COMMON LAW CIVIL LAW

ALCUNI ELEMENTI DI COMPARAZIONE

a cura di Maurizia Bertoncino e Gabriele Rossetti

INTRODUZIONE

Nel corso degli ultimi decenni molte sono state le innovazioni

legislative in materia contrattualistica, alcune proficue ed altre
discutibili.

Occorre precisare altres che il contesto sociale e politico in cui si

inquadra il presente lavoro profondamente diverso da quello in cui
versava lItalia allepoca dellentrata in vigore del codice civile, ed in
continua evoluzione.
La cultura del libero mercato costituisce senza dubbio la dottrina
dominante nella presente epoca, e le scelte di innovazione e riforma
sono indirizzate in larga misura nel senso della liberalizzazione.

La

rivoluzione

informatica

ha

dato

poi

una

svolta

epocale

relativamente alla contrattualistica in generale, pi importante di

tutte le altre che lhanno preceduta, forse ad eccezione della scrittura.
Il computer ha moltiplicato la forza dellintelletto ed ha velocizzato le
idee, ha cancellato le distanze, ha reso il mondo piccolissimo,
producendo in modo irreversibile la globalizzazione delleconomia, del
sapere, del lavoro in tutti i settori dellattivit umana.

La globalizzazione, poi, di per s strumento di progresso, come lo

sempre stata linterazione tra popoli, culture e ambienti diversi.

La attuale visione del progresso come liberazione della societ e

delleconomia da lacci e regole che ne condizionano lo sviluppo,
stanno portando i governi a creare sempre pi ampi spazi di libert
degli individui, delle imprese e dei fattori di produzione.
Ma, quando la libert non puntellata da un sistema efficace di
regole, essa di trasforma inevitabilmente nella legge del pi forte, e
dove non vi sono valori e programmi collettivi e condivisi supportati
da regole forti la collettivit non cresce, ma prevale semplicemente
chi ha maggiori mezzi e maggiore capacit economica.
Larduo compito della moderna societ quindi quello di ricercare e
trovare il corretto equilibrio tra libert e regole.
Il trauma dei cosiddetti mutui sub prime ha scosso il mondo
finanziario ed figlio degli eccessi libertari e dello scarso controllo
sullazione delle imprese.

Lo scopo di questo lavoro far emergere quanto sia utile in una

societ moderna e democratica la presenza di regole e di disciplina,
per consentire la tutela dei pi deboli, ed in questo lavoro verr
affrontato un aspetto specifico del complesso mondo di interazione
sociale

tra

gli

individui

di

una

collettivit,

cio

quello

della

contrattazione.

Alla luce delle esigenze di tutela, verr approfondita la funzione del

notaio nella contrattazione e nella preparazione degli atti, una
funzione che potremmo definire sociale,

cio non solo legata al

controllo della legalit a garanzia del sistema, ma altres utile per

garantire allo Stato il gettito di quasi cinque miliari di Euro allanno
2

legati ad esempio alla circolazione immobiliare, utile per garantire in

modo assolutamente essenziale e numericamente provato la scarsa
litigiosit nella materia della circolazione immobiliare nel nostro
Paese, utile per il suo ruolo informativo a cui il cittadino pu
attingere, e utile nel suo ruolo di terziet nei confronti delle parti per
garantire la imparzialit delle prestazioni.

Il ruolo del notaio italiano, e pi largamente del notariato di tipo

latino, preso oggi ad esempio da realt in cui si sta cercando di
costruire un sistema democratico, quali ad esempio la Cina, ed
considerato sempre pi frequentemente come una indispensabile
figura per la gestione ed il controllo delle regole.

Nella sua recente pubblicazione Finanza shock Come uscire dalla

crisi dei mutui subprime1, Robert J. Shiller, professore di Economia
allUniversit di Yale, affronta in pi punti le questioni sopra dette,
affermando che per la tutela dei consumatori, Unaltra possibile
clausola di applicazione automatica sarebbe costituita dal requisito
che ogni mutuatario ipotecario sia assistito da un professionista affine
a un notaio., e continua precisando che La partecipazione di una
simile figura pubblica alla stipula del prestito ipotecario renderebbe
pi difficile per i prestatori privi di scrupoli pilotare i propri clienti
verso avvocati compiacenti, che non mettono adeguatamente in
guardia il cliente contro i rischi che corre.

ROBERT J. SHILLER, Finanza shock Come uscrire dalla crisi dei mutui subprime, Milano, Ed. EGEA, 2008

LA TUTELA DELLACQUIRENTE TRA SISTEMI DI CIVIL LAW E

SISTEMI DI COMMON LAW
ALCUNI ELEMENTI DI COMPARAZIONE

1. Premessa

Come ho gi avuto modo di scrivere nella introduzione a questo

lavoro, la globalizzazione ha portato sempre pi a dover considerare i
rapporti economici, sociali e giuridici a livelli ultra e sovra nazionali, e
va da s che lopera del notaio deve ormai confrontarsi ed interagire
non solo nel ristretto spazio dello Stato, ma nello spazio europeo e
mondiale.
Giancarlo Laurini, che stato, nello scorso mandato, Presidente
dellUnione Internazionale del Notariato, ha affermato che ldea della
dimensione

internazionale del notariato si fatta strada nella

coscienza notarile, anche grazie alla presenza e allattivit dellUnione

Internazionale, che dal 1948 costituisce il luogo dincontro dei
notariati che nel mondo operano o semplicemente si riconoscono
nellarea del civil law, attivando un confronto di idee e di esperienze
non solo tra le sue diverse componenti, ma tra culture e tradizioni
giuridiche diverse.2
Il notariato di modello cosiddetto latino vanta come caratteristica
peculiare la sua universalit. Infatti, afferma sempre Laurini3 i
2

G. LAURINI, Il notariato nel mondo. Un modello per la tutela della persona nel mercato globale, in Novit e problemi in
materia di circolazione immobiliare, Ed. IPSOA, 2009

G.LAURINI, Op. cit.

valori di cui portatore il notariato latino affondano le loro radici non

solo nella civilt occidentale dellarea greco-romana, ma anche in
altre civilt millenarie, come quella islamica ove coesistono notai i
mahama che operano essenzialmente nel settore della famiglia e
delle successioni secondo il diritto coranico e notai di droit civil per gli
altri

settori

di

attivit;

tutti

comunque

legati

alla

comune

caratteristica dellesercizio della medesima funzione pubblica che

tutela soprattutto i pi deboli.
Questa caratteristica di universalit potr determinare sempre pi
la facile circolazione internazionale degli atti notarili, che ovunque
stipulati e purch dotati di quelle caratteristiche fondamentali che ne
costituiscono

lirrinunciabile

requisito

(sicurezza

della

sua

provenienza, legittimit e conformit alla legge delle convenzioni che

contengono), potranno avere immediata efficacia ovunque anche al
di l dei confini dello Stato in cui sono stati rogati e sottoscritti.
Non si deve dimenticare inoltre che il Notaio di tipo latino, in quanto
Pubblico Ufficiale ha vincoli territoriali ben precisi, e differentemente
da altri liberi professionisti, pu operare soltanto nel distretto
assegnatogli

con

provvedimento

statale,

ci

determina

una

particolare specificit di questa professione esercizio di una funzione

pubblica non surrogabile, non contrattabile, non disponibile per
baratti con nessuno e sulla quale solo lo Stato e nessun altro,
individuo, gruppo o categoria ha lo ius vitae ac necis.4
Sono personalmente convinta che non ci sia nulla di peggio per uno
Stato, del vuoto istituzionale. Il vuoto istituzionale devastante.
Attualmente credo sia avvertibile in modo chiaro e palese

una

profonda crisi, che non una semplice crisi di forze e di rapporti tra
4

G. LAURINI, Op. cit.

esse, ma crisi di un intero sistema, anzi, a livello mondiale, oserei

dire che crisi di interi sistemi. Per quanto riguarda il nostro Stato,
credo si tratti di una crisi gravissima, che investe il nostro intero
sistema istituzionale, la sua organizzazione, la sua funzionalit, la sua
credibilit. Il nostro un sistema che non pi in grado, cos com
strutturato, di rappresentare, interpretare e guidare una societ
profondamente cambiata. Una societ che non riesce pi a vivere in
simbiosi con le sue istituzioni, che sono sempre pi distanti dai
cittadini. E credo altres che il notariato abbia un ruolo fondamentale
nel contribuire a modernizzare il nostro sistema, renderlo adatto ai
tempi, renderlo funzionale.
Ed palese pertanto la necessit di trovare risposte alle sempre pi
diffuse esigenze di legalit, sicurezza e certezza dei rapporti sociali,
fra i cittadini, e fra i cittadini e lo Stato. Sono esigenze sicuramente
antichissime, ma quanto mai attuali, nel mondo globalizzato, e credo
che il notariato, che ha come fondamenti la sua terziet, lessere
strumento di certezza nei rapporti intersoggettivi, sia sotto laspetto
privato, sia sotto laspetto pubblico, possa in modo incisivo, con uno
sforzo di modernizzazione e di adeguamento alla societ che cambia
contribuire ad un processo di sviluppo delle problematiche del
sistema,

fissandone

gli

obiettivi,

formulando

proposte

di

trasformazione e di riforma.
Emblematico lesempio della Cina,

nella quale il notariato

divenuto progressivamente il punto di riferimento per i singoli,

soprattutto per i meno esperti e provveduti e, pi in generale, per le
persone e non per i gruppi, preferendo anche per la consulenza e
lassistenza legale, i notai agli avvocati, altra categoria professionale

G. LAURINI, Op. cit.

rinata nel contesto delle riforme post-maoiste, tradizionalmente

identificata con lattivit contenziosa e dunque non utilizzata nella
fase genetica dei rapporti.

2. Analisi comparatistica

Affrontare una analisi comparatistica di tecnica contrattuale in ambito

notarile fra sistemi di civil law e sistemi di common law, comporta
dover affrontare lo svantaggio del fatto che essendo il common law
un ordinamento molto differente dal nostro, gli istituti che fin qui
sono stati trattati in questo lavoro non possono immediatamente
essere confrontati con le soluzioni utilizzate nel mondo del common
law per la tutela dellacquirente. Inoltre, per un operatore giuridico
del sistema di civil law, spesso lordinamento dei paesi anglosassoni
viene sentito come troppo invasivo.
Bisogna altres considerare che anche il mondo del common law da
quale anno a questa parte, ha iniziato a risentire degli influssi del
nostro sistema, e tre recentissime sentenze della Corte Suprema
degli Stati Uniti emesse nel 20026, 20047 e 20058 hanno utilizzato

La sentenza in questione ha dichiarato lincostituzionalit della pena di morte per gli incapaci di mente

La sentenza in questione ha dichiarato lincostituzionalit della pena di morte per i minori

La sentenza in questione ha dichiarato lincostituzionalit delle leggi anti-sodomia anti-sodomy law,

quindi contro lomosessualit, anche se esercitata in privato, in vigore in molti Stati degli U.S.A.

principi ed argomentazioni della Corte di Giustizia Europea, elaborati

nellambito dei sistemi di civil law.9
Trattandosi di diversi ordinamenti, occorre innanzitutto considerare le
difficolt linguistiche, e pur considerando che nel linguaggio giuridico,
il tecnicismo lessicale un aspetto molto importante, in una analisi
comparatistica tra questi due sistemi sar necessario tener presente
come una data nostra tipica terminologia non potr spesso trovare
riscontro nella terminologia dei sistemi di common law (basti pensare
alla assoluta mancanza in questi ultimi sistemi, del termine erede
apparente, oppure pubblicit sanante).
Come noto il common law il sistema di diritto anglo-americano,
comune agli ordinamenti di paesi di lingua inglese, quale lingua
comune rende facile la circolazione dei modelli, e copre a livello
mondiale 96 Paesi, mentre 154 Paesi hanno un sistema di cosiddetto
civil law. Altri paesi presentano sistemi misti.
Possiamo inoltre affermare che il common law si sviluppato e
diffuso in Paesi dove le abitudini del mondo anglosassone sono state
importante a seguito del colonialismo inglese, con la metodologia
propria di questa potenza imperiale, che non ha lasciato certo libera
scelta ai popoli colonizzati.
Il significato di common law come fonte di diritto interno di origine
giurisprudenziale, tipica dei paesi anglo-americani, si affianca allaltra
fonte di diritto sempre di origine giurisprudenziale di questi paesi,
denominata equity.

Curioso notare come la parte di dottrina che sta criticando questa invasione dei principi di civil law nel
mondo anglosassone capitanata da un giudice di origine italiana, Antony Scalia.

Il sistema di common law ha origine ed inizia a svilupparsi nel 1066,

a seguito della vittoria di Guglielmo il Conquistatore con la battaglia
di Hastings, e nasce come diritto della corti regie itineranti, e si
consolida verso il 1250 d.c.. Sino alla battaglia di Hastings,
lInghilterra era un paese fortemente frammentato, ove la giustizia
era amministrata da persone locali e ciascun borgo aveva un suo
sistema di diritto. Guglielmo il Conquistatore inizi, dopo la sua
vittoria, a inviare i suoi giudici nei vari borghi per amministrare il
diritto, ed questa probabilmente la motivazione per cui si
sviluppata in modo peculiare e caratteristico la tipicit del common
law come creazione del diritto nellambito giudiziale.
Il sistema di common law fortemente individualista, e cerca la
giustizia del caso concreto, privo di interesse verso la necessit di
fare sistematica, dogmatica ed elaborare la categoria, necessit
invece fortemente sentita nei sistemi di civil law. La necessit che
giustizia sia fatta nel caso concreto, ha portato conseguentemente
allo sviluppo dello strumento dellequity, quale soluzione che elabora
un risultato ragionevole, giusto ed equo, che supera il diritto formale,
ponendo rimedio ad una applicazione del diritto che porterebbe ad
una soluzione ingiusta nel caso concreto. E evidente quindi che nel
common law lidentificazione del diritto viene svolta in ambito
processuale e non prima, perch prima il diritto non esiste, ma viene
scoperto dal giudice nellapplicazione di una regola da applicare al
caso concreto.
Da quanto sopra affermato, scaturisce il ruolo fondamentale del
giudice in questo tipo di sistema, il ruolo del giudice quale
scopritore del diritto, comportante conseguenze che per un sistema
di civil law sarebbe considerato devastante.

Potrebbe accadere ad esempio, che una serie di giudici, sino ad una

certa data, abbiano affermato che, nel caso di acquisto da erede
apparente, viga la regola che lacquirente in buona fede prevale
rispetto al vero erede, e successivamente, un nuovo giudice,
interpretando una mutata coscienza sociale, decida che al contrario
deve essere tutelato lerede vero.
In realt, laffermazione secondo cui nei sistemi di common law non
hanno codificazione non propriamente esatta, in quanto in detti
sistemi esistono leggi scritte, ma il ruolo delle leggi scritte
completamente diverso, perch in questi sistemi prevale il diritto
giurisprudenziale sul diritto formale, essendo il giudice espressione
della coscienza popolare collettiva del diritto, ed essendo invece il
legislatore formale, lespressione di una maggioranza temporanea.
Nei sistemi di civil law, al contrario, le codificazioni e le leggi scritte in
generale sono la fonte suprema del diritto, ed in queste che il
giudice trova le regole, predisposte dal legislatore, che devono essere
applicate.
Nellambito dei sistemi di common law vi quindi una netta
prevalenza del diritto giurisprudenziale, quindi del diritto creato nel
corso di un giudizio, ed in questottica, essenziale la prova
testimoniale orale, mediante la quale il diritto viene scoperto, ed
andare in giudizio visto in modo quasi positivo, perch occasione
di creazione del diritto.
Nei sistemi di civil law invece, vi prevalenza della prova scritta, ed il
diritto sostanziale esiste prima del giudizio, e deve essere applicato. Il
giudizio viene visto in modo negativo, perch costituisce prova di una
patologia del rapporto giuridico e lesione della pace sociale. La prova
documentale scritta, soprattutto latto pubblico, con le sue funzioni e
10

caratteristiche, viene considerata quella maggiormente affidabile,

tanto

da

risparmiare

ulteriori

accertamenti

giudiziali

sul

suo

contenuto.
Concludendo, possiamo affermare che il common law ha il vantaggio
di una straordinaria flessibilit di soluzioni giuste nel caso concreto,
ed il giudice esprime la coscienza popolare per come si sviluppa e si
modifica nella sua sempre presente attualit, ma il costo per
sostenere un giudizio molto alto, ed alto anche per la collettivit,
inoltre il valore aggiunto degli accertamenti giudiziali per la societ e
bassissimo, poich ogni accertamento vale per il caso in ispecie, ed il
giudice successivo protrebbe in un caso analogo, modificare il diritto
scoperto dal giudice precedente. E evidente come questa tipologia
di sistema non possa garantire certezze assolute.

3. La protezione dellacquirente di beni immobili nel mondo

anglo-americano

In generale, i principi a cui si impronta la tutela dellacquirente nei

sistemi di common law sono quello antichissimo del caveat emptor,
quello del prior in tempore potior in iure ed infine quello della
prevalenza dellacquirente in buona fede a titolo oneroso.
Anche

in questo

meccanismi

sistema, come

pubblicitari,

che

nel nostro, influiscono

possiamo

distinguere

nel

poi i
modo

seguente:

11

Nel nostro sistema, di origine franco italiana, la circolazione

risulta caratterizzata dal consenso traslativo, notevolmente
temperato dalla disciplina della trascrizione;

Nel sistema tedesco vi la composizione di un contratto con

effetti obbligatori con un atto traslativo che esplica il suo effetto
quando viene intavolato;

Nel sistema anglo-americano vi sono due diversi sistemi, ovvero

il recording ed il Torrens, nato in Australia ma di chiara
derivazione germanica.

Partendo

dal

principio

del

caveat

emptor,

cio

stia

attento

lacquirente, possiamo affermare che nel sistema di common law un

problema ed un onere dellacquirente verificare sia i vizi giuridici sia
quelli materiali del bene. In principio del diritto anglo-americano non
vi alcun obbligo da parte del venditore (a parte i casi di mala fede e
frode) di esplicare quali caratteristiche e quali qualit ha il bene da
trasferire, n se il bene stesso sia suo. Questo onere ricade
sullacquirente. La regola del caveat emptor ha avuto recentemente
un ridimensionamento per quanto riguarda i beni mobili, ma non
relativamente agli immobili, ove la regola del caveat emptor viene
vista in funzione anti-giudiziale, in quanto per il common law, ogni
bene ha dei difetti qualitativi, e quindi, se si desse allacquirente la
possibilit di impugnare solo perch ci sono dei problemi, si avrebbe
un contenzioso inaccettabile.
Vi sono naturalmente delle eccezioni, (ad esempio per gli immobili da
costruire),

poich

non

bisogna

dimenticare

che

la

creazione

giurisprudenziale del diritto nei sistemi di common law di livello a

volte elevatissimo.

12

Prendendo ad esame uno dei casi giurisprudenziali pi emblematici

(un cosiddetto leading case), e cio il Caso Stambovsky,

10

nella

sentenza il giudice ha fatto richiamo, per alla fine discostarsene, al

principio del caveat emptor.
Nel caso citato accadde che un venditore di una casa infestata dagli
spiriti vendette limmobile ad una persona che non era del posto, e
lacquirente, dopo due mesi, si rivolse al giudice, sostenendo che una
casa infestata dagli spiriti non poteva avere lo stesso valore
commerciale da lui pagato. In primo grado, lacquirente perdette la
causa, poich il tribunale applic il principio del caveat emptor,
essendo la notizia dellesistenza degli spiriti nella casa ampiamente
pubblicizzata. La Corte suprema di New York in appello, viceversa,
dopo un lungo dibattito, partendo dal fatto che normalmente il
venditore non tenuto a garantire la qualit del bene, ma tenuto
per lealt a precisare se esistano delle caratteristiche che potrebbero
diminuire il valore economico del

bene stesso e delle quali

lacquirente, pur con tutta la possibile diligenza, non potrebbe essere

a conoscenza, afferm che quella in esame era una circostanza di cui
lacquirente, da solo, non poteva rendersi conto, perch non gli si
poteva certo chiedere di andare in giro con una spiritista che gli
dicesse se cerano o no gli spiriti. Rientrava quindi nel dovere di lealt
del venditore, informare espressamente lacquirente.11
Il principio del caveat emptor va poi bilanciato con il principio di
tendenziale prevalenza dellacquirente in buona fede a titolo oneroso,
10

Causa Stambovsky contro. Ackley, 169 A.D.2d 254, 260, 572 N.Y.S.2d 672 N.Y.A.D. 1 Dept., 1991.

11

Molto divertente laffermazione del giudice che eman la dissertino opinion ( diritto del giudice o dei
giudici di minoranza, cio che hanno opposto la decisione raggiunta dalla maggioranza del collegio giudicante,
esprimere anche le motivazioni contrarie alla sentenza), il quale, discutendo tutto in punto di diritto, fin col
dire che comunque, se si voleva proprio abbattere il principio del caveat emptor, non era giusto farlo
abbattere dagli spiriti, che non dovrebbero avere questa forza.

13

che trova applicazione soprattutto nellambito del funzionamento dei

sistemi pubblicitari.
Come sopra citato, nel mondo anglo-americano esistono due sistemi
di pubblicit: il recording, tradizionalmente applicato negli Stati Uniti,
e il Torrenz, o registration.
Il recording (annotazione in un pubblico registro), consente di dare
prevalenza allacquirente di buona fede dando a buona fede il
significato di acquirente che non ha notizia di diritti altrui, e crea una
notizia e conoscibilit legale. E uno degli elementi che il giudice
andr a valutare per decidere se un acquirente in buona fede
oppure no, e quindi se questultimo abbia prevalenza e tutela. Il
recording ha quindi un valore che rappresenta uno degli elementi che
costituiscono la fattispecie contrattuale, ma non di per s attributivo
n di propriet, n di contenuti del diritto.
Il sistema Torrens, cos denominato e ideato in Australia, ricalca il
sistema tedesco, adattato per questultimo ad un sistema di
common law. A seguito di questo adattamento,

si considerato

eccessivo avere il doppio controllo preventivo e giudiziale, per cui si

sostanzialmente eliminato quello preventivo, cio quello notarile, e si
conservato il valore costitutivo della registration. Gli effetti
devastanti di questo sistema si sono amplificati soprattutto con
lavvento delle transazioni immobiliari elettroniche.
Uno strumento elaborato negli Stati Uniti per la tutela di alcune
esigenze nelle transazioni immobiliari costituito dal Title Insurance,
e tale strumento, per certi versi passibile di essere confrontata con
il ruolo del notaio nei paesi di civil law, e la Title Insurance da alcuni
considerata una possibile alternativa pi efficiente, rispetto ai

14

professionisti

europei

trasferimenti immobiliari

che
12

tradizionalmente

intervengono

nei

Le Banche hanno dimostrato notevole interesse nella Title Insurance,

considerandolo come uno strumento perfettamente adeguato alle
proprie esigenze, che sono prettamente finanziarie, e proprio per
questo non necessariamente coincidenti con quelle dei cittadiniconsumatori.
La Title Insurance non uno strumento che protegge da un danno
causato da un evento futuro e incerto, ma la sua funzione di
proteggere

contro i rischi della

negligenza

nella

ricerca

preso

venditore

sulla

legittimazione.13
La

prassi

Assicuratori,

consiste
che

nel

contatto

vengono

richiesti

di

dal

preparare

una

con

gli

sorta

di

relazione preliminare (Preliminary Title Report PTR), contenente

lindicazione dellassicuratore circa il contenuto ed i limiti del diritto da
trasferire, la proposta del premio corrispettivo, che collegata alla
somma assicurata. Allaccettazione della offerta, lassicuratore emette
una polizza che copre la titolarit sino alla data del closing, con
lassunzione dellobbligo, nel caso in cui il diritto trasferito risultasse
diverso da quello rappresentato, di risarcire lacquirente della perdita,
sino allammontare massimo della somma assicurata.
Fondamentalmente esistono due tipi di Title Insurance: la polizza per
il finanziatore che pagata dallacquirente, ed richiesta da un ente
finanziario come condizione per concedere il prestito, e la polizza per
lacquirente proprietario che protegge direttamenta lacquirente.
12

Vedi SORNME MATTHIAS E., Property law in a comparative Perspective, KU Leuven, Centro for Advanced
Legal Studies, 2004.
13

JOHNSON ALEX M., Jr., Understanding Mondern Real Estate Transactions, Lexis Publishing, 2001, pag. 170.

15

La garanzia prestata dalla Title Insurance riguarda sostanzialmente

leventuale minor valore del bene e le spese legali utili per resistere in
giudizio in caso del nascere di una controversia relativa a pretese di
terzi.
Sono esclusi dalla copertura di garanzia tutti i difetti di titolo causati
dallacquirente,

conosciuti

dallacquirente

ma

sconosciuti

allassicuratore, che si realizzano o attaccano il titolo dopo la data di

emissione della polizza, nonch i diritti prevalenti di terzi che si
trovano nel possesso del bene, le servit non risultati da pubblici
registri, cause che sarebbero risultate palesi in seguito ad una
accurata ispezione, i pegni per gli artigiani che hanno prestato servizi
per il bene e che non risultano da pubblici registri (i c.c. mechanics
liens), ed infine i pi comuni ridde rsks quali ad esempio fraud and
forgery (frode e falsificazione), in relazione allenorme recente loro
aumento, facilitato dallevoluzione informatica.
E evidente quindi che le Title Insurance, come sostengono anche
alcuni autori americani14, non protegge proprio verso la maggior
parte dei rischi interenti al sistema di recording.
Per quanto riguarda la copertura delle spese di una eventuale
controversia, normalmente le polizze prevedono che la assicuratrice
possa alternativamente pagare lassicurato per la perdita subita o
acquistare il diritto fatto valere dalla contropare, oppure sfidarla in
corte.
Essendo possibile che la controversia possa sorgere molto tempo
dopo lacquisto, e poich la societ tenuta a pagare lassicurato solo
fino al massimo pattuito, potr in alcuni casi considerare pi

14

BERNHARDT R. e BURKHART A., Real property in a nutshell, St. Paul Minnesota, 2000, pag. 366

16

vantaggioni rimborsare lassicurato, piuttosto che affrontare le spese

legali di giudizio con il rischio di perdere. Tale scelta verr valutata in
base a criteri puramente economici, a prescindere ad esempio dal
valore che la casa ha per lacquirente (sia economico, sia affettivo),
ed egli potrebbe ricevere comunque una somma insufficiente per
consentirgli di acquistare una nuova casa analoga.
Possiamo, per concludere affermare che la Title Insurance non offre
allacquirente nessuna consulenza legale n fiscale (non potrebbe
farlo, poich tale prestazione sarebbe considerata unauthorized
practise of law), non aumenta il grado di certezza delle situazioni
proprietarie, in quanto non volta a rimediare gli eventuali difetti del
titolo, ma solo elencarli come possibili elementi di riduzione del valore
del bene, non produce alcun vantaggio per la collettivit, perch non
facilita la ricerca della titolarit.
Il sistema di civil law, con lintervento notarile, presta allacquirente
una garanzia relativa al diritto di propriet che lacquirente vuole
acquistare poich vi una verifica preliminare circa la titolarit e la
legittimazione a disporre da parte del venditore, tali dati poi vengono
resi disponibili e visibili alla collettivit con linserimento nei pubblici
registri. Ci determina un forte livello di certezza nei trasferimenti,
costituita anche dal fatto che latto notarile ha forza probatoria
privilegiata. Lacquirente ha inoltre la possibilit di avvalersi della
consulenza legale notarile, parte integrante della sua prestazione,
nonch la garanzia di risarcimento economico da parte del notaio in
caso di errore del professionista.
Analizzando poi dal punto di vista economico i due diversi sistemi
possiamo

osservare

come,

essendo

il

monopolio

notarile

regolamentato strettamente, con accesso alla professione garantita

da un difficilissimo concorso a base nazionale, con lapplicazione di
17

tariffe massime imposte dallo Stato, con lobbligo della prestazione,

con la funzione di pubblico ufficale e pertanto terza ed imparziale, che
d forza probatoria e forza esecutiva rafforzate, il sistema di civil law
garantisce a tutti i cittadini, indipendentemente dal reddito, laccesso
alla

consulenza

legale,

altamente

specializzata

ad

un

costo

controllato. Il sistema della Title Insurance costituisce invece un

oligopolio non regolamentato, non esiste obbligo di prestazione, non
esistono limiti tariffari, produce asimmetrie informative, tutte a favore
della societ assicuratrice, poich le assicurazioni consultano i propri
registri, non disponibili per le parti, decidono se e cosa garantire,
nonch lammontare del risarcimento, stabiliscono il prezzo essendo
unicamente loro a conoscenza dei possibili fattori di rischio, e non
danno assolutamente certezza nelle transazioni.
Il successo della Title Insurance negli Stati Uniti deriva innanzi tutto
da una diversa concezione del diritto di propriet nel mondo
americano,

dove

lidea

di

propriet

come

diritto

assoluto

ed

individuale non esiste, ma si concentra invece sulla utilit economica

che il bene pu offrire. Mentre nella concezione del civil law la
propriet e rapporto diretto tra soggetto e bene, nel common law si
concepisce la propriet come rapporto tra soggetti, con riferimento ad
un dato bene. Di riflesso quindi, sul piano della tutela offerta ai diritti,
si tende a trovare un rimedio risarcitorio rivolto appunto al valore
economico, piuttosto che a proteggere il diritto del proprietario sul
bene, come avviene nel civil law.
Ricapitolando possiamo affermare che gli strumenti sviluppati dai
diversi

sistemi

giuridici

per

attuare

le

esigenze

collegate

ai

trasferimenti immobiliari seguono inevitabilmente le caratteristiche

fondamentali di ciascun sistema, e sono risposte date da ogni

18

ordinamento alle esigenze culturali e sociali radicate nel sistema

stesso.

4. Il ruolo del notaio nel sistema francese relativamente al

versamento di fondi e preliminare di vendita

In Francia come in Italia, ma con sfaccettature un poco diverse, il

notaio non solo un libero professionista, ma anche un pubblico
ufficiale, ed in quanto tale ha lobbligo di tenere una precisa
contabilit poich il notaio francese assume anche la funzione di
depositario dei fondi dei propri clienti.
I prezzi delle vendite immobiliari, le somme oggetto di mutui, i fondi
necessari per il pagamento delle tasse e le provvigioni inerenti allatto
vengono consegnate al notaio che li tiene in deposito su un conto
generale del notaio stesso in essere presso la Caisse des Depots et
Consignation. Il conto generale suddiviso in varie partite, poich
ogni cliente per ogni operazione si vede attribuire un conto proprio,
nel rispetto delle regole della partita doppia, e dalla rendicontazione
vengono

riportate

le

operazioni

contabili

inerenti

allatto,

con

emissione di una ricevuta per ogni somma incassata.

Al notaio francese vietato utilizzare anche temporaneamente i fondi
ed i valori ad esso versati per fini diversi da quelli che hanno motivato
il versamento, vietato trattenere le somme che debbono essere
19

versate nella Caisse des Depots e Consignation e detenere per pi di

due giorni una somma in liquidi superiore a 3.000 Euro. Esiste una
Cassa di Garanzia che tutela e garantisce i fondi depositati presso i
notai, ed il notaio francese sicuramente il miglior garante per
conservare le somme versate in sede di preliminare di vendita.
Esistono due tipologie di contratto preliminare.
La prima, promessa unilaterale di vendita, un contratto sottoposto
a termine nel quale il proprietario promittente venditore si obbliga a
vendere un immobile a un potenziale acquirente, che ha un
determinato tempo per decidere se accettare e procedere allacquisto
oppure rinunciarvi.
Limpegno preso dal promittente venditore, nonch le sue modalit,
sino al termine di accettazione, ed in caso di accettazione, sino alla
stipula del contratto definitivo di compravendita, irrevocabile, e nel
caso di inadempimento il promittente tenuto al risarcimento del
danno.
Il potenziale acquirente deve versare al promittente una indennit
dimmobilizzazione, corrispondente al prezzo pagato per il servizio
reso dal promittente nel rinunciare a vendere il bene a terzi o
comunque di disporne durante il periodo di tempo che lo stesso
potenziale

acquirente

ha

per

decidere

se

addivenire

meno

allacquisto. Detta indennit nulla ha a che fare con la clausola penale

o con la caparra confirmatoria, e se il potenziale acquirente decide di
acquistare, la somma versata verr imputata sul prezzo, se il
medesimo rinuncia allacquisto, lindennit rimane comunque al
promittente venditore. La giurisprudenza ha fissato lammontare di
tale somma ad un importo massimo pari al 10% del prezzo, e si

20

pertanto consolidata tale prassi, mentre inizialmente lammontare

veniva fissato con accordo tra le parti.
La seconda, promessa sinallagmatica di vendita, vero e proprio
compromesso, molto simile a quella utilizzata nei contratti
preliminari in Italia. Dal punto di vista contrattuale, tutte le
pattuizioni relative alla vendita definitiva sono gi fissate nel
compromesso, che solitamente condizionato alla realizzazione di
condizioni

sospensive

(ad

esempio

la

situazione

ipotecaria

urbanistica del bene, la concessione di un mutuo per lacquisto, ecc.).

Nel caso in cui tutte le condizioni siano realizzate, salvo patto
contrario fra le parti, la vendita definitiva retroagisce.
Occorre

tenere

presente

che

le

condizioni

contrattuali

sono

sospensive e non risolutive e quindi, in caso di risoluzione, si

addiviene a una sorta di doppia vendita, con conseguente notevole
incidenza fiscale e doppia tassazione.
Viene di solito prevista in detti compromessi una clausola penale, che
determina in modo forfettario e convenzionale il risarcimento dei
danni a carico della parte eventualmente inadempiente, e comunque
la

parte

non

inadempiente

pu

alternativamente

richiedere

lesecuzione coattiva dellimpegno o applicare la clausola penale.

A garanzia del pagamento viene versato al notaio un deposito di
garanzia. Nel caso in cui si tratti di immobile abitativo, il privato
acquirente ha diritto di retrattazione entro sette giorni dalla consegna
della copia del compromesso, e pu liberamente recuperare le somme
versate a titolo di garanzia.
Per quanto riguarda la vendita di immobili da costruire, essa
regolata in Francia dalla Legge 67-3/1967, artt. L. 262-1 e ss. e artt.

21

R. 261-1 e ss. (Code de la construction et de lhabitation partie

lgislative ed partie rglementaire), e successive novit normative
intervenute a tutela del consumatore, e consiste in due tipologie di
vendita: la vendita a termine, che molto simile alla nostra vendita
di cosa futura e la vendita in stato di futuro completamento, molto
pi elaborata e diffusa.
La normativa vigente comporta che lacquirente debba essere tutelato
ed informato dettagliatamente in relazione alla consistenza ed alle
caratteristiche

dellerigendo

edificio,

con

la

previsione

che

versamenti effettuati corrispondano ad effettivi stato di avanzamento

lavori, con la previsione di garanzie contro il rischio del mancato
completamento del fabbricato.
Con la vendita a termine il costruttore-venditore si obbliga a
consegnare un immobile al momento della sua ultimazione e
lacquirente si impegna a pagarne il prezzo alla data della consegna.
Il trasferimento di propriet diviene pienamente efficace mediante
atto

pubblico

di

constatazione

della

ultimazione

delledificio

retroagisce alla data della vendita. Questa tipologia contrattuale

usata scarsamente in quanto il venditore non percepisce alcun
acconto durante la realizzazione dellopera, ed esistono inoltre rischi
in merito alla retroattivit per leventuale ipoteca a garanzia di un
finanziamento.
La

seconda

tipologia

contrattuale

comporta

che

il

venditore

trasferisce immediatamente allacquirente i sui diritti sul terreno e le

porzioni

di

fabbricato

successivamente

costruite

diventano

di

propriet dellacquirente a mano a mano che esse vengono eseguite.

In questo contratto lacquirente tenuto a versare il prezzo a seguito
dello stato avanzamento lavori, e la direzione ed il controllo dei lavori
restano al venditore. E questo il contratto pi utilizzato, ed
22

possibile per lacquirente cedere i diritti acquistati, senza il consenso

del venditore. Il venditore tenuto a prestare le medesime garanzie
del costruttore-appaltatore, onde facilitare la successiva surrogazione
del venditore nella posizione dellacquirente risarcito, contro limpresa
costruttrice, gli architetti ed i direttori di cantiere.
Tutti i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitazione o
professionale che comportano lobbligo da parte dellacquirente di
effettuare versamenti o depositi prima dellultimazione del fabbricato
devono avere la forma dellatto pubblico a penda di nullit, con la
previsione di un contenuto minimo contrattuale indispensabile, quali
la

menzione

dellesistenza

di

una

garanzia

di

completamento

dellimmobile o del rimborso delle somme versate, in caso di

risoluzione del contratto per mancata ultimazione del fabbricato,
attuabile sotto forma di fideiussione, ed vietato al venditore
percepire somme a titolo di pagamento anteriormente alla stipula del
contratto.
La vendita pu essere preceduta da un contratto preparatorio,
stipulabile anche con scrittura privata, anchesso con un contenuto
minimo

obbligatorio.,

mediante

il

quale

il

venditore,

dietro

versamento di una somma a garanzia depositata presso un conto

speciale vincolato, si obbliga a riservare allacquirente un immobile o
parte di esso.
Con la Legge 4/1978

il legislatore francese ha poi stabilito un

sistema obbligatorio di doppia assicurazione, e precisamente la

assicurazione per responsabilit volta a garantire i soggetti tenuti alla
responsabilit decennale per vizi occulti che deve essere stipulata
prima dellapertura del cantiere, e la assicurazione dellopera, alla
quale sono obbligati il direttore dei lavori, il venditore e il promotore.

23

E evidente come in Francia lintero impianto ruota intorno al ruolo del

notaio che riceve il contratto di vendita di immobile da costruire, e la
sua attivit di controllo, non soltanto per necessit pubblicitarie,
garantisce

una

maggiore

solennit

tutela

della

corretta

informazione dellacquirente.
Nella prassi, il contratto di prenotazione redatto in due originali e
deve

essere

recesso.

Al

spedito

allacquirente

momento

della

per

consentirgli

sottoscrizione

della

leventuale
prenotazione

lacquirente versa una somma a titolo di deposito di garanzia e prima

della stipula del contratto di vendita in stato di futuro completamento
il notaio dopo aver effettuato i consueti accertamenti, notifica
allacquirente la bozza del contratto, le planimetrie dellimmobile ed il
regolamento di condominio, in modo da consentirgli la verifica di
quanto promesso in vendita. Il contratto deve contenere una
descrizione estremamente precisa del bene futuro e dello stato del
terreno e della costruzione al momento della sottoscrizione dellatto, il
pagamento del prezzo viene accuratamente disciplinato riguardo allo
stato di avanzamento dei lavori, e devono essere prestate dal
venditore tutte le garanzie previste dalla normativa come sopra
specificate.
La dottrina ha spesso sottolineato la efficacia e la incisivit della
normativa in oggetto,

15

evidenziando per alcuni punti di debolezza

sia per quanto riguarda il fatto che se il costruttore-venditore si

occupa di pi costruzioni possibile che il medesimo operi un
passaggio incontrollato di fondi da un progetto allaltro (per porre
rimedio stato proposto di creare societ ad hoc per ogni singolo
affare con patrimoni separati), sia per quanto riguarda le garanzie
15

MICHEL DAGOT, Professeur la Facult de droit de Toulus e Notaire, Pour une amlioration des garanties
dachevements dans les ventes eb tat futur dachvement, in La semaine juridique, n. 30, 1997, p. 1035 ss.

24

patrimoniali (ove si pensato di dover pretendere la prova del

pagamento integrale del prezzo del terreno e dei costi delledificio al
rustico), sia per quanto riguarda le possibili difficolt dellacquirente
di escutere la fideiussione (ritardi, obblighi procedurali).

5. Il rapporto ZERP

La Direzione Generale della concorrenza nellUnione Europea ha

commissionato al Zentrum fr Europische Rechtspolitik (ZERP)
dellUniversit di Brema, uno studio sui trasferimenti immobiliari, noto
come Rapporto Zerp.
Occorre

innanzitutto

precisare

che

detto

studio

non

ha

una

dimensione politica, ma prettamente tecnica.

Il rapporto, consultabile sul sito istituzionale della commissione
europea,

si

occupa

dei

contrattazione immobiliare,

servizi

professionali

nel

settore

della

incentrando lattenzione sui costi dei

servizi professionali per la contrattazione immobiliare nei diversi

sistemi statali, quali quelli di notariato latino classico (con elevata
regolamentazione, tariffe inderigabili e numero chiuso), di notariato
olandese (senza numero chiuso e tariffe), nel sistema anglosassone
(altamente liberalizzato con intervento facoltativo di avvocati), e nel
sistema scandinavo, (con affidamento facoltativo dei servizi notarili
agli agenti immobiliari).

25

Occorre preliminarmente ricordare che oltre alla Direzione Generale

della concorrenze dellUnione Europea esiste anche la Direzione
Generale spazio giuridico e sicurezza, e che comunque la stessa
Unione

Europea

trasferimenti

non

ha

immobiliari,

poteri

nella

appartenendo

regolamentazione
larea

alla

dei

competenza

esclusiva di ciascun Stato membro, e pertanto dal rapporto ZERP pu

scaturire esclusivamente una raccomandazione agli Stati membri
stessi.
Il rapporto chiaramente frutto di un tentativo di influenzare la
competenza degli Stati in un settore che interessa moltissimo molte
istituzioni economiche e finanziarie, e, se si considerano i beni
immobili alla stregua di tutti gli altri beni, dando alla contrattazione
immobiliare un valore prettamente economico, facile intuire che
diventa irrilevante una prestazione giuridica che accompagni tali
contrattazioni, cos come non necessita di consulenza professionale
lacquisto di un frigorifero, di una lavatrice, di una automobile.
Il rapporto ZERP, proprio in questottica, e di quanto affermano il
primato del libero mercato senza regole, vuole dimostrare linutilit
delle prestazioni professionali notarili.
Da

una

attenta

argomentazioni

lettura

addotte,

del
in

rapporto,

base

appare

rilevazioni

per

che

statistiche

le

(681

domande a operatori di 21 paesi), nonch le analisi sulla professione

notarile sono spesso del tutto errate nelle premesse, altre volte sono
corrette nelle premesse ma errate nelle conclusioni, talvolta fondate
su pregiudizi non tecnicamente dimostrati.
Il rapporto innanzitutto non considera il fatto che nei diversi stati
esistono

complesse

diverse

normative

relativamente

alla

contrattazione immobiliare, che rispondono ovviamente ad altrettanti

26

interessi pubblici, e che il consumatore spesso proprio per tale

complessit, impossibilitato, da solo, a districarsi ed a muoversi in
questarea. In molti Stati membri infatti, il bene-casa espressione di
qualit della vita, un valore di godimento, prima e oltre che un valore
di scambio, e quindi interesse pubblico che lacquirente di un bene
cos importante debba essere tutelato e protetto con la presenza di
regole normative applicabili con lintervento di un professionista
qualificato, competente e imparziale.
Il rapporto afferma, senza portare alcuna dimostrazione in merito,
che la contrattazione immobiliare standardizzata e semplice, e, di
conseguenza, linutilit di una prestazione professionale, salvo in
pochi casi complessi, e che comunque una eventuale percentuale di
errori sarebbe irrisoria se confrontata con la riduzione dei costi
individuali di ogni singola prestazione, ed il rapporto accetta come
ineluttabile la possibilit di un errore e di un conseguente danno.
La risposta del mercato, a fronte di questo eventuale danno, sarebbe
quella di assicurare il rischio, ed essendo comunque il danno non
prevedibile, ogni acquirente sarebbe portato a doversi assicurare e di
conseguenza ci che il medesimo acquirente non spenderebbe per
una prestazione professionale verrebbe speso per affrontare il costo
assicurativo.
Il sistema degli Stati Uniti di cui abbiamo trattato precedentemente
emblematico nel privilegiare il rimedio della tutela assicurativa, a
scapito di quella giuridica, subentrando la seconda solo in caso di
contenzioso,

con

evidente

moltiplicazione

dei

costi

anzich

di

riduzione degli stessi..

A questo punto ci si potrebbe domandare come stato possibile che
in gran parte delle nazioni per centinaia di anni, sia stata istituita ed
27

esista una figura come quella del notaio, che avrebbe quindi prestato
un servizio professionale inutile e costoso con il consenso sociale,
politico e del mercato, e come mai molte nazioni che stanno
ristrutturando le proprio economie di mercato, quale ad esempio la
Cina, abbiano scelto di introdurre una istituzione come il notaio.
Secondo la mia opinione, sullonda della globalizzazione, della
integrazione tra Stati, molti sono convinti che sia necessario costruire
un sistema sociale basato esclusivamente sul libero mercato, e molti
operatori economici hanno interesse a sostituire i servizi professionali
giuridici con i propri diversi servizi, (prendiamo ad esempio il
comparto assicurativo), e molti economisti hanno dimenticato che
proprio il padre del liberalismo, Adam Smith, aveva escluso dal
mercato proprio le prestazioni giuridiche.
E evidente che un approccio esclusivamente economico porti a
considerare la prestazione giuridica come un valore di mercato, ma
anche evidente che occorre tener presenti altri valori sociali che sono
tipici e propri della realt di molti stati, soprattutto europei.
A livello puramente economico, ad esempio, si potrebbe sostenere la
convenienza dellabolizione dellapparato della giustizia, eliminando
quindi un costo, ma questa eliminazione in virt di un interesse
economico

confligge

con

il

valore

irrinunciabile

di

giustizia

applicazione della legge proprio di uno Stato.

Prendendo ad esempio il nostro Stato, dove il notaio un operatore
del diritto ad elevata preparazione, e la sua funzione quale pubblico
ufficiale quella di dare certezza giuridica a rapporti economici o di
altra natura tra i cittadini, mediante la produzione di un documento a
fede pubblica privilegiata quale latto notarile. Nel nostro sistema
esistono altri operatori giuridici altramente qualificati quali gli
28

avvocati ed i giudici, e questi esplicano precise altre funzioni. Questo

assetto una scelta del nostro sistema Stato, che ha voluto delegare
al notaio una pubblica funzione per perseguire un risultato che ha un
alto valore sociale: la sicurezza giuridica.
Secondo il rapporto ZERP il costo del notaio inutile, e basta
semplicemente compilare un modulo, portarlo ad un registro pubblico
(ove esistente), ed il contratto concluso ed efficace. Ovviamente il
consumatore dovr pagare lintermediazione immobiliare nella misura
in cui il mercato richieder, ed il rapporto mostra di ignorare, dal
punto di vista della concorrenza, che lintermediazione immobiliare, di
solito, data con mandato in esclusiva, cio vincolante verso un
determinato agente, e quindi, mentre per comprare una automobile
lacquirente potr contrattare con diversi concessionari e scegliere
quello che preferisce, per comprare una casa sar vincolato a trattare
con lintermediario che ne ha lesclusiva di vendita.
Tornando al nostro modulo da compilarsi, ed a ci che il consumatore
italiano dovrebbe tenere in considerazione, vedremo che lacquirente
dovr innanzitutto, prima di compilare il modulo, operare tutta una
serie di controlli sulla titolarit effettiva del bene, sulla legittimazione
del venditore, considerando anche il diritto di famiglia ed a volte
aspetti successori, dovr conoscere il diritto ambientale, urbanistico,
energetico, di tutela paesistica ed artistica, la fiscalit dretta ed
indiretta, laccertamento catastale del bene e eventuali vincoli o pesi
giuridici, che

ricadono

sulla

commerciabilit

sul

suo

valore

economico, il controllo dei capitali movimentati.

Dopo la compilazione dovr poi eseguire tutta una completa serie di
adempimenti, dalla registrazione con pagamento di tasse, dovendo
anche comprendere la quantit e la tipologia di tassazione da
applicare, le eventuali agevolazioni fiscali, detrazioni, plusvalenze,
29

dovr poi operare la trascrizione e la voltura, comunicare la cessione

di fabbricato alla questura, tenendo in considerazione tutti gli altri
adempimenti quando si tratti di edilizia convenzionata. E questo non
un elenco esaustivo, ma solo esemplificativo.
Bisogner poi considerare come potr un modulo compilato in tale
modo

assumere

valenza

probatoria

non

solo

dellavvenuto

trasferimento, ma di tutti i controlli effettuati sopra elencati, che se

effettuati dal notaio danno certezza al consumatore che in caso di
errore e danno sar lo stesso notaio a risponderne, dando al
consumatore, attraverso il documento, unassicurazione perpetua
rispetto alla prestazione e senza nessun costo aggiuntivo alla
prestazione stessa. In Italia, nessuno deve assicurare il suo titolo di
propriet.
E ovvio che listituzione del notariato dipende da una certa tipologia
di sistema statale, da un certo metodo di organizzazione sociale ed il
legislatore potrebbe modificarlo. Ma altres evidente che ogni
operazione

di

modifica

dovr

essere

effettuata

valutando

attentamente le alternative praticabili, il loro costo diretto o indiretto

e il risultato di utilit per il consumatore e per la societ.

30

CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE

A conclusione di questo mio lavoro, desidero aggiungere che il

complesso

mondo

della

contrattualistica,

che

non

si

risolve

semplicemente nella redazione di un contratto, e che necessita di

ampie ed approfondite ricerche, e deve essere seguita da sempre
maggiori adempimenti da eseguirsi con precisione e puntualit,
abbisogna di professionisti altamente specializzati, che devono
inderogabilmente avvalersi anche di personale altamente qualificato e
competente.
Anche nellambito professionale infatti, il mercato del lavoro di oggi
impone di essere in grado di cambiare repentinamente, con la
elasticit imposta dalle nuove tecnologie, impone di comprendere
lessenza del nuovo, e di parlare, a differenza di vecchi e nuovi
demagoghi, di competitivit, impone di offrire un servizio contenente
una quantit superiore di tecnologia, creativit, cultura e innovazione.
Sono convinta che compito di tutte le categorie professionali
affrontare con spirito pragmatico e costruttivo i problemi delle riforme
e del miglioramento dei servizi ai cittadini, rifuggendo dalla tendenza
alle

classificazioni

generalizzate,

alle

questioni

impostate

retoricamente, ai pregiudizi di ideologie obsolete dietro i quali pi

spesso si alimenta, consapevolmente o inconsapevolmente, lo spirito
e lazione della conservazione.

31

Immagino sia possibile avviare un processo che gradatamente

riaccosti tra loro le esigenze dei cittadini, quelle dei professionisti,
delle istituzioni e degli enti pubblici.
Un processo che riduca le distanze, superi le divisioni, definisca un
quadro di principi, per sfociare alla fine in un vincolo unitario, che
sar ad un tempo rispettoso dellautonomia di ciascuno e garanzia
della unit delle forze, per il bene della collettivit.
E necessario elaborare proposte concrete, ciascuno relativamente
alle proprie competenze, per cercare di razionalizzare un processo
tumultuoso, per far s che liberalizzazione non significhi liberismo, per
migliorare lefficienza del nostro sistema nellindiscusso rispetto della
legalit e nella difesa delle fasce sociali economicamente pi deboli,
perch non pu esistere un vero sviluppo economico per una societ
se lo stesso non accompagnato dal rispetto dei valori della
democrazia, tra i quali la legalit uno dei pi importanti.
Sono convinta, dopo molti anni di lavoro in questo settore, che il
notaio, e di conseguenza uno studio notarile nel suo complesso,
presenti indiscutibili aspetti di utilit sociale che certamente pu e
deve essere incentivata e potenziata, e che linfungibilit del ruolo di
pubblici ufficiali delegati non pu essere n svenduta, n barattata
con presunte liberalizzazioni che altro non sono se non la prevalenza
di interessi di lobby veramente potenti o la esaltazione di demagogia
di bassa lega.
Interessi e bassa demagogia che calpestano la professionalit, creano
enorme confusione mirando alla istituzione di professionisti tuttologi.
Si parla oggi spesso dellinteresse dei consumatori-utenti. Ebbene io
credo che la qualit delle prestazioni non debba essere calpestata e
denigrata a scapito dei consumatori, perch quello che conta, quello
32

che i consumatori devono pretendere, oltre al risparmio, la qualit,

la professionalit, la preparazione di qualsiasi professionista.
Quello che devono pretendere chiarezza, trasparenza, e sicurezza in
tutti i campi, da quello sanitario a quello legale. Devono pretendere
che ognuno faccia il suo mestiere e devono pretendere che lo faccia
bene.
In una democrazia compiuta come quella italiana non si pu tollerare
che sia il mercato a fare le leggi, ma indispensabile che siano le
leggi a disciplinare lindirizzo del mercato.
Il nostro sistema non pi in grado, cos come strutturato, di
rappresentare, interpretare e guidare una societ profondamente
cambiata, e la sfida dei prossimi anni sar, nella auspicata ripresa
economica del paese, quella di far coesistere in modo armonico e
organico in un moderno ordinamento la legalit, le esigenze del
mercato globalizzato, e la tutela dei pi deboli.

33