prese in comune,

Caratteristica

peculiare

del

considerazione

condominio

quale

interviene

anche

Nella

la

valutazione

n di

diritti

e di

condominio la coesistenza di

unitario

due propriet, quella esclusiva di

collettivo dei partecipanti alle cose

condomini

sono

ciascun

ne furono oggetto. Vi sarebbe

obbligazioni

per

comune relativa ai beni utilizzabili

pertanto

impianti ed i servizi comuni e la

da tutti i condomini e serventi

comune del gruppo, da questo

relativa

allutilizzo dei beni in propriet

gestita in forma e nei modi di ente

obbligazioni

esclusiva.

collettivo.

interesse del condominio non si

La

condomino,

correlazione

tra

quella

propriet

motivato

Tale

una

sola

propriet

tesi

individua

esclusiva e propriet

comune

nellamministratore,

andrebbe

ricercata

figura di rappresentanza esterna

la

relativa

ascritte

le

cose,

gli

le

responsabilit;
contratte

le

nel

cd

contraggono in favore di un ente,


ma

nell'interesse

dei

singoli

partecipanti.

nell'applicabilit alla specie di

del

estensioni analogiche dell'istituto

ufficio di diritto privato assimilabile

delle pertinenze, per alcuni, o del

al mandato con rappresentanza,

concetto astratto di accessoriet

con la conseguente applicazione,

Il rapporto tra il condominio ed i

(della propriet), per altri.

nei rapporti tra l'amministratore e

singoli

Daltra parte il condominio una

ciascuno dei condomini, delle

importanza

condominio:

raffigura

un

3.

Le obbligazioni solidali

condomini
in

assume

ragione

della

figura unica nellambito del codice

disposizioni sul mandato .

gestione della res commune.

civile,

Le ricostruzioni in parola sono

necessario pertanto soffermarsi

inquadrabile nel concetto di ente:

contrastate

che

sulle regole che il codice civile

manca il patrimonio comune e lo

ritengono inappropriato lutilizzo

prevede nellipotesi in cui pi

scopo

del

soggetti

ed

(di

difficilmente

associazione

fondazione). Anche la tesi che


sostiene

termine

da

coloro
ente

riferito

allistituto del condominio. Sul

linquadramento

siano

rispondere,

in

chiamati
solido,

per

a
la

medesima prestazione.
4

nellambito della comunione si


scontra con le regole del codice
che disciplina in via autonoma il
condominio.
Vista lunicit della figura giuridica
in

esame

la

difficolt

di

inquadrare il condominio negli


istituti affini, se ne valorizzata la
caratteristica essenziale: il ruolo
dell'amministratore
che
rappresenta.
3
SALIS, Il condominio, cit., 220

lo

BRANCA, Comunione, cit., 320


Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n.
7891 per cui il condominio non un
soggetto giuridico dotato di propria
personalit distinta da quella di coloro
che ne fanno parte, bens un semplice
ente di gestione, il quale opera in
rappresentanza
e
nell'interesse
comune dei partecipanti, limitatamente
all'amministrazione e al buon uso
della cosa comune, senza interferire
nei diritti autonomi di ciascun
condomino.
Ne
deriva
che
l'amministratore per effetto della
nomina ex art. 1129 c.c. ha soltanto
una rappresentanza "ex mandato" dei
vari condomini e che la sua presenza
non priva questi ultimi del potere di
agire personalmente a difesa dei
propri diritti, sia esclusivi che comuni.
5

Lart. 1292 c.c. sotto la rubrica


nozione

della

solidariet6,

definisce l'obbligazione in solido


quella in cui pi debitori sono
obbligati tutti per la medesima
prestazione

aggiunge

che

ciascuno pu essere costretto


all'adempimento per la totalit

BIANCA,
Diritto
civile,
4,
Lobbligazione, Milano, 2002, 692;
GALGANO, Trattato di diritto civile, II,
Padova, 2009, 17.

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(con liberazione degli altri). L'art.

obbligatorio9

1294 c.c., di seguito, stabilisce

dellunicit

che i condebitori sono tenuti in

creditore:

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in

ragione
del

realt indivisibile, nonch qualora

si

essa sia divisibile ma la legge (e

solido, se dalla legge o dal titolo

identifica lunitariet del rapporto

soltanto questa) ne privilegi la

non

giuridico

comunanza.

risulta

codice,

diversamente.

infatti,

prevede

Il

dellinteresse

livello intrinseco parziario, in

in

altri

termini

nellunitariet

In

mancanza

di

delle

dellinteresse protetto. Si parla di

apposita disciplina normativa ci si

eccezioni alla regola generale: a

unica obbligazione con pluralit di

chiede quali

titolo desempio si pu richiamare

soggetti.

applicabili.

la disciplina in tema di trasporto


laddove a fronte del rapporto

Il
4.

concetto

siano
di

le

norme

causa

unica

dellobbligazione viene derivato

I requisiti della solidariet

unitario che lega pi vettori lungo

dalle formule del diritto romano

una tratta di percorso molto lunga

La dottrina individua nel vincolo

laddove

lart. 1682 c.c. stabilisce che nei

solidale la compresenza di tre

lobbligazione comune avesse il

trasporti

connotati fondamentali:

medesimo atto costitutivo.

vettore risponde nellambito del

- la partecipazione di pi debitori

Lunicit della prestazione, nel

proprio percorso.

(o creditori) 10,

presupporre la medesima causa,

Nei rapporti interni tra condebitori

solidali lobbligazione si divide

dell'obbligazione (eadem causa

delloperazione

secondo quanto risulta dal titolo o,

obbligandi);

lobbligazione comune si riferisce,

in mancanza, in parti uguali.

Sulla natura delle obbligazioni

(eadem res debita).

dellobbligazione

solidali

Lattenzione maggiore rivolta al

nella valutazione della causa del

Secondo una prima ricostruzione

carattere dellidem debitum, in

contratto

si tratta di un insieme collegato

quanto si tratta di soffermarsi

riferisce. La tesi trova spunto

obbligatori7:

sullunicit della prestazione che,

nellart. 1298, co. 2, nellinciso

per

salvo

di

cumulativi

vi

pi

lidea

sono

diverse tesi.

rapporti
di

base

ciascun

che

ogni

lunicit

della

lunicit

della

natura,

causa

prestazione

pu

condebitore titolare di una

suscettibile

propria

sullindividuazione

del

della

rispetto

posizione

soggettiva,

giuridica

allinterno

della

di

essere

divisione,

solidariet

si

chiedeva

fa riferimento alla causa concreta

laddove il

negoziale

cui

che

vincolo

di uno di essi: il legislatore

alla

avrebbe disciplinato la materia

ancorandola

naturalisticamente

In

sorge tra le parti.

Cass., 24 aprile 2001, n. 6043, in


Mass. Foro It., 2001; Cass., 13 marzo
1987, n. 2623. La giurisprudenza
maggioritaria applica il principio
processuale per cui il creditore pu
agire in giudizio nei confronti di uno
qualsiasi dei condebitori senza che la
solidariet dia luogo a litisconsorzio
necessario (art. 102 c.p.c.) nei
confronti degli altri condebitori.
8
Per maggiori approfondimenti si
rinvia a BIANCA, cit., 699; BARASSI,
Teoria generale delle obbligazioni, I,
Milano, 183; GALGANO, Trattato di
diritto civile, cit., 17 per il quale la tesi
risale a POTHIER, Trattato delle
obbligazioni, I, Venezia, 1833, 262.

termini,

fatto,
il

sia

contratta nellinteresse esclusivo

sostrato
altri

si

Altra ricostruzione propone la tesi

di

traslato

lobbligazione

dellunicit

rapporto

viene

lobbligazione

delle

del

cui

concetto di causa

prestazione la quale, nel suo

prestazione comune .

che

parziaria.

obbligazioni
al

solidali

contratto

che

meccanismo

Si fatto lesempio dei diversi

solidale soccorre tutte le volte in

compratori della stessa merce nei

cui la prestazione, pur essendo a

confronti del singolo venditore:


tutti sono obbligati al pagamento

BUSNELLI,
Lobbligazioni
soggettivamente complessa, Milano,
1974, 33.
10
Cass., 11 luglio 1966, n. 1839
secondo cui presupposto della
presunzione di solidariet stabilita in
linea generale dallart. 1294 cod. civ.
per le obbligazioni con pluralit di
debitori la sussistenza della
situazione condebitoria concretantesi
nel fatto che pi soggetti si siano
obbligati
per
la
medesima
prestazione.

del prezzo. La parte acquirente


formata

da pi

caratterizzata

compratori

dal

medesimo

interesse economico-individuale.
Parte
giudizio
lunicit

della

dottrina

critico.
della

esprime
Richiedere

causa

significa

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limitare

al

campo

negoziale

pi

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soggetti:

in

tale

ipotesi

come

nella

fideiusso

14

listituto dellobbligazione solidale.

ricorrendo al concetto di causa

indemnitatis .

Si ritiene pi corretto individuare il

difficilmente

La regola

requisito

unobbligazione (e conseguente

affermata nei casi di accollo (art.

responsabilit)

solidale.

1273 c.c.) e di espromissione (art.

la

Diversamente, qualora si utilizza il

1272 c.c.), e nel caso di pi

solidariet nasca dal medesimo

concetto di unicit della fonte

assicuratori

rapporto giuridico .

dellobbligazione,

medesimo rischio (art. 1910 c.c.)

In altri termini la fonte genetica

affermare che tutti i danneggianti

Laltro

requisito

dellobbligazione

essere

o i soggetti inadempienti sono

perch

possa

comune e unitaria: non sar

obbligati in solido: lobbligazione

solidariet,

configurabile

vincolo

che nasce dal comportamento dei

allunicit della prestazione: nel

la

singoli ha fonte unitaria (sia essa

caso di obbligazione passiva ci

prestazione unica trovi fonte in

negoziale o aquiliana).

significa che tutti i debitori sono

diversi rapporti giuridici. La fonte

In mancanza della fonte comune

obbligati

originante il vincolo unitario pu

la costituzione del vincolo solidale

prestazione,

essere

di

deve risultare da una previsione

contenuto

origine aquiliana: ne conferma il

di legge o da apposita pattuizione:

sottolineare che la solidariet non

disposto

si

della

esclusa dal fatto che i singoli

laddove si afferma che se il fatto

fideiussione. Lobbligazione del

debitori siano tenuti ciascuno con

dannoso

fideiussore nasce da un titolo

modalit diverse o il debitore

persone, tutte sono obbligate in

diverso

quello

comune sia tenuto con modalit

solido al risarcimento del danno.

dellobbligazione

principale,

diverse di fronte ai singoli creditori

La

tesi

pertanto,

esposta secondo cui anche in

generale,

campo

obbligazione

solidale.

carattere

dellobbligazione

fonte

in

parola

nellunica

dellobbligazione:

necessario,

pertanto,

che

11

il

solidaristico

sia

deve

quando

negoziale

dellart.

norma

2055

imputabile

conferma

aquiliano

solidaristico

che

il

deve

c.c.
a

la

pi

vincolo
germinare

12

potr

riporta

configurarsi

possiamo

lesempio

da
secondo
non

la

regola

sussisterebbe
Tale

obbligati

fa

la

che

di

medesima
deve

identico.

avere
bene

(art. 1293 c.c.).


Si

afferma

in

dottrina

come

lunicit della prestazione sia il


sintomo

della

presunzione

Richiedere anche in tal caso

espressamente

lunicit della causa sarebbe una

legislatore nellart. 1944, co. 1,

diversa

forzatura: laddove infatti si dice

c.c.: la fonte delle obbligazioni

escludere

che

(principale

regime solidaristico15.

il

riferimento

fideiussoria

risarcitoria

per

parlarsi

per

necessario

dallunico fatto illecito .

lobbligazione

della solidariet

di

invece,

solidariet: qualora la prestazione

dal

di ognuno sia oggettivamente

sancita

fideiussoria)

dalle

altre

dovremo

lapplicazione

del

trova causa nel medesimo fatto

omogenea. Medesimo rapporto

illecito si fa riferimento alla fonte

giuridico si instaura tra appaltante

dellobbligazione, e non ci si

e progettista nei confronti del

riferisce, certamente, alla causa

committente per i vizi dellopera13.

Chiariti i requisiti dellobbligazione

quale valutazione economica e

fonte

solidale bisogna interrogarsi sulla

individuale della stessa. Si pensi

delobbligazione sia disomogenea

ratio e funzione dellistituto: il

al

caso in

cui

linadempimento)

il

possibile

che

la

danno (o

4.1. La ratio della solidariet

codice sul punto nulla dice, e

prodotto

dallazione diversa e autonoma di


13

11

BIANCA, cit., 705.


12
GALGANO, Trattato di diritto civile,
cit., 19.

Lesempio ripreso da GALGANO,


Trattato di diritto civile, cit., 19; in
giurisprudenza si veda Cass., 28
gennaio 2000, 972.

14

Si rinvia per approfondimenti a


GALGANO, Trattato di diritto civile, cit.,
19.
15
Cos si esprime BIANCA, cit., 705.

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pertanto,

La solidariet passiva, giovando

Con le obbligazioni a carattere

allesegesi dottrinaria.

della presunzione ex lege (art.

esterno

Lobbligazione solidale passiva

1294 c.c.), considerata istituto a

rappresentati dallamministratore,

risponde allesigenza di tutelare e

carattere

assumono

avvantaggiare il creditore: questi

solidaristico pertanto applicabile

favore

infatti a fronte della prestazione

a qualsiasi rapporto giuridico. Ne

soggetti terzi (ad esempio con

unitaria

chiedere

conferma, indiretta, lart. 1295

una

ladempimento anche ad uno solo

c.c. letto in combinato disposto

ristrutturazione della facciata dello

dei condebitori, il quale liberer

con gli artt. 752 e 754 c.c.: per

stabile condominiale).

tutti gli altri, salvo il diritto di

effetto

della

Si parla invece di obbligazioni

regresso.

successione, lobbligazione nata

interne facendo riferimento alle

unitaria

di

obbligazioni riguardanti le spese

obbligazioni parziarie dei singoli

di gestione del condominio, e

sarebbe ladempimento

coeredi non risponde al regime

conseguentemente le regole di

dellobbligazione solidale qualora

solidaristico; il legislatore, infatti,

riparto interno delle stesse.

il creditore dovesse richiede a

prevede lapplicazione del regime

La materia disciplinata dallart.

ciascun

parziario, ovvero pro quota in

1123 c.c., secondo cui, le spese

ragione della chiamata alleredit.

necessarie per la conservazione e

ci

si

potr

facile

rifare

comprendere

estremamente
incerto

deve

Dicembre 2009

come

difficoltoso

debitore

la

singola

prestazione, frazione dellintero, in

generale:

il

regime

dell'apertura
con

una

pluralit

ragione della singola quota di


16

debito .
Attenta

per
5.

dottrina

17

parla

di

funzione

di

garanzia

vantaggio

del

creditore:

singoli

unobbligazione

del

condominio,

ditta

il

condomini,

edile

godimento

con

per

delle

delledificio

la

parti

La ripartizione delle spese

comuni

nel condominio

sostenute dai condomini in misura


proporzionale

al

sono

valore

della

la

Orbene bisogna ora verificare la

propriet di ciascuno.

solidariet passiva nel rapporto

natura delle obbligazioni contratte

Lart. 1123 c.c. tradizionalmente

obbligatorio

prevista

dal

in favore del condominio.

riferito solo ai rapporti interni tra i

nellinteresse

del

Fino al codice del 1865 la regola

condomini20.

creditore e serve a rafforzare il

generale era la parziariet, salvo

Ci si chiede se da tale norma

diritto

diversa

possa

legislatore

di

consentendogli

questultimo

dei

trarsi

fondamento

per

ottenere

comunisti . con il codice del

lapplicazione

dellintera

1942 che il legislatore introduce la

parziario, anche nelle obbligazioni

obbligazione da uno qualsiasi dei

regole generale della presunzione

esterne.

condebitori18.

di solidariet ex art 1294 cc.

riportandoci allesempio di prima:

Limpostazione

se applicabile il regime di

ladempimento

16

di

pattuizione
19

Cass. 22 novembre 1985, n. 5802


per cui la solidariet passiva nel
rapporto obbligatorio prevista dal
legislatore nellinteresse del creditore
e serve a rafforzare il diritto di
questultimo consentendogli di
ottenere ladempimento dellintera
obbligazione da uno qualsiasi dei
condebitori, il quale libera tutti gli altri.
17
BIANCA, cit., 705. Anche in
giurisprudenza la tesi trova ampi
riscontri, si veda Cass., 18 giugno
2001, n. 8235,
18
Cass., 2 febbraio 2006, n. 2266
secondo cui in tema di obbligazioni
solidali, nel rapporto con pluralit di
debitori sussiste una presunzione di
solidariet passiva, ai sensi dellart.

tradizione

Per

del

semplificare

distingue le cd obbligazioni a

solidariet

carattere

contraente con il

esterno

dalle

obbligazioni a carattere interno.

potr

1294 cod. civ. la cui ratio quella di


tutelare linteresse del creditore a
disporre, ai sensi dellart. 1292 cod.
civ., della facolt di una sola
esecuzione nei confronti del
patrimonio prescelto.
19
Per la ricostruzione del dibattito si
veda da ultimo SCARPA , Titolarit ed
attuazione delle obbligazioni di
gestione del condominio, in Foro It.,
2008, I, 3258.

20

passiva,

chiedere

regime

il

terzo,

condominio,

ladempimento

Cass. civ., Sez. II, 30 luglio 2004,


n.14593, in Mass. Giur. It., 2004,
secondo cui per i debiti contratti dal
condominio per il godimento di beni e
servizi
comuni,
concernenti
prestazioni normalmente non divisibili,
rispetto alle quali ciascun condomino
ha interesse per l'intero, si applica il
principio di cui all'art. 1294 c.c., dal
quale discende una presunzione di
solidariet a carico di tutti i condomini.

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Dicembre 2009

ciascun

questi ha diritto di regresso nei

dell'obbligazione

condomino, che liberer tutti gli

confronti

condomini

diversi debitori; avuto riguardo

altri condomini, salvo il diritto di

limitatamente

quota

alle norme sul condominio negli

regresso. Nellipotesi in cui non

millesimale dovuta da ciascuno di

edifici,

configurabile

essi. La morosit dei condomini

ostacolo

solidale passiva il terzo dovr

costituisce

solidariet dell'obbligazione pu

chiedere il pagamento a ciascun

risarcimento per i maggiori e

trarsi

condomino

conseguenti

del

analogamente alla norma dell'art.

propria quota millesimale.

condominio . La responsabilit

1298 c.c., sancisce solo la misura

Sul punto si sono formati due

dei singoli partecipanti per le

della partecipazione alle spese

orientamenti.

obbligazioni

dal

necessarie per la conservazione e

condominio verso i terzi ha natura

il godimento delle parti comuni

solidale,

al

dell'edificio, per la prestazione dei

per ragioni di celerit dei traffici

principio generale stabilito dall'art.

servizi nell'interesse comune e

giuridici

natura

1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui

per le innovazioni deliberate dalla

per

pi soggetti siano obbligati per la

maggioranza26.

condominio

medesima prestazione: principio

Nella prassi per evitare che il

sussistono tutti i requisiti (pi

non derogato dall'art. 1123 cod.

singolo

debitori, unica prestazione, unica

civ., che si limita a ripartire gli

obbligato a pagare anche la quota

della

prestazione

unobbligazione

in

21

Dottrina

ragione

e
22

maggioritarie

ritengono che sia

sia

per

la

assunta

del

altri
alla

fonte

per

esborsi

il

24

giurisprudenza

dellobbligazione
linteresse

della

degli

avuto

assunte
riguardo

25

si

solidale

tra

ritiene che nessun


alla

dall'art.

presunzione
1123

c.c.,

condomino

di
che

fosse

fonte) perch possa parlarsi di

oneri all'interno del condominio .

degli inadempienti e/o morosi si

obbligazione solidale passiva. Il

La distinzione tra profilo esterno

costituiva

terzo

contraente

con

il

ed interno del vincolo obbligatorio

ottenere

il

la si individua negli artt. 1294 c.c.

soddisfacimento dellintero anche

- che riconosce la solidariet tra

condominio

potr

23

da uno soltanto dei condomini ;

condebitori - e nell'art. 1298 c.c. che regola la diversa ripartizione

21

BRANCA,
Solidariet
delle
obbligazioni dei condomini versi terzi,
in Foro Pad., 1962, I, 1209; BASILE,
Condomini negli edifici I) Diritto civile,
in Enc. Giur., VIII, Roma, 1988, 8; DE
TILLA, Sulla solidariet dei condomini
per le obbligazioni contratte dal
condominio, in Giust. Civ., 1993, I,
2684.
22
Cass. civ., Sez. II, 31 agosto 2005,
n. 17563, in Mass. Giur. It., 2005,
secondo cui il patto di divisione della
spesa per l'esecuzione di lavori in
appalto concluso tra pi condomini,
attendendo al rapporto interno tra gli
stessi,
non

opponibile
all'appaltatore, ancorch condomino,
atteso
che
l'obbligazione
di
pagamento del corrispettivo di lavori
conferiti in appalto da pi committenti
ha natura di obbligazione solidale, ai
sensi dell'art. 1294 cod. civ.
23
Cass. civ., Sez. II, 23 febbraio 1999,
n.1510, in Mass. Giur. It., 1999,
secondo cui il condomino pu esser
escusso per l'intero debito del
condominio da un terzo, nei cui
confronti un condebitore solidale,
indipendentemente dall'adempimento

del suo obbligo nei confronti del


condominio, ed ha diritto di regresso
nei confronti degli altri condomini
limitatamente alla quota millesimale
dovuta da ciascuno di essi.
24
Cass. civ., Sez. II, 23 febbraio 1999,
n.1510, in Mass. Giur. It., 1999.
25
Cass., Sez. II, 17 aprile 1993, n.
4558; Cass., Sez. II, 30 luglio 2004, n.
14593; Cass., Sez. II, 31 agosto 2005,
n. 17563; Cass., Sez. II, 5 aprile 1982,
n. 2085, secondo cui mentre nei
rapporti interni tra i singoli condomini
le spese comuni vanno ripartite pro
quota, ai sensi dell'articolo 1123 del
codice civile e in base alle norme del
regolamento
condominiale,
nei
confronti dei terzi i condomini sono
responsabili solidalmente per le
obbligazioni contratte dal condominio
nel comune interesse, come quelle
che l'amministratore abbia assunto in
tale veste e nei limiti delle sue
attribuzioni,
cos
spendendo
implicitamente il nome di tutti i
condomini e impegnandoli tutti in forza
del rapporto di mandato collettivo con
gli stessi intercorrente.

un

fondo

ad

26

hoc

Cass. civ., Sez. II, 30 luglio 2004,


n.14593, in Mass. Giur. It., 2004,
secondo cui non pu [] farsi
riferimento alla norma dell'art. 1123
c.c.,
perch
nessun
canone
ermeneutico consente di attribuire a
detta norma una valenza "esterna",
essendo evidente la sua funzione di
norma regolatrice della ripartizione
interna
degli
oneri
nell'ambito
condominiale, come rivela gi la
stessa rubrica, intitolata "Ripartizione
delle spese". Tale esclusiva funzione
"interna" poi inoppugnabilmente
dimostrata
dalla previsione
del
secondo comma della norma stessa,
che
sancisce
una
differente
ripartizione - e cio in proporzione
all'uso che ciascuno pu farne - se si
tratta di spese relative a cose
destinate a servire i condomini in
misura diversa. I due commi della
citata disposizione hanno certamente
la medesima:funzione di regolare nelle due diverse ipotesi - la
ripartizione delle spese comuni e, se
non

discutibile
la funzione
meramente "interna" della previsione
del secondo comma (non potendo
certamente incidere sul quantum che il
terzo creditore pu chiedere a ciascun
condomino la diversa utilit che
quest'ultimo pu trarre dal bene cui la
spesa si riferisce), non si vede come
possa differenziarsi la funzione cui
assolve la norma del comma
precedente.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

seguendo il criterio di ripartizione

servizi nell'interesse comune e

delle

per le innovazioni deliberate dalla

Il giudice supremo in sede di

maggioranza,

sostenute

nomofilachia ha sposato la tesi

generale che regola il regresso fra

condomini

in

condebitori

proporzionale

spese

condominiali,

applicazione

del

in

principio

solidali

(art.

1299

27

cc) .
Per

lindirizzo

decisamente

al

dai
misura

valore

minoritaria,

ritenendo

che

della

lobbligazione del condominio non

propriet di ciascuno, in quanto il

ha natura solidale. Si affermato

tenore letterale della norma non

che nelle obbligazioni assunte

29

minoritario, la responsabilit dei

ammette differenze applicative .

nellinteresse

condomini retta dal criterio

Per i sostenitori della tesi in

manca il requisito dellunicit della

dalla parziariet: in proporzione

parola lart. 1123 c.c. norma

prestazioni: infatti trattandosi di

alle rispettive quote, ai singoli

speciale rispetto all'art. 1294 c.c.

obbligazione pecuniaria il debito

partecipanti

le

e, quindi, operante non solo nei

del condominio in realt si traduce

obbligazioni assunte nell'interesse

rapporti interni fra i condomini, ma

nellobbligazione di pagare una

si

imputano

30

del

condominio

del condominio, relativamente alle

anche nei confronti dei terzi .

somma

spese per la conservazione e per

Pertanto,

unobbligazione

il godimento delle cose comuni

condomini sono regolate da criteri

quota,

dell'edificio, per la prestazione dei

consimili a quelli dettati dagli artt.

condomini.

servizi nell'interesse comune e

752 e 1295 c.c. per le obbligazioni

unobbligazione

per le innovazioni deliberate dalla

ereditarie,

unitaria, ma sostanzialmente e

28

le

obbligazioni

secondo

dei

cui

al

determinata.
in

frazionata

capo
In

ai

altri

pro

singoli

termini

formalmente

maggioranza . La tesi in parola

pagamento dei debiti ereditali i

naturalisticamente

afferma che lart. 1123, co. 1, c.c.,

coeredi concorrono in proporzione

pro quota.

si applica anche nei rapporti

alle loro quote e l'obbligazione in

A giudizio della Cassazione n

esterni trattandosi di norma a

solido di uno dei condebitori si

dallart. 1123 c.c., n dallart.

carattere generale che regola la

ripartisce

in

1115 c.c. in tema di comunione,

ripartizione

proporzione

quote

n dalla tesi che professa la

delle

spese

necessarie per la conservazione

tra

gli
alle

eredi

31

ereditarie .

natura

ed il godimento delle parti comuni


dell'edificio, per la prestazione dei

di

ente

frazionabile

di

gestione,

possono trarsi argomenti validi a


6.

La soluzione delle Sezioni

sostegno della tesi solidaristica. A

unite

contrario la corte ritiene che

27

Cass. civ., 21 ottobre 1975, n. 3808,


in Foro It., 1975, per cui nell'ipotesi di
effettiva, improrogabile urgenza di
trarre aliunde somme, come nel caso
di aggressione in executivis da parte
di creditore del condominio, in danno
di parti comuni dell'edificio, pu
ritenersi consentita una deliberazione
assembleare, la quale, similmente a
quanto avviene in un rapporto di
mutuo,
tenda
a
sopperire
all'inadempimento del condomino
moroso con la costituzione di un fondo
cassa ad hoc, tendente ad evitare
danni ben pi gravi nei confronti dei
condomini tutti, esposti dal vincolo di
solidariet passiva, operante ab
externo.
28
PERETTI GRIVA, Osservazioni in
materia
dell'obbligazione
dei
condomini per spese necessarie per la
prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in Giur. It., 1952, I, 1, 608;
CORONA, Propriet e maggioranza nel
condominio degli edifici, Torino, 2001.

proprio lart. 1123 c.c. stabilisce


29

che

Cass., Sez. II, 27 settembre 1996,


n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872.
30
SCARPA, cit., 3258.
31
Cass., Sez. II, 27 settembre 1996,
n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872,
secondo cui lamministratore del
condominio ha diritto di richiedere ai
singoli condomini il rimborso delle
somme da lui anticipate per la
gestione condominiale solo nei limiti
delle rispettive quote dovendosi
ritenere applicabile anche nei rapporti
esterni la disposizione dell'art. 1123
c.c., a norma della quale le spese
necessarie per la conservazione ed il
godimento
delle
parti
comuni
dell'edificio, per le prestazioni dei
servizi nell'interesse comune e per le
innovazioni
deliberate
dalla
maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al
valore della propriet di ciascuno.

le

obbligazioni

del

condominio sono divisibili ex parte


debitoris.
Secondo i giudici supremi in
difetto

di

configurazione

normativa dell'obbligazione come


solidale e, contemporaneamente,
in presenza di una obbligazione
comune, ma naturalisticamente
divisibile, viene meno uno dei
requisiti della solidariet, ovvero
lunicit

della

prestazione:

di

conseguenza prevale la struttura

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

il

regime

parziario

Dicembre 2009

sembrano riconoscere la primaza

condominiali alla categorie delle

dellobbligazione. In tal caso infatti

del

divisibilit

obbligazioni propter rem e ai

vale la regola per cui la solidariet

dellobbligazione a fronte di quello

debiti ereditari non regge dinanzi

viene meno ogni qual volta la

di solidariet, laddove si sostiene

al

fonte dell'obbligazione comune

che

lassunzione

intimamente

divisibile,

collegata

con

la

principio

di

quando

lobbligazione

non

sia

norma
che

un

debito

contratto per la cosa comune,

tale soluzione le disposizioni di

affermi, in senso opposto, la

espressamente

cui agli artt. 752, 754 e 1295 c.c.

solidariet,

il

1115 c.c.).

A giudizio delle Sezioni Unite

divisibilit

prevalere.

Ne

Per salvare il principio di diritto

dalla

delle

consegue logicamente che larea

espresso dalle Sezioni unite non

disposizione codicistiche emerge

della solidariet sarebbe quella

resta che porsi nella posizione

un criterio di ordine e portata

occupata dalle obbligazioni con

particolareggiata

principio

ne

di

inerente

(espressa)

congiunta

legge

simile

titolarit delle res. Confermano

lettura

di

caso

di

33

laddove la solidariet ad essere


predicata

(art.

delle

generale secondo cui primario e

prestazione indivisibile . La tesi

obbligazioni condominiale, nella

fondamentale nelle obbligazioni

non piace in quanto pretende di

loro duplice veste: unitaria verso

nate

provare

lesterno e

unitarie

deve

essere

il

un

principio

plurisoggettiva nel

interno36,

collegamento tra le obbligazioni e

(asseritamente) generale, ma, in

riflesso

le res. In tali casi lobbligazione di

realt, non previsto nel codice

cos che anche nelle obbligazioni

ogni coerede per i debiti del de

civile, e in controtendenza con la

a carattere esterno il debito possa

cuius nasce gi pro quota, in

scelta del legislatore di tutelare il

essere frazionato pro quota.

ragione della chiamata alleredit.

creditore e la celerit dei traffici

La posizione delle Sezioni unite

Ciascun coerede, infatti, titolare

commerciali.

viene altres ritenuta asistematica

di una quota deredit ed in forza

Daltronde

di

e in palese contrasto con la

di ci, le proprie obbligazioni,

rappresentanza che si instaura tra

perdurante solidariet per fatti

nascenti

della

il condominio e lamministratore

illeciti (art. 2055), dei dipendenti

successione, saranno parziarie,

non pu essere inteso solo pro

(art. 2049) e per omessa custodia

ma intimamente connesse alla res

quota ex artt. 1130-1131 c.c.: tale

(art. 2051) 37.

ereditaria.

limitazione,

La

dallapertura

il

che

rapporto

la

sentenza

34

tesi

della

ammettendo

parziariet

Anche nei rapporti condominiali le

richiama , in realt riferito

determinerebbe

una

obbligazioni assunte nellinteresse

esclusivamente alle competenze

compromissione

dell'equilibrio

del condominio sono ripartite tra i

dellamministratore

contrattuale

contratti

condomini in ragione della quota

potere di rappresentanza dello

prestazioni corrispettive per la

millesimale di ciascuno, calcolata

stesso35.

violazione dell'art. 1181 c.c., oltre

in base alla propriet esclusiva.

Anche largomento centrale della

alla paralisi dell'autotutela

parte motiva della sentenza in

somministratore (art. 1460) finora

commento fortemente criticato.

possibile con la sospensione della

Laccostamento delle obbligazioni

fornitura di acqua, luce e gas per

7.

La posizione critica della

non

al

dottrina
In sede di primo commento32 si
affermato che le sezioni Unite

32

DI MAJO, Solidariet o parziariet


nelle
obbligazioni
condominiali:
leterno ritorno, in Corr. giur., 2008, 6,

nei

del

riscaldamento centralizzato per i


778; si veda anche IZZO, Lattuazione
parziaria
delle
obbligazioni
condominiali:
una
restaurazione
ottocentesca del favor debitoris ?, in
Corr. giur., 2008, 6, 780.
33
Cos DI MAJO, cit., 778.
34
Nellinciso lamministratore non pu
obbligare i singoli condomini se non
nei limiti della rispettiva quota
35
Cos DI MAJO, cit., 779.

grossi edifici condominiali per


mancato

pagamento

36

delle

Si veda ancora Cos DI MAJO, cit.,


779-780.
37
In tal senso si veda IZZO, In
condominio ritorna la solidariet
passiva, in www.ilsole24ore.com.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

bollette.

Infatti

contro

la

La tesi della solidariet, invece,

Dopo poco pi di un mese dalla

effettuata,

in perfetta sintonia con il rapporto

pubblicazione

un

solo

negoziale in origine instaurato tra

delle Sezioni Unite la Sez. II civile

potrebbe

pi

il

lamministratore-

della Cassazione, con sentenza

mandatario: ed infatti in caso di

del 4 giugno 2008, n. 14813,

dovr

riafferma

causa

solidariet

prestazione
astutamente,
condomino

da
non

Dicembre 2009

procedersi alla sospensione di


38

terzo

prestazione indivisibile .

inadempimento

il

In altri termini resta il dilemma:

chiamare

in

nella

lamministratore.

particolare

contrattazione

terzo
Non

il

sentenza

principio

della

passiva

obbligazioni

nelle

condominiali.

La

con il condominio chi parte

comprende,

perch

Corte ha dichiarato corretto il

negoziale? Il condominio, quale

debba esserci la modifica del

principio applicato dal giudice di

personificazione

legittimato passivo nel processo

pace di Roma in quanto non viene

esecutivo.

chiarito

singoli,

unitaria

ovvero

dei

ciascun

pertanto,

si

della

Le sezioni unite, riprendendo la

consiste nellagire, gi in sede di

principio generale di cui all'art.

tesi

cognizione ordinaria, per ottenere

1292 c.c. secondo il quale la

una condanna di pagamento del

solidariet si presume nel caso di

debito

pluralit di debitori.

39

precedente

sostenuta

in

un

unico
40

e nei propri scritti ,

nei

il

terzo

confronti

del

dovrebbe

essere

specie

Altra

minoritaria

per

nella

condomino?

dallestensore

soluzione

perch

condomino moroso ex art. 1314

La

siano i singoli condomini.

cc. Quando i condomini morosi

infatti, che il condominio esiste

La ricostruzione in parola non ci

sono pi di uno si potrebbe agire

per la sola presenza di un edificio

convince sia perch viene meno

nei

con propriet per piani orizzontali

lo

con

condomino

e la

con

condanna

nei

specifico

rapporto

lamministratore-mandatario

di

ciascun

sentenza
confronti

di
dei

sezione

il

ritengono che parte del contratto

confronti

seconda

derogato

precisa,

e il pagamento non pu rifiutarsi


per

l'inesistenza

della

tabelle

millesimali.43.

rappresentanza, sia perch si

condomini morosi non ha effetto

svilisce

del

verso gli altri condebitori ex art

condominio, quale somma della

1306 cc. Tale soluzione, tuttavia,

propriet

della

complessa per il terzo che

propriet comune. Inoltre la tesi

dovr provare lan e il quantum

Nel

sostenuta dal SC ha notevoli

del singolo condomino sulla base

prospetta

ripercussioni processuali negative

delle tabelle millesimali42.

applicazione dei principi di diritto

per il terzo creditore che non

Maggiormente

conosce i singoli condomini, bens

principio

lamministratore, n conosce i

accelerazione

rapporti

nonch al principio della vicinitas

oneri

della

contraente con il condominio, che

la

particolarit
esclusiva

interni,

ed

il

loro

funzionamento41.

di

prova

Conclusioni
giudizio

della

corte

una

si

rigorosa

rispondente

al

anche

semplificazione

principio di solidariet sociale. Ne

processo,

scaturisce laggravamento degli

del

la

tesi

della

solidariet.

in

ordine

processuali

al

generale

del

terzo

per ottenere soddisfacimento del


proprio

38

IZZO, cit. Secondo LA. quanto


affermato dalle Sezioni unite aveva
suscitato forti critiche perch la
parziariet pu rivelarsi un boomerang
per i condomini-consumatori, esposti
all'aumento dei costi dei lavori
condominiali.
39
Cass., Sez. II, 27 settembre 1996,
n. 8530, in Foro It., 1997, I, 872.
40
CORONA, cit.
41
TRIPALDI, Brevi note sui profili
processuali della divisibilit degli

9.

credito

dovr

agire

giudizialmente per ottenere la


8.

La

giurisprudenza

condanna del condominio, che

successiva si discosta dal

sar

dictum delle Sezioni Unite

dallamministratore,

obblighi del condominio nei confronti


dei terzi, in Foro It., 2008, I, 3263.
42
Si veda TRIPALDI, cit., 3266.

rappresentato
ovvero

un

singolo interlocutore processuale;


43

Cos IZZO, cit.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

tuttavia

il

creditore

procedere

Dicembre 2009

dovr

all'esecuzione

individualmente nei confronti dei


singoli condomini, secondo la
quota di ciascuno.
Il tutto rende meno agevole i
traffici economici e si traduce in
un minus di tutela per il terzo
contraente.
soluzione

Daltra

parte

prescelta

tutela

la
il

condomino corretto e non espone


i

pi

facoltosi

al

rischio

di

accollarsi spese ingenti a causa


dellinadempimento

dei

44

condomini . Resta da vedere il


recepimento
affermato

del
nella

principio
prassi

dei

tribunali.

44

Cos CASTRO, La natura parziaria


dell'obbligazione pi aderente a
esigenze di giustizia, in Guida al
Diritto, 2008, 17, 43.

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LA NATURA DELLE CD OBBLIGAZIONI ESTERNE AL


CONDOMINIO
Cassazione, sezioni unite civili, 8 aprile 2008, n. 9148

Ritenuto che la solidariet passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralit dei debitori e
della identica causa dell'obbligazione, ma altres della indivisibilit della prestazione comune; che in mancanza di
quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziariet della obbligazione
prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorch comune, divisibile, trattandosi di somma di
danaro; che la solidariet nel condominio non contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cc.,
interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello
interno; rilevato, infine, che - in conformit con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non
incide sulla titolarit individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilit - l'amministratore vincola i
singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ci premesso, le obbligazioni
e la susseguente responsabilit dei condomini sono governate dal criterio dalla parziariet. Ai singoli si imputano, in
proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle
spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da
criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi
concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori
tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

Motivi della decisione

sostenere la natura solidale delle

1.3 con il terzo motivo, violazione

obbligazioni dei condomini;

dell'art. 112 cod. proc. civ., in

La societ ricorrente lamenta:

relazione all'art. 360 n. 3 cod.


1.2 con il secondo motivo, falsa

proc. civ., poich la sentenza di

1.1 con il primo motivo, violazione

applicazione degli artt. 1004 e

primo

e falsa applicazione degli artt.

1005 cod. civ., ai senso dell'art.

fondamento

1115 e 1139 cod. civ., in relazione

360 n. 3 cod. proc. civ., posto che

ragioni diverse da quelle dedotte

all'art. 360 n. 3, cod. proc. civ. La

la ripartizione delle spese fra

nell'opposizione

giurisprudenza dominante, anche

nudo

ingiuntivo;

successivamente

operano nei rapporti interni e non

all'isolata

sentenza n. 8530 del 1996, che


aveva affermato la parziariet, ha
sempre sostenuto e continua a

proprietario

usufruttuario

sono opponibili al terzo creditore;

grado

aveva

posto

della

decisione

al

decreto

1.4 con il quarto motivo, omessa


compensazione

delle

spese

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

processuali con riferimento ad A.

luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez.

una precisa disposizione di legge

R.;

II, 31 agosto 2005, n. 17563).

- il criterio non si applica, non

Con il quinto motivo, violazione

Per

dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi

minoritario, la responsabilit dei

debitori

degli artt. 360 nn. 3 e 5 cod. proc.

condomini retta dal criterio dalla

dell'obbligazione;

civ.,

parziariet: in proporzione alle

specifica disposizione contempli

soccombenza nei confronti del

rispettive

la solidariet tra i condomini, cui

Condominio,

partecipanti

essendo sufficiente la comunanza

non

sussistendo
che

era

stato

chiamato in giudizio da A. R.;

l'indirizzo

decisamente

quote,

ai

si

singoli

imputano

del debito tra la pluralit dei


e

l'identica
che

causa
nessuna

le

osta la parziariet intrinseca della

obbligazioni assunte nell'interesse

prestazione; che la solidariet non

del "condominio", relativamente

possa

Con il sesto motivo, violazione

alle spese per la conservazione e

unitariet del gruppo, in quanto il

dell'art. 63 disp. att., in relazione

per

condominio non raffigura un "ente

all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ., non

comuni

aveva

prestazione

tenuto

conto

il

godimento

delle

dell'edificio,

cose

per

dei

la

servizi

di

ricondursi

alla

gestione",

organizzazione

asserita

ma

una

pluralistica

dell'orientamento della Suprema

nell'interesse comune e per le

l'amministratore

rappresenta

Corte, secondo cui l'acquirente di

innovazioni

immediatamente

una unit immobiliare doveva

maggioranza.

le

partecipanti, nei limiti del mandato

essere

obbligazioni dei condomini sono

conferito secondo le quote di

regolate da criteri consimili a

ciascuno.

tenuto

alle

spese

solidalmente al suo dante causa.

deliberate

dalla

Pertanto,

singoli

quelli dettati dagli artt. 752 e 1295


2.1 La questione di diritto, che la

cod.

Suprema Corte deve risolvere per

ereditarie,

decidere la controversia, riguarda

pagamento dei debiti ereditali i

il

la natura delle obbligazioni dei

coeredi concorrono in proporzione

conseguenze. Invero, sotto la

condomini.

alle loro quote e l'obbligazione in

rubrica "nozione della solidariet",

solido di uno dei condebitori si

definisce l'obbligazione in solido

ripartisce

Secondo

l'orientamento

civ.

per

le

obbligazioni

secondo

cui

al

La disposizione dell'art. 1292 cod.


civ. - noto - si limita a descrivere
fenomeno

le

sue

in

quella in cui "pi debitori sono

della

proporzione alle quote ereditarie

obbligati tutti per la medesima

giurisprudenza, la responsabilit

(Cass., Sez. II, 27 settembre

prestazione"

1996, n. 8530).

ciascuno pu essere costretto

maggioritario

dei singoli partecipanti per le


obbligazioni

assunte

tra

gli

eredi

dal

aggiunge

che

all'adempimento per la totalit

"condominio" verso i terzi ha

2.2 Per determinare i principi di

(con liberazione degli altri). L'art.

natura solidale, avuto riguardo al

diritto,

le

1294 cod. civ. stabilisce che "i

principio generale stabilito dall'art.

obbligazioni (contrattuali) unitarie

condebitori sono tenuti in solido,

1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui

le quali vincolano la pluralit di

se dalla legge o dal titolo non

pi soggetti siano obbligati per la

soggetti passivi - i condomini -

risulta diversamente". Nessuna

medesima prestazione: principio

occorre muovere dal fondamento

delle norme, tuttavia, precisa la

non derogato dall'art. 1123 cod.

della solidariet.

ratio della solidariet, ovverosia

che

regolano

civ., che si limita a ripartire gli

ne chiarisce il fondamento (che

oneri all'interno del condominio

L'assunto che la solidariet

risulta necessario, quanto meno,

(Cass., Sez. II, 5 aprile 1982, n.

passiva

per risolvere i casi dubbi).

2085; Cass., Sez. II, 17 aprile

contestuale presenza di diversi

1993, n. 4558; Cass., Sez. II, 30

requisiti, in difetto dei quali - e di

scaturisca

dalla

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Stando

pi

intrinsecamente parziaria quando

struttura

obbligazioni

la legge privilegia la comunanza

dellobbligazione prevale.

della prestazione. Altrimenti, la

all'interpretazione

accreditata,
solidali,

le

indivisibili

Dicembre 2009

parziarie

parziaria

parziaria

Del resto, la solidariet viene

dell'obbligazione ha il sopravvento

meno ogni qual volta la fonte

derivanti dalla presenza di pi

dell'obbligazione

debitori (o creditori), dalla unicit

obbligazioni tra loro connesse.

raffigurano

le

dell'ordinamento

della

causa

risposte
ai

problemi

struttura
insorge

una

pluralit

di

intimamente

comune

collegata

con

la

titolarit delle res.

dell'obbligazione

(eadem causa obbligandi) e dalla

pur vero che la solidariet

unicit della prestazione (eadem

raffigura un principio riguardante i

Le disposizioni di cui agli artt.

res debita).

condebitori

il

752, 754 e 1295 cod. civ. - che

valido

prevedono la parziariet delle

Mentre dalla pluralit dei debitori

laddove, in concreto, sussistono

obbligazioni dei coeredi e la

causa

tutti i presupposti previsti dalla

sostituzione,

scaturiscono

legge per la attuazione congiunta

dell'apertura della successione, di

questioni che, nella specie, non

del

Sicuramente,

una obbligazione nata unitaria

rilevano, la categoria dell'idem

quando la prestazione comune a

con una pluralit di obbligazioni

debitum propone problemi tecnici

ciascuno

allo

parziarie - esprimono il criterio di

considerevoli: in particolare, la

stesso

Se

ordine generale del collegamento

unicit della prestazione che, per

invece l'obbligazione divisibile,

natura, suscettibile di divisione,

salvo

e la individuazione del vincolo

(espressamente) sia considerata

Per

solidale,

obbligazioni

principio
dalla

unicit

dell'obbligazione

della

solidariet

della

rispetto

alla

in

genere.

generale

condebito.
dei

debitori

tempo,

Ma

indivisibile.

che

dalla

il

per

effetto

tra le obbligazioni e le res.

legge

principio

della

(passiva)

va

la

verit,

si

tratta

di

immediatamente

connesse

con

l'attribuzione

prestazione la quale, nel suo

solidariet

sostrato

contemperato con quello della

ereditaria dei beni: di obbligazioni

divisibilit stabilito dall'art. 1314

ricondotte alla titolarit dei beni

cod. civ., secondo cui se pi sono

ereditari

i debitori ed la stessa la causa

dell'appartenenza

complesse ed assai elaborate,

dell'obbligazione,

dei

Ciascun erede risponde soltanto

l'indivisibilit consiste nel modo di

debitori non tenuto a pagare il

della sua quota, in quanto

essere della prestazione: nel suo

debito che per la sua parte.

titolare di una quota di beni

di

fatto,

naturalisticamente parziaria.
Semplificando

categorie

elemento

oggettivo,

laddove

la

ciascuno

in

ragione
della

quota.

ereditari. Pi in generale, laddove

specie
spesso,

si riscontra lo stesso vincolo tra

naturalistica della indivisibilit non

viene ad essere la configurazione

l'obbligazione e la quota e nella

dall'obbligo

ex lege, nei rapporti esterni, di

struttura

specifico imposto per legge a

una obbligazione intrinsecamente

originata dalla medesima causa

ciascun debitore di adempiere per

parziaria,

per una pluralit di obbligati, non

l'intero. Quando la prestazione

configurazione

per natura non indivisibile, la

dell'obbligazione come solidale e,

indivisibilit della prestazione,

solidariet dipende dalle norme e

contemporaneamente,

in

ragionevole inferire che rispetto

dai

solidariet

presenza di

una obbligazione

alla solidariet non contemplata

particolare

comune, ma naturalisticamente,

(espressamente)

atteggiamento nei rapporti esterni

divisibile viene meno uno dei

struttura parziaria del vincolo.

di

requisiti della solidariet e la

insussistenza

accompagnata

principi.

raffigura

La
un

una

obbligazione

Poich la

solidariet,

in

difetto

di

normativa

sussiste

dell'obbligazione,

il

carattere

prevalga

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della

la

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

per estinguerle sia ricavata dal

espediente elegante, ma privo di

le

prezzo di vendita della stessa

riscontro nei dati formali.

obbligazioni facenti capo ai gruppi

cosa. La disposizione, in quanto

organizzati, ma non personificati.

si

2.3

Le direttive ermeneutiche

esposte

valgono

per

obbligazioni

Se l'argomento che la ripartizione

contratte in solido dai comunisti

delle spese regolata dall'art. 1123

Per ci che concerne la struttura

per la cosa comune, ha valore

comma 1 cod. civ. riguardi il mero

delle obbligazioni assunte nel

meramente

non

profilo interno non persuade, non

cosiddetto

prescrittivo: non stabilisce che le

convince neppure l'asserto che il

"condominio" - in realt, ascritte ai

obbligazioni

essere

comma 2 dello stesso art. 1223 -

singoli condomini - si riscontrano

contratte in solido, ma regola le

concernente la ripartizione delle

certamente la pluralit dei debitori

obbligazioni che, concretamente,

spese per l'uso delle parti comuni

(i condomini) e la eadem causa

sono contratte in solido. A parte

destinate a servire i condomini in

obbligandi, la unicit della causa:

ci, la disposizione non riguarda il

misura diversa, in proporzione

il contratto da cui l'obbligazione

condominio negli edifici e non si

all'uso che ciascuno pu fame -

ha origine. discutibile, invece, la

applica al condominio, in quanto

renda

unicit della prestazione (idem

regola l'ipotesi di vendita della

parziaria

debitum) che certamente unica

cosa comune. La disposizione,

conseguenza

ed indivisibile per il creditore, il

infatti, contempla la cosa comune

all'attuazione,

quale effettua una prestazione

soggetta a divisione e non le

disciplinate

nell'interesse e in favore di tutti

interesse

del

riferisce

alle

descrittivo,
debbano

impossibile
all'esterno:

cose, gli impianti ed i servizi

devono

comuni del fabbricato, i quali sono

stesso modo.

facciata,

contrassegnati

dalla

con

che,
tutte

essere

la

quanto
le

dall'art.

condomini (il rifacimento della


l'impermeabilizzazione

l'attuazione

spese

1223

regolate

cit.
allo

normale

del

indivisibilit ai sensi dell'art. 1119

Entrambe le ipotesi hanno in

carburante per il riscaldamento

cod. civ. e, comunque, dalla

comune il collegamento con la

etc.).

assoluta inespropriabilit.

res. Il primo comma riguarda le

del

tetto,

la

fornitura

L'obbligazione

dei

spese per la conservazione delle

condomini (condebitori), invece,


consistendo in una somma di

D'altra parte, nelle obbligazioni

cose comuni, rispetto alle quali

danaro, raffigura una prestazione

dei condomini la parziariet si

l'inerenza ai beni immediata; il

comune, ma naturalisticamente

riconduce all'art. 1123 cod. civ.,

secondo

divisibile.

interpretato

la

spese per l'uso, in cui sussiste

relazione tra la titolarit della

comunque il collegamento con le

Orbene, nessuna norma di legge

obbligazione e la quella della

cose:

espressamente dispone che il

valorizzando

comma

concerne

l'obbligazione,

ancorch

cosa. Si tratta di obbligazioni

influenzata

criterio della solidariet si applichi

propter rem, che nascono come

misura

alle obbligazioni dei condomini.

conseguenza dell'appartenenza in

prescinde dalla contitolarit delle

comune, in ragione della quota,

parti comuni, che ne costituisce il

Non certo l'art. 1115 comma 1

delle cose, degli impianti e dei

fondamento. In

ultima analisi,

cod.

rubrica

servizi e, solo in ragione della

configurandosi

entrambe

dei

civ.

"obbligazioni

Sotto

la

solidali

nel

le

dell'uso

quantum dalla
diverso,

le

quota, a norma dell'art. 1123 cit., i

obbligazioni

partecipanti", la norma stabilisce

condomini

propter rem, in quanto connesse

che ciascun

partecipante pu

contribuire alle spese per le parti

con la titolarit del diritto reale

esigere

siano

le

comuni. Per la verit, la mera

sulle parti comuni, ed essendo

obbligazioni contratte in solido per

valenza interna del criterio di

queste

la cosa comune e che la somma

ripartizione

naturalisticamente

che

estinte

sono

tenuti

raffigura

un

come

non

obligationes

obbligazioni

comuni

divisibili

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ex

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

parte debitoris, il vincolo solidale

diritto

risulta inapplicabile e prevale la

detengono

struttura intrinsecamente parziaria

azionarie e che organizzano nei

delle obbligazioni. D'altra parte,

modi pi opportuni: in attuazione

per la loro ripartizione in pratica si

delle

pu sempre fare riferimento alle

razionalizzano

diverse tabelle millesimali relative

controllate,

coordinano

alla propriet

programmi

ed alla misura

dell'uso.

comune,

delle

le

quali

partecipazioni

direttive

governative,
le

attivit

favore

di

un

nell'interesse

ente,
dei

ma
singoli

partecipanti.
Secondo

la

giurisprudenza

consolidata, poi, l'amministratore

del condominio raffigura un ufficio

assicurano

di diritto privato assimilabile al

l'assistenza finanziaria mediante i

mandato con rappresentanza: con

fondi

la conseguente applicazione, nei

di

dotazione.

Per

la

struttura, gli enti di gestione si

rapporti

ricondursi alla asserita unitariet

contrassegnano in ragione della

ciascuno dei condomini, delle

del gruppo dei condomini.

soggettivit (personalit giuridica

disposizioni sul mandato.

2.5

la

solidariet

pu

pubblica)
Dalla

giurisprudenza,

il

condominio si definisce come


"ente di gestione", per dare conto

dell'autonomia

patrimoniale (la titolarit delle

Orbene, la rappresentanza, non

partecipazioni

soltanto

azionarie e del

fondo di dotazione).

del fatto che la legittimazione


dell'amministratore non priva i

Orbene,

singoli

rassomiglianza della funzione - il

partecipanti

della

loro

tra l'amministratore e

nonostante

l'opinabile

processuale,

dell'amministratore

del

condominio

alle

circoscritta

attribuzioni - ai compiti ed ai poteri


- stabilite dall'art. 1130 cod. civ..

legittimazione ad agire in giudizio

fatto

in difesa dei diritti relativi alle parti

l'assemblea gestiscano le parti

In

comuni per conto dei condomini,

rappresenta i singoli condomini, i

ai

comuni

quali sono parti in causa nei limiti

impugnazione; di intervenire nei

appartengono - le ragguardevoli

della loro quota (art. 1118 e 1123

giudizi

diversit

struttura

cod. civ.). L'amministratore agisce

dimostrano la inconsistenza del

in giudizio per la tutela dei diritti di

ripetuto

ciascuno dei condomini, nei limiti

comuni;

di

autonomamente

avvalersi
dei

mezzi

di

intrapresi

dall'amministratore, ecc..

che

quali

l'amministratore

le

parti

della
e

acritico

riferimento

Ma la figura dell'ente, ancorch di

dell'ente

mera

condominio negli edifici.

coloro

gestione,
i

quali

suppone
ne

hanno

che

di

gestione

al

giudizio

l'amministratore

della loro quota, e solo in questa


misura ognuno dei condomini
rappresentati

la

deve

rispondere

vengano

Il condominio, infatti, non titolare

delle conseguenze negative. Del

surrogati dai partecipanti. D'altra

di un patrimonio autonomo, n di

resto, l'amministratore non ha

parte, gli enti di gestione in senso

diritti e di obbligazioni: la titolarit

certo il potere di impegnare i

tecnico raffigurano una categoria

dei diritti sulle cose, gli impianti e i

condomini al di l del diritto, che

definita ancorch non unitaria, ai

servizi di uso comune, in effetti, fa

ciascuno

quali dalle leggi sono assegnati

capo ai singoli condomini; agli

comunione, in virt della legge,

compiti e responsabilit differenti

stessi condomini sono ascritte le

degli

e la disciplina eterogenea si

obbligazioni

gli

convenzioni. In proporzione a tale

adegua

impianti ed i servizi comuni e la

diritto ogni partecipante concorre

relativa

le

alla nomina dell'amministratore e

contratte

nel

in proporzione a tale diritto deve

interesse

rappresentanza

alle

perseguite

non

disparate

(art.

finalit

legge

22

per

le

cose,

responsabilit;

atti

di

essi

d'acquisto

ha
e

nella
delle

dicembre 1956, n. 1589). Gli enti

obbligazioni

di gestione operano in concreto

cosiddetto

del

ritenersi che gli conferisca la

attraverso le societ per azioni di

condominio non si contraggono in

rappresentanza in giudizio. Basti

www.dirittoeprocesso.com 20

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

pensare che, nel caso in cui

significato letterale e secondo il

proporzione

l'amministratore

sia

sistema in cui si inserisce, non

ereditarie.

convenuto in giudizio per la tutela

distingue il profilo esterno e

di un diritto, il quale fa capo solo a

quello interno; rilevato, infine,

2.6

determinati condomini, soltanto i

che - in conformit con il difetto

dall'amministratore

condomini interessati partecipano

di

del

rappresentante,

al

condominio,

cui

nell'interesse

giudizio

agisca

ed

rispondono

essi

delle

soltanto

conseguenze

della lite.
Pertanto, l'amministratore - in

struttura

unitaria
la

Il

alle

quote

contratto,

stipulato

in
dei

nome

condomini

organizzazione non incide sulla

rappresentati e nei limiti delle

titolarit individuale dei diritti,

facolt

delle

direttamente

obbligazioni

relativa

della

responsabilit

conferitegli,

confronti

Conseguita

produce

effetti

dei

nei

rappresentati.

quanto non pu obbligare i singoli

l'amministratore

condomini se non nei limiti dei

singoli

suoi poteri, che non contemplano

attribuzioni

la

di

conferitogli in ragione delle

condomini,

imputazione e di ripartizione delle

quote: tutto ci premesso, le

procedere

spese stabiliti dall'art. 1123 c.c. -

obbligazioni e la susseguente

individualmente nei confronti

non

responsabilit dei condomini

dei singoli, secondo la quota di

condomini se non nei limiti della

sono

ciascuno.

rispettiva quota.

dalla parziariet. Ai singoli si

modifica

pu

dei

criteri

obbligare

singoli

nei

vincola

limiti
e

governate

delle

del

sue

mandato

dal

criterio

condanna
quale

nel

processo la

dell'amministratore,

rappresentante
il

dei

creditore

pu

all'esecuzione

imputano, in proporzione alle

Per

2.5 Riepilogando, ritenuto che

rispettive quote, le obbligazioni

prescelta

la solidariet passiva, in linea

assunte

cosiddetto

principi di diritto che regolano le

di

la

"interesse del condominio", in

obbligazioni contrattuali comuni

sussistenza non soltanto della

relazione alle spese per la

con pluralit di soggetti passivi,

pluralit dei debitori e della

conservazione

appare adeguata alle esigenze di

identica

causa

godimento delle cose comuni

giustizia

altres

dell'edificio, per la prestazione

dalla realt economica e sociale

dei

del condominio negli edifici.

principio,

esige

dell'obbligazione,
della

ma

indivisibilit

della

nel

servizi

per

il

nell'interesse

concludere,

la

secondo

soluzione,
i

sostanziale

rigorosi

emergenti

prestazione comune; che in

comune e per le innovazioni

mancanza

quest'ultimo

deliberate dalla maggioranza.

Per

requisito e in difetto di una

Pertanto, le obbligazioni dei

avvantaggerebbe il creditore il

espressa disposizione di legge,

condomini sono regolate da

quale,

la intrinseca parziariet della

criteri consimili a quelli dettati

l'amministratore del condominio,

obbligazione

prevale;

dagli artt. 752 e 1295 cod. civ.,

conosce la situazione della parte

considerato che l'obbligazione

per le obbligazioni ereditarie,

debitrice e pu cautelarsi in vari

ascritta a tutti i condomini,

secondo

coeredi

modi; ma appare preferibile il

ancorch comune, divisibile,

concorrono al pagamento dei

criterio della parziariet, che non

trattandosi

di

debiti ereditali in proporzione

costringe i debitori ad anticipare

danaro; che la solidariet nel

alle loro quote e l'obbligazione

somme a volte rilevantissime in

condominio non contemplata

in solido di uno dei condebitori

seguito

da nessuna disposizione di

tra gli eredi si ripartisce in

operata

di

di

somma

cui

la

verit,

la

solidariet

contrattando

alla

scelta

con

(inattesa)

unilateralmente

dal

legge e che l'art. 1123 cit.,

creditore. Allo stesso tempo, non

interpretato

si

secondo

il

riscontrano

ragioni

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di

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

opportunit

per

posticipare

ripartizione

del

debito

tra

la
i

Dicembre 2009

comuni, mentre le innovazioni, le

ritenuta

ricostruzioni

decisione.

le

spese

di

indispensabile

per

la

condomini al tempo della rivalsa,

manutenzione

piuttosto che attuarla al momento

competono al proprietario: ma le

Non il quarto ed il quinto motivo,

dell'adempimento.

spese fanno capo all'usufruttuario

in quanto la decisione sulle spese

limitatamente al tempo in cui egli

processuali rimessa al giudice

Respinto il motivo principale, non

titolare del diritto reale su cosa

del merito, con il solo limite di non

merita

altrui. Correttamente, perci, la

condannare la parte interamente

Corte

vittoriosa.

accoglimento

nessuno

degli altri motivi di ricorso.

d'Appello

straordinaria

non

ha

considerato responsabile A. R., in


Non il secondo ed il sesto. Stando

quanto l'usufrutto da lui era stato

Avuto riguardo alla difficolt della

alle disposizioni sul condominio

acquistato in epoca successiva

materia ed al contrasto esistente

(art. 67 disp. att., del resto in

alla data, in cui l'esecuzione dei

in giurisprudenza, si ravvisano i

conformit con quanto stabilito

lavori era stata commissionata ed

giusti

per le spese gravanti sull'usufrutto

eseguita.

interamente tra le parti le spese

dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.),

per

compensare

processuali.

fanno carico all'usufruttuario le

Non il terzo motivo, posto che il

spese

all'ordinaria

giudice del merito ha preso in

amministrazione ed al semplice

esame la questione di diritto

godimento delle cose e dei servizi

inerente alla la controversia e

attinenti

motivi

P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e
compensa le spese.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

LA DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE TRA NULLIT


E ANNULLABILIT
Commento a Cass. Civ., Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816

di Antonio De Palma (avvocato in Foggia e Bologna)

Ancora una volta la Corte di

spese,

Cassazione

soltanto una particolare modalit

diverse

esprimersi

in

di

classificazione. Invero, negli ultimi

chiamata
tema

ad
di

prevedendosi,

pagamento.

invece,

Allassemblea

conseguenze
ipotesi

delle
di

nullit/annullabilit della delibera

sono

anni, un atteggiamento pressoch

assembleare

pochi, ma si decide lo stesso:

vago ed altalenante da parte del

della

bisogna

Giudice di Legittimit ha prodotto

della

versamenti relativi alle eccedenze

non

annullabilit, non un esercizio di

dei consumi idrici su di un certo

interpretative

pura Accademia: basti pensare,

conto corrente. A chi lamenta

possibili patologie dellassemblea

ad esempio, alle ricadute pratiche

linsufficienza

del

numero

dei

condominiale.

in tema di legittimazione attiva e

partecipanti

non

resta

che

orientamenti giurisprudenziali che

di

con

impugnare la delibera davanti al

si sono andati delineando nel

riferimento alle rispettive azioni

giudice entro il termine di trenta

tempo consentono di tracciare un

processuali.

giorni previsto dallart. 1109 c.c.

quadro piuttosto completo della

Stavolta la questione trae spunto

Da questa vicenda il Supremo

orientamento percorre la via della

dallimpugnazione di una delibera

Collegio trae spunto per ribadire

nullit delle delibere assembleari,

assembleare di ripartizione delle

che sono annullabili, e non

in presenza di vizi attinenti alla

spese, per asserita violazione dei

nulle,

regolare

criteri di riparto, essendo stato

assemblea

stabilito in essa, senza il rispetto

adottate

delle maggioranze previste, che i

inferiore

prescritta

della volont, sulla base delle

pagamenti venissero convogliati

dalla legge o dal regolamento

maggioranze di volta in volta

sul conto corrente bancario.La

condominiale.

di

previste ex lege, ovvero ancora

decisione non da considerarsi

Legittimit

nellanalisi

con riferimento a delibere prive

nulla,

risultare

passando in rassegna le varie

degli elementi essenziali o con

annullabile: in realt, a subire

ipotesi di nullit ed annullabilit, e

oggetto impossibile o illecito.

modifiche non il riparto delle

lasciando

Lattribuzione
nullit,

allalveo

piuttosto

termini

che

prescrizionali,

presenti

le

condominiale

condominiale.

circa

convogliare

tutti

poche

incertezze

sul

tema

delle

Pur tuttavia, gli

disciplina. Un primo, pi risalente,

per

potrebbe

le

deliberazioni
di

condominio

con
a

dell

maggioranza

quella
Il

procede

quindi

Giudice

composizione

costituzione

dellassemblea

stessa, ovvero alla formazione

allinterprete

ulteriori momenti di riflessione

www.dirittoeprocesso.com 23

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

Sono dunque considerate nulle

convenzionali,

quelle delibere che:

attinenti

regolamentari,

al

procedimento

di

sostanziale,

annullabili

quelle

inficiate da un vizio di forma.

convocazione o di informazione
-

sono

fuori

dai

poteri

In realt la sentenza in commento

dellassemblea;

percorre

dellassemblea;
-genericamente
-

sono

contrarie

norme

imperative di legge, o comunque

affette

da

prime

essere

ricondotte a due tipi:

profondamente

questione della nullit/annullabilit

dei

risolta gi a partire dal 2005,

rispetto

allorch le Sezioni Unite (sent. 7

allambito

di

attivit

chiamate

maggioranze

richiedono

qualificate

in

relazione

alloggetto.
Operando un accostamento con i
principi generali e le disposizioni

dellappartamento).

dettate

in

tema

di

delibere

delibere che non riguardano la

societarie, da pi parti sono state

propriet o le parti comuni e la

spesso ritenute nulle le delibere

loro

ma

contrarie a norme imperative, o

sconfinano nei diritti del singolo

quelle aventi ad oggetto: materie

proprietario.

sottratte alla competenza della

regolamentazione,

assemblea, la ripartizione delle


Quanto alle seconde, lelenco
potrebbe
pensiamo

essere
alla

infinito:

decisione

di

mettere in opera un abuso edilizio


o a quella di vietare lacquisto di
appartamenti a persone di razza o
colore della pelle diverso dal
nostro.
Alla

quelli legali, un contenuto illecito o


impossibile,

ovvero

stregua

di

un

la

secondo

Corte

di

Legittimit ha invece ritenuto (non


bens)

annullabili

le

delibere:
-affette da vizi formali, assunte in
violazione di prescrizioni legali,

la

menomazione dei diritti spettanti a


ciascun condomino. Lannullabilit
ha invece riguardato le delibere
assunte

seguito

procedimento

orientamento,
nulle,

spese secondo criteri diversi da

viziato,

di

un

ovvero

inficiate da eccesso di potere


perch invasive rispetto al campo
riservato

alla

competenza

dellamministratore.
In

estrema

sintesi,

controversia

ampiamente

sostanzialmente da considerarsi
nulle le delibere affette da un vizio

una

originatasi

da

proposta

nel

1997 da due condomini avverso


delibere

condominiali

concernenti,

rispettivamente,

lapprovazione

del

consuntivo

relativo alle spese ordinarie per


lanno 1995/1996, la ripartizione
delle spese per alcuni lavori
straordinari e il riparto della tassa
di

occupazione

del

suolo

pubblico.
Le

ragioni

dellimpugnazione

risiedevano,

in

primis,

nella

omessa indicazione a verbale dei


condomini

che

partecipato

avevano

allassemblea

dellentit delle spese deliberate;


in secundis, nellerrata ripartizione
di queste ultime, essendo stata
effettuata sulla base di fittizi valori
millesimali

ed

essendo

state

poste a carico degli attori spese


sostenute per lesclusiva utilit di
condomini

sarebbero

regolare

unimpugnazione
tre

approvato da tutti (in genere al


dellacquisto

infatti,

marzo 2005, n. 4806) furono

- assunte in violazione di norme

civile o da norme contrattuali del

momento

assembleari

apparve,

che

condominiale

delibere

la

incompetenza, ovverosia invasive

condomini, previsto o dal codice


regolamento

segnato:

-viziate da eccesso di potere o da

delibere che prevedono il voto


dellunanimit

gi

convocazione;

riservato allamministratore;
favorevole

giurisprudenziale

delle

potrebbero

solco

irregolarit nel procedimento di

a norme costituzionali.
Le

un

di

altra

palazzina.

Ebbene, in quel frangente le


Sezioni

Unite

della

Corte

di

Cassazione ebbero a privilegiare


la tesi dellannullabilit, sulla base

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

innanzitutto della considerazione

c)

con oggetto che non rientra

menzionate allordine del giorno

che in tema di condominio negli

nella competenza dellassemblea;

annullabile, e non nulla, in quanto

edifici

il

codice

civile

affetta da vizi attinenti prescrizioni

non

contempla la nullit, da intendersi

d)

che incidono

sui

diritti

quale sanzione per la mancanza

individuali sulle cose o servizi

o la grave anomalia di qualche

comuni o sulla propriet esclusiva

elemento intrinseco dellatto, tale

di ognuno dei condomini;

figura

tipica

individuata

dallordinamento; considerazione,
questa, da leggersi in relazione al
principio della tassativit delle
ipotesi di nullit legislativamente
di

una

specifica

previsione normativa, sembrava

dellassemblea).
a

detti

criteri

discretivi, la seconda Sezione


e)

comunque

invalide

relazione

in

alloggetto

dellassemblea condominiale.

della

Cassazione

risolve

la

questione de qua affermando che


la delibera volta a statuire che i
pagamenti venissero convogliati

Vanno,

invece,

qualificate

annullabili le delibere:
a)

sul conto corrente bancario non


comporta una modificazione del

previste.Sulla base di ci e in
assenza

allinformazione

Conformemente

da non consentire la rispondenza


alla

relative

con vizi relativi alla regolare

riparto

delle

particolare

logico doversi ammettere la nullit


adottate con maggioranza

modalit

b)

con riferimento alle delibere prive

inferiore a quella prescritta dalla

dedotta

degli elementi essenziali o con

legge

approvazione

oggetto impossibile o illecito.

condominiale;

La sentenza in commento cerca

c)

affette da vizi formali;

d)

in violazione di prescrizioni

regolamento

del

loro

pagamento: ne consegue che la

soltanto nei casi pi gravi, ovvero

dal

bens

unicamente la previsione di una

costituzione dellassemblea;

spese,

insufficienza
del

alla

sua

numero

condomini

di

presenti

nellassemblea non costituisce un


di

fare

chiarezza

problematica
quanto

in

possa

arricchire

di eventuale annullamento.

sulla

oggetto,

per

contribuire

ad

ulteriormente

le

argomentazioni gi esposte da
Cass. S.U. 7 marzo 2005, n.

legali,

convenzionali,

La

regolamentari,

attinenti

annullabilit

al

distinzione

tra

nullit

si

dimostra

procedimento di convocazione o

fondamentale con riferimento alla

di informazione dell'assemblea;

legittimazione attiva: - ritenere,


infatti, che la delibera sia nulla,

4806.

e)

A parere della seconda Sezione


della Cassazione, dunque, sono
qualificabili

nulle

delibere

soltanto

le

dellassemblea

condominiale:
a)

prive

degli

elementi

(contrario

allordine

pubblico, alla morale o al buon


costume);

irregolarit nel procedimento di


convocazione;
f)

che

significa presupporre che siano


state

violate

dallordinamento
violano

richiedenti

norme
qualificate

in

relazione

norme
a

poste

tutela

di

interessi super-individuali, ovvero


relativi

allintera

collettivit

(si

consideri lesempio delle delibere


con oggetto impossibile o illecito,

alloggetto.

in

quanto

contrario

allordine

riguardanti argomenti non

pubblico, alla morale o al buon

previsti allordine del giorno (cfr.

costume), ragion per cui lazione

sent. Cass. civ. 5 maggio 2009, n.

pu

10344:

chiunque

g)

aventi oggetto impossibile o

illecito

genericamente affette da

maggioranze

essenziali;
b)

motivo di nullit della delibera, ma

Una

condominiale
decisioni

su

che

delibera
contenga

questioni

non

essere

esercitata

(rectius:

da

tutti

da
i

condomini, perfino da chi ha


votato

favore). -

se

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si

DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

esercitata nel termine di trenta

annullabilit ancor pi palese

giorni, cos come prevedono gli

che lazione esercitabile solo da

con

artt. 1107 e 1109 c.c.Tale periodo

parte del condomino interessato

prescrizionali:-

di

decorre

dichiaratosi dissenziente, o che si

annullabilit della delibera (ad es.

delibera

sia astenuto. Anche i condomini

perch

allassemblea, mentre, per

assenti possono impugnare le

pregiudizievole alla cosa comune,

assenti, dal giorno in cui questi

delibere. Naturalmente, se un

ovvero al godimento da parte di

hanno

condomino

alcuno

per

dassemblea.- se ci si riferisce alla

rappresentato da un delegato,

eccessiva onerosit delle spese

nullit, in considerazione della

che ha votato a favore o contro,

deliberate;

per

superindividualit degli interessi

come se avesse votato a favore o

allinteresse

di

contro lui stesso.

partecipanti),

sostengono

le

dellannullabilit,

ne

assente

ragioni
consegue

stato

La

differenza

fra

riferimento

nullit
ai

nel

termini
caso

gravemente

dei

condomini;

pregiudizio
alcuno
lazione

dei

dal

momento

per

ricevuto

della

presenti

il

gli

verbale

tutelati, lazione imprescrittibile.

va

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

DELIBERE NULLE E ANNULLABILI

Cassazione, Sez. II, 11 maggio 2009, n. 10816

Sono qualificabili nulle soltanto le delibere dell'assemblea condominiale: a) prive degli elementi essenziali; b) aventi
oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume); c) con oggetto che non rientra
nella competenza dell'assemblea; che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet esclusiva
di ognuno dei condomini; d) comunque invalide in relazione all'oggetto (cfr. Cass. civ., sez. un., sent. 7 marzo 2005, n.
4806).
Vanno, invece, qualificate annullabili le delibere: a) con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea; b) adottate
con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; c) affette da vizi formali; d) in
violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione
dell'assemblea; e) genericamente affette da irregolarit nel procedimento di convocazione; f) che violano norme
richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che, non comportando la delibera che "i
pagamenti venissero convogliati sul conto corrente bancario", una modificazione del riparto delle spese, bens
unicamente la previsione di una particolare modalit del loro pagamento, la dedotta insufficienza alla sua approvazione
del numero di condomini presenti nell'assemblea non costituiva un motivo di nullit della delibera, ma di eventuale
annullamento, che andava fatto valere nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1109 c.c..

SVOLGIMENTO DEL
PROCESSO

Palermo e rigett l'opposizione

definitiva,

perch

non

della ().

tempestivamente impugnata; b) la
quantificazione dell'eccedenza dei

La

decisione,

Palermo
Il Giudice di Pace di Caltanissetta,
decidendo

sull'opposizione

proposta dai coniugi (...) e (...)

appellata

e dalla (),

dal
venne

confermata il 10 agosto 2004 nei


confronti

di

quest'ultima

dal

Tribunale di Caltanissetta.

13 dicembre 2000 aveva loro

Premessi la novit in appello della

ingiunto

della

questione relativa alla validit

somma di L. 3.315.018, oltre

Delib. 2 giugno 1999, con la quale

interessi legali, in favore del

l'assemblea del condominio aveva

Condominio () sulla base della

nominato l'amministratore, e che il

delibera di riparto delle spese per

Condominio costituiva, in realt,

consumi in eccedenza di acqua

una comunione volontaria su una

comunicata

condotta

pagamento

dall'EAS

nell'anno

idrica

trovavano,

1997, adottata dall'assemblea del

quindi, applicazione le norme di

condominio il 4 maggio 2000, con

cui agli artt. 1100 c.c. e segg.,

sentenza

2002

osserv il Tribunale che: a) la

revoc il decreto nei confronti del

delibera di ripartizione delle spese

dell'8

ottobre

del 4 maggio 2000 era divenuta

di

acqua

era

documentata dalla differenza tra


la

lettura

del

contatore

dell'opponente nel () e quella


del

avverso il decreto, con il quale il


il

consumi

1998

comunicata

all'amministratore dal marito; c)


erano prive di rilievo le ricevute
esibite

relative

dell'impegno

ai

pagamenti

minimo

effettuati

negli anni dal 1993 al 1998,


essendo stata oggetto del riparto
una eccedenza nel consumo di
acqua

comunicata

successivamente.
La () ricorsa con quattro
motivi per la cassazione della
sentenza ed il Condominio non ha
resistito in giudizio.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

MOTIVI DELLA DECISIONE


Con il primo motivo, il ricorso

Dicembre 2009

grado, ed ha escluso la possibilit

prescritta

del suo esame in ragione della

regolamento

sua conseguente inammissibilit.

affette da vizi formali; d) in

denuncia la nullit della sentenza


Con

c.p.c., n. 3, per violazione degli

relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3,

artt. 1105 e 1106 c.c.,

con

per violazione degli artt. 1105,

riferimento agli artt. 26 e 27 del

1106 e 1108 c.c., con riferimento

regolamento condominiale, e la

all'art. 26 del regolamento della

violazione dell'art. 1108, c.c, non

comunione, e falsa applicazione

avendo dichiarato la nullit della

degli artt. 1136 e 1137 c.c., non

Delib. 2 giugno 1999, con la quale

avendo dichiarato la nullit della

l'assemblea del condominio aveva

delibera del 4 maggio 2000, con

nominato

la quale "modificando il riparto

il

secondo

stata gi sollevata nella comparsa

insufficiente di soci (e non, come

conclusionale del giudizio di primo

previsto,

grado e la delibera fosse viziata

condomini), aveva stabilito che i

dall'omessa

pagamenti venissero convogliati

dalla

sua

un

in

delle

dell'opponente

spese,

motivo,

bench la relativa questione fosse

convocazione

numero

l'unanimit

dei

sul conto corrente bancario".

Le

comparse

attinenti

c)

al

procedimento

affette

da

irregolarit

nel

procedimento di convocazione; f)
che violano norme richiedenti
qualificate

maggioranze

relazione

all'oggetto.

in
Ne

consegue che, non comportando


la

delibera

che "i

pagamenti

venissero convogliati sul conto


corrente

bancario",

una

modificazione del riparto delle


spese,

bens
di

unicamente
una

la

particolare

insufficienza

approvazione

delibere

condomini

dell'assemblea
a)

di

dell'assemblea; e) genericamente

Sono qualificabili nulle soltanto le


condominiale:

regolamentari,

convocazione o di informazione

dedotta

conclusionali,

dal

modalit del loro pagamento, la

In motivo infondato.

Il motivo infondato.

condominiale;

convenzionali,

previsione

adozione senza il numero legale


di partecipanti e votanti.

legge

violazione di prescrizioni legali,

impugnata, in relazione all'art. 360

l'amministratore,

dalla

del

alla

numero

sua
di

presenti

prive

degli

nell'assemblea non costituiva un

avendo soltanto la funzione di

elementi

essenziali;

b)

aventi

motivo di nullit della delibera, ma

illustrare le ragioni di fatto e di

oggetto

impossibile

illecito

di eventuale annullamento, che

diritto sulle quali si fondano le

(contrario all'ordine pubblico, alla

andava fatto valere nel termine di

domande

gi

morale o al buon costume); c) con

trenta giorni previsto dall'art. 1109

proposte, non possono contenere

oggetto che non rientra nella

c.c..

domande o eccezioni nuove che

competenza dell'assemblea; che

comportino un ampliamento del

incidono sui diritti individuali sulle

thema decidendum (cfr. Cass.

cose o servizi comuni o sulla

civ., sez. 3^, sent. 14 marzo 2006,

propriet esclusiva di ognuno dei

n. 5478; Cass. civ., sez. 1^, sent.

condomini; d) comunque invalide

7 aprile 2004).

in relazione all'oggetto (cfr. Cass.

le

eccezioni

civ., sez. un., sent. 7 marzo 2005,


Correttamente, quindi, il Tribunale
ha

rilevato

la

novit

della

proposizione

in

appello

della

Con il terzo motivo, in relazione


all'art.

360 c.p.c.,

omessa,

3,

insufficiente

contraddittoria
avendo

n.

per
e

motivazione,

disconosciuto

il

dato

essenziale che l'opponente era


titolare dall'1 gennaio 1993 di una

n. 4806).

autonomo appresamento di acqua


Vanno,

invece,

qualificate

fornito di contatore e che nel

questione di nullit della Delib. 2

annullabili le delibere: a) con vizi

1999, al momento del distacco

giugno 1999, anche se a detta

relativi alla regolare costituzione

dell'opponente dall'impianto idrico

dell'opponente gi sollevata nella

dell'assemblea; b) adottate con

comune, tale contatore, come

comparsa conclusionale di primo

maggioranza inferiore a quella

riferito dal teste B., registrava un

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

consumo inferiore ai mc. 600 e

decisivi

della

controversia,

non di mc. 2640.

prospettati dalle parti o rilevabili

a consumi di acqua indicati nel


contatore di altre persone.

d'ufficio, ovvero un insanabile


Il motivo inammissibile.
Il

Tribunale

ha

contrasto tra le argomentazioni


rigettato

l'opposizione al decreto ingiuntivo


della ricorrente sul duplice rilievo
della

mancata

(tempestiva)

impugnazione della delibera di


condominiale sulla base della
quale

l'ingiunzione

era

stata

emessa e della infondatezza delle


contestazioni rivolte alla delibera
stessa.

l'identificazione del procedimento


logico - giuridico posto a base
della decisione.
Nella specie tali condizioni non
sono

ravvisabili

avendo

il

Tribunale dato adeguatamente e


logicamente conto degli elementi
utilizzati

secondo

motivo

formulato

di

avverso

ricorso

per

la

propria

di

esso,

comporta la carenza di interesse


all'esame delle censure rivolte al
secondo, atteso che l'autonomia
delle due rationes decidendi e la
sufficienza

della

prima

sorreggere la pronuncia, essendo


l'ambito

del

giudizio

di

opposizione al decreto ingiuntivo


emesso ex art. 63 disp. att. c.c.,
ristretto

alla

sola

verifica

dell'esistenza ed efficacia della


deliberazione

assembleare

di

approvazione della spesa e di


ripartizione del relativo, esclude
l'eventuale

dell'ulteriore

fondatezza

rilievo

consumo di mc. 1822 di acqua,


oggetto

dell'addebito,

risultava

dalla differenza tra la lettura di


mc. 638 effettuata nel 1992 e
quella di me. 2640 comunicata nel
1998

all'amministratore

condominio

dal

del
marito

dell'opponente e che non era


attendibile

la

deposizione

in

senso contrario del teste escusso,


in quanto, non essendo egli stato
in grado di ricordare dove il
contatore fosse collocato, non era
"dato

comprendere

quale

contatore si riferisse".

dell'eccezione

di

inadempimento nei rapporti tra


condominio

condomini,

360 c.p.c.,

di

spesa

per

il

servizio

di

riscaldamento (cfr. Cass. civ.,


sez. 2^, sent. 28 ottobre 1993, n.
10793), stata successivamente
autorevolmente

esclusa

(cfr.

Cass. civ., sez. un., sent. 26


novembre 1996, n. 10492) e, in
ogni

caso,

il

richiamo

all'applicabilit di detto principio


avrebbe

presupposto

la

dimostrazione che non fosse stato


erogato il servizio del quale era
stata ripartita la spesa.
Laddove, come in specie, si verta
in

materia

di

servizio

di

erogazione idrica e la fruizione


dell'acqua

sia

in

concreto

documentata dalla misurazione


mediante

un

consumi

contatore

dei

dell'utente,

la

controversia relativa alla quantit

Con il quarto motivo, in relazione


all'art.

L'operativit

affermata limitatamente al riparto

valutazione, affermando che il

La resistenza del primo rilievo al

che

adottate tale da non consentire

Il motivo infondato.

n.

3,

per

violazione dell'art. 1460 c.c..

di acqua consumata non attiene


alla effettivit del servizio erogato,
ma

al

corrispettivo

della

prestazione ricevuta, rispetto al

possa

comportare la cassazione della

Deduce

sentenza.

applicazione anche nei rapporti

approvazione

tra condominio e condomini il

consuntivo di spesa, se non

E' appena il caso, quindi, di


aggiungere

che un

vizio

nel

ragionamento del giudice, quale


quello denunciato con il motivo,
configurabile solo quando in esso
sia riscontrabile il mancato o
insufficiente

esame

di

punti

che,

principio

generale

non

est

trovando

inadimplenti
adimplendum,

quale la delibera condominale di

impugnata,

e
non

riparto
pu

del
che

assumere efficacia vincolante.

l'opponente non era obbligata al


pagamento di prestazioni non
erogatele,

sia

perch

dimissionaria e sia perch riferite

Il distacco dall'impianto nel 1999


(privo di rilievo rispetto a consumi
computati sino al 1997), l'utilizzo
nel

computo

del

quantitativo

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

dell'acqua di un dato relativo

delibera di riparto della spesa e

all'anno 1992, anzich all'anno

non con l'opposizione al decreto

1993

ingiuntivo,

(peraltro

pi

favorevole

attenendo

alla

di

legittimit della prima e non alla

consumi risultanti dal contatore di

fondatezza della pretesa azionata

altre persone (questione del tutto

con il secondo.

all'opponente)

nuova)
conseguentemente,

l'addebito

P.Q.M.
Rigetta il ricorso.
Cos deciso in Roma, nella
Camera di Consiglio, il 1 aprile
2009.

erano,
circostanze

che andavano fatte valere con la


tempestiva impugnazione della

Alla

inammissibilit

od

infondatezza dei motivi segue il

Depositato in Cancelleria il 11
maggio 2009

rigetto del ricorso.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

PER LA RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI IL


DECRETO INGIUNTIVO NON VA FATTO NEI CONFRONTI DEL
PRECEDENTE PROPRIETARIO

Cassazione, sez. II, 9 settembre 2008, n.23345

In tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il
trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene allacquirente, e pertanto soltanto
questultimo legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non
pi legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, pu far valere le sue ragioni connesse al
pagamento dei contributi (relativi allanno in corso e a quello precedente, ai sensi dellart. 63 disp. att. cod. civ.)
attraverso lacquirente che gli subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidariet, si configura una
gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste
quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa.
Nei confronti del condominio lobbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti
comuni delledificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il
carattere meramente dichiarativo di tali delibere. ma dal momento in cui sia sorta la necessit della spesa ovvero la
concreta attuazione dellattivit di manutenzione e quindi per effetto dellattivit gestionale concretamente compiuta e
non per effetto dellautorizzazione accordata allamministrazione per il compimento di una determinata attivit di
gestione.
Lobbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servii comuni pu qualificarsi reale, nel
senso che la titolarit del soggetto passivo determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al
momento in cui sorge lobbligazione.

SVOLGIMENTO DEL
PROCESSO
B.S. proponeva opposizione al
decreto con cui il Giudice di Pace
di Bari le aveva ingiunto di pagare
a
favore
del
Condominio
(OMISSIS), facente parte del
supercondominio (OMISSIS), il
pagamento della somma di Euro
464, 81, dovuta a titolo di oneri
condominiali. A sostegno del
ricorso deduceva che limporto
richiestole nel 2003 relativo al
bilancio 1/5/2002 - 31/12/2002 ed
approvato da una assemblea alla
quale era rimasta totalmente
estranea non era dovuto, posto

che sin dal 1999 aveva venduto


lappartamento
ubicato
nel
condominio.
In via riconvenzionale chiedeva la
restituzione della somma di Euro
464, 81, versata a titolo di fondo
cassa.
Con sentenza dep. il 6 giugno
1995 il Giudice di Pace di Bari
rigettava lopposizione nonch la
domanda riconvenzionale dalla
medesima proposta, sul rilievo
che il credito azionato era relativo
ad oneri condominiali - dovuti per
il periodo anteriore a quello(1999)
in cui la ricorrente aveva venduto

lappartamento di sua propriet ed


approvati con la delibera del
5/11/2003 di cui la B. non aveva
lamentato
la
illegittimit
chiedendone la declaratoria di
nullit, avendo le contestazioni;
riguardato solo singole voci.
In realt, il credito era risultato
provato dalla documentazione
prodotta dallopposto e non
contestata
nel
suo
complesso(prospetti allegati alla
delibera
e
regolarmente
approvati).

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

Avverso
tale decisione ha
proposto ricorso per cassazione
la B. sulla base di due motivi:

che viene di regola qualificata


dalla giurisprudenza di legittimit
come propter rem.

Ha resistito lintimato che ha


depositato memoria illustrativa.

Daltra parte, hanno natura di


norme processuali, che il giudice
di pace deve applicare anche nel
giudizio di equit, le regole che
disciplinano
il
procedimento
monitorio e le condizioni di
ammissibilit
del
decreto
ingiuntivo nei confronti dei
condomini.

Attivatasi procedura ex art. 375


cod. proc. civ., il Collegio ha
disposto la trattazione della causa
alla pubblica udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la B.,
lamentando violazione e falsa
applicazione degli artt. 1130,
1137, 1421 c.c., art. 2948 c.c., n.
4), art. 63 disp. att. cod. civ., artt.
112, 115 c.p.c., art. 360 c.p.c., n.
4 e art. 633 cod. proc. civ.),
censura la sentenza impugnata
laddove non aveva considerato
che la ricorrente da oltre cinque
anni non era pi condomina,
sicch
lamministratore
non
avrebbe potuto chiedere ed
ottenere nei suoi confronti il
decreto ingiuntivo; la delibera del
5/11/2003, emessa nei confronti
di un estraneo al condominio, era
da ritenersi, perci, nulla ed
erroneamente ne era stata
addebitata
al
ricorrente
la
mancata impugnazione; il Giudice
di Pace non aveva esaminato i
documenti prodotti e leccezione
di prescrizione; aveva accertato
lesistenza del credito sulla base
dei soli documenti prodotti dal
Condominio senza prendere in
considerazione quelli prodotti da
essa ricorrente.
Il primo motivo va accolto nei limiti
di cui si dir. 1. Innanzitutto deve
rilevarsi che costituiscono principi
informatori della materia - che a
seguito della pronuncia n. 204 del
2006 della Corte Costituzionale
nel giudizio secondo equit il
giudice di pace deve osservarequelli che in tema di condominio
individuano il soggetto tenuto a
corrispondere i contributi relativi al
godimento dei beni e dei servizi
comuni in virt di un obbligazione

2. Ci premesso, la sentenza, nel


rigettare
lopposizione,
ha
erroneamente
disatteso
leccezione con cui lopponente
aveva invocato linsussistenza
delle condizioni in proposito
previste dallart. 63 disp. att.
c.p.c., comma 1, per lemissione
del decreto ingiuntivo nei confronti
del condomino: la ricorrente
aveva al riguardo dedotto la
propria estraneit al Condominio
e alla delibera di approvazione
delle
spese
emessa
dallassemblea, alla quale non era
stata convocata, atteso che la
medesima nel 1999 aveva
venduto lunit immobiliare di sua
propriet ubicata nello stabile
condominiale.
La sentenza ha, in proposito,
rilevato che le contestazioni
sollevate
dallopponente
non
avevano riguardato lillegittimit
della delibera.
Al
riguardo,
occorre
allora
considerare che in tema di
condominio di edificio, in caso
di alienazione di un piano o di
porzione di un piano, dal
momento in cui il trasferimento
venga reso noto al condominio,
lo
status
di
condomino
appartiene allacquirente, e
pertanto soltanto questultimo
legittimato a partecipare alle
assemblee e ad impugnarne le
deliberazioni,
mentre
il
venditore, che non pi
legittimato
a
partecipare

direttamente alle assemblee


condominiali, pu far valere le
sue
ragioni
connesse
al
pagamento
dei
contributi
(relativi allanno in corso e a
quello precedente, ai sensi
dellart. 63 disp. att. cod. civ.)
attraverso lacquirente che gli
subentrato, e per il quale,
anche in relazione al vincolo di
solidariet, si configura una
gestione
di
affari
non
rappresentativa che importa
obbligazioni analoghe a quelle
derivanti da un mandato, e fra
queste quella di partecipare alle
assemblee condominiali e far
valere in merito anche le
ragioni del suo dante causa
(Cass. n. 9/1990).
Ne consegue che se il condomino
alienante non legittimato a
partecipare alle assemblee e ad
impugnare
le
delibere
condominiali, nei suoi confronti
non pu essere chiesto ed
emesso il decreto ingiuntivo per la
riscossione dei contributi, atteso
che soltanto nei confronti di colui
che rivesta
la
qualit
di
condomino
pu
trovare
applicazione lart. 63 disp. att.
c.p.c., comma 1, (per la
riscossione dei contributi in base
allo stato di ripartizione approvato
dallassemblea
lamministratore
pu
ottenere
decreto
di
ingiunzione
immediatamente
esecutivo,
nonostante
opposizione).
Pertanto, il decreto ingiuntivo
opposto andava revocato, perch
emesso al di fuori dei casi in cui
ammesso:la sentenza erronea e
va cassata (come si dir infra)
laddove ha confermato lopposto
decreto.
3. Peraltro, va considerato che
loggetto
del
giudizio
di
opposizione a decreto ingiuntivo
non costituito solo dalla verifica
dellammissibilit e della validit
del procedimento monitorio ma
anche dalla fondatezza della

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

domanda di merito introdotta a


seguito della rituale costituzione
delle parti; conseguentemente il
giudice, anche quando dichiari la
nullit del decreto ingiuntivo, deve
pronunciarsi nel merito sulla
domanda introdotta con il ricorso.
Orbene, la questione di merito
decisa affermativamente dalla
sentenza impugnata se: nei
confronti del condominio il
condomino
alienante
debba
rispondere o meno dei contributi
maturati
quando
egli
era
proprietario dellunit immobiliare
ma che siano stati approvati con
delibera
successiva
allalienazione.
La sentenza ha accertato che la
delibera con cui erano stati posti a
carico della ricorrente gli oneri
condominiali, di cui era stato
chiesto il pagamento con il ricorso
per decreto ingiuntivo, si riferiva a
spese che, concernendo il
godimento di beni e di servizi
comuni anteriore al momento in
cui la medesima aveva venduto
lappartamento di sua propriet,
erano dalla medesima dovute, in
quanto allepoca condomina.
Occorre
considerare
che,
secondo
la
prevalente
giurisprudenza di legittimit che
negli ultimi anni si venuta
formando e che il Collegio ritiene
di condividere, nei confronti del
condominio
lobbligo
del
condomino
di
pagare
i
contributi per le spese di
manutenzione
delle
parti
comuni delledificio deriva non
dalla preventiva approvazione
della spesa e dalla ripartizione
della stessa, atteso il carattere
meramente dichiarativo di tali
delibere. ma dal momento in
cui sia sorta la necessit della
spesa ovvero la concreta
attuazione
dellattivit
di
manutenzione e quindi per
effetto dellattivit gestionale
concretamente compiuta e non
per effetto dellautorizzazione

Dicembre 2009

accordata allamministrazione
per il compimento di una
determinata attivit di gestione,
cfr. tra le altre Cass. 12013/2004
(v. In motivazione); 6323/2003;
4393/1997.
Lobbligazione di corrispondere
i contributi relativi al godimento
dei beni e dei servii comuni pu
qualificarsi reale, nel senso che
la
titolarit
del
soggetto
passivo determinata in base
al rapporto di natura reale
esistente con la cosa al
momento
in
cui
sorge
lobbligazione.
Ci posto, va sottolineato che
lart. 63 disp. att. cod. civ., comma
2, stabilisce: Chi subentra nei
diritti di un condomino obbligato,
solidalmente con questo, al
pagamento dei contributi relativi
allanno in corso e a quello
precedente.
Dunque, la norma che
applicazione
in
tema
di
condominio del principio di cui
allart. 1104 cod. civ., dettato in
materia di comunione - non
esclude lobbligo del condomino
alienante di pagare i contributi
maturati quando rivestiva la
qualit di condomino e non
ancora soddisfatti al momento
della cessione. Sotto tale profilo,
come stato autorevolmente
evidenziato in dottrina, lobbligo di
pagare i contributi non
caratterizzato
da
quella
ambulatoriet
passiva
che,
almeno entro certi limiti, dovrebbe
rappresentare una caratteristica
delle obbligazioni propter rem.
Infatti, la disposizione in esame
non prevede che lacquirente
subentri nella posizione debitoria
del cedente, il quale non
liberato dalla sua obbligazione:
anzi, allo scopo di rafforzare la
garanzia del credito nei confronti
del condominio, lobbligazione del
cessionario, tenuto in solido con il
primo - peraltro limitatamente al

periodo considerato - si aggiunge


a quella del cedente.
Pertanto, alla stregua della
documentazione esaminata, la
sentenza, procedendo a un
accertamento di fatto riservato al
giudice di merito ed insindacabile
in sede di legittimit(al riguardo v.
infra sub secondo motivo) ha
correttamente ritenuto lesistenza
del credito azionato nei confronti
della B. in quanto relativo alla
gestione di beni e di servizi
condominiali
concernente un
periodo di tempo anteriore alla
vendita dellappartamento.
Per quanto concerne leccezione
di prescrizione, in relazione alla
quale viene dedotta la violazione
dellart. 112 cod. proc. civ., la
ricorrente non ha ottemperato
allonere, stabilito a pena di
inammissibilit delleccezione, di
indicare latto o il verbale in cui
laveva sollevata e di trascriverne
il testo.
Con il secondo motivo la
ricorrente
lamenta
lomessa,
insufficiente e contraddittoria
motivazione (art. 360 cod. proc.
civ., n. 5) con cui il giudicante
aveva ritenuto provato il credito
relativo alle spese condominiali
alla medesima addebitate ed
aveva rigettato la domanda
riconvenzionale,
avendo
considerato
soltanto
la
documentazione proveniente dal
Condominio e peraltro contestata
da essa ricorrenteche pure era
stata riconosciuta estranea alla
delibera - e non anche quella
dalla medesima depositata.
Il motivo inammissibile, atteso
che nei confronti delle sentenze
pronunciate secondo equit, ai
sensi dellart. 113 cod. proc. civ.,
non deducibile il vizio di
motivazione di cui art. 360 cod.
proc. civ., n. 5, ma va denunciata
la nullit della sentenza, ai sensi
dellart. 360 cod. proc. civ., n. 4,
nellipotesi
di
motivazione

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

insussistente od apparente, che


nella specie non sicuramente
configurabile, avendo il Giudice di
Pace indicato la causale delle
somme dovute e le ragioni per le
quali stata rigettata la domanda
riconvenzionale, precisando le
fonti di prova in base alle quali era
pervenuto a ritenere provata
lesistenza del credito(rendiconti
regolarmente approvati): in realt,
la doglianza si risolve nella
richiesta di rivalutazione del
materiale probatorio e nella
denuncia del travisamento delle
risultanze processuali, che sono
evidentemente
sottratti
al
sindacato di legittimit.
La sentenza va cassata in
relazione al primo motivo, nella

Dicembre 2009

parte in cui stato accolto


secondo quanto precisato in
motivazione, limitatamente alla
statuizione
di
conferma
dellopposto
decreto;
non
essendo
necessari
ulteriori
accertamenti, la causa va decisa
nel merito, va revocato lopposto
decreto e la B. deve essere
condannata al pagamento della
somma di Euro 464, 81, risultata
dovuta, mentre va confermata la
sentenza impugnata laddove
aveva rigettato la domanda
riconvenzionale.

P.Q.M.

Sussistono giusti motivi per la


compensazione delle spese del
giudizio di merito e di quelle
relative alla fase di legittimit.

Compensa le spese del giudizio di


merito e quelle relative alla fase di
legittimit

Accoglie il primo motivo del


ricorso per quanto in motivazione
rigetta il secondo, cassa la
sentenza impugnata in relazione
al motivo accolto limitatamente
alla statuizione di conferma
dellopposto decreto e, decidendo
nel merito, revoca lopposto
decreto; condanna la ricorrente al
pagamento della somma di Euro
464, 81, con gli interessi legali
dalla domanda. Conferma nel
resto limpugnata sentenza.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

IN CASO DI CESSIONE DELLAPPARTAMENTO IN


CONDOMINIO A CHI VA FATTO IL DECRETO INGIUNTIVO PER
GLI ONERI ARRETRATI E NON PAGATI?

Cassazione, sez. II, 9 novembre 2009, n. 23686

In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della propriet dell'immobile di propriet esclusiva,
l'alienante perde la qualit di condomino e poich l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c. civ.
collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla propriet dell'immobile, alla perdita di quella qualit
consegue che non possa essere chiesto n emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.

SVOLGIMENTO DEL
PROCESSO
Con atto di citazione notificato
l'8.4.03
Igor
G.
propose
opposizione avverso il decreto
ingiuntivo n. 151/03 emesso dal
G.d.P. di Viareggio, con il quale
gli era stato intimato il pagamento
di euro 254,09, oltre le spese,
quale rata di oneri condominiali
scaduta il 1 giugno 2002, relativa
al Condominio Apuania sito in
Viareggio, Quartiere Apuania 26.
Deduceva l'opponente la sua
carenza di legittimazione passiva
in quanto l'appartamento cui si
riferiva la rata condominiale, era
stato da lui venduto a terzi e di ci
era stato informato il Condominio;
e, comunque, egli aveva pagato
tutte le somme da lui dovute fino
al
momento
della
vendita
dell'immobile.
Chiedeva, pertanto, la revoca del
decreto ingiuntivo opposto.
Costituitosi,
il
Condominio
contestava la domanda attrice
eccependo di aver sollecitato
ripetutamente il pagamento della

rata; di non conoscere il


nominativo del compratore e di
aver quindi legittimamente agito
nei confronti dell'opponente.
Chiedeva, pertanto,
dell'opposizione.

il

registri immobiliari onde accertare


la titolarit della propriet.
Avverso tale sentenza ricorre in
Cassazione il G..

rigetto
Nessuna attivit difensiva
svolto la controparte.

Acquisita
documentazione,
il
G.d.P. con sentenza 30.3.2004
respingeva
l'opposizione
e
condannava il G. al pagamento
delle spese giudiziali.
Afferma il G.d.P.: che il G. ha
venduto l'appartamento con atto
27.5.2002, trascritto al 29.5.2002,
dopo l'emissione del decreto
ingiuntivo,
comunicando
l'avvenuta
vendita
in
data
27.5.2002, senza specificare n
gli estremi del rogito notarile, n
la
sua
trascrizione;
che
legittimamente l'amministratore ha
chiesto e ottenuto il d.i. nei suoi
confronti, essendo obbligato al
pagamento
il
proprietario
dell'immobile al momento in cui
viene deliberata la spesa; n
essendo
a
carico
dell'amministratore l'onere
di
controllare preventivamente i

ha

MOTIVI DELLA DECISIONE


Deduce
il
G.
d'impugnazione:

motivo

1) la violazione dell'art. 390 c.p.c.


per
motivazione
mancante,
apparente e contraddittoria per
avere il G.d.P. erroneamente
ritenuto legittimamente emesso
nei confronti del G. il decreto
ingiuntivo datato 18.02.03,
NONOSTANTE: A) a tale data
l'ingiunto non fosse condomino
per avere venduto l'immobile in
data 27.5.202 con atto trascritto il
29.5.2002;
B) la delibera assembleare di
approvazione dei preventivi (di cui
il d.i.) fosse del 28.5.2002;

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

C) il G., alla data del 27.5.02, non


aveva alcun debito verso il
Condominio;
D) il G. non poteva considerarsi
condomino apparente, come
risultava dalle lettere 24.5.02 e
25.7.02, mancando la buona fede;
E) non sussistesse alcun onere
dell'ingiunto di chiamare in causa
gli acquirenti per essere da loro
manlevato.
Il ricorso infondato.
Come
questa
Corte
ha
recentemente ribadito (v. sent.
23345/08) in tema di condominio,
una
volta
perfezionatosi
il
trasferimento
della
propriet
dell'immobile
di
propriet

Dicembre 2009

esclusiva, l'alienante perde la


qualit di condomino e poich
l'obbligo di pagamento degli oneri
condominiali ex art. 1104 c. civ.
collegato al rapporto di natura
reale che lega l'obbligato alla
propriet
dell'immobile,
alla
perdita di quella qualit consegue
che non possa essere chiesto n
emesso nei suoi confronti il
decreto ingiuntivo.

N per le ragioni suddette, pu in


tema di condominio essere
ammessa la figura del condomino
APPARENTE.

Nella specie, poich il G. ha


venduto il 27.5.2002 l'immobile e
le spese richieste sono state
deliberate il 28.5.2002, quando il
ricorrente non era pi proprietario
dell'immobile, il decreto ingiuntivo
non poteva pi essere n chiesto
n emesso nei suoi confronti.

P.Q.M.

In accoglimento del ricorso la


sentenza impugnata va, pertanto,
cassata con rinvio ad altro G.d.P.
di Viareggio che provveder
anche alla liquidazione delle
spese del presente giudizio.

LA Corte accoglie il ricorso e


cassa la sentenza impugnata con
rinvio, anche per la liquidazione
delle spese del presente giudizio,
ad altro G.d.P. di Viareggio.

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

CHE VALORE HANNO LE DICHIARAZIONI DEI CONDOMINI


NEL VERBALE D'ASSEMBLEA?

Cassazione - Sezione II - 9 novembre 2009, n. 23687

L'attestazione della sussistenza del nesso eziologico di cui al verbale assembleare, rientrante nell'ambito delle
dichiarazioni di scienza non possa avere l'efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini
(presenti all'assemblea, assenti e dissenzienti) in quanto comportando essa l'obbligo di tutti i condomini di risarcire pro
quota i danni provocati al garage B. e, quindi, l'imposizione di un peso a carico di tutti, necessario che essa sia
condivisa da tutti i condomini, non rientrando nei poteri dell'assemblea quello di imporre oneri al di l delle specifiche
previsioni di legge.

spese affrontate dall'istante pari a

condominiale, la spesa sostenuta

PROCESSO

L. 783.250 oltre IVA;

per il ripristino del locale pari a L.

Con atto di citazione notificato

- che il Tribunale di Venezia adito

l'11.3.1999 M. B. convenne in

in ordine alla impugnazione della

giudizio

suddetta

SVOLGIMENTO

DEL

783.250 oltre IVA, per le perizie

davanti

al

G.d.P.

di

delibera,

si

era

incompetente

per

Mestre il condominio Michela,

dichiarato

sito

valore a favore del Pretore che

in

Venezia

Mestre,

Via

Einaudi n. 15, deducendo:

successivamente

adito

aveva

svolte pari a L. 1.203.234 per


complessive L. 2.127.469 in linea
capitale o quella diversa somma
che fosse risultata in corso di
causa, maggiorata dagli interessi
legali.

sollevato d'ufficio la questione


- di essere proprietario di un
appartamento con garage facente
parte del condominio convenuto;
- che nel garage di sua propriet
esclusiva,

si

erano

verificate

infiltrazioni d'acqua causate da


una falda freatica nel sottosuolo
condominiale, costringendolo ad
effettuare urgenti lavori volti ad
eliminare il danno e ripristinare il
locale;
- che il condominio con delibera
8.3.88 aveva respinto la richiesta
dell'attore avente ad oggetto il
riparto tra tutti i condomini delle

della

propria competenza

per

Chiedeva,

inoltre,

valore, tant' che estintosi per

necessario,

mancata

dichiarazione

riassunzione

il

precedente giudizio davanti al


Tribunale,

la

difesa

se

ritenuto

anche
di

la

nullit

della

delibera assembleare 8.3.1988.

attrice

rinunciava agli atti del giudizio


davanti al Pretore, il cui giudizio
veniva, a sua volta, dichiarato

Con sentenza 23.6.2000 il G.d.P.,


nella contumacia del condominio
ed

all'esito

della

documentale,

estinto.

domanda

istruttoria

rigettava
attrice

la

ritenendo

Chiedeva, pertanto, che il G.d.P.,

carente di prove il nesso di

previo accertamento che il danno

causalit tra i danni lamentati e le

al garage era stato cagionato da

condizioni

un

condominiali.

bene

condominiale,

condannasse il

condominio

rimborsargli,

eventualmente

dedotta

la

sua

dei

beni

comuni

del

Bianco,

quota

Su

impugnazione

rimasto contumace il condominio,

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

il Tribunale di Venezia in funzione

Avverso tale sentenza ricorre in

maggiori poteri loro conferitigli dal

monocratica respingeva l'appello.

Cassazione il B..

regolamento

Afferma

Nessuna

condominiale

dall'assemblea;
il

sentenza

Tribunale
impugnata

che
ha

la
dato

attivit

difensiva

ha
B)

svolto la controparte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deduce il ricorrente a motivi di

danni al garage, specificando che

impugnazione:

consulente,

essendosi

della

non faceva venir meno il potere di

ordine alla eziologia dei lamentati


il

conferimento

rappresentanza all'amministratore

conto degli esiti non risolutivi della


C.T.U. svolta in altro giudizio in

il

disporre dei diritti di cui sono


titolari,

il

complesso

condomini,

gi
la

violazione

falsa

dei

condizioni

la

verificata la rimessione in pristino

1)

dei luoghi, non aveva potuto

applicazione di norme di diritto

dei

verificare se i danni fossero dovuti

(art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione

nell'assemblea, al riconoscimento

all'aderenza del garage con il

all'applicazione degli artt. 1130,

formale

corpo principale del fabbricato;

1131 cod. civ.:

dell'amministratore.

validit, l'efficacia della volont


condomini

manifestata

da

parte

essendosi anche fatta l'ipotesi che


i danni fossero dovuti al maggior
peso dell'edificio principale sulle
fondazioni continue, ipotesi da
escludere

semprech

tali

fondazioni fossero state calcolate


ed eseguite in modo corretto; che
il

verbale

della

assemblea

condominiale 8.3.88, presente in


atti

in

copia

priva

delle

sottoscrizioni del presidente e del


segretario,

non

ha

valenza

confessoria, in quanto il fatto della


provenienza
d'acqua
afferente

delle

dalla

infiltrazioni

falda

al

freatica
sottosuolo

per

avere

Tribunale,

C) la decisione dell'assemblea

nell'affermare che il fatto della

dell'8.3.88 di porre le spese, per il

provenienza

ripristino dei danni derivati dalle

d'acqua

il

delle

dalla

infiltrazioni
freatica

infiltrazioni al garage del B., a

sottosuolo

carico del medesimo anzich del

condominiale non risultava essere

condominio sia stata presa sulla

stato

afferente

falda

al

soggetto

base dell'uso pi intenso ovvero

titolare del potere di disporre dei

dichiarato

dal

esclusivo esercitato dal Bianco

diritti spettanti al complesso dei

sul bene comune e non perch

condomini in quanto tale, ossia

fosse contestato che il danno

dall'amministratore

derivasse

legale

rappresentante;
erroneamente
confessorio

una

struttura

condominiale, fatto pacifico;


negato

alle

valore

2)

la

violazione

falsa

dichiarazioni

applicazione di norme di diritto

verbale

(art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione

condominiale non risulta essere

assembleare dell'8.3.1988 relative

all'applicazione degli artt. 116

stato

al

dichiarato

dal

soggetto

contenute

da

nel

della

c.p.c., 2731 e 2735 c.c. per avere

titolare del potere di disporre dei

derivazione delle infiltrazioni, nel

il Tribunale, pur provenendo il

diritti spettanti al complesso dei

garage di propriet del B., da una

riconoscimento, della derivazione

condomini in quanto tali, ossia

falda freatica sita nel sottosuolo

delle infiltrazioni d'acqua dalla

dall'amministratore

sottostante

falda freatica sita nel sottosuolo

rappresentante,

per

legale
cui

non

riconoscimento

l'area

di

sedime

condominiale, nonostante:

condominiale,

sussistono i presupposti di cui

operato

dall'assemblea condominiale, da

all'art. 2731 c.c., fermo restando

A) il potere di rappresentanza

che la delibera non risulta essere

dell'amministratore limitato e

stata adottata all'unanimit.

circoscritto alle attribuzioni ad

soggetti capaci di disporre del


relativo

diritto,

erroneamente

negato l'efficacia vincolante della

esso riconosciute dall'art. 1130


c.c. ed al di fuori di esse dai

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

prova

legale

alla

confessione

individuali,
oggetto

stragiudiziale fatta alla parte;

Dicembre 2009

deliberato

estraneo

su

alle

un

proprie

controversia ai sensi dell'art. 360


n. 5 c.p.c.

competenze (esercitabili solo in


3)

la

violazione

falsa

applicazione di norme di diritto


(art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione
alla applicazione degli artt. 112 e
115 c.p.c. e 1136 c.c..
-

per

avere

erroneamente

il

Tribunale

rilevato

d'ufficio

sollevato contestazioni n sulla


formale,

corrispondenza

sulla

fra

quanto

riportato nel verbale e la volont


manifestata

alle

cose

comuni),

invadendo la sfera di propriet


esclusiva del singolo condomino,
disponendo del risarcimento di un
danno cagionato ad una propriet

(senza che controparte avesse


regolarit

relazione

dall'assemblea)

esclusiva

da

un

bene

e sulla cui domanda, pur proposta

all'unanimit, nonostante: 1) le

115 c.p.c.:

la

violazione

falsa

la

violazione

falsa

l'omessa

Il ricorso non fondato.


al

primo

la

motivo,

questione

se

l'amministratore fosse o meno


legittimato

rilasciare

una

dichiarazione confessoria, perch


di fatto, una sua dichiarazione
non vi stata; ci che, invece,
rileva

eventuali irregolarit formali del

4)

comune,

rilevante

all'applicazione degli artt. 112 e

maggioranza dei consensi.

parte

premesso che, nella specie, non

mancata adozione della delibera

con la

derivazione del danno da una

dovere non rispettato;

(art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione

formi

negata

Quanto

verbale assembleare, nonch la

si

la

aveva il dovere di pronunciarsi,

applicazione di norme di diritto

assembleare

circa

in via subordinata, il Giudice

presidente e del segretario nel

l'invalidit della delibera; 2) la

esperienza,

nullit da far valere in ogni tempo

la

determinino

piano logico e delle massime di

della delibera assembleare.

5)

non

ragioni sufficienti ed adeguate sul

pronuncia in ordine alla nullit

condominiale;

mancanza delle sottoscrizioni del

verbale

- per non avere il Tribunale fornito

in

ordine

alla

negata

- per avere il Tribunale ritenuto

valenza confessoria del verbale

non provato il nesso eziologico in

dell'assemblea

ordine

contenente, come si evince dalla

alla

derivazione

delle

8.3.88,

infiltrazioni d'acqua nel garage di

sentenza

propriet del Bianco, dalla falda

l'attestazione della provenienza

freatica

delle infiltrazioni nel garage B.

del

sottosuolo

condominiale,

(art. 360 n. 3 c.p.c.) in relazione

circostanza

all'applicazione degli artt. 112

pacifico, ammessa dallo stesso

stabilire

c.p.c., 1117, 1123, 1135 c. civ.:

condominio, non contestata da

partecipanti

controparte,

sottoposta

assemblea che avrebbero dato

all'accertamento del Giudice in

come sussistente il nesso di

nessuno dei gradi di merito, ed in

causalit fra il bene condominiale

quanto

e le infiltrazioni, avevano il potere

per

avere

erroneamente

il

Tribunale

omesso

di

pronunciarsi sulla domanda di


nullit della delibera assembleare
8.3.88

denunciata

per

avere

l'assemblea, nel disporre lo storno


della

spesa

relativa

alla

fosse

non

fatto

necessitante

tale

dalla falda freatica afferente il

applicazione di norme di diritto

nonostante

impugnata,

un

dato

pacifico,
di

alcuna

non
prova;

sottosuolo

di

condominiale,
se

i
alla

attribuire

anche

condomini
suddetta

ai

non

risolvendosi, quindi, la pronuncia

partecipanti all'assemblea ed ai

del Giudice in esorbitanza dai

dissenzienti

limiti della domanda introduttiva;

certezza di quel dato di fatto (il

eliminazione dei danni derivati

nesso

dalle infiltrazioni nel garage di

6)

l'omessa,

propriet esclusiva, dalla voce

contraddittoria motivazione circa

spese generali alla voce spese

un

punto

insufficiente
decisivo

ritenuto

di

la

valutazione

causalit)
tale.

La

da

di
essi

sentenza

impugnata si limita a rilevare la

della

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DOSSIER N. 5 CONDOMINIO

Dicembre 2009

mancata unanimit sul punto,

poteri dell'assemblea quello di

siano ritenuti responsabili ex art.

riferendola

imporre oneri al di l delle

2051 c.c. e tenuti pro quota a

specifiche previsioni di legge.

risarcire

all'adozione

della

delibera che, peraltro, ponendo la

stesso disponeva in contrasto con


il dato di fatto (nesso eziologico)
che sarebbe stato dato per certo
nel verbale ed in base al quale il
ripristino dei suddetti danni si
sarebbe dovuto porre a carico di
tutti i condomini pro quota.
Ritiene

questo

che

subito

dal

I presenti all'assemblea 8.3.88


consenzienti

non

avevano,

Ne consegue la validit della

di

delibera che ha posto a carico del

confessare anche per gli assenti e

Bianco le spese per il ripristino del

dissenzienti, non potendo porre a

suo garage non essendo risultata

loro carico oneri non condivisi.

accertata la derivazione dei danni

pertanto,

la

capacit

da un bene condominiale.
Ne consegue il rigetto dei primi
Vanno, pertanto, respinti i motivi

due motivi di ricorso.

collegio

danno

condomino Bianco.

spesa per il ripristino dei danni al


garage del Bianco a carico dello

il

quarto e quinto del ricorso.


Infondato , anche, il terzo motivo

l'attestazione della sussistenza

di ricorso in quanto un verbale di

Inammissibile , infine, il sesto

del nesso eziologico di cui al

assemblea

motivo, ripetitivo, in parte, dei

verbale assembleare, rientrante

della sottoscrizione del presidente

nell'ambito delle dichiarazioni

e del segretario, inesistente

di scienza non possa avere

come documento e ci ben pu

Il ricorso va, perci, respinto e la

l'efficacia di una confessione

essere

sentenza impugnata confermata

stragiudiziale attribuibile a tutti

Giudice.

condomini

all'assemblea,
dissenzienti)

condominiale

rilevato

privo

d'ufficio

dal

sia

(presenti
assenti
in

quanto

che

il

Tribunale

usa

argomento,

dovuta non avendo il condominio

quota

sulla negata valenza confessoria

garage

B.

e,

quindi,

diversa

Nessuna pronuncia sulle spese

basandosi la ratio della decisione

al

la

ad

tutti i condomini di risarcire pro


provocati

con

motivazione di di cui sopra.

abundantiam

danni

pure

Sul punto va, altres, precisato

comportando essa l'obbligo di


i

precedenti e del tutto generico.

del

tale

documento

e,

quindi,

l'imposizione di un peso a

sull'assenza di prova del nesso

carico di tutti, necessario che

eziologico, come dalle conclusioni

essa sia condivisa da tutti i

della C.T.U. richiamata, prova,

condomini, non rientrando nei

necessaria perch i condomini

svolto attivit difensiva.


P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.

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