#appalto in condominio #metrici aggiornati #lavori straordinari

Dizionario delle spese in condominio

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Appalto in condominio: il
condomino ratifica gli
aumenti di spesa solo se è
messo in condizione di
conoscere i computi metrici
aggiornati
I singoli condomini devono essere adeguatamente informati
altrimenti non possono esprimere il proprio voto
consapevolmente.

Giuseppe Bordolli
Responsabile
15/02/2024
scientifico
Condominioweb

Q uando un condominio intende procedere a lavori di ristrutturazione

delle parti comuni diventa fondamentale l'affidamento al tecnico della
progettazione definitiva degli interventi (descritti nel capitolato) e la redazione
del computo metrico necessario per acquisire le offerte economiche delle
imprese interessate a eseguire i lavori.

In particolare il capitolato è un documento che serve per descrivere materiali e

lavorazioni, definendo anche le condizioni contrattuali; il computo metrico è
un documento che serve per quantificare le opere (ed eseguire
successivamente i preventivi).

Qualora si verifichi l'incremento dei costi per lavori straordinari nell'edificio

condominiale i singoli condomini, chiamati a ratificare i nuovi costi, devono
essere messi nelle condizioni di poter valutare l'aumento della spesa.
Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Napoli nella
sentenza n. 9332 del 13 ottobre 2023.

Ratifica dell'aumento di spesa dei lavori appaltati e conoscenza dei computi

metrici aggiornati da parte della collettività condominiale. Fatto e decisione

Una condomina impugnava una delibera relativa a lavori straordinari al

fabbricato condominiale adottata dall'assemblea del condominio, con il suo
voto contrario.

In particolare era stato richiesto ai condomini di deliberare in relazione alla

ratifica di maggiori costi per le lavorazioni eseguite (proposte dal direttore dei
lavori). L'attrice faceva presente che l'assemblea aveva ratificato l'operato del
direttore lavori.

Tuttavia lamentava l'illegittimità della delibera per carenza di allegazione

documentale unitamente all'avviso di convocazione dell'assemblea
condominiale, non essendo stato possibile esaminare compiutamente gli
aumenti di spesa proposti in delibera.

Infatti la condomina, faceva presente che ai condomini era stato trasmesso un

quadro economico dei lavori redatto dal direttore dei lavori, riepilogativo e
comparativo, nonché una relazione nella quale le variazioni di spesa erano
state riportate per macrocategorie senza, quindi, possibilità di analizzare
analiticamente le singole variazioni da approvare. In mancanza dei computi
metrici aggiornati l'attrice notava che non era stato possibile valutare la
congruità dei costi di esecuzione proposti.

Tali osservazioni critiche erano state espresse in una nota del tecnico
dell'attrice nella quale erano stati richiesti chiarimenti in relazione ad una serie
di voci. Il condominio ha contestato la fondatezza delle ragioni di
impugnazione, sostenendo che gli interrogativi posti dalla condomina
impugnante erano stati ampiamente soddisfatti, anche nel corso dell'incontro
preliminare all'assemblea, tenutosi in data presso lo studio del direttore dei
lavori; il convenuto aggiungeva che i computi metrici erano sempre stati
messi a disposizione dei condomini, essendo anche stati consegnati a chi ne
aveva fatto richiesta, fra cui l'opponente ed il suo tecnico.

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina. Come ha notato lo stesso giudice

nel corso del procedimento è emerso che i computi metrici aggiornati
contenenti le variazioni di spesa in aumento non sono stati messi a
disposizione dei condomini prima della riunione assembleare e durante la
stessa, così come nel corso della riunione preliminare, alla quale prese parte
l'attrice.

Il Tribunale ha evidenziato che i computi metrici prodotti dal condominio sono

sicuramente stati stilati dopo la delibera assembleare.

In mancanza dei richiesti computi metrici, ad avviso del Tribunale, vi è stato,

effettivamente, un vizio di formazione della volontà assembleare, giacché il
prospetto dei lavori contenente le variazioni in aumento, documento
 sinteticamente redatto con riferimento a macrocategorie di lavori, senza
dettaglio analitico dei lavori in concreto eseguiti e dei prezzi aggiornati, non
può aver consentito ai condomini un esame effettivo della congruità dei nuovi
prezzi. Il tribunale, quindi, ha accolto il ricorso della condomina, annullando la
delibera dell'assemblea.

Considerazioni conclusive

La decisione in commento mette in evidenza come, prima di assumere una

delibera volta ad approvare/ratificare l'incremento dei costi per lavori
straordinari nell'edificio condominiale, i condomini debbano poter visionare
e/o acquisire una documentazione a supporto sufficientemente chiara in
ordine alle spese ulteriori da approvare: in caso contrario si può parlare di un
vizio del consenso nella formazione della volontà assembleare.

Nel caso esaminato è emerso che il prospetto dei lavori contenente le

variazioni in aumento era privo del dettaglio analitico dei lavori in concreto
eseguiti e dei prezzi aggiornati. Questa carenza informativa ha reso la delibera
annullabile.

Si ricorda che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del
giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente
l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione,
mentre è onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i
dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi
per visionarla presso l'amministratore, con un minimo dispendio di energie ed
eventualmente di spese per le copie (Cass. civ., sez. II, 15/10/2018, n. 25693).

L'attrice, prima dell'assemblea, aveva chiesto e ottenuto un incontro con il

tecnico e l'amministratore del condominio.

Ma la documentazione che le è stata messa a disposizione non era esaustiva,

mentre i documenti utili per un'adeguata informazione sono stati redatti dopo
la riunione assembleare nel corso della quale è stata adottata adottate la
delibera impugnata.

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Sentenza

 Scarica Trib. Napoli 13 ottobre 2023 n. 9332

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