GIANANDREA BONINI STUDIO LEGALE

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Varese, 26 febbraio 2012 LA SIMULAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE Con atto di intimazione di sfratto per morosit e citazione per la convalida, Tizio conveniva Caio avanti il Tribunale di Varese, deducendo di avere concesso in locazione al conduttore il proprio appartamento simulando l'entit del canone in 87,83 mensili ma che, sin dalla scadenza del primo termine di pagamento, parte convenuta aveva sempre corrisposto il corrispettivo di 400,00. Precisava lintimante che la simulazione era stata accertata dalla Guardia di Finanza che, presumibilmente su denuncia del conduttore convenuto, aveva promosso a carico della propriet un accertamento tributario da cui era scaturito gi settimane prima della notificazione dellintimazione di sfratto - verbale di contestazione. Riteneva lintimante che il verbale, nel particolare contesto delle dichiarazioni rese dallinquilino moroso (di natura confessoria in parte de qua) costituisse prova scritta, con facolt di richiedere laccertamento della morosit e la convalida tramite procedimento ex art. 657 c.p.c. ss. piuttosto che ex art. 447 bis c.p.c. Si costituiva lintimato opponendosi alla convalida e chiedendo in via

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qua) costituisse prova scritta, con facolt di richiedere laccertamento della morosit e la convalida tramite procedimento ex art. 657 c.p.c. ss. piuttosto che ex art. 447 bis c.p.c. Si costituiva lintimato opponendosi alla convalida e chiedendo in via riconvenzionale la condanna dellintimante alla ripetizione della differenza tra quanto effettivamente corrisposto e quanto compendiato in contratto per un totale di 9.900,00 ma domandando in subordine termine di grazia ex art. 55 L.392/1978. Alludienza per la convalida, il Giudice dichiarava inammissibile la domanda formulata in via subordinata da parte convenuta, ritenendo lopposizione principale incompatibile con la richiesta di termine e dovendo di conseguenza emettere provvedimento di mutamento del rito. Rinviata poi in pendenza di trattative e ritenuta infine matura per la decisione, il Giudice tratteneva la causa a sentenza, accogliendo con buona soddisfazione del sottoscritto procuratore - la domanda di parte intimante per i motivi di diritto che scendo qui di seguito brevemente ad illustrare. Il rapporto contrattuale ascrivibile alla fattispecie della simulazione relativa (sul prezzo) e, tra le Parti, ha effetto l'obbligazione dissimulata, avendo parte conduttrice ammesso, riconosciuto e non contestato nelle dichiarazioni rese alla G.d.F di avere concordato con la Propriet e successivamente corrisposto a far data dalla prima scadenza contrattuale la somma di 400,00 al mese. Parte conduttrice eccepisce linfondatezza della richiesta di pagamento del canone dissimulato, sotto il duplice presupposto a) dellapplicabilit al caso in esame dellart. 13, commi 1 e 2 della Legge 431/1998 che

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derogherebbe alla disciplina codicistica relativa alla simulazione e b) della violazione dellart. 1414 c.c., non rivestendo il patto dissimulato la forma scritta. Per quanto alleccezione di nullit per violazione dellart. 13 L.431/1998, deve osservarsi che la Giurisprudenza ha ritenuto lapplicazione di detta norma limitata ai patti intervenuti nel corso del rapporto, che contemplino maggiorazioni del canone; diversamente, nel caso di stipulazione di contratto scritto e registrato, cui si accompagni la contestuale controdichiarazione con la quale si conviene un canone superiore a quello che risulta dal contratto originario - si applicano le norme del codice civile sulla simulazione e non gi quella richiamata dalla difesa dellintimato.1 In merito, quanto alla fattispecie in esame, si ricorda che, nellambito delle operazioni della G.d.F., parte conduttrice ha dichiarato di avere sempre e quindi sin dallinizio del rapporto locatizio corrisposto a parte locatrice la somma di 400,00. Quanto alla natura della simulazione, trattasi, pacificamente, di fattispecie di simulazione relativa oggettiva, poich le Parti hanno inteso un rapporto diverso da quello simulato e lo hanno voluto difforme quanto alla misura della controprestazione. Non controverso pure che Nell'ipotesi di simulazione relativa parziale, il contratto conserva inalterati i suoi elementi, ad eccezione di quello interessato dalla simulazione, con la conseguenza che, non essendo il contratto n nullo n annullabile, ma soltanto inefficace tra le parti, gli

Cass. 27 ottobre 2003, n16089, FI, 2004, I, 1155

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elementi negoziali interessati dalla simulazione possono essere sostituiti o integrati con quelli effettivamente voluti dai contraenti. (omissis)2 Quanto alla natura della c.d. controdichiarazione, la dottrina, in conformit allorientamento dichiarazione giurisprudenziale, di scienza a propende contenuto per la natura di della attestativo

controdichiarazione; essa non costituisce elemento essenziale della simulazione ma mero atto di scienza a valenza probatoria, predisposto dalle Parti a garanzia delle proprie rispettive posizioni giuridiche sostanziali. Quanto alla valenza meramente probatoria della controdichiarazione e alla sua natura meramente ricognitiva - e di reciproca garanzia per le Parti , si ritenuto3 che Qualora il venditore di un immobile agisca contro l'acquirente, per far valere un accordo (sottostante) circa la determinazione del prezzo secondo criteri diversi da quelli fissati nel contratto scritto (nella specie, versamento di una somma inferiore a quella indicata nel contratto, ma successiva integrazione di essa con percentuali sui ricavi di costruende abitazioni), deve escludersi l'operativita delle limitazioni poste dall'art. 1414 secondo comma c. c., con riguardo al caso in cui le parti abbiano concluso un negozio diverso da quello apparente, atteso che il suddetto accordo configura un'ipotesi di simulazione inerente solo al contenuto della singola clausola, rispetto alla quale non sussiste un'esigenza di forma scritta del patto dissimulato, gia` assolta dal documento di cui si assume la simulazione (limitatamente alla clausola medesima). (Nella specie la suprema corte ha anche

Cass. 24 aprile 1996, n3857 che qualifica la simulazione relativa sul prezzo anche come simulazione parziale. 3 Cass. 9 luglio 1987, n5975; conforme, Cass. 23 gennaio 1988, n526.

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ritenuto che era rimasto superato il limite della relativa prova testimoniale ex art. 2723 c. c. per il venir meno del contenuto simulato del contratto scritto a seguito della concorde ammissione della sua simulazione da parte dei contraenti). E documentale che, nel contesto delle dichiarazioni rese agli Agenti della G.d.F., le Parti abbiano concordemente ammesso la simulazione. Al di l di ogni commento di natura strettamente giuridica, non pu sfuggire che, nel denunciare il proprio locatore, parte conduttrice si sia prosaicamente data la zappa sui piedi, dal momento che ha ammesso a verbale di avere sempre (sin dalla prima scadenza) corrisposto un canone superiore a quello dichiarato, precludendosi cos la facolt di richiedere la ripetizione della differenza. Avv. Gianandrea Bonini

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