Università Federico II di Napoli - Facoltà di Architettura - CdL in Edilizia

Appunti di Valutazione Economica dei Progetti

C. M. Torre
CENNI DI ECONOMIA

L’economia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i

comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere
definite “beni economici”.

Classificazione dei beni economici.

Alle risorse si assegnano valori d’uso e si attribuiscono a soggetti (individui e collettività) i diritti di
uso dei beni. Nell’economia classica questi presupposti governano la valutazione dei beni
economici. Quindi oggetto delle stime sono i beni economici. Perchè un bene materiale possa essere
definito economico esso deve essere raro, deve cioè essere limitata la sua accessibilità e la sua
possibilità di uso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto da parte di un soggetto.
I beni economici possono essere classificati a seconda degli aspetti che consideriamo.

- Beni materiali e immateriali. tra i beni materiali:

- Beni diretti
- Beni strumentali
- Beni immateriali
- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro
acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc)
- Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i
materiali da costruzione)
Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo
d’abbigliamento)
In funzione della loro possibilità di essere spostati, e quindi delle modalità di acquisizione e del
passaggio del loro possesso da un soggetto ad un altro:
- Beni mobili
- Beni immobili
I beni che interessano prevalentemente l’estimo sono ovviamente i secondi, gli edifici e i fondi.
In funzione del titolo di proprietà:
- Beni privati, liberi o di mercato (se hanno la possibilità di essere utilizzati o posseduti
tramite il pagamento di un corrispettivo in moneta). La loro proprietà è divisibile tra un
numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o
un contratto la stessa. Vale cioè il principio di esclusività: ciò che è tuo non è mio e
viceversa.
- Beni pubblici e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme di soggetti, che
hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la
loro volontà. Una scuola è un bene pubblico perchè è usufruibile dagli studenti, ma essi non
possono trasmettere il loro diritto di uso a persone che nella collettività non si trovano nella
 stessa condizione. Non vale il principio di esclusività. Un bene commune, un “common”, è
un bene la cui proprietà non è attribuibile, ma è di uso della collettività.

In funzione della “somiglianza” i beni si possono classificare in:

- Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali
- Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica
- Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Questa classificazione è solo apparentemente oggettiva. Essa infatti dipende dal significato di
“caratteristica”. Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se
consideriamo anche caratteristiche microscopiche. E’ quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria
di caratteristiche. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche
come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed
un altro.

Teoria dell’Utilità
Si potrebbe dire (Jewons) che l’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per
obiettivo la massimizzazione del utilità erogata dal bene stesso.
Dall’economia classica e neoclassica emergono due principali categorie di valori, riconducibili alla
determinazione dell’utilità:
il costo di produzione di un bene
il prezzo che esso ha in un mercato.

I valori sono gli aspetti di cui si effettua una determinazione attraverso il giudizio di stima. Il valore
di un bene è funzione nell’economia classica dell’Utilità che esso esplica.
Perché un bene abbia un valore, esso deve essere raro. Per rarità si intende la scarsità del bene, in
rapporto alla sua utilità. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilità esplicata da un
bene x, l’impossibilità di soddisfare l'utilità di tutti gli n individui è misura della rarità del bene.

L’utilità del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene,
secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del
bene.

V = f (u)

Per ogni individuo, l’utilità di un bene diminuisce all’aumentare della quantità del bene di cui si
dispone (principio di sazietà).
 Y=Utilità

X=quantità

Utilità totale U: Utilità fornita dalla quantità totale di un bene di cui si dispone
Utilità marginale Um: fornita dall’ultima porzione di bene acquisito.

Um = dU/dX

Il benessere di un individuo non deriva dal possesso di un solo bene, ma di più beni.

Principio edonistico:
Ciascun individuo si dota di una quantità di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo
razionalmente le sue risorse finalizzate all’acquisizione dei beni, massimizzandone l’acquisizione
con il minimo dispendio

Concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantità di beni che inducono la
stessa utilità per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle quantità di A e B fornisce
sempre la stessa utilità
U(A1+B1)=U(A2+B2)

A 1 C u rv a
A 2 d i in d iffe re n z a

B 1 B 2
L’utilità del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene,
secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del
bene.

U = f (c) e U=f(p)

Infatti razionalmente l’utilità di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo,
e/o alle risorse scambiate per ottenerne l’uso o il possesso. Questa seconda affermazione porterebbe
al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. Così non
è.
Se lo scopo economico perseguito è quello dell’acquisizione di una utilità attraverso l’acquisto di un
bene, l’aspetto economico che definisce il comportamento è il valore di mercato. Ciascun individuo
riconosce ad un bene un valore d’uso corrispondente al corrispettivo che è disponibile a pagere per
acquisire il diritto d’uso. Ciò significa in maniera estremamente riduttiva, come si vedrà in seguito,
che l’economia è mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un
mercato.
La stima secondo l’estimo classico sarà quindi finalizzata a determinare il più probabile prezzo
dello scambio tra venditore e compratore.

Rapporto tra utilità e domanda:

L’utilità che un bene esplica non è un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilità a godere di
un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso l’uso o il possesso di più beni. Quindi
ogni individuo attribuirà un valore diverso al bene, in funzione di una serie di fattori:
- utilità marginale: l’individuo può avere già una certa quantità di un bene x e quindi sentirà una
minore esigenza ad aumentare la quantità di quel bene in suo possesso.
- utilità relativa: esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha soddisfatto i suoi
bisogni primari tenterà di perseguire quelli secondari ecc (Maslow).

Utilità
relativa

Utilità
relativa

Bisogni secondari

Bisogni primari

Piramide di Maslow

La curva di domanda è la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilità
in un bene attraverso la domanda del bene stesso.
La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta
O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua
richiesta sul mercato. A maggiore quantità richiesta il valore del bene aumenta. Allo stesso modo la
curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato, e il suo valore diminuisce
all’aumentare della disponibilità di x.

P(x)

D(x)

P
O(x)

Q(x)

Il punto P è il punto di equilibrio di mercato.

Cosa è l’equilibrio di un mercato?

Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i
soggetti che lo attuano…..”
In conseguenza di ciò
“Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870).”
In realtà il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio, perché esistono effetti
distorcenti dovuti al fatto che il mercato non è perfetto,
non è perfettamente concorrenziale,
non c’è trasparenza di informazione
Non c’è disponibilità assoluta e immediata di informazione
Le scelte avvengono in condizioni di razionalità limitata (Simon, 1965)

Questa affermazione è introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di
stimare il, valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale
al bene attraverso un prezzo è stato attribuito un valore d’uso.
I beni immobili non sono mai identici, perché almeno le caratteristiche posizionali, per ovvi motivi
non possono essere identiche.
Correggendo la legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio dovrebbe creare in condizioni di
conoscenza assoluta e razionalità non limitata un vantaggio per entrambi i soggetti che lo
attuano…..Beni identici o simili hanno prezzo simile in tutti i luoghi di uno stesso mercato.”
Rapporto tra produzione e curva di offerta. Formazione dei prezzi
L’offerta di un bene dipende dalla convenienza a produrlo in una data quantità. Questa conveneinza
dipende, tra l’altro, dalle caratteristiche dei fattori della produzione del bene.
Sono fattori della produzione le imprese, la tecnologia, la manodopera e i beni strumentali
(i beni la cui utilità si esplica nella produzione di altri beni)
Ogni produzione ha dei costi che possono essere fissi, cioè indipendenti dalla quantità di prodotto, e
variabili, cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. A seconda delle caratteristiche del ciclo
produttivo, ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente
la produzione stessa.

P(x) = f(CtX)

CT = Cf + Cv
Ct(x)

Cv(x)

Cf(x)

Q(x)

Ogni produzione ha dei costi fissi, CF, cioè indipendenti dalla quantità di prodotto, e variabili, CV,
cioè dipendenti dalla quantità di prodotto.
A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo, ci sono intervalli di produzione delle quantità di
beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa.
Si definiscono:
Costo totale CT: Costo di tutte le unità prodotte
Costo medio CM= CT/X rapporto tra costo totale e unità prodotte
Costo marginale Cm = C’= dC/dx costo dell’ultima unità prodotta
I LIMITI DELL’ECONOMIA NEOCLASSICA E L’ECONOMIA
DEI BENI PUBBLICI

Insostenibilità dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato.

I modelli dell’economia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo su presupposti
che la storia recente ha drammaticamente smentito.

Il tema della scarsità delle risorse trovano ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri
fondatori delle scienze economiche . Secondo Adam Smith (1723-1790) la ricchezza delle nazioni
si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda, nel quale ciascun individuo è
in grado di trovare il propriop benessere. Ma questo equilibrio è basato sulla disponibilità di risorse
da trasformare in beni economici. D. Ricardo 1770-1823 individua i seguenti elementi fondamentali
della produzione:
· Terra (risorse naturali)
· Lavoro (tecnologia e risorse umane)
· Capitale
Su cui si fonda la microeconomia.
T.R. Malthus 1766-1834 mette a punto la cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il
problema della esauribilità delle risorse.
Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica dell’economia
basata su 2 assunti principali:
L’inevitabilità del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse
L’incapacità sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttività dovute
allesaurimento delle risorse
Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato può far fronte al problema della esauribilità delle
risorse, perchè la sua dinamica è basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca
spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilità delle risorse. Più un bene è raro più elevato
sarà il suo prezzo, più limitato sarà l’accesso e quindi l’uso e il consumo delle risorse.
Il limite di tale posizione sta nei seguenti aspetti:
Imperfezione dei meccanismi autoregolatori. I meccanismi autoregolatori del mercato non possono
evitare con la legge dei prezzi crescenti l’esaurimento delle risorse.
Si creano esternalità ambientali che non possono essere del tutto interenalizzate.
Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un
profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dall’acquisizione del bene.
L’inquinamento è invece distribuito in maniera indistinta. I costi della riduzione dell’inquinamento,
che aumentano all’aumentare della produzione, salvo regolamentazioni, sono della comunità. Ciò
rappresenta una esternalità negativa, cioè un costo che si manifesta all’esterno del mercato
nell’ambito del quale è collocato il ciclo produttivo che lo genera.
 Benefici e costi

Beneficio massimo netto per

l’inquinatore
Costo esterno totale

Livello dell’attività (e dell’inquinamento)

L’internalizzazione dell’inquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti che operano nel
mercato (cioè ai produttori) non è possibile in maniera completa: se anche i costi di riduzione
dell’inquinamento fossero pagati da chi lo produce, essi rappresenterebbero solo un risarcimento
parziale dei danni provocati da esso.
Ottimismo tecnologico. La tecnologia supporterà la sostituzione di risorse esauribili con nuove
risorse. In realtà non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. Ogni
processo crea rifiuti, che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso
come l’ambiente.
Barry Commoner (1973) considera anche la possibilità di un adeguamento della tecnologia a nuovi
modelli di sviluppo. Secondo Commoner esiste la “capacità di sopportazione” (CS) degli ecosistemi
funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso
la quantità di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e l’adeguamento
tecnologico (T):

I = P x A x T ≤ CS

I è un indicatore dell’inquinamento;
P rappresenta la dimensione della popolazione;
A rappresenta la quantità di merci e servizi per individui;
T è un fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo) uso, che
determina l’inquinamento associato all’unità di merce o servizio prodotto.
I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi:
Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici
Ma più precisamente:
Input: natura, lavoro, tecnologie => output: beni economici, rifuti, natura

Perfetta sostituibilità delle risorse naturali con il capitale prodotto dall’uomo. Il benessere
individuale è garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali
all’uomo. L’ideologia della crescita illimitata si è trasferita nel processo di crescita urbana e
territoriale producendo megalopoli e immense periferie:
Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il
soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli,
degrado sociale, distruzione di confini naturali e storici, inquinamento paesistico-ambientale, spreco
di risorse naturali, rottura dei cicli e morte di ecosistemi.
Pearce(1989) critica l’equivalenza risorse – beni a partire da alcune considerazioni:
a) Molte risorse non hanno sostituti
b) La natura è caratterizzata da irreversibilità dei processi (una specie che si estingue non può
essere rigenerata)
A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili, nel momento in cui
il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilità di rigenerazione.
A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931)

F ' ( X ) + ∂P / P∂T = S
con P(t)= Po(1+t)s

Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t è pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di
accumulazione. Il saggio s è pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della
risorsa.
Se una risorsa non è rinnovabile non esiste tasso di crescita, ma solo di rigenerazione. Un bosco, ad
esempio, è una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione può essere compensata
dalla nascita di nuovi alberi. Un deposito di gas naturale non cresce, si può solo ricreare in tempi
geologici.
La teoria dello stato stazionario è definibile come condizione di “sviluppo senza crescita”,inteso
come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita, senza andare oltre la
capacità dell’ambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb; 1991).
La sostenibilità consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti:
- per una risorsa rinnovabile (suolo, acqua, foresta, pesce) il tasso sostenibile di impiego non può
essere maggiore del tasso di rigenerazione;
- per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile, giacimenti minerari) il tasso sostenibile di
impiego non può essere maggiore di quello al quale è possibile rimpiazzarla con una risorsa
rinnovabile, utilizzata in modo sostenibile;
- per un inquinante, il tasso sostenibile di emissione non può essere maggiore di quello al quale
l’agente stesso può essere riciclato, assorbito o reso inoffensivo dall’ambiente.
Il consumo delle risorse deve essere sostenibile, attuato secondo il ripsetto di un equilibrio
dinamico. Daly cita l’esempio della pesca: essa è sostenibile fino a quando consente la riproduzione
del pescato.
Popolazione preda

Popolazione predatore

Soglia di estinzione

Tempo
Modello preda-
predatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e
simmetriche)
L’utilizzazione delle risorse combustibili fossili può ritenersi sostenibile nella misura in cui parte
dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative, in grado di sostituire
il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito.

Economia, energia ed entropia

“L’energia costituisce l’unità fondamentale del mondo fisico; è necessaria per alimentare i servizi
essenziali della vita umana: calore per ripararsi dal freddo, funzionamento di meccanismi, trasporto,
produzione di cibo (Scandurra, 1994)”.
Due aspetti appaiono, sotto questo punto di vista essenziali:
L’aumento del rendiconto energetico nell’uso dell’energia, giacchè le fonti energetiche come i
combustibili vengono convertiti in energia da macchine o sistemi che producono inquinamento,
rifuti, “degradano” l’energia, cioè la convertono in forme meno nobili, aumentando l’entropia.
I costi di produzione dell’energia ovviamente sono indissolubilmente ambientali e finanziari:
1) Elevata probabilità di mutamenti climatici derivati dall’immissione eccessiva di gas
nell’atmosfera (CO2);
2) Inquinamento atmosferico urbano-industriale causato dai residui di combustibili fossili;
3) Processo di progressiva acidificazione dell’ambiente;
4) Rischio di incidenti da reattori nucleari.
Anche tecnologie pulite come quelle dell’eneriga solare hanno bisogno di una trasformazione,
seppur minima di natura in beni (i pannelli solari).

Per quanto riguarda i fabbisogni futuri di energia, il Rapporto Brundtland (1987) elabora due
scenari alternativi:
a) Consumi elevati con implicazioni economiche assolutamente incalcolabili.
b) Bassi consumi: realizzati su una valida strategia di risparmio energetico.

L’economia tradizionale discende da una visione deterministica del paradigma newtoniano

incentrato sulle Leggi della meccanica classica; i cui valori fondamentali sono:
Reversibilità dei processi. La reversibilità dei processi nella meccanica newtoniana corrisponde in
economia alla assoluta intercambiabilità, in una ottica quantitativa, di risorse e beni prodotti, in
funzione del lavoro e del valore di uso. Una risorsa equivale alla differenza tra il valore d’uso del
bene prodotto con essa, al netto dei costi della produzione. Questa equivalenza è vera solo in
termini monetari e quantitative, come mostrato prima a proposito delle esternalità da inquinamento.
Al contrario tutti i processi che avvengono negli organismi viventi sono caratterizzati dalla
Irreversibilità (caratteristica fondamentale di ogni sistema complesso) La tendenza alle condizioni
di equilibrio è assente negli ecosistemi aperti.
“la natura non è più considerata come un sistema materiale, fisso e fissabile, ma come soggetto che
risponde attivamente alle perturbazioni provocate dall’attività economica” (Scandurra, 1994).
Tendenza alle condizioni di equilibrio dei sistemi. Un sistema si adatta, trova sempre una sua
condizione di equilibrio. Nella meccanica l’equilibrio sta però nella trasformazione. La riduzione
delle risorse e la trasformazione energetica che la acompagna corrispondono ad un aumento
dell’Entropia (Boulding)
Categorie di valori per i beni pubblici
Bisogna considerare un valore che derivi dall’utilità sociale che i beni pubblici esplicano. Questa
utilità può esplicarsi attraverso l’uso di un bene pubblico o anche per sua semplice esistenza.
Ad esempio, la costa, intesa come luogo di ricreazione, esplica una utilità derivante dall’uso (per cui
possiamo parlare di valore d’uso sociale) ma è anche una risorsa ambientale la cui esistenza, anche
senza un uso diretto è necessaria alla nostra vita. La funzione ecologica che svolge, è garanzia di
futura esistenza di un ecosistema compatibile con la vita umana (valore economico totale), e non
solo (valore sociale complesso). Per i beni pubblici si parla quindi di
- Valore d’uso Sociale (Forte, 1977, Fusco Girard, 1987, Grillenzoni e Grittani, 1990)
- Valore Economico Totale (Pearce e Barbier, 1990)
- Valore Sociale Complesso (Fusco Girard, 1987)

Il valore d’uso sociale è corrispondente alla somma dei valori di uso di un bene pubblico, misura del
servizio che esso rende alla comunità. E’ quindi legato alla fruizione del bene stesso.

Valore d’uso sociale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990)

Il valore economico totale, caratteristico soprattutto dei beni ambientali, è pari alla somma dei
valori d’uso e di non uso di un bene pubblico
 Valore Economico Totale di una foresta (Pearce e Barbier, 1990)

Gli approcci dell’economia non riescono a “catturare” tutto il valore di alcuni beni pubblici. Infatti,
dovendo questi valori nell’economia classica essere ricondotti ad una misura monetaria (il prezzo o
il costo), con gli approcci tradizionali un aspetto qualitativo (ad esempio in un bene monumentale),
a volte anche rilevante, del bene da stimare, non riesce ad essere determinata. Esistono opportuni
approcci per la determinazione di questi aspetti qualitativi, che concorrono a determinare il valore
sociale complesso di un bene pubblico.

Valore sociale complesso di una foresta

RICHIAMI DI MATEMATICA FINANZIARIA

Capitalizzazione
La capitalizzazione è la stima del valore ad oggi di una serie di effetti economici (costi o benefici)
distribuiti nel tempo. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi è necessario
determinare una regola che ci permette di anticipare effetti posticipati nel tempo.Vanno introdotti
elementi di matematica finanziaria.
Immaginando di dover scegliere se avere:
1000 euro oggi
1000 euro domani
1200 euro domani

L’unica scelta ovvia è che è preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani, ma la scelta di
avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata. Per la teoria della
razionalità scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore
convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro, se questa posticipazione è remunerata di
200 euro. Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che:
1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno
Posto r = 0,2 = (1200-1000) / 1000
se il valore del denaro attuale è Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno è
V1=1200

Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000

r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. Non utilizzare il denaro
significa quindi accumulare interesse.
Vo = V1/ (1+r) = 1200/1,2 = 1000 1000 euro oggi
1200 euro tra un anno
r = (1200/1000) -1=0,2

V1 = Vo x (1+r)
Vo = V1/ (1+r)

0 1 t

L’interesse r può essere semplice o composto:

Mt = Vo + It = Vo (1+ t r’) se t è inferiore a un anno (interesse semplice) ed è espresso in mesi

Mt = Vo + It = Vo (1+ r)t se t è è espresso in anni (interesse composto)
La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. Gli incrementi Vo tr e Vo r t
rappresentano l’interesse It maturato nel tempo t . La relazione esistente tra r e r’ è la seguente:
r =12 x r’
Il saggio di interesse è anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una
risorsa oggi, ma in un tempo futuro (un beneficio diretto, un reddito), o del vantaggio che si ha nel
doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi.
Quindi dato un saggio di interesse r, espresso come frazione di 1, se il valore di una risorsa di cui
possiamo disporre è B, e questa risorsa è disponibile al tempo n (espresso come numero di anni), il
suo valore attuale B0 è dato da

B0 = B/(1+r)n
Analogamente dato un saggio di interesse r, se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui
dobbiamo privarci è C, e questa risorsa verrà ceduta al tempo m (espresso come numero di anni), il
suo valore attuale C0 è dato da

C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo, che si applica a B e C per

considerare che il loro effetto oggi è “attutito” rispetto al futuro.
Montante maturato dall’interesse composto di Vo dall’anno 1 all’anno n

M = V 0(1 + r )n
Fattore di posticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di interesse

(1 + r )n = q n
Fattore di anticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di sconto
1 1
= n
(1 + r ) n
q
Accumulazione finale di rate periodiche:
Una rata periodica R è un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. Se la rata è
posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m.

Il valore finale è la soma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione
finale:
Vn = R (1+r)nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r)(n-3)m +.....+ R
Posto 1+r = q (binomio di interesse). L’accumulazione finale rappresenta una serie notevole, pari a:
 nm
−1 q = 1+ r
q
V= R con : n = numero di rate corrisposte
qm −1 m = intervallo in anni tra due rate
Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1
Vn = R (1+r)n +R (1+r)n-1 +R (1+r)n-3 +.…....+ R
Vn = Rqn + Rqn-1 + Rqn-2 +…... +R e l’accumulazione finale diventa:

qn −1 qn −1
Vn = R × = R×
q −1 r
Invece, per l’Accumulazione iniziale di rate periodiche posticipate

Il valore iniziale è la soma delle attualizzazioni di tutte le rate e prende il nome di accumulazione
iniziale:
Vo = R/ (1+r)m + R/(1+r)2m + R/(1+r)3m +… R/(1+r)nm
Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1
Vo = R/ (1+r) + R/(1+r)2 + R/(1+r)3 +….. R/(1+r)n
Posto 1+r = q (binomio di interesse)
Vo = R/ q + R/ q 2 + R/q3 +….. R/qn
L’accumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm. Quindi

1 q nm − 1
Vo=Vn/qnm, cioè Vo = Vn =R
q nm qm −1
E se la frequenza delle rate è annuale si ha:
 1  qn −1  1  qn − 1
Vo = Vn   = R ×   = R×
 qn  q − 1  q n  rq n
 
Accumulazione finale di rate periodiche anticipate

Le rate possono essere erogate a inizio periodo, già dall’istante 0. In questo caso sono anticipate, e
accumulano un interesse annuale in più nell’accumulazione finale, perché anche la rata erogata
all’anno n matura un interesse, cioè viene moltiplicata per 1+r
Vn = R (1+r) nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r) (n-3)m +.....+ R(1+r)

La formula precedente sarà allora moltiplicata per un termine q in più

q = 1+ r
q nm− 1
V= Rxqx con : n = numero di rate corrisposte
m
q 1 − m = intervallo in anni tra due rate
Se la rata è annuale ancora una volta avremo m=1, l’accumulazione finale diventa:

qn −1 qn −1
Vn = R × q = R×q
q −1 r
e l’accumulazione iniziale corrispondente diventa

1 1 qn − 1 qn −1
Vo = Vn = R×q× =R
qn qn q − 1 rq n −1
STIME SINTETICHE DEL VALORE DI MERCATO DI BENI
IMMOBILI

Valore di mercato
Il valore di mercato è l’aspetto economico di un bene che esprime la sua capacità di esplicare una
utilità diretta per qualcuno, e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantità di
moneta funzione della domanda e dell’offerta del bene in un mercato. Nel campo dell’economia
privata i progetti generano attraverso le trasformazioni una rivalutazione immobiliare.

Determinazione
metodi diretti/sintetici: ordinarietà, parametrico, per valori tipici
metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita
1. Diretta comparativa monoparametrica
2. Valori tipici
3. Punti di merito
4. Superfici ragguagliate
5. Valori tipici e punti di merito
a) si effettua la stima collazionando dati storici, cioè dati statistici relativi a compravendite
recenti.
b) Si considerano dati relativi a immobili simili.
c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati.
Se la distribuzione è gaussiana (schema in figura), vale il principio dell’ordinarietà, e il valore più
probabile è uguale al valore medio della distribuzione

V
Stima comparativa diretta
del valore di mercato Vx di un alloggio.
Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unità di superficie
Si i=1…n Superfici di n Alloggi
Pi i=1…n prezzi di n Alloggi
Sx Superficie alloggio da stimare
Vx: Sx = ΣPi: ΣSi => Vx = Sx (ΣPi: ΣSi)

Si (m2) 105 104 100 98 110 112 108 95 97 101 100

Σsi= 1130
Pi (m€) 210 200 205 203 200 200 198 195 195 200 200
Σpi= 2206

Pi/Si
(m€/m2) 2 1,9 2,1 2,1 1,82 1,78 1,83 2,05 2,01 1,98 2
Σpi/Σsi=1,95

Stima diretta comparativa parametrica

In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un
immobile è del tipo:
P= f (x)
Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di più parametri. Si deve quindi
utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo:
P= f (x1,x2,x3…xn)
Stima monoparametrica
La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda
sostanzialmente da un aspetto. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto, e si fa
variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio).
Si utilizza quando:
a) i dati a disposizione sono:
-un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie)
-i prezzi relativi alle compravendite
b) i dati si riferiscono a beni simili
Se esiste un fattore costante, che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del
prezzo, e variasse il solo fattore legato alla superficie, il contributo al prezzo stesso dato dalla
superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante.
Può esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.
 V

c
A f1(p)
B

La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione è
lineare. Tale ipotesi è plausibile per brevi tratti, almeno per due motivi: il primo è che immobili con
valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili, e quindi viene meno
il principio della comparazione. La seconda è che l’ipotesi di linearità della legge è più plausibile
per brevi tratti.
Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata:

V= f(p)=c+f1(p)= c - axS

Immaginando che il parametro p sia la superficie, è plausibile che il prezzo a metro quadro di un
alloggio diminuisca all’aumentare della superficie. Questa legge non può valere in assoluto, perché
condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato, pari a c.
La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B, che ad esempio, può rappresentare il tratto nel
quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq).
Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori, significa comparare alloggi di categoria
superiore (oltre il tratto B), ad alloggi di categoria ordinaria, che è plausibile abbiano andamenti di
mercato differenti.

Stima pluriparametrica per valori tipici

E’ utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più
funzioni, ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato, senza rapporti
di complementarità
V = ΣPj Dj

V: valore di mercato del fabbricato stimato

I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato
Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i
Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i
Esempio
Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio, mq 250 a studio, un box
auto di 50 mq, un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq

Di Pi da stime sintetiche DixPi

D1 = 200 mq (alloggio) Prezzo medio/mq Alloggi =1250 250000 €

D2 = 250 (uffici) Prezzo medio mq uffici = 1500 375000 €

D3 = 50 mq (box) Prezzo medio mq box = 250 12500 €
D4 = 600 mq (giardino) Costo medio mq verde attr = 100 60000 €
D5 = 60 mq (patio) Costo medio mq patio = 200 120000 €

TOTALE = 817500 €

La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti, pur essendo di fatto molto utilizzata
nella pratica:
- per ciascuna delle variabili a,b, m, s, la distribuzione dei dati sarà diversa, e quindi
aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo
lineare avente caratteri di rigorosa ordinarietà;
- Si perdono i rapporti di complementarità, non si valuta cioè il possibile valore aggiunto
dovuto alla compresenza di più funzioni.

Stima per punti di merito

Si utilizza quando:
Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche significative e non è possibile esprimere attraverso
parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. Si possono
determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle
caratteristiche suddette. Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di
riferimento per i punti di merito Ki:
 Esempi di punti di merito C aratteri am bientali Età
5 anni 1,00
O ttim i 1,0 5
Tra 6 e 20 anni 0,90
B uoni 1,0 0
Tra 20 e 50 anni 0,80
M edio cri 0,9 5
Oltre 50 anni 0,70
S cad enti 0,9 0

Panoramicità, orientamento Caratteri tecnologici

n
Ottima 1,00 Ottimi 1,00
Vx = Vmedio × ∏ Ki
Media 0,95 Buoni 0,90

Scadente 0,90 Mediocri 0,80 i =1

Tipologia
Scadenti 0,70
Villa 2,00

Fabbricato civile 1,25 Posizione

Obsolescenza fisica
Fabbricato economico 1,05 Periferia 1,00
Normale 1,00 Fabbricato popolare 0,80 Semiperifieria 1,20
Mediocre 0,80 Fabbricato rurale 0,70 Centro 1,40
Scadente 0,60 Villino 1,40 Zona Degradata 0,90

Esempio
Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale, in un fabbricato civile di 25
anni, in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita), tecnologici, di
orientamento, ben conservato, avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq
degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico, di recente realizzazione, con pochi servizi,
ottimo orientamento, ottimi caratteri tecnologici, ben conservato
Alloggio Vx Ki Tipologia di riferimento ki
Zona centrale 1,40 Zona semiperiferica 1,20
Età 25 anni 0,80 Età 5 anni 1,00
Buoni car. ambientali 1,00 Medi car. ambientali 0,95
Buoni car. Tecnologici 0,90 ottimi car. Tecnologici 1,00
Buon orientamento 0,95 ottimo orientamento 0,95
Ben conservato 1,00 Ben conservato 1,00
Edilizia civile 1,25 Edilizia economica 1,05

Valore medio a mq = ? Valore medio = 1250 € / mq

Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dell’alloggio da

stimare:
Alloggio Vx Tipologia di riferimento Ki/ki
Zona centrale Zona semiperiferica 1,40/1,20=1,17
Età 25 anni Età 5 anni 0,80/1=0,80
Buoni car. ambientali Medi car. ambientali 1,00/0,95=1,05
Buoni car. Tecnologici ottimi car. Tecnologici 0,90/1=0,90
Buon orientamento ottimo orientamento 0,95/0,95=1,00
Ben conservato Ben conservato 1,00/1,00=1,00
Edilizia civile Edilizia economica 1,25/1,05=1,19
Vx/mq = 1250 €/mq x (1,17 x 0,80 x 1,05 x 0,90 x 1.00 x 1,00 x 1,19) =
1250 €/mq x 1,05= 1312,5 => Vx = 1312,5 €/mq x 100mq = 131250 €
Stima per superfici ragguagliate
Si utilizza quando è noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono
le superfici dell’immobile per differente destinazione d’uso. Dati:
Vunitario prezzo medio unitario della superficie commerciale
Si superficie con i-esima destinazione d’uso
Ki coefficiente di ragguaglio relativo all’i-esima destinazione d’uso

Coefficienti di ragguaglio:
Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per la
superficie convenzionale dell’alloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici
moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione:

n
Vx = Vunitario × Sconv = Vunitario × ∑ Ki Si
i =1
Tipologia di Destinazione d’uso Coeff. Sup convenzionale
superficie
Alloggio Interrato 0,7
Piano terra e piano primo 1
Pareti interne 1
Muri perimetrali 0,5
Cantine – Mansarde 0,25-0,33
Terrazze - Balconi 0,15-0,25
Servizi Patio 0,5
Esterni Verde 0,10
Autorimesse 0,4-0,7

Esempio
Stima del valore di un villino, le cui superfici sono destinate come descritto in tabella. Conoscendo
il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 € / mq nel mercato di riferimento.

Tipologie di superficie Sup Utile Coeff. di Superficie convenzionale

Si (mq) ragguaglio mq
Ki
Alloggio A 48,30 1
Alloggio B 48,30 1
Totale superficie utile (A+B) 96,9 1 I) 96,6
Scale e terrazzo primo piano 33,00 0,25 II) 8,25
Area esterna attrezzata piano terra 220,00 0,20 III) 44,00
Lastrico solare 70,00 0,15 IV) 10,50
Totale (I+II+III+IV) 159,35
Stima per valori tipici e punti di merito
E’ un insieme delle stime precedenti, nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i
punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie.
Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dell’immobile si conosce la dimensione,
e il valore medio unitario, che va corretto con opportuni coefficienti

m n m n
Vx = ∑ ∏ KijVj = ∑ ∏ KijPjD j
J =1 i =1 J =1 i =1

Esempio
Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato, avendo a disposizione coefficienti di
merito e valori unitari

Tipologie di Superficie Dj Prezzo medio Pj Coeff. di Coeff. di Coeff. di

superficie merito K1 merito K2 merito K3
(panoramicità) (conservazione) (livello interrato)

Alloggio D1= 60 mq P1 =1500 €/mq 1,05 1 1

Giardino D2 = 100 mq P2 = 100 €/mq 1 1 1
Box D3 = 30 mq P3 = 250 €/mq 1 1 0,9

Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750

Stima per per valori tipici e punti di merito determinati attraverso la regressione lineare

Con la regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, …xn sia di tipo
lineare.

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e b.

Stima per regressione monoparametrica

Se la stima è di tipo monoparametrico si può costruire una regressione lineare semplice:

P = ax + b
dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x, e b un termine noto, pari al
prezzo minimo che non varia al variare di x.
Ad esempio, l’incremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe
rappresentato da una relazione del tipo:
P = -ax + b
P (€ /mq)

S (mq)

La regressione serve quindi a stabilire l’andamento della retta:

P = -ax + b
a partire da un certo numero m di dati osservati.
Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n è 1: m > 2
 P (€ /mq)
B(Pb,Xb)
A(Pa, Xa)

M(Pm,Xm)

S (mq)
La regressione per costruire la retta P = -ax + b
utilizza il principio dei minimi quadratiLa retta che simula meglio l’andamento lineare è quella che
minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa

P (€ /mq)
B(Pb,Xb)
A(Pa,Xa)

M(Pm,Xm)

S (mq)
Osserviamo le due situazioni:

P (€ /mq)
B(Pb,Xb)
A(Pa,Xa)

M(Pm,Xm)
P (€ /mq) S (mq)

B(Pb,Xb)

A(Pa,Xa)

M(Pm,Xm)
S (mq)

in entrambi i casi è possibile costruire una retta di regressione, ma nel secondo essa ha meno
significato, perché i punti sono più lontani dalla retta
Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2. R2 varia tra 0 e 1. Più R2 è
vicino a 1, più la regressione è valida.
Per quanto riguarda il numero di osservazioni, più m (numero di rilevamenti) è maggiore di n+1
(numero di parametri più 1), più la regressione è valida. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega
la affidabilità della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n.

Stima pluriparametrica
Nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1,x2, …xn che
contribuiscono a determinare il prezzo P dell’immobile da stimare sia di tipo lineare.

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1…n), a parità di tutti
gli altri valori, e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica (adces. vani, mq, numero
di posti auto etc)
la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il
termine noto b.

Funzione regressione lineare di excel

Dati i prezzi
P1,P2,…Pm,

e i valori dimensionali delle caratteristiche

xi1, xi2, xi3…. xin , i=1….m,

con l’uso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il
termine noto dell’equazione:

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Y nota è l’insieme dei X nota è l’insieme dei

prezzi a mq rilevati dalle valori delle variabili
compravendite caratteristiche rilevati
dalle compravendite
23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30 23/01/2005 L i 4 C B di E i I 31
 P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Funzione tendenza di excel

Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare

del tipo

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Noto un numero m di osservazioni xi

P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

Y nota è l’insieme dei X nota è l’insieme dei

prezzi a mq rilevati dalle valori delle variabili
compravendite caratteristiche rilevati
dalle compravendite
P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

La funzione Tendenza
X nuova è l’insieme dei restituisce direttamente il
valori delle variabili valore stimato secondo la
caratteristiche relative regressione lineare
all’immobile da stimare derivante dalle y e x note
Metodo indiretto o analitico

Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi.

Riferito ad un periodo limitato (di n anni)

R
V= (q n − 1) + A − D
n
rq
Riferito ad un periodo illimitato (n = infinito)
R
V= + A− D
r

R rendita annua
r= q-1 saggio di interesse
A aggiunte
D detrazioni

Aggiunte e detrazioni
Aggiunte A (o poste attive)
Dotazioni particolari di accessori, redditi transitori pregio di alcuni elementi, servitù attive

Detrazioni D (o poste passive)

Mancanza di accessori significativi, spese straordinarie, degrado di alcuni elementi, servitù passive,
ipoteche, mutui o altri oneri

Determinazione del saggio r.

Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio oscilla intorno al 4%, con un range compreso tra il 2% e il
6%.
Il saggio assume differenti significati.
E’ un premio al rischio, se si considera l’aspetto dell’impiego di risorse monetarie per generare
redditi futuri, quindi incerti.
E’ il prezzo d’uso del denaro, se si considera l’aspetto della retribuzione per chi presta denaro, per
un periodo di tempo privandosi dell’uso di esso, da parte di chi riceve denaro, e ha la possibilità di
generare redditi con esso.
E’ la misura della capacità del mercato di generare redditi, attraverso l’uso di denaro, se si
considera la capitalizzazione, come potenziale espresso dall’impiego di risorse monetarie.
Fattori Ascendenti del saggio r
Condizioni di mercato favorevoli, caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio, incremento del
prezzo d’uso del denaro, decremento della disponibilità di mutui

Fattori discendenti del saggio r

Condizioni di mercato, caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio, riduzione del prezzo d’uso del
denaro, incremento della disponibilità di mutui

Date n compravendite e n rendite corrispondenti, applicando la formula inversa della

capitalizzazione dei redditi, si determina il saggio medio

n
∑ Ri
r= i =1
n
∑ Pi
i =1

Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati più
lentamente dei prezzi di vendita. In queste condizioni il saggio diminuisce all’aumento dei prezzi
con fitti costanti, come nell’esempio in tabella, per un alloggio di 100 mq, con fitto mensile netto di
512 euro, e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004:

A nno R e n d ita P re z zo € S a g g io
annua € r= R /P
2004 6192 150000 2 ,1 %

2003 6192 140000 3 ,0 %

2002 6192 130000 3 ,9 %

2001 6192 120000 4 ,8 %

2000 6192 110000 5 ,6 %

VALORE DI COSTO

Il valore di costo è il valore d’insieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene.

Obiettivi della determinazione del valore di costo :

- costo di produzione edilizia
- stime di danni (costo di ricostruzione),
- Stime “a valore di costo” del valore di mercato
- stime assicurative
- confronto con valori di altro genere

Determinazione
metodo diretto (sintetico): parametrico,
metodo indiretto (analitico): computo metrico
Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali
Il metodo diretto (a “scatola chiusa”: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la
determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali dell’edificio, o all’edificio
stesso).

metodo monoparametrico per la determinazione del valore di costo

Vx: px = Σ Vi: Σ pi => Vx = px (Σ Vi: Σ pi)

Vx valore (di costo) del fabbricato da stimare

Px parametro di consistenza del fabbricato da stimare (ad es. volume espresso in mc)
Vi valore noto (di costo) dell’i-mo fabbricato di confronto
Px parametro noto di consistenza dell’i-mo fabbricato di confronto

Stime per regressione

Come per il valore di mercato, nella regressione lineare, si ipotizza che la funzione che lega le
variabili x1,x2, …xn che contribuiscono a determinare il costo C dell’immobile da stimare sia di
tipo lineare.
 C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b

ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1…n), a parità di tutti
gli altri valori, e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica
la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3... an e il
termine noto b.

Variabili delle funzioni di costo

Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una
relazione del tipo (Simonotti, 1994):
C= f (M, L, K, A, P(M) P(L) P(K) P(A) , n, g, P)
con
M= materiali
L= manodopera
K= risorse tecnologiche/progettuali
A= caratteri del sito e morfologia dell’organismo architettonico (in riferimento a nuove
edificazioni, A rappresenta l’area edificabile)
P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti
n, g, P = eventuali variabili esterne: economie di scala, organizzazione cantieristica, progresso
tecnologico.
Si osservi che rispetto a questa formulazione, aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove
costruzioni diventano molto più variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e
urbana. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali), n (economie di scala),
g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilità in interventi di restauro
e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.

Singolarità
del progetto

Edifici storici Computo metrico

atipici estimativo
del progetto
Dettaglio

Progetto Progetto
preliminare esecutivo

Sistemi Edifici recenti

estimativi di ripetitivi
massa

Figura 1 Relazione tra livello di dettaglio del progetto e metodologia di stima del costo di
intervento
Alcune indicazioni per l’applicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei
costi
Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce all’aumentare del numero di piani (perché
incidono meno fondazioni e copertura)
Il costo unitario a mq diminuisce all’aumentare della superficie abitabile
All’aumentare della superficie abitabile diminuisce l’incidenza degli impianti sul costo a mq
Le strutture orizzontali incidono più delle verticali sul costo di costruzione

Stime analitiche dei costi

Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. Il livello di dettaglio varia dall’elemento
funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei
costi presuppone l’analisi dettagliata della qualità e della quantità delle categorie di lavoro
necessarie alla costruzione.
Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) è fortemente legato alla dimensione
progettuale dell’intervento, perché si applica attraverso una scomposizione degli elementi che
costituiscono il processo realizzativo, e che descritti nel progetto ne forniscono una
rappresentazione activity-based (Pilcher, 1997), cioè descritta per categorie di lavoro e per
tecnologie applicate, per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo.
La stima analitica dei costi di costruzione è basata sulla determinazione del computo metrico
estimativo. Da un punto di vista matematico/formale il computo può essere visto dal punto di vista
del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di
produzione moltiplicata per le quantità di questi stessi elementi previste dall’intervento progettuale,
mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di
elementi funzionali, sui quali sono stati operati specifici interventi. La metodologia di
scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario è basata sulla
individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione.

Stima per fattori di produzione

Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di
produzione classificabili in generale come segue:
- manodopera
- materiali
- spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi (noli, trasporti)
- spese generali d’impresa e messa in sicurezza, utile dell’impresa
Una volta determinate le quantità delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro
prezzo unitario, il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi
unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantità qi:
n
∑ i =1 qi pi
qi = quantità relative alle categorie pi
pi = f (manodopera, materiali), rappresentato l’impiego di risorse relative alla realizzazione
dell’intervento.
Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dell’impresa da remunerare
sullo specifico progetto k1 (spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi, messa in sicurezza) e
l’utile k2.

Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio

Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione
dell’elemento:Le fasi sono:
Analisi del progetto e Determinazione delle quantità:

Dimensioni, peso, per i materiali

Ore di lavoro, per la manodopera
Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti)
Incidenza di oneri vari (sicurezza etc)

Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm, travetti (b=38 cm)

soletta in c.a. (h=4cm) luce 4.50m e sovraccarico 32N/mq
Impalcatura mq1.00xEuro…=

Manodopera Garzone Ore 1.20xEuro…=

Muratore Ore 0.20xEuro…=
Ferraiolo Ore 0.21xEuro…=
Cementista Ore 0.15xEuro…=
In uno =…….€
Laterizi + 5%sfrido mq0.83xEuro…=
Materiali mc0.08xEuro…=
Calcestruzzo
Ferro kg4.00xEuro…=
In uno =…….€

Totale =…….€

Stima per elementi funzionali

L’intervento globale può essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di
macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi, 1977, Fusco Girard, 1987) che nel nostro caso sono
corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali. Un elemento
funzionale è identificabile per la funzione che svolge (ad es. fondazioni, orizzontamenti, impianti
tecnologici), indipendentemente dall’edificio di appartenenza.
La determinazione del costo di costruzione può avvenire oltre quindi che per stima analitica della
somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo fi fattori concorrenti per la costruzione di un
elemento (manodopera, materiali, noli, trasporti, ecc) anche per somma dei costi riferiti
direttamente agli elementi funzionali (fondazione, strutture di base, elementi verticali e orizzontali,
ecc). La formulazione riportata qui di seguito:
 n n m
C = ∑ Ei Ci =(1+ k 1 + k 2)∑∑ qij p j
i=1 i=1 j=1

Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere
(Ei Ci) dal punto di vista del prodotto, o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal
punto di vista del processo (qijpij), per ogni elemento funzionale Ei, di costo unitario Ci:

m
Ei Ci = (1+ k 1 + k 2)∑ qij p j
j=1

Esempio di stima per elementi funzionali

Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale, avendo a disposizione stime derivate da
computi di opere realizzate, dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantità rilevate.
L’operazione è ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni, per determinare infine
la media.

Elemento funzionale Computo … Computo Prezzo medio

Progetto1 Progetto n
Quantità Costo … Quantità Costo pi = Σ Qi/Ci
Q1 C1 Qn Cn
fondazioni … €/mc
strutture verticali … €/mc
Chiusure verticali … €/mq
Solai … €/mq
…….. …
Impianti … €/ml
Tetti … €/mq

Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario

Macro Categoria Unità di Prezzo Quantità A riportare
Fondazione misura Unitario
Scavo per fondazione Mc €/ Mc

CLS per sottofondazione Mc €/ Mc

CLS per fondazione Mc €/Mc

Ferri Kg €/Kg

Vespaio in pietra Mc €Mc

Macro Categoria Unità di Prezzo Quantità A riportare

strutture verticali misura Unitario
CLS per pilastri e travi Mc
Ferri Kg
Macro Categoria Unità di Prezzo Quantità A riportare
Chiusure verticali misura Unitario
Muratura di mattoni spess Mq
30cm
Pareti in mattoni per Mq
divisioni
Intonaco civile per interni Mq
Intonaco civile per esterni Mq
Costi di urbanizzazione.

Si determinano come costi di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

Variano in funzione della dimensione demografica degli insediamenti urbani.

€/ab

Migliaia di abitanti

Urbanizzazioni primarie

La curva per i soli impianti a rete è più €/ab

dolce rispetto a quella per il complesso
delle opere di urbanizzazione primaria,
che comprende anche la viabilità.
La viabilità per abitante varia in
funzione delle tipologie edilizie, Migliaia di abitanti
passando da 14-15 mq / ab per case
monofamiliari a 6-7 per torri e linee.

Urbanizzazioni secondarie

I costi unitari delle urbanizzazioni

€/alunno

secondarie hanno andamenti

sinusoidali. Ad esempio, se abbiamo
una scuola il costo ad alunno decresce
fino al massimo numero di alunni che
possono occupare la scuola, poi
aumenta nel momento in cui si edifica
una seconda scuola, per poi discendere
nuovamente, e così via
2 scuole
1 scuola

3 scuole

Le unità di misura sono funzione

dell’utenza: (€/ab), oppure delle
caratteristiche dell’opera (ad es. per gli
ospedali €/posto letto; per le scuole
€/alunno alunni
VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI PRIVATI

Valore aggiunto da una trasformazione edilizia

Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile
assume dopo un intervento di trasformazione, che avviene in n anni, riportato all’attualità al tasso di
capitalizzazione r, relativo a fabbricati simili, meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e
interessi passivi). Determinato il valore di trasformazione è possibile esprimere un giudizio di
convenienza economica a trasformare se Vt è maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato
da trasformare Vmo.

Applicazioni:
• Riuso di edifici
• Aree edificabili
• Cambiamento di destinazioni di uso

La convenienza è data dal verificarsi della relazione:

Vt>Vmo

Essendo il valore di trasformazione:

 
Vt = Vmt n−
K
m 
 (1 + r ) (1 + r ) 

la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione è positivo:

 
Vmt n−
K
m  − Vmo ≥ 0
 (1 + r ) (1 + r ) 

Determinazione del tempo di collocamento n e dell’intervallo di realizzazione m

-n dipende dalle dinamiche del mercato. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato
intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo.
-m è un “tempo tecnico”, dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Va analizzata la
capacità produttiva dell’impresa che realizza
Esempio:
Stima della convenienza della Ricostruzione di un edificio e cambiamento di destinazione d’uso. E’
possibile una ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente.

Dati a disposizione
Superficie 1.660 mq
Volume edilizio 12.635 mc
Destinazione d’uso: Albergo
Si ipotizza un rendimento dell’attività alberghiera pari all’8%
Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e l’inizio della produttività dell’albergo

Dati da individuare:
Probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt
Costo di costruzione + oneri + interessi

Da un indagine sui dati storici risulta che il valore a mq commerciale di un albergo è nell’area pari a
2000 €/mq di superficie commerciale

Il costo è pari a 1000 €/mq vuoto per pieno

Essendo il volume edilizio pari 12.635 mc, ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo l’intervento,
il probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo

Vmt sarà 2000 €/mq x (12635/3)mq = 8424000 €

K sarà 1000 €/mq x (12635/3)mq = 4212000 €

Si noti che non utilizziamo la superficie attuale, perché l’edificio ha un altezza di piano attualmente
diversa da tre metri, come invece sarà a seguito della ricostruzione

Ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato dopo un anno
dall’inizio dell’attività (per semplicità)

Essendo Vmt = 8424000 €, K = 4212000 €, n= 2, m=1 diventa:

Sostituendo nella formula:

  
Vmt n−
K
m 
 (1 + r ) (1 + r ) 

 
Vt =  8424000 2−
4212000 

 (1 + 0,08) (1 + 0,08)1

Ipotizziamo che il valore attuale Vmo dell’edificio sia quello di un edificio per civile abitazione, al
quale applicare un deprezzamento per obsolescenza:
Se il valore a mq degli edifici per civile abitazione nuovi è stato stimato in 500 euro, essendo la
superficie attuale pari a 12660 mq, si ha
1860mq x 500 €/mq = 830000 €
A causa dell’obsolescenza il valore viene surrogato con deprezzamento. Ipotizziamo che l’analisi
statistica ci dia per un edificio di 40 anni un deprezzamento del 25%

Dato il valore del nuovo di 830000 il nostro Vmo sarà pari a a 830000 x 0,75 = 622500

Perché ci sia convenienza deve risultare Vt > Vmo

 
Vt −Vmo = 8424000 2 − 4212000  − 622500 > 0

 (1+ 0,08) (1+ 0,08)1

Stima di un area edificabile.

Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori:

• Disponibilità di aree e richiesta di suoli (domanda)
• Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilità (offerta)
• Disponibilità e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente)
Le metodologie di stima sono:
Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un
area
Stima per comparazione: si basa sulla possibilità di determinare il valore di mercato di un area
conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili
Stima a valore di trasformazione
Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile è quello che permette allo
stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili
edificati.
Quindi, in assenza della possibilità di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica, si
può determinare analiticamente a “vlore di trasformazione” il valore di mercato dell’area.

Il valore attribuibile all’area edificabile è pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i
costi di realizzazione (aumentate dell’utile imprenditoriale). Si ottiene risolvendo rispetto al valore
iniziale (pari al valore dell’area) la relazione Vt=0

per Vt= 0 se il valore iniziale è quello dell’area: Vmo = Vaed

 ( K + utile) 
Vmt −  = Vaed
 (1 + r ) n (1 + r ) m 

Se l’intervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in:

Vaed= Vmt – (K+utile)

Esempio: Si calcoli “a valore di trasformazione” il valore venale della seguente area residenziale
edificabile:
A = 3000 mq
Iff = 2 mc/mq
Costo di costruzione a mc k = 300 euro
Utile imprenditore sul costo di costruzione 20%
Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq
m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili)

Il volume edificabile è:
Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc
Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a
6000 mc/3m = 2000 mq
Di valore pari a
Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.000 euro
Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile
e l’utile dell’imprenditore 10%
il costo di costruzione sarà:
(300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro

Essendo m ed n trascurabili:

(K+utile)/qm = 2160000/q°= 1980000 euro

e Vmt/ qn = 2.400.000/q°= 2.400.000euro

un imprenditore sarà disposto ad acquistare l’area per:

2.400.000-1.980.000 = 420.000 euro

realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.000 euro.
Il valore a mq dell’area sarà: 420000/3000= 120euro/mq

Stima per comparazione

E’ possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili all’indice di edificabilità, in una
comparazione monoparametrica, essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dell’indice di
edificabilità per l’area edificabile Iff x Aed, il valore dopo la trasformazione, cioè dopo
l’edificazione Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq:

Vmt= Vol/h x Vmq = (Iff x Aed)/h x Vmq

e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo)

K = k x Vol= k x Iff x Aed

La relazione

 ( K + utile) 
Vmt n− m  = Vaed
 (1 + r ) (1 + r ) 

diventa (trascurando i tempi m ed n):

Vaed= Vmt –K
essendo k costo unitario a metro cubo comprensivo dell’utile dell’imprenditore, e h altezza di piano
(3 o 3,5 per piani terra), si ha

Vaed = Vmt –K = Vol /h x Vmq – k x Vol

Ponendo in evidenza Vol =Iff x Aed

Vaed = Vol (Vmq/h – k)= Iff x Aed (Vmq/h – k) => Vaed / Aed = Iff (Vmq/h – k) = Iff x Cost

Vaed / Aed = Iff x Cost

Quindi il valore a metro quadro di un area edificabile, ottenuto dividendo il valore dell’area Vaed per
la superficie dell’area Aed è proporzionale all’indice di fabbricabilità fondiaria Iff. E’ quindi
possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalità tra indici e valore
di aree edificabili:
Per un area A, noti gli indici di edificabilità Iff(a) di A e Iff(b) di un’altra area B, e il valore a mq
Vmq(b)=Vaed(b)/AB dell’area B, una stima speditiva, per la determinazione del valore a mq dell’area
A Vmq(a) = Vaed(b)/AA vale la legge di proporzionalità:

Vmq(a):Vmq(b) = Iff(a):Iff(b)
In teoria se Iff= 0 il valore Vaed= 0. Nella realtà l’area senza possibilità di edificazione ha comunque
un valore, cirrispondent al valore del suolo nudo Vagr
Ipotizzando che la funzione che lega valore dell’area e indice sia comunque lineare, essa è del tipo:

Vmq(a)= Vmq(b) x Iff(a)/Iff(b) + Vagr

Vmq
Vmq(b)
Vmq(a)

Vagr

Iff(a) Iff(b) Iff

IL VALORE DI MERCATO STIMATO PER SURROGAZIONE

Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento, o non hanno
un loro valore di mercato (ad es. beni pubblic), per i quali è possibile individuare un altro bene che
ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalità, che abbia un suo valore di mercato.

Casi particolari:
- Deprezzamento

Valore di mercato surrogato per deprezzamento

Il valore di un edificio antico, che non abbia particolari caratteri storici o architettonici, può essere
stimato
a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza, quando per
edifici nuovi esiste un mercato di riferimento
b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza,
incrementato dell’utile dell’imprenditore, se l’edificio ha caratteristiche singolari non
riscontrabili in mercati di riferimento
Il valore così determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera l’obsolescenza
dell’edificio soggetto a stima:

Vc= Vr – DVr = Vr (1 – D) = K Vr D variabile dal 25% al 5%

Esempio:
valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico:
4 vani, superficie lorda 100 mq, età 40 anni;
probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani, 100 mq (altezza 3 ml):
200 €/mc = 600 €/mq (da stima sintetica)
costo totale: 600 x 100 = 60000 €
deprezzamento: 25%

valore di mercato surrogato dell’alloggio in fabbricato storico:

(1-0,25) x 60000 = 45000 €
ANALISI RICAVI COSTI

Determinazione della convenienza alla trasformazione con l’analisi costi-ricavi.

Nella realtà molte trasformazioni vengono valutate per la convenienza che esplicano in un periodo
limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione per fini di lucro
ovviamente avrà bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione delle sue
esigenze. Queste esigenze cambiano da soggetto a soggetto.
In questo caso si considererà l’attività che determina un reddito nell’arco di tempo nel quale si
pensa si debba determinare la convenienza economica (ad es. 10 anni), e si determinano le voci di
spesa e le voci di ricavo relative all’attività stessa.

Flusso di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo

1/q2 1/q3 1/q4

R2 R3 Rn

C0 C1 C2 C3 Cn

1/q1 1/q2 1/q3 1/q4

I costi e i ricavi sono le tipologie di effetti economici che costituiscono il flusso di cassa. Nel
valutare la convenienza economica dell’operatore singolo, in condizioni di ricerca di una redditività
dell’intervento l’analisi costi-ricavi costruisce un bilancio tra i benefici e i costi definiti come:

costi diretti primari o spese: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la
manutenzione e l’esercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione)

benefici diretti primari o ricavi: incremento di valore aggiunto da rendite associate all’attività che si
va a realizzare.

Sulla base di queste determinazioni si costruisce una cash flow, cioè una sequenza di costi e
benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all’individuazione del
valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Le
condizioni di convenienza sono le seguenti:
 VAN > VANmin RBCA > 1+s SRI > SRImin

SRImin e VAN min sono valori che definiscono le condizioni di convenienza fissate per ragioni che
dipendono dal momento e da altre contingenze. Al limite SRImin e VAN min saranno pari a 0. Le
condizioni diventano allora:

VAN > 0 RBCA > 1 ∃ SRI e SRI > 0

Secondo la formulazione proposta dal Marglin (1971) il valore attuale netto è pari alla differenza tra
la somma dei costi e la somma dei ricavi dispiegati dall’inizio della realizzazione alla fine del
periodo di produttività del progetto, attualizzati:

n
VAN = ( B0 − C0 ) + ∑ Bi − Ci > VAN min
i =1
(1 + r)i

L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n, Bi è la somma dei ricavi conseguiti all’anno

iesimo, Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo. Con questa formula costi e ricavi si
intendono posticipati, cioè erogati alla fine di ogni anno.

n
B0 + ∑ Bi
(1 + r)i
R BCA = i =1
n
≥ 1+ S
C0 + ∑ Ci
i =1
(1 + r)i

Infine per quanto riguarda il rapporto costi benefici attualizzato:

Il rapporto tra i ricavi e i costi derivanti da un progetto deve essere maggiore di 1+S perché il
progetto sia giudicato conveniente.
L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n,
Bi è la somma dei benefici conseguiti all’anno iesimo,
Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo.
S è un margine minimo ritenuto accettabile, espresso come frazione di 1 (al minimo corrispondente
al tasso di capitalizzazione r)
Il saggio di rendimento interno è il valore del saggio di attualizzazione r per il quale il VAN è pari
a zero.
Quindi è il valore di r che corrisponde alla soluzione dell’equazione:

n
( B0 − C0 ) + ∑ Bi − Ci − VAN min = 0
i =1 (1 + r )i
Esempio
Si determinino Valore attuale netto e Saggio di rendimento interno in 10 anni della seguente
ristrutturazione di un edificio:
Costo di acquisizione (iniziale) è 70000 euro.
N. Alloggi 10 di 85 (utili), 92 (lordi) mq ciascuno
Costo di ristrutturazione a mc : 150 euro/ mc da sostenere nel primo anno
Costi di gestione 8% del costo di ristrutturazione a partire dal secondo anno
Saggio di attualizzazione 4%
Fitto esigibile per gli alloggi ristrutturati (stimato) 1100 euro/mese

VALORE PER SURROGAZIONE

Il valore ottenuto èer surrogazione si riferisce a:

a) beni privati il cui valore di mercato non è desumibile da un mercato di riferimento, perché hanno
caratteristiche particolari, come ad esempio immobili di vecchia costruzione, per i quali non
esistono riferimenti di mercato.
b) beni pubblici che non hanno un mercato, e conseguentemente un loro valore di mercato, ma
hanno un valore d’uso sociale,

Per questi beni si surroga il valore d’uso da quello di analoghi beni che sono simili per funzione ai
beni oggetto di stima
In altre parole, l’aspetto che guida la stima non è più la caratteristica materiale del bene, ma la sua
funzione di uso.

Aspetto del foglio di Excel per l’impostazione di una analisi costi ricavi. Nelle celle sono visibili le
formule

Potremmo dire che il saggio di rendimento interno rappresenta la misura tra le infinite possibilità
dell’incidenza delle situazioni di convenienza assoluta (VAN > 0) dell’intervento rispetto a quelle
di mancata convenienza (VAN < 0).
Il Saggio di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dell’intervallo che a partire da 0
include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN è positivo. E’ quindi ovvio che più elevato è
SRI più ampia è la gamma di possibilità che il VAN sia positivo, e che quindi si verifichi una
convenienza a intervenire.
Nella determinazione del Valore Attuale Netto le voci che risentono di più del riporto all’attualità e
quindi del valore del saggio sono i ricavi, perché nella sequenza del flusso si hanno prima i più
rilevanti effetti negativi (il costo di intervento) e successivamente i più rilevanti effetti positivi
(l’avvio delle attività economiche dopo l’intervento).
Quindi una volta riportati all’attualità con l’uso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente della
riduzione rispetto al costo di costruzione che viene diviso per un dividendo con esponente più
piccolo.

VAN > 0

0 VAN < 0 Punto di Inversione n Tempo

Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0, Sri) il VAN è positivo, oltre
no. Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del tempo. Man mano che si
aggiungono i ricavi il VAN cresce, passando da negativo a positivo. La posizione del punto di
inversione dipende dal saggio adottato: il punto di inversione è anticipato con saggi compresi tra 0 e
Sri e più bassi. Non esiste punto di inversione se r > Sri.
Quindi se il saggio di rendimento interno r è elevato significa che il VAN ha maggiore possibilità di
essere positivo anche utilizzando un saggio r che porta a far pesare molto meno i ricavi rispetto ai
costi.
Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0, Sri) il VAN è positivo, oltre
no.
Nel diagramma si vede l’andamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del saggio
di rendimento interno sulla scala dei tempi

VAN
VAN (r1)

VAN (r2)

VAN (r3)

0 n Tempo
VAN (SRI)
Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del saggio di rendimento interno

ampiezza intervallo
0-SRI

VAN > 0
0 r
VAN < 0
SRI = Punto di Inversione
ANALISI COSTI BENEFICI

L’analisi costi benefici nasce dall’estensione della valutaizone economica a problemi nei quali è
necessario stimare oltre agli effetti sul capitale economico finanziario anche gli effetti sul capitale
sociale e sul capitale naturale dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto.
L’analisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dell’analisi costi-ricavi, della quale di fatto
costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e
la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul
capitale sociale e sul capitale naturale.
A differenza dell’analisi costi-ricavi, che valuta i benefici economici diretti e i costi economici
diretti, relativi alla convenienza di un singolo soggetto, l’analisi costi-benefici valuta, per ogni
alternativa i costi iniziali e futuri, nonché i benefici che ne scaturiscono, stimando entrambi dal
punto di vista dell’intera collettività urbana, metropolitana o regionale (Fusco Girard, 1974).
L’analisi costi benefici quindi deriva da un concetto di utilità collettiva, diverso da quello di utilità
individuale.
I costi e i benefici riguardano la totalità degli effetti economici monetizzabili riguardanti l’intera
comunità.
La monetizzazione di un effetto sociale e ambientale di un progetto quindi rappresenta la
dimensione finanziaria dell’uso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunità, o la
dimensione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunità, in
seguito alla realizzazione di un progetto.
La rappresentazione degli effetti è parziale, essendo limitata alla sua dimensione monetaria, e
riveste una certa utilità esclusivamente nel momento decisionale legato alla allocazione delle risorse
pubbliche per gli interventi.
Per questo motivo, e per la rilevanza dell’aspetto monetaristico delle decisioni collettive, l’analisi
costi benefici continua ad essere utilizzata nella valutazione dei progetti, e risulta di particolare
rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale, evidenziando i ritorni
economico-finanziari ”allargati” derivanti dalla loro realizzazione.
L’articolazione delle voci di costo e di beneficio è più complessa, tenendo essa conto dei seguenti
aspetti (Grillenzoni e Grittani, 1992):
costi primari: valore delle risorse per il recupero, la manutenzione e l’uso delle opere di restauro;
sono di fatto i costi derivanti direttamente dalla realizzazione del progetto di recupero e dal
sostegno delle attività avviate nel riuso;
costi secondari: valore delle risorse utilizzate per la realizzazione dell’intervento e distolte da altri
fini;
costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altre attività divenute possibili o necessarie a
seguito della realizzazione del progetto di restauro;
benefici primari: incremento di valore aggiunto del bene restaurato, riduzione di costi diretti
derivanti dal restauro e valore delle attività avviate con il riuso.
benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attività avviate a
seguito della realizzazione dell’intervento;
benefici indiretti: incrementi di entrate finanziarie e/o risparmi di risorse sociali e ambientali dovuto
a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto
Una classificazione più appropriata rispetto all’obiettivo del recupero è quella che determina le
tipologie di benefici in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco
Girard, 1987):
Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. Sono coloro che usufruiscono
direttamente dell’intervento: gestori e utenti delle attività economiche insediate nel riuso, proprietari
dell’immobile etc.
Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti. Sono coloro che usufruiscono dei servizi, delle
attività valorizzate o svalutate dall’intervento di recupero.
Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri. Sono coloro che usufruiscono del
valore di opzione e di esistenza relativo al bene recuperato e al contesto urbano-ambientale
interessato dall’intervento.
Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati
cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all’individuazione del valore attuale netto,
del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato.
Come per l’analisi costi ricavi, le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di
valore attuale netto e Saggio di rendimento interno.

Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di una strda

Una analisi costi ricavi si baserebbe solo voci di costo e di beneficio diretti, invece una analisi costi
benefici può avere le seguenti voci:
Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione della strada.
Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di
erogazione di carburante lungo la nuova strada.
Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dell’inquinamento acustico, dell’impatto
paesaggistico, sostenute dai residenti in prossimità della strada, spese sanitarie per incremento di
malattie da inquinamento etc.
Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso alla strada.
Esempio di beneficio diretto secondario: l’utile del gestore dell’impianto carburante
Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione
del nuovo tratto stradale.
La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti d’auto
 E f f et t o T i p o lo g ia d i c o s t o T ip o lo g ia d i B e n e fici o E f f e t ti in d o tt i

R iq u alific a z io n e fisi ca C o s to d i in ter v e n to R iv a lu t a zi o n e d ell’ im m o b il e R e c u p e r o d e ll’id en tità s t o ric a

d e ll ’im m o b i le
M a n c ati r e d d i ti per
a ttiv ità p r o ss i m e
a ll’ ed ifi cio d a r e cu p er a r e

N u ove a t tiv i tà C o s ti d i g e s tio n e e di In cr e m e n t o o ccu p a zio n a l e M a g g io r e b e n e ss er e

e co n o m ic h e in s e d i ate e s er c izio

N u o v i s e r v iz i in s e d ia ti C o s ti d i g e s tio n e e di M a g g io r e a cc e s s ib ilità ai E q u ità

e s er c izio s e r v izi

E v e n tu a li flu ss i fis ca li a R id u zio n e d e i c o s ti d i a c ce s s o

r e m u n e r a zi o n e d e lle a i s e r v i zi
u r b an izz a z io n i

G e n tr i fica tio n R i d u zio n e M a g g io r v a lo r e d e g li R id u zio n e d e l d is a g io s o cia le

d e ll’a cc e s s ib il ità al im m o b ili p e r i p r o p r ie ta ri
m e r c a to im m o b il ia re

In cr e m e n to d el la R i d u zio n e R e d d iti d ell e nu ove a ttiv ità N u o v e o cc a s io n i d i s o cia lità

q u a lità u rb a n a d e ll’a cc e s s ib il ità al e co n o m ich e
In cr e m e n to m e r c a to im m o b il ia re
R id u zio n e di ris ch i di
d e ll ’a ttra ttiv ità d el
in v e s tim e n to n e ll’a r ea
c o n te s to

Alcuni effetti economici, costi e benefici ricorrenti nel recupero del patrimonio architettonico.

Limiti dell’analisi costi benefici

L’analisi costi benefici ha costituito il supporto per la valutazione delle grandi opere pubbliche per
decenni. L’imporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessità di valutare gli effetti di lungo
periodo delle politiche di piano ha reso ancora più rilevanti i limiti di questa metodologia (Munda,
1997):
Assenza di valutazione degli effetti distributivi. La valutazione costi-benefici non è equitaria. I
benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunità e i costi in un'altra, del tutto
distinta dalla prima, determinando un squilibrio non accettabile, anche quando la valutazione
individua un bilancio globale positivo.
Ad esempio l’inquinamento prodotto da una fabbrica fornisce vantaggi a imprenditori e lavoratori
(utili e salari) e svantaggi ai residenti (inquinamento e perdita del valore immobiliare delle
proprietà)
Difficoltà di valutazione degli effetti di lungo termine. L’anticipazione degli effetti attraverso le
formule esponenziali inverse perde di significato quando il termine n contenuto nella espressione
1/(1+r)n assume valori elevati.
I costi sociali, generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo, a differenza dei costi
finanziari di intervento riferiti al breve periodo, conseguentemente incidono maniera minima nel
bilancio costi benefici, perché ridimensionati fortemente dall’elevato sconto che subiscono
nell’attualizzazione.
I costi ambientali, ad esempio, si manifestano in periodi dell’ordine del secolo.
Se un costo ambientale rilevante si manifesterà tra un secolo, una volta diviso per (1+r)100 o (1+r)200
conterà in maniera estremamente limitata nel bilancio, rispetto ad un beneficio economico che si
avrà invece nel futuro più prossimo ad esempio tra 10 anni:
Per r=5%
1/(1+r)10 =1,05 –10= 0,61 => l’effetto ambientale è ridimensionato al 61,3%
1/(1+r)100 =1,05 - 100 => l’effetto ambientale è ridimensionato allo 0,7%
200 – 200
1/(1+r) =1,05 => l’effetto ambientale è ridimensionato allo 0,006%

Difficoltà di monetizzazione degli effetti. Non è facile monetizzare il danno subito da un bene che ha
valori non d’uso fortemente caratterizzanti, come un monumento.
Ad esempio, il danno alla salute causato dall’inquinamento non si misura in numero di morti o di
patologie gravi, ma in termini di incremento di spesa sanitaria o assicurativa, che è sicuramente
riduttivo rispetto alla globalità degli effetti del danno.
Allo stesso modo la riduzione del danno alla salute si misura in riduzione di spesa sanitaria
STIMA DEL VALORE D’USO SOCIALE DEI BENI AMBIENTALI

Esistono beni che pur se sprovvisti di mercato, erogano un servizio per la collettività: litorali
balneabili, servizi ricreativi nelle aree protette, aree di valore paesaggistico etc.
Il valore d’uso sociale come già anticipato, corrisponde alla surrogazione del solo valore del
servizio che essi erogano.
Viene quindi considerato un valore economico diverso da quello ecologico, che invece si riferisce
alla funzione più ampia che i beni ambientali svolgono nei cicli energetici e produttivi naturali.
Il valore d’uso sociale entra in gioco nella stima dei benefici e dei costi che variano il valore del
servizio che il patrimonio architettonico-culturale rappresenta.
Per questi beni, i metodi di stima monetari tendono a “simulare” un mercato, o a leggere
comportamenti economici, basandosi spesso sulla determinazione di una disponibilità a pagare, cioè
individuando attraverso differenti metodi comportamenti che determinano flussi monetari (reali o
ipotizzati) influenzati o derivanti dalla presenza del bene. Su queste ipotesi si costruiscono curve di
domanda. Le preferenze possono essere “rivelate” indirettamente da comportamenti, o “espresse”
attraverso una indagine diretta condotta tramite questionario.

Curve di Domanda
Esprimono la domanda del bene ambientale inteso come servizio

Preferenze espresse Preferenze Rivelate

Si basano sull'indagine diretta Si basano su analisi di comportamenti economici generati dall'uso di un bene

Valutazione di Contingenza Metodo di Clawson Prezzi edonici

Stima il costo di accesso ai beni sostenuto dagli utenti diretti Stima l'incremento/decremento di valore
di alcuni beni indirettamente influenzabile dal bene ambientale

Disponibilità a pagare Disponibilità a rinunciare Metodo dello stipendio Metodo del fitto
incremento decremento di valore degli stipendi incremento/decremento di valore dei fitti

I metodi di stima più frequenti si basano su:

- prezzi edonici e individuazione di mercati surrogati
- individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di
Clawson)
- individuazione della “disponibilità a pagare” (valutazione di contingenza)
- metodi basati sulla disponibilità a rinunciare ad altri beni o servizi (monetizzabili) in favore del
bene ambientale stimato (costo di opportunità)

Mercati surrogati:

I beni producono effetti esterni al loro contesto (non si può parlare di mercato), che si misurano
sulle variazioni dei regimi di altri mercati. Questi effetti vengono definiti “esternalità”. Si tratta
quindi di variazioni di valori di mercato attribuibili alla presenza di un fattore ambientale
Prezzi edonici
Questa tecnica è utilizzata spesso per il settore immobiliare. Essa parte dalla constatazione che la
diversità dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da
attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Di solito si usa la tecnica della
regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in località aventi caratteristiche
ambientali differenziate.
Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) è stato applicato inizialmente ad un
campione di 20 città metropolitane americane ; In seguito Berger, Blomquist e Hoehn , e Stover e
Leven , estendono lo studio ad un campione più ampio di 253 città americane. Il modello è
rappresentato con una equazione differenziale, che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla
variazione infinitesima della qualità ambientale dovuta alla presenza della risorsa.
Sono valutate Amentities sociali e ambientali (l’esposizione climatica, il livello di servizi sociali, la
presenza di aree verdi, il livello dei redditi, la criminalità, la presenza di elementi paesaggistici).
Ricerche empiriche condotte negli Stati Uniti, con questo metodo, hanno stimato un deprezzamento
dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in più di inquinamento atmosferico di percentuali
variabili fra lo 0,06-0,15%, quota che aumenta fino allo 0,5% quando si considerano più agenti
inquinanti. Le percentuali di deprezzamento sono più elevate per il rumore (0,15-0,88% per ogni
punto in più di rumore negli USA e fino a 1,26% in Svizzera). Questo deprezzamento rappresenta la
misura monetaria di una Esternalità. Cioè di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la
variazione di un bene (in questo caso gli immobili)

Area Diminuzione del prezzo delle abitazioni per l’inquinamento acustico

dr = + kr dve
Nord Virginia 0,15 (dollari/ decibel)

Nord Springfield 0,50 (dollari/ decibel)

Washington 0,88 (dollari/ decibel)

Chicago 0,65 (dollari/ decibel)

Esempio di esternalità negativa misurabile in funzione dell’hedonic pricing.

“L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici, dovuti alla difficoltà di isolare le
variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi.
Lo si è visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in
vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo, malgrado il forte danno da rumore, perché
cambiano destinazione, ad esempio vengono utilizzati come uffici, o semplicemente perché per alcuni
individui la prossimità all'aeroporto vale di più del danno prodotto dal rumore (Bresso, 1992)”.

Individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di
Clawson)
Come per i prezzi edonici, Il metodo si basa sulla interpretazione di un comportamento economico
reale dei membri di una collettività. Per l’accesso al bene, i suoi utilizzatori si impegnano nel sostenere
una serie di spese. L’ipotesi è che il valore d’uso sociale del bene ambientale sia commisurato al costo
sostenuto dai suoi utilizzatori.
Si determina una rendita fittizia R, commisurata alle spese sostenute dagli utenti per usufruire di un
bene (ad esempio un bosco)

Se gli utenti provengono da luoghi definiti:

n dn
R = ∑ vi × d i c d1
i =1 d2
n: numero dei centri
di: distanza da ciascuno degli n centri
c: costo kilometrico medio del viaggio
vi: numero di viaggi da ciascuno degli n centri

Se gli utenti non provengono da luoghi definiti:

n
R = ∑ fidic
i =1
f1 f2 fn
dn
d2
d1
n: numero delle fasce di ugual distanza
di: distanza media di ciascuna delle n fasce
c: costo kilometrico medio del viaggio
fi: frequenza dei viaggi da ciascuna fascia

Esempio.
Valutazione monetaria di un litorale di 5,7 km in prossimità di Bari. (Grillenzoni, Grittani, 1990)

Dati del problema: costo kilometrico

numero utenti
luoghi di provenienza dell’utenza

Fascia A

Fascia B

Fascia C
La legge urbanistica regionale pugliese 56/80 fissa un indice per determinare il numero di utenti
delle fasce costiere.
1 utente per ml di costa di profondità 30 m (incrementato ogni 10 metri di profondità di una unità)

70000 utenti/anno fascia A distanza dal litorale 10 km

30000 utenti/anno fascia B distanza dal litorale 7 km
50000 utenti/anno fascia C distanza dal litorale 8 km
Se il costo stimato è di 30 Eurocent/km

Si ha: Totale annuo costo

(70000 x 10 x 0,3) + (30000 x 7 x 0,3) + (50000 x 8 x 0,3)
Pari a 393000 euro
Con un valore del saggio sociale di 3,75 per un tempo infinito
(1 + 0, 0375) ∞ − 1 1
Vt = 393000 × = 393000 ×
0, 0375(1 + 0, 0375) ∞ 0, 0375

Valutazione di contingenza
La valutazione di Contingenza si basa sulla determinazione della “Disponibilità a Pagare” (Wtp o
Willingness to Pay).
Il principio cardine è quello dell’interrogazione diretta basata sulla richiesta di una disponibilità a
pagare individualmente una somma in denaro per la conservazione di un bene ambientale o
culturale.
L’interrogazione avviene in varie forme. Ciascuna di esse presenta vantaggi e svantaggi.
Qui di seguito è riportata la metodologica di costruzione che esprime la disponibilità a pagare con la
stessa modalità con la quale si costruisce una curva di domanda rispetto al prezzo (follow up).
Per Napoli musei aperti è stata chiesta la disponibilità a pagare per mantenere apere 24 ore al giorno
i musei, affrontando quindi spese superiori a quelle attulemente sostenute con gli orari ordinari.

Disponibilità a Campione Risposte Incidenza sul

Pagare in euro (intervistati) positive campione
0 284
5 56 29 51.8%
7 46 24 52.2%
10 40 18 45.0%
15 44 30 68.2%
20 43 20 46.5%
25 41 13 31.7%
30 49 11 22.4%
50 54 14 25.9%
75 46 8 17.4%
100 46 14 30.4%

Per ogni cifra (prima colonna) è indicato il numero di intervistati (seconda colonna), il numero di
intervistati che ha detto di essere disponibile a pagare una data cifra (terza colonna) e l’incidenza
degli intervistati ai quali è stata chiesta la disponibilità a pagare per ciascuna cifra (quarta colonna).
E’ ovvio che chi esprime la disponibilità a pagare di valore pari a Pi, è disponibile a pagare anche
ogni valore P < Pi.
Questo permette di costruire una frequenza cumulata. Se le disponibilità a pagare sono n, e sono
ordinate per valori crescenti, se Pi è la esima disponibilità a pagare, espressa da un numero ni di
intervistati, per follow up, il numero totale di intervistati disponibili a pagare Pi sarà pari a

dove no rappresenta il numero di persone indisponibili a pagare alcuna cifra, determinate sommando
il numero di risposte negative di ogni campione. Si determina così la seguente frequenza cumulata
di risposte, dove, ad esempio, il numero di pesone disponibili a pagare 30 euro, è pari alla somma
del numero di persone intervistae che si sono dichiarate disponibili a pagare 100, 75, 50 e 30 euro,
cioè

Intervistati Campione Frequenza cumulata DAP Valore

parziale

0
n f P
0 284 0 465 0 0
n f P
1 29 1 181 1 5
n f P
2 24 2 152 2 7
n f P
3 18 3 128 3 10
n f P
4 30 4 110 4 15
n f P
5 20 5 80 5 20
n f P
6 13 6 60 6 25
n f P
7 11 7 47 7 30
n f P
8 14 8 36 8 50
n f P
9 8 9 22 9 75
n f P
10 14 10 14 10 100

Si ottine quindi la seguente curva di fequenza, analoga a quella di domanda in funzione del prezzo
di un bene (in questo caso ipotetico):

La cui frequenza media è pari a 117, corrispondente ad un valore medio di disponibilità a pagare di
1,01 euro (corrispondente alla linea che divide l’area sottesa dalla curva in due parti di area uguale).
VALUTAZIONI A CRITERI MULTIPLI
L’analisi multicriteri rappresenta una metodologia di scelta tra alternative di soluzione ad un
problema che in alcuni casi riveste una utilità pratica nella valutazione di sostenibilità dei piani e
progetti.
Tradizionalmente la valutazione di piani e progetti rappresenta un problema che prelude al
confronto tra differenti soluzioni progettuali rispetto ai quali si formula un giudizio di convenienza
economica generalizzato, rispetto al quale comprendere quale soluzione produca maggiore valore
sociale complesso.

Problemi nei quali è necessaria una valutazione di sostenibilità

Definizione di Sviluppo sostenibile (dal rapporto Bruntland, 1987): e’ quel modello di sviluppo che
presuppone di garantire per le generazioni future la stessa disponibilità di risorse garantita alle
generazioni presenti (principio dell’equità intergenerazionale). Le tappe fondamentali sono il
Rapporto MIT-Club di Roma del 1970, nel quale si denunciano i limiti della crescita monetaria
senza l’uso di politiche finalizzate alla conservazione delle risorse non esauribili, la Conferenza di
Stoccolma del 1972, nell’ambito della quale si introduce il concetto di Ecopsviluppo che conduce
alla definizione di sostenibilità e alla Conferenza di Rio del 1992.
Nel Word Summit di Rio (1992) si enunciano i principi base dello sviluppo sostenibile: Equità
intergenerazionale, partecipazione, sussidiarietà, tutela ambientale.
In economia viene rivalutato il concetto di “Capitale naturale” e quello di “Capitale sociale”.
Esistono quattro forme di capitale: un capitale economico monetario privato, finalizzato a produrre
ricchezza individuale, un capitale economico monetario pubblico, finalizzato a produrre benessere
attraverso l’erogazione di servizi collettivi, ma essi non possono prescindere dalla conservazione
del capitale sociale e del capitale naturale. Questi ultimi non trovano espressione strettamente
monetaria. Ad essi si associa il concetto di Valore sociale complesso (Fusco Girard, 1987).

La stima del valore sociale complesso è necessariamente multidimensionale, e quindi si inquadra in

metodologie che tengono conto di differenti punti di vista, che possono riferirsi a obiettivi di equità,
di tutela ambientale e di incremento del benessere economico.
Secondo Wilfredo Pareto, una trasformazione economica crea benessere collettivo in maniera
efficiente se riesce a creare un vantaggio per almeno un soggetto senza creare svantaggi per altri,
cioè senza creare trade offs negativi.

Stato iniziale
individuo A
10 Trasformazione 1
Trasformazione 2
Trasformazione 3

Individuo N Individuo B

Individuo N-1 Individuo C

La trasformazione n 2 è efficiente secondo Pareto

Ciò è possibile, o almeno perseguibile solo attraverso valutazioni di sostenibilità. Infatti esse
perseguono l’obiettivo della tutela ambientale, e quindi del mantenimento delle risorse per le
generazioni future, garantendo equità inter-generazionale, e quello della equa distribuzione sociale
dei benefici della trasformazione, garantendo equità intra-generazionale. La stima del valore
conservato o prodotto da una trasformazione per le generazioni future ci riconduce dalla
sostenibilità al valore sociale complesso.

Capitale Sociale
10
Stato iniziale

Trasformazione 1

0 Trasformazione 2

Trasformazione 3
Capitale Finanziario Capitale Naturale

Triangolo di Serageldin (1996). La trasformazione 2 è sostenibile

Nell’ambito dei giudizi di convenienza economica sono frequenti casi di costruzione del giudizio
stesso che possono essere più generalmente ricondotti a problemi di teoria della decisione
rappresentati da una scelta tra differenti soluzioni alternative.

Nel caso della valutazione di piani e progetti queste soluzioni rappresentano frequentemente ipotesi
progettuali alternative (ad es. soluzioni di riuso di un edificio, soluzioni di uso di un area, soluzioni
localizzative diverse di una attività, ecc) e i criteri sono in generale di convenienza, fattibilità ecc
(possono essere quello del minor costo, o quello della fattibilità economica, o quello della qualità
del progetto ecc).

Problemi per i quali è considerabile l’utilizzo di un approccio a criteri multipli:

Problemi di localizzazione: problemi relativi a differenti ipotesi di localizzazione di una data opera
di urbanizzazione secondaria, a fronte di più possibili alternative fornite, ad es. dalle destinazioni
d’uso previste nello strumento urbanistico vigente, che individua più zone all’interno delle quali è
possibile insediare l’opera stessa.

Problemi di destinazione d’uso:problemi relativi alla attribuzione di una destinazione d’uso ad un

area, ad es. relativi all’insediamento di zone edificabili o produttive proporzionate a seguito della
previsione di piano, per le quali sono possibili differenti localizzazioni all’interno di un territorio
comunale.

Problemi di riuso: problemi relativi al restauro di un edificio di interesse storico-architettonico per

il quale sono possibili differenti ipotesi di riuso per attività di interesse collettivo.
Problemi di riqualificazione:problemi relativi alla scelta di opere di interesse collettivo da insediare
in un’area urbanizzata nell’ambito di un piano di riqualificazione urbana.

Problemi di scelta di infrastrutturazione: problemi relativi alla scelta di tracciati per opere di
urbanizzazione primaria, o per grandi nodi infrastrutturali (ad es. porti, aeroporti).

Concetto generalizzato di preferenza

Il primo passo teorico della valutazione a criteri multipli sta nel costruire un modello logico che
esprima il concetto di preferenza

Per preferenza si intende una relazione tra due o più soluzioni alternative di un problema capace di
esprimere un ordine di priorità tra esse. Questa relazione esprime un criterio di scelta.

Tale modellizzazione si basa sulla esistenza di una relazione binaria fra tutte le coppie del tipo
(ai,aj) non-ordinate secondo una graduatoria, di un insieme {A} di soluzioni alternative ammissibili.

Nella formulazione classica il modello è così presentato: Date le soluzioni a1, a2 Є all’insieme delle
alternative {A} si ha:
1) a1 P a2 (preferenza) è possibile confrontare a1 e a2, ed è possibile affermare che a1 è preferibile a
a2 in maniera assoluta, perché a1 è preferibile a a2, e non si può affermare il contrario
2) a1 I a2; a2 I a1 (indifferenza) è possibile confrontare a1 e a2, ma non è possibile affermare che a1 è
preferibile a a2, o che a2 è preferibile ad a1
3) a1 N a2 (incomparabilità) non è possibile confrontare a1 e a2

Richiamandosi alla teoria economica, viene adattato il concetto di utilità alla modellizzazione della
ricerca operativa
Se a è una soluzione possibile di un problema in un insieme di soluzioni {A}, una funzione di utilità
u(ai) è in una formulazione generale l’espressione numerica non necessariamente monetaria del
vantaggio che il soggetto che esprime la preferenza ottiene in corrispondenza della scelta della
soluzione ai.
Il confronto tra due soluzioni a1 e a2 si effettuerà conseguentemente confrontando i valori di u(a1) e
u(a2).

Effettuare il confronto tra due soluzioni a1 e a2 confrontando i valori di u(a1) e u(a2) significa che
perché a1 e a2 siano confrontabili, la funzione di utilità deve assumere un valore in corrispondenza
di a1 e in corrispondenza di a2.

Perché si possa esprimere una preferibilità di a1 su a2 la funzione u(a1) deve poter essere confrontata
con u(a2) attraverso la relazione d’ordine ( >,=,<)

La regola di confronto è quindi una regola algebrica, perché u(a1) e u(a2) vengono trattate come
funzioni definite in insiemi numerici.
Su questa base avremo per ogni soluzione alternativa aiЄ {A}

a1 P a2 ⇔ u (a1) > u (a2) (preferibilità)

a1 è preferibile a a2 quando l’utilità generata dalla applicazione della soluzione a1 è maggiore di

quella generata dalla applicazione della soluzione a2

a1 I a2 ⇔ u (a1) = u (a2) (indifferenza)

a1 è indifferente a a2 quando l’utilità generata dalla applicazione della soluzione a1 è uguale a quella
generata dalla applicazione della soluzione a2

Soglia di indifferenza
Ai fini della scelta, i valori di u (a1) e u (a2) possono essere differenti, senza che ciò comporti una
preferenza di a1 o di a2.
Ad esempio, la scelta tra due progetti a1 e a2 che costano 2 milioni di euro, e 2,02 milioni di euro
possono essere ritenuti indifferenti rispetto al criterio del costo, se 20.000 euro è una cifra
considerata “trascurabile” ai fini della scelta.
Si introduce allora il concetto di soglia di indifferenza:

a1 P a2 ⇔ u (a1) ≥ u (a2) + d

a1 è preferibile a a2 e la differenza di u (a1) meno u (a2) è maggiore della soglia di indifferenza,

determinata dal valore d cioè l’incremento di utilità minimo che u (a1) deve darci rispetto a u (a2) ,
perché si possa affermare che a1 è preferibile a a2.
Scale per la misurazione della preferenza
Per esprimere una preferenza qualitativa, basta conoscere la crescenza o la decrescenza di una
funzione di utilità, ma non necessariamente la sua variazione, e la soglia di indifferenza. La
preferenza può infatti essere espressa in differenti modi:
- preferenza espressa per ordinamento cardinale. La preferenza è rappresentata da valori numerici,
e ha un riferimento assoluto. Ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in
funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario, ha
una funzione di utilità della quale si conosce:
a) quantitativamente la differenza tra U(ai ) e U(aj ),
b) U(ai ) e U(aj ) rappresentano il valore dell’intensità di preferenza rispetto ad un
riferimento assoluto (corrispondente a U=0)

uk(a2)>uk(a1)
uk(a2) Rispetto al criterio Ck, il
vantaggio maggiore si
uk(a1)
ottiene con il massimo
valore di Ck(ai)
Ck(a1) Ck(a2)

uh(a2) uh(a1)>uh(a2)
Rispetto al criterio Ch, il
vantaggio maggiore si
uh(a1)
ottiene con il minimo
valore di Ch(ai)
Ck(a1) Ck(a2)

- preferenza espressa per ordine di grandezza. La preferenza non ha un riferimento assoluto ma è

rappresentata da giudizi verbali trasposti in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra
due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un
beneficio monetario, ha una funzione di utilità della quale si conosce la differenza in termini di
ordini di grandezza: si conosce il rapporto tra U(ai) e U(aj), espresso in ennesimi: U(ai)/U(aj)=1/n,
con n>1 significa che ai non è preferibile ad aj. “Una utilità 3 volte più grande di un'altra (Saaty,
1981)”
- preferenza espressa in scala puramente ordinale. La preferenza non ha un riferimento assoluto ma
è rappresentata da giudizi verbali non trasponibili in valori numerici: ad esempio una preferenza
espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della
massimizzazione di un beneficio monetario, ha una funzione di utilità della quale si conosce solo il
verso, e quindi la relazione d’ordine: si sa solo che se U è crescente, all’affermazione che ai è
preferibile a aj consegue implicitamente che U(ai) > U(aj)

Modellizzazione delle preferenze per valutazioni multicriteriali

Se la nostra scelta è legata a n criteri di valutazione, ciascuno di essi potrà condurre ad una
preferenza differente.
Esisteranno cioè n confronti tra ai e aj, basati su n funzioni di utilità differente. L’Utilità totale dovrà
rappresentare una sintesi delle utilità parziali uk, con k= 1….n
Questi modelli di valutazione si basano quindi sul presupposto che sia possibile esplicitare una
funzione di utilità totale U, composizione delle utilità parziali (u1 , u2... un ), tale che:

U [(uk (ai)] > U [(uk (aj)] ⇔ ai P aj

la funzione U(ai) determina l’utilità totale derivante dalla scelta della soluzione ai;
la funzione U(aj) determina l’utilità totale derivante dalla scelta della soluzione aj;
la funzione uk(ai) determina la k-ma utilità parziale derivante dalla scelta della soluzione ai;
la funzione uk(aj) determina la k-ma utilità parziale derivante dalla scelta della soluzione aj;
Se la regola generale di confronto è

U [ai] > U [aj] ⇔ ai P aj

Con U = f(u1 , u2... un ),

è chiaro che il problema si affronta stabilendo la relazione tra regola di confronto generale e la
combinazione delle utilità parziali uk rispetto a quella totale U.
I differenti metodi derivano dalla costruzione di differenti ipotesi rispetto a queste regole
combinatorie.
ANALISI DI CONCORDANZA
Non sempre tutti i criteri di valutazione rivestono la stessa importanza. E’ allora possibile attribuire
un importanza diversa ai singoli criteri con l’introduzione di pesi quantitativi.
L’analisi di concordanza si effettua quando la valutazione delle alternative secondo i diversi criteri è
espressa da parametri quantitativi e l’importanza dei criteri è individuata dall’assegnazione di un
peso (Roy, 1985). In questo caso è possibile effettuare una misura della prevalenza di ciascuna
alternativa su tutte le altre, criterio per criterio.
Si costruirà quindi una matrice che riassumerà i risultati dei confronti effettuati tra coppie di
alternative per ciascun criterio. Ogni criterio rappresenta un parametro attraverso cui misurare una
utilità parziale ui, espresso da un indicatore.
Dato un insieme A = {a1, a2, …an} di n soluzioni alternative ad un problema, valutato secondo m
criteri. Sia {P}≡ (w1, w2, w3,…wm ) l’insieme di pesi che esprimono l’importanza dei criteri
misurati dai giudizi (c1,c2,…cm), e di utilità parziale (u1,u2,…um).

u1 u2 uJ-1 uJ uJ+1 um
w1 w2 wJ-1 wJ wJ+1 wm
a1 c11 c12 ...... c1J ....... c1m
a2 ....... ....... ...... ...... ....... ....
..... ..... ...... ...... ....... ....... ....
ai-1 .... .... ...... ....... ....... ....
ai ci1 ....... ...... ciJ ...... cim
ai+1 .... ....... ...... ....... ....... ....
..... ....... .... ...... ....... ...... ....
an cn1 ...... ...... cmJ ....... cnm

Per ogni coppia di alternative ai, aj ∈ {A}, con i e j variabili tra 1 ed n (numero di soluzioni
alternative) si può definire un rapporto tra gli indici di concordanza di ai, aj, per esprimere la
preferibilità globale di ai, su aj e viceversa. L’indice di concordanza di ai sarà:

m
C ( ai , a j ) = ∑ wk ∂ k ,ij con (∂ ij ) k = 1 se uk(ai) > uk(aj), e (∂ ij ) k = 0 se uk(ai) ≤ uk(aj)
k =1

L’indice di concordanza di aj sarà:

m
C ( a j , ai ) = ∑ wk ∂ k , ji con (∂ ji ) k = 1 se uk(ai) < uk(aj), e (∂ ji ) k = 0 se uk(ai) ≥ uk(aj)
k =1

ai sarà preferibile a aj se:

m

C ( ai , a j )
∑ wk (∂ij )k
= k =1 >1
C ( a j , ai ) m
∑ wk (∂ ji )k
k =1

cioè se il peso dei criteri per i quali le utilità parziali uk (ai) superano le corrispondenti uk(aj) è
maggiore del peso dei criteri per i quali le utilità parziali uk(aj) superano le corrispondenti uk(ai)
La matrice di concordanza è la seguente:

[c] a1 a2 a J-1 aJ a J+1 an indici di

concordanza
totale
a1 c11 c12 ...... c1J ....... c1n ∑1nc1i
a2 ....... ....... ...... ...... ....... ....
..... ..... ...... ...... ....... ....... ....
a J-1 .... .... ...... ....... ....... ....
aJ ci1 ....... ...... ciJ ...... cin ∑1ncJi
a J+1 .... ....... ...... ....... ....... ....
..... ....... .... ...... ....... ...... ....
an cn1 ...... ...... cmJ ....... cnn ∑1ncni

In ogni casella ij è riportato l’indice di concordanza Cij. La concordanza totale dell’ i-esima
alternativa sarà data dalla media degli indici di concordanza Cij, pari alla somma degli indici Cij
che esprimono il confronto tra ciascuna alternativa i-esima con le altre, diviso il numero di confronti
totali, pari al numero di alternative meno 1 (Ogni alternativa è confrontata con ututte le altre n-1). In
funzione del valore dell’indice di concordanza sarà quindi possibile determinare una graduatoria di
preferibilità.

A1 …………… An Indici di concordanza

∑ k =1...m wk (∂11)k ∑k =1...m wk (∂1n)k ∑ik==11......nm wk (∂1i ) k

A1
n −1
…………….
n −1 I1 =
n −1
…. ……………. ……………..….
…. ……………. …………………

∑k =1...m wk (∂j1)k ∑k =1...m wk (∂j1) k ∑ik==11......nm wk (∂ji) k

Aj
n −1
…………….
n −1 Ij =
n −1
…. ……………. …………………
…. ……………. …………………

∑k =1...m wk (∂n1)k ∑k =1... m wk (∂nn )k ∑ik==11......nm wk (∂ni) k

an n −1 ……………. n −1 In =
n −1

∑ik==11......nm wk (∂ji)
L’indice di concordanza viene espresso dalla formula:
k
Ij indice di concordanza della j-esima alternativa,
Ij =
n numero di alternative,
n −1
m numero di criteri,
wk peso quantitativo del k-esimo criterio e
(δ ji) k = 1 se l’alternativa j-esima è preferibile all’alternativa i-esima per il k-mo criterio
= 0 se l’alternativa j-esima non è preferibile all’ alternativa i-esima per il k-mo criterio. Ovviamente se i=j (δ ji) k = 0

Se una alternativa fosse dominante per tutti i criteri (fosse cioè la migliore per tutti i criteri),
vincendo ogni confronto avrebbe un indice di concordanza medio pari a 1. Ogni confronto parziale
determinerebbe un indice di concordanza (e una somma di pesi) pari a 1 (vittoria di un alternativa
su un'altra per tutti i criteri) e conseguentemente si avrebbe una somma di confronti parziali pari a
n-1, divisa per n-1 per determinare il valore medio di concordanza.

Soglia di discordanza
Da questo confronto a coppie deriva la graduatoria delle alternative. Perché le alternative siano
comparabili però si ritiene necessario che la “distanza” tra le utilità da esse generate per ogni
criterio non sia eccessiva, per cui, posta

dgi (i,j) = ui(ni)-ui(nj)

La differenza tra le utilità generate rispetto all’iesimo criterio dalle alternative ni e nj, non deve mai
superare una soglia prefissata Dc:

max dgi (i,j) = Dc

la massima differenza riscontrata deve essere al di sotto della soglia di discordanza prefissata. In
caso contrario si può porre un problema di incomparabilità delle alternative.
METODO DEI REGIMI
I metodi dei regimi si utilizzano quando i giudizi di valore e le importanze dei criteri sono attribuiti
semplicemente per scala ordinale (Nijkamp, Rietweld, Voogd, 1989; Voogd H.;1983).

i) poichè lo scopo dell’analisi è quello di ottenere una graduatoria “corretta” di alternative, pur
avendo a nostra disposizione criteri di valutazione qualitativi, possiamo immaginare che esista una
serie di attribuzioni quantitativa di valori che esprimono la graduatoria che cerchiamo; in realtà
esistono infinite valutazioni quantitative (e infinite graduatorie numeriche) che collocano nella
stessa posizione le differenti alternative (principio della razionalità limitata).
ii) Se fosse conosciuta la corretta graduatoria quantitativa, potremmo avviare la procedura
ELECTRE.
iii) partendo dall’assunto precedente, se si potessero “contare” le infinite combinazioni di pesi e
le infinite graduatorie quantitative che determinano una priorità, si determinerebbe per la legge dei
grandi numeri, la probabilità che quella priorità sia corretta. L’espressione quantitativa della
graduatoria più probabile di alternative è quindi incognita.
iv) quindi si può intendere il metodo dei regimi come la ricerca della più probabile priorità
derivante da una “matrice degli effetti quantitativa” associata al problema trattato.

Riassumendo: la probabilità di un evento coincide con la frequenza con cui quell’evento accade in
un numero infinito di casi (per la legge dei grandi numeri). Essendo in presenza di infinite
graduatorie bisognerà trovare la probabilità che una valutazione quantitativa porti ad un certa
graduatoria, cioè l’incidenza percentuale tra le infinite graduatorie quantitative possibili di quelle
che mettono nello stesso ordine le alternative. A questo punto sarà possibile individuare la
graduatoria più probabile.
Hinloopen-Nijkamp e Rietweld, 1988) costruiscono il metodo affermando che si può determinare la
graduatoria più probabile delle soluzioni alternative, ipotizzando che si possa costruire una legge di
distribuzione delle probabilità ben determinata, per cui, stabilita una priorità dei criteri, sia possibile
determinare quanto sia probabile che la graduatoria finale sia simile a quelle determinate dai vari
criteri ordinati in ordine decrescente di importanza.
Supponiamo di avere due alternative e quattro criteri, ordinati per importanza decrescente: i criteri
sono I, II, III, IV; le alternative sono a e b.
Supponiamo che le prevalenze seguano il seguente regime:

I II III IV
a a b b
b b a A

con a che prevale su b per il I e il II criterio, e b prevale su a per il III e il IV criterio

I II III IV
a + +
b + +

dove il simbolo + indica la prevalenza di una alternativa sull’altra secondo ciascun criterio. E’
chiaro che, quale che siano i valori incogniti dei pesi, prevalendo a su b per i due criteri più
importanti, la graduatoria finale vedrà a prevalere su b. Potremo assegnare una probabilità che a
prevalga su b Pab pari a 1, e una probabilità che b prevalga su a Pba pari a 0:
 Pab = 1; Pba = 0

Se la situazione fosse invece la seguente:

I II III IV
a b b a
b a a b

e quindi le prevalenze fossero le seguenti:

I II III IV
a + +
b + +
.
.
in questo caso sarà più difficile comprendere se a prevale su b o se b prevale su a, poichè a prevale
su b per il criterio più importante e per il meno importante, e b prevale su a per i due criteri
intermedi. La graduatoria finale vedrebbe prevalere a, ad esempio, se il primo criterio fosse molto
più importante degli altri, e/o se l’ultimo fosse poco meno importante degli altri. Se invece
l’importanza dei criteri decrescesse linearmente, a e b sarebbero considerate paritarie. Potremmo
assegnare quindi il 50% di probabilità di prevalenza totale ad a e a b:

Pab = 0.5; Pba = 0.5

Uno studio rigoroso ci porta alla corretta distribuzione ottimale, per cui assegnata una legge di
distribuzione della probabilità è più facile interpretare le graduatorie e raggiungere quella finale. Per
una maggiore comprensione supponiamo di avere la seguente serie di gratuatorie tra tre alternative
ordinate per criteri di importanza decrescente:

I II III IV
a b c a
b c b c
c a a b

secondo il primo criterio quindi a prevale su b e c, b prevale su c; secondo il secondo criterio b

prevale su c e su a, c prevale su a; secondo il terzo criterio c prevale su b e su a, b prevale su a;
secondo il quarto criterio, infine, a prevale su c e su b, c prevale su b. I singoli regimi saranno:

I II III IV I II III IV I II III IV

a + + a + + b + +
b + + c + + c + +

Le probabilità che le alternative prevalgano sono le seguenti:

Pab = 0.5; Pba = 0.5; Pac = 0.5; Pca= 0.5; Pbc=1; Pcb=0.
la probabilità media di prevalenza sulle altre per ciascuna alternativa è:
Pb = media(Pbc, Pba) =.75; Pa = media(Pab, Pac) =.5; Pc = media(Pac, Pca) =.25
quindi la graduatoria finale sarà: (I) b, (II) a (III) c.
Nel caso in esame ovviamente la possibilità di assegnare una probabilità di vittoria di una
alternativa rispetto ad una altra nei confronti è intuitiva, ma è molto più complesso farlo per
situazioni con alternative più numerose e con situazioni non così chiare come quelle rappresentate
nei confronti precedenti..

Il metodo dei valori estremi (Israels-Keller)

Il metodo permette di determinare speditivamente le probabili graduatorie di alternative valutando
alcune distribuzioni notevoli di pesi. L’assunzione di base del metodo è che sia possibile
individuare i pesi incogniti dei criteri come combinazioni lineari di set di pesi detti estremi, perchè
rappresentanti situazioni estreme di priorità. La probabilità di avere una data distribuzione di pesi
viene quindi associata alla probabilità di avere una data combinazione lineare di pesi estremi.
Questa ricerca è possibile a partire dai vincoli legati all’importanza assegnata ai criteri, e al fatto
che si ipotizza che infiniti vettori di pesi quantitativi possano rappresentarla.
Se il vincolo è quello dell’ordine dell’importanza dei criteri, quale che sia la distribuzione dei pesi
relativi ai criteri, la relazione ordinale di importanza tra i criteri deve essere rispettata anche dagli
infiniti vettori peso quantitativi che la rappresentano.
Quindi, dati m criteri, in ordine decrescente di importanza da 1 a m, sono possibili solo graduatorie
derivanti da distribuzioni di pesi che soddisfano la seguente relazione:

∑w
k =1
k = 1 e w1 ≥ w2 ≥ .... ≥ wm−1 ≥ wm

I vettori di m pesi che soddisfano la precedente relazione sono infinita, ma assumono dei valori
notevoli, corrispondenti a situazioni limite, determinate da un certo numero di pesi di valore non
nullo, uguale per tutti, e un certo numero di pesi di valore nullo. Le situazioni limite che soddisfano
le condizioni precedenti sono le seguenti:

w1 = 1 / m − (m − 1) = 1
w1 = w2 = 1 /[m − (m − 2)] = 1 / 2
w1 = w2 = w3 = 1 /[m − (m − 3)] = 1 / 3
.......
w1 = w2 = wm−1 = 1 / m − 1
w1 = w2 = wm−1 = wm = 1 / m
e w2 = w3 = w4 ......... = wm−1 = wm = 0
e w3 = w4 ... = wm−1 = wm = 0
e w4 .... = wm−1 = wm = 0
e wm = 0

Si può notare che essendo i criteri ordinati per importanza il primo peso non assumerà mai valore
pari a zero, il secondo peso assumerà m-1 volte valori diversi da zero, il terzo peso assumerà m-3
volte valori diversi da 0 e così via.
Nella prima situazione di valori estremi l’unico peso diverso da 0 sarà quindi il primo, nella
seconda situazione limite i pesi differenti da zero saranno 2, e assumeranno ciascuno valore pari a
1/2 e così via.
Tenendo conto del fatto che le combinazioni di pesi che soddisfano le precondizioni iniziali (somma
pari a 1 e relazione ordinale di importanza tradotta in relazione d’ordine matematica tra pesi)
variano nei limiti imposti dalle situazioni estreme, la probabilità che una generica alternativa sia la
prima della graduatoria, a questo punto deriverà dalla probabilità che per ciascuna ripartizione di
pesi estremi essa assuma la prima posizione in graduatoria.
Ad esempio se abbiamo ordinato secondo priorità discendenti tre criteri (I, II, III), questa priorità è
rispettata dalle seguenti terne di pesi estremi:

W1 ≥ W2 ≥ W3 criteri in ordine decrescente di importanza

1 ≥ 0 ≥ 0 un criterio più importante degli altri due
½ ≥ ½ ≥ 0 due criteri più importanti del terzo
1 1 1
/3 ≥ /3 ≥ /3 criteri paritari

Ciascuna di queste distribuzioni estreme infatti soddisfa la condizione che w1 sia maggiore o uguale
di w2 e w2 sia maggiore o uguale di w3. Se abbiamo tre alternative a e b, e a domina b nel primo e
nel secondo criterio, e b domina a nel terzo criterio (vedi tabella):

criteri I IIIII I II III I II III

1 1 1
pesi estremi 1 0 0 1/2 1/2 0 /3 /3 /3
a X X X X X X
b X X X
a domina b a domina b a domina b

a domina b tre volte su tre, quindi pab= 100% e pba = 0

Quindi la percentuale di prevalenza di una alternativa sull’altra è data approssimativamente dal
rapporto tra numero di confronti vinti nelle differenti distribuzioni di pesi estremi (3), e numero di
distribuzioni di pesi estremi (che coincide con il numero di criteri, cioè tre).
Generalizzando, se n è il numero di criteri, ed m è il numero di distribuzioni di pesi estremi che
fanno vincere a su b pab=m/n
Analytic Hierarchy Process
L’Analytic Hierarchy Process è un metodo di valutazione multicriteri sviluppato da Thomas Lorie
Saaty (Saaty 1977, 1980, 1992). Il metodo AHP può essere utilizzato quando i giudizi di valore
relativi ai criteri sono espressi direttamente e senza esplicitazione della regola di giudizio, ad
esempio attraverso l’interrogazione di un esperto. Un altro aspetto rilevante del metodo è quello
relativo alla possibilità di “gerarchizzare” i criteri. Questo ultimo aspetto lo rende particolarmente
utile in applicazioni come quelle della pianificazione territoriale e della valutazione di impatto
ambientale, nelle quali i criteri corrispondono a gerarchie di obiettivi (che vanno da obiettivi
generali a obiettivi specifici) e a gerarchie di impatti (si passa da categorie di impatti a impatti veri e
propri). Il primo passo del metodo comporta la costruzione della gerarchia dei
crtieri/impatti/obiettivi. Il primo livello contiene l'obiettivo generale della valutazione o goal.
In una valutazione di sosteniblità di un progetto questo primo livello gerarchico corrisponde proprio
all’obiettivo sostenibilità globale del progetto (Fusco Girard, 1997).

Il secondo livello gerarchico può riferisi ad una prima esplicitazione dell’obiettivo generale:
A sostenibilità del progetto per l’ambiente naturale (o ecoware);
B sostenibilità sul contesto sociale (o civicware);
C sostenibilità sulla economia finanziaria (finware);
D sosteniblità sul contesto organizzativo (orgware);
E sostenibilità sul patrimonio culturale (hardware);

sostenibilità del progetto

sostenibilità del sostenibilità del sostenibilità del sostenibilità del sostenibilità del
progetto per progetto per progetto per il progetto per il progetto per
l’ecoware l’orgware civicware finware l’hardware

Ciascuno di questi può essere suddiviso a sua volta in obiettivi più specifici (terzo livello), e così di
seguito.
sostenibilità del progetto

sostenibilità del sostenibilità del sostenibilità del sostenibilità del sostenibilità del
progetto per progetto per progetto per il progetto per il progetto per
l’ecoware l’orgware civicware finware l’hardware
criterio

criterio
criterio
criterio

criterio

criterio
criterio

criterio
criterio

criterio

criterio

criterio
criterio

Una gerarchia, oltre agli obiettivi e alle azioni, può contenere altri elementi del processo
decisionale: tra questi vanno annoverati gli attori del processo.
In questo caso il metodo consente di valutare le azioni in relazione ai differenti attori e di rendere
esplicite le differenze di valutazione che dipendono dalla diversità dei loro interessi e sistemi di
valori. La scelta del numero di livelli e del numero di elementi deve tenere conto sia delle
caratteristiche del contesto fisico e decisionale, sia della natura delle azioni da valutare.

Costruzione dei confronti a coppie

Tutti gli elementi subordinati allo stesso elemento della gerarchia vengono confrontati a coppie tra
loro.
Se la gerarchia è composta da due livelli di criteri e da una serie di alternative, si avranno:
a) confronti a coppie tra sottocriteri (forme di sostenibilità) per determinare l’importanza di
ciascuno di loro (cioè il peso) rispetto al criterio (o obiettivo) generale (la sostenibilità globale
dell’intervento),
b) rispetto a ciascun sottocriterio, dei quali nel confronto à è stato determinato il peso, vengono
comparate a coppie le alternative.
Il risultato del confronto è il coefficiente di dominanza aij che rappresenta una stima della
dominanza dell’elemento iesimo rispetto all’elemento esimo, criterio per criterio.
Per determinare i valori dei coefficienti aij occorre utilizzare la scala semantica di Saaty, che mette
in relazione i primi nove numeri interi con altrettanti giudizi che esprimono, in termini qualitativi, i
possibili risultati del confronto (Saaty 1980):

Nella scala fondamentale di Saaty i rapporti numerici corrispondenti ai livelli di giudizio sono
espressi come segue:

m/n = 1/9 =0,111 estremamente meno

m/n = 1/7 = 0,143 molto meno
m/n = 1/5 = 0,2 meno
m/n = 1/3 = 0,333 moderatamente meno
m/n = 1/1 indifferente
m/n = 3/1 moderatamente di più
m/n = 5/1 di più
m/n = 7/1 molto di più
m/n = 9/1 estremamente di più

Relazioni quantitative – semantiche della scala di Saaty

Esistono poi livelli intermedi tra i giudizi, espressi dai rapporti 2/1, 4/1, 6/1, 8/1 e dai loro reciproci.
Il confronto a coppie si traduce nella costruzione della seguente matrice di confronto tra n elementi,
emisimmetrica rispetto alla diagonale.
Al giudizio verbale del tipo “il criterio a è più importante del criterio b” verrà fatto corrispondere un
rapporto m/n, con m>n nella misura in cui il giudizio di importanza verrà accompagnato da attributi
quali “moderatamente”, “molto”, “estremamente”, ecc.
 Confronto
rispetto
A B C ……… N
all’obiettivo
generale

A 1 mAB/nAB mAC/nAC ……… mAN/nAN

B nAB/mAB 1 mBC/nBC ……… mBN/nBN

C nAC/mAC nBC/mBC 1 ……… mCN/nCN

……… ……… ……… ……… ……… ………

N nAN/mAN nBN/mBN nCN/mCN ……… 1

Matrice di confronto di Saaty

I pesi dei singoli criteri si ottengono attraverso la ricerca degli autovalori della matrice. La matrice
può contenere giudizi incoerenti legati all’impossibilità di trasporre la transitività da giudizi espressi
come rapporto numerico a giudizi espressi verbalmente.
Ad esempio, se A è “estremamente più importante” di B, e B è “estremamente più importante” di C,
nella Scala di saaty A non può che essere “estremamente più importante” di C, creando il paradosso
di una preferenza netta tra a e B, che non si traduce in due differenti preferenze, nei confronti tra A
e C, e tra B e C. Si presume che nove livelli di giudizio siano un numero non superabile di
espressione di confronti qualitativi:
“A estremamente più importante di B e B estremamente più importante” di C =>A estremamente più importante di C”
Numericamente invece si avrebbe:
Se mAB/nAB = 9/1 e mBC/nBC = 9/1 => mAC/nAC = 81/1
L’ultima espressione presuppone l’esistenza di 81 livelli di giudizio verbali, che rappresentano un
paradosso, per la precedente richiamata incapacità dell’uomo di discernere infiniti livelli di
giudizio.
La mancata applicazione della proprietà transitiva nelle relazioni di importanza della matrice di
Saaty induce alla seguente considerazione: data una riga della matrice, essendo essa emisimmetrica,
se valesse la proprietà transitiva tutte le altre righe sarebbero univocamente determinate. Ad
esempio, Se fosse possibile applicare la proprietà transitiva dei confronti una matrice 3 x 3 che
abbia alla prima riga gli elementi 1, mAB/nAB e mAC/nAC, alla seconda avrebbe

nAB/mAB = 1/(mAB/nAB), 1, mBC/nBC = (mAC/nAC)/ (mAB/nAB)

Invece il terzo elemento della seconda riga, mBC/nBC, che rappresenta il giudizio espresso nel
confronto tra B e C, può assumere valore diverso dal rapporto tra le trasposizioni numeriche del
giudizio espresso nei confronti tra A e C, e A e B, (mAC/nAC)/(mAB/nAB), perché non deriva da
una applicazione della proprietà transitiva delle preferenze, ed è indipendente dalle preferenze
espresse in altri confronti.
 A B C
A 1 mAB/nAB mAC/nAC

B nAB/mAB 1 mBC/nBC

C nAC/mAC nBC/mBC 1

Volendo costruire la matrice di confronto per applicazione della proprietà transitiva a partire dalla
prima, dalla seconda e dalla terza riga, si potrebbero generare quindi tre differenti matrici. Se le tre
matrici coincidessero, la matrice iniziale sarebbe espressione di giudizi perfettamente coerenti, con
corrispondenza perfetta tra livelli di giudizio quantitativi e livelli di giudizio qualitativi. La non
perfetta trasponibilità dei giudizi verbali, in rapporti numerici può essere espressa attraverso una
“misura” degli eventuali paradossi presenti nella matrice. Questa misura è rappresentata da un
indice di inconsistenza, che varia tra 0 e 1, e che al di sotto di 0,15 individua una soglia di
accettabilità della approssimazione determinata. L’indice di inconsistenza è proporzionale alla
differenza media tra i determinanti di ciascuna delle tre matrici generabili a partire da ciascuna riga,
e sarebbe pari a zero se essi fossero uguali.
Nella matrice di Saaty, costruita sui cinque sottocriteri precedenti (indicati con le lettere a,b,c,d,e) i
pesi corrispondenti sono pari agli autovalori della matrice (Figura 12), che, per la forma
emisimmetrica nella quale la matrice è costruita, hanno somma unitaria.
Se la matrice è quindi:

A B C D E
A 1 mAB/nAB mAC/nAC mAD/nAD mAE/nAE

B nAB/mAB 1 mBC/nBC mBD/nBD mBE/nBE

C nAC/mAC nBC/mBC 1 mCD/nCD mCE/nCE

D nAD/mAD nBD/mBD nBD/mBD 1 mDE/nDE
E nAE/mAE nBE/mBE nCE/mCE nDE/mDE 1

Gli autovalori corrispondenti ( e quindi i pesi), saranno:

A B C D E
A wA

B wB

C wC
D wD
E wE

ESEMPIO

Scelta dell’area per l’insediamento di opere di urbanizzazione secondaria in un quartiere

interessato da un piano di riqualificazione urbana.
S.Girolamo-Fesca è uno dei quartieri periferici di Bari. Il nucleo insediativo è costituito
principalmente da case unifamiliari private e pubbliche che si sviluppano in maniera alquanto
disomogenea e senza alcun disegno urbano regolatore. La valutazione è relativa alla più opportuna
localizzazione di un centro sociale polivate, per incrementare la dotazione di servizi del quartiere
nell’ambito di un Piano di Riqualificazione Urbana.
Caratteri del problema. Il soggetto decisore è un ente pubblico. Ne consegue che la finalità
dell’analisi è quella di determinare il maggior vantaggio possibile per la collettività derivante dalla
scelta localizzativa. La convenienza che viene ricercata è quindi pubblica.
La definizione di questa convenienza deriva in parte dagli obiettivi individuati a monte dal piano di
riqualificazione, che devono essere perseguiti dalle singole azioni di piano, e da considerazioni
aggiuntive che possono derivare da una analisi sociologica e dal giudizio di esperti che portano alla
formulazione di obiettivi di natura sociale e di natura tecnica che rendono più espliciti alcuni
obiettivi generali del piano di riqualificazione.

La sequenza delle operazioni da svolgere è la seguente

1. Individuazione dei criteri di valutazione.

2. Individuazione delle possibili alternative.
3. Costruzione della matrice degli effetti.
4. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e ndividuazione delle prevalenze.
5. Attribuzione degli indici di concordanza parziale di una alternativa sull’altra e costruzione degli
indici di concordanza per ciascuna alternativa.

1. Individuazione dei criteri di valutazione.

Costi pro capite. Considerati costi di esproprio, infrastrutturazione e costruzione vengono calcolati i
dividendo le somme necessarie agli interventi per il numero di abitanti del quartiere.
Impatti sociali. L’utenza individuata è costituita da giovani (< 15 anni) e anziani (> 65 anni),
misurata in percentuale sulla popolazione totale.
Domanda di standards. Misurata come numero di mq/abitante necessari per soddisfare il
fabbisogno totale previsto dal PRG, di 20 mq ad abitante.
Centralità rispetto al quartiere. Misurata come distanza in tempo (minuti) della localizzazione del
polivalente nei tre ambiti dal baricentro del quartiere.
2. Individuazione delle alternative
Sono stati selezionati tre ambiti, all’interno dei quali esistono ancora spazi tali da consentire
l’edificazione del polivalente.

3. Costruzione della matrice degli effetti.

Criteri Costi pro capite Utenza Domanda di Centralità

standards
Pesi 0,4 0,3 0,2 0,1
Indicatori Euro/ab utenti Mq/abitante Minuti
Ambito A 100 2000 2 15
Ambito B 85 1500 6,5 7
Ambito C 110 2200 5 5
Obiettivo Minimizzare (l’utilità a Massimizzare (l’utilità a Massimizzare (l’utilità a Minimizzare (l’utilità a
intervenire decresce al intervenire cresce al crescere intervenire cresce al crescere intervenire decresce al
crescere dell’indicatore) dell’indicatore) dell’indicatore) crescere dell’indicatore)

Standardizzazione dei criteri (tuti i valori sono espressi in scale variabili da 0 a 1 con 1 = max
valore)

Criteri Costi pro capite Utenza Domanda di Centralità

standards
Pesi 0,4 0,3 0,2 0,1

Ambito A 1 0.71 0 0
Ambito B 0.4 0 1 0.8
Ambito C 0 1 0.7 1
Obiettivo Minimizzare (l’utilità a Massimizzare (l’utilità a Massimizzare (l’utilità a Minimizzare (l’utilità a
intervenire decresce al intervenire cresce al crescere intervenire cresce al crescere intervenire decresce al
crescere dell’indicatore) dell’indicatore) dell’indicatore) crescere dell’indicatore)

4. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e individuazione delle prevalenze.

Fissata una soglia di indifferenza pari a 0,2 per ogni criterio, non vi sono alternative indifferenti una
all’altra. Se la soglia di discordanza, cioè la max differenza standardizzata ammissibile è pari a 0,9
(equivalente a dire che tra una alternativa e un'altra non c’è un salto di ordine di grandezza di 1 a
10) le alternative sono comparabili una all’altra.

Confronti
I criterio (peso w1=0,4)
II criterio (peso w2=0,3)
III criterio (peso w3=0,2)
IV criterio (peso w4=0,1)
U1(A) > U1(B) > U1(C)
U2(C) > U2(A) > U2(B)
U3(B) > U3(C) > U3(A)
U4(C) > U4(B) > U4(A)

5. Attribuzione degli indici di concordanza.

Questa fase prelude alla costruzione della matrice di concordanza, qui di seguito riportata. In ogni
casella la somma determina l’indice di concordanza relativo al singolo confronto a coppie, e
nell’ultima colonna è riportata la concordanza media.

Matrice di Concordanza
 Ambito A Ambito B Ambito C Media
Ambito A 0 0,4+0,3+0+0 0,4+0+0+0 1,1/(3-1)=0,55
Ambito B 0+0+0,2+0,1 0 0,4+0+0,2+0 0,9/(3-1)=0,45
Ambito C 0+0,3+0,2+0,1 0+0,3+0+0,1 0 1,0/(3-1)=0,5

La soluzione che prevale (secondo i criteri dati e l’importanza attribuita attraverso i pesi) è la A,
anche se la differenza minima tra A, B e C indica un certo grado di incertezza.

Applicazione del Metodo dei regimi

Se le importanze assegnate ai criteri, e le preferenze delle alternative rispetto ai singoli criteri
fossero espresse qualitativamente, la valutazione potrebbe essere svolta con il metodo dei regimi:

Criteri Costi pro capite Utenza Domanda di Centralità

standards
Ordine di I II III IV
importanza
preferenza preferenza preferenza preferenza
Ambito A 1° 2° 3° 3°
Ambito B 2° 3° 1° 2°
Ambito C 3° 1° 2° 1°

Rimane sempre valida la relazione:

I criterio U1(A) > U1(B) > U1(C)
II criterio U2(C) > U2(A) > U2(B)
III criterio U3(B) > U3(C) > U3(A)
IV criterio U4(C) > U4(B) > U4(A)
Alla quale si aggiunge la relazione d’ordine di importanza: I > II > III >IV. Operando con l’uso dei
confronti a coppie operati assegnando pesi estremi:

criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4
A X X X X X X X X
B X X X X X X X X
Domina a Domina a Domina a Parità

L’ambito A prevale per le prime tre distribuzioni di pesi, mentre per l’ultima A e B pareggiano.
Quindi la prevalenza di A su B in base ai confronti effettuati sui pesi estremi è pari al 75%, mentre
quella di B su A è pari a 0

PAB = 75%, PBA= 0

Di seguito si ha:
 criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4
B X X X X X X X X
C X X X X X X X X
Domina b parità Domina b parità
PBC = 50%, PCB= 0

criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV

pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4
A X X X X
C X X X X X X X X X X X X
Domina A parità Domina B Domina B
PAC = 25%, PCA= 50%

La matrice che riassume i confronti sarà quindi la seguente:

A B C Media
A 75 25 50%
B 0 50 25%
C 25% 50% 37,5%

La priorità di intervento è quindi A,C,B.

Applicazione del metodo di Saaty

Immaginiamo di avere criteri qualitativi e quantitativi. I giudizi ancora una volta fanno riferimento
a criteri di scelta di ambiti di riqualificazione (A B C):
(i) preferibilità sociale
(ii) morfologia del progetto
(iii) utenza
(iv) accessibilità
(v) costi procapite

Il confronto a coppie si traduce nella costruzione della matrice emisimmetrica rispetto alla
diagonale, prima per determinare i pesi dei criteri

CRITERI

accessibili
preferibilit

morfologi

procapite
à sociale

progetto

utenza

Costi
a del

tà
preferibilità 1 1,000 2,000 1,500 0,385
sociale
-1
morfologia del 1,000 1 1,500 1,200 0,313
progetto
-1 -1
Utenza 2,000 1,500 1 0,833 0,250
-1 -1 -1
accessibilità 1,500 1,200 0,833 1 0,333
-1 -1 -1 -1
costi procapite 0,385 0,313 0,250 0,333 1

I pesi corrispondenti saranno:

preferibilità

accessibilit
morfologia

procapite
progetto
sociale

utenza

costi
del

preferibilità 0,190
sociale
morfologia del 0,165
progetto
utenza 0,111
accessibilità 0,26
costi procapite 0,274

Determinazione della matrice di confronto tra i criteri per la determinazione dei loro pesi

Per quanto riguarda i criteri di degrado, i valori nelle matrici dei confronti a coppie sono stati
assegnati a partire da giudizi verbali espressi sulla rilevanza dei criteri di accessibilità, utenza,
morfologia del progetto e preferibilità sociale, mentre per il criterio dei costi si è usato direttamente
il rapporto tra le incidenze pro capite dei costi da un caso all’altro.

Una volta determinati i pesi dei criteri, si determinano i valori relativi delle ipotesi di localizzazione
A, B, e C, rispetto a ciascun criterio.
 CRITERIO
costi procapite A B C

A 1 1,000 2,000
-1 -1
B 2,000 1 1,200
-1 -1
C 1,500 1,200 1

CRITERIO
accessibilità A B C

A 1 0,833 0,250
-1
B 0,833 1 0,333
-1 -1
C 0,250 0,333 1

CRITERIO
utenza A B C

A 1 2,000 1,500
-1
B 2,000 1 0,833
-1 -1
C 1,500 0,833 1

CRITERIO
morfologia del
A B C
progetto

A 1 1,500 1,200
-1
B 1,500 1 0,833
-1 -1
C 1,200 0,833 1

CRITERIO
preferibilità
A B C
sociale

A 1 1,500 0,385
-1
B 1,500 1 0,333
-1 -1
C 0,385 0,333 1

I pesi di ciascuna alternativa rispetto a ciascun criterio verranno combinati con i pesi dei criteri
stessi, per determinare il peso finale.

CRITERIO
costi A B C
procapite
A 0,414
B 0,209
C 0,377

CRITERIO
accessibilità A B C

A 0,164
B 0,204
C 0,633
 CRITERIO
utenza A B C

A 0,463
B 0,240
C 0,298

CRITERIO
morfologia del
A B C
progetto

A 0,400
B 0,271
C 0,329

CRITERIO
preferibilità
A B C
sociale

A 0,243
B 0,177
C 0,580

La combinazione finale sarà:

costi procapite
morfologia del

accessibilità
preferibilità

progetto
sociale

utenza

Criteri
Pesi 0,190 + 0,165 + 0,111 + 0,26 + 0,274 = 1
X X X X X
A 0,243 0,4 0,463 0,164 0,414 340
B 0,177 + 0,271 + 0,240 + 0,204 + 0,209 = 251
C 0,580 0,329 0,298 0,633 0,377 409
PROCEDURA DI VALUTAZIONE DEGLI IMPATTI AMBIENTALI CON
LA MATRICE DI LEOPOLD

L’analisi di impatto ambientale è uno studio dell’interazione tra azioni determinate da un

progetto e componenti ambientali.
Il progetto si realizza attraverso una serie di azioni delle quali devono essere valutati gli effetti sulle
componenti ambientali. La procedura di analisi si effettua quindi secondo le seguenti fasi:
a) individuazione delle forme di modificazione dello spazio fisico dovute alla realizzazione del
progetto,
b) individuazione delle componenti ambientali interessate dalle modificazioni fisiche introdotte dal
progetto,
c) individuazione degli impatti corrispondenti alle interazioni tra modificazioni fisiche e
componenti ambientali,
d) valutazione degli impatti e individuazione di eventuali impatti irreversibili.

Viene quindi effettuata una operazione di scaling, cioè di scalatura delle incidenze, rispetto alla
quale formulare dei giudizi di valore sugli impatti. Lo scaling prevede l’individuazione dei valori
massimi di impatto, e una scalatura per intervalli corrispondenti a differenti classi di impatto. Il
valore massimo di impatto corrisponde all’individuazione della soglia di accettabilità dell’impatto,
al di sopra della quale l’impatto è considerato irreversibile.

La Matrice di Leopold. E’ una matrice componenti-azioni che prevede l’analisi degli impatti in fase
di realizzazione di un progetto e in fase di regime operativo.

Uno schema di matrice componenti-azioni

Azioni

Realizzazione Emissioni Occupazione Ecc

volumetrie di spazi

Aria ::::::::::::::
Suolo Flora Interazione?
Fauna
NO
Componenti

Insediamenti
::::::::::::::::::
Acqua Interazione?
:::::::::::::: SI
C’E’ IMPATTO
……Ecc

La Matrice elenca nel caso più generale cento differenti azioni e cento componenti. All’incrocio tra
azioni e componenti si colloca l’impatto.
Il progetto viene analizzato nella fase di realizzazione, in quella di regime e in quella di eventuale
dismissione, perché in ciascuna fase gli impatti possono essere differenti.
Se una azione di progetto crea una interferenza con una componente ambientale si ha l’impatto, che
verrà valutato secondo lo scaling.
Ovviamente nella realtà i progetti valutati non causano tutti gli impatti possibili, e quindi le matrici
saranno delle matrici parziali estratte d a quella generale di Leopold.
Il progetto non sarà accettato se si verificano impatti irreversibili che non è possibile mitigare.
VALUTAZIONE D’IMPATTO COMUNITARIO

La Community impact evaluation (CIE) è una metodologia di valutazione multigruppo: essa si basa
cioè sulla individuazione degli effetti su differenti gruppi sociali di un intervento, di un progetto o
di un piano urbanistico, dalla quale fare derivare una valutazione di convenienza economica.
Essa è quindi finalizzata alla determinazione della preferibilità sociale che differenti componenti
della comunità possono esprimere rispetto a ipotesi progettuali o altro genere di interventi.
Il bilancio sociale di piano, primo metodo di valutazione multigruppo, evoluto poi nella CIE, è stato
messo a punto agli inizi degli anni sessanta da Nathaniel Lichfield, e nasce dall’esigenza di superare
il limite della analisi Costi-Benefici costituito dalla mancata valutazione della distribuzione degli
effetti degli interventi su differenti gruppi sociali o settori economici.
A partire dal fatto che l’analisi costi benefici si basa sulla individuazione aggregata dei costi e dei
benefici derivanti dall’attuazione di una ipotesi di intervento, giustificata dal principio che l’utilità
marginale degli interventi sia la stessa per tutti i soggetti.
Lichfield evidenzia che differenti categorie sociali sono coinvolte in maniera attiva o passiva nella
attuazione di un intervento secondo differenti modalità. Queste differenti modalità sono individuate
dai differenti vantaggi di cui ciascun gruppo può godere e dai differenti svantaggi che ciascun
gruppo può subire. Un primo tentativo quindi di valutazione disaggregata può partire dall’analisi dei
vantaggi e degli svantaggi che interessano ciascun gruppo sociale. Ciò significa che per ciascun
gruppo è possibile delineare un bilancio parziale di costi e di benefici.
La CIE non indica una soluzione definitiva, ma lascia aperta la possibilità di decidere quale
soluzione adottare in funzione di differenti indirizzi politici, infatti:
- se l’obiettivo politico corrisponde al perseguimento di una azione equitaria, la soluzione
preferibile sarà quella che distribuisce maggiormente gli effetti positivi;
- se l’obiettivo politico invece corrisponde al perseguimento di una azione di supporto ad alcune
fasce sociali (ad esempio le fasce più deboli, o i settori del mondo produttivo), l’alternativa
preferibile sarà quella che concentra su di esse il maggior numero di benefici.
In ogni caso il bilancio totale dei costi e dei benefici altro non è che la ricomposizione dei bilanci
parziali di quanti sono i gruppi coinvolti dagli effetti dell’intervento.
Per quanto attiene ai caratteri dei gruppi sociali, Lichfield fa distingue i promotori dagli utenti:
- i promotori partecipano attivamente alla realizzazione dell’intervento, e che inducono
conseguentemente alla creazione di benefici e costi per se e per gli altri;
- gli utenti usufruiscono degli effetti del piano in termini positivi o negativi.
I promotori tenderanno a ostacolare la realizzazione dell’intervento o a favorirla secondo che essa
sia in contrasto o in accordo con gli obiettivi economici che si esplicano attraverso le attività che i
produttori stessi conducono.
Gli utenti, a loro volta, tenderanno a ostacolare la realizzazione dell’ipotesi di piano o a favorirla
secondo che essa fornisca una riduzione o un incremento dell’offerta relativa a domande di beni o
servizi espresse dai consumatori stessi.
L’analisi della distribuzione di costi e benefici tra i differenti gruppi sociali costituisce il Bilancio
Sociale di Pianificazione (Social Planning Balance Sheet).
In questo caso la preferibilità di ciascun gruppo in riferimento ad una ipotesi di piano da valutare è
espressa attraverso la differenza tra il valore monetario dei costi e dei benefici sociali che si
esplicano nell’arco di tempo esaminato.
La Community Impact Evaluation invece, analizza la distribuzione della preferibilità sociale
esprimendola con una serie di indicatori qualiquantitativi, di natura diversificata, attraverso i quali
vengono individuate differenti utilità esplicate dall’ipotesi di intervento, e differenti prezzi, espliciti
o impliciti, che vengono pagati dai differenti gruppi sociali.
Ciascun indicatore individua l’utilità espressa come grado di soddisfacimento di un obiettivo che
può essere di interesse di uno o più gruppi sociali.
In questo contesto, tra l’altro, appare chiaro che obiettivi di soggetti pubblici e privati possono
convergere o divergere, interagire positivamente o negativamente.
In un quadro di frammentarietà dei soggetti coinvolti diventa quindi essenziale poter descrivere
attraverso queste categorie le alternative di progetto da valutare, in modo da determinare quali
aspetti della trasformazione indotta dal progetto interferiscono positivamente o negativamente con
gli obiettivi di ciascun settore/gruppo e, quindi, in definitiva con le preferenze di ciascun
settore/gruppo.
Il processo si esplica quindi attraverso le seguenti fasi:
i) descrizione delle trasformazioni quantitative e qualitative indotte dalle differenti alternative di
progetto/piano, secondo una opportuna scelta di parametri;
individuazione dei gruppi sociali che sono interessati dagli impatti del piano o del progetto stesso;
ii) individuazione degli obiettivi di settore che il piano favorisce o contrasta, e individuazione degli
obiettivi di settore che interessano ciascun gruppo sociale;
iii) costruzione delle matrici di valutazione:
1. matrice di incrocio tra alternative di progetto e variabili che le descrivono
2. matrice di incrocio tra le variabili di progetto e gli obiettivi di settore che vanno a interessare
3. matrice di incrocio tra gruppi sociali e obiettivi di settore di interessa di ciascun gruppo sociale
4. matrice finale in cui all’incrocio tra variabili di progetto e obiettivi di settore (richiamate al
precedente punto 2) si sostituisce l’incrocio tra le intensità delle preferenze espresse da
ciascun gruppo sociale per ciascuna alternativa di progetto.

La descrizione delle trasformazioni indotte dal progetto

Un progetto induce delle trasformazioni fisiche dell’ambiente costruito e naturale, e delle
trrasfromazioni sociali. Queste trasfromazioni possono essere dirette, cioè derivate dall’intervento
(come il recupero della funzionalità di un immobile) o indirette (come l’incremento di presenze
turistiche per l’area in cui avviene l’intervento).
Lo schema di matrice qui riportato rappresenta l’incrocio delle possibili trasformazioni indotte da 4
alternative progettuali con le variabili che individuano gli elementi di trasformazione dello spazio
fisico e sociale, misurate secondo opportuni indicatori.

Trasformazioni
a b c d e f g h i
Progetto A
Progetto B
Progetto C
Progetto D

La tabella di esempio riporta quattro progetti (A, B, C, D) e nove ambiti di trasformazione. Nel caso
più generale si presuppone che sia possibile che alcuni progetti operino nello stesso ambito di
trasformazione, e che non tutti i progetti opereranno in tutti gli ambiti di trasformazione. Gli incroci
dell’esempio sono i seguenti:
il progetto A induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili a, c, f,
il progetto B induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili b, g, i
il progetto C induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili c, h,
il progetto D induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili a, d, e, h.
Le “misure” derivano dal progetto. La matrice è una trasposizione qualiquantitativa del progetto,
anche esso inteso come descrizione di una trasformazione.
Ad esempio, se uno degli ambiti di trasformazione è il verde pubblico attrezzato, la misura potrà
essere l’incremento o il decremento di verde indotto dal progetto.
L’individuazione dei gruppi sociali attraverso la determinazione dei loro obiettivi
Così come le variabili riferite agli ambiti di trasformazione sono gli elementi descrittivi della
modificazione indotta dal progetto, gli obiettivi di settore sono gli elementi sulla base dei quali si
articola la preferenza di ciascun gruppo sociale.
Sono quindi gli obiettivi di settore di un gruppo sociale che individuano i parametri attraverso cui
misurare la preferenza del gruppo stesso. Ad esempio, se il gruppo considerato è quello degli
ambientalisti, gli indicatori che possono esprimere la preferibilità secondo il loro punto di vista sono
quelli legati all’obiettivo dell’incremento della qualità ambientale, quali l’incremento delle aree a
verde, l’incremento dei servizi, le aree soggette a conservazione e tutela etc.
Alcune azioni di progetto indurranno delle modificazioni dello spazio fisico e del contesto
socioambientale, che modificheranno l’assetto delle aree a verde, la dotazione di servizi,
incrementeranno o decrementeranno le possibilità di tutela ecc.
Se invece il gruppo sociale considerato è quello degli imprenditori, gli obiettivi che possono
condizionare la loro preferenza sono quelli dell’incremento del mercato edilizio, della redditività
delle attività economiche generate dall’intervento.
Nella matrice in esempio quindi, gli incroci individuano quali obiettivi sono riferibili a ciascun
gruppo sociale.
In base agli incroci presenti nella tabella:
la preferibilità del gruppo 1 è individuata dal perseguimento degli obiettivi I, IV, VII.
la preferibilità del gruppo 2 è individuata dal perseguimento degli obiettivi I, V.
la preferibilità del gruppo 3 è individuata dal perseguimento degli obiettivi II, III, VII.
la preferibilità del gruppo 4 è individuata dal perseguimento degli obiettivi VI, IX, X.
Il livello di perseguimento degli obiettivi è valutato attraverso l’uso di opportuni indicatori di
performance. Come nella tabella precedente, è possibile che il perseguimento di uno stesso
obiettivo contribuisca a determinare la preferenza di più gruppi sociali.

Obiettivi
I II III IV V VI VII VIII IX X
Gruppo 1
Gruppo 2
Gruppo 3
Gruppo 4

La matrice di valutazione

A questo punto l’impatto è determinato deduttivamente a partire dall’incrocio tra trasformazioni e

obiettivi. Ogni modificazione dello spazio fisico e sociale può favorire o contrastare il
perseguimento di una serie di obiettivi. Il carattere di favore o contrasto di ciascuna trasformazione
può essere espresso
- attraverso indicatori quantitativi, che rappresentano i parametri di passaggio tra l’indicatore
quantitativo che misura il grado di performance relativo ad un dato obiettivo, e l’indicatore
quantitativo che misura la trasformazione apportata dal progetto secondo un dato aspetto;
- attraverso indicatori qualitativi o qualiquantitativi, che esprimono il rapporto tra trasformazioni
e obiettivi attraverso punteggi, scale ordinali o giudizi verbali.
Questa fase della procedura è pressoché analoga a quella che in una valutazione di impatto
ambientale porta a scomporre il progetto in singole azioni e il contesto ambientale in componenti e
singoli elementi sui quali vengono poi valutati gli impatti.
 Trasformazioni
a b c d e f g h i
Obiettivo I
Obiettivo II
Obiettivo III
Obiettivo IV
Obiettivo V
Obiettivo VI
Obiettivo VII
Obiettivo VIII
Obiettivo IX
Obiettivo X

Matrice trasformazioni-obiettivi

Nella matrice trasformazioni – obiettivi le caselle in grigio evidenziano gli incroci in

corrispondenza dei quali si verificano gli impatti.
Una volta determinata l’entità degli impatti si può ricostruire una matrice generale in cui a ciascun
gruppo sociale si associano i propri obiettivi, e a ciascun progetto alternativo si associano i propri
ambiti di trasformazione. Essa non è altro che la ricomposizione di quanto costruito nelle tabelle
precedenti. La preferenza finale è il risultato dell’applicazione di una regola combinatoria
multicriteriale che può variare nei songoli casi in funzione delle caratteristiche degli impatti, della
loro valutazione quantitativa, qualitativa o qualiquantitativa.

Progetto Progetto Progetto Progetto D Preferenz

A B C e
Trasformazi
oni

b
g

h
a
c

e
f

Obiettiv
i
Gruppo I B, C, D,
1 A
IV
VII
VIII
Gruppo I A,
2
V
Gruppo I D, B, C,
3 A
II
III
Gruppo VI D,
4
IX
X
Matrice di sintesi
SINTESI-1
Contesto- Aspetto Metodo
problema di stima economico-
Criterio di stima
compravendita di un Valore di mercato Sintetico Diretto,
immobile monoparametrico, teoria
dell’ordinarietà
Sintetico, pluriparametrico,
superfici convenzionali
Sintetico, pluriparametrico,
punti di merito
Sintetico, pluriparametrico,
valori tipici
Sintetico, pluriparametrico,
Regressione lineare
Analitico
Valore di surrogazione Stima sintetica per
surrogazione del valore di
immobili non simili, con
uso di coefficienti per
l’obsolescenza
Valore di costo Stima per determinazione
del costo di costruzione,
incrementato dell’utile
imprenditoriale,
eventualemenrte corretto
da coefficienti di
obsolescenza se
l’immobile non è recente
Realizzazione di un Valore di costo Sintetico Diretto,
opera progettuale monoparametrico, teoria
dell’ordinarietà
Sintetico, pluriparametrico,
Regressione lineare
Misto, pluriparametrico,
per elementi funzionali
Analitico
Compravendita di un Valore di Analitico
area edificabile trasformazione
Valore di mercato Sintetico
Danno subito da un Valore complementare Diretto
immobile
Diretto
Valore di costo Analitico
Tecnica di stima
Media Gaussiana L’immobile è semplice
nelle sue caratteristiche, e
si suppone che la
distribuzione dei prezzi sia
gaussiana
Somma della superficie L’immobile è composto da
residenziale e di superfici più parti, rispetto alle quali
convenzionali corrispondenti ad non si considerano
altre parti, moltiplicata per rapporti di
valore unitario superficie complementarità
residenziale
Prodotto del valore di mercato L’immobile è composto da
corrispondente alla parte più parti, rispetto alle quali
residenziale per coefficienti non si considerano
correttivi rapporti di
complementarità
Somma del prodotto della L’immobile è composto da
dimensione delle differenti parti più parti, rispetto alle quali
per i corrispondenti valori tipici non si considerano
unitari rapporti di
complementarità
Ricerca della retta di regressione
Capitalizzazione della rendita
netta
Metodi di stima del valore di compravendita di un
mercato, metodi per punti di immobile con pochi
merito riferimenti di mercato (ad
esempio antico)
Metodi di stima del valore di compravendita di un
costo immobile con pochi
riferimenti di mercato (ad
esempio edificio
singolare)
Media Gaussiana
Ricerca della retta di regressione
Somma dei costi di
realizzazione di ogni elemento
funzionale
Computo metrico estimativo
Il valore massimo accordabile
all’area è pari alla differenza tra
valore dell’area edificata, meno
costi, meno utile imprenditoriale
Metodi di stima del valore di
mercato
Differenza tra valore di mercato Danno subito da un
prima del danno e valore di immobile per perdita di
mercato parte residua una parte
Differenza tra valore di mercato Danno subito da un
prima del danno e valore di immobile per perdita di
mercato dopo il danno una caratteristica (ad es.
visuale per propsicienza di
un edificio abusivo)
Stima del costo necessario alla Non si considerano
ricostruzione della parte persa rapporti di
complementarità tra parte
persa e parte residua
SINTESI-2

Contesto-problema di Aspetto economico- Metodo Tecnica di stima

stima Criterio di stima
Convenienza economica Valore di Analitico La differenza tra valore senza riferimenti a periodi
di una trasformazione dell’immobile ristrutturato, definito
ristrutturazione/restauro, meno costi, meno il valore
dell’immobile prima della
ristrutturazione, deve essere
maggiore o uguale dell’utile
imprenditoriale
Analisi costi ricavi, Analitico Differenza tra somma di ricavi e facendo riferimento ad un
ricerca di VAN e SRI costi sostenuti nel corso degli periodo definito (ad
anni, maggiore di zero esempio 10 anni)
Valore sociale di un Valore di costo Sintetico Diretto, Media Gaussiana con valori
servizio realizzabile con monoparametrico, teoria unitari di costi di opere simili
un opera pubblica dell’ordinarietà
Sintetico, pluriparametrico, Ricerca della retta di regressione
Regressione lineare
Misto, pluriparametrico, Somma dei costi di
per elementi funzionali realizzazione di ogni elemento
funzionale
Analitico Computo metrico estimativo
Valore d’uso sociale di Valore di surrogazione Si stima la disponibilità a
un bene pagare per usufruire del
ambientale/culturale bene o per conservarlo
Si stima l’impegno di
spesa (ad esempio per il
trasoporto) affrontato per
accedere usufruire del bene
Priorità di intervento Valore sociale Si stima per confronto con Metodi di analisi multicriteri tenendo conto di tutti gli
pubblico su un bene complesso altri beni aspetti sociali, ambientali
e culturali
Van e SRI nell’analisi Si stima per confronto con Metodi di analisi multicriteri tenendo conto degli aspetti
costi benefici altri beni sociali, ambientali e
culturali monetizzabili
Stima di un fondo Valore di mercato Si stima in funzione Stima sintetica
agricolo dell’ordinamento culturale
e dell’estensione
Valore patrimoniale Si effettua la soma dei Stima per valori tipici
valori di tutti gli elelemti
che compongono il fondo
agricolo
Si stima per Si stema derivando il Stima per capitaliozzazione
capitalizzazione del beneficio fondiario dal
Beneficio fondiario reddito aziendale netto
Stima indennità di Valore di mercato Stima sintetica Aree edificate
esproprio
Valore di mercato e Semisomma valore di Aree edificabili
valore per mercato e dieci rendite
capitalizzazione annuali
Valore di mercato Stima sintetica del Valore Aree non edificabili
Agricolo Medio
Stima rendita catastale Valore di mercato Stima sintetica / analitica
Stima servitù di veduta, Valore complementare Stima del valore del bene Differenza tra il valore dl bene
di non elevazione soggetto a servitù prima dell’apposizione della
(servitus non tollendi) servitù, e dopo