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REPORT IMMOBILIARE 2008-2010

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________________________________INDICE_______________________________
Pag. 3 Pag. 4 Pag. 9 - Il mercato immobiliare Italiano Il cigno nero Cronaca di un disastro annunciato

Pag. 14 Esperti e media: incapacit e servilismo Pag. 16 Il mito del mercato Pag. 23 Le cause della crisi Pag. 33 Lo scenario Giapponese Pag. 34 Assalto ai forni Pag. 36 Italia: dal mattone alla tegola Pag. 44 Andamento negativo del mercato immobiliare Pag. 52 Quanti stipendi ci vogliono per comprare casa? Pag. 54 I prezzi delle case potranno scendere? Pag. 56 Analisi territoriale: Sabaudia, San Felice Circeo e Terracina Pag. 61 Manuale di sopravvivenza Pag. 65 - Esempi di ottimi investimenti immobiliari Pag. 74 La nostra azienda: Soluzione Investimenti s.r.l. Pag. 75 - Contatti
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IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

Con la fine dell anno 2010 possiamo affermare che il mercato immobiliare Italiano, tranne alcune eccezioni, nella sua generalit non ancora uscito dalla crisi. Peraltro, data la difficile fase congiunturale internazionale e le dinamiche che hanno portato alla crisi, si ipotizza uno scenario non certo di ripresa nel breve periodo.

Cosa differenzia questa crisi rispetto alle altre? Sicuramente la correlazione con i mercati finanziari e la sua globalit internazionale, con una dimensione mai vista prima dal dopoguerra.

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Questa crisi era imprevedibile come un CIGNO NERO?

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Il senso che Popper vuole dare a questa metafora semplice:

Non dobbiamo giudicare soltanto sulla base di quello che accaduto finora La conoscenza, per quanto grande, di un fenomeno non Ci deve portare ad escludere che possa accadere anche linverosimile.

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Il cigno nero un evento isolato e inaspettato, che ha un impatto enorme, e che solo a posteriori pu essere spiegato e reso prevedibile

Nassim Nicholas Taleb ( filosofo e trader)

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Taleb riprende limmagine di Popper per spiegare Le crisi finanziarie, appunto, come dei cigni neri

Ovvero buchi neri della conoscenza che colgono impreparati

Non si era mai visto niente di simile prima..

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Ma davvero sempre cos?

La crisi che stiamo vivendo veramente un cigno nero?

Pare che lo stesso Taleb, in una recente intervista abbia detto che, in questo caso, si sia trattato di un banalissimo cigno bianco..

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CRONACA DI UN DISASTRO ANNUNCIATO

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Possibile che nessuno abbia saputo leggere le implicazioni di questi numeri?

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Chi occupa posti di potere tende a mantenere le cose come sono

Ad invitare alla calma A gettare acqua sul fuoco A spargere infondato ottimismo A sostenere che il futuro sar sempre luminoso

Che ne sarebbe dellindustria del risparmio se banchieri e gestori Esprimessero opinioni negative sul futuro dei mercati?

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Ottobre 2008

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Ma lo stesso si potrebbe dire per molti altri banchieri, anche italiani

Cos come per coloro che gestiscono il risparmio gestori , analisti , manager delle reti di promozione finanziaria

Tutti impegnati a raccontare favole, per mantenere il proprio stipendio

Sperando di trattenere il gregge in fuga

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ESPERTI E MEDIA: INCAPACITA E SERVILISMO

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Infatti, si ricominciato da Wall Street.

Dow Jones: - 22,4% Nasdaq Composite: - 26,8% Mib30: - 23,6% Nikkei: - 29,0% Hang Seng: - 28,6%

Queste le variazioni degli indici da quel giorno al 22/10/08

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LE CAUSE DELLA CRISI


Il punto pi alto di dieci anni di crisi finanziarie

1997 Crisi delle tigri asiatiche 1998 Crisi del Brasile e default della Russia 2000 Scoppio della bolla sulla Internet economy 2002 Scandali societari USA Falliscono i colossi Worldcom ed Enrom 2002 Crisi dellArgentina 2007 Crisi dei mutui subprima e del credito

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Le radici di questa crisi nello sboom del 2000-2002

Questi i passaggi:

1.

Nel 2001, per rilanciare leconomia, la Federal Reserve intraprende una massiccia riduzione dei tassi

Dal gennaio 2001 al giugno 2007, la Fed riduce 17 volte il tasso sui fed funds, portandolo dal 6,75% all1,00%

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2.

Lenorme iniezione di liquidit nel sistema, da un lato sostiene i consumi dellaltro incentiva lacquisto di immobili.

La facilit di accedere al credito crea rapidamente una bolla speculativa nel settore immobiliare

Negli USA il valore delle case sale, dal 1997 al 2006, di oltre il 120%

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3.

Laumentato valore delle case incoraggia la pratica del rifinanziamento del mutuo: La casa vale di pi

Rinegozio il mutuo con la banca

Ottengo altro credito da utilizzare in consumi

Insomma, per I cittadini USA la casa diventa un bancomat Per continuare a spendere

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4.

Le banche erogatrici cominciano a scaricare il rischio sugli investitori

I mutui vengono cartolarizzati, ovvero si creano obbligazioni ( carta ) garantite dal pagamento delle rate dei mutui.

In questo modo, alle societ di gestione del risparmio, si possono offrire titoli ad alto rendimento, molto apprezzati in un momento di bassi tassi dinteresse

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5.

Le societ di gestione cavalcano scriteriatamente il nuovo filone

I titoli vengono cartolarizzati pi e pi volte ( dagli ABS ai CDO)

Risalendo la scala del merito di credito, il loro rating arriva ai massimi livelli (AAA)

Le banche ed i fondi comuni, soprattutto europei, a caccia di rendimento, si imbottiscono di titoli tossici, utilizzando massicciamente la leva finanziaria
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La leva finanziaria (leverage) sostanzialmente:

Lutilizzo di capitale non proprio per assumere posizioni speculative sul mercato

Se prendo soldi a prestito al 3% ( tasso fed funds al 2,50 + 0,50% di spread) E li investo al 6% ( comprando titoli cartolarizzati) Realizzo un rendimento sicuro da mettere sopra al rendimento base di fondi monetari, obbligazionari, gestione patrimoniali,

Peccato che la parola sicuro non appartenga al lessico della finanza

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6.

Accade che dal 2004 I tassi cominciano a risalire

7.

I mutuatari marginali (subprime) cominciano a trovarsi in difficolt..

8.

Chi vende casa, chi se la vede pignorata..

9.

I prezzi degli immobili cominciano a cadere

10. Si prosciuga cos il bancomat che sosteneva I consumi

11. Le prime insolvenze nei pagamenti delle rate cominciano a mettere in difficolt i cosiddetti titoli salciccia
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12. Banche e fondi dinvestimento cominciano a rendersi conto di avere in portafoglio poco pi che carta straccia, e cominciano a svalutare

13. Nel frattempo il rialzo dei tassi ha reso molto pi oneroso luso della leva

14. Gli intermediari pi aggressivi cominciano a cadere sotto il peso di un indebitamento garantito da un valore che non c pi..

15. Iniziano a saltare dapprima le finanziarie, quindi i fondi, infine le banche

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Il crack del mattone, Il crollo dei consumi, il fallimento delle banche

Dapprima gradualmente, quindi drammaticamente

Fanno accartocciare i listini, che mediamente dimezzano il loro valore in poco pi di 12 mesi

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UNO SPETTRO : LO SCENARIO GIAPPONESE

La prima grande bolla del dopo guerra


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SCENARIO DA ASSALTO AI FORNI?

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La trasmissione della crisi dal settore finanziario a quello delleconomia reale Potrebbe portarci a vedere scene di questo tipo Non soltanto di fronte ad uno sportello bancario

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RITORNIAMO ALL ITALIA: DAL MATTONE ALLA TEGOLA

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Il mattone da sempre per ogni italiano un valore

Per molti ha rappresentato un sogno

Che ora si sta trasformando in un incubo

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Secondo un vecchio luogo comune

I prezzi delle case non scendono mai

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I prezzi delle case dal 1958 al 2009

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Numero di compravendite

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Andamento negativo per il mercato immobiliare


Settembre 2009

Analizziamo alcuni dei fattori che stanno condizionando negativamente il mercato immobiliare italiano:

il calo della domanda la disoccupazione in aumento i redditi non proporzionati al costo della vita laumento dellofferta

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E possibile, in questo periodo, assistere ad uno spostamento dalla Borsa agli immobili? Dobbiamo dire che chi ha investito in Borsa difficilmente potr lasciare lazionario poich incasserebbe le enormi perdite avvenute. Inoltre linvestitore tende a muoversi in quei settori che sono sottostimati dal mercato e che possono rendere di pi nel futuro. La domanda di case da investimento solo il 12% del totale. E Luca Dondi di Nomisma sottolinea: Sar difficile che avvenga uno spostamento dalla Borsa agli immobili come nel 2001, perch ora siamo in una fase negativa per tutti gli impieghi. Analizziamo ora leventualit che la liquidit si sposti verso limmobiliare. Lacquisto finalizzato alluso tuttora la parte prevalente delle quote di mercato, sia esso destinato a prima o seconda casa. La vendita di immobili destinata ad investimento non facilitata a causa dellassenza di sgravi fiscali e della legislazione che non incentiva la messa a reddito. Linvestitore per definizione si dirige usualmente dove il mercato ha maggiore prospettive di crescita. Proprio in un momento di crisi economica gli stessi si sono allontanati dal mercato immobiliare nazionale a favore di nuovi mercati immobiliari o a prosperosi mercati borsistici.

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Il calo della domanda

Nel seguente grafico analizziamo le transazioni immobiliari italiane dal 2001 al 2009

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Il grafico stato costruito utilizzando il dato NTN (numero di transazioni normalizzate). Questo indicatore della dinamica di mercato rappresenta il numero di transazioni normalizzate rispetto alla quota di propriet compravendute avvenute in un determinato periodo di tempo. Il segmento rosso si riferisce al primo semestre 2009 ed il dato stato parzialmente stimato prendendo in esame il primo trimestre del 2009.LAgenzia del territorio ha pubblicato i dati che si riferiscono al primo trimestre 2009. I dati evidenziano che per il primo trimestre 2009 il volume di compravendite complessivo stato di 299.419 transazioni (NTN), con un decremento del -18,7% rispetto al primo trimestre 2008. Viene pertanto confermato il trend negativo avviato a partire dal primo semestre del 2006. Se confrontiamo i dati del 2005, quando si avuto il picco della domanda, rispetto al 2009 abbiamo una diminuzione della domanda di 250000 transazioni che corrisponde ad una diminuzione in percentuale del -28%.

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La disoccupazione in aumento
(13 Agosto 2009) ROMA (MF-DJ)I 54 previsori interpellati nellambito della Survey of Professional Forecasters (Spf) per il terzo trimestre 2009 hanno corretto al rialzo di 0,4 punti percentuali le previsioni sul tasso di disoccupazione nellEurozona sia per il 2009 che per il 2010. E quanto si legge nel bollettino della Bce di agosto. In particolare, si stima che il tasso di disoccupazione raggiunga il 9,7% nel 2009, per poi aumentare ulteriormente al 10,9% nel 2010 e scendere lievemente al 10,6% nel 2011. LEurostat ha collocato lItalia al terzo posto sulla base dei dati relativi alla Dai disoccupazione dati raccolti e

giovanile. analizzati

dallEurostat

emerge

che la prospettiva di lavoro per chi ha meno di 25 anni peggiore in Spagna, dove

senza lavoro un ragazzo su tre (33,6%), seguita dalla Lettonia (28,2%) e dallItalia dove senza lavoro un giovane su quattro (24,9%, vedi figura).

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LIstituto Nazionale di Statistica ha misurato un elevato aumento della disoccupazione in Italia nei primi tre mesi del 2009. Sono stati persi nel periodo ben 200 mila posti di lavoro. In base alle rilevazioni ISTAT sulle forze lavoro, nel primo trimestre del 2009 il tasso di disoccupazione sale al 7,9%. A livello territoriale la disoccupazione al Nord al 5,1%, nel centro Italia si porta al 7,6% mentre nelle Regioni del Mezzogiorno si attesta al 13,2%. Vediamo come il fattore disoccupazione influenza il mercato immobiliare americano. La Mortgage Bankers Association, associazione nazionale che rappresenta lindustria finanziaria nel settore immobiliare, ha confermato che linsolvenza dei mutui aumentata dell 8% rispetto al totale dei prestiti. Questo dato rappresenta un record mai raggiunto dallanno 1972. La disoccupazione in America salita al 6,9%. Jay Brinkmann, responsabile analisi della First American CoreLogic, societ che si occupa di analisi economiche, conferma che stiamo entrando nel secondo anno di recessione e che il problema disoccupazione sta divenendo la maggior causa dei mancati pagamenti.

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Redditi non proporzionati al costo della vita


La seguente immagine mostra il reddito netto per impiegati di diversi paesi.

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Prendendo in esame i redditi netti notiamo facilmente come lItalia stia ampliamente sotto altri paesi come Inghilterra, Stati Uniti, Germania, Francia e Spagna. Nei paesi citati la crisi ha colpito duramente il settore immobiliare con i prezzi delle case che hanno subito una discesa non indifferente. Bisogna tenere in considerazione che con un reddito netto basso e la crisi del credito naturale attendersi anche una forte diminuzione dei prezzi immobiliari. Il nostro paese risulta inoltre al sesto posto tra i 30 paesi dellOcse per le maggiori diseguaglianze dei redditi da lavoro. Prendendo in esame i dati sulla dinamica dei profitti delle maggiori imprese industriali italiane dal 1995 al 2006, i profitti netti sono cresciuti del 75% a fronte di un incremento delle retribuzioni pari a solo il 5,5% (dati elaborati da Mediobanca). La conseguenza della non equa distribuzione della ricchezza stata una caduta della domanda interna. Tutto questo ha portato ad un elevato rapporto tra debito e reddito medio lordo delle famiglie, dove per debito vengono presi in considerazione mutui e credito al consumo. Il reddito familiare disponibile registra una perdita media di circa 1600 euro tra il 2002 ed il 2008.

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QUANTI STIPENDI CI VOGLIONO PER COMPRARE UNA CASA?


Nel mondo anglosassone c' un nome per definire l'anno in cui si smette di pagare il mutuo, l'house freedom year e si calcola mettendo in relazione i prezzi delle case e i salari. Secondo questi calcoli possibile determinare quanti anni (e stipendi) ci vogliono per comprare una casa.

Immaginate di prendere lo stipendio e dedicarlo interamente alla casa, senza spendere neppure i soldi per un caff, vi ci vorranno in media dodici anni (140 mesi di guadagni) per comprare un bilocale in una grande citt. Nel 1999 sarebbero bastati 7.5 anni, ci significa che in dieci anni il potere d'acquisto immobiliare diminuito del 57,5 %. la situazione nelle grandi citt:

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Con i valori attuali di reddito, diminuiti in quanto a potere d'acquisto reale e l'aumento dei prezzi del mattone, la distanza tra stipendi e case andata sempre piu aumentando. Il caso pi estremo quello di napoli: servono 13 anni e mezzo per comprare un bilocale, mentre dieci anni fa ne bastavano 7. Utilizzando sempre gli stessi paramentri, ossia l'acquisto di un bilocale da parte di un single, e comparando prezzi e salari, emerge che a Milano occorrono 11,5 anni (erano 7,8 nel 1999). a Roma servono 14,1 anni (erano 8,4). la maggior tenuta del potere immobiliare si registra a Bologna, dove servono 10,5 anni (nel 1999 erano 8). Questo dato si spiega per con la caduta dei prezzi dell'ultimo anno, di fronte ad una situazione salariale tra le migliori in Europa. Le citt in cui pi economico comprare in rapporto ai redditi:

Fonte corriere Economia

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I PREZZI POTRANNO ANCORA SCENDERE?


Principali fattori che potranno dominare il mercato immobiliare e potranno causare la diminuzione dei prezzi: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Aumento disoccupazione Aumento tempo di vendita Forte diminuzione delle transazioni Aumento indebitamento costruttori Diminuzione prezzi dei terreni edificabili Forte diminuzione dellinflazione

Se siete ottimisti rispondete alle prossime 5 domande: 1. Nei prossimi 3 anni la situazione economica sar migliore dellattuale? 2. Le famiglie avranno pi potere dacquisto? 3. Per i giovani sar pi agevole trovare un lavoro? 4. Le aziende riusciranno a fare pi utili? 5. Le economie occidentali riusciranno a tenere testa a India e Cina?
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Il grafico mostra una previsione o probabile scenario per il mercato immobiliare 2010, 2011, 2012.
Sul grafico sono rappresentate 3 curve. La prima curva riguarda landamento medio del prezzo di un immobile che nel 1985 era stimato in 100 mila euro. La seconda curva rappresenta la base di rivalutazione che hanno avuto mediamente gli immobili negli ultimi 23 anni. La terza curva rappresenta landamento rivalutato dei picchi raggiunti dai prezzi. Dal grafico facilmente visibile come il mercato immobiliare italiano presenti cicli di espansione e contrazione dei prezzi. Gli ultimi anni (2010,2011 e 2012) rappresentano una possibile evoluzione dei prezzi al ribasso per il mercato italiano

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Analisi di mercato nel territorio di Sabaudia, San Felice Circeo e Terracina

Si specifica che di seguito vengono riportate le analisi di una delle tipologie pi frequenti nelle compravendite e con maggiori flussi di richiesta costante per i periodi analizzati.

I valori indicati nel campo Offerta e Richiesta sono calcolati su una banca dati dei nostri uffici presenti in zona e sintetizzati per la base di calcolo.

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Sabaudia

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Circeo

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Terracina

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Cosa fare con gli immobili?

Se non c utilizzo e non ci sono elementi oggettivi che possono determinare la bont dellinvestimento allora

VENDERE

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MANUALE DI

SOPRAVVIVENZA

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Si pu ancora investire nellimmobile, allora?

La premessa di un buon investimento immobiliare riuscire a VALUTARE bene un immobile. Se si riesce a stimare bene si ha un vantaggio in pi nel riuscire a comprare bene e quindi infine a vendere bene, facendo profitto. Per stimare bene un immobile ci vuole la testa dellinvestitore immobiliare, bisogna farlo con la mentalit dellinvestitore e non con quella di altri soggetti che gli immobili li stimano e li comprano, ma non per ricavarci PROFITTO. Bisogna acquisire la mentalit dellINVESTITORE. Es: Lacquirente di un immobile che andr ad abitarci al 99% non un vero investitore, perch normalmente valuta limmobile emozionalmente e secondo i suoi diretti bisogni, questo dal punto di vista dellinvestimento un handicap. Questo approccio emozionale e poco oggettivo proprio quello che gli INVESTITORI DI SUCCESSO non hanno. Ma un investitore di successo sapr pensare anche con la testa di questo tipo di acquirente.

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DEFINIZIONE DELLA VALUTAZIONE E FINALITA

Identificazione del bene immobiliare (Cosa valutare?);

Identificazione dello scopo della valutazione (Perch valutare?);

Definizione della categoria di valore da stimare (Quale valore stimare?)

Individuazione del momento della valutazione (Quando valutare?)

Scelta del criterio di valutazione (Come valutare?)

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Elementi essenziali di un Investimento immobiliare

Sintesi di alcuni elementi importanti, ma che sono la premessa ad un investimento immobiliare ottimale:

1) Il territorio che circonda limmobile deve essere in pole position in senso rivalutativo; 2) Le comodit obiettive circostanti e strutturali interne/esterne; 3) La concezione costruttiva a tecnologia elevata che offra una qualit tale da permettere evidenti economie nelle spese di gestione e manutenzione; 4) Le forme di tutela e di garanzia per linvestitore, durante liter contrattuale

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ECCO ALCUNI ESEMPI DI SUCCESSO D INVESTIMENTO IMMOBILIARE CON LA CONSULENZA DI SOLUZIONE INVESTIMENTI S.R.L.

ESEMPI LINEA TRADING


Sabaudia Immobile da costruire in zona periferica

COSTO ACQUISTO COSTO VALORIZZAZIONE RICAVO VENDITA UTILE RENDIMENTO

65.000,00 60.000,00 185.000,00 60.000,00 48% in 20 mesi

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Circeo Immobile da ristrutturare in zona periferica

COSTO ACQUISTO COSTO VALORIZZAZIONE RICAVO VENDITA UTILE RENDIMENTO

290.000,00 150.000,00 605.000,00 165.000,00 37 % in 15 mesi

Circeo Immobile da ristrutturare

COSTO ACQUISTO COSTO VALORIZZAZIONE RICAVO VENDITA UTILE RENDIMENTO


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450.000,00 350.000,00 1.300.000,00 500.000,00 63 % in 30 mesi


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ESEMPI LINEA RENDITA LA FORZA DELLA LEVA FINANZIARIA

Sabaudia Immobile in zona periferica locato a 500,00 mensili

COSTO ACQUISTO LIQUIDITA PER ACQUISTO SALDO CON MUTUO A 15 ANNI

80.000,00 20.000,00 60.000,00

CON MUTUO A TASSO FISSO SI PAGA UNA RATA MENSILE DI 459,00

IL MUTUO SI PAGA CON IL FITTO

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Valore immobile a Scadenza Dopo 15 anni


- Ipotizzando la condizione pi pessimistica, quindi che il valore dellimmobile sia quello attuale

La somma anticipata

80.000,00 20.000,00 ______________ 60.000,00

UTILE DEL 300% CON UN RENDIMENTO DEL 20% ANNUO

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Sabaudia Immobile in zona centrale locato a primaria societ nazionale italiana a 70.000,00 annui con fideiussione bancaria

COSTO ACQUISTO LIQUIDITA PER ACQUISTO SALDO CON FINANZIAMENTO A 15 ANNI

920.000,00 200.000,00 720.000,00

LA RATA PAGA IL FINANZIAMENTO COMPLETAMENTE

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Valore immobile a Scadenza

Dopo 15 anni
- Ipotizzando la condizione pi pessimistica, quindi che il valore dellimmobile sia quello attuale N.B. Limmobile ha un potenziale urbanistico da valorizzare

La somma anticipata

920.000,00 200.000,00 ______________ 720.000,00

UTILE: 360% CON UN RENDIMENTO DEL 24% ANNUO

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Ecco la convenienza della leva finanziaria nel 2010 rispetto al 2007

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ECCO COME SI PUO INVESTIRE NELLIMMOBILIARE OGGI!

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LA NOSTRA AZIENDA : SOLUZIONE INVESTIMENTI S.R.L.


La Soluzione Investimenti srl, una societ specializzata nell attivit di consulenza professionale rivolta alla compravendita, locazione, valutazione, e valorizzazione di immobili e patrimoni immobiliari. Opera con il marchio Teleimmobiliare Agency nel territorio di Sabaudia, S. Felice Circeo e Terracina. Grazie alla pluriennale esperienza dei soci fondatori, si presenta con servizi ad elevato contenuto professionale per assolvere con efficienza ed efficacia ad ogni problematica immobiliare e finanziaria.

I SERVIZI DI CONSULENZA IMMOBILIARE DI SOLUZIONE INVESTIMENTI S.R.L.

La consulenza immobiliare della societ Soluzione Investimenti s.r.l. si articola sulle seguenti 3 aree: 1) Consulenza di Portafoglio Immobiliare a) Valutazione e pianificazione del portafoglio immobiliare b) Consulenza sulla gestione del portafoglio 2) Assistenza alla Compravendita ed al Trading a) Assistenza operativa in tutte le fasi della compravendita b) Valutazione e valorizzazione di operazioni immobiliari con lo sviluppo delle stesse in tutte le fasi (fiscale, legale, tecnica, commerciale e finanziaria) 3) Consulenza su richieste per Analisi micro - macro territoriale

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Contatti

San Felice Circeo Via Roma n231, 04017 San Felice Circeo (LT) tel. 0773.549091 Terracina Via Roma n 3, 04019 Terracina (LT) tel. 0773.702382

Fax 0773.700082

Email : info@soluzioneinvestimenti.it

Sito: www.teleimmobiliare.it _________________________________________________________________________________________


Report Immobiliare stato redatto da Canistro Gennaro con la collaborazione di Fernando Paganelli per la parte finanziaria e Federica Esposito Turchi per la stesura e grafica.

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