Aggiornamento al 31 dicembre 2015

Dott. Gaetano Petrelli

NOTAIO
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PERIZIA PER LA RIDETERMINAZIONE

DEI VALORI DI ACQUISTO DEI TERRENI

Lart. 1, commi 887 e 888, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 (in Suppl. ord. n.
70 alla G.U. n. 302 del 30.12.2015), in vigore dal 1 gennaio 2016, ha prorogato e
modificato le disposizioni in tema di rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e
partecipazioni sociali, contenute nellart. 2, comma 2, del D.L. 24 dicembre 2002, n.
282, convertito in legge 21 febbraio 2003, n. 27, e successive modificazioni.
In particolare:
- la rideterminazione ammessa per i terreni e le partecipazioni posseduti alla
data del 1 gennaio 2016;
- la perizia pu essere asseverata entro il termine del 30 giugno 2016.
Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate
annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 30 giugno 2016 1.
Sui valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e
dei terreni, edificabili o con destinazione agricola, rideterminati con le modalit e nei
termini indicati nel comma 2 dellarticolo 2, del d.l. 24 dicembre 2002, n. 282,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come modificato dal
comma 888 suindicato, le aliquote delle imposte sostitutive di cui allarticolo 5, comma
2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, sono pari entrambe all8 per cento, e laliquota
di cui allarticolo 7, comma 2, della medesima legge raddoppiata.
In conseguenza di quanto sopra, quindi, agli effetti della determinazione delle
plusvalenze e minusvalenze di cui all'articolo 67, comma 1, lettere a) e b), del T.U.I.R.,
per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1 gennaio
2016, pu essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data
determinato sulla base di una perizia giurata di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi
degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici,
dei periti agrari e dei periti industriali edili, a condizione che il predetto valore sia
assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, con l'aliquota dell8%
sul valore di perizia.
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Si ritiene che in caso di versamento dellimposta sostitutiva in unica soluzione, se non viene rispettata
la scadenza del 30 giugno 2016 non possibile neanche il ravvedimento operoso, e la rivalutazione non
sar valida. In caso, invece, di pagamento rateale, quanto sopra vale solo per la prima rata, e il ritardo nel
versamento delle altre due pu costituire oggetto di ravvedimento.

Il costo per la relazione giurata di stima portato in aumento del valore di acquisto
del terreno edificabile e con destinazione agricola nella misura in cui stato
effettivamente sostenuto ed rimasto a carico.
Il valore di acquisto dei terreni in oggetto, come sopra rideterminato, maggiorato
delle spese di perizia, costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle
imposte sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale.
E previsto che i soggetti che si avvalgono della rideterminazione dei valori di
acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola, qualora abbiano gi
effettuato una precedente rideterminazione del valore dei medesimi beni, possono
detrarre dallimposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione limporto relativo
allimposta sostitutiva gi versata. Al fine del controllo della legittimit della
detrazione, con il provvedimento del Direttore dellAgenzia delle entrate di
approvazione del modello di dichiarazione dei redditi, sono individuati i dati da
indicare nella dichiarazione stessa. I soggetti che non effettuano la detrazione
suddescritta possono chiedere il rimborso della imposta sostitutiva gi pagata, ai sensi
dellart. 38 del d.p.r. n. 602/1973, e il termine di decadenza per la richiesta di rimborso
decorre dalla data del versamento dellintera imposta o della prima rata relativa
allultima rideterminazione effettuata. Limporto del rimborso non pu essere
comunque superiore allimporto dovuto in base allultima rideterminazione del valore
effettuata. Risulta cos superato il regime descritto nella Circolare dellAgenzia delle
Entrate n. 27/E del 2003, e nella Risoluzione dellAgenzia delle Entrate n. 236/E del
2008.
Si precisa, infine, che tra i soggetti che possono avvalersi della rideterminazione
dei valori di terreni nei termini e con le modalit sopra descritti sono incluse le societ
di capitali i cui beni, per il periodo di applicazione delle disposizioni di cui agli articoli
5 e 7 della legge 28 dicembre 2001, n. 448, e successive modificazioni, siano stati
oggetto di misure cautelari e che allesito del giudizio ne abbiano riacquistato la piena
titolarit.
Secondo le indicazioni fornite con Ris. Agenzia Entrate 27 maggio 2015, n. 53/E,
anche se il giuramento per asseverazione della perizia pu essere successivo allatto di
vendita, la redazione della perizia stessa deve precedere la vendita.
Cfr., per la prassi amministrativa, anche Circ. Agenzia Entrate 13 maggio 2013, n.
12/E; Circ. Agenzia Entrate 24 ottobre 2011 n. 47/E; Ris. Agenzia Entrate 22 ottobre
2010 n. 111/E; Ris. Agenzia Entrate 1 agosto 2008 n. 333/E; Ris. Agenzia Entrate 10
giugno 2008 n. 236/E; Circ. Agenzia Entrate 13 marzo 2006 n. 10/E; Circ. Agenzia
Entrate 22 aprile 2005 n. 16/E; Circ. Min. Fin. 4 agosto 2004 n. 35/E; Circ. Agenzia
Entrate 9 marzo 2003 n. 27/E; Circ. Agenzia Entrate 6 novembre 2002 n. 81/E.
V. anche FORTE, Riaperta la rivalutazione di quote e terreni con imposta
sostitutiva raddoppiata, in Corriere trib., 2015, 45, p. 4431. Sulla disciplina della
rideterminazione dei valori in oggetto, e sulle precedenti riaperture dei termini, cfr.
anche FORTE, Rivalutazione dei terreni: lAgenzia delle Entrate si adegua alla
prevalente giurisprudenza, in Fisco, 2015, 27, p. 2625; GAVELLI, Rideterminazione del
valore dei terreni: timide aperture dellAgenzia delle entrate, in Corriere trib., 2015,
28, p. 2157; GAVELLI, Affrancamento di valore delle partecipazioni sociali: mini
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sanatoria per i donatari, in Corriere trib., 2015, 23, p. 1811; FORTE, Riaperta a
condizioni pi onerose la rivalutazione di partecipazioni e terreni, in Corriere trib.,
2015, 4, p. 267; CANNIZZARO, Telefisco 2013: la circolare dell'Agenzia delle entrate.
Risposte ai quesiti sulla rideterminazione del valore dei terreni, in Studi e materiali,
2013, 4, p. 1059; CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO UFFICIO STUDI,
Rideterminazione del valore di acquisto di terreni, in Dizionario giuridico del
notariato, Milano 2006, p. 857; FORTE, La nuova rivalutazione dei terreni e delle
partecipazioni dopo l'approvazione del decreto sviluppo, in Studi e materiali, 2012, 2,
p. 597; CIGNARELLA, Rideterminazione del valore di acquisto di un terreno, in parte
agricolo ed in parte edificabile, operata dal donante - Efficacia nei confronti del
donatario, in Studi e materiali, 2009, 1, p. 448; BELLINI, Finanziaria 2008.
Plusvalenze. Rideterminazione del valore di acquisto dei terreni, in Studi e materiali,
2008, 1, p. 189; CASADEI, La rivalutazione di aree e partecipazioni societarie, in Dir. e
pratica trib., 2008, I, p. 279; COLUCCI, Art. 7 della legge 38 dicembre 2001 n. 448
(legge finanziaria 2002) - Rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni edificabili
e con destinazione agricola - ulteriori osservazioni, in Studi e materiali, 2002, 2, p.
590.

Gaetano Petrelli